房地产行业：2023年第二季度全国住宅市场研究

2023年第二季度全国住宅市场研究CONTENTSP4-6P4-6全国24个重点城市2P23-26P23-262戴德梁行研究院全国住宅市场研究3宏观环境4戴德梁行研究院上半年GDP同比增长5.5%，2023年上半年，国内生产总值593,034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点，国民经济恢复向好。其中，各项扩大内需的政策措施落地生效使得内需潜力得以释对经济增长的拉动明显增强⃞上半年，社会消费品零售总额同比增长8.2%，最终消费支出对经济增单看第二季度，国内生产总值实现6.3%的高增速相当程度是得益于上年同期低基数的影响，实际恢复GDP总量为593,034亿元，同比增速5.5%1,350,0001,200,0001,050,000900,000750,000600,000450,000300,000150,00006%4%0%GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅全国住宅市场研究5分行业来看，基建和制造业投资支撑有力。随着财政支出和施工建设保持较快进度，上半年基础设施投资同比增长7.2%。此外，电动车、锂电池、集成电路40%30%20%0%-10%-20%-30%\35.0%\\ 3.8%同比增速6戴德梁行研究院住宅市场全国住宅市场研究7上半年全国房地产投资增速仍处于低位运行，显示行业资金环境及投资信心恢复仍然不足。上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44,439亿元，下降考虑到稳楼市政策效力的滞后性，以及房地产市场仍处下行通道的现状，预计房地产投资短期内房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；住宅开发投资44,439亿元，同比下降7.3%160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000040%35%30%25%20%0%-5%8戴德梁行研究院210,000175,000140,000105,00070,00035,000060%40%20%0%-20%-40%-60%100,00080,00060,00040,00020,000030%20%0%-20%上半年，全国住宅新开工面积36,340万平方米，同比下降24.9%；住宅竣工面积24,604万平方米，住宅竣工增速较一季度继续提升；但从新开工增速跌幅较一季度扩大可以看出，当前房企重心仍在“保全国住宅市场研究9上半年住宅销售面积同比下降2.8%，整体行情“先扬后抑”180,000150,000120,00090,00060,00030,000060%40%20%0%-20%-40%——同比涨幅上半年中国房地产市场整体表现为“先扬后抑”行情，其中一季度住宅销售市场小幅10戴德梁行研究院全国住宅销售均价10,978元/平方米，12,00010,0008,0006,0004,0002,000030%20%0%销售均价（元/㎡）——同比涨幅交均价走向⃞国家统计局分区域数据显示，中部、西部、东北地区商品房销售额同比增速持续交均价走向⃞国家统计局分区域数据显示，中部、西部、东北地区商品房销售额同比增速持续下降；仅东部地区上涨，其中尤以重点一二线城此影响下，全国住宅销售均价同比上涨10.5%达到10,978元/平方米。在销量下跌、市场下行背景下均价走高，其原因在于结构性因素影响了成全国住宅市场研究1170城中过半城市住宅新房销售均价环比下降经历一季度成交的短暂活跃后，二季度住宅成交走弱的同时价格回落的趋势也逐渐显现：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市数量持续增加，至6月达到38城，房价下调城市已超半数。尽管上半年全国住宅销售均价同比增速较一季度加大，但剔除结构性因素，以各城市具体表现来看，房价至6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比变化率由上月上涨0.1%转为持平，二线城市环比变化70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数706050403020019.0419.0519.0619.0719.0819.0920.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0919.0419.0519.0619.0719.0819.0920.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1221.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0922.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1023.0123.0223.0323.0423.0523.06环比价格上涨环比价格持平环比价格下降12戴德梁行研究院尽管二季度住宅新房整体成交动能放缓，但由于供应缩量大于成交缩量，令季度末待售面积较一季度末降低835万平方米，但31,006万平方米的全国住宅待售面积，仍处于六年来高位，加之 2016,40,2572015,45,248 2016,40,2572015,45,2482014,40,6842013,32,401 2017,30,163 2020,22,3792022,26,947H12023,2013,32,401 2017,30,163 2020,22,3792022,26,947H12023,31,0062021,22,7612018,25,0912019,22,4732010,10,6462019,22,4732010,10,6462008,10,660 2009,11,494200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022H12023全国住宅市场研究13典型市场发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、14戴德梁行研究院供给收缩致上半年重点城市供销面积比仅为0.77发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为供需总量相对平衡。