《资产评估学》 课件汇 重大版 01资产评估概述 -04房地产评估

资产评估概述资产评估学20XX/01/01目录资产评估的产生与发展/【学习目标】0102资产评估及评估对象03资产评估的目的与价值类型04资产评估的假设与原则05目录资产评估程序06【练习题】07/【学习目标】01学习目标资产评估理论概览讲解资产评估基本理论，包括概念、要素和实践发展，为后续学习打下基础。资产评估核心概念资产评估流程详解解析资产评估的主要环节，详细说明具体评估程序，确保理论与实践相结合。定义资产评估，明确其基本要素和对象，帮助读者建立扎实的理论框架。资产评估原则与价值类型阐述资产评估的目的，探讨价值类型，介绍资产评估的假设和遵循的原则。资产评估的产生与发展02资产评估的发展阶段1)原始评估阶段原始社会后期，随着资产交易的出现，对资产评估的需求产生，催生了类似现代评估人员的角色。2)经验评估阶段随着社会经济和资产交易的发展，出现了一批专业的资产评估人员，他们正走向职业化道路。3)科学评估阶段科学评估阶段始于1792年英国测量师学会，特点是运用科学方法和手段进行资产评估。我国资产评估行业的发展历史源于80年代末国企改革，为防止国有资产流失，规范产权交易行为，政策推动下确立资产评估法律地位。资产评估起源1988年大连会计事务所对大连炼铁厂与香港企荣公司合资项目进行评估，开启我国资产评估先河。首例评估业务90年代起，一系列法规出台，如《国有资产评估管理办法》等，标志着行业法制化，明确资产评估在产权变动中的必要性。法规建设我国资产评估行业的发展历史1993年中国资产评估协会成立，1995年建立注册资产评估师执业资格制度，加强行业规范与自律。行业组织与资格制度012003年国资委成立，部分职能划归，实现资产评估管理与行业管理分离，行业进入新发展阶段。国资委成立与改革022004年发布资产评估准则，2016年通过《资产评估法》，确立行业法律地位，完善监管与自律机制。准则建设与立法03资产评估及评估对象03资产评估的概念及其基本要素资产评估是运用专业理论和方法，对资产价值进行定量估计和判断的专业化活动。1)资产评估的概念资产评估包括评估主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设和基准日等基本要素，它们相互依存，确保评估的科学性。2)资产评估的基本要素资产评估的特点与基本作用资产评估具有公正性、鉴证性、咨询性和专业性，是独立第三方对资产价值进行专业判断的活动。1)资产评估的特点资产评估在市场经济中发挥着引导资源优化、保障资本市场、规范经济秩序、维护权益及保障国家利益的重要作用。资产评估在市场的作用资产评估的对象2)资产的分类资产分类标准有：存在形态（有形资产和无形资产）、能否独立存在（可确指和不可确指资产）、组合形式（单项、组合和整体企业）。1)资产的含义资产是特定主体拥有或控制的、能带来未来经济利益的经济资源，其价值可货币计量。3)资产评估对象的确定资产评估对象包括不动产、动产、无形资产等，由委托人在评估委托合同中明确约定。资产评估的目的与价值类型04资产评估的目的资产评估目的包括转让、抵(质)押、公司设立、增资、企业改制、财务报告、税收和司法等，为各类经济行为提供资产价值参考。资产评估目的决定和制约评估条件、价值类型，对评估过程有关键影响。1)常见的资产评估目的资产评估目的影响资产评估的价值类型1)价值类型的概念与作用价值类型定义了资产评估价值的属性和形式，它决定评估价值的性质和数量差异，影响评估方法选择，并能清晰表达评估结论，避免误用。2)价值类型的种类主要价值类型包括市场价值、投资价值、在用价值、清算价值、残余价值及其它特殊情境下的价值估计。3)价值类型的选择评估价值类型需考虑评估目的、市场条件、对象自身条件，如市场价值、投资价值、在用价值、清算价值或残余价值。资产评估的假设与原则05资产评估的假设交易假设是资产评估中的一种方法，它模拟资产在交易中的状态，为评估提供参考，限定在市场环境中的条件。1)交易假设公开市场假设是指在充分竞争的市场中，资产交易双方信息平等，决策理智，交易自愿且不受限制。2)公开市场假设持续经营假设指企业或资产组假设能持续运营，未来一段时间内不会停止经营，可按现状或预计状态持续。3)持续经营假设资产评估的假设014)清算假设清算假设涉及有序清算和强制清算，前者指所有者有序控制的清算，后者指外部势力如债权人或法院控制的清算。025)原地使用假设原地使用是指一项资产在原来的安装地继续被使用,其使用方式和目的可能不变,也可能会改变。资产评估的假设移地使用指资产从原地转移到其他地方使用，可能涉及资产价值、拆除、迁移及重新安装费用。6)移地使用假设1最佳使用假设是指在法律、技术、经济允许下，通过充分论证，使资产达到最高价值的使用状态。常用于房地产评估，确定其最佳用途以实现最高价值。7)最佳使用假设2现状利用假设是对资产按当前状态评估，即使这种方式非最佳。常在资产实际使用状态受限时采用。8)现状利用假设3资产评估的假设非真实性假设是分析时采用的与现实相反的假设条件，常用于特定法律规定、可信分析或比较需求，如《专业评估执业统一准则》规定的情况。9)非真实性假设特别假设是针对特定业务的假设，当其不成立时会影响评估结果，常在对真实情况不明但评估需要时使用。10)特别假设资产评估的原则资产评估工作应遵循独立、客观、公正原则，这是法律和准则的要求，旨在保护委托人权益和行业健康发展。资产评估涉及供求、替代、预期收益、贡献和最高最佳使用原则，以及评估时点的选择，确保资产价值估算的公正与准确。1)资产评估工作原则2)资产评估经济技术原则资产评估程序06资产评估程序概述资产评估程序是评估机构和专业人员在执行评估业务时遵循的系统性工作步骤，旨在形成评估结论。1)资产评估程序的定义资产评估程序主要包括：明确评估业务事项、签订委托合同、编制评估计划、资产勘察、现场调查、收集资料、评定估算、形成结论、提交报告书及整理评估档案。资产评估程序关键步骤资产评估程序是规范评估行为、保证业务质量和社会公信力、防范执业风险的重要措施。3)资产评估程序的重要性资产评估机构和人员需建立完善程序制度，针对不同业务执行适当程序，并将执行情况记录于工作底稿，披露于评估报告中。资产评估程序要求资产评估的具体程序明确资产评估业务基础事项，包括委托方、评估目的、评估对象、价值类型、基准日、限制条件和重要假设等，以降低执业风险并确保评估准确性。资产评估基础工作资产评估机构与委托人签订书面合同，明确评估目的、资产范围、双方责任义务等，确保业务规范进行。签订评估委托合同资产评估的具体程序资产评估计划是评估机构和专业人员为履行合同制定的工作思路和实施方案，包括综合计划和程序计划，内容涵盖项目背景、评估目标、人员分工、进度安排等详细内容。3)编制资产评估计划资产评估机构和评估人员需对评估对象进行现场勘察和调查，以全面、客观了解资产，确保评估准确性。4)资产勘察与现场调查资产评估的具体程序01资产评估资料收集是质量保证，基础是形成评估结论，需全面、翔实，确保资料可靠性。02资产评估专业人员在占有资料基础上，通过分析、选择方法、估算，最终确定并审核评估结果，确保结论的准确性。5)收集资产评估资料6)评定估算形成结论资产评估的具体程序评估档案是判断评估专业人员执业能力及执业责任的重要依据，应在评估报告日后90日内整理归集。8)整理归集评估档案资产评估机构在执行评估程序并得出结论后，会编制并提交资产评估报告书，内容包括委托方、评估目的、结论、价值类型等关键信息。在提交正式报告前，会与委托人沟通并考虑反馈意见，确保评估独立性和准确性。资产评估报告编写【练习题】07单项选择题01独立性、客观性、科学性是评估工作基础，确保评估结果公正公平。资产评估原则02评估价值反映的是资产在特定日期的市场状况，即时点价值，体现资产的现时价值。评估价值时点03商誉作为企业的无形资产，无法独立于企业存在，是不可确指的资产。不可确指资产单项选择题同一资产在不同假设条件下，如持续经营、清算假设，评估结果会有所不同。评估假设影响评估结果的价值类型直接与评估目的相关，如投资价值、市场价值等。评估价值相关性面临破产的企业，评估可能采用强制清算假设，以清算资产价值。企业破产假设单项选择题01最佳使用假设应用在房地产评估中，常考虑最佳使用假设，以确定最高最佳价值。02特别假设使用在不确定情况下，如假设已完工进行评估，需运用特别假设来确定价值。03企业并购价值X公司收购Y公司，应考虑市场价值，反映在公开市场上的公允价值。04资产拆零价值机器设备等资产的拆零变现价值，通常称为残余价值，代表单个部件的市场价值。05资产评估假设作用资产评估假设表明面临的条件，为评估提供理论依据，影响评估方法选择和价值判断。多项选择题包括有形、无形资产，可确指、不可确指资产，如单项、整体资产的评估。资产评估概念01市场性、公正性、咨询性特征，体现资产在特定市场条件下的价值。评估特点02旨在将动态资产固定于某一时点，为评估提供计价时间点。评估基准日设定0304涵盖转让、抵(质)押、设立、增资等经济行为，为交易提供价值参考。评估目的公开市场、有序清算、企业主体、交易假设，为评估方法应用设定条件。