人才科技大厦建设项目可行性研究报告

12高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建3发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年投资千亿元，拆除危陋但是，在全面建设小康社会的新形势下，市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是总体发展战略的重要组成部分，是迈向国际港口大都市的治在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标市金融商业繁华区----南京路旁。项目建成后，将成为市的又一标志性建筑4经营范围：高级人才保障业务；高级人才服务业务（收集、整理、储存包括出国、境外培训；提供人才咨询、人才流动中介服务；金56%23434568112年年31123457将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建组成部分，将与其它的开发工程共同为促进海河“金龙起舞”工程的顺利建造一张新的“城市名片”随着工业化和城市化水平的不断提高，我国能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为8现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地人才科技大厦正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为市打造一张体现城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店、写字楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费xx均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现人才科技大厦项目由五星级酒店、服务式公寓、行政办公楼、写字场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合9要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。为此，市旅游饭店业协会提出了“到2007年市五星级酒店要达到人才科技大厦项目的重要组成部分——五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将随着经济全球化的深入开展，各国各地区对外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流、吸引人才中介机构我市在这一方面尚且薄弱，急需建设一个吸揽知名人才中介机构、推动我市人才科技大厦项目的重点组成部分——人才交易市场建成后，将以一流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从本项目为人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店、服无论是上述的哪一种经营业态，其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机；而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研区域环境分析区域环境分析（经济、政策、文化、技术等）旅游市场分析服务式公寓市场发展及需求预测服务式公寓市场供给分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、出租率）酒店业市场发展及写字楼市场发展及本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析酒店业市场供给分析写字楼市场供给分析企业发展状况任何一个