2010年7月信阳市淮滨装饰建材城营销方案

北京首创(山东)地产策划推广机构策略篇六、项目“永续经营工程”计划篇前言传奇!同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商策略篇一、项目分析(一)市场环境分析淮滨县位于河南省东南部，淮河中上游。因地处淮河之滨而得名,属于信阳市。全县总面积1208平方公里。人口约70万(2008淮滨县辖7个镇、10个乡：城关镇、马集镇、栏杆镇、防胡镇、新里镇、期思镇、赵集镇、台头乡、王家岗乡、固城乡、三空桥乡、张里乡、邓湾乡、张庄乡、王店乡、谷堆乡、芦集乡。县人民政府驻城关镇。淮滨县地处淮河中上游，豫皖两省交界处，南望大别山，北接黄淮大平原，境内河渠纵横，塘堰密布，洪河、2、城市性质今日淮滨气象万千“淮滨地势平坦、土壤肥沃、雨量充沛、油菜、花生、芝麻、棉花、烟叶、猫爪草、息半夏等各种优质农淮滨县历史悠久，是楚相孙叔敖的故乡，境内周代蒋国故城等遗址至今仍闪耀着古文化的光芒，淮滨县城即古乌龙集，自古共计一万二百一十六引盐船，自淮北至正阳关，经乌龙集小船起《淮滨县2006年2020年城市发展总体规划》进行了重新修编，的城市道路格，城区面积达到10平方公里，县城道路总长80公里，城区常住人口10万人(二)市场现状分析：理费30万元。(三)目标群体分析投资者经脱离了“投资饥渴症”,从整个市场的“没铺可买”过渡到“选铺买”,投资者对商业项目的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，已不已超过30万，近七成的投资者认为总价在15万-30万之间的商经营者1、区域消费能力：项目的周边地区要有足够的消费群体以及流2、商业位置：商业位置一定要好，最好在传统商业区域或者靠3、交通：项目周边的交通一定要流畅、方便，并且要有一定规消费者主流型态。所谓“一站式”,就是由多个同行业但不同门类产品组成的一个建材消费的新时代!沿街商铺:陶瓷、地砖、地板、门业、铝型材、钢材、建筑材料等沿街二楼:灯具照明、家具、窗帘等到整个淮滨县17个乡镇居民及周边县市消费者，其消费群体比较全面，消费群体将会是23-60岁之间的消费群体。(三)项目定位打造规模化的装饰建材航母市场定位形象定位品牌全面升级告别品牌店与小摊贩比邻而居的混乱，保证特许品牌专营店进驻，质量无忧卖场全面升级告别小门面的零散无序，材市场，投资无忧享受全面升级告别街边烈日和灰尘中的讨价还核心思考1、租金与售价根据我司多年从事商业地产的经验，商铺的售价是月租金的100投资者较为接受行市场前期培育。预计第一年免租金738万元，第二年减半租金369万元，合计减免租金1007万元。4、永续经营之道我们将对全国范围内的装饰建材品牌进行招商,把几个大品牌或知名企个市场带动起来。把淮滨县的建材市场做强、做大、做活。在市场内分区重要区位布置大品牌旗舰店、二线品牌专营店，带动小型商户。以优惠政策，高品质产品，高档次的专业市场形象，全方位的兴市措施，繁荣市场，提高市场品牌形象。形成高端、中端和普通全系列产品业招进来，通过，税、费和租金等优惠办法，吸引他们入市，由他们把整经营业态格局，建成一个以淮滨为中心的大型装为投资者、经营户搭建一个很好的经营平台，通过项目的营形成良好的口碑，不断提高项目的商业价值以谋求更广阔的商业发5、操盘时机掌握开盘对项目是一个至关重要的环节，要根据市场的状况，提高市冲击波，销售任务为25%-30%。按照对项目的初步估算，销售总量预计将会在1、8亿-2、2亿●项目整体商场开业时，完成销售任务的90%以上。保证商场的顺利开业，开业时项目的招商率达到90%以上。