北京洋房销售手册

◎北京洋房项目

答客问

1.北京洋项目的位置具体在哪？

北京洋房所处地块位于亚北别墅区，昌平区北七家镇海耨落村，北侧紧邻

定泗路。往东距离京承高速约4.53公里；项目地块距离五环路约10.4公里；

距离六环路约4.7公里；距离八达岭高速约11公里。

2.那怎么去项目呢？

您如果从东边过来可以从东四环、东五环上京承高速，燕丹、后沙浴出

口右转，看见第一个红绿灯左转上定泗路，再有五分钟左右的车程，您的左手

边就是我们项目的售楼处了

如果您从市里过来也可以走立汤路，在天通苑以北约6公里，过了平西

府路口后第二个红绿灯右转，再前行一公里就可以看到我6［的广告牌了

如果您从西边过来可以走八达岭（京昌）高速，在11号出口，向东行驶

到定泗路路口一直向东，约有3分钟的车程就可以看到我优项目的售楼处了。

如果您选择坐公交的话，可以乘803、358支线、91、小7路、417支线、

850、小48等多条线路，在北七家镇政府这一站下即是。

3.项目基本情况？

占地面积10万平米，建筑面积142885.7平方米，住宅建筑面积128481.7

平方米，容积率1.3,总户数696户，绿化率40%。

4.小区风格？

小区建筑采用现代简约风格、外立面一二层局部采用石材，稳重、大气，

三四层局部采用高级面砖，使建筑与自然更近地融合，五六层外立面用材为高

级涂料，整体建筑外里面颜色简洁、明快。

5.相关工程问题

•抗震度8度。

・保温方式（材质，厚度）外墙外保温，材料选用聚苯板.

•露台栏杆为通透式、竖条。

•每层都预留有空调室外机位。

•小区有中水处理系统。

•楼间距28—80米，两个出入口，北面及东面各一个，

6."三叠拼''到底是什么样的建筑？

北京洋房是一种类别墅产品，产品档次介于低密度多层与“Townhouse”

之间，配有电梯，从细节彰显尊贵。它的一、二层为一户，为下叠，赠送地下

室、下沉式庭院以及车位；三、四层为一户，为中叠，退台式设计，赠送大面

积露台；五、六层为一户，为上叠，阁楼式设计让生活更惬意。

7.项目发展商是哪的？

项目的发展商北京**房地产开发有限公司，成立于2001年“月，于2004

年11月由广东**集团正式控股。广东**集团是一家集工业制造、商贸、房地

产开发、建筑施工和物业管理的大型企业集团。

北京洋房作为**集团在北京精湛之作，公司集中了最优秀的房地产项目策

划、建筑设计与施工、园林规划等人力资源，并邀请具有多年别墅及TOWNHOUSE

等产品设计经验的A&SXX建筑设计公司和世界首屈一指的泛亚国际园林设计

公司分别提纲建筑设计与园林规划顾问，秉着“造福于民，优化城市建设”

