凌峻2006年山东潍坊市东方天韵项目专项市场调查研究报告

山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告凌峻地产(中国)有限公司2006年6月28日前言 6 7 7 8第二节：调查结果的可信度分析 9 二、行政区划及面积 第二节：城市经济 第三节：居民生活 第五节：本章总结 第三章：潍坊市房地产市场分析 二、1998—2005年商品房价格情况 第二节：各区域房地产发展概括 二、奎文区区域 第三节：典型项目分析 二、典型个案纵向分析 第四节：潍坊市未来几年内房地产走势预测 三、市场竞争与未来市场供应预测 第四章：潍城、奎文、高新三区在售项目户型专项分析 第一节：各区域户型面积及配比分析 第三节：本章总结及启示 第五章：项目区域、开发条件分析 第一节：区域规划与发展 第三节：本章总结 第六章：消费者调研分析 第一节、消费者调研总体情况 第七章：媒体调查与分析 六、自办发行(包括购买点广告): 七、电台广告 第八章：市场调查总结 结束语 附件：潍坊市楼盘资料

市场预调

调查队伍组建

调查的程序设计

调查问卷及提纲设计

实地调查及信息采集

信息分析及报告撰写公司总部策划中心组建了由1名主要负责人，1名执行负责4名调查人员组成的6人调查小组。

其它相关资料名都尼斯3、深度访谈4、调查数据分析及报告撰写准确率80%(由于潍坊政府在信息统计方面尚有欠缺，难以达到2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地访问，准确率90%以上；3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达95%以上。【要点】

市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备二、行政区划及面积邑、寿光、高密6市(县级),临朐、昌乐2县，共有152个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5河口，全长143公里。三、城市人口潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口68万。 □18岁以下■18-35岁□35-60岁□60岁以上单位(万人)时期。到2010年，全市城市化水平将达到50%,中心市区人口规模【要点】

三产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大一、国民生产总值和财政收入保持持续增长2004年潍坊市GDP1246.41亿，按可比价格比上年增长16.9%,增幅同比提高1.9个百分点。人均GDP达到14678元，比上年增长16.7%,同比提高1.7个百分点。2005年潍坊市生产总值(GDP)完成1471.2亿元，按可比价格比上年增长17.1%;人均GDP达到17279元GDPGDP(亿元)0图1:潍坊2001-2005国民生产总值(亿元)(亿元)0高新开发区滨海开发区经济开发区潍城区奎文区坊子区寒亭区图2:潍坊市各县区2004-2005生产总值对比从以上两表可以看出，2001年以来，潍坊经济保持较快的发展科技研发者为主，学历在本科以上，年收入在6-8万左右。2、财政收入2004年，全市完成财政总收入107.8亿元，增长26.7%,2005年，全市完成财政总收入141.6亿元，增长31.4%。02004年份2005图1:潍坊市2004、2005年财政收入图示潍坊市连续19年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以25%二、固定资产及房地产投资发展迅猛2004年全市全社会固定资产投资完成826.1亿元，2005上升到1100.4亿元，比上年增长33.4%。图示：潍坊2004、2005年固定资产投资2004年全市完成房地产开发投资43亿元大关，其中住宅开发完成投资33.5亿元；2005年全市共完成房地产开发投资79亿元，比上年增长83.7%,其中住宅建设投资50亿元，同比增长49.2%。投资额(亿元)年份图示：潍坊2004、2005年房地产及住宅建设投资近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3,其中房地产建设投资1.各产业所占比重一、二、三产业的比例关系由04年的14.5:54.8:30.7调整为05年的13:57:30,其中第一产业所占比重比04年下降1.5个百分2.各产业增长比率第一产业增加8.6%;第二产业增长25.7%,其中工业增加值618.49亿元，增长27.1%;一、二、三产业分别拉动GDP增长1.12.8和2.5个百分点。0【要点】2004年人均GDP达到14678元(按现行汇率折算为1775美元),比上年增长16.7%;2005年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元),比上年增长16.8%。2005年潍坊市城镇居民人均可支配收入10318元，比“九五”末(即2000年底)增加了63.6%,年均增长10.4%。0图1:潍坊市2000-2005年城镇居民可支配收入0图2:2003-2005年潍坊市与全国人均GDP比较1.潍坊2003-2005城镇人均消费性支出情况2003年潍坊市镇居民人均消费性支出达到6123元，2004年均增长11.3%,2005年均增长12.3%。0潍坊山东全国从以上分析可以看出，近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持10%的增长速率，恩格尔系数要分别低于山东省及全国1.5和4.5个图示：2005年潍坊、山东、全国城镇居民人均居住面积m²,这一方面表明潍坊房地产发展速度要高于全省和全国水平，另一第四节：城市规划【要点】

潍坊市城市格局合理，职能各异，其中高新区规划发展成现代化园林式住区，未来2-5年内将有大批量的楼盘在此地涌现。

高新区经济发展迅速，区域内配套正在逐渐完善，生活起居的方一、城市性质二、城市布局及区域职能1.潍坊市整体布局“一心”,即四月河路、北宫街、北海路=健康街所围合的城市核“一环”,即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交“一轴”,即由北海路为主的交通、发展轴。“一廊”,即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成2.潍坊市中心城区职能各异“东南组团(高新区)”位于新华路以东，东外环以西，北外环表1:2004年三区区生产总值及增长率区社会固定资产投资0潍城奎文增长率0表2:2004年三区区社会固定资产投资及增长率从表1可以看出，高新区的区域经济实力要远高于其它两区，较之其它两区存在更大的消费空间和消费能力；表2则反映了高新区内2.区域内城市配套完善程度海运：开发区周围200公里范围内有青岛、烟台、日照等国际公路：潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。济南至式出入口；东到青岛、烟台，西至济南分别只需90分钟、150分钟和120分钟。空运：开发区距济南、青岛两个国际机场和潍坊机场分别为180亿立方米；开发区配水厂曰供水20万立方米，入户水压1450万千瓦，年发电量800亿千瓦时。区内有两座110千伏、12.6供热：开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产、生活通讯：潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；电话交换机总容量65万门；开发区装机容量4万门，信息联络畅通。商住：开发区已建成各种档次的住宅、别墅、写字楼50多万平国际五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，目前的配套情况暂时只能满足区内居民的基本生活需通过本章对潍坊市及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论：一、潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。二、近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3,其中房地产投资特别是住宅投资都在以50%以上的速率增长，充分说明潍坊房地产投资市场发展潜力较大，市民对住宅需求旺盛，现阶段正是住宅项目推出的较好时机。三、潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展是城市化进程的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。四、潍坊市人均居住面积较高，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。五、高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。【要点】一、2001以来潍坊房地产开发投资及销售1.截止2005年统计情况截止2005年，全市累计完成房地产开发投资419.下降3.37%;商品房竣工面积为656.23万平方米，同比下降了35.18%;商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45%,其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降了04年全市共完成房地产开发投资43亿元，比上年增长15.9%,2.历年情况2005年潍坊市完成房地产开发投资50亿元，竣工面积500万平万平方米，其中住宅214万平方米，各项指标均增长20%以上。2004年全市完成房地产投资41亿元，施工面积520平方米，竣工面积390平方米，其中住宅开发完成投资31亿元，施工面积416万平方米，竣工面积240平方米。年份商品房竣工面积(万m2)全市商品房销售面积(万m2)二、1998—2005年商品房价格情况从1998年实施住房货币化分配以来，潍坊市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的。以市中心为例，据统计，2002——2005年050单位(年)图示：2002—2005年潍坊市中心商品房均价及走势【要点】

