REITs国际观与放眼望手册

1.R曰Ts本质:助力不动产市场、资本市场稳健发展

1.1.RETs降低不动产证券化投资门槛

1.1.1.REITs本质是低门槛、高流动性的不动产投资工具

不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs）起源于美国，

起始于美国1960年颁布的包括《房地产投资信托基金法案》在内的一系列公共法

案（PublicLaw86-779）,自此打开成熟期不动产原始权益人从个人投资者处直接

募集资金的通道，将缺乏流动性、投资门槛较高的不动产转变为标准化权益型金融

产品。作为不动产投资工具,REITs可以［）满足实体经济的融资需求，提高直接

融资比重，降低融资成本，大幅提忘成熟不动产的流动性:2）满足社会资本的投

资需求，降低投资门槛，丰富中小投资者的可选资产配置种类，同时满足部分

社会闲置资金的投资需求,助力金融创新，完善金融市场发展。

图1:REITs实现不动产证券化

投资人

收益凭证分红

不动产投资信托基金

持有项目运营收入

不动产

资料来源：名中国公募REIB发展白皮书h德邦研询

1.1.2.REITs按基础资产分类：权益型占据主导

按照REITs享有的对于底层资产的权利、分红收益的来源来看，REITs分为

权益型、抵押型和混合型。1）权益型R曰Ts直接投资于不动产，拥有底层资产

的所有权和收益权。分红收益主要来源于项目运营产生的可供分配收入。权益型

REITs股性较强，分红收益、净值和资本利得受标的项目运营情况和底层资产所在

业发展景气度影响,往往出现结构性分化。2）抵押型R曰Ts投资于不动产抵押

贷款支持证券，拥有支持证券的收益权。分红收益主要来源于抵押证券的还

本付息。抵押型REITs的债性较强，对利率较为敏感，价值受宏观经济、市场利率

的影响较大。3）混合型R曰Ts介于两者之间，既可以直接投资不动产，又可

以投资抵押贷款支持证券。分红收益来源于项目收入和抵押证券的还本付息。

目前全球RETs以权益型R曰Ts为主导。截至2022年8月30日，中国境

内已上市的14只公募REITs均为权益型。根据NAREIT,近30年间，美国REITs

市场中权益型市值占比持续超过90%。

图2:三类REITs投资方式及资金来源对比

■类型权蛉型REIT、抵押型REITs混合型REIT、1

投资方式直接投资于标的不动产投资于不动产抵押贷款支持证券投赞于上述两类

持有权利底层资产的所有权和收益权抵抖贷款支持证券的收益权拥有h述两类权利

分红来源标的项目的可供分配收入抵押贷款支持证券的还本付息来刍上述两类

性质股性更强债性更强根据及资结构决定

标的项目运营情况

主要影响因素利率根据投资结构决定

底以资产所在行业发展景气度

资料来源：《中国公募R曰也发展白皮书》,德邦研究所

1.1.3.R曰Ts按组织架构分类：契约型、公司型各有千秋

按照REITs的组织形式、投资持有底层资产的方式来看，R曰Ts分为契约型

和公司型，美国在公司型的基础上又演化出伞型UPREITs和DCWNREITSo

契约型REITs以信托或基金为法律载体，投资人、管理人、托管人二方签订括

协议，形成信托法律关系。在项目运作过程中，1）投资人获得投资收益，但

不持有管理权；2）管理人通常为第三方管理机构,负责REITs资产的管理和运

营，包括收益凭证的发行、分红派息等；3）受托人是REITs资产的名义持有人。

契约型REITs通常以特殊目的载体形式持有标的项目的所有权，标的项bl的物业

管理人负责底层资产的日常运营和管理。

图3:契约型R曰Ts组织架构

公司型R曰Ts以公司为法律载体，具有独立法人资格，通过发行股票募集资金

投资于不动产，REITs份额即为上市流通的公司股票。在项目运作的过程中，

REITs凭证持有人作为公司股东，既持有收益权、又持有公司事项的重大决策权。

公司制REITs通常采用内部管理模式，聘请内部管理团队对REITs资产进行管

理。

目前亚洲REITs市场以契约型为主，美国REITs市场则以公司型为主。截至

2022年8月30日，中国境内已完成资金募集的17只公募REITs均为契约型。

图4:公司型REITs组织架构

随着REITs市场的发展和金融创新的进步，美国于1992年演化出伞型合伙

房地产投资信托基金(UmbrellaPartnershipREITs,UPREITs),随后在此基础于

1994d.演化出DOWNR曰TS结构。这两个结构都采用经营性合伙企业的架构，

1)一方面借助合伙企业免征企业所得税的优势避免因交易产生而的税务成本,2)