的房地产开发理念，力求奉献给您最完美的北京洋房。

8.户型怎么样？有几种？

户型的面积从160-210平米，大开间，6.6-6.9米，动静完全分区，分DPI、

DP2、DP3三种，目前我们所推的是DPI、DP2、两种户型。DPI一层带挑空，

DP2不带挑空，但南向有两个卧室，同时，我们拥有地下车库、下沉式庭院、

客厅餐厅挑空、露台、阳台、阁楼、电梯！满足不同客户的需要。

9.价格还是有点贵吧

和附近的普通住宅相比，我们的价格是显得高了一点，但是一分钱一分货,

看到价格的同时您也要比较品质啊。你看我们前边的名佳花园，普通板楼都卖

到4400、4500了，和我们的中叠相比较，再多几万的价格可以买到带两个露

台、两个阳台的复式洋房，居住品质是完全不一样的，我们是动静完全分区的,

一层是一个活动的区域，餐厅、客厅、厨房、都在这，二层是一个休息区，书

房、卧室、这和平层的感觉是有本质的区别。

以您这样的眼光和品位，肯定愿意用合理的价格买到称心如意的好房子，

宁愿找个位置，交通，户型，配套都满意的，哪怕贵一些也可以接受。更何况,

我们这个小区才.600多户，是一个低层低密度高绿化率的社区。并且是纯叠拼

社区，周边的人文环境也不一样，您肯定不愿意图便宜，买质量差、环境乱、

配套少、交通不便的房子吧？象您这么理性，对生活品质要求这么高的客户，

不用我说您也知道选哪个了，花钱买勉强不划算，而我们的产品恰好又在很多

地方合您的心意，您还犹豫什么呢？这么好的房子，这个价格已经算便宜了，

您看五环附近，平层的板楼还8000多一平米呢，五环里的几个叠拼项目（可

列举一二）都在12000元一平米左右，这么一比您说我们的房子性价比高不高,

值不值！而且现在刚开盘，价格更优惠，您就不用考虑价格啦。

10.周围环境不好

是啊，和一些风景名胜区相比我们的环境是感觉普通了一点。可是您有

没有想过，过日子求的是方便，优美的风景和完善的配套一定程度上讲肯定是

矛盾的。美丽的风景我们可以去参观游览，但是谁也不想把家放在风景区里不

是吗？呵呵，看您就是对生活品质要求高的人，才会来我们这边看房子。您要

知道，附近的一千栋，东方普罗旺斯等等，都是非常高档的项目，而且他们的

客户恰恰是看上了周边环境才选择在这里买房的。环境可以改变，但是位置不

能移动啊，过不了几年，我们的一期、二期、三期全部入住以后，东方普罗旺

斯门口的8000多平米的会所，全部做好以后。这边的绿化肯定比现在要好很

多。

您得用发展的眼光看待事物。前两年这边的路还没有修呢，我们门口这

条机杨北路连接京昌、立汤、京承、京顺、机杨高速，到任何一个地方都非常

方便。更何况后年地铁五号钱正式通车，在赶上奥运会召开，这边的发展前景

那可难以限量啊！可以说您现在选择在我们这里买房子那是非常有眼光也非常

明智的，而且我们的价格那么有吸引力，我相信您也一定十分动心吧，所以不

要犹豫了，相信您自己的眼光，也相信我，没错的！

11.生活配套不全

是啊，目前看来和市区里相比确实显得没那么方便，但是您想啊，咱们这

里的环境和空气也是一些繁华闹事区不能比拟的啊！过日子讲求环境，这里的

配套可以不断完善，但是环境要是不好可很难改变啦！以后咱们小区有自己的

商业配套，您日常一些急需物品购买肯定没有问题，日常的美容美发、餐厅、

干洗店、医药店、超市什么的都会有的，而且象您这样的人周末也肯要和家人

驱车去一些大型综合超市或购物中心去买东西的，对吧？在我们前面一个路

口，您过来的时候可能看到了，正在建的王府医院、和中日友好医院联办的一

所三级甲等医院，地上十二层、地下一层、非常地方便。再说了，等咱们这个

小区正式入住后，一些日常所需的餐饮休闲配套肯定会在附近出现的，就象以

前我们公司美树假日那个项目，就在咱们小区南边，当时周围商业配套什么都

没有，可现在非常方便，咱们要看到发展嘛。而且您想，奥运会一开，这个区

域的发展肯定非常快，到时候生活势必会极为便利的，这一点你就不要担心啦。

环境这么好，生活又会这么方便的房子难找啊，况且价格还这么便宜，您还考

虑什么啊，再晚都买不到了！

12.不喜欢期房，而且交房E期太晚了！

对，您说的这一点可能其他客户也有顾虑。可是您再转过来想想，您着急

住吗？不着急那你买现房干嘛呀!您可以一点一点看着这个房子建起来，现房

有什么隐患您根本看不到，而我们您却可以每个礼拜都来看看，正因为现在还

是期房，所以我们的价格才这么实惠。而且期房和现房比，还有升值空间大以

及可选房源多等优势。更何况现在工地已经有一定的模样了，房间的大小、格

局都可以看到了。

我们请的是中建二局三公司，这个项目我们是要争夺长城杯的，所以工程

质量你尽管可以放心。其实在北京每个房了都是从期房到现房盖起来的，完全

等到现房再销售的太少了。

现在买房子，如果一个项目卖到现房还有大量房源，那只能说明这个项目

的市场认可度很差，没有得到消费者的青睐。而且那时候，价格贵了不说，您

还没有买到好品质的房子。可我们这个项目，我敢说有些房子没到封顶就已经

卖光了，这不正说明您有眼光么！

13.开发商不是很有名，以前没做过出名的项目

您说的有道理，从北京房地产市场上讲，我们的开发商确实没有做过太多

项目。但是我们是集团公司（此处强调投资商资质），在外地已经做过许多项

目，而且也取得了不错的反响和口碑。另外您看我们的建筑单位、设计单位、

园林公司、销售代理公司等等（强调合作单位实力），都是非常有名且有经验

的公司，他们在与开发商合作一个项目时，前期的考察比您要专业细心100倍

呢，因为他们的风险可比您大的多，不只一套房的问题啊！再说现在能在北边

拿地的开发商一般都有一定实力，您还有什么可担心的呢?