旧城板块具有成熟的生活环境，能有效吸引消费者投资及入住，

随着市政的迁入和高新区内大规模土地的出让，2-5年高新区内区域板快的形成将带动地段价值的提升，区域升值潜力将为目前②区域内产品以多栋多层及数量较少的小高层为主。多层占85%以①区域内商品房价格在1900～2400元/m²之间，均价约2200/m²元，②消费者主要以居住在潍城区的居民或在此区域经商的人士为主，①该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其②区域内商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、③区域内户型设计以面积集中在9-116m²左右的二房，及面积在2)该区域均价在2600-2800元/m²,是潍坊各区中最高的。①楼盘较多，在建或已建项目约20个，以高档住宅小区及集资房为②产品以多层及小高层为主，其中多层占85%以上。①该区域内商品房均价2500元/m²左右，价格比潍城稍高，比奎文在5000亩左右，2-5年内将形成潍坊市“新城市居住中心”,区四、区域房地产情况对本项目的影响由于该区域部分楼盘采用福利分房，有部分房产未取得土地证，随着市政府的东迁，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完第三节：典型项目分析【要点】

以下列举海信·顺峰兰郡、翰林新城、领秀华城三个项目进行横

该三个项目与本项目有一定类似性，且规划和营销等方面都比较1、开发团队及规模对比分析名称开发公司开发规模(m²)占地面积总建面积海信顺峰置业约80000翰林新城潍坊佳鑫房地产开发公司领秀华城潍坊永成房地产开发公司1.就开发规模来看，以上三个个案除领秀华城外，项目占地均在100亩左右，开发规模在10-20万平方米左右，与本项目有一定差2.就开发公司情况来看，海信顺峰置业是青岛海信房地产股份2、整体规划对比分析名称整体规划评述18栋多层，3栋高层；园林设计有中心广场、喷泉；项目开发周期短，产品类型较丰富，区内园林设计尚可，加强了区内配套建设，弥补周边翰林新城分三期开发，一期5栋小高层，二期高层，三期待定；项目配套只有底商；简单绿化；项目开发周期较长，产品类型较单一，区内园林绿化和配套少，主要依靠潍坊学院配套弥补。领秀华城分三期开发，共70栋；一期22栋，二期6栋小高层，13栋多层；三期3栋小高层，24栋多层；项目配套有会所、公共绿地健身配套、幼儿园；园林设计有大型景观广场(钟鼎广楼体间绿化带三种景观中轴景观带项目开发周期长，各期开发规模大，产品类型非常丰富，社区景观设计丰富，配套齐全。潍坊市内开发规模上百亩以上的大型楼盘，都比较注重区内配套特别是生活配套的建设，园林景观设计也尽量做到出粹，可见潍坊消费者的购房需求已经从单纯的看地段可价格上升到了对居住环境的要求上来。3、营销对比分析名称营销卖点评述推广主题核心广告词流传只有户型图，基本没有核心广告词基本没有广告宣传翰林新城社区“学府生活哲学，潍坊首席人文社区”“图书馆、运动场，就在家门口”“校园商业时代，成就财富梦想”大打人文牌，并把学院的配套作为项目的生活配套来宣传。由于项目有底商，对校园经济也有一定表述。领秀华城孕育一种生活“掌控城市干线黄金动脉——未来文脉延伸”姿——流露百魅荣耀”—一讲究风水之学”项目处在较靠近城市中心的地带，对地段和升值潜力进行了大段描述；另外园林景观是本项目的重要卖点，宣传上也比较注重。但整个项目宣传比较杂乱，并没有完全围绕主题“孕育一种生活”来进行。根据现场走访调查发现，以上三个项目中，只有翰林新城项目的营销推广和现场包装是做得比较到位的，其他不是没有卖点提炼就是宣传理念不明晰，可见潍坊市缺乏营销推广新颖和现场包装优秀的住4、主打户型及价格对比分析名称主打户型均价(元/m²)评述面积(m²)格局三房二厅二卫未开盘预计2500面积适中，格局合理，性价比比较高。翰林新城三房二厅一卫面积适中，格局一般，只有一个领秀华城三房二厅二卫面积适中，格局良好，价格区域内相对比较低。主打户型均为三房，面积在130-135m²左右，反映了潍坊市消费人群的总体需求倾向。以上几个楼盘的开发素质与本项目比较相近，为本楼盘均价的制定提供一定参考性。(1)项目基本情况一览项目名称开发商海信顺峰置业新华路新华路峰兰酸东东潍坊经济技术开发区新华路1777号物业管理待定项目规划占地面积120亩总建筑面积近500个租售价格待定组团开发顺序18栋多层，3栋高层园林绿化中心广场、喷泉会所、酒店、休闲中心周边配套周边基本无配套现场及营销策略表现销售人员：热情、专业、有人情味现场包装：现代气息浓厚广告媒体策略：户外、围墙、单张开售情况目前工程进度做外立面预计开盘时间待定预计开盘价格2500元/方米户型户型面积范围数量比例销售率二房200套—三房250套一四房50套其他户型复式185～350m²18套3%商铺只租不售19号楼下共有商铺100多m²,可分割出租，租价待定。装修标准简单装修：刮腻子、配门窗促销措施蓄客期(2)项目概况A.项目概况项目共有18栋多层，3栋高层，其中最南端的3栋为酒店和休B.建筑特色C.区园林景观D.配套设施小区内有3栋多层由顺峰公司自主经营，为酒店和休闲中心；另(3)项目优劣势分析②建筑风格新颖，外立面颜色独特。该项目主力户型为面积在90-100m²的二房和120-135m²的三房，项目地处潍坊市偏南方，公共交通设施和城市配套都非常不齐人群的私密性，更为在一定程度上降低户型的均好性，造成部分户型(1)项目基本情况一览表项目名称翰林新城福寿东街福寿东街东风东街胜利东街璀具中路潍坊学院开发商潍坊佳鑫房地产开公司地理位置潍坊学院正门对面物业管理待定翰林新城翰林新城销售热线规划占地面积未建总建筑面积17万m²(住宅11万m²,沿街商业3万m²,酒店式公寓3万m²)容积率组团开发顺序一期5栋小高二期高层三期待定园林绿化简单绿化底商周边配套潍坊学院的图书馆、体育馆等现场及营销策略表现销售人员：不太热情、戒备心理强、专业素质尚可现场包装：现代、大气、精致且符合教育地产风格广告媒体策略：单张、折页、户外大牌、墙体开售情况开盘时间06年4月18日销售进度已经销售两栋目前工程进度都已封顶楼盘交楼时间06年12月开盘价格2600元/m²价格水平管理费标准0.6元/m²整体均价2670元/m²60元/层2490元/m²最高价格2850元/m²户型户型面积范围数量比例销售率105套105套其他户型复式160-220m²30套12%商铺沿街1-3层为商铺统一出售其它装修标准简单装修：价格水平80元/平方米现场促销开一栋卖一栋，交5万诚意金进行排号，确定价格后排队选房.