一方面通过房产持有人0P份额和REITs的转换实现资产循环。

具体来看，在UPREITs中，经营性合伙企业持有数个底层资产,经营合伙人

负责项目的运营管理，房产所有人则成为有限合伙人，享有收益权，且其持有份

额0P单位也可转换为REIT份额，无需支付现金，实际操作中常以这种转换方实

现大规模资产扩张。DOWNREITs相比UPREITs,不再建立中心叱的经营性

合伙企业，而是对每一宗交易都新建一个经营性合伙企业,提升经营灵活性。

图5：伞型RET蛆织架构图6:DOWNR曰T组织架构

FindLaw,德邦研究所FindLaw,第邦研究所

1.2.REITs是大类资产配置工具，兼具股、债、另类投资特性

NAREIT..德邦研窕所（1999年为基期，初始点数为100）

图9：大多数区间内美国RETS分红收益率高于十年期美国国债收益率

富时全Nareit招数分红收益率《%）美国十年期国债收益率（%）

NAREI

此外，从底层资产性质来看，RETS本质是对不动产进行证券化投资，因此

也具有另类投资的特性,1）另类投资与传统金融工具股票和债券的相关性较低,

在资产配置中常常用于降低投资组合的整体风险，改善投资组合的稳健性；2）不

动产具有较好的抗通张能力,通胀上行时.,货币的超额供给带动信用扩张，流向

不动产等实体经济，从而提升不动产价格。3）不动产的经营与当地经济发展和社

会结构相关、存在较大的地域特征，不同地区间的不动产处于不同的发展阶段、

发展差异较大，通过投资标的资产位于不同地区的REITs也有利于分散风险。以国

新加坡、中国香港为例，相关系数大致在40%-60%区间，其中中国香港与美

国REIT相关性最低，主要指数相关系数为39.44%。

图10:各地区RET指数相关性较低

20C6/8/30FSTRE.GIHSREIT.HIUNUS.FI

2022/8/30新加坡REITsREIT指数恒生REIT富时NAREIT指数

FSTRE.GT新加坡REITsREIT指数I.00000.61610.4943

HSREIT.HI恒生REIT0.61611.00000.3944

iINIISFI宸小fNAREIT指和04943010000

1.3.REITs助力宏观经济和资本市场稳定发展

1.3.1.R曰Ts镐定成熟期项目、促进盘活存量

从投资策略来看，REITs利于盘活存量资产。RETs采取核心型投资策略，

风险最低•投资期限较长，主要投资标的是成熟的不动产资产，通过稳定、长期

的现金流获取收益。另两类投资策略增值型和机会型风险更高，其中增值型对现

有不动产进行重新定位、翻新开发，机会型则大规模投资于不动产、再进行后续

改造。成熟期项目木身更适合市场化长期投资，在不动产的生命周期中，开发期

物业投资风险、信息不对称和收益波动率相对较高，而成熟期物业现金流稳定、

信息透明度高且估值相对公允，易于广泛流通。

REITs的投资标的是成熟的不动产资产，因此公募REITs为不动产中早期投

资打开退出路径♦有助于盘活存量资产，助力稳健经营，降低融资成本，形成存量

资产和新增投资的良性循环,完善不动产项目从开发期到成熟期的发展路径。

图11:不动产基金投资策略特点

回报

资料来源：£中国REPs市场建设h德邦研究所

1.3.2.R曰Ts助力直接融资市场发展、辅助调节货币供给

REITs有利于降低实体经济杠杆率、促进宜接融资市场的发展。1)不动产行

业受其商业模式影响，投资门槛较高、回报周期较长，因此开发商普遍杠杆较高、

资金链较长，资金端通常依赖于信贷融资和债权融资，RETs作为直接融资工具・

有利于降低杠杆，减轻不动产乃至整个经济体的债务压力，降低信贷融资比重，

改善资产负债表的负债端。2)REITs为不动产提供新的融资渠道，有利于直接融击

场的发展，减轻银行体系在实体资产融资方面的压力，从资产端改善商业银

行和其他投资机构的资产流动性，降低错配风险。

在货币政策调控方面，REITs可以作为公开市场操作的后备工具，扩充原本以

债务型融资为主的货币政策匚具，协同传统工具一起调节货币供给,并且REITs

可以使货币政策到实体经济的传导机制更加畅通。由于REITs是作用于不动产资

产的证券化工具，通过证券交易体系实现二级流通，因此公开买卖REITs可以绕

过商业银行体系，直接影响实体经济的货币供应,更直接和有效地发挥货币政策

的作用。而在市场处于利率极低的流动性陷阱时,货币需求弹性无限大，货币供

应量增加无法刺激消费投资，传统货币政策失效，而REITs可以直接作用于实体

经济投资，促进产出，走出直接融资工具调节货币供给的探索道路。

图12:中国非金融部门杠杆率水平较高

护护裨护裨吏种校耕武武校"犬护犬犬犬就

杠杆率:非金融部门:中国(%)杠杆率:非金融部门:新兴市场(％)

杠杆率:非金融部门:发达经济体(%)杠杆率:非金融部门:G20(%)