14.这种叠拼产品不是很喜欢，更喜欢联排或独栋

这一点我都不知道怎么跟您说了，感觉上您都已经对我们的产品下了结论

性的评价了。其实啊，我看您也是特别有见识特别有品位的人，也肯定是喜欢

尝试并切乐意接受新事物的,不瞒您说，我们的房子卖的这么火，正是因为在

这个区域，有联排、独栋、双拼，独独缺少我们的三叠拼产品，他是一种新颖

的建筑形态，比较特别，正因为这种创新性，这种带地下室、带车库、露台、

阳台、阁楼、天窗、阳光房、包括电梯都会让很多客户钟意，才让更多客户特

别喜欢特别认可我们的产品c您看啊，北边寸土寸金，咱们的房子既兼顾了环

境和生活情趣，在户型设计二又体现了美观性和便利性的完美结合。在价格上

和平层的普通住宅差不多，又不象这附近的别里那么挥金如土，没有必要。过

日子就是实在，舒服，方便，其实三层的别里并不好，再加上个地下室，每天

光跑上跑下了，也不好打扫。再说了，我们的房子正因为是三叠拼这样的产品

类型，才有上、中、下叠三种让您选择。这么好的地段，这么好的房子，这么

合适的价格，我要是有钱早就买一套了，您也不要犹豫了！

15.你们的房子位置太远太偏了

是，您说的有道理，第一次过来难免有这样的感觉，毕竟我们离亚运村还

有12公里呢。不过您想，我们建的毕竟是叠拼townhouse,所以更在乎环境,

而繁华地区适合建高层公寓或者商业，因为做生意图热闹，可过日子为清净呀。

而且我们比起密云、怀柔、顺义还是近多了。

再说，我们门口这条机杨北路连接京昌、立汤、京承、京顺、机杨高速、

到任何一个地方都非常地方便。更何况后年地铁五号钱一通车，这里的交通就

更方便了。我们的地理位置相对来说还是很不错的，就说您吧，您不就是想买

这样一套郊区住宅吗？如果在城里那岂不是重复置业？您说对吧!如果您是想

买这样一个低层低密度的产品，东南西北，您在哪买，南边，您不会考虑吧！

东边不如北边吧!西边价格太离谱，北边，上风上水，我们在这样一个寸土寸

金的地方建了这样个独特的产品，正是符合了市场的需求，咱们这附近环境

安静，空气清新而且交通非常方便，又不至于偏远闭塞，所以我觉得还是一个

不错的地理位置，您说呢？

16.户型有些地方我不喜欢

说到户型，我想您看了这么多房子肯定懂的特别多，而且一看您就是老看

高档项目的。关于户型啊，其实我想告诉您，理论上讲很难十全十美，有优势

也就有不足。象我们的项目，无论是设计、产品型材、细节都是最新最好的，

而且开间大，有挑空，每个房间面积布局也很合理，另外又有上、中、下三种

类型供您选择。再说了，户型设计也无非几大类，没什么太花样的东西，只

要合理好用就好，所以说更多还是要看地段、交通、性价比、配套、环境这些

东西，我们的项目在这些方面的优势可是非常难得的！这么好的房子，还有什

么不满意的呢？（或者：您看户型有哪里觉得不满意的，我们还可以给您从设

计角度解释一下。如果您说的确实很有道理以后我们肯定要考虑改进我们的产

品。）

17.卫生间不是明卫

您问的这个问题确实也有别的客户问过，可是您想，您一天有多少时间是

呆在卫生间里的呢？利用率非常的低，更何况我们有三个卫生间。我们把最好

的采光角度，采光面留给您吴的时间最多的地方，比如您的客厅、卧室。对吧!

可能您会说即使每天只有几分钟也希望带窗，可我可以告诉您，以前许多塔楼

都是明卫因为那时候的房子上上下下几十户，而且上下水及通风设备老旧。现

在我们上水管用的是PPR管，下水管道用的是PVC,另外通风管道也可以解决

换气问题。再说了，多了一扇窗成本上加大许多不说，私密性和保暖性都受影

响，在生活中并不实用。还有，我以前有客户就是不要明卫的房子呢，他说从

风水上讲会“散财”，我也不知道您讲究不讲究这些，但是总归有一定道理的。

好啦，这是个小问题，我们的房子优点那么多，您也都那么满意，就不用犹豫

这些无伤大雅的小问题啦！

18.再给我一个价格上的折扣我就下决心买啦

首先啊，我特别能理解您的想法，您的要求也是合理的，我们买件衣服还

想要便宜点呢，更何况这么贵的房子了。但是转过来您想想，衣服不好或者不

喜欢了还有好多别的可以穿，可是房子不一样啊，一套房子起码要住个十几二

十年呢！买个好房子不象买衣服，不在乎那一点点折扣。

而且我们的价格不打折，正说明了我们的质量也不会打折啊！公司规定明

码标价，不可能今天给您个九折，明天给他个八折的，这样对客户也不负责啊！

话又说回来了，我也是做销售的，主要也是想把房子卖给您，给您打个折扣我

少挣不了几块钱，但是为了这点折扣您不买了我不是拣了芝麻丢了西瓜嘛，您

说呢？而且咱俩这么有缘分，我都把您当朋友了，能便宜一定会给您便宜了，

但是我们这么好的项目，开发商根本不愁卖，所以价格上也肯定是物有所值的!

您放心吧!

19.关于投资问题

虽然您买房子目的是自住，但是您想，谁买东西都希望买个大家都认同的,

看涨的，尤其是房子，都喜欢选个会升值的，这样既是消费，又是变向投资啊!