(2)项目概况项目位于潍坊学院对面，分三期开高层，三期为单身公寓，多层临街(3)项目优劣势分析项目一期只规划了三种户型，分别为91m²的二房二厅一卫生和型，两主力户型配比平均，各为总套数的44%。③项目处于高新区楼盘聚集中心，区域板块形成后升值潜力巨大。高新区在2-5年后将发展成为潍坊市“新城市居住中心”,而该项目正处于高新区楼盘聚集中心，届时区域板快形成后升值潜力巨②该项目使用土地为学校规划用地，没有土地产权，很难进行二手3.领秀华城项目名称领秀华城本案本案开发商潍坊永成房地产开发公司健康东街442号投资商浙江中成控股项目规划占地面积17.8万m²总建筑面积26万m²(一期约7.5共935个(一期130租售价格租120元/月售8万元/个组团开发顺序分三期，共70栋；一期22栋，二期624栋多层；园林绿化会所、公共绿地健身配套、幼儿园等周边配套汽车总站、潍坊二中、潍坊十四中、实验中学等；现场及营销策略表现销售人员：防备心理强、专业素质尚可现场包装：现代、简约、人员服装统一广告媒体策略：楼书、单张、折页、户型图、户外大牌、道旗、围墙开售情况开盘时间2005年6月多层销售约85%,5层单位保留较多；小高层销售35%左右；目前工程进度部分已现房、其余已封顶楼盘交楼时间开盘价格2000-2200元/m²价格水平管理费标准0.8元/平方米整体均价2700元/平方米小高层约80—120元/层；多层层差约60元，3、4层之间差价20元左右方向差价楼号之间东西向差价约100元单元之间东西差价约30元小高层2300元/多层2550元/m²格小高层3360元/m²多层2820元/m²户型目面积范围数量比例销售率热销户型三房129.69m²其它装修标准毛坯促销措施无任何折扣(2)项目概况项目分三期开发，共70栋；一期开发22栋，其中5栋小发6栋小高层，13栋多层；三期预计开发3栋小高层，24栋C、园林景观该项目园林景观设计分为一个大型景观广场(钟鼎广场)、社区(3)项目优劣势分析项目紧临健康街与潍州路，市中心离项目大门只有1公里的距项目主力户型以99-112m²的二房和129-153m²的三房为主，基①项目处于奎文区南端，较之区域内其它楼盘通勤性较差。只有2000元左右/m²的价格抬升到现在的2700元/m²,成为现在的销1)本项目具有规模优势，开发面积和占地面积在高新区可见消费者的购房需求已经从单纯的看价格和地段上升到对居住环一、新政对房地产市场的影响90m²以下小户型首付可低至2成(国六条),满足了部分需要小开发商自持资金必须占到开发项目开发本金35%,这导致市场上根据从土地管理局的现场走访调查，了解到2006-2007年，全市土地储备量约1万亩，将根据市场情况陆续在2-3年内推出，主要集2006年全年预计将推出商住用地5000亩。三、市场竞争与未来市场供应预测通过上面的数据分析可以发现，2001年以来，潍坊市商品房竣未来的2-5年，潍坊市出让土地70%以上集中在北海路以东的高③市场供给多层将主要集中在高新区，小高层和高层将陆续被市场根据现有情况显示，潍坊市房地产价格在近3年内稳中缓升。原2004年，潍坊市商品住宅销售面积达266万平方米，同比增长58.3%,当年竣工面积与销售面积之比为1:1.07。充分表明住宅在税金及附加和开发利润变化不大的情况下，2005年上半年，潍坊市土地成本同比上涨6.2%,建筑安装成本上涨7.4%,经营管理费用上涨9.2%,成本的增加必将带动房价提升。③2005年后，市场供略过于求，买方市场逐渐形成，房价上涨速率【要点】2房和3房为各区域主力户型，占到总套数85%以上，3房需求整个潍坊市户型面积集中在2房90-100m²,3房在120-150m²,复式180-300m²;其中潍城区因区域购买1.潍城区(1)面积分析户型碧水豪庭金都家园巴黎假日西城名都2房(m²)—3房(m²)—4房(m²)复式(m²)商务公寓(m²) —A、据调查分析，由于该区域内目标消费者以该区国营企业职工为主，该人群总体收入相对其它两区较低，购买能力受到限制，较难承受高总价的大户型，所以该区域内户型面积总体相对奎文、高新两区平均要小20-30m²左右。B、其中，2房面积集中在70-90m²,三房集中在110-140m²左右，4房集中在160-170m²左右，复式集中在190-270m²左右。(2)总体户型配比分析户型碧水豪庭金都家园巴黎假日西城名都2房3房4房—复式商务公寓1)据调查分析，该区域内户型配比以2、3房为主，一般占到总套数的85%左右。2)受到本区域内消费能力相对低下的影响，所该区域内某些楼盘2房占据总套数的比例很大，达到了80%左右，远远超过了其它两区的2房比例。而4房以上户型所占比例很小，且多处在白浪河边。3)该区域白浪河边属于潍坊核心商业区边缘，存在一定高消费该区域内，规划有20%左右的4房以上大户型。(3)组团的户型配比分析户型碧水豪庭金都家园西城名都巴黎假日高层小高多层高层小高多层高层小高多层高层小高多层2房 一 一 — 一一3房一4房 —一——— 复式一商务公寓一一1)据调查分析，由于城市发展趋势整体向东推进，而该区域为2)该区域组团开发比较单一，多以一种建筑形态为主(全多层或全小高层),且整体规划或园林设计都较差，开发素质处于奎文、2.奎文区(1)面积分析表A户型领秀华城名门现代城泰华城Ⅲ2房(m²)—3房(m²)———4房(m²)5房(m²)复式(m²)一一商务公寓(m²)表B户型阳光外滩盛世豪庭左岸华庭中央丽景2房(m²)3房(m²)4房(m²)一复式(m²)商务公寓(m²)1)据调查分析，该区域内2房面积主要集中在95-110m²左右，2)3房面积及种类都比较多，110-175m²的都有不少可供选择；4房和5房面积集中在160-190m²之间，多被私企作为办公室来用；复式户型种类更多，面积在100-300m²都有选择，这跟奎文区作为潍坊的新城区和主要商业区定位是分不开的，该区域内消费人群购买能力和要求都很广泛，需要不同面积的户型以供居住或商用。