房地产 -工程管理策划 -工程管理篇实际案例分享

1.项目基本信息及管理目标1.1项目概况1.2项目管理架构1.3项目管理目标2.施工组织管理总平面2.1场地现状分析2.2配合营销管理2.3项目施工组织管理3.工程进度计划3.1项目总控目标3.2项目一级计划3.3项目二级计划3.4项目全景计划3.5项目专项计划3.6工程进度管理保障措施4.工程质量管理4.1质量管理目标和内容4.2设计图纸管理4.3工程进场交底4.4重要技术方案评审4.5样板引路规划4.6材料设备验收管理4.7关键点质量控制4.8成品保护标准及管理要求4.9标准单元及公共部位处交付标准4.10设计变更管理4.11现场签证管理4.12本项目管理重点、难点及预防对策5.招标采购管理5.1项目合约规划5.2项目整体采购计划5.3集采成果使用计划6.安全文明管理6.1安全文明管理目标6.2安全文明管理措施7.工程过程成本控制7.1设计变更的管理7.2工程签证管理8.项目风险管理8.1风险管理要点8.2本项目预估风险及管理12、地块周边市政配套基本齐全，2容积率（综合）//4573.23地下建筑面积（个）/停车位（个）地上停车位（个）/0地下停车位（个）/住宅面积（个）/////3(%)/4公司各职能部门公司各职能部门政府及行业主管部门项目经理（张）政府及行业主管部门项目经理（张）成本合约组（沈、彭）技术协调组（刘、骆）内务资料组成本合约组（沈、彭）技术协调组（刘、骆）内务资料组项目营销组（曾、万）工程实施组工程实施组资源合作单位资源合作单位6项目经理：主要负责协调项目部跟公司领导及其它业务部门、当地政府等相关机构的沟通，同时全面负责项目的成本、技术、工程实施和项目营销管理等；成本合约岗：主管项目成本、招标和合同方面所有事务，协助工程实施组对施工单位和材料供应单位进行管理；技术协调岗：主管项目前期报建、设计方面所有事务，协调解决现场技术问题；工程实施岗：主管项目工程实施方面所有事务，负责施工现场问题的协调解决；项目营销组：主管项目营销方面所有事务，协调对接成本、设计与工程实施；内务资料岗：主管项目组内部文件管理事务，负责收发文件和图纸、文件整理归档。7项目房地产开发总成本：≤80,926万元；项目总销售收入:≥201,368万元；进度管理目标质量管理目标定量指标：第三方评估得分＞80分；工程巡检得分＞80分；安全文明管理目标定量指标：第三方评估（安全文明管理）的得分≥80分；8道路狭窄，施工车辆无法通行原有路口双向6车道新开路口，计划2015年7月开通佛平路道路狭窄，施工车辆无法通行原有路口双向6车道新开路口，计划2015年7月开通佛平路双向4车道9公交车站9地下管线地下管线场地移交概况图旧旧建筑桩基础地块东面、北面存在地块东面、北面存在较多七十年代左右旧建筑。施工前已安排周边房屋安全鉴定工作，施工过程存在扰旧旧建筑砖基础待拆建筑，计划2015年7月份开始拆除佛平路备注：原建筑基础形式多为桩承现有园林、绿地影现有园林、绿地影响销售示范区及商业运营，需改迁现有通信箱，影响现有通信箱，影响商业氛围，需改迁佛平路佛平路现有电力分支箱，影响商业氛围，待本项目通电后拆除规划路供水移动规划路供水移动联通电信军用电视合水污水燃气高压供水移动联通电信军用电视合水燃气高压佛平路说明：状道路，市政管线齐全，比较成熟；划路，管线需重新规划建设；实际接入雨污合流管中，导致本项目污水接入标准存在不确定性，需协调解 ●燃气接入点 ●燃气接入点说明：管线基本齐全，可就近接入；建规划路，管线建设存在不确定性，因此本案不打2.2.1配合营销第一阶段平面（2016年2月6日至2016年6月30日）第一批独栋商业完第一批独栋商业完林绿化完成施工售楼部完成内部装售楼部完成内部装修和外立面展示8#楼完成6层样板房，7层2.2.2配合营销第二阶段平面（2016年6月30日至2016年12月12日）4#楼8层样板间装修完成，3#和4#4#楼8层样板间装修完成，3#和4#楼10层以下外立面完成第二批独栋商铺完林绿化完成施工9#楼公寓完成8层样板间装修、10层以下外立面1#楼33层样板房（销售）装修完成售楼部售楼部地上、地下共规划看楼车位50个地上、地下共规划看楼车位50个接从售楼部进入预售条件时间：2016年4月；开盘时间：预售条件时间：2015年10月；预售条件时间：2016年4月；开盘时间：预售条件时间：2015年10月；开盘时间：预售条件时间：2016年3月；开盘时间：预售条件时间：2016年3月；开盘时间：预售条件时间：2016年3月；开盘时间：备注：间为结构封顶时间；外立面和相应区域园林完成3交标升级（带软装)7交标升级（带软装)3交标升级（带软装)2交标2.2.5售楼部、样板房及园林景观的确定设计分供方确定方案及成本测算确定施工图及成本测算施工单位招投标确定设计分供方确定方案及成本测算确定施工图及成本测算施工单位招投标确定设计分供方确定方案及成本测算确定施工图及成本测算施工单位招投标技术参数确定供货单位招标2.2.6售楼部、样板房及园林景观的施工进度计划（第一阶段）备注售楼部土建工程施工售楼部电梯安装备货、安装、验收及内部装修售楼处精装样板施工及验收含售楼部区域裙楼外排栅拆除和幕备货、安装、验收及内部装修含外墙施工完成、外排栅完成示范区室外环境施工（第一期）含独栋商铺区域和售楼部外围区域示范区正式验收移交（第一期）含独栋商铺外立面验收样板房土建施工（4#楼8层）样板房电梯安装（4#楼8层）样板房装修施工（4#楼8层）示范区室外环境施工（第二期）2.3.1土方基坑阶段总平图(2015.4——201生活区5变压器房4说明：变压器房42下室施工阶段，其它区域仍在进行挖土；2预留地下室施工1预留地下室施工材料运输坡道3排水沟排水沟钢筋加工场2钢筋加工场搬离基坑底后清理钢筋加工场12.3.2地下室施工阶段总平图(2015.7——2016.1)钢筋加工场2钢筋加工场搬离基坑底后清理钢筋加工场1说明：2.3.3地上结构施工阶段总平图一(2016.1——22.3.3地上结构施工阶段总平图一(2016.1——22.3.3地上结构施工阶段总平图二(201办公及生活区办公及生活区示范区示范区外原有围墙进行拆除，并在内部进行重新围蔽，以区分开放区域、施工区域和办公生活区域；2.3.4装修施工阶段总平图(2016.5——2016.12)办公及生活区办公及生活区变压器房变压器房示范区示范区.8#.8#1——2到达预售条件第一批第二批345办理产权证（小业主）12取得“国土证”3取得“地规证”4567取得“建规证”89取得“施工证”其它高层全部排栅拆除时间不迟于2016.12.12纳入联合验收竣工（完成竣工备案）售楼设于9#楼的首层取得7、8#预售许可证2016.3.10 123456789n将各项进度计划的节点时间落实到单位、到人，并建立进度n具体可考虑从以下四个方面入手：设计单位：在设计合同中明确出图计划以及出图质量要求，明确相应奖惩办法。施工及供货单位：在总包合同中对工程关键节点的达成或延误，明确奖惩办法；在专业工程施工合同中根据总体计划明确完工和验收时间，明确延误工期的处罚措施；在供货合同中，明确备货期，明确未按期交付材料、设备的处罚措施。监理单位：在监理服务酬金中，专设我方对监理监控施工进度节点评价的监理报酬。当出图进度不能满足现场实际需要时，要求技术协调组派专人进驻设计院，督促设计单位加快出图进度，并及时协调图纸问题；当图纸可能出现大量细部修改时，要求设计院派专人进驻施工现场，及时修正图纸内容。降低赶工概率。