但2023年上半年，24个重点城市总体供给收缩导致供销面积比仅为0.77，其中普通二线城市供销比更低至0.65。24个重点城市住宅新房批准上市面积与销售面积对比（H12023）0.950.780.651,00090080070060050040030020010000.90.80.70.60.50.40.30.20.0批准上市面积（万㎡）mm销售面积（万㎡）---供销比全国住宅市场研究152023年上半年，24个重点城市新建住宅累计批准上市面积共计7,537万平方米，销售面积共计9,744万平方米，相较于上年同期的较低基数分别实现了3.3%和13.6%的同比涨幅。但在房地产投资及新开工面积持续下滑背景下，供应端增长乏力导致供销比低位运行，由去年同期的0.85下降至0.77。0.90.80.70.60.95一线城市 0.78发达二线L0.7724城0.65普通二线20182019202020212022H1202316戴德梁行研究院1,078.0807.1742.5643.9424.6303.2703.0290.3683.9259.8382.6277.920182019202020212022H120231,062.0973.0804.2705.2634.2474.4365.9378.0290.5446.3225.8590.9400.6398.2379.7500.2700.2695.9747.9385.8810.0805.121Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q2全国住宅市场研究172023年上半年，全国新房成交5.2亿平方米，同城市新房成交量的增长，24城新房成交量占全国全年上升3.8个百分点，全国新建商品住24个重点城市历年新房成交量占全国总成交量比例走势180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000022.6%22.5%22.6%22.5%◆◆◆◆◆2013201420152016201720182019202020212022H12023全国住宅销售面积（万㎡）24城成交量（万㎡）24城成交量占比30.0%25.0%20.0%5.0%0.0%18戴德梁行研究院经历阶段性的楼市小高潮后，渐趋迷茫的市场前景及相对低迷的市场情绪令全国的新建住宅成交向重点城市集中；而在重点城市当中，成交热点也逐渐向区位优越的优质项目聚拢，结构性因素进一步影响到各城市新房成交均价的波动⃞具备良好质素的高档住宅项目乃至拥有稀缺资源的豪宅项目的成交占比的上升，结构性拉高了部分24个重点城市新房均价季度走势对比(单位：元/平方米)50,17648,89748,08147,41847,21648,89748,08145,53441,80042,14441,80040,84238,76839,02338,76837,84116,54414,37616,62814,50118,69415,43415,49018,50919,03020,47519,55514,45320,51514,70320,92920,55914,63321,09815,06520Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q2全国住宅市场研究192023年第二季度全国重点城市新房均价均价（元/㎡）20,00010,00003040506070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000024681012141618202224262830323436注：以过去一年的月均销售面积作为去化速度，来计算去化周期；可售面积：取得了《商品房预售许可证》、20戴德梁行研究院2023年上半年大于600万㎡200-400万㎡400-600万㎡小于200万㎡229205394205665550665653653436288>785288>371380355371380298355355全国住宅市场研究212023年第二季度重点城市均价1-2万元/平方米均价1-2万元/平方米长春9,631沈阳北京56,344沈阳天津18,377呼和浩特10,062天津18,377青岛15,277南京34,225南京34,225郑州西安17,85530,995郑州西安17,855上海44,965合肥22,215武汉16,765合肥22,215成都21,486宁波23,590重庆南昌杭州成都21,486宁波23,590重庆南昌长沙福州福州14,019广州厦门43,962广州深圳南宁38,301深圳南宁64,63812,65664,63822戴德梁行研究院政策及预测全国住宅市场研究23实防范化解重点领域风险，适应中国房地产市场供求关系适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更W4月28日召开的中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城改造和“平急两用”公共基础设施建设。根据住房和城乡建设部于2022年院常务会议上审议通过。《意见》指出，在超大特大城市是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措配置中的决定性作用，加大对城中村改造的政策支持，积24戴德梁行研究院2023年以来，人民银行、银保监会建立新发放首套房贷利率政策动态6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公W二季度，深圳、上海、广州、杭州、南京、合肥、郑州、青岛、扬州等多个城市调整房地产政策，涉及限购、限售4月20日，深圳调整二手房指导价规则，银行核定庭支持政策的通知，生育二孩及以上的家庭（至用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公30%。全国住宅市场研究25转弱三重压力有所缓解，内需潜力逐渐释放⃞2023年上半年现阶段性的向上波动，但复苏基础仍不稳固。上半年住宅市场整体表现为“先