(1)城市的形象与名片(2)打破传统商业模式，引导消费潮流(3)成为淮滨商业地产开发典范营销策划基本原则促销措施挖掘并刺激潜在的大众客户，使他们项目“永续经营工程”买满1000元商品，可使用100元的现金券，商家将收到的现金券拿(五)、装饰：建材：五金配件为5:3:2合理经营比例计划材、五金配件的合理比例为5:3:2,该比例能够合理处理商场中不(六)、业主委员会管理计划从各乡镇到市场内进行批量采购的人群，凡采购超过2000元，给予100元的油费补贴，两年补贴200万元。(八)、快捷采购计划(九)、商业培训计划长期繁荣，预计每年公司管理费用40万元。(十)规模化推广计划计划篇销售方案(一)项目整体价格策略一)、整体价格制定原则2、贴近市场的承受力原则1:有效人流的多少；原则2:注目率的高低。b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街(含室内)的价格高；(二)付款方式供的按揭贷款额一般只可以进行5成10年的按揭，最多可申请6成2、5成10年银行按揭贷款。(争取6成10年按揭)10年。客户签订合同时，支付首期10-20%,既要银行支持),由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。其付款方式一览表：付款方式一次性付款银行按揭(五成十年按揭)超轻松按揭签署订购书时付订金人民币5万—10万元签署订购书一周内(扣除拾万元定金)楼价50%并签署销售契约楼价50%并签署销售契约及办理银行按揭手续50%最长于10年内分期还款楼价10-20%签署销售契约及办理银行按揭。首期余款无需支一个月内付楼价50%根据淮滨装饰建材城的情况，我司认为3-5年返租比较合适。三)十年保收计划即客户在购买本项目10年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率(利息)返还优惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段(客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的四)购铺易，低首付允许首期采用分期支付的方式，比如只是支付20%,30%由发展商提供2-3年无息分期付款优惠，优惠期可延至商铺开业经营后。购买带租约的商铺，收租后才付款，投资获利更有保障。五)创业板商铺创业板商铺可以降低投资门槛，增强获利能力。创业板商铺是选择多种15-30平米，总价在15万元左右即可拥有淮滨装饰建材城的商铺，是中小型投资者的创业首选，发展商可提供更多金融支持。招商方案(一)项目整体招商原则(1)、把握业态经营比例(2)、统一主题与品牌形象(3)、同业差异、异业互补(4)、核心主力店互动原则(5)、放水养鱼原则招商范围及品牌控制有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流(一)广告总体策略3、不断推出新卖点制造销售高潮第一阶段：引领一站式便捷采购，建设新家不再烦恼(导入期)第二阶段：眼光创造财富(蓄客期)第三阶段：财富由此裂变，全国同步发售(发售期)第四阶段：豫东南的财富沸点(持续期)蓄客期蓄客期分为4个阶段争取落实30-50个品牌客户，以及大量的一般商户和第一批买4、核心卖点组织意向客户在五星级酒店举行投资大会(开盘前10-14天),公开发售●大型活动强势销售期●在当地组织相关的活动，形成市场轰动效应及市场美誉度。2、推广目标●形成项目在市场上的强势销售热潮；●建立项目在市场的品牌知名度和美誉度，建立轰动的市场影响。淮滨装饰建材城在前期的强势广告推广下，适当的减少广告投放力度，保持一定广告投放推广量，维持销售热度。4、事件行销安排铺王拍卖把淮滨装饰建材城位置最好的商铺拿出来，举行铺王拍卖会，同时邀请全国最著名的拍卖师亲自主持本次拍卖会，形成良好的市场效永续经营培训班组织前期已经认购的客户和经营客户，举行永续经营培训班，对他们进行免费培训，主要是帮助客户提升经商技巧。