《土地市场》课件

土地市场土地是经济发展和城市建设的重要基础资源。土地市场是指有关土地所有权、使用权和交易的市场活动。课程导言了解土地市场本课程将深入探讨土地市场的运作机制,涵盖土地产权、供给、需求、价格形成等关键要素,为学员提供全面的土地市场知识。房地产开发需求土地作为房地产开发的基础,了解土地市场的运作规律对房地产开发企业来说非常重要。本课程将帮助学员掌握相关知识。政府调控土地市场政府通过各种政策法规对土地市场进行调控和监管,本课程将详细介绍相关内容,为学员全面认知土地市场提供依据。土地市场概述土地市场是一个特殊的市场,由于土地供给的固定性和刚性,土地市场的运作机制与一般商品市场有所不同。土地市场的供给和需求决定了土地价格的形成,并影响着整个房地产业的发展。了解土地市场的基本特征和运作规律,对制定土地政策、规划用地、房地产开发至关重要。土地产权制度1国有土地产权中国实行城乡土地所有权国家所有的基本制度，城市土地归国家所有，农村和城市郊区的土地则由集体所有。2集体土地产权农村土地集体所有，由村集体经济组织管理。农民通过土地承包经营权和宅基地使用权来使用土地。3土地使用权制度国家将土地使用权有偿划拨或出让给单位和个人，实行有限期使用、可以续期的制度。4所有权与使用权分离中国土地实行所有权和使用权分离的制度，国家或集体保留土地所有权，单位和个人取得土地使用权。土地的供给特征土地资源是固定不变的自然资源,其供给量是有限的。同时,由于城乡建设用地的刚性需求和人口增长的压力,可用于开发建设的土地资源越来越少。土地供给呈现出以下特点:数量有限可用于开发建设的土地资源有限,无法无限扩大。地域固定土地资源的地域性特点决定了其无法被自由移动或替换。结构性缺乏在城市化进程中,可利用的优质土地资源日益匮乏,供给结构性不足。土地需求分析市场需求土地需求主要受经济发展、人口增长、城镇化进程等因素的影响。随着经济的快速发展和城市化进程的加快，人们对住房、工厂、道路等用地需求不断增加。产业结构不同产业对土地的需求特点也不尽相同。第二产业如制造业需要大量工业用地,而第三产业如服务业更多需要商业用地。这需要合理规划产业结构以满足多样化的土地需求。政策规划政府的土地利用政策和城乡规划对土地需求有重要影响。政策如果倾斜于特定产业或地区,将导致土地供需失衡。因此需要因地制宜、综合平衡。区域差异不同区域的土地需求特点也有差异。一线城市和发达地区的住房、商业用地需求旺盛,而欠发达地区可能更偏重于农业用地和工业用地。土地价格形成机制1市场供给土地供给受到土地用途规划、开发成本等因素的影响2市场需求来自房地产开发商、工商企业等各方对土地的需求3政府调控政府通过土地出让、税费等政策调整土地价格土地价格的形成受到市场供给、市场需求和政府调控三大因素的综合影响。政府在土地供给、出让、税费等方面的政策,直接决定了土地价格的走向。同时,房地产开发商、工商企业等对土地的实际需求也是影响土地价格的重要因素。土地市场监管土地市场信息披露加强对土地供给信息、成交信息、价格指数等的披露和公示,提高市场透明度。土地招拍挂监管规范土地出让程序,防范价格垄断和价格操纵,保护投资者合法权益。土地用途管制严格执行土地用途管制政策,避免土地闲置和非法转用。监管执法加大监管力度,对违法违规行为实施严厉打击,维护土地市场秩序。房地产开发企业的土地获取土地出让市场参与房地产开发企业通过在土地出让市场竞得国有建设用地使用权来获取土地。协议出让和招拍挂主要的土地获取方式包括协议出让和通过招标、拍卖、挂牌等方式竞得。城市更新改造企业也可参与城市旧城区改造,获取改造后的地块开发权。二级市场交易开发企业还可在二级土地市场上购买已有土地使用权。