(2)总体户型配比分析户型领秀华城名门现代城泰华城Ⅲ2房3房4房一5房复式商务公寓户型阳光外滩盛世豪庭左岸华庭中央丽景2房3房4房复式商务公寓1)据调查分析，该区域内的户型设计以2房和3房为主，约占2)4房以上大户型所占的比率都很小，约在8-10%左右，这主要(2)组团户型配比分析表A户型领秀华城名门现代城泰华城Ⅲ高层小高多层高层小高多层高层小高多层2房一一—一3房—————4房—一————5房一一一—一复式——商务公寓—一— 一表B户型阳光外滩盛世豪庭左岸华庭中央丽景高层小高多层高层小高多层高层小高多层高层小高多层2房————3房——4房———一一复式一一—一一商务公寓————————一—1)据调查分析，由于该区域商业氛围相对其它两区发达，人群2)由于高层和小高层建筑要多于多层建筑，造成户型分布特别是3房以上的大户型分布有很大一部分都在高层和小高层上，这也是3.高新区(1)面积分析户型峰兰郡翰林新城(一期)海枫景清荷园小区市新城国际2房(m²)—3房(m²)4房(m²)— —5房(m²)—复式(m²)200以上商务公寓1)据调查分析，该区域内2房面积在集中在92-110m²,面积处2)3房面积集中在115-150m²,属于适中水平，其中有很大一3)复式面积集中在160-250m²,并有少数迷你(如翰林)或超大(清荷园)复式，主要为少数人口较多的家庭所准备。(2)总体户型配比分析户型峰兰郡翰林新城(一期)海枫景清荷园小区新E城市新城国际2房3房4房5房复式商务公寓1)据统计分析，该区域内户型设计以2房和3房为主，一般占到项目总户数的85%以上。2)3房的总量占据比率最大，一般在45%左右，有个别甚至达到70%(如东城·新海枫景),而商务公寓、4房以上大户型很少，可见(3)组团的户型配比分析户型清荷园小区翰林新城(一期)SOHU新E城高层小高多层高层小高多层高层小高多层高层小高多层高层小高多层2房一———-3房一一一一4房复式一一 一一一一一商务公寓————一一一一户型高层小高多层2房—一3房— 一4房—一5房——复式商务公寓1)据调查分析，区域内建筑形态以小高层和多层为主，其中多2)就户型分布来看，2房和3房主要分布在多层上，占到户型3)大面积的3房以上户型主要集中在多层上，小高层户型则以2房和3房为主，形成区内整体价格比较平均。4.潍城、奎文、高新区三区比较分析区域产品类型多层为主，少量小高层，几乎没有高层。以写字楼、商场、酒店为多层相对少。以多层、小高层开发的住宅为主，辅以少量写字楼和商务公寓，高层少。户型及面积2房面积集中在70-90m²,三房集中在110-140m²左右，4房集中在160-170m²左右，复式集中在190-270m²左右。3房面积集中在110-175;4房和5房面积集中在种类更多，面积在100-3002房面积在集中在90-110m²,3房面积集中在115-135复式面积集中在160-250m²,并有少数迷你(如翰林)或超大(清荷园)复式价格多层：2400元/m²小高：2900元/m²公寓：3300元/m²多层：2600元/m²公寓：2700元/m²消费者需求希望居住80m²左右2房，120m²左右3房，希望物业管理费低。主要消耗118-160m²3房，有承担大面积4房以上户型能力，并能选择性的对产权酒店及商务公寓进行投资。主要消耗92-110m²的2房，120-148m²的3房，面积要求相对宽松。1)高新区的价格水平和发展程度均处于其它二区之间，有较大于奎文区约100-200元/m²,处于中间水平，在市民心目中是发展潜2)三区域功能划分清晰，户型面积及配比应适合市场。整个潍坊市城市功能由西向东划分为老城区(潍城)、商务区(奎文)、新兴居住区(高新),各个区域人群构成、消费结构都随着区域3)紧凑3房是市场热销户型110-130m²左右的3房是市场上热销的户型。在高新区内，由于4)4房以上大面积户型总体需求量较小。4房以上大户型，特别是顶层阁楼，基本上都采用赠送部分面积【要点】销售周期：04年2月至今价格波动：平均上涨约620元/m²2、项目各户型详细情况户型三房四房复式套数117套32套7套格局两厅两卫两厅两卫四房三厅四卫五房三厅四卫七房三厅四卫面积(m²)销售率据上表统计，可得出，该项目售出率①户型功能分析该户型为三房二厅二卫设计，餐厅的卫生间的数量都符合普通三口之家的要②户型面积分析该户型开间6.9m,进深14.7m,其中主卧开间3.9m,进深5.9,使用面积逾20m²,客厅开间6.9m,进深6.6m,横跨整个单位，实用④户型厨卫分析厨房开间3.3m,进深2.4m,卫生间开间1.9m,进深2.2m,小卫地理位置：胜利东街和北海路路口北100米销售周期：一期03年12月开盘，二期04年12月开盘，均已交付。价格波动：平均上涨约800元/m²2.项目各户型详细情况户型二房三房四房套数54套320套10套格局二厅一卫二厅一卫二厅二卫二厅二卫面积(m²)878销售率户型五房复式套数16套24套格局二厅二卫四房三厅二卫五房三厅三卫六房三厅四卫面积(m²)销售率率最高单位为面积128-173.8m²的三受到欢迎，以下就该户型做出5点分该户型面积在奎文区属于中等水平，但在该楼盘内户型开间11.1m,进深11.5m,整体户型非常方正，符合人群普卧室开间3.6m,进深6.9m,实用面积近20m²;客厅开间4.5m,进深11.5m,实用面积逾30m²,大客厅小卧室设计，符合现代居家厨房开间2.1m,进深4.2m,实用面积近9m²,宽敞实用；工作卫生间开间1.7m,进深2.4m,面积纤小，符合北方人喜欢小卫地理位置：健康东街442号销售周期：2005年6月开盘，销售至今；06年7月交付。价格波动：平均上涨约700元/m²2、项目各户型详细情况户型二房三房复式套数370套165套115套格局二厅一卫二厅一卫二厅二卫四房三厅二卫六房三厅四卫面积(m²)96-99.6销售率该项目售出率最高单位为二厅二卫户型，其中以以下就该户型做出5点分该户型为三房二厅二②户型面积分析单位总面积129.69m²,在奎文区内属于比较紧凑的三房，符合该户型总开间11.1m,进深10.1m,开间稍显宽阔，户型比较方客厅开间4.2m,进深10.1m,实用面积逾30m²,符合北方对大客厅的需要；主卧开间3.9m,进深6.9m,实用面积逾20m²;客卧开厨房开间约2m,进深3.9m,实用面积近8m²,充分满足厨房活动需要；主卧卫生间开间约2m,进深2.4m;公共卫生间开间约1.5m,进深3.9m,实用面积都在4-5m²,符合北方人对小卫生间的需求。2)大客厅、大主卧设计，适当减小客卧及卫生间面积，以迎合市场右，客卧设计在10m²左右，卫生间设计在5m²左右，符合北方对使3)外飘窗、景观阳台可为户型加分，但要酌情使用。4)方正户型受到消费者欢迎，但经济实用才是首要考虑因素。【要点】