图13:中国目前主要的货币政策工具

工具具体操作

•包括回购交易、现券交易和发仃中央银仃票据。

・回购交易分为正回购和逆回购，即央行向一级交易商买卖有价证券，其中正回购为投

公开市场操作放流动性，逆回购为回收流动性。

・现券交易分为现券买断和现券卖断，即央行直接从二级市场买卖债券，买断为投放货

币，卖断为回笼优币。

・中央银行票据为央行发行的短期债券，央行通过发行票据【可笼基础货币。

•央行通过调整法定存款准备金率，影响金融机构的超额存款准备金.从而影响金融机

存款准备金构的货币创造能力，从而间接影响市场上的货币供应。降低存款准备金率可以加大货币

供应。

•包括再贷款政策和再贴现政策，都是央行直接影响金融机构信贷供给的工具。

银行贷款•再贷款指央行向商业银行提供贷款资金，商业银行再向客户提供贷款服务。

•再贴现指金融机构将贴现所得的未到期票据向央行转让，央行提供贴现。

・基准利率指央行对金融机构的存、贷款利率，央行可以通过单边或双边'提高或降低

基准利率

基准利率的方式调整货币供应量。

•包括常备信贷便利(SLF)和中期借贷便利(MLF)。

•常备借贷便利(SLF)由央行向政策性银行和商业银行以抵押方式供给流动性。期限为1

借贷便利工具到3个月，抵押品包括优质债券类资产和信贷资产等。

•中期借贷便利(MLF)由央行向政策性银行和商业银行以质押方式供绐流动性。期限为3

个月到1年，质押品包括国债、央行票据、政策性金融债等。

•抵押补充贷款(PSL)由央行向金融机构以质押方式提供流动性支持国民经济重点领域

抵押补充贷款

、薄弱环节和社会事业发展。

资料来源：中国人民银行，谯邦研究所

2.境外经验：制度建设激发R曰Ts成长性

2.1.放眼全球：R日Ts发展兼具共性与特性

2.1.1.世界布局：已有41个国家和地区推行REITs

自1960年REITs在美国诞生以来，多个国家和地区陆续开始探索布局、完

善发展REITs市场。发展至今，R日Ts在全球资本市场中占据日益重要的地位，

规模、影响力和市场接受度不断提升，且仍处于处于快速发展阶段。根据NAREIT,

截至2021年12月，全球共有865只上市REITs，来自41个国家和地区・总市

值约2.5万亿美元。近年米，亚洲REITs发展最快，REITs数量从2UU5年的31

只REITs增加至2021年的216只。随着2016年沙特阿拉伯推出REITs,中东

地区也开始布局REITs。

2.1.2.各国和地区推出REITs时点考察：将REITs作为刺激经济的主要工具

通过观察各国和地区推出REITs时经济发展状况、所属经济周期阶段、资本场

发展状况等,我们发现各个国家和地区都倾向于在经济面临危机'经济长期低迷、

经济发展减速的时期推出REITs,将其作为化解危机、刺激宏观经济、撬动经济

周期的重要手段，同时RFITs的发凝进程也与当地资本市场和银行体系的发展程

度有关。

从全球REITs市场的发展完善来看，大致可以分为四个发展阶段：1960年至

1991年美国市场起步期，1992年至1998年美国市场爆发期，1999年至2007

年扩张至欧洲、亚洲等，2008年至今扩张至发展中国家和新兴经济体。

从宏观经济波动来看，我们结合各国和地区推出REITs前6年的GDP增速、

地区经济形势、历史事件冲击等，符宏观经济状况分为危机、低迷、减速、平稳、

强劲五类，结果显示41个国家和地区中，仅有8个国家地区在经济平稳或强劲

时推出R曰Ts,且大多经济体量较G，例如希腊、保加利亚、马来西亚、越南；其

余33个国家地区则在经济遭遇危机、长期低迷、进入减速阶段时推出RETs。

1960-1991年：这一阶段属于REITs摸索起步阶段，这一阶段只有美国、澳

大利亚、新西兰等国家及地区推出REITs,期间各类法律法规逐步完善，投资者逐

了解接受REITs,但整体发展较慢、体量较小,根据NAREIT,截至1990年12

月，全球共有120只REITs,大多为抵押型，总市值约100亿美元。从出台

REITs前的宏观经济来看，美国在1956年-1959年经济低迷，通胀高企，处于战

后经济危机阶段；苞兰经济在1963-1969年间增速较高，但增速边际放缓。

1992-1998年：这一阶段R曰Ts在美国市场进入爆发增长期，1)1986年出的

《税收改革法》允许REITs经营管理商业型房地产、放大REITs的税收优势，2)

1992化美国诞牛.伞型UPREITs,通过经营性合伙企业避免不动产交易中产生

的税务成本、通过OP份额和REITs份额的互换提高底层资产扩张的灵活性。3)