在制定项目进度计划时，要求施工单位明确劳动力、材料、设备和设施投入计划。现场管控过程中加强对关键线路上的实际人材机资源投入情况监督，确保进度能按预定计划达成，降低赶工情况出现的概率；赶工技术经济分析。对因客观原因导致关键节点时间实现困难，而需要赶工的，则需先进行技术、经济分析，如夜间通宵施工的可行性分析、预估赶工费与延迟交楼的违约费用对比分析，再明确是否采取赶工；经济预案。在施工合同中约定：当施工单位同意加快进度而不增加合同价款，则可根据具体情况，协商确定提高进度款的支付比例；提前制定实施预案。要求施工单位提前制定、明确确保关键节点达成的应急预案，如：冬雨季施工预案、春节提前返工预案、人材机资源保障预案等，并在必要时进行实施。质量管理内容：重要技术方案评审样板引路规划材料设备验收管理成品保护标准及管理要求标准单元及公共部位处交现场签证管理本项目管理重点、难点及基坑工程设计人防工程设计基坑工程设计人防工程设计幕墙铝合金窗幕墙铝合金窗装修工程设计装修工程设计永久用电设计永久用电设计智能化设计智能化设计供水设计供水设计泛光照明设计泛光照明设计1、基坑设计图纸：2015年2月13日2、主体工程设计图纸：2015年7月15日3、人防设计图纸：2015年7月15日4、铝合金幕墙深化图纸：2015年9月1日5、园林景观设计图纸：2015年9月9日6、售楼部、样板间装修设计图纸：2015年8月20日7、交标装修设计图纸：2015年10月19日8、永久用电设计图纸：2015年10月31日9、智能化工程设计图纸：2015年8月22日11、市政道路设计图纸：2015年9月21日12、泛光照明设计图纸：2015年9月16日佛平项目组项目经理、设计管理岗、客服、营销项目监理、总包技术负责人审查流程设计院完成施工图设计设计院完成施工图设计提前提前3天分发图纸给各集中两天半，按《施工集中两天半，按《施工交项目公司和设计院1支护工程进场管理交底2总包进场管理交底3铝合金门窗工程进场管理交底4消防工程进场管理交底5供配电工程进场管理交底6智能化工程进度交底78幕墙工程进场管理交底9精装修工程进场管理交底给水工程进场管理交底人防工程进场管理交底其他工程项目总包单位进场时，由项目经理组织对其进行进场管理交底。分包单位于进场后一周内由项目专业工程师进行进场管理交底；（3）进场交底内容（4）交底对象及参与人员分包单位项目经理、经济位（总包）项目经理及项总监/总监代表责任人、技术负责人、现场总施议位（分包）议项目经理及专总监/总监代表项目经理、技术负责人、现场总施工、安全员等项目经理、经济责任人、现场负责人、专业工长等总包和各分包单位在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理单位和项目部审批（重大工序需组织专家评审：如深基坑支护、主体结构、重大机电设备选型等通过后方能进行施工。重大工程专项施工方案1桩基工程施工方案2基坑支护设计和施工方案。34幕墙（含铝合金门窗）施工专项方案5外架和承重架专项技术施工方案。6大体积混凝土专项技术施工方案。789高低压配电专项施工方案材料样板范围：套内：户门、外窗、栏杆、地漏、可视对讲机、户配电箱、各种水暖管材、阀门。精装修住宅还须包括：户内外立面装饰：外墙砖、护栏、百叶、线条及其他装饰构配件。公共部位：石材、瓷砖、陶砖（含文化石）、楼梯栏杆、防火门、保温材料、市政井盖。材料样板的送样时间要求：甲询乙供、甲限乙供、乙供材料：需由施工材料样板的确认：由工程实施组组织技术协调组、营销组（涉及装饰效果经各方审批确定后方可进行采购和施工；材料样板的封样：由工程实施组负责材料样板的封样。