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各对于一个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段、地区与近几年来，经过自身多年的努力和积累，已具备了比较雄厚的技术、区位、资源、港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，也主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口、消费、利用外资全面发展，财政收入、城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速、协调、健康发项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕总体来说，整体经济发展呈现出非常积极趋势，投资项目要受到国家以及地方的政治、经济和法律的制约和影响。针对跨入新世纪以来，经济和社会发展进入了一个新的历史时期。在新世纪五规划》中提出，要“大力发展服务业”，使服务业成为国民经济增长的重市将重点发展信息、金融、物流、旅游、房地产等服务行业，力争使发展成为全国旅游强市。酒店业作为旅游行业的重要分支，不仅将为旅游业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高市服务业的整体功能。而服务式公寓社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富之总和，它体合的一个典型的载体，是中国近代都市文化开放性的一个象征，也是一个琳琅满目的中国近代发展史博物馆。外来的理性文化基因，通过社会的运作与交往，潜移默化地影响了社会文化环境，并迁延至今，是成为文化开放城市进入二十一世纪以来，随着市政府“三五八十”战略步伐的加快，城市断加大，城市的整体文化品位和人文内涵不断得到提升。尤其是进入二十一世纪以来，与外界的交往越来越多，社会文明程度日益提高，正在向国际化元。需要特别指出的是，在这个不寻常的年度里“非典”肆虐，对旅游业造成了极大的影响。但是国内旅游业在成功控制“非典”的流行和传播后，极中国将成为世界第一大且最受欢迎的旅游目的地之一。20%的速度增长。中外业内人士一致认为，中国已经成为全球商务旅游消费的近几年，市的旅游业取得了长足的发展，旅游资源开发、旅游基础设施随着市经济的发展，市在市容市貌改造上投将形成一批具有轰动效应的、吸引力强的旅游名牌产品，使城市旅游功能得独具文化内涵的旅游产品，吸引越来越多的游客。这也为本项目的市场拓展业也得到了飞速发展，年增长速度达到20%以上。每年举办天交会、建材会等旅游细分市场的发展。随着我国加入WTO组织，与繁的国际交流和商务活动随即展开，商务和会务入境游将作为市旅游经济的相关资料表明：伴随着整体经济的快速发展，市酒店业也呈现出迅猛发改革开放以来，随着各项事业的蓬勃发展，旅游业异军突起，区域酒店业的根据国家旅游统计年鉴的统计数据以及我们自己进行的行业调查，目前1146.11%22.1%但是，从市酒店业目前的消费结构来看，竞争较激烈的细分市场主要集是五星级酒店的细分市场在整体呈现“分散竞争”的态势下，在短期内表现另从“市旅游饭店业协会”成立大会上获悉，按照协会的规划年是市星级饭店大发展的黄金时期，特别是高档星级饭店，将有一个极大的外，酒店的管理模式也是目前市场竞争的热点。本研究选择竞争态势矩阵为酒店行业中，关系到个体在行业中的竞争力因素主要包括：地段、酒店参照目前行业内的竞争状况和经营状况，同时征求行业内相关专家的意33433433333344333322444334具有较好地段优势。此外，业主方的经营意向为聘请经验丰富的国际酒店管其所处外部环境，本项目为投资理想项目。因此，本项目将具有较强的行业高低低高此外，我们经过对本项目所处的宏观、微观环境以及项目自身竞争能力良好的区位、便捷的交通，为的经济发展提供了良好的基础。特别是伴随着但是现有的旅游酒店，特别是四星级以上的高档次酒店的数量还远远不能满足需求。