评估假设05多项选择题独立性、客观公正性、科学性原则，确保评估过程和结果的公正、准确。工作原则预期收益、供求、贡献原则，指导评估以确定资产经济价值。经济技术原则市场价值、投资价值、在用价值、清算价值等，反映资产不同使用状态的价值。价值类型交易标的、市场参与者、投资者、交易市场等动态因素影响资产市场价值。影响价值因素资产评估学谢谢资产评估的基本方法（上）资产评估学20XX/01/01目录2.1成本法012.2收益法022.1成本法012.1.1成本法及其前提条件1)成本法的基本含义成本法又称重置成本法,是指在评估资产时按被评估资产的重置成本减去其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据如下。(1)资产的价值取决于资产的成本资产的原始成本越高,资产的原始价值越大,反之则小,二者在质和量的内涵上是一致的。根据这一原理,采用成本法对资产进行评估,必须首先确定资产的重置成本。重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的,而二者反映的物价水平是不相同的,前者反映的是资产评估日期的市场物价水平,后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时,资产的重置成本越高,其重置价值越大。(2)资产的价值是一个变量2.1.1成本法及其前提条件1)成本法的基本含义资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而变化。影响资产价值量变化的因素,除了市场价格,还有:①资产投入使用后,由于使用磨损和自然力的作用,其物理性能会不断下降,价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗,也称实体性贬值。②新技术的推广和运用,使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较,在技术上明显落后、性能降低,因此其价值也相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗,也称功能性贬值。③资产以外的外部环境因素(包括政治因素、宏观政策因素等)变化,引致资产价值降低。例如,政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用,使资产价值下降,这种损耗一般称为资产的经济性损耗,也称经济性贬值。2.1.1成本法及其前提条件根据成本法的定义,资产评估值的基本计算公式可以表述为:资产评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额-经济性贬值额成本法的计算公式为正确运用成本法评估资产提供了思路,在评估实操中,重要的是依照此思路,确定各项技术经济指标。2.1.1成本法及其前提条件2)成本法的前提条件采用成本法评估资产的前提条件如下。②应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时,现时资产与历史资产具有相同性或可比性。③形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础,采用成本法评估资产,首先要确定这些耗费是必需的,而且应体现社会或行业的平均水平。①被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.1.2成本法中基本要素的估算1)重置成本的分类及其估算方法重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等,以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、新型设计及技术等,以现时价格水平生产或建造与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格,但在技术、设计、标准等方面有差异。应该注意的是,无论是更新重置成本还是复原重置成本,资产本身的功能不变。在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重置成本,因为它符合技术进步的要求和市场竞争的法则。2.1.2成本法中基本要素的估算重置成本的估算方法一般如下。(1)重置核算法重置核算法是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,区分为按直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指购建全新资产时所花费的直接计入购建成本的那部分成本,如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目成本,机器设备类资产的购置费用、安装调试费、运杂费等项目成本。直接成本应按现时价格逐项加总。间接成本是指构建过程中不能直接计入成本,但又与资产形成有关的一些支出,如企业管理费、前期准备费等。在实际工作中,间接成本可以通过下列方法计算。①按人工成本比例法计算,计算公式为:间接成本=人工成本总额×成本分配率其中成本分配率=间接成本额人工成本额×100%②按直接成本百分率法计算,计算公式为:间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的百分比2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.1】重置购建设备一台,现行市场价格为每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本为800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的80%,该机器设备的重置成本为:直接成本=50000+1000+800=51800(元)重置成本合计=51800+400=52200(元)其中,直接成本为51800元;间接成本(安装成本)为500×0.8=400(元)。(2)价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法,其计算公式为:重置成本=资产的历史成本×价格指数2.1.2成本法中基本要素的估算或重置成本=资产的历史成本×(1+价格变动指数)式中,价格指数可以是定基价格指数,也可以是环比价格指数。定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比,即:定基价格指数=评估基准日价格指数资产购建时点的价格指数环比价格指数可考虑按下式求得:式中,X为环比价格指数;an为第n年环比价格变动指数,n=1,2,3,…,n。【例2.2】某项被评估资产购建时账面原值为50万元,当时该类资产的定基价格指数为85%,评估基准日该类资产的定基价格指数为130%,则:被评估资产重置成本=500000×(130%÷85%)≈764706(元)【例2.3】被评估资产账面价值为20万元,2015年建成,2020年进行评估,经调查已知同类资产环比价格变动指数分别是:2016年为10%,2017年为17%,2018年为25%,2019年为25%,2020年为30%,则:被评估资产重置成本=200000×(1+10%)×(1+17%)×(1+25%)×2.1.2成本法中基本要素的估算1)重置成本的分类及其估算方法(1+25%)×(1+30%)×100%≈522844(元)价格指数法与重置核算法是估算重置成本时较常用的方法,但二者具有明显的区别,表现在以下两个方面。①价格指数法仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,又考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。②价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。明确价格指数法和重置核算法的区别,有助于在重置成本估算中对方法的判断和选择。对一项科学技术进步较快的资产,采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。当然,价格指数法和重置核算法也有其相同点,即都是建立在利用历史资料的基础上。因此,注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供的历史资料(如财务资料)的口径差异,是应用上述两种方法时需共同注意的问题。2.1.2成本法中基本要素的估算(3)功能价值类比法功能价值类比法,是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系,通过参照物的价格或重置成本,以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时,人们习惯把线性关系条件下的功能价值类比法称为生产能力比例法,而把非线性关系下的功能价值类比法称为规模经济效益指数法。