90年代房地产泡沫的破灭也驱使房地产企业通过REITs进行融资。在美国经验的期

下，部分国家引入REITs制度，REITs在全球范围内逐步开始布局。巴西1990年遭

遇经济危机，GDP同比增速降至42%；加钮在1990-1994年间处于经济低迷

期，土耳其经济波动较大,其中1994年GDP同比增速降至-5.5%。这一阶段

REITs市场以美国为主,其他国家处于早期摸索中。

1999-2007年:这一阶段REITs在亚洲欧洲市场实现快速发展和广泛布局,

1)1997年亚洲经济危机促使亚太市场布局REITs,新加坡、日本、韩国、中国香

港、马来西亚、泰国陆续推出REITs以刺激经济、推动不动产市场发展。其中，

断加坡经济增速出现下滑，1998年受金融危机影响GDP同比增速降至22%；旦维

济增速较低，且从1997年陷入低迷;幽1998年GDP同比增速降至-5.5%,后续

强势反弹但波动较大：中国香港1998年GDP同比增速降至-5.9%,后续短暂反

弹后2000年起陷入低迷。2)21世纪初期欧洲经济低迷，欧洲国家开始布局

REITs以刺激经济,包括希腊、保加利亚、法国、德国、意大利、英国等。其中，

法国从2000年起经济陷入低迷；德国从2002年起经济较为低迷；意大利也从

2001年起经济低迷。在此期间，REITs初步实现全球布局,尤具是在发达国家及城

R日Ts市场建设较为完善。

2C08年至今：这一阶段REITs进一步实现全球布局，尤其是在发展中国家、

新兴经济体推进布局。一方面全球REITs的发展日益完善,可采取的经验丰富；

一方面2008年金融危机爆发后，世界范围内许多国家寻求刺激经济的方法。REITs

也开始向更多区域布局，包括非洲的肯尼亚、南非，中东的沙特阿拉伯等。具体来

看，1）哥斯达黎加、芬兰、西班牙受2008年金融危机影响,经济下滑，芬兰2009

年GDP同比增速-8.3%,西班牙2009年GDP同比增速-3.6%,2）肯尼亚、南

非、印度、沙特阿拉伯则因为经济增速放缓而推出REITs,为经济持续增长提供

新动能。

图14:各地推出REITs前经济发展状况：多为低迷减速期

(T-6)(T-5)(T-4)(T-3)(T-2)(T-l)(T)

国家和地区推出时间T年GDP增速GDP增速GDPiS速GDP增速GiDP培速GDP熔速GDP增速宏观经济

(%)(%}(%)