通过以上两节的归纳分析，得出适合高新区的户型规划数据并汇

就总结提出适合本项目发展的启示要点，并给予阐述。户型标准三房三房半四房及以上户型面积基本要求(M²)主力户型(M²)主卧面积(M²)次卧面积(M²)客厅面积(M²)餐厅面积(M²)厨房面积(M²)观景阳台面积(M²)1、中上收入家庭为市场购买中坚，价格及实用仍是他们考虑的首要第一节：区域规划与发展【要点】

项目所在区域的市政规划定位。

找出区域规划定位所存在的特征。根据市政的整体规划发展定位，高新区在未来的2-5年内迎来大从2003-2005年，高新区各项主要经济指标增幅均在40%以上。处于全国53个国家级高新区前列。图1:03-05年高新区技工贸总收入0图2:03-05年高新区财政总收入30图3:03-05年高新区地方财政收入截至05年底，潍坊高新区共引进博士64名、硕士326名；拥有科研专业人员3500名，占园区总人口的3%,是山东省平均水平的10倍。截止05年底，潍坊高新区内共新修道路14条，总长度65公里。投资2300多万元用作区域内绿化美化亮化工程，其中栽植乔灌木300多万株，硬化铺装人行道6万多平方米。完成人民广场等10大拆迁工程，共拆迁1000多户、30多万平方先后调遣劳力2.5万人次用作区域卫生美化，共清运垃圾9万立方米，平整场地20多万平方米。4.区域内房地产项目发展迅速。a.土地出让量大。高新区2006年全年预计将推出商住用地5000亩，6月将在高新区潍县中路以西、樱前街两侧出让3块土地，合约2300亩，下半年根据规划预计将有约3000亩土地出让。表1:06年高新区已核定出让土地地块位置面积(亩)起价(万/亩)金马路以动、潍县中路以西、樱前路北侧潍县东路以西、东方路以东、东外环以西、宝通街以南b.市政府第二办公大楼的投入使用。2007年，随着高新区内市政府第二办公大楼的投入使用，市区内市政用地将被拆迁，移至高新区，主要是集体宿舍、单位建设用地等，单个体量不大，约每个在10-20亩左右，将带动区域人文素质的据政府有关部门的统计数字，高新区2003年的新增建设规模为全潍坊市潍城区、奎文区、坊子区、寒亭区四区总和的1.6倍，2004年新增建设规模更是达到了其他4个区总和的2倍。【要点】通过对项目地块的位置、主要经济技术指标、区域环境、项目规划等方面进行分析归纳，找出项目的风险和规避方法，并对项目1、地理位置基础经济技术指标一览表1规划总用地2建设用地3总建筑面积4建筑占地面积(1)住宅建筑面积(2)多层面积(3)单身公寓面积(4)公建建筑面积5容积率6建筑密度7绿地率8总户数2095户高新区内开发楼盘主要集中在占地不足100亩，总建筑面积10A.东边A.开发规模和进度项目一期为框架结构设计，共开发7栋多层，总建筑面积25000是12、13、14、15、16、32、33号楼，其中14号楼为5层，其它均为6层，合计182套。目前已经开工4栋，分别为13、14、15、33号楼，预计将在8月底左右封顶，11月底左右竣工验收。另外3栋预计在8月10日左B.户型规划及设计①宏观评析②具体评析1、各功分区明显，布局方正，实用率较2、动静分离，卫生间位于动静之间，交3、120平方米以上的三房功能性应该更3、主卧仅15平方米，却带有一个6平方米的步入式衣橱，C.园林规划D.动线规划小区共有3个入口，其中一个主入口，面向北海路；另外两个为小区共规划有3条交通动线，呈三环相套分布。其中最外围的是E.车库规划项目一期规划有3个车库，均为半地下设计，分布在32和16号楼、33和15号楼、13和14号楼之间，车库容量分别是26、20、14。项目占地约23万平米，开发量大，开发形态丰富，加据了解，项目在03年时已经做过较大篇幅宣传推广，且对项目S0W基础配套设施缺乏；区域环境不够好；地段偏远；T影响；项目的口碑存在信用度不够影响。项目优势(S)3.项目机遇(0)市政迁入高新区，第二办公大楼也将投入使用，带来大量需国六条中“90m²以下中小户型占总建筑面积的70%”及“房产信项目处于奎文区和高新区的交界处，存在两个区域楼盘带来的竞通过以上各个小节的分析归纳，本节将对本的项目风险规避及入口和销售中心以及主要形象宣传沿北海路而建可以有效树立大盘风险：项目一期开发仅25000m²,其中车库只有2000m²,住宅部分23000m²,太小的开发量不仅无法体现大盘的区域优势，反而会规避：从一期开始即站在全盘开发的角度上提炼出大盘开发理风险：项目在03年即进行过蓄客，但因拆迁的影响没能进行销规避：同样通过前期提升产品理念的高度和加强广告推广的力⑦项目处于奎文区和高新区的交界处，存在两个区域楼盘带来的①本项目具有规模优势，能与周边楼盘为区域板块的形成提供难得项目在相当时间内作为高新区第一大盘的地位不可撼动，具有相当的规模优势，将携同区域内其他楼盘一起把“新城市居住中心”的概念推广开来，最终形成潍坊市内最佳居住中心。②2-5年内高新区将成为潍坊房地产重点开发区域。就2006年而言，潍坊市土地局将对高新区出让商品房用地5000多亩，年中即将出让2300余亩，年底再出让近3000亩，在两年的开发期限内，高新区的楼盘将如雨后春笋一般出现。③项目消费群将以北海路为轴线，以扇形围拢在项目周边。根据山东人“就近而居”的传统生活习惯，本项目的购买人群将以周边人群为主。并加至市政的东迁，随之迁来的人群主要集中在北海路东西两侧，届时将成为本项目的购买主力。【要点】

就该项目周边工作或已经居住人群进行随机访问调查，第一节、消费者调研总体情况能力以及对购买能力以及对本项目和项目所在区域第二节、调研情况分析①年纪/性别：30-45岁，已婚居多家庭收入：1500-3500元左右/月1.各区域消费者定位2.各区域消费者消费特征体素质比较高，学历在本科以上达到40%左右，其中有不少外地引进过来的高级人才。该部分人群为工薪阶层，单身占到50%以上，生活3.各年龄层次消费者特征①户型面积偏好就调查结果统计，30岁以上的被调查者喜好面积在135m²左而30岁以下的被调查者喜好面积在80-100m²左右的二房二厅一卫或面积在115-125m²左右的三房二厅一卫户型，希望②建筑形态接受根据统计显示，35岁以上的客户均表示希望居住多层，其中40岁以上的选择住在2、3层的占到70%以上；30-35岁的客户③价格接受程度根据调查统计，针对本项目位置选择均价在2300—2500元/m²的被调查者占到70%,其中30岁以上客户占到65%,30岁④贷款方式、首付额度和月供金额根据调查统计，贷款方式选择公积金占20—30%,选择一次性付款占10—20%,其他为银行按揭贷款。月供额度集中在800—1500元/月，少部分30岁以上的高级技术人员希望短期还贷，月供可达到2500元/月左右。针对本项目的消费者主要集中在：居住在北海路东西两侧，职业以政府公务员、企事业单位职员和私营企业主为主，年龄在30岁①项目一期价格区间定在2300-2600元/m²比较合适。②项目整体建筑形态以多层为主，小高层、高层为辅助，其中③项目户型以紧凑三房、两房为主，尽量减少四房以上大户型④区内园林景观尽量做景致，以栋与栋之间的小花园、休闲凉⑤配套以简单的室内外活动设施为主，如羽毛球场、室外康乐【要点】