我们这个房子就有很大的升值空间。您看，我们的地段正好是一个在奥运影响

下会高速发展的区域，这边的环境，人文素质，配套，交通都很不错，买房子

应该考虑的几大项咱们小区都具备了。

再说，现在小户型投资己经泛滥了，供过于求，但是别墅投资却在逐渐兴

起。北京的别墅交易量基本上每年都以150%的速度在增长。这是为什么呢，

人们现在都讲究生活品质和质量，天天工作就是在写字楼里，感觉象鸽了窝，

回到家里当然不乐意还是鸽子窝了。也就是说现在那些高层塔楼不吃香了，而

咱们这样的低密度住宅会更受客户青睐。而且今后，政府也不再审批别墅用地

了，现在您也知道，北京这样寸土寸金的地方，拿地很难了，以后人们想买这

样的住宅只能去远郊甚至外地了，象咱们这样以后还能通地铁的townhouse哪

儿找去啊！象您事业发展这样快，以后再换大房子，这里的房子无论是租是卖,

都肯定会给您带来不小的收益的，相信我吧！

20.促成交易方法

注意事项:在促成交易阶段，首先需要销售人员做到的就是顽强，一个谈

判过程中，每到一个你感觉适当的机会都要适当逼定，不要害怕客户拒绝，要

顽强。另外我们要确定客户拒绝成交是找借口还是确实有疑虑，如果发现了客

户的问题，要一个一个的为客户解决问题，每解决一个，就可以再逼定一次。

可以问客户“那这方面己经没有问题了，您看您还有什么不满意么？没有的话

我们今天就把这房子保留下来。您是选5号楼，还是16号楼呢？”

最后销售人员应多站在客户角度去替他考虑一些问题，多为客户着想，这

样客户才会更认可你更信任你。

相关说辞:

⑴先生/女士，我知道有时候犹豫是一种习惯和天性，但是在我们北京洋

房这里是肯定不适用的。您现在不定下来，再来的时候肯定就没有房子了，所

以现在就把这套房子先保留下来，也给自己一个考虑的机会，相信我，没问题,

否则错过了您会后悔的！

⑵我现在不是逼您而是在帮您啊，其实您考虑的问题已经有无数客户考虑

过了，您如果是第一个来的人我也就不说什么了，但是您之前已经有那么多客

户购买了我们的房子，他们中肯定有人考虑的比您还细致，我们已经签约的客

户当中有许多是律师和开发商，您没有想到的问题他们已经帮你想到了，您如

果因为一时犹豫错过了这么好的房子，以后您一定会骂我的，但是现在果断的

定下来，您就一定会感谢我的！

⑶买房是大事，一定要精挑细选是没错，但是您想您以前的事业、生意那

么成功，哪件事情也肯定都是当机立断、正确抉择才有今天的成就的啊，您以

前的成功肯定也不是犹豫得来的，这次也不会错的，放心吧！

⑷其实房子卖给谁都是卖，而且我们的价格，位置，配套都这么好，您也

知道是不愁卖的。可是咱们聊了这么久，又这么合的来，不瞒您说我已经把您

当朋友了，所以真的是替您着想，怕您因为犹豫买不到好房子啊！咱们今天就

把您最满意的这套保留下来，要不下回来被别人买走了多可惜啊，您说呢？

关于促成交易，方法众多，希望各位置业顾问灵活应用，随机应变，把握好成

交机会，即时成交。

2L我想再和别的项目比较比较

您要知道，就房地产项目而言，可以说没有十全十美的。任何一个项目，

有他的优点，也会有他的缺点，象我们的项目，有那么多的优势，但也会有一

些不足之处。和您接触了这么久，希望您也能信任我，把我当个朋友看，不妨

告诉我您在和哪几个项目做比较呢？

我可能在别的领域没您懂的那么多，但是房地产我也做了几年了，可能稍

微有点经验，其实房子要比较也无非这几点，地段，交通，性价比，配套，人

文环境……

您看，您看房看了这么久了，比来比去定不下来，我都替您着急。花了多

少时间，费了多少精力不说，肯定耽误了不少生意的契机呢，而且我想您光油

钱都快够买个电器的了吧！任何一个项目都没有您要求得那么完美，关键是它

不足的地方是不是您最在乎的，我们的项目在各方面您都这么满意了，所以不

用犹豫了，把他保留下来！

22.还要再考虑考虑

那您能告诉我您还在考虑什么呢？还是只是觉得是一种购买习惯。其实我

想告诉您的是，有些时候太过考虑就变成优柔寡断了。看您事业这么成功，肯

定是非常有眼光有魄力的人啊，等您考虑完了回来，这么好的房子是不会还在

这儿等着您的。上回我有个客户，本来很满意了，非要考虑，结果看了一圈回

来我们这里，比开盘时候贵了200块呢，您说多冤啊！但是没办法，还是喜欢

这里的房子，还是觉得这里最值，所以还是买了，但是也后悔开始没有果断决

定啊!