因此，本项目五星级酒店的建设，本着满足国内外游客高档次住宿需求，提升市酒店业的整体水平的目的，将把市场定位于希望提供高品质服务和具有个性化需求的商务旅行团体、观光旅游高端客户群体、高层次的休闲度假消费群体等。酒店将聘请国际酒店管理集团进行全方位管理，以提高酒店的规模基本指标包括建筑总面积和客房间数。这一方面取决于市场需求分析与预测结果，同时也取决于项目选址条件，道路情况，地区类别等因素。此外，酒店的规模大小，还应该结合客房和其它部分按比例决定。按照现有资料显示，一般来说客房面积和其它服务/餐饮/健身等功能区面积各考虑目前市酒店的运营情况和五星级酒店普遍呈现出的房间数量偏少，不能店客房数量的确定并不是仅考虑上述因素，还要考虑市场风险、未来发展等的发展空间，如果未来酒店不能满足市场需求，可以将23层以上按照行业内的建设规律，五星级酒店中标准客房和各种套房的建设比例势，本着拉开地区五星酒店档次的原则，本项目拟按照标准中的“白金五星”足够的停车场、空调机房、洗衣房、库房、设备间等公用空间，参考本地区同类酒店公用设施所占面积，本项目的公共空间及公用项目等设施面积确定/健身等功能区面积各占百分之五十”的业内规则，本项目的会议餐饮康乐设优越，交通极为便利，按照目前的市场状况，本项目中五星级酒店建成后将综合各种条件，估计本项目五星级酒店的入住率将达到80%，考虑项服务式公寓，也称酒店式公寓，它既具备酒店水准的家务管理服务，还拥有豪华装修及齐全的设备，是新兴起的一种业务概念。目前，国内的服务式公寓业务刚刚开展，市场还不成熟。但是，凭借着巨大的市场潜力，它已物流和金融投资为主的第三产业的发展。第三产业的发展产生了大量的非生产性技术服务企业，这些企业对办公的条件以及环境的要求独具特点。这些企业要求办公的空间不大，但必须信息密集、人员交流和资金交流方便、配套服务全面、交通条件优越等。这种经营空间和条件的要求正好是服务式公寓所具备的特质。特别是近年来伴随着世界先进经营理念的不断引入和互联网在工作中的地位逐渐提高，产生了在现代城市中具有独特的工作方式、数市的服务式公寓市场还处于起步阶段，因此的服务式公寓的供足。目前，的服务式公寓主要有两种形式：一种是依托星级酒店的非独立式服务式公寓；另一种是不依靠星级酒店的独立的服务式公寓。前者与其所依靠的星级酒店接受同一个酒店管理集团的管理，而后者一般成立独立的管理市主要的服务式公寓主要有：泰达国际公寓、奥林匹克大厦、通过比较我们可以发现，服务式公寓一般都是面向大型跨国公司的外籍根据我们的调查，本项目服务式公寓现有竞争对手主要有泰达国际公寓3454324455434354由于建设在南京路沿线，地处最为繁华的xx路商业区附近，服务式公寓由于其自身的价格限制了它的客户群，它只能面向大型跨国公司的外籍高层管理人士。对于本项目而言，依托由国际知名酒店管理集团管理的五星级酒店是其特有的优势，而在本项目中的甲级写字楼的客户则成本项目服务式公寓作为对五星级酒店的补充，其面向的是相对长期在生活工作的跨国公司高级管理层中的外籍人士。但是这部分客户的数量要远远小于旅游人数，也就是说服务式公寓的客户数量要远远小于酒店。因此，服务式公寓的规模一般要小于其所依靠的星级酒店，二者规模的比例服务式公寓的经营一般是以出租为主，只有及少量的公寓进行销售。我们建议本项目采取出租为主，少量销售的经营策略，出租与销售的比例控制近年来，市加大了招商引资的力度，从2001年开始，每年直接利用外资招商引资的成功从侧面反映出投资环境的改善，而投资环境的改善又推公寓的需求，活跃的房地产市场。因此，在未来的5-10年内，兴建服务式公混合的现象。南京路、小白楼CBD、友谊路我们通过对占主导位置的各甲级写字楼的市场调研，发综合各写字楼的区域位置，我们分析得出各区域甲级写字楼的行业趋势通过以上数据，我们可以发现：目前写字楼几个集中区域的客户构成主要以物流商贸类、高科技类、建筑地产类、金融投资类、制造加工类这五类行业为主，但除物流商贸类外其他行业所占比例相差不大，均没有较为明显23340557457843420.8214320.821434.2850882.4355833.072263.00784350通过上图我们可以看出：位于南京路沿线的甲级写字楼日租金达4.29元/平方米，排在了甲级写字楼市场的第一位，紧随其后的是小白楼CBD区域、海河沿线、友谊路沿线。