①生产能力比例法。这种方法通过寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照物的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。其计算公式为:被评估资产重置成本=被评估资产年产量参照物年产量×参照物重置成本2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.4】某重置的一台全新机器设备价格为5万元,年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本为:被评估资产重置成本=40005000×5=4(万元)这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力呈线性关系,生产能力越强,成本越高。应用这种方法估算重置成本时,首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系,如果不存在这种线性关系,就不可以采用这种方法。②规模经济效益指数法。通过对不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现,许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系,当资产A的生产能力比资产B的生产力强1倍时,其成本却不一定多1倍,也就是说,资产生产能力和成本之间只呈同方向变化,而不是等比例变化,这是规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关系可用下列公式表示:被评估资产重置成本参照物资产的重置成本=该评估资产的产量参照物资产的产量𝑥被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×该评估资产的产量参照物资产的产量𝑥公式中的x是一个经验数据,称为规模经济效益指数。在美国,这个经验数据一般在0.4~1.2,如加工工业一般为0.7,房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据,大家在评估过程中要谨慎使用这种方法。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。2.1.2成本法中基本要素的估算(4)统计分析法在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时,为了简化评估业务,节省评估时间,还可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本,这种方法的运用步骤如下。第一,在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类别,如:将房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等;将机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值类比法、价格指数法、重置核算法等方法估算其重置成本。第三,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本,计算出分类资产的调整系数。其计算公式为:𝐾=𝑅'𝑅式中,K为资产重置成本与历史成本的调整系数;R'为某类抽样资产的重置成本;R为某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本,计算公式为:被评估资产的重置成本=某类资产账面历史成本×K某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.5】评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的适用设备5台,估算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备的历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则:K=30÷20=1.5该类通用设备的重置成本=500×1.5=750(万元)上述4种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法,应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。这些方法对某项资产可能同时都能适用,但应用时必须注意分析方法运用的前提条件,否则将得出错误的结论。2.1.2成本法中基本要素的估算2)资产实体性贬值的估算方法资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。估算实体性贬值一般可以采取以下三种方法。(1)观察法观察法也称成新率法,是指对被评估资产,由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的实体性成新率,从而估算实体性贬值额。其计算公式为:资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率或资产实体性贬值额=重置成本×(1-实体性成新率)式中,实体性成新率是反映评估对象的现行实体性价值与其全新状态重置价值的比率。实体性成新率的确定可以通过对比分析、技术测定和定性观察等方法来实现。当某些资产各组成部分新旧程度不一致时,应根据各部分的重要程度和成本比重,计算其加权平均的新旧程度。实体性成新率与实体性贬值率的关系是:实体性贬值率=1-实体性成新率2.1.2成本法中基本要素的估算(2)使用年限法使用年限法(或称年限法)利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率(程度),进而估测资产的实体性贬值额。相关计算公式为:资产实体性贬值率=实际已使用年限总使用年限资产实体性贬值额=(重置成本-预计残值)×资产实体性贬值率即资产实体性贬值额=重置成本-预计残值总使用年限×实际已使用年限式中,①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中,通常只考虑金额较大的残值,对金额较小的残值可以忽略不计。②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。其计算公式为:总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限其中实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率2.1.2成本法中基本要素的估算2)资产实体性贬值的估算方法资产在使用中会受负荷程度的影响,必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资产利用率来调整。资产利用率的计算公式为:当资产利用率>1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限长;当资产利用率=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率<1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。在实际评估过程中,资产利用率往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态,如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素确定。尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素,预计的资产继续使用年限。2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.6】某资产2010年2月购进,2020年2月评估时,名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标,在正常使用情况下,其每天应工作8小时,但该资产实际每天工作7.5小时。由此计算的资产利用率为:资产利用率=10×360×7.510×360×8×100%=93.75%由此可确定其实际已使用年限约为9.4年。此外,评估中经常遇到被评估资产是经过更新改造的情况。对于更新改造过的资产,计算其实体性损耗时,还应充分考虑更新改造投入的资金对资产寿命的影响,否则可能过高地估计实体性损耗。对更新改造问题,一般采取加权法来确定资产的实体性损耗。