当然了，买房考虑是肯定的，如果每个人来了就买，我们也早收盘了，也

轮不到我在这儿和您谈房子了。但是就因为那些人的犹豫，才有了您的机会啊,

把您当朋友的话跟您说一句，这房确实不错，也非常适合您，我真是在帮您选

好房子，不要犹豫，今天就定下来吧！

23.我还想和朋友再商量一下

根据我的经验，一般向朋友咨询房子的话，朋友都持反对意见，为什么呢？

因为一来怕担风险，现在说好，将来您不满意，他一定担心受责怪，闹不好影

响朋友的感情呢；二来，他怕您资金不足是不是会向他借钱。所以，就是换了

是您，朋友向您咨询买房，这费力不讨好的事情您也不会赞成的，对么？所以

啊，您也不要为难朋友啦自己做主定下来就是了！

24.还要和家人商量一下

和父母商量:看您这么孝顺，给父母买房子他们一定喜欢的不得了，但是

从老人艰苦朴素的角度又想替您节约，所以嘴上肯定反对您。但是如果我是您,

就自己果断的买下来，到时候父母住进来安享晚年多好啊，和亲戚朋友也会夸

您孝顺懂事呢！

和爱人商量:一看您就非常在意您爱人的意见，但是您看，他让您来看房,

肯定是百分之百的支持您尊重您的意思啊，您果断的决定，到时候他一来看非

常满意，肯定会夸您能干的，自己也省心了，多好啊！而且您今天不保留下来,

到时候带爱人来的时候又没芍了，多可惜啊，也许还遭埋怨，所以今天一定要

保留下来，不用犹豫啦！

25.期房升值空间

•随着销售套数的增多，剩余房源的减少，价格自然也要上涨；

•随着工程进度从打地基、出正负零到出第一层、直至到封顶，工程形象

越来越好，期房的风险也逐渐减弱，所以房价自然也要上涨，根据我

这么多年做房地产的经验，我们项目到明年全部封顶以后最少涨200

到500元/平米。

•外立面做好之后，成为现房以后，房价肯定也要涨。

•配套、景观做好以后，到入住的时候，房价还要涨。

•前几天报上登出来，国土资源部已经停止在全国所有城市的别墅、高尔

夫等用地审批，所以我们的房子再过一两年，价格会涨的很高，但是

到那时候北京肯定就没有我们这样价格的项目了。

26.户型的说词

•空间安排上：舒适性，实用性，私密性兼顾，优化了使用面积

・空间划分上：动静，洁污,公私，巧妙分离

•居室设计上：超大开间，起居室，主卧、次卧都是南向

•餐厅：通透明亮

•房屋的朝向，视野，采光，私密性都很好

•客厅：局部挑空，富有层次感，增加了空间的流动性，很气派，装修完

很明亮、华贵

・卧室：二楼主人空间，安排比较灵活，客人不会进入到私密区域来了

•儿童房，放个小摇篮，小床，布娃娃，风铃，很温馨

•我们是把采光、通风最好的位置安排成起居室、客厅、卧室等使用率最

高的部位。

27.打折的说词

・买一个好房子比打一点折扣更重要

•把价格抬高点，再给您个折扣

•我们的折扣是统一的，对不起没有，如果每个人手里都有的话，管埋就

混乱了

•如果能给我打为会什么不给你打，我们项目大，提点低，才千分之一，

你买100万我提10。0,你不买的话我一分钱都拿不到，您说是不是。

・买到原始股了

•您就别为难我了，谈了半天，咱们也是朋友了，你来这么早，我帮你选

个好的位置，价格房面我帮不了您，我要是老总，我打五折，白送都

行，房地产利润不像前几年了

•建安成本，每平米1800—2400元，推广的费用也很高，现在房地产已

近进入薄利时代，能有10%—15%就很不错了，更何况现在又是低价入

市

・卖的不好打折，尾房打折，质量不好打折，住房就是要追求一个舒适性

和健康性

28.窗户的说词

・断桥中空铝合金双层玻璃窗，隔热和隔音效果很好；

隔热断桥铝合金窗是在老铝合金窗基础上为了提高门窗保温性能而推出

的改进型，通过增强尼龙隔条将铝合金型材分为内外两部分阻隔了铝的热传

导。增强尼龙隔条的材质和质量直接影响到隔热断桥铝合金窗的耐久

性。隔热断桥铝合金门窗的突出优点是强度高、保温隔热性好，刚性好、

防火性好，采光面积大，耐大气腐蚀性好，综合性能高，使用寿命长，装饰效

果好，使用高档的断桥隔型材铝合金门窗，是高档建筑用窗的首选。

中空玻璃的特点：

A.隔热性能:传导热系数k之小于3.Okw/mm.k.

B.隔音性能:可是外界噪音传入降低27-53分贝.

C.抗霜性能:玻璃上结露点可达到-40摄氏度.

D.密封性能：不易进入灰尘.