美国1960-0.607.iok10I2.10-0.706.90h50低迷

-11：AZ

荷二1969608.Bo8.705.306.406.40减速

新西兰19696.106.126.25I-4.59-0.0510.19危机

中国台湾1969L0.il12.6311.899.63H-l9.^19.59强劲

澳大利亚19715.98|2.386.305.107.017.184.00减速

巴西19933.600.303.20-4.20|1.00-0.604.90危机

加拿大1993h144.074.41卜.320.16-2.090.30低迷

1.50|

比利时19953.503.201.80-1.003.2022.90危机

7.120

土耳其19950.309.300.906.008.00-5.50危机

I2.00k10kio

希胖1999-1.60L904.503.90强劲

8.301

新加坡199911.5010.907.007.50-2.206.10危机

k.80

日本20001.001.703.101.101-1.10H3.10低迷

韩伍20019.607.605.90-5.5011.308.904.50危机

I2.30(2.00

法国20033.603.403.901.100.B0低迷

5.10・b50

中国香港2003-5.907.700.601.703.10危机1

K82

保加利亚2005-8.404.595.875.246.517.06强劲

马来西亚20056.148.860.525.395.796.785.33

泰国20054.604.503.106.107.206.304.20减速1

b.50

阿联酋迪拜200612.301.308.809.604.909.80强劲

以色列20068.800.10-0.201.105.004.105.70强劲

11.80

例1520070.00-0.700.700.903.90K.40低迷

意大利20071.950.250.141.420.821.791.49低迷B

k071259b5H

萨压2007212303P26b77平将

1.10

巴基期坦20084.707.509.005.805.505.00减速

7J204.701

哥斯达黎加20094.304.303.908.20-1.00减速

p.00b.80

芬兰20091.904.105.200.70-8.30减速

4.701801.101

西班牙2009S-20：R.2020减速

1921.含60

卜111.14■以2

矍西哥20104.50g.29-5.29危机

6152县3

非律宾20106.57-4.945.32|341.45减速

匈牙利20113.900.400.90-6.600.701.70低迷

5.20■卜80%00[1.70

爱尔兰2013.3.90-4.70p.00低迷

3.20■kooL20kso

南非20135」。二1Toft30减速

5!5。6」40部0

印度20143.908.5010.306.60减速

肯尼亚20140.233.318.065.12加3.805.02减速

h.98士73

巴林2015/■254k1MB5.424.3549减速

1.20

越南20156.205.40600670强劲

|1.70

沙特阿拉伯20164.8010.305；40g.70g.704.10减速

05

阿曼2018.8.865.231.29J5,O2JR30□,29减速

2019।k00界L70

葡葡牙.0.90Q.8°}80502.80低迷

龊卜27

斯里兰卡2020:一。5M4.49危机

----中山--------------------------------------------------------------------6---,-寿--6,Bi，-----------------—

NAREIT.