也就是说,先计算加权更新成本,再计算加权平均已使用年限。相关计算公式为:加权更新成本(加权投资成本)=已使用年限×更新成本(或现行成本)2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.7】某资产构建于2007年,于2012年和2017年分别进行了更新改造,现于2023年进行评估,有关资料见表2.1。表2.1某待评估资产的加权更新成本加权平均已使用年限=4350000÷350000≈12.43(年)(3)修复费用法修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态,可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。2.1.2成本法中基本要素的估算3)资产功能性贬值的估算方法功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值,属于无形损耗。估算功能性贬值时,主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低,相应确定功能性贬值额。同时,还要重视技术进步因素,注意替代设备、替代技术和替代产品的影响,以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。功能性贬值额的估算方法有以下两种。(1)超额运营成本现值法通常情况下,采用超额运营成本现值法估算资产功能性贬值额可以按下列步骤进行。第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二,计算二者的差异,确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的,企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降、所得税税额降低,使企业负担的运营成本低于其实际支付额,因此,净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。第三,估计被评估资产的剩余寿命。第四,以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)。其计算公式为:2.1.2成本法中基本要素的估算3)资产功能性贬值的估算方法被评估资产功能性贬值额=(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)【例2.8】对于某种机器设备,技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高,节约工资费用,有关资料见表2.2。表2.2某设备的技术资料应当指出,对于新老技术设备的对比,还可对原材料消耗、能源消耗以及产品质量等指标进行对比计算其功能性贬值额。(2)超额投资成本估算法功能性贬值额的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同功能性贬值额。其计算公式为:功能性贬值额=复原重置成本-更新重置成本2.1.2成本法中基本要素的估算4)资产经济性贬值的估算方法经济性贬值是由于外部环境变化造成的资产贬值。就表现形式而言,资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降,甚至闲置,并由此引起资产的运营收益减少。当有确切证据表明资产已经存在经济性贬值时,可参考下面的方法估测其经济性贬值率或经济性贬值额。(1)间接计算法这种方法通过估算被评估资产生产能力的变化来评价经济性损耗。首先计算经济性贬值率,然后再计算经济性贬值额。经济性贬值率=1−资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力𝑥×100%式中,x为规模经济效益指数,实践中多采用经验数据。经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本或重置成本减去实体性贬值额和功能性贬值额后的结果为基数,按确定的经济性贬值率估测。(2)直接计算法在直接计算法下,经济性贬值额的计算公式如下:经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(𝑃/𝐴,𝑟,𝑛)2.1.2成本法中基本要素的估算4)资产经济性贬值的估算方法式中,(P/A,r,n)为年金现值系数。【例2.9】某被评估生产线的设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构发生变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少6000台。根据上述条件,假设功能价值指数为0.6,该生产线的经济性贬值率大约在以下水平:经济性贬值率={1-[(20000-6000)÷20000]0.6×100%}≈(1-0.81)×100%=19%又如,数据承上例,假定每年减少6000台产品,每台产品损失利润100元,该生产线尚可继续使用3年,企业所在行业的投资回报率为10%,所得税税率为25%。则该生产线的经济性贬值额大约为:经济性贬值额=(6000×100)×(1-25%)×(P/A,10%,3)=450000×2.4869=1119105(元)在实际评估工作中也有经济性溢价的情况,即当评估对象及其产品有良好的市场及市场前景,或有重大政策利好时,评估对象就可能存在着经济性溢价。2.2收益法022.2.1收益法及其前提条件1)收益法的基本含义收益法又称收益现值法,是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从于资产评估中按利求本的思路,即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为,任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时,所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报,即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段,把评估对象的预期获利能力和获利风险作为两个关键指标来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值,容易被资产业务各方所接受。所以,从理论上讲,收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。当然,运用收益法评估尚需满足一些前提条件。2.2.1收益法及其前提条件①被评估资产的未来收益可以用货币计量。评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测。这就要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。同时,影响资产预期收益的主观因素和客观因素也应是比较明确的,评估人员可以据此分析和测算被评估资产的预期收益。因为收益法的运用受被评估资产的预期收益、折现率和被评估资产使用年限的制约,因此,运用收益法的前提条件如下。2)收益法的前提条件2.2.1收益法及其前提条件2)收益法的前提条件②被评估资产所承担的风险可以预测并可以用货币计量。被评估对象所具有的风险可以估测是测算折现率的前提。被评估对象所处的行业不同、地区不同和企业不同,都会不同程度地体现在资产拥有者的获利风险上。对于投资者来说,风险大的投资,要求的回报率就高;而风险小的投资,其要求的回报率也可以相应降低。③被评估资产的使用年限可以预测。被评估对象的使用年限,即取得预期收益的持续时间,是影响评估值的重要因素之一,因此,必须能够合理地预测。2.2.2收益法的基本参数运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数,其中最重要的参数有收益额、折现率和收益期限。1)收益额收益额是运用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中,资产的收益额是指根据投资回报的原理,资产在正常情况下所能得到的归属于产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点:①收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额;②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益,而不一定是资产的实际收益。因资产种类较多,不同种类资产收益额的表现形式亦不完全相同。至于选择哪一种作为收益额,评估人员应根据所评估资产的类型、特点及评估目的决定,重要的是准确反映资产收益,并与折现率口径保持一致。