29.叠拼的概述

Townhouse起源于19世纪四五十年代的英国，“叠拼别墅”则由复式叠落

起来，它的购买人群是社会上的中产阶级，定位也多是第一居所：因黄花园，

楼梯、露台、逐渐形成一股具有“杀伤性”的势力。

叠拼是住宅向郊区化发展过程事的必然产物，同样带有Townhouse的特

征，但他的土地成本和运价比Townhouse低很多，这是叠拼存在的完美理由。

叠拼，向舒适度和空间感进化，不仅房间多，面宽大。房间的舒适度也所有提

高，楼梯、露台、花园、挑空、阁楼、地下室。

30.洋房的客户群体?

30—40岁左右，受过良好教育，收入稳定，介于中档与高档之间，在各

自的单位中肩负着中层以上的职位，家庭结构已经稳定，对生活品质有着热切

的追求和较高的品位！第二次以上置业，情调之外实用。我们的口号是欢迎二

次置业的鉴赏力，二次置业者最为挑剔，他们的心理成熟度超过我们的预期。

31.叠拼的特点

•控制进深

•力争在空间上多一些变化

•居住功能上的私密性和公共部分处理的尺度

能把室内的公共部分和私密部分比较明显地分开，家庭空间级别的分开很

主要，直接关系到居住的品质，卧室和客厅的分开，这种分开的程度和楼上楼

下分开是完全不一样的，住户在家里区域分离的明显程度要远远高于平层的感

觉，这样就更能体会到价值所在。

和传统的跃层相比：实现了人们对私有花园和露台的感觉,更多附加的东

西，考虑更多的是精细，是小资的情调，能在一些细节上出彩，设计了相当豪

华气派的公共部位，景观电梯，价格不菲。这种建筑形式会长时间地并且健康

地存在下去。并且我们的下沉式庭院与别墅底层绿地的坡差，形成特有的视觉

差异，通过台阶，回廊，植物遮屏，有曲径通幽的风格，普通的地上花园并有

任何的独特之处。叠拼别墅给予住户的空间层次感十分强。叠拼house逐渐成

为一个的建筑形式，属于第三代Townhouse产品，在北京是首创，位于北京传

统的三大别墅板块温榆河，亚北，小汤山的交会处，三四层采用退台式的设计,

减轻视觉压力。在款式风格，空间布局，立面用材，室内空间上，具有灵性的

多居庭院，丰富多彩的外立面变化空间。大气的社区道路，足够的私密性，完

美的细节，小到如何处理好一束光彩，一处台阶，一个道路的弯角等等，市场

永远没有最好，只认可更好！

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◎北京洋房项目

销售说辞

第一部分沙盘讲解

女士/先生：您好!欢迎您（们）来到北京洋房。我是北京洋房的置业顾问※

※※，现在由我为您详细介绍一下我们项目的情况：

现在您所看到的是我们项目的整体规划，上北下南左西右东，我们现在售楼

处在这个位置，门口这条路叫定泗路,往东5公里是京承高速的后沙峪燕丹出口,

和机杨高速路（机场北路）连接！往西1.5公里是立汤路，向西延伸可直达京昌

高速。小区门口有三条公交路线，417支、850、727、等分别可以到达安定门、

阜成门、立水桥、西客站等，立汤主路上更有多条公交路线可直达市区各中心点!