房地产开发成本与土地成本70%土地成本土地成本通常占整个房地产开发总成本的70%左右。20%建设成本建设成本包括施工、材料、人工等,约占20%的开发成本。10%其他成本其他成本如设计、融资、销售等,约占10%的开发总成本。土地成本是房地产开发最大的成本来源。开发商需要制定合理的土地获取策略,平衡土地获取成本与房价,保证项目盈利。合理控制其他建设与运营成本也是房地产企业的重要任务。土地出让方式公开招标/拍卖通过公开竞争方式确定土地出让对象,充分体现了市场定价原则。协议出让通过协商谈判的方式,为特定用途和特定对象实施土地出让。挂牌出让在限定的时间内,以公开透明的方式确定土地出让对象和价格。土地出让价格形成机制1土地市场供给政府通过规划和土地征收等方式决定土地供给。供给的多少直接影响价格水平。2土地市场需求房地产开发企业、工业企业等对土地的实际需求决定市场价格。3政府调控政府通过土地出让底价、拍卖、挂牌等方式调控土地价格,维护市场秩序。土地出让收支管理收支管理制度建立统一完善的土地出让收支管理制度,明确土地出让收益的归属和使用范围,加强对土地出让收益的监督管理。收益使用规划制定土地出让收益的预算计划,将收益用于基础设施建设、城乡建设用地供应、土地整理、农民就业等领域,提高土地出让收益的使用效率。建立土地收支公开制度定期公开土地出让收支情况,提高土地收支的透明度,接受社会各界的监督。加强土地出让收益监管健全土地出让资金的管理体系,防止挪用、滥用等问题,确保土地出让收益用于公共利益。农村集体经营性建设用地入市近年来,中国农村集体经营性建设用地逐步开放,允许进入土地市场。这为农村发展注入活力,提高土地利用效率,促进城乡一体化。但入市过程中也面临产权界定、利益分配等复杂问题,需要进一步完善相关法律政策。农村集体经营性建设用地入市,不仅为农民创造财富,也为城市发展提供更多用地来源。政府需合理引导,保护农民权益,坚持公开透明、公平公正的原则,推动农村集体建设用地有序有效入市。土地使用权转让灵活性土地使用权转让可以让持有人根据需求灵活转让部分或全部土地使用权，充分利用资产效用。资金流通土地使用权转让有利于促进土地资产在不同主体间流转，满足各方资金需求。结构调整通过土地使用权转让,可以实现土地利用结构的优化调整,提高土地使用效率。土地使用权出租1灵活利用资产土地所有者可以通过出租土地使用权来获得稳定的租金收益,灵活利用自有资产。2满足多样需求土地使用权出租可以满足不同类型用户的土地需求,为城市发展提供灵活性。3促进土地合理利用合理的土地使用权出租可以提高土地利用效率,减少土地闲置浪费。4带动相关行业发展土地使用权出租可以带动房地产租赁、物业管理等相关产业的发展。土地抵押贷款1担保抵押以土地使用权作为抵押物2提高融资能力为企业获取额外资金支持3风险控制规范抵押贷款管理流程土地抵押贷款为企业提供了一种新的融资渠道。通过以土地使用权作为抵押物，企业可以获得较低成本的贷款资金。同时相关管理部门也需要完善风险控制措施，规范抵押贷款的审批发放等环节，确保土地抵押贷款市场的健康发展。土地资产证券化资产确权通过确认土地所有权和使用权,为土地资产证券化建立资产基础。资本市场融资借助资本市场,将土地资产证券化,以获取长期低成本资金。风险管控合理设计证券化产品,控制市场、信用、流动性等风险,提高投资安全性。土地市场信息披露土地市场信息的透明度和披露质量直接影响土地资源的配置效率和市场参与者的权益保护。健全的信息披露制度有利于促进土地市场的公开、公平和公正。数据显示,土地供给和成交信息的披露水平较高,但土地权属和价格信息的披露还需进一步提升,以增强土地市场的透明性。土地市场信用体系建设信用评级建立健全的信用评级制度,对参与土地市场的各方主体进行评估和分级,为市场各方的交易行为提供信用担保。