关于收益额预测的内容将在以后各章结合各类资产的具体情况分别介绍。2.2.2收益法的基本参数2)折现率要确定折现率,首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念,认为将来的收益或利益低于现在的收益或利益,并且随着收益时间向将来推进的程度而有序地降低价值。同时,折现作为一个算术过程,把一个特定比率应用于预期的收益,从而得出当前的价值。这个特定比率即折现率。从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言,是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率,也称安全利率,是指没有投资限制和障碍,任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率。在具体实践中,无风险报酬率可以参照同期国库券利率或银行储蓄利率确定。风险报酬率是对风险投资的一种补偿,在数量上是指超过无风险报酬率的那部分投资回报率。在资产评估中,因资产的行业分布、种类、市场条件等不同,资产折现率亦不相同。与折现率相近的一个概念是本金化率。本金化率与折现率在本质上是没有区别的,只是适用场合不同。人们习惯将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率,而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率或资本化率。至于折现率与本金化率在量上是否相等,主要取决于同一资产在未来不同的时期所面临的风险是否相同。2.2.2收益法的基本参数折现率的估算方法主要有以下三种。①市场比较法。该方法通过对市场上的相似资产的投资收益率的调查和比较分析,来确定待评估资产的投资期望回报率。例如,对一台待评估机器设备,通过在资产交易市场上调查,得到三台与待评估机器设备同类的资产交易事例,分析得到它们的投资期望回报率分别为9%、9.5%和10.2%,求得它们的平均数为9.6%,则以9.6%作为待评估资产的折现率。②资本资产定价模型法。资本资产定价模型是用来测算权益资本折现率的一种工具。用公式表示如下:资产折现率=无风险报酬率+资产市场风险补偿×风险系数=无风险报酬率+(社会平均收益率−无风险报酬率)×风险系数式中,风险系数用β表示。可以看出,资产折现率与风险呈线性关系,这种关系如图2.1所示。2.2.2收益法的基本参数2)折现率图2.1资本资产定价模型假如电子业的β为1.52,无风险报酬率为6%,市场风险补偿为7%,则电子类企业整体的资产折现率为16.64%(6%+7%×1.52)。这里需要说明的是,利用该模型确定的折现率是资产的权益成本,而非资本成本。③加权平均资本成本法。使用加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本,也考虑负债资本的成本。用公式表示为:加权平均资本成本(折现率)=权益成本×权益比+负债成本×负债比其中权益成本=无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率=(社会平均收益率-无风险报酬率)×风险系数【例2.10】被评估企业长期负债占投资资本的比重为50%,平均长期负债成本为6%。据调查,评估时社会平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率(β)为0.8。则:风险报酬率=(9%-4%)×0.8=4%所有者权益要求的回报率=4%+4%=8%加权平均资本成本(折现率)=50%×6%+50%×8%=7%2.2.2收益法的基本参数收益期限是指资产具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。收益期限由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。3)收益期限2.2.3收益法的基本计算公式收益法按评估对象未来预期收益有无限期划分,分为有限期评估方法和无限期评估方法;按评估对象预期收益额的情况划分,分为等额收益评估方法和非等额收益评估方法等。不同的评估方法的计算公式不尽相同,以下就等额收益评估方法和非等额收益评估方法分别给出相应的计算公式。首先对所用字符的含义做如下统一的规定:P为评估值;i为年序号;Pn为未来第n年的预计变现值;R为未来第i年的预期收益;r为折现率或资本化率;ri为第i年的折现率或资本化率;t为收益年期;n为收益年期;A为年金。01022.2.3收益法的基本计算公式1)等额收益评估方法①在纯收益每年不变、资本化率固定且大于零、收益年期无限的情况下:②在纯收益每年不变、资本化率固定且大于零、收益年期有限为n的情况下:【例2.11】某房产在未来5年内年均净租金收入为20万元,折现率固定为12%,则房产的评估价值为:20÷12%×[1-1÷(1+12%)5]≈71.67(万元)③在纯收益每年不变、收益年期有限为n、资本化率为零的情况下:2.2.3收益法的基本计算公式2)非等额收益评估方法①纯收益在若干年前有变化、在若干年后保持不变。具体分为以下两种情况。a.在纯收益在n年(含第n年)以前有变化、纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变、收益年期无限、r大于零的情况下可采用分段法。分段法根据资产收益的特征,把资产永续经营期分为前后两期,分别采用不同的方法计算两期收益折现值。前期收益折现值和后期收益折现值相加即为资产的收益现值。其基本公式为:2.2.3收益法的基本计算公式应当指出,确定后期年金A的方法,一般以前期最后1年的收益额作为后期永续年金收益的标准,也可以预测后期第1年的收益作为永续年金收益。【例2.12】对某企业进行预测,得知未来各年收益见表2.3,折现率选用12%,试按分段法计算其收益现值。表2.3未来各年收益表第二段收益现值为(以第5年收益额作为第6年后的永续年金收益,其折现率为12%):30÷0.12=250(万元)(第二段在第6年年初的资本化值)250×0.5674=141.85(万元)(第二段折现值)预期收益现值=144.79+141.85=286.64(万元)2.2.3收益法的基本计算公式2)非等额收益评估方法b.在纯收益在t年(含第1年)以前有变化、纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变、收益年期有限为n、r大于零的情况下也需采用上述分段法。计算公式为:这里需要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-1),而不是n。②纯收益按等比级数变化。具体可以分为以下两种情况。a.在纯收益按等比级数递增、纯收益逐年递增比率为s、收益年期无限、r>s>0的情况下2.2.3收益法的基本计算公式2)非等额收益评估方法b.在纯收益在t年(含第1年)以前有变化、纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变、收益年期有限为n、r大于零的情况下也需采用上述分段法。计算公式为:这里需要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-1),而不是n。②纯收益按等比级数变化。具体可以分为以下两种情况。a.在纯收益按等比级数递增、纯收益逐年递增比率为s、收益年期无限、r>s>0的情况下:𝑃=𝐴𝑟-𝑠【例2.13】某房产2018年的纯收益为200万元,资本化率为11%,若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长3%,则该房产的评估价值为:200÷(11%-3%)=2500(万元)b.在纯收益按等比级数递增、纯收益逐年递增比率为s、收益年期有限为n、r>s>0时:𝑃=𝐴𝑟-𝑠1−(1+𝑠)𝑛(1+𝑟)𝑛资产评估学谢谢资产评估的基本方法（下）资产评估学20XX/01/01目录2.3市场法012.4资产评估方法的比较和选择022.3市场法012.3.1市场法及其前提条件1)市场法的基本含义市场法又称市场比较法或现行市价法,是指通过市场调查,选择市场上与评估对象同样或类似的资产,利用其近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产评估中若干评估思路中的一种,也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。2.3.1市场法及其前提条件运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息,并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象,显然是容易被资产业务各当事人所接受的。因此,市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然,通过市场法进行资产评估,尚需满足一些最基本的条件。