就潍坊市区内现有广告类型进行走访调查，找出目前投放量比较的特点，但是价格一般比较贵，广电大厦楼顶广告牌租金约750元/m²/年，一般路段则在400-500元/m²/年之间。媒体，并没有得到楼盘项目推广的重视。潍坊候车亭广告费用在接触面多为25岁以下购买力低的年轻人，不适宜大篇幅投放。六、自办发行(包括购买点广告):1)报纸硬广和电台软性新闻是主要广告方式。2)自办发行广告在潍坊尚处于较低水平。潍坊市内楼盘真正把自办发行广告做齐全、做到位的只有泰华城3)网络广告和手机短信广告使用比较广泛。住宅投资发展迅速，开发成本增加2005年后，市场供略过于求住宅投资发展迅速，开发成本增加2005年后，市场供略过于求高新区的区域经济实力高于消费能力区内大规模土地的区升值潜力巨大区内楼盘素质高于格低于奎01-05来，潍坊市房地产市场供需两旺，价格平稳上涨；05年后，心”,有政策支持。项目具有规模优势项目口碑周边形象较差地段不够成熟生活配套一期开发体量太小项目规划需要调整结束语构建项目具有独特核心竞争力的开发战略体系，使项目获得最大成附件：潍坊市楼盘调查表A.SOHU新E城项目名称SOHU新E城潍坊北宫东街与荷欢路交叉路口东北角开发商潍坊鑫润置业有限公司物业管理公司自管总建筑面积约100个租售价格水平售6-8万元/个组团开发顺序独栋园林绿化特色简单绿化写字楼、商铺周边配套超市现场及营销策略表现销售人员：专业素质尚可、警觉性强、较热情现场包装：简单包装广告媒体策略：单张、户外大牌、围墙开售情况目前工程进度做外立面楼盘交楼时间06年10月价格水平管理费标准1元/平方米2700元/平方米60元/层2700元/平方米2600元/平方米2900元/平方米户型户型面积范围数量比例销售率单间78套6套一房一厅36套热销户型单间43m²商铺1-2层商铺联体出售3-4、11-12层为写字楼主力商铺面积200m²左右写字楼面积2650元/m²面积50-200m²其它装修标准简单装修：价格水平300元/平方米现场促销措施一次性9.7折按揭9.8折1)该项目为高新区为数不多的写字楼项目之一，项目1—2层为联体商铺，3—4层及顶层11—12层为写字楼，整体销售水平尚可。2)项目在高新区内房价处于较高水平，物业管理费也比较贵，不过相对奎文区的写字楼则要便宜500—600元/m²,对小型私营单位3)项目现场包装水平一般，印刷材料也比较粗糙。项目名称潍坊市新华路与玄武街交汇处开发商潍坊东城房地产开发有限公司物业管理公司自管项目规划总建筑面积110000m²(一期车库未建组团开发顺序现开发3座多层，基本卖完园林绿化特色基本无绿化无周边配套医药商场现场及营销策略表现销售人员：素质低下、专业水平差、态度恶劣现场包装：基本无包装广告媒体策略：单张、折页开售情况目前工程进度现房楼盘交楼时间已交付价格水平管理费标准0.45元/平方米整体均价2200元/平方米100～120元/层2000元/平方米现时价格2200元/平方米2108元/平方米最高价格2238元/平方米户型面积范围数量比例销售率50套120套2.项目共有5座高层7座多层，占地49161.75m²,总建110000m²,一期只开发15199.25m²,为3座5层的多层建筑，开发体量小，共110户，加上销售价格相对便宜(均价2200元/m²),销售压力3.除主力户型开发上找对了客户心理外(以2房和3房主打),销售C.清荷园小区项目名称清荷园小区东风街与金马路交汇处开发商潍坊天润房地产开发有限公司物业管理公司自管项目规划总建筑面积6.4万m²2约200个租售价格水平租120_元/月组团开发顺序一期9栋二期2栋园林绿化特色苏州园林景观由5处景观组成健身广场、儿童乐园周边配套游乐园、学校现场及营销策略表现销售人员：相当热情、训练有素现场包装：简单广告媒体策略：单张、户型图、少量报纸广告开售情况03年目前工程进度现房楼盘交楼时间已交付两年价格水平管理费标准高层0.9元/m²多层0.45元/m²整体均价2600元/平方米多层100-200、高层50元/层2100元/平方米现时价格3100元/平方米户型面积范围数量比例销售率二120套200套30套其他户型复式240-250m²50套12%热销户型二房97m²其它装修标准简单装修：价格水平80_元/平方米现场促销措施一次性9.8折按揭9.9折尾房价格可以再谈1)该项目开盘时间较早，已经销售了近2年，已经基本销售完毕。2)该项目比较注重园林景观的建设，区内园林景观已经基本建设完3)由于是尾房，价格已经比较松动，可在已经打折的基础上再度优D.翰林新城项目名称翰林新城地理位置潍坊学院正门对面开发商潍坊佳鑫房地产开公司物业管理待定规划占地面积车位数量未建总建筑面积17万m²容积率组团开发顺序一期5栋小高二期高层园林绿化简单绿化底商周边配套潍坊学院的图书馆、体育馆等现场及营销策略表现销售人员：不太热情、戒备心理强、专业素质尚可现场包装：现代、大气、精致且符合教育地产风格广告媒体策略：单张、折页、户外大牌、墙体开售情况开盘时间已经销售两栋目前工程进度都已封顶楼盘交楼时间06年12月开盘价格2600元/m²价格水平管理费标准0.6元/平方米整体均价2670元/m²60元/层最低价格2490元/m²2850元/m²户型面积范围数量比例销售率105套105套商铺沿街1-3层为商铺统一出售层高3.5米主力商铺面积200-400_m²其它装修标准简单装修：价格水平80元/平方米现场促销开一栋卖一栋，交5万诚意金进行排号，确定价格后排队选项目名称福寿东街与新华路路口北开发商潍坊圣荣房地产开发有限公司物业管理公司圣荣酒店物业管理有限公司项目规划33万m²总建筑面积55万m²900个左右租售价格水平□售6.5万/7.5万(据电梯距离)元/个组团开发顺序层，现已售罄，)园林绿化特色2万m²中心园林景观会所(3000m²,一层是恒温游泳池；二、三层设有棋牌室、美童游乐厅等周边配套工商银行、建设银行、青岛利群、沃尔玛超市、中百佳乐家、餐饮等；交通配套：15、23、56、环32路公交车现场包装现场包装：售楼部整洁干净，现场氛围一般物料：海报开售情况目前工程进度已盖到1/2,10层左右楼盘交楼时间2007年6月预计开盘时间未定两栋朝东户型已卖完，北边这栋10楼以下已卖完，整体上销售开盘价格起价2500元/平方米价格水平管理费标准0.5元/平方米20元/层2878元/平方米2448元/m²3200元/m²户型面积范围数量比例销售率288套64套复式20套三房户型东向已经卖完，朝西销售量较少；二房户型北面10楼以下已经卖完；其它装修标准毛坯现场促销措施一次性付款9.8折、按揭9.9折1)项目地处福寿东街与新华路路口，地理位置较好，周边商业比较2)项目开发时间较早，一期1997年就开始开发，到目前一期、二期3)现在项目正在开发销售的是三期高层产品，两栋372套，含地下4)项目自身的配套设施比较完善，会所内还有室内恒温游泳池，这5)项目虽然是高层项目，但是由于面积较小，除复式外都在100—120之间，降低了总价，扩大了目标消费群体，来加快项目的销项目名称潍坊胜利东路和北海路路口北100米开发商山东怡和置业有限公司物业管理公司怡和物业管理公司项目规占地面积3.5万平方米总建筑面积10万平方米(其中商业面积1.8万m²)划车位数量200个左右组团开发顺序一期：A、B、C、D二期：E园林绿化特色小品丰富(雕塑、喷泉、亲子乐园、艺术回廊)、绿竹带加小植被项目配套会所、室外球场、小区广场周边配套市政府、人民广场、游乐园、银行、超市、中、小、大学现场及营销策略表现销售人员：素质较高、服务热情现场包装：有品位、吻合项目定位，咖啡茶座渲染了高雅的气氛广告媒体策略：网络、报纸、楼书、单张、折页开售情况目前工程进度现房楼盘交楼时间已交付价格水平管理费标准0.9元/平方米整体均价3900元/平方米50-100元/层3000元/平方米现时价格4000元/平方米元/平方米最高价格4300元/平方米户型户型项目面积范围数量比例销售率54套320套10套16套其他户型200m²以上复式24套5.6%92%热销户型三房层；二期E座19层高层；2.