日租金达到最高的南京路沿线的甲级但是需要特别指出的是，通过本公司深入调查分析南京路沿线的甲级写字楼空置率比较高的原因，发现虽然空置率较高，但是大部分空置写字楼已经销售完毕。由于部分投资者看好南京路沿线写字楼的未来市场发展前景，所以在投资购买了写字楼后对外出租，但是其租金定位高于市场平均价格，造成部分写字楼空置。由于本项目中的写字楼以售为主，所以预计这不会影沿线沿线沿线沿线经联大厦森淼清华园新华大厦都市花园云琅大厦财富大厦29（2）24（2）27（1）26（2）20（1）4244.6004000916.04366.31335221343280域银丰花园万顺温泉罗马花园二期亚太大厦逸庭园28（2）584.65001)800—3384334地下67地上20地下6 90-120 地上1地下2地上20根据我们的调查，本项目甲级写字楼现有竞争对手主要有坐落于项目433433244434343443344综合上述各项分析，我们认为本项目对其他项目而言，在建筑规模和通过我们调查发现，该区域内写字楼的客户都是一些知名企业，并且以商贸物流企业和金融投资企业为主。考虑到项目周边写字楼的客户类型以及本项目的建设规模，本项目应该定位在区域内商务写字楼的标志性建筑，因此客户应定位在具有一定规模的国际、国内知名企业，特别是商贸物流经联大厦、森淼清华园、新华大厦、都市花园、惠嘉公寓、云琅大厦、财424们建议本项目也采用上述方式经营，考虑出售与出租写字楼在资金时间价值上的差距，本着使项目的经营能够达到最大收益的原则，确定出售与出价，并考虑在3年建设期中房地产价格将进一步上扬，所以确定售价为地上建筑物的拆迁安置费用和土地使用权出让金。截止本可行性研究报告编写时，地块内所有拆迁、三通一平工作已全部完成，本项目已具备建设开工条件，且建设方案符合该地块的土地使用条件。市规划和国土资源局大厦建成后将和附近的城市环境融为一体，并成为周边地区以及市的标志该项目选址地处城市基础设施较为完善的地区，供水、排水、电力设施、燃气管线、城市热网及通讯设施环绕周边，且有能力为本工程提供完给排水：由附近道路上的市政给水管道分别引入两条独立的输水管线，其设自备柴油发电机作为备用电源，以满足一级负荷供电可靠性的要求及五暖通：夏季制冷方案以电力为能源，集中空调制冷；冬季煤气：由附近道路上的市政煤气管道提供气源，并在本工程中新建一个中综上所述，人才科技大厦项目建设地点外部基础配套设施良好，周边建筑环境适宜，建设用地符合国家相关法规，且用地权属明确，故选址可平方米，建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合体，其中面向南京路市景观要求。项目将各不同使用功能的单体建筑有机的组合成“U”呼应联系起来。将写字楼沿河北路展开布置，面向抗震纪念碑广建筑群体良好空间的组织，为建筑造型设计提供了良好的基础。仅考虑公用面积精装修。使用面积仅粗装修，由未来的入驻单位进一年序号空调冷却循环用水标准60升/千克干衣用水数量8500人用水量4253251.42178.7用水量26.25230.9K=2.5T=24K=2.5T=24K=2.3T=16K=1.2T=4K=1.5T=10K=1.2T=10K=2T=12K=1.5T=8K=1.5T=12K=1.2T=10K=1T=6K=1T=16K=1.2T=8给水管网直接供给。配水干管下行上给，并与该区域室外消火栓用水共用层为酒店中区水泵出水管经减压阀减压后供水，泵组变频控制，配水干管为低区，由设于地下二层生活水泵房内的人才大厦、写字楼低区冷水泵组水泵房内的人才大厦、写字楼中区冷水泵组及中区冷水断流水箱供水，其高层建筑群生活给水除商场、餐饮、洗浴、游泳池采用普通冷水本工程室外给水管道采用球墨铸铁管，内涂水泥，用法兰螺栓，中间放入五星级酒店和高级公寓采用燃气热水机组制备热水。