市场法是指根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术过程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时,所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。1)市场法的基本含义2.3.1市场法及其前提条件2)市场法的前提条件应用市场法进行资产评估,必须具备以下前提条件。一是需要有一个活跃、公开的资产市场。市场经济条件下,市场交易的商品种类很多,资产作为商品,是市场发育的重要方面。资产市场越活跃,资产交易越频繁,与被评估资产相类似资产的价格信息就越容易获得。公开市场是一个充分的市场,市场上有自愿的买者和卖者,他们之间进行平等交易,这就排除了个别交易的偶然性,市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产的价值,评估结果会更贴近市场,更容易被资产交易各方所接受。2.3.1市场法及其前提条件2)市场法的前提条件二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过,且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物,其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性主要体现在以下三个方面:①参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似;②参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长,应在一个适度的时间范围内,同时,时间对资产价值的影响是可以调整的。运用市场法,重要的是找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的,这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取,是决定市场法运用与否的关键。2.3.2市场法的基本程序运用市场法评估资产时,一般按下列步骤进行。明确评估对象,确定描述评估对象的主要参数,如功能指标及成新率等,并以此作为选择市场参照物的可比因素。单击此处添加智能图形项标题1)明确评估对象2.3.2市场法的基本程序因为运用市场法评估资产价值,被评估资产价值的高低在很大程度上取决于参照物的成交价格,而参照物的成交价格又不仅是参照物自身功能的市场体现,它还受买卖双方交易地位、交易动机和交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物在个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价格及评估值产生的影响,运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。不论评估对象是单项资产还是整体资产,采用市场法时都需经历选择参照物这个程序。选择参照物的关键要求包括:①可比性,包括功能、市场条件及成交时间等;②参照物的数量问题。无论参照物与评估对象如何相似,通常参照物应选择三个以上。2)选择参照物2.3.2市场法的基本程序3)在评估对象与参照物之间选择比较因素从理论上讲,影响资产价值的基本因素大致相同,如资产性质、市场条件等,但具体到每一种资产时,影响资产价值的因素又各有侧重。例如,影响房地产价值的主要因素是地理位置,而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。所以,应根据不同种类资产价值形成的特点,选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标,以便在参照物与评估对象之间进行比较。具体来说,运用市场法评估单项资产时应考虑的比较因素主要有以下四个。①资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价值的重要因素之一。在资产评估中强调资产的使用价值或功能,并不是从纯粹抽象意义上去讲,而是结合社会需求,从资产实际发挥效用的角度来考虑。也就是说,在社会需要的前提下,资产功能越好,其价值越高,反之亦然。②资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等;资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。2.3.2市场法的基本程序④交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。交易批量不同,交易对象的价格就可能不同;交易动机对资产交易价格也有影响;在不同的交易时间,资产的交易价格也会有差异。③市场条件。这主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。在一般情况下,供不应求时,价格偏高;供过于求时,价格偏低。市场条件的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。3)在评估对象与参照物之间选择比较因素2.3.2市场法的基本程序市场法以参照物的成交价格作为评定、估算评估对象价值的基础。在各参照物成交价格的基础上,将已经量化的参照物与评估对象比较因素的差异进行调增或调减,就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。初步评估结果与所选择的参照物个数密切相关。根据所选定的比较因素,在参照物及评估对象之间进行比较,并将两者的差异进行量化。例如,对于资产功能因素,尽管参照物与评估对象的功能相同或相似,但在生产能力、产品质量及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象比较因素之间的上述差异进行数量化和货币化。5)调整已经量化的比较因素差异4)因素对比、量化差异2.3.2市场法的基本程序按照一般要求,运用市场法通常应选择三个以上的参照物,所以在一般情况下,运用市场法评估的初步结果也在三个以上。而根据资产评估的惯例,正式的评估结果只能有一个,这就需要评估人员对若干初步评估结果进行综合分析,以确定最终的评估价值。0201要确定最终的评估价值,主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。当然,如果参照物与评估对象的可比性都很好,评估过程中没有明显的遗漏或疏忽,采用算术平均法或加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果也是可以的。6)确定评估结果2.3.3市场法中的具体评估方法市场法是在一种评估思路下的若干种具体评估方法的集合,它可以根据不同的划分标准进行分类。这些分类并不是严格意义上的方法分类,大多是尊重某种习惯的分类,分类仅仅是为了叙述和学习便利。按照参照物与评估对象的相近相似程度,市场法中的具体评估方法可以分为两大类:直接比较法和类比调整法。2.3.3市场法中的具体评估方法1)直接比较法直接比较法又称直接法,是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较,从而判断评估对象评估值的方法。其基本计算公式可表示为:评估对象评估值=参照物成交价格×评估对象A因素参照物A因素直接比较法直观简捷,便于操作,但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高,参照物与评估对象要达到相同或基本相同,仅在某一因素上存在差异,如新旧程度、交易时间、功能、交易条件等。直接比较法下主要有以下七种具体的评估方法。(1)现行市价法现行市价法是指直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值的方法。这是在评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的情况下采用的方法。例如,可上市流通的股票和债券可以将其在评估基准日的收盘价作为评估价值;批量生产的设备、汽车等可以与同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。(2)市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑评估对象诸如销售条件、销售时限等方面的不利因素,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。这种方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。