小区环境优美，已经发展成熟，目前只有E座剩几套尾货，其中二房4300元/m²,三房3900元/m²,无折扣；项目名称地理位置潍坊经济技术开发区新华路1777号开发商海信顺峰置业物业管理待定项目规划占地面积120亩率总建筑面积率近500个租售价格待定组团开发顺序18栋多层，3栋高层园林绿化中心广场、喷泉会所、酒店、休闲中心周边配套周边基本无配套现场及营销策略表现销售人员：热情、专业、有人情味现场包装：现代气息浓厚广告媒体策略：户外、围墙、单张开售情况目前工程进度做外立面预计开盘时间待定预计开盘价格2500元/方米户型户型面积范围数量比例销售率200套250套50套其他户型复式185～350m²18套3%商铺只租不售19号楼下共有商铺100多m²,可分割出租，租价待定。其它装修标准简单装修：刮腻子、配门窗促销措施蓄客期A.金都家园项目名称金都家园地理位置胜利街与安顺路交叉口西200米开发商山东金庆建设集团潍坊金通置业有限公司项目规划119亩绿地率总建筑面积96000平方米容积率租售价格水平园林绿化特色以中国五行为元素，将五个不同休息活动场地分布在住宅区之中。会所、幼儿园(位于项目主入口处)现场及营销策略表现销售人员：销售人员素质均好，较热情现场包装：没有过多的包装，销控板总价展示开售情况目前工程进度一期接近封顶楼盘交楼时间2007年5月底一期销售良好，已售70%价格水平管理费标准0.35元/平方米整体均价2180元/平方米80-100元/层2180元/平方米现时价格2180元/平方米1888元/平方米最高价格2298元/平方米户型面积范围数量比例其它装修标准毛坯现场促销措施元/平方米，因认购时间较短，未计销售率1.项目主要以100平方米以下小户型为主，其次是130—136平方米面积，多数分布在各栋的1个单元。2.小户型销售情况较好，从12、14栋销售情况来看，潍坊旧城区潍项目名称胜利西街安顺路口开发商潍坊兴业房地产开发有限公司规划50亩总建筑面积容积率402个租售价格水平未定组团开发顺序共12栋，其中1期6栋；园林绿化特色底层设私家小花园，赠送无周边配套银行、电信、学校(永安路小学)、第六人民医院、16路4路公交经过现场及营销策略表现销售人员：表现一般，比较冷淡现场包装：写真开售情况小高层预计下半年推出目前工程进度楼体已出地面2—3层楼盘交楼时间销售情况较好，已超过一半价格水平管理费标准0.3元/平方米70—100元/层2250元/m²2400元/m²户型面积范围数量比例销售率154套18套12套多层顶层送阁楼其它装修标准毛坯1)项目靠近奎文区，离城市中心较近，周边配套成熟，而区内配套2)一期主要以多层为主，销售情况较好。3)采取“称号营销”手段，以获得的众多荣誉、奖杯对消费者进行C.西城名都项目名称西城名都地理位置安顺路胜利西街路口开发商潍坊华鹏置业发展有限公司项目规划87亩总建筑面积98120平方米容积率770位租售价格水平口售8.5万元/个组团开发顺序一期开发4栋12层小高层，6栋多层，二期将作现房销售园林绿化特色中心绿化带，植物以灌木为主会所、幼儿园等周边配套周边配套相对较差，到中百打的5分钟现场及营销策略表现销售人员：3-5个销售代表，态度较好旧广告媒体策略：印刷品，房展会开售情况目前工程进度接近封顶楼盘交楼时间多层销售约70%,小高层销售较差价格水平管理费标准0.5元/平方米2250元/平方米80-100元/层2100元/平方米2250元/平方米1950元/平方米2400元/平方米户型面积范围数量比例销售率其它装修标准毛坯现场促销措施一次性付款98折，按揭99折1)位置离城市中心比较远，周边城市配套不成熟。2)建筑形态以小高层和高层为主，多层比较少。3)整体项目规划呈环形，一环一轴，把项目分割为3块，外围是小D.巴黎假日项目名称巴黎假日和平路与福寿街路口开发商潍坊万基置业有限公司长荣房地产开发有限公司项目规划地面停车，约100个左右租售价格水平免费组团开发顺序无组团开发，就一栋“L”型建筑园林绿化特色无园林周边配套法院、泛海大酒店、白浪河绿地广场；现场及营销策略表现销售人员：表现一般，对投资心理不是很了解现场包装：一般，无明显特色，这对公寓来说难以留广告媒体策略：围墙开售情况目前工程进度已盖到8层以上楼盘交楼时间销售率在30%—40%之间价格水平管理费标准1元/m²整体均价3255元/平方米60元/层2750元/m²最高价格3710元/平方米户型户型面积范围数量比例一房一厅144套384套16套16套16套其它装修标准精装修，送空调现场促销措施无折扣1)东向朝白浪河已经基本售完，仅剩面积68平方米的还有单位。2)由于面积较大，总价高，西、南、北朝向的房子销售率较低。E.碧水豪庭项目名称碧水豪庭丽景苑潍坊市民生街白浪河西岸开发商潍坊华宇房地产开发有限公司物业管理公司中海物业(顾问)项目规划3.5万平方米总建筑面积9.8万平方米租售价格水平口租__元/月组团开发顺序一次性开发园林绿化特色中心喷泉水景会所周边配套泰华、银座、市幼保健医院、潍坊三中、市图书馆等现场及营销策略表现达能力较强开售情况2004年12月底目前工程进度现房楼盘交楼时间管理费标准1元/m²整体均价3310元/m²60-100元/层方向差价最高可在200元/m²3100元/m²现时价格3310元/m²2745元/m²最高价格3850元/m²户型户型面积范围数量比例销售率0复式其它装修标准毛坯现场促销措施接近尾房，无折扣，无促销手段6#楼为18F;7#楼为11F,前带二层会所；8#楼为11F。2)地下室1600元/平方米，3#、4#、5#楼地下室多为20-25平方，地上2.5米层高，其他地下室多为10-20平方米，可换栋买地下3)总共310户，热销户型为三房。A.风尚100项目名称风尚100潍坊市胜利西街温州商贸城西侧开发商潍坊市中正置业有限公司物业管理公司规划20亩组团开发顺序无组团开发园林绿化特色五层有空中花园会所、商业配套等周边配套温州商贸城、中百等现场及营销策略表现销售人员：人数不多，两至三个，态度尚可现场包装：售楼中心包装较旧开售情况目前工程进度现楼楼盘交楼时间开盘价格3200元/m²价格水平管理费标准1.5元/平方米3460元/平方米40-50元/层3000元/平方米3700元/平方米户型面积范围数量销售率单房275套商铺1-4F为商铺，做为内商业街形式其它装修标准精装修现场促销措施按揭9.5折，一次性付款9.4折B.