2.1.3.R曰Ts的金融特性：反映银行体系和奥本市场的博弈结果

REITs本质是一种金融创新。作为二级市场工具，REITs在降低不动产杠杆

率、减小金融体系的信贷融资比重的同时，将不动产融资渠道由商业银行体系拓

展至资本市场，因此推行R曰Ts也是银行体系和资本市场博弈的结果。而在分析

各国和地区推行REITs的历史契机时，除了国家地区宏观经济发展之外，还应该

考虑当地金融结构和资本巾场发展情况。

其中较为典型的就是欧洲REITs市场。欧洲REITs市场起步较晚,比利时和

土耳其最早于1995年推出REITs,希腊于1999年推出，但这三个国家经济体量

较小；20小-2007年,受欧洲经济低迷的影响，法国、德国、英国等陆续引入REITs

制度，欧洲REITs开始蓬勃发展。对比亚洲，新加坡于侬§生推出REITs,日

本、韩国、中国香港也于2000-2003年间推出REITs。1960—2000年间欧洲发达

国家更多、城镇化进程更快，经济发展增速也较低，但欧洲R日Ts发展晚于亚洲。

观察欧洲金融体系结构和资本市场发展，我们认为欧洲强势的银行系统和以

银行贷款为实体经济融资主要渠道的金融结构是拖慢REITs发展的重要因素。早

期欧元区非金融企业的融资以银行贷款为主，非上市股权融资和债权融资为辅，

在2008年金融危机后直接融资占比开始上升，资本巾场发展开始加快。2003年

初，欧元区货币金融机构对非金融企业的贷款总额为29,725亿欧元，而同期的非

金融企业未偿还债券额度为5,210Z欧元。一方面银行体系较资本市场强势且发展

为成熟,资本市场创新动力不足；一方面欧元区利率较低、间接融资成本不高，

长期以来银行贷款是实体经济最为主要且最为熟悉的融资方式,实体经济对金融

创新热情不高。

与之相对，从1968年新加坡政府允许美洲银行设立ACU（亚洲货币经营单

位）起，新加坡金融离岸金融市场快速发展，ET前新加坡已成为亚洲美元交易中心

世界第四大外汇交易市场，且新加坡政府鼓励金融创新，鼓励市场化发展,这些

都为REITs推行打下良好基础。

图15：欧元区非金融企业融资以信贷融资为主

6,000.00

5,00000

-----------------------------------------------------------

4,00000

3,00000

2,000.00

1,000.00

Un.vnUniiiiiiiiaiiiaiiiiiiiii।

再婚浴捺浴校校旨N校科校◎校◎◎故校◎◎科铲样

欧元区:货币金融机构贷款*金融企业（十亿欧元）

―欧元区:未偿还债券余领:非金皱企业（十亿欧元）

发展划分为5个发展阶段：1960-1967年起步摸索期，1968-1972年抵押型主导

发展时期，19/3-1985年高通胀制约时期，1986-2006年繁荣发展期，2007年至

今危机-复苏时期。在1986年以前,美国R日Ts市场处于探索完善时期，1986年

内部管理模式的放开、1992年UPR曰T架构完成资产循环的切身实践激发出

R曰Ts的内生成长性、自此美国R曰Ts市场进入真正的繁荣爆发时期。

REITs市值（百万美元）REITs数量（只）（右）

NAREI

1.1960-1967年美国REITs处于起步摸索阶段：美国1960年推出REITs制

度，恰逢美国历经经济低迷、城镇化率达到较高水平70%、房地产投资放缓。1）

50年代美国正经历战后经济危机,1953-1954年、1956-1958年、1960-1961年