其计算公式为:资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)2.3.3市场法中的具体评估方法【例2.14】评估某资产价值时,发现在评估基准日与其相同资产的市场交易价格为10万元,经分析,市场折扣率为30%,则该资产的评估价值为:资产评估价值=10×(1-30%)=7(万元)(3)功能价值类比法功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础,将参照物与评估对象之间的功能进行对比来估算评估对象价值的方法。该方法根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性法和指数法两种。①线性法。线性法是指评估对象的生产能力等指标与参照物相应指标呈线性关系时使用的评估方法,该方法通常被称作生产能力比例法。其计算公式为:资产评估价值=参照物成交价格×评估对象的生产能力参照物的生产能力该方法还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比,利用参照物成交价格推算评估对象价值。【例2.15】被评估资产年生产能力为100吨,参照资产的年生产能力为130吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,则该资产的评估价值为:资产评估价值=10×100÷130≈7.69(万元)②指数法。指数法是指评估对象的生产能力等指标与参照物的相应指标呈指数关系时采用的评估方法,该方法通常被称作规模经济效益指数法。其计算公式为:资产评估价值=参照物资产的成交价格×待评估资产的生产能力参照物资产的生产能力𝑥2.3.3市场法中的具体评估方法【例2.16】被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为12万元,该类资产的功能价值指数为0.7,则该资产的评估价值为:资产评估价值=12×(90÷120)0.7≈9.81(万元)(4)价格指数法价格指数法是以参照物成交价格为基础,根据参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为:资产评估价值=参照物成交价格×(1+价格变动指数)或资产评估价值=参照物成交价格×价格指数如果能够获得参照物和评估对象的定基价格指数或定基价格变动指数,价格指数法的数学式可以概括为:资产评估价值=参照物交易价格×评估基准日资产定基价格指数参照物交易日资产定基价格指数2.3.3市场法中的具体评估方法1)直接比较法如果能够获得参照物和评估对象的环比价格指数,价格指数法的数学式可以概括为:资产评估价值=参照物交易价格×参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数的乘积价格指数法适用于评估对象与参照物之间仅存在时间差异,且时间差异不能过长的情况。【例2.17】与评估对象完全相同的参照资产3个月前的成交价格为10万元,在这段时间内该类资产的价格上升了6%,则:资产评估价值=10×(1+6%)=10.6(万元)【例2.18】被评估房地产于2020年6月30日进行评估,该类房地产2020年上半年各月月末的价格同2019年年底相比,分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中参照房地产在2020年3月底的价格为3800元/平方米。则:资产评估值=3800×1+10.5%1+6.8%≈3932(元/平方米)2.3.3市场法中的具体评估方法1)直接比较法【例2.19】已知某资产在2020年1月的交易价格为300万元,该类资产已不再生产,但该类资产的价格变化情况如下:2020年1—5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2020年5月的评估价值为:资产评估价值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%≈331.1(万元)(5)成新率价格法成新率价格法是以参照物的成交价格为基础,考虑到参照物与被评估资产之间仅存在新旧程度上的差异,通过成新率调整估算被评估资产评估价值的方法。其计算公式为:资产评估价值=参照物成交价格×被评估资产成新率参照物成新率2.3.3市场法中的具体评估方法1)直接比较法【例2.20】参照物的成交价格为100万元,其成新率为60%,被评估资产的成新率为40%。则被评估资产的评估价值为:资产评估价值=100×40%60%≈66.67(万元)(6)成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成交价格与其现行合理成本的比率来估算评估对象的价值的方法。其计算公式为:资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价格参照物现行合理成本或资产评估价值=评估对象现行合理成本×成本市价率其中成本市价率=参照物成交价格参照物现行合理成本×100%2.3.3市场法中的具体评估方法1)直接比较法【例2.21】已知被评估全新住房的现行合理成本为100万元,评估时市场商品房的成本市价率为150%,则该全新住房的评估价为:资产评估价值=100×150%=150(万元)(7)市盈率倍数法市盈率倍数法是以参照企业的市盈率为倍数,以此倍数与被评估企业的收益额相乘估算被评估企业价值的方法。市盈率倍数法主要适用于企业价值评估和长期股权投资的评估。其计算公式为:资产评估价值=评估企业收益额×参照企业市盈率2.3.3市场法中的具体评估方法1)直接比较法【例2.22】某被评估企业的年净利润为1000万元,评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为13倍,则:该企业的评估价值=1000×13=13000(万元)由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高,在具体评估过程中寻找参照物可能会受到限制,因此,直接比较法的使用也相对受到一定制约。在很多情况下,如果参照物与评估对象只是大致相同或相似,可以采用类比调整法。2.3.3市场法中的具体评估方法2)类比调整法类比调整法又称类比法,是市场法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,通过对比分析,调整参照物与评估对象之间的差异,在参照物成交价格的基础上,调整估算评估对象的价值。类比调整法具有适用性强、应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高,而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干比较因素进行对比分析和差异调整。如果没有足够的数据资料,以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握,那么评估人员很难准确地评定估算出评估对象的价值。2.3.3市场法中的具体评估方法2)类比调整法类比调整法的计算公式可表示为:资产评估价格=参照物A的成交价格×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×成新率因素调整系数×交易情况调整系数或资产评估价格=参照物A的成交价格±时间因素调整值±区域因素调整值±功能因素调整值±成新率因素调整值±交易情况调整值2.3.3市场法中的具体评估方法2)类比调整法【例2.23】某商业用房,面积为500平方米,现因企业合并需要进行评估,评估基准日为2020年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例,具体情况见表2.4。表2.4三个商业用房交易案例对比被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近,故无须对功能因素和成新率因素进行调整。2.3.3市场法中的具体评估方法2)类比调整法该评估商业用房所在区域的综合评分为100分,三个参照物所在区域条件比被评估商业用房所在区域好,综合评分分别为107分、110分和108分。当时房产价格每月比上月上涨4%,故参照物A的时间因素调整系数为117%[(1+4%)4];参照物B的时间因素调整系数为104%(1+4%);参照物C因在评估基准日当月交易,故无须调整。三个参照物成交价格的调整过程见表2.5。表2.5对参照物成交价格进行的因素修正参照物A修正后的单价为:5000×117100×100107×100100=5467(元/平方米)参照物B修正后的单价为:5960×104100×100110×100104=5418(元/平方米)参照物C修正后的单价为:5918×100100×100108×100100=5480(元/平方米)被评估资产单价=(5467+5418+5480)÷3=5455(元/平方米)被评估资产总价=5455×500=2727500(元)2.4资产评估方法的比较和选择022.4.1资产评估方法之间的关系资产评估的成本法、收益法和市场法共同构成了资产评估的方法体系。