地下二层设燃气热序号用水标准用水数量用水量（m3/日m3/时）K=3T=24W=66.8万kcal/hK=2.8T=16W=44.1万kcal/h3419020升/千克干衣K=1.8T=8W=105.6万kcal/hK=2W=21万kcal/h7不可预见水量24.44K=2T=12W=4.5万kcal/hW=8.7万kcal/hW=25万kcal/hW=275万kcal/h酒店室内热水供水分成三个分区。地下二层至地上七层为低区，由设于十三层（避难层）为中区，由设于地下二层生活水泵房内的中区半容积式加热器供水，其中八~十四层为中区半容积式加热器出水管经减压阀减压后供器出水管经减压阀减压后供水，配水干管上供下回。另外，上述每个分区分除商场、餐饮、洗浴、游泳池采用普通热水表外酒店八层~二十二层客房卫生间、二十四层~三十八层公寓式办公内的厨序号用水标准用水量1K=1.5T=242公寓式办公450人K=1.5T=1638500人K=1.5T=845不可预见水量区，由设于地下二层直饮水泵房内的中区直饮水泵及直饮水箱供水，其中八层~十四层为中区直饮水泵出水管经减压阀减压后供水，水泵变频控制，管网本高层建筑群污水量按用水量90%考虑。则生活污五星级酒店和高级公寓室内排水系统为污、废分流排水系统。八层~二十三层、二十四层~三十八层均采用专用通气立管通气方式，并设置器具通（避难层）及二十三层（避难层）转入管井后至一层排出。首层~七层采用处理后与经化粪池发酵、沉淀处理后的粪便污水汇合，排至区域附近市政污五星级酒店和高级公寓屋面雨水考虑采用虹吸式压力排水方式，以减少楼内管线多，雨水管道占用吊顶空间大等问题。另外，人才科技大厦周围道路雨水经雨水收水口收集后，通过设置的区域雨水管道排至附近市政雨水管号N=7.5KWN=15KWN=22KWN=15KWN=2.2KW2N=2.2KW22N=1.5KW66363.1采暖、通风和空调及制冷设计方案根据建筑物的用途和使用要求、室3.2为贯彻国家颁布的节约能源的政策，在保证使用功能和建筑质量并符3.3在降低建筑能耗，满足国家有关节能法规的前提下，还应使设计方案冷热负荷的估算依据为《全国民用建筑工程设计技术措施》暖通空调动/结合实际情况，并考虑投资、使用等其它因素，在办公、公寓及酒店客房可采用风机盘管加新风的空调系统形式，此种形式布置灵活，并可实现各房间独立调节的要求，便于运行调节和维护。可按分区设电动阀以备实现下班时段分区计费供冷。考虑到分室调节的需要，在末端风机盘管上采用风量商场部分的精品店空调系统采用风机盘管加新风的系统计，实现分户调控和计量。仅在大堂和餐厅内设全空气空调系统，气流组织制冷机房内设循环水泵六台，夏季五用一备，冬季使用三台。水系统采热设备布置在避难层；人才科技大厦可分为高低两个区，写字楼不分区。冷热水自冷冻机房分出后，对于低区直接供给，对于中、高区则须经换热，换热后夏季冷冻二次水温度为8/13℃,冬季热水二次水温度为55/45℃。由二标准层部分新风机组设置在避难层。系统按竖向划分，原则上每六层左右设置一台新风机组。空气须经过过滤、热湿处理后送入空调房间。裙房部全空气系统的空调机组也依层设置，以减小竖向建筑面积和吊顶空地下各设备用房和车库按规范要求设置机械排风和机械补风系统，系统设置双速风机，在火灾时兼做机械排烟和机械补风。商业、会所、餐饮、办在防烟楼梯间、消防电梯前室及合用前室、封闭避难层设置加压送风系地下室设置平战结合的机械送、排风系统，人员掩蔽单元设有战时清洁《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》本工程为超高层建筑，根据本建筑物的特点及使用要求，依据有关规范生活泵、排污泵、客梯电力、热力系统、弱电系统供电为二级负荷。公寓照方案三：电力部门根据本建筑及周边负荷发展情况，建一座公用的35KV用电源，以满足一级负荷供电可靠性的要求及星级宾馆的要求。此方案投资从电网合理角度及用户合理角度出发，方案三更合理。本可研报告推荐段，母线间设联络。低压侧分为亦为单母线分段加母联的主接线方式，母联门分别计量，高级公寓加分户计量。计量表。变电所低压侧集中无功功率补流及电流速断保护，对变压器则采用过电流，电流速断及温度保护。