主体结构（各户型第一层拆模后对预留预埋及砼观感点评砌体外墙饰面排版样板、外墙涂料样板及外立面线条等细部效果确认各户型第一栋外装完成后整体效果点评清水移交精装样板水电安装样板间精装修实体工艺样板间景观防盐碱样板、地面铺装样板乔木完成（阶段性或片区完成）交房前阶段根据图纸要求，选择有代表性的户型，做交房样板间；交付样板位置的选择应考虑与营销配合的要求（确保开放的视觉效果、安全要求，满足开放的时间要求）。交付样板房的选址需经技术协调组、营销项目组确认，并经公司领导审核。2.1.毛坯交付样板：大面积施工前完成；2.2.精装交付样板：装修施工单位定标后，在相应楼栋开盘前3.交付样板实施管理：方案确认、技术交底、过程监控同“施工工艺样板”交付样板验收：由工程实施组组织技术协调组、成本合约组、营销项目组、物业公司、监理单位、5.1.毛坯样板验收重点及标准：依据合同约定交付标准，完成所生全部完成、阳台外墙及顶棚涂料全部完成、安装全部完成达到亮灯条件、对无法施工的排水管进行模5.2.精装样板验收重点及标准：管理要求：首次进场材料，工程实施组人员协调材料进场相关事宜，监理单位和施工单位必须通知项目公司/项目部相关专业工程师参加进场检验，项目公司/项目部专业工程师不得缺席。非首次进场材料施工单位按正常报验程序进行进场报验，监理负责验收，项目公司/项目部专业工程师随机参加进场验收，各专进场复验材料凡国家规范要求进场复验的材料，由监理单位有见证取样资质的监理工程师与施工方相关人员一同，按规定的数量见证取样送检，取得复验合格的复试报告后，该材料方可用于工程相关部位的实施。无论复验或非复验材料，凡对某种材料质量产生怀疑或需要加强某种材料的质量控制时，可在监理及施工单位见证下随机进行现场取样，送有资质试验室检验，检验指标可以是常规检测指标也可以是特殊检测指标，如试验报告合格，检验费用由甲方承担；如不合格，检验费用由施工单位或供应商承担并按合同条款追究施工单位或供应商的相关责任地下室防水层薄抹灰外墙保温体系防渗漏主体结构防开裂聚合物保温砂浆外墙保温体系防渗漏主体结构防空间偏差室内给水（热水）管道安装露台、阳台、卫生间防渗漏室内排水管道安装砌体工程防开裂、渗漏平屋面防渗漏控制给水设备安装墙体粉刷防空鼓、裂缝室内消防水系统安装地坪防空鼓、裂缝风管制作与安装工程铝合金门窗防渗漏通风与空调设备安装工程石材幕墙防渗漏空调水设备及管道安装工程玻璃幕墙防渗漏外墙面砖防空鼓、渗水、泛碱合理安排各交叉工序施工。砌筑到窗台板位置时，先浇筑好窗台板，再进行其上方砌筑施工。请插入质量通病典型照片合理安排各交叉工序施工。砌筑到窗台板位置时，先浇筑好窗台板，再进行其上方砌筑施工。请插入质量通病典型照片未施工砼窗台板，或砌筑工序颠倒，窗台板后浇施工，与临近墙体咬缝不密实，日后存在渗√厨房、卫生间的反坎设置应一次浇筑密实。同时，砌筑面还应当凿毛，增强与砌体咬合。请插入解决措施细部节点大样图厨房、卫生间的反坎设置应一次浇筑密实。同时，砌筑面还应当凿毛，增强与砌体咬合。请插入解决措施细部节点大样图厨卫间位置混凝土反坎设置不连续，后期存在渗漏隐患请插入质量通病典型照片应先对螺杆洞口进行封堵，之后再进行甩浆挂请插入解决措施细部节点大样图应先对螺杆洞口进行封堵，之后再进行甩浆挂请插入解决措施细部节点大样图在渗漏隐患请插入质量通病典型照片对飘板、空调机位、阳台等容易积水的墙根位请插入解决措施细部节点大样图对飘板、空调机位、阳台等容易积水的墙根位请插入解决措施细部节点大样图外墙飘板位置墙根未设置砼反坎，后期存在渗漏隐患请插入质量通病典型照片顶砌须在下方砌体完成砌筑后7天方能砌筑。顶砌须在下方砌体完成砌筑后7天方能砌筑。现场砌筑一次性砌筑到顶，顶砌未预留间隔时间，后期易因沉降导致开裂。厨卫间反坎浇筑前应在浇筑接触面进行凿毛厨卫间反坎浇筑前应在浇筑接触面进行凿毛厨卫间反坎浇筑前浇筑接触面未凿毛，接触面容易开裂，并易导致渗漏。