共出现3次经济危机，期间内GDP同比增速处于下行区间，且屡次转负，在1958

年一季度跌至287%。2）美国城镇化率在1960年就己达到70%,按照城镇化发

展的三个阶段来看，美国当时已进入发展后期，即城市化稳定阶段,城市人口趋

十饱和、城市化进程放缓、房地产发展也随之从开发期向成熟期过度转型，房地

产行业逻辑从开发生产向运营管理转型。3）同期房地产固定资产投资也趋于停滞,

1950-1960年间处于200-300亿美元区间内，1970年投资额约500亿美元，而

在1977年突破千亿美元大关后才进入指数型增长时期。

1960年美国总统艾森豪威尔签署包括《房地产投资信托基金法案》在内的一

系列公共法案（PublicLaw86-779）,允许设立REITs进行不动产融资，对REITs雨

给出界定、包括收入来源和资产分配，给予REITs企业所得税方面的税收中性待

遇、减免其分红所得税。一但同期另一种房地产投资产品RELP,即房地产有限

合伙制更为盛行，它可以从会计层面使用加速折旧法使计算出账面亏损，实现税

收抵扣。受此影响REITs推出后发展较为缓慢，1968年初REITs总资产仅为10

亿美元I

图17：50年代美国经历战后经济危机图18：1960年美国进入城镇化发展后期

TheFinancialCollapseoftheREITIndustry:AnAnalysisandProposedRegulatoryFramework：Taylor,JasperG.,Ill：1978

§§§8m玲Sg玲666dC

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美国GDP（十亿美元）一=美国GDP同比（%）（右）美国城体化淞（%）

.德邦研究所.德邦研究所

图19：50年代美国房地产投资停滞

-----美国：阳定资产投资:私人:房地产和租赁等:房地产（十亿美元）

美国：国定资产投资同比:女人:腐地产和租赁等:腐地产（右）

图20:1960年美国REITs制度安排

项目内容

・至少100人拥有收益拥有权，即REITs至少拥有100名股东

•至少75%的总收入来自不动产租金、不动产抵押贷款利息、

REITs定义及要求处置不动产所得收益等

‘’•至少90%的总收入来自股息、利息、不动产租金、处置不动

产所得收益等

•至少75%的总资产为房地产资产、现金及等价物

•除本法要求外，REITs作为国内公司纳税

RFJTK税收•净利润中用于分红的部分在税前扣除，免缴公司所得税

•转换为REITs5年内未处置的资产产生的内含利得予以免税

PublicLaw86-779

2.1968-1972年抵押型REITs快速发展♦占据主导。60年代后期，抵押型

REITs收益率不受当时银行利率管制约束，利率较高且可以实现出表,1967年起，

一些大型REITs尝试将资金投资于建筑开发方面的高利率短期抵押贷款，获取高

收益的同时组建分散化投资组合。而当时为了抑制通胀，央行采取信贷紧缩的手

段，这也同时促进了短期融资的大幅增长，尤其在1969年初至1970年末，投资

于短期不动产贷款抵押证券的REITs可以较为容易地获得公共资本的注入2。根据

NAREIT,诚至1972年底，抵押型REITs总市值最高，为7.75亿美兀，其次为

混合型REITs,为7.29亿美元，美国REITs总市值为18.8亿美元。

图21:1969年初至1970年末美国通胀高企•信贷紧缩图22：1972年美国各类REITs市值(百万美元)

2.507.00

2.00