通过举行培训班(知名教授带队)在会淮滨商业市场形成良好的口碑，吸引更多的投知名专家演讲邀请知名专家进行演讲，拓展项目的美誉度。1、联系聘请优秀的销售代理公司。第二次公开发售发行贵宾卡●向外界公开招募会员发行五洲卡，为入驻项目的商家积累稳定的●可前期向当地的政府要员、社会名流和知名人士赠贵宾卡，利用其广泛的社会关系及影响力，吸引更多具有较强购买力的人群成●在积累一定数量VIP会员后，形成了相当规模极具购买力的消费人群，并以此为新闻炒作点，通过媒体的宣主力店签约仪式持续销售期投入240万元。封顶仪式在12月底，项目接近封顶，淮滨装饰建材城将借此机会组织系销售尾期主要通过报纸等高端媒体，进行专业的造势，向社会发布开业的消息，同时通过广告推广，促进尾盘的销售。销售与招商同时进入收尾阶段，共同实现销售、招商目标。大型新闻发布会及酒会邀请媒介、政府以及业主商家，共同举办五洲商业广场的新闻发布会，激起投资者的投资信心，产生强大的社会效应。(三)费用预算及分配按照项目的销售额以2亿元计算，根据我司多年从事地产的经验，估计淮滨装饰建材城的广告费用将会为销售额的2%,约400万。(1)、对于商业项目而言，由于售价较高，商业价值较高，所以广告的投入相对要高于住宅和写字楼项目，商铺的推广费用偏高是普(2)、在整个项目的推广当中，前期广告投入所塑造的品牌将是品牌港的一笔巨大的无形资产，前期投入的广告，将累积到项目的形宣传载体内容百分比金额户外广告包括路牌、道旗、小型道牌等32万电视电台含制作费、专栏节目等68万平面广告包括报纸、杂志等160万公关活动包括展销会、事件营销等100万现场展示系统包括售楼部装饰、模型、布置、围墙20万销售资料包括楼书、折页、单张等宣传用品2010年7月—2011年2月各阶段广告推广费用：●铺垫期(2010年7月-2010年10月):15%,约24万元●首次公开发售(2010年10月—12月):45%,约72万元●强销期(2011年1月):10%,16万元；●第二次公开发售(2011年2月—4月):20%,32万元；●加推期(2011年4月—7月):10%,约32万元。●铺垫期(2010年7月-2010年10月):25%,约60万元●首次公开发售(2010年11月—12月):40%,约64万元；●强销期(2011年1月):10%,约24万元；●第二次公开发售(2011年3月—4月):15%,约36万元；●加推期(2011年5月—7月):10%,约24万元。(四)媒介安排以一次发行8-16版的模式(广告配合软文),造成轰动效应，全采访，开盘电台直播等形式，其中正点新闻播报为纯广告(5秒),电台采访类广告由电台组织采访(3-5分钟),阐述项目开发的理念。4、电视广告制作悬念篇(15、30秒)形象篇(30/60秒)促销篇(30秒)开盘篇(15/30秒)电视杂志(3-5分钟)(五)开盘前广告进程2、宣传资料(楼书、招商手册等)准备完毕。,物流保障经营保障收益保障一次买断50年经营权，仅房租在5年后就将翻一倍以上，10年后可以达到三倍以上，轻轻松松稳赚30年。第五步：为确保开盘后商业运营秩序，市场长期繁荣发展，开业后1、定期举办装饰建材展销会，配套额度20万元各大媒体推广每年2次。方略配套额度每次十万元,每月一次各大媒体推广3、建立淮滨装西建材行业协会定期组织专业会员全国各地考察学习每年4次，每次配套额度8万元4、爱家爱生活选购周配套额度3万元每年18次各大媒名度配套额度2-6万，每年24次各大媒体宣传6、家庭装饰文化品位比赛提高淮滨居民的家居文化生活配资深专业团队卓越管理实效专业管理公司专注服务商家管理范围与内容商家管理招商引进调场补缺经营公约契约执行程金收取忧惠政策联动促销等2商品管理经营箭案进场质性简品抽检物价管控品质保证货源渠道优化3服务管理总机总台释疑解感投诉代理先行器付进究服务责任会员接