√不同材质基层接触面位置批荡前均需挂网，且每端超出宽度不少于10cm√不同材质基层接触面位置批荡前均需挂网，且每端超出宽度不少于10cm√不同材质基层接触面位置批荡前未挂网，或挂网宽度不符合要求墙身挂往前基层清理干净，且网与墙身连接牢√墙身挂往前基层清理干净，且网与墙身连接牢√墙面挂网前基层夹杂未清理，后期抹灰存在空请插入质量通病典型照片根据《越秀地产成品保护标准化》图册，就阳台栏杆、电梯轿厢、户门、铝合金门窗、地砖、石材、木地板、橱柜等21个重点关注的部位的成品保护措施，向总承包单位提出相应的标准要求。1.组织项目组相关人员和监理对图册进行深入学习，由工程实施组向总承包单位进行交底；2.要求项目施工总承包单位编制的施工组织设计中列明成品保护管理专项方案，进行部署和落实；3.项目部根据图册要求和项目实际情况，制定专项方案报公司审批，并报招投标中心备案；4.按上报公司的专项方案严格落实成品保护措施；5.将成品保护纳入第三方评估总承包单位施工质量的指标体系，作为影响其得分的因素。4.8.3成品保护重点部位玻璃淋浴屏保护1.入户门:黑胡桃科技木皮1.入户门:黑胡桃科技木皮2.地面：800x800抛光砖3.踢脚：800x60抛釉砖4.墙身：乳胶漆5.天花：局部吊顶6、家具：无4.9.1标准单元交付标准（950标）1.户门：胡桃木复合门2.地面、踢脚：复合木地板3.墙身：乳胶漆4.天花：原顶刷乳胶5.窗台石：圣尔米黄人造石6.家具：无4.9.1标准单元交付标准（950标）1.厨房门：胡桃木复合门2.地面：300x600仿古砖4.天花：铝扣板吊顶5.橱柜：佳居乐6.龙头：美标7.花洒：摩恩8.厨具：德意（消毒柜、燃气灶和抽油烟机）1.卫生间门：胡桃木复合门2.1.卫生间门：胡桃木复合门2.地面：300x600仿古砖3.墙身：300x600瓷片4.天花：铝扣板吊顶5.坐厕：美标6.浴柜：佳居乐7.洗脸盆:美标8.龙头：美标9.花洒：美标（挂墙式）10.淋浴屏：钢化玻璃1.地面：1.地面：800x800抛釉砖2.墙身：400x800瓷片，局部仿木纹砖3.波打线：杭灰大理石、新西米大理石4.电梯门套：玫瑰金镜面不锈钢5.踢脚线：玫瑰金拉丝不锈钢6.电梯门头：玫瑰金蚀花镜7.天花：埃特板吊顶刷乳胶漆8.灯具：LED筒灯、LED灯带1.地面：800x800抛釉砖2.墙身：400x800瓷片3.波打线：杭灰大理石4.电梯门套：玫瑰金镜面不锈钢5.踢脚线：玫瑰金拉丝不锈钢6.电梯门头：玫瑰金蚀花镜7.天花：埃特板吊顶刷乳胶漆8.灯具：LED筒灯、LED灯带4.10.1设计变更管理的目的：提高图纸质量、控制变更率、保证设计变更的合理性和经济性、保证现场施工顺利进行。4.10.2设计变更管理方法：建立设计方案优化评审制，减少功能性变更；建立集团内部施工图审查制，减少图纸错、漏、碰、缺；加强图纸会审、设计交底管理，及时解决现场技术问题。严格执行集团《设计变更管理办法》及一月一清管理制度；坚持“设计变更事项呈批——设计变更文件审核——设计变更预算审核”管理流程。及时总结设计变更经验，避免系统性错误重复发生。4.11.1现场签证管理的目的加强及规范现场签证管理，在保证工程质量的基础上控制变更率，控制工程成本，保证项4.11.2现场签证管理方法在招标文件、合同的施工条件设定时，考虑周全现场将出现的情况，减少签证发生的可能性；施工前设立施工质量示范间，明确施工质量及验收标准，减少返工造成的签证；施工前要求施工单位做综合管线平衡设计，以减少施工期间管线出现交叉情况而导致的现场严格执行集团《现场签证管理办法》及一月一清管理制度；坚持“先审批，后实施”和“紧急情况，先口头批示”的管理流程。及时总结现场签证经验，避免系统性错误重复发生。本项目结构施工中模板钢筋混凝土施工作为质量管理的重点，建筑施工中的防渗漏施工作为质量管理的重点。