福建xx（国际）农产品物流城项目可行性研究报告

可行性研究报告 1.1项目及其承办单位 11.2承办单位概况 11.3可行性研究工作依据 21.4项目概况 41.5结论与建议 6第二章项目建设的必要性分析 2.1项目建设背景 72.2项目建设必要性 3.2项目用地区位分析 第四章工程技术方案 5.1项目用地功能分区 5.2各功能区生产技术方案 5.3总平面布置及工程结构方案 5.4园区交通组织方案 5.5公用与辅助工程 第五章环境保护、劳动安全与卫生 6.1环境保护 6.2劳动保护与安全卫生 7.1编制依据 7.2能耗分析 7.3节能措施 第七章组织机构及定员 8.1管理体制及组织机构 8.2机构定员 8.3人员培训 第十章投资估算与资金筹措 10.1投资估算 第十一章项目财务分析 11.1编制说明 11.2财务分析 11.3不确定分析 第十二章社会效益分析 12.1项目对社会影响分析 12.2项目与所在地互适性分析 第十三章风险分析与对策 13.1项目面临的主要风险 13.2风险程度分析 13.3风险防范措施 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第一章金融银行业、国际租赁业、酒店餐饮业、房地产业、物流业、休闲旅游业、高速公路、制药业、轻工制造业、电子业、航空食品业、果汁饮料业、造纸业、商贸业、工程承包业及物业管盈信集团本着“立足香港、依托大陆、面向世界”的经营方针。伴随着香港的发展而壮大，乘祖国和谐发展的春风而腾飞。现在海内外拥有独资、合资企业六十多家，资产总额逾十亿美元。并取得较好的经济效益和社会效益，运行在稳定、健麾下深圳市盈信农贸有限公司开发的宝安农贸批发市场，福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第一章深圳市西部地区唯一的大型农副产品批发市场。市场占地7.2水产品、家禽、粮油、副食品等物品的批发零售，年销售量3000000吨，销售额600000万元，以“立足深圳、辐射全国”为宗旨，集散全国各地乃至世界各地的农副产品，是深圳市居来，在市、区政府及西乡街道办各职能部门的重视、支持和指导下，狠抓基础建设与市场管理，从源头上保障了居民食用物品的健康和安全，同时也为深圳、宝安、西乡的经济繁荣、人通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档2福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第一章1.认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标2.选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排3福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第一章第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是东南亚最大的农产品物流、集散中心；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第一章123月4—5—6—789期年— 值设有利于促进xx市、厦门市及海西地区现代农产品流通业的发展，保障“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够场领域的领先优势，增强公司在农产品批发市场领域的竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，福建xx 福建xx（国际）农产品物流园项目第二的40%，计算未来各年全市食品消费额，全市年消费额达100外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基有限公司中国区地王总部及其下属的碧海湾高尔夫俱乐部、宝安农贸批发市场、广州白云国际物流中心等企业，进行招商引在双方互访、考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》；5月17日，为落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台举措。福建省人民政府也在之前出台了《关于“十一五”促进及规划目标，本项目位置距高速公路与货运站等都只有几分钟到十几十钟的路程，距厦门也只有半个小时左右。随着其它高农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也（3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产福建xx（国际）农产品物流园项目第二规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测），及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田福建xx（国际）农产品物流园项目第二则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索福建xx（国际）农产品物流园项目第二加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质规模小，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，根本无法满足未来城市发展的环境得天独厚，素有“鱼米花果之乡”的美称，将是我国高新走产地牌，通过引导和培植等方式，充分发挥农批市场龙头企业的带动作用，积极发展各种形式的“订单农业”引导企业按照市场经济规律的要求，瞄准国内外市场，开发适销对路的绿积极组织各种专业博览会和展销活动，开展各具特色的市场营销，不断推进绿色食品营销网络建设；引导传统营销模式向现代营销方式转变，运用现代物流的理念来提升市场建设的水平绿色食品和大宗特色农产品及其加工品打入周边城市、国内各大城市乃至台港澳、日本、欧美市场，拓展国内外市场份额，推动xx建设成为区域性乃至全国性的农产品及其加工品的物流场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，地区规划建设现代化的农产品物流中心是满足漳厦两地“菜篮随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