保护继低压侧受电总开关则采用四段式保护断路器，同时中央控制器装于配电由上述双回路电源供电外，还由自备柴油发电机组提供第二电源供电，柴油方式对各用电负荷供电。对容量较大的计较重要的电力等负荷将采用方设式供电。对层间负荷将以树干式配电方式，应用插接母线供电。对消防负荷采5.1消防电力设备采用双电源供电并在末端自动切换，并设置现场及远端控5.4对空调机组及各种水泵采用变频调速控制，并以现场总线方式接入BAS。大堂、多功能厅、餐厅、酒店娱乐场所、宾馆客房机高级公寓等需做二次装修的房间，本设计预留电源至房间配电盘，为装修做好准备，灯具、灯位7.1本工程按二级防雷等级设计。屋顶设置周圈避雷带及避雷针，并设均压环。利用建筑物桩内钢筋做引下线。利用利用建筑物桩基做共用接地体，接7.5楼内主要需与共用接地体相连的内容有供、配电系统，弱电系统，防雷《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95。3.1建筑物分类：本工程为超高层建筑。按特级保护对象设计。采用控制中3.2系统构成：主要由消防自动报警系统、消防联动控制系统、消防电话系一台中文显示终端和可控制喷淋泵、消防泵、排烟机的手动操作面板。并根据现场情况在不同部位设置不同功能的各类模块，探测器，传感器及数据显可燃气体探测器、手动报警器及功能模块等，形成环状网络，以确保系无误报状态，系统将自动以中文文字和图形显示工程所有探测器及事3.3.4在应急状态，可通过手动联动控制柜的操作面板实现对应手动操作，执3.3.7在消防控制室设置一台消防主机电话，在重要机房设电话分机，也可通过各层设置的电话插孔，消防员可持消防电话直接与消防控制室联4.楼宇自动化控制系统4.1系统功能：本系统将提供先进的监视及控制，用以提高各机电系统之运行效率、节约能源。主要监视及控制的机电系统有制冷站设备、空调设4.2系统构成主要设备包括：监控屏，主机电脑及相关控制附件，控制器扩展性、开放性、可靠性，在设备机房设现场控制器，以减少系统破坏的可能性，既使系统的某一部分控制器或线路受到损坏，也不会影响到整个5.1在建筑物内建立支持语音通信、计算机网络，视频会议电话、多媒体传输、物业管理及收费管理系统等的网络平台。信息终端处的传输速率最高5.4总设备交换间设于首层。根据业主提供资料，市话与宽带网入户均采用控制等综合安防系统。安防主机设于首层管理中心。主要机房设备有视频矩阵主机，监视器，键盘，磁盘录像机，报警收集器，制卡机，激光打印6.3写字间门及公寓门均设出入口控制门禁系统。各层弱电竖井内设读卡头控制器箱。被控门外设感应与密码组合型读卡头，松锁器、门磁开关及现7.3公寓各居室房间、客厅及部分写字间、营业场所等设置用户终端。用户8.1大厦的广播主机设备设于首层管理中心。它担负着正常情况下的背景音8.2考虑到广播范围的灵活性和适应火灾紧急广播的需要，采用分区广播控8.3广播功率放大器输出采用定压方式。高电平信号传递，传输线路采用8.4广播扬声器设于群房公共通道、餐饮、娱乐、运动场所等，并根据需要对于酒店部分，考虑低压煤气的供应。气源为建设地点外围的市政煤气管道，并在地下二层新建中低压调压站供应。煤气表房、厨房、煤气管道竖井内均设煤气报警器，信号引至中央控制室。煤气小时用量约235m3，日耗量《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB5006《水喷雾灭火系统设计规范》GB5021本工程消防给水编制范围包括：人才科技大厦室内、外消火栓系统、自个消火栓处均设消防卷盘，其水量不计入消防用水总量该高层建筑群地下二层设有燃气锅炉房，内设燃气热水机组供应生活热2该系统与高层建筑群地下二层~地上二层生活给水共用同一系统，并呈环状布置，建筑物周围室外消火栓布置应符合《建筑设计防火规范》GB由设于地下二层消防泵房内的低、中区消火栓加压泵供水；中区为三层至十火时由设于地下二层消防泵房内的低、中区消火栓加压泵供水，其中供水管火时由设于地下二层消防泵房内的低、中区消火栓加压泵供水。