此外，我们的项目紧临正在建设中的地铁五号线，交通非常的方便，整个项

目是一个两千多亩的大盘，分三期开发，地处龙脉，上风上水。一期占地10万

平方米，建筑面积142885.7平方米、其中住宅建筑面积128481.7平方米，容积

率为1.3、绿化率40乐共696户，明年年底之前全面入住，属于低密度高绿化

率的社区，形如一个天然的氧吧！

在建筑设计方面我们力邀北京最早的Townhouse设计者于力博士，

他是这方面的权威，他在我们项目中设计的理念主要是充分运用爱琴海

浪漫自然的建筑语言来诠释北京洋房独特的居住精神，注重室内室外的

空间交融，充分运用露台的功能。对建筑整体尺度协调控制，使整体形

象和单体变化达到平衡，毫无视觉上的干扰。

它的建筑形态为类别堡产品，纯叠拼的社区，填补了亚北地区的空缺!均价

5300,分为上、中、下三叠，带电梯。

我们小区的景观做得非常细致，由国际业界享有盛誉的泛亚国际来设计的，

以两个轴为主体，横轴部分是动区，纵轴部分是静区。那么您可以看到，我们的

门是朝东开的，寓意紫气东来，聚财聚福。在入口处我们做了特色船形的设计,

以水景墙做为背景，上面有小区的LOGO,配以蓝色的水景灯光，柔和温馨的家

的感觉飘然而出。让回家的心情欢快愉悦!一帆风顺！

进入小区以后您首先看到的是我们的谐美广场，广场取名寓意和谐美好，整

个广场是用精选的花岗岩铺制而成，这是一个核心开放空间，比较硬朗的动区。

旁边的这条贯穿东西的白砂岩台阶，让您的孩子可以享受溜旦冰的乐趣。在它的

两边我们配以果木风景林、湿地花园、滨澜广场，让您的视线丰富多彩、跳跃、

生动！

这条纵静区我们做了很多元素，采用果岭式的绿化景观、高低起伏。包括跑

道、小山丘、坐椅、木栈道、微地形、整个景观带是弯弯曲曲、宽宽窄窄。无论

是慢跑、散步、读书、都能享受阳光透过树叶斑驳的悠闲自在。在北端我们特意

为您构建了一个下沉式广场，广场里我们配以木平台、雕塑景墙。给邻里的老人、

母子一个很好的家居文化沟通环境。让家人走出家门外，有一个可以驻足畅谈的

地方，提供一个欢快的家居氛围。

在我们动静区相接部分，我们用特色的木栈桥配以桅杆，巧妙地连接起来，

周边配以湿地花园，达到了整个小区景观的均好性，而且我们在每幢楼之间回车

场部分做了一些叠水墙，包括停车位我们都会用一些白色花墙进行装饰。

在小区的外围我们栽种的是一些冠状的比较饱满的常绿树木，入口处种植夏

荫开花的植物，楼与楼之间以种秋季结果或在秋天很美的银杏为主。小区的植物

以春夏秋冬四季相呼应，春季有海棠、爬藤月季、榆叶梅等，夏季以新疆杨、馒

头柳、白蜡等为主，秋天我们种植银杏、山楂、元宝枫、冬季我们有华山松、水

杉、腊梅!更包括一些灌木丛、花架、穿插的叠水墙。我们的要做到移步换景，

每走几步所看到的景观都不一样、并且在我们小区在夜晚有很多种高低不同、颜

色不同的各种灯光。例如：射树灯、水下射灯、高杆灯、藏地灯、嵌墙射灯、LED

灯等。给夜晚更多的静谧、浪漫!

再来看我们的建筑，从楼体的外立面您可以看出一二层局部用的是石材进行

装饰、感觉很厚重，大气！三四层局部用的是瓷砖、和大自然更加的亲近，融合,

做到景筑共生。五六层用的是高级喷涂、非常的简洁、明快！利用这种颜色的色

差,降低视觉高度，从外观上看跟TOWNHOUSE非常相似。这种建筑形态目前在北

京市是第一家。

而建筑内部呢，一二层是我们的下叠，一户200平米左右，送近一百平米的

地下室，包括私家车库、下沉式庭院，均价5800；三四层是我们的中叠，一户

160平米左右，赠送露台、带阳台，均价4500；五六层是我们的上叠，一户200

平米左右，带阁楼（2.2米以下不计算面积），大面积露台。先生：您想考虑多大

面积的房子，我带您来看一下户型图。

第二部分户型讲解

刚才我简单的向您介绍了以下项目的整体情况，接下来我给您讲讲我们的户

型，请您这边坐，我给您倒杯水。

一、下叠

面积200平米左右，赠送近一百平米的地下部分，包括私家车库，极好地保

护您的爱车不受到气候的影响，近50平米的多功能厅，无论是做影视厅、健身

房、台球室、甚至儿童房。让您足不出户，即可享受多元化的娱乐生活。另外，

赠送下沉式庭院，种上自己喜爱的花花草草、养一池色彩斑斓的小鱼儿。悠游的

生活从这里开始。另外，在首层设计了一个卧室，便于主客分区，也方便您家里

的老人和朋友来访时休息。让您真正体会到别墅的感受！二层主卧室带步入式的

衣帽间、超大的独立的卫生间，彰显生活品质！（DP1A端赠送面积北露台11.55

平米、挑空9.3平米、南阳台5.5平米，如果开发商做成建筑面积销售的话按单

价5700算至少要12万；DPIA赠送面积北露台11.55平米、挑空8.4平米、南

阳台6.09平米，如果开发商做成面积销售按单价5700算至少也要12万元;DP2A

户型北露台10.54平米、南阳台6.09平米,如果开发商做成面积销售按单价5700

算至少要8万元。）

二、中叠

160平米左右，采用退台式的设计，赠送4个以上露台、阳台。让您充分的

感受到共享庭院的美妙!并且能够在夏季的清晨，推开房间的门就可以走到户外,

它一定是你最理想的畅想空间，放松自己、观赏室外景致的场地，那么一个躺椅

和一个小茶桌就够了使每个空间随时与户外沟通，360度享受阳光的普照！双通

道式设计，避免了主客尴尬，非常人性化的设计。让您居住起来非常舒心，安逸!