信息共享建立覆盖土地市场各参与方的信用信息共享平台,实现信用信息的互联互通,提高市场透明度和交易效率。监管机制健全土地市场信用监管制度,对市场各方主体的信用状况进行持续跟踪监测,及时发现和惩治失信行为。规划与用地管控统筹规划针对城乡建设用地进行整体规划,确保土地利用效率最大化。分类管控依据不同土地用途对其实施严格的管控措施,保护耕地等生态环境。动态监测通过信息化手段对土地使用情况进行实时监测,及时发现并纠正违规行为。土地使用权期限管理明确期限土地使用权有明确的期限,一般为70年。期限到期后需要续期或归还土地。合理管理期限是保障土地权益的关键。续期管理在期限到期前,土地使用权人可以申请续期。续期应当符合城乡规划要求,并缴纳相关费用。续期程序是合理利用土地的重要保障。期限到期土地使用权到期后,土地使用人应当按时归还土地。地方政府将对土地进行重新规划和开发利用。合理管理期限到期的土地是维护公共利益的关键。国有建设用地使用权出让与出让收益使用土地使用权出让制度国家按照土地公有制的原则，实行国有建设用地使用权有偿出让制度。政府通过出让的方式将国有建设用地的使用权有偿转移给土地使用者。出让收益的使用出让土地使用权收取的出让金等收益,主要用于基础设施建设、生态环境保护以及城乡社会事业发展等公共用途,促进城乡协调发展。集体建设用地入市为推动城乡一体化发展,我国正在探索将集体建设用地纳入统一的土地市场。这为农村集体经济组织和农民提供了更广阔的土地使用权益转让渠道,有助于促进城乡资源要素流动、土地利用效率提升。但同时也需要完善相关法律法规,规范集体建设用地入市的程序和定价机制,维护农民合法权益。农村宅基地制度改革1放松管控政府正逐步放宽对农村宅基地使用的限制,给予农民更多自主决策权。2完善产权制度建立健全农村宅基地的产权登记、流转等制度,保护农民的合法权益。3鼓励集约利用引导农民合理利用宅基地资源,提高利用效率,避免浪费。土地增值税征收土地增值税是房地产市场重要的税收来源之一。它主要针对土地使用权转让和房地产开发过程中的土地增值部分进行征收。通过土地增值税的征收,可以有效地调节房地产市场价格,同时也为地方政府提供了重要的财政收入。2020年2021年从上图可以看出,近两年内各地区土地增值税收入均有大幅增长,这反映了房地产市场的持续升温。政府应结合当地实际情况,合理调整土地增值税政策,以维护市场平衡和健康发展。土地维权1维护合法权益权利人可以通过行政复议、行政诉讼等途径维护自己的土地使用权。2防止违法占地对于非法占用土地的行为,权利人应及时采取措施进行维权。3依法处理纠纷解决土地纠纷时应遵循法律程序,避免采取非法手段。4维护集体利益集体土地权利人应共同维护集体土地权益,防止违法侵占。土地储备与投资土地储备通过预留和储备优质土地资源,为城市发展预留空间,节约投资成本,是土地管理的重要手段。土地投资政府通过公开竞争出让等方式,引导和促进各类主体有序参与土地投资,推动土地资源优化配置。土地市场预测对未来土地需求、价格等进行科学预判,为政府决策和企业投资提供依据,是做好土地储备和投资的基础。土地市场发展趋势1多元化投资土地市场将吸引更多多样化的投资者参与2数字化转型土地交易流程将实现信息化和自动化3环境保护未来土地利用更注重生态平衡和可持续发展随着城镇化进程的加快和房地产市场的不断成熟,土地市场将呈现多元化投资、数字化转型和环境保护等发展趋势。土地交易流程将变得更加智能高效,同时也将更加重视土地利用的生态影响和社会责任。土地市场改革方向增强市场调节功能进一步完善土地使用权出让制度,增强土地供给的灵活性和公平性,促进土地资源的高效配置。健全法律法规体系加强土地管理法律法规建设,规范土地市场行为,维