消防泵房内火栓，其间距保证同层任何部位有两个消火栓水枪充实水柱同时到达。每个箱，再由设于二十三层（避难层）的高区消火栓加压泵供水至高区消火栓管五星级酒店和高级公寓及人才科技大厦的自动喷水灭火系统均分为二个喷淋中间水箱维持，着火时由设于地下二层消防泵房内的低区喷淋加压泵供水；高区分别为十九层~二十六和三十八层，平时压地下二层消防泵房内及二十三层（避难层）均设置湿式报警阀，报警阀每个楼层、每个防火分区分别设水流指示器及信号蝶阀该建筑物设置地下式水泵接合器二套，水泵接合器管道均接入低区喷淋高层建筑群共享空间处采用特级防火卷帘，因此不采用防消防给水系统采用热浸镀锌钢管，管径小于等于DN100时，丝扣连接；管高区消火栓泵高区消火栓稳压装置低区喷淋泵高区喷淋泵高区喷淋稳压装置规格及参数Q=20L/SH=110MN=37KWQ=20L/SH=190MN=55KWQ=5L/SH=38MN=1.5KW气压罐调节容积300LQ=30L/SH=110MN=75KWQ=30L/SH=175MN=90KWQ=1L/SH=35MN=1.5KW气压罐调节容积150L2234563二用一备，智能型2一用一备，智能型2二用一备，智能型Q=27L/Q=27L/SH=45M2N=22KW有效容积540m3有效容积50m3有效容积24m3水喷雾泵一用一备，智能型78924机等均在负荷末端自动切换。另外事故照明为特别重要一级负荷，除由上2．建筑物内设有火灾报警及联动控制系统，按特级保护对象设计，采用控制3．通过多条总线连接各自楼层各类探测设备，感烟探测器，感温探测器，可燃气体探测器，手动报警器，功能模块等形成环状网络，以确保系统的高4．对各类消防设备通过消防控制主机实现远端控制，并接收反馈信号，其中5．设置消防广播与公众广播共用系统，火灾时强制切换至消防广播状态，并6．在消防控制室设消防专用电话主机，重要设备机房设消防电话分机，手动7．楼内主要通道及人员密集的公共场所均设有事故照明、疏散诱导灯及出口按规定本项目须做地震安全性评价，并需严格按照安全性评价结果及地该工程项目地震安全性评价内容包括：区域地震活动性和地震构造、近场及场区地震活动性和地震构造、场地工程地震地质条件、与地震动衰减关系、地震烈度复核、活断层评价、地震危险性概率分析、场地地震动参数确本工程为甲类建筑；建筑结构的安全等级为一级；框架及剪力墙的抗震件截面设计；在大震作用下，验算结构弹塑性变形使其控制在规范规定范围平面布置上有利于提高建筑物的抗震能力。平面抗震体系利用大体均匀布置结构形式采用全现浇钢筋混凝土框架—核心筒结构体系，以楼层平面中央位置的楼梯间、电梯间墙体作为筒体，内筒外框协同工作，增大整个结构体系----剪力墙结构体系。将布置在标准层平面东、西两侧的楼梯间、电梯间的基础采用箱筏式基础，将各塔楼和裙房基础连为一体。基础下采用钻孔施工期间的噪声主要来自施工机械设备运转和建筑材料运输车辆马达的轰工程施工期间，挖掘的泥土通短时期堆放在施工现场，会引起扬尘使周围在施工建设中将产生大量的泥浆污水，施工人员生活污水等如管理或处理在施工中将产生一定量的建筑垃圾，和施工人员的生活垃圾。项目投入使本项目位于繁华的市中心，为了把施工影响减少到最低，建设方应督促施施工作业中必须合理安排各类施工机械的工作时间，对于夜间施工认真执行申设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施。必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘。其次，在土方挖掘、平整阶段，运土车辆必须做到净车出场，最大限度减少泥土撒落构成扬尘污染，在运输、装卸建筑材料时，应采用封闭车须经沉淀处理后方可排入市政污水管网。对于施工人员的生活废水要及时处理建设方必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定，及时将固废运到指定点妥善处置。