（口「建户型挑空12.6平米、南北露台11.8平米，一共2个露台，赠送面积接

近25平米左右，如果开发商做成面积来销售，按4700元的单价算，至少要10

万元；DP1B户型挑空1L34平米、南北露台10.93平米，赠送22平米左右，如

果开发商做成面积销售4700单价算至少要10万元，可以买一辆中档车。）

三、上叠

190平米左右，带空中阁楼，充满想像力空间，可以装修成卧室、书房、会

客间、棋牌室、儿童房，放个小摇篮，小床，布娃娃，风铃，很温馨送4-5个大

面积露台。顶层的南北空中花园露台，供家人和朋友小聚的场地，并且面积足够

大，就可以放上一个圆形餐桌，配上几把椅子，再撑起一把遮阳伞，平台的四周

可以点缀上高一些的热带绿植，或者放上一个简易的烤炉和一张长条桌，这样就

可以在这里开一个空中烧烤Party了。双通道的设计上又增加了双楼梯设计，摆

上木制的桌椅，在晴空与绿阴的陪伴下还可以在露台散步、健身、看星星、烧烤、

享受清风，在露台可以享受到很丰富的生活。在北京市场上是绝无仅有的，极具

超前性！给您的家居生活带来了无限的趣味！，让您的生活更加生动，多姿多彩!

四、总结

一般的普通住宅开间是在4.5米左右，联排别蟹的开间一般会在6米以下，

而我们所有的户型都采用6.6米以上的超大开间设计，充分享受阳光的沐浴，动

静分区！进深合理！方正宜用！张弛之间尽显空间弹性之美！（DP1C端挑空6平

米、南北露台55.09平米，赠送62平米左右，如果开发商做成面积销售5100

单价算至少要30万元；DP1C挑空5.22平米、南北露台55.09平米，赠送面积

达60平米，如果开发商做成面积销售5100单价算至少要31.5万元；DP2c户型

南北露台58.84平米，全部赠送给客户，如果开发商做成面积销售5100单价算

至少要30万元）。

五、挑空

那么您可以看到，我们在上、中、下三叠都设计了挑空、不挑空两种户型；

给您更多的选择。为了满足客户对浪漫，气派，通透的要求，开发商不惜让出自

己的利润。做到餐厅、客厅的挑空！同时，在不挑空的户型里我们设计了两个南

向的卧室，让阳光的照耀使您的生活更加完美无瑕！并且把室内的公共部分和私

密部分比较明显地分开，家庭空间级别的分开很主要，直接关系到居住的品质，

卧室和客厅的分开，这种分开的程度和楼上楼下分开是完全不一样的，住户在家

里区域分离的明显程度要远远高于平层的感觉，这样就更能体会到价值所在。

六、细节

我们的户型无论是上叠、中叠还是下叠，都充分体现了下沉庭院、共享庭院、

空中庭院！使我们的产品更具吸引力！也实现了人们对私有花园和露台的感觉，

更多附加的东西，考虑更多的是精细，是小资的情调，能在一些细节上出彩，设

计出了舒适性非常强的公共空间，西子奥的斯电梯，价格不菲。这种建筑形式会

长时间地并且健康地存在下去。大气的社区道路，足够的私密性，完美的细节，

小到如何处理好一束光彩，一处台阶，一个道路的弯角等等，不仅房间多，面宽

大，房间的舒适度也所有提高，楼梯、露台、花园、挑空、阁楼、地下室。在郊

区的花园住宅，追求楼上楼下跑来跑去的感觉。

我们开发公司非常注重细节、品质！我们是分三期来做开发，那么我们的一

期只占很少的一部分，前期只是投入、想做一个样板工程。所以这个项目我们

2003年都已经立项了，中间一直在不断地修改，最后以这样三叠拼的完美形式

逞献给大家。包括我们的案名，最初我们是叫做置信华庭的，已投入了大量的费

用做推广，后来觉得北京洋房更符合产品的特色！所以老总当机立断！重新做推

广，足以证明他是要在北京做品牌的。您可以从细节上来感受，比如我们的窗户,

采用的是断桥铝合金双层中空玻璃，它是在老铝合金窗基础上为了提高门窗保温

性能而推出的改进型，通过增强尼龙隔条将铝合金型材分为内外两部分阻隔了铝

的热传导。增强窗的耐久性。他的优点是强度高、保温隔热性好，钢性好、防

火性好，采光面积大，耐大气腐蚀性好，综合性能高，使用寿命长，装饰效果好,

特点是气密性、保温性、隔热隔音性、抗霜性结露点可达到零下40度！密封性、

都非常棒！

在建筑设计上也要求做到尽善尽美，比如我们的保温做的是外墙外保温，它

比内墙内保温的成本高很多，将保温材料放在主体结构的外部，减少了外界温度、

湿度、紫外线等对墙体的影响，即减少了主体结构的热应力，又起到保温作用，

延长了其耐久性，比内保温和夹心保温更为科学合理。不但可防止对内外墙交界

处、外墙与楼板、构造柱等部位产生结露，又可消除“热桥”造成的额外损失。

配合外保温系统，节能可达到65%以上。采用外保温后，墙体的热惰性增大，墙

体内侧能够吸收和释放热量，有利于保持室温稳定。

远离尘嚣，己成为越来越多人对生活品质的一种追求！北京洋房“离尘不离

城”符合了国际化的居住趋势。项目总体分三期开发，届时，“北京洋房”所代

表的将是一个大规模、配套成熟、完善的两千多亩高档别墅区！您现在如果不买

对您真是一种损失啊！