府足漳厦、流通海西、面向全国、辐射世界，成为海西地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流本项目建设有利于集团发展战略的实施，创新农产品批发市场运营模式，逐步构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，把农产品批发物流建成具有核心竞争力、可持续发展的主完善公司全国性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易的有实力的经营主体和优问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题解决做综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速、水官高速、丹平快速干线、南坪快速干线、深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇东，既靠近市中心区，又与原蔬菜批发市场相邻，距火车货运深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括其中交易用地内又细分为九大专业批发市场(即蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批发市场、冰鲜鱼肉批发市场)、九条专业批发街(即调味品批发一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、熟食批发一条街、海产品干货批发街、豆制品批发一条街、蛋证农产品加工配送、农产品精深加工三大片区；仓储用地又可的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约农产品物流园应成为农产品流通的一级中心，承担起将农产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过程，园区各功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。配送功能——主要包括进出口产品配送和第三方物流配加工功能——主要包括进出口产品和果蔬、肉鱼类产品的交易功能——主要包括进出口农产品交易以及大宗农产品综合服务功能——主要包括食品安全检验检疫、出口报关、农深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章是否是客户进入市场一采购车停放区采购商选购商品对买家进场——档位看货、询价、侃价——商定价格——配货称货（计件）——交现金（赊账）——档位工人送物流园批发区（或物流园外）来货——运至加工档位—抽检抽检抽检抽检抽检抽检抽检工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章2.货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统3.货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动1．基地与周边主要交通形成便捷联系。根据周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，2．基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相互独立，互深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章公的生产、生活用水要求。本项目的建筑物大部分为低层建筑，可由管网直接供水。用水主要为生产用水，员工的办公、生活深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章①给水管网按最高日最大时流量计算,按最高日最大时流量装卸机械的小修和零件修理，机修库可根据实际情况配备一般本项目的建筑物的室外消防给水管网、消火拴等按“建筑内按规定设有消防给水管及留有室内消火栓借口。消防设施主要有室内消火栓、火灾自动探测报警系统、化学灭火器装置、室内有关消防器材的配备及防烟系统等，以水消防为主，化学一旦发生火灾，烟气危害性很大，本工程在防烟、排烟方 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境本项目设有污水处理站，采用序批式活性污泥法（SBR工生产污水分别经粗、细格栅隔渣、隔油、沉淀、调节，然地面清洗面积约55000平方米，日排地面清洗水约：100项目投产后，产生的废气主要是厨房烹调过程中产生的废噪声主要是加工、制冷过程中设备和高压水泵产生的噪设污水处理站，果蔬清洗污水经隔渣、沉淀后排入污水处理在物流园内建设有机肥厂和废弃物处理站。将物流园的固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成生活垃圾、危险废弃物、废弃金属、废弃塑料等。处理方式如纸张、玻璃、低板包装物、饮料瓶罐、餐盒等）交由社会废品收购站回收，对于有机类垃圾运到有机肥厂，其余生活垃圾由废品收购站回收，其余的由环卫部门负责运到垃圾处理场进行 企业安全教育工作应纳入本单位培训教育年度计划和中长安全操作规程是规定工人在生产操作时必须遵守的程序和 有害昆虫及其孳生条件的措施，与有毒有害场所保持规定的距 (10)组织职工和警消人员进行护库值班、值宿、夜间巡逻深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告1.提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第八章信息/结算中心检验检疫中心计财部客户服务中心仓储管理部加工中心管理部出口加工配送管理部装卸搬运部总经理办公室安保部工程动力中心信息/结算中心检验检疫中心计财部客户服务中心仓储管理部加工中心管理部出口加工配送管理部装卸搬运部总经理办公室安保部工程动力中心人力资源部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第八章1442333474268536973859666666福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第八章(1)一般性的职前培训。主要目的是让新员工了解公司的概(2)专业技术培训。