将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（筒）内，由专门人员统一及时清运处为烹饪油烟和少量天然气燃烧不充分产生的气体；汽车在地下车库会有少量的该项目投入使用后噪声源主要来自地下设备间内制冷和供热等机械设备运行时产生的噪声；餐饮排风机及楼层新风机组噪声；还有以购物娱乐和交通噪该项目投入使用后产生的污水以生活污水为主；主要是冲厕、洗浴、餐饮该项目建成后产生的固体废气物主要来自办公、公寓住宅、酒店和商业街净化装置处理后，引至楼顶排放，排气出口朝向应避开易受影响的建筑物，并应由环保部门定期监测，以确保其油烟去除效率。地下车库均设置机械排烟系对于车辆停放要加强管理，尽可能缩短怠速运行时间，从而有效地减少汽车尾该项目主要是生活污水，其中含有较高的有机物、悬浮物、洗涤剂和油脂等。建议该项目建设方对其废水进行分水质排放。处理措施见公用工4.固体废物人员对垃圾中纸、金属、塑料等可回收利用的部分应加强综合利用，废日光灯管、废电池等有毒有害垃圾收集后运至相关部门处理；厨房废弃物中下脚料、食物残渣等有机废物联系专人上门清运用作饲料，废食用油加强回收利用；其它无利用价值的普通垃圾及时收集后进入垃圾收集房，由专门人员统投资工程项目可行性研究报告“节能篇〈章〉”编制及评估的规定》通知（1）新建建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整，以减少外墙传热选用保温性能好的材料，辅以墙体保温层，达到国家关于节能的相关国家规定的劳动安全卫生标准，保障劳动者和消费者的安全与健康。重点分（5）加强对职工的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制℃%%℃℃%%（2）根据餐厅席位数，在隐蔽地带设置相应数量的男、女厕所，厕所采用水（4）餐厅应有防虫、防蝇、防蟑螂和防鼠措施，应严格执行全国爱委会除四（6）酒店内必须设消毒间。并有健全的卫生管理制度，茶具、毛巾、床上卧高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺。本章将着重从五星级酒店的经营模式、服务式公寓的物业经营管理模式和办公楼物业管理模式三人才科技大厦项目的五星级酒店将实行国际集团式管理模式，就目前的国际集团管理模式而言，可以具体分为：直接经营管理模式、委托经营管理直接经营管理是指酒店的所有者和管理者是一体的，酒店的所有者直接委托管理是指酒店所有者和酒店管理公司之间订立者雇佣经营者（通常是酒店管理公司）运营酒店，对酒店的经营和管理负全租赁管理指承租人（一般是某一家酒店管理公司）和租赁方（酒店所有者）签订租赁合同，在租赁期内，由承租人支付一定数额的固定租金，酒店特许经营权管理是指出让方提供品牌、酒店生产及经营中必须遵循的方法和标准，提供组织及预定、营销方面的帮助，从而确保业务有效运定期对接受方进行检查，以保证市场中的酒店产品保持一致性。受让方支付根据本项目的特点及目前酒店国际化集团的经营管理趋势，本项目的五星级酒店管理将实行集团特许经营模式，使用国际著名的美国喜达屋酒店集团旗下的威斯汀（Westin）品牌、服务体系，使本用国际高档酒店的品牌优势、网络优势、规模优势、专业集团化优势，从而推进本项目酒店纳入国际轨道，构筑的星级酒店旗舰，带动整个酒店服务业方面，所以以下对服务式公寓和综合办公楼的经营模式将主要是针对其物业为业主提供全方位的综合服务，寓物业管理于服务中；过收取管理费及多种经营来解决，为业主提供有偿服务；服务对象主要是中①全权委托：业主将一切有关物业管理的运作，包括财务管理、人事等②部分委托：业主保留财务管理等主要权限，其余部分的运作由交由物管理的要求，通常很难实现盈利，多靠经营其他产业或发展商支持获得资金平衡。管理目标是为业主提供一个舒适的居住、办公环境，支持发展商的持本项目的重要组成部分——服务式公寓和写字楼部分，均属于中高档物委托专业的物业管理公司，提供物业管理服务。对物业公司的选择要求其市其中，对服务式公寓的管理要重点围绕“人性化”服务，而为综合办公楼提写字楼的专业型物业管理模式，故本部分将对照以上两种经营管理模式进行结合国际酒店管理集团和其他行业资料，本项目的酒店部分组织结构拟外方财务总监财务总监财务副助理财务总