它们之间存在着内在的联系,而各种评估方法的独立存在又说明它们各有特点。正确认识资产评估方法之间的内在联系以及各自的特点,对于恰当地选择评估方法,高效地进行资产评估是十分重要的。2.4.1资产评估方法之间的关系资产评估方法之间的联系主要表现在各种方法的评估目的是一致的,其共同目的就是获得令人信服的、可靠的评估价值。评估的基本目的决定了评估方法间的内在联系。对于特定经济行为,在相同的市场条件下,对处在相同状态下的同一资产进行评估,其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果,也即在同一资产的评估中可以采用多种方法,如果使用这些方法的前提条件同时具备,而且资产评估人员也具备相应的专业判断能力,那么多种方法得出的结果应该趋同。1)资产评估方法之间的联系2.4.1资产评估方法之间的关系这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产,并相互验证提供了理论依据。但需要指出的是,运用不同的评估方法评估同一资产,必须保证评估目的、评估前提和被评估对象状态一致,以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。如果采用多种方法得出的结果出现较大差异,可能的问题是:某些方法的应用前提不具备、分析过程有缺陷、结构分析有问题、某些支撑评估结果的信息依据出现失真、评估人员的职业判断有误等。1)资产评估方法之间的联系2.4.1资产评估方法之间的关系2)资产评估方法之间的区别①适用范围不同。因为评估人员总是寻求最简便、最能客观反映资产价值的方法对资产进行估价,所以各种方法要求有其最适合的范围。市场法的适用范围是:存在一个充分发育的、活跃的、公平的资产市场;存在近期的、可比的、已成交的参照物,而且参照物与评估对象相比较的指标、技术参数等资料是可收集的。收益法的适用范围是:资产所有者的未来收益可以用货币衡量;未来收益所承担的风险收益也是可以用货币衡量的。成本法的适用范围是:评估对象可以重置;评估对象在使用过程中具有贬值性;评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用与重置的全新资产具有可比性。②时间侧重不同。成本法强调和侧重对资产过去使用状况的分析。例如,有形损耗的确定是基于评估对象的已使用年限和使用强度;而对无形损耗来说,正是由于评估对象的历史性,过时的问题才会出现。所以如果没有对评估对象的历史判断和记录,那么运用成本法评估资产价值将是不可能的。收益法的评估要素完全是基于对未来的分析。它所考虑和侧重的是评估对象未来能给所有者带来多少收益。收益法体现了资产未来获利的预测性。市场法的评估依据是参照物的现行市场交易价格,是基于对现行价格的分析来评估资产价值的。市场法体现了评估价值的市场现实性。2.4.1资产评估方法之间的关系由于评估的特定目的不同,评估时市场条件上的差别以及评估时对评估对象使用状态设定的差异,需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估方法由于自身的特点,在评估不同类型的资产价值时,就有了效率上和直接程度上的差别,评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。③评估角度不同。评估角度是针对成本法和收益法而言的。成本法从资产的投入角度考虑资产作为生产要素的构建成本,评估的基础对象是成本费用,考虑资产构成的价值,忽略了资产经营中资产优化配置的综合效果和作用,是一种静态价值。收益法是从资产的产出角度,通过估算被评估资产的未来收益并折现来估算资产的评估价值,反映的是资产运营的结果,是一种动态价值。2)资产评估方法之间的区别2.4.2资产评估方法的选择资产评估方法的多样性,为评估人员提供了适当选择评估的途径,有效完成评估任务的现实可能。选择合适的资产评估方法,有利于简捷、合理地确定资产评估价值。选择资产评估方法主要应考虑以下因素。①选择的资产评估方法要与资产评估价值类型相适应。资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程,必须与评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”,是资产评估价值质的规定,具有排他性,对评估方法具有约束性;资产评估方法说明“如何评”,用于资产评估价值量的确定,具有多样性和替代性,并服务于评估价值类型。资产评估价值类型确定的准确性以及与之相匹配的资产评估方法,是资产评估价值具有科学性和有效性的重要保证。②选择的资产评估方法要与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产,有形资产还是无形资产等,往往要求不同的评估方法与之相适应。同时,资产评估对象的状况不同,所要求的评估方法往往也不同。例如,一台市场交易很活跃的旧机器设备可以采取市场类比法进行评估,而旧的专用设备的评估,通常只能采用成本法进行。2.4.2资产评估方法的选择③选择的资产评估方法要与所搜集的数据和信息资料相适应。各种资产评估方法的使用都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换,没有相应的数据和资料,方法就会失灵。资产评估的过程实际上就是搜集资料的过程。例如,在方法运用过程中,西方评估机构使用更多的是市场法。但在我国,由于市场发育不完全、不完善的限制,市场法应用无论在广度还是使用效率方面都低于其他成熟的市场经济国家的水平,因此,评估人员应根据可获得数据和资料来选择适当的评估方法。总之,在选择评估方法的过程中,应注意因地制宜和因事制宜,不可机械地按某种模式或某种顺序进行。不论选择哪种评估方法进行评估,都应保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件、评估所使用的各种参数数据与评估结果在性质和逻辑上一致。尤其在运用多种方法对同一评估对象进行评估时,更要保证每种评估方法所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性,以确保运用不同的评估方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。【练习题】2.4.2资产评估方法的选择单项选择题1.采用市场法评估资产价值时,需要以类似或相同资产为参照物,选择的参照物应该是(

)。A.全新资产B.旧资产C.与被评估资产的成新率相同的资产D.全新资产,也可以是旧资产2.按照一般要求,运用市场法通常应选择(

)个或以上参照物。A.2B.3C.5D.103.某被评估设备的参照资产1年前的成交价格为80万元,该资产在1年间价格上升了12%,已知被评估设备的年生产能力为100吨,参照资产的年生产能力为150吨,则被评估资产的价值最接近(

)万元。A.96B.80C.144D.644.资产评估中,实体性贬值的估算可采用(

)。A.观察法B.重置核算法C.价格指数法D.功能价值法5.市盈率倍数法主要适用于(

)的评估。A.不动产B.无形资产C.机器设备D.企业价值6.采用收益法评估资产时,各指标间存在的关系是(

)。A.本金化率越高,收益现值越低B.本金化率越高,收益现值越高C.资产未来收益期对收益现值没有影响D.本金化率与收益现值无关2.4.2资产评估方法的选择单项选择题7.收益法中采用的折现率与本金化率的关系是(

)。A.等额无穷的折现过程就是本金化过程B.折现率与本金化率内涵相同,结果一致C.折现率与本金化率内涵不同,结果不同D.二者不存在相关性8.某评估机构对一大型汽车厂进行评估。该企业固定资产中有同类机床365台,账面原值为2555万元,评估人员将其中10台机床作为典型进行了详细评估,该10台机床的重置成本为84万元,其账面原值为70万元,若被评估的365台机床设备的平均成新率为60%,则365台机床的评估值最接近(

)万元。A.1500B.1756C.1840D.30669.某被评估生产设备的设计生产能力为年产100000件产品,因消费者偏好发生变化,未来可使用年限内,每年产量估计要减少20000件。已知每件产品利润为200元,该设备可继续使用3年,企业所在行业的投资回报率为10%,所得税税率为15%,则该资产的经济性贬值额为(

)元。A.8455460B.12000000C.10200000D.1000000010.收益法中的折现率一般应包括(

)。A.资产收益率和行业平均收益率B.超额收益率和通货膨胀率C.银行贴现率D.无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率2.4.2资产评估方法的选择多项选择题1.影响资产评估的因素除了市场价格外,还有(

)。A.资产的使用和自然力