地下室施工阶段。本项目地下室采用内防水，存在防渗漏质量管理难点。现场需加强混凝土结构浇筑质量，严格按照大体积混凝土施工方案进行地下室结构施工，防止结构开裂。底板和外墙后浇带要做防渗漏处理措施，包括在后浇带两边外侧设置膨胀止水胶板，加强后浇带两侧施工缝的抗渗漏效果。主体结构施工阶段。本项目结构层施工工期为4天一层，部分可能出现3天一层。因工期非常紧，尽量减少返工现象，存在模板钢筋施工质量控制难点。现场要做好结构样板引路，组织工人和管理人员学习，清晰每道工序的验收要求。管理人员加强现场施工质量管控，在施工过程中解决施工质量问题，避免大量返工。建筑施工阶段。本项目建筑施工中的砌体结构存在防渗漏质量管理难点。现场砌体施工须严格按照越秀地产防渗漏要求和设计要求做好防渗漏措施，包括做好砌体混凝土反坎，窗台混凝土侧壁，外砖墙灰缝饱满，剪力墙对拉螺杆洞口封闭等一系列的防渗漏措施。说明：带★号项目表示：为甲询乙供项目，由业主询价确定供货商后，承包人与供货商签订采购合同。带●号项目表示：该部分工程为经发包人询价确定专业分包人的工程，由承包人与确定的专业分包人签订专业分包合同。有有有有5有6有7有8有9有有有有有有有有有无有有有有有有无有有未采用集采成果原因定量指标：第三方评估（安全文明管理）的得分≥80分；建设工程安全文明施工相关法律、法规、地方性相关要求、合同文件、《越秀地产安全文明施工标准化安全文明管理措施的落实。监理单位对项目安全文明管理实施全过程监控。建设单位南海公司每月组织一次安全巡查，集团聘请第三方评估单位每季度、南海公司聘请第三方评估单位每月进行安全评估。政施工单位是现场安全文明管理运行的组织实施单位，负直接责任。其项目经理是项目安全生产、文明施监理单位是负责监理项目安全文明施工的监督管理实施单位，总监作为项目安全文明施工监理工作责人，对项目开展各项安全文明施工的全方位监督管理工作。建设单位项目经理是现场安全文明管理第一责任人，对安全文明管理负全面管理责任。项目经理责成施工单位制订相应计划和控制措施，督促监理单位按照合同和有关规定，对项目安全文明施工进行监督管施工时设多个流水区，在区与区上下之间，要做临时性防护栏杆。对结构的敞口处，设置固定的防护栏,统一到高度1.2m,用红白漆涂刷。支模要严格按照操作规程，使用顶撑和满堂红架子时，要有二人以上合作，在柱梁绑钢筋立模时，楼板上的结构预留洞口，加盖封严，对电梯井口，制作开启式的防护门，高1.2-1.5m,井内要层层封死或用安全网每隔三层封一道,并及时清理网内杂物,洞口四周设防护栏杆,通道口搭设防护棚3-6m长,宽出通道口两边各1m。电梯井口所有临边敞口处设护栏,人行马道上的碎砼块、垃圾等危险物品,不管在任何情况下，杜绝上下立体交叉作业，处理结构的剔凿人员，必须戴好护目镜，注意周围的人员、机械安全，所搭设的临时架子，做到安内装修所搭设的满堂红脚手架，严格按要求搭边敞口处绑两道防护栏杆，高度1.2m。4.临时用电安全防护管理临时用电必须按规范的要求，做施工组织设计（方案），建立必要的针对现场的线路。设施的定期检查制度，并将检查、检验记录存档备查。临时用电线路必须按规范配电系统必须实行分级配电，种类配电箱、开关箱外观保持完整、牢固、防雨、防尘，箱体独立的配电系统必须按部标采用三相五线制的零保护系统，各种电气设备和施工机械的金属外壳、金属支架和底座按规定采用可靠的接零或接地保护，在采用接地和接零保护方式的同时，必须设两施工现场围墙封闭整洁，按公司CI标准作标志。在大门明显处设置统一样式的施工标牌，标牌写明工程名称，建筑面积，建筑单位，设计单位场地设有规定的六牌两图，即：施工平面布置图（分基础、结构、装修三个阶段），组织机构图，现场布置应与平面图相符，安全管