主要是对新员工上岗前的岗位操作技术主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十章1.《投资项目经济咨询评估指南》中国国际工程咨询公司阶段建设期间即可开展招商工作，在建成运营前即可获得一定收入，由于本项目建设期运营所占流动资金较少，因此本项目福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一区福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一批金批金区区配服储福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一12345678福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一9国际农产品储运代理中心消耗水平，每平方米占地面积一年消耗33.7元的水电费，水电费估算为福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目赢利算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出，从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量来看，计算期内各年现金流入均大于现金流福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一12福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二台湾隔海相望。全市总面积1948.69平方公里，其中经济特区深圳市辖6个县级建制区，即特区内的罗湖、福田、南山、市统计局统计，2006年全市常住人口是846.43万，包括196.83福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二（2）随着经济的发展和人们生活水平的提高，食品安全问（3）项目的建设提供了农产品集中交易的场所，以市场为（4）本项目率先实现农产品物流管理的现代化、自动化和福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二于农产品物流园日后可能带来的最高车流量，但考虑平安大道本身承担的市政交通流量，农产品物流园建成之后将对该条道路的交通状况带来较大影响。因此，建议拓宽项目地块周围的福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二道路，尤其是白泥坑北面工业用地周围的道路，从而将平安大但已规划拓宽为六车道。不过，由于农产品物流园的作业高峰日常的市政交通高峰错开，这对于农产品物流园在该地块的选址是一个较为有利的条件。另外，由于大批量的农产品配送将主要由农产品物流园直接运往全市各大需求点，这对于改善布1对居民收入的影响提高当地农民的2对居民生活水平与生活质量的影响3对居民就业的影增加当地就业机 响会4对不同利益群体项目建设和运营时产生的污染物可能会对周边环确保文明施工，加大环保力度5对弱势群体的影响6对地区文化、教7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程推动了基础设施建设，社会服务2007年2月被深圳市重大项目协调领导小组办公室列入“深圳市 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章对华南地区农产品运销体系的提升与发展也具有重大意义。项目发展前景广阔，发展潜力巨大。同时，由于项目建设过程中存在一些不确定因素，因此，项目的建设也同样存在一定的风市场风险主要指项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。边地区农产品批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围又基本以珠三角地区为主，泛深圳地区的农产品批发市场竞争已相当激烈，物流园项目的建设将使竞争加行业间竞争。近年来，超市的发展非常迅速，特别是经济发达间环节，从产地（厂家）直接进入直销店销售；部分农产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对农批市场在农产品流通的优势地位产生较大技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上不可避免的受政策因素的影响，有些影响可能是负面的。如国社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题。物流园项目处于平湖街道白泥坑村内，项目用地原为该村所有。项目的施工可能会给项目所在区域内的居住区造成一定的影响，环境影响方面的风险主要指项目在工程建设期对周围的水项目在建设和运营过程中的风险因素和风险程度分析见表性1√2√3√4√5√6√7√8√划、一流的设计、一流的管理建设一个现代化的、先进的、高效的农产品物流园，通过整合公司在深圳地区所掌控的批发市场业务和相关资源，引进大批实力雄厚的经营者，共同打造一艘农产品流通的绿色巨舰，确立竞争优势，筑高区域性的行业批发市场行业丰富经营管理经验，为物流园区内经营者和采购商提供更加高效、廉价、个性化的、高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如储藏服务、信息服务、检验服保证项目建设的高技术性、可扩展性和体现决策的前瞻性。项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理在项目实施阶段应对项目现状情况进行全面的现场勘察和福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章研究政府态度、社会发展趋势、人民群众生活需求，顺应做好项目建设必要性的宣传工作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好征地补偿工作，化解前进中碰到的困福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十四1.项目将整合公司在深圳地区的农产品批发市场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的农产品集散、储存、加工、配送、中转为重点，以农产品进