嘉日花园项目名称嘉日花园东风街与新华路交汇处开发商潍坊大邦房地产开发有限公司物业管理公司自管规划占地面积总建筑面积车位数量100个租售价格水平售80000元/个组团开发顺序一期开发，一栋小高一栋多层园林绿化特色简单绿化项目配套楼间花园周边配套超市、学校、医院现场及营销策略表现销售人员：热情、专业素质尚可，态度良好现场包装：销售处装修中广告媒体策略：楼书、单张开售情况开盘时间目前工程进度现房楼盘交楼时间已交付90%以上价格水平管理费标准0.45元/平方米整体均价3300元/平方米60元/层2380元/平方米3000元/平方米户型户型面积范围数量比例销售率117套32套其他户型复式239、246、266、359m²7套占总套数5%销售率100%热销户型三房135m²商铺1-2层商铺3层写字楼租售价格水平8000元/m²开间10.2米进深12米层高3.5米主力商铺面积220_m²租金约18万/年其它装修标准简单装修：价格水平80元/平方米(暖气、厨卫瓷砖到顶、送卫浴、刮腻子、送门窗)现场促销措施一次性付款9.9折2)项目没有二房，三房比例占到75%,另有少数四房和复式。C.康桥水岸项目名称康桥水岸东风东街景观大道与虞河路交汇处开发商新建业置业发展有限公司物业管理公司待定项目规划绿化率总建筑面积100000m²左右容积率车位数量约300个租售价格水平售90000元/个组团开发顺序一期开发7栋5栋11层2栋20层园林绿化特色区内简单绿化以周边的虞河与涨湎河的市政景观配套为卖点项目配套会所周边配套凤凰桥、涨湎河与虞河景观配套现场及营销策略表现销售人员：热情、专业素质较好现场包装：简约、大方广告媒体策略：楼书、单张、户型图、少量报广开售情开盘时间目前工程进度现房楼盘交楼时间06年8月况销售进度价格水平管理费标准未定整体均价3500元/平方米楼层差价60-70元/层开盘价格2980元/平方米现时价格3500元/平方米3260元/平方米最高价格3800元/平方米户型户型面积范围数量比例销售率120套420套30套其他户型复式250-350m²30套占5%售100%热销户型三房156m²其它装修标准简单装修：价格水平80元/平方米现场促销措施无促销政策且剩余单位不提供按揭只允许一次性付款。1)地理位置好是本项目的最显著的优点。本项目地处于潍坊市虞河与涨湎河的交汇，利用了市政为这两条河流做的很多绿化设用作自己项目的配套，整体景观非常好。2)由于位置及周边配套的优越性，项目开盘价格就近3000元/m²,目前涨幅已经超过500元/m²。3)项目已经基本售磬，只剩下少许余房，开发商已经不提供按揭贷款，要求客户一次性付清。D.名门现代城项目名称名门现代城开发商山东名屋置业投资有限公司物业管理公司深圳招商局物业规划总建筑面积7.5万m²约300个租售价格水平售90000_元/个组团开发顺序一期会所现场及营销策略表现销售人员：热情、专业素质一般现场包装：大气、高档广告媒体策略：单张、楼书开售情况2003年目前工程进度现房楼盘交楼时间价格水平管理费标准1.05元/平方米整体均价3500元/平方米100元/层3500元/平方米户型户型面积范围数量比例销售率420套150套其他户型复式256m²30套占5%售100%热销户型三房135m²商铺其它装修标准毛坯1)该项目开发商在潍坊市内有一定知名度，已经开发好几个楼盘，目前该项目已经基本售完，开发商正在着手潍坊市内另一处地块2)项目所处潍坊市中心地段，周边城市配套丰富，加至楼盘开盘时间较早，目前已经涨至3500元/m²。E.泰华城Ⅲ项目名称泰华城Ⅲ东风东街360号开发商山东世纪泰华集团物业管理公司待定项目规划总建筑面积约1000个租售价格水平只租不售组团开发顺序一期：商场二期：写字楼三期：公寓园林绿化特色观为主要绿化景观配套会所、商场、写字楼、酒店周边配套银行、电器城、超市、写字楼现场及营销策略表现销售人员：热情、专业素质较高现场包装：大气、现代、销售人员服装统一开售情况目前工程进度建至三层楼盘交楼时间07年12月价格水平管理费标准1.62元/m²整体均价SOH03430元/m²水印3396元/m²50元/层方向差价400元(可看水景与不可看水景)SOH03430元/m²水印3396元/m²现时价格SOH03430元/m²水印3396元/m²3180元/m²最高价格4900元/m²户型户型面积范围数量比例销售率水印公寓504套168套168套SOHU公寓200套10套10套热销户型水印公寓53m²商铺只出售临街100间、2、3层自营、4层会所交10万元排号费8月左右可持牌选铺其它装修标准精装修：价格水平3-400_元/平方米现场促销措施购买打折银卡可打9.5折，一次性付款可在9.5折基础上再减少1000元1)项目地处潍坊市城市中心，靠近白浪河，区域内商业氛围浓厚，人流量大，可定性为潍坊市CBD。2)项目共分3期开发，其中一期为商场、二期写字楼、三期为商务公寓，周边城市配套及项目自身配套相当丰富，生活起居方便。3)由于地理位置及景观优势(公寓面向白浪河),项目公寓价格在3500元/m²左右，在奎文区及潍坊市都处于比较高的水平。4)项目销售非常火热，开盘不到半年已经销售近80%,目前正在筹F.阳光外滩项目名称阳光外滩奎文区东风东街390号开发商潍坊中升房地产开发有限公司规划1.2万m²总建筑面积5万m²,1座17层；3座12层100个租售价格水平售9.8万元/个组团开发顺序一期共4栋，均为小高层泳池/会所周边配套世纪泰华商业城开售情况2002年目前工程进度现房楼盘交楼时间2004年2月还剩25套左右，达92%价格水平管理费标准0.8元/平方米整体均价3200元/平方米户型面积范围数量比例销售率38套200套80套商铺10个左右租售价格水平5000_元/m²主力商铺面积50～200m²1)项目地处于潍坊市中心，靠近泰华城商业广场，周边城市配套丰2)项目开盘时间较早，距今已经4年有余，销售率却只在90%左右，主要是因为项目本身户型规划较差，加至前期有拆迁遗留问题影G.中央丽景项目名称中央丽景地理位置鸢飞路与福寿路交汇处开发商山东将军双辰房地产开发有限公司项目规划占地面积160亩总建筑面积20万m²车位数量一期90个租售价格水平园林绿化特色中心绿化景观组团开发顺序一期1—8栋(含一栋5单元11层小高层),二期7栋多层，还有25栋待推出(含4栋小高层)幼儿园、会所等周边配套潍坊一中等现场及营销策略表现销售人员：表现较为热情现场包装：一般，较差，售楼部比较难找，有销控表广告媒体策略：围墙广告目前工程进度一期多层部分已经封顶，其他均已建1/2;二期出地面2—3层楼盘交楼时间一期多层销售已近80%;小高层2、3单元(东向)销售较好，近50%,其他单元均未售；二期下定较多，接近60%;价格水平管理费标准多层：0.5元/平方米小高层：0.8元/平方米整体均价2005年：2510元2006年：2710元多层层差：80—100元/层(其中三、四层差价最大，可达140元);小高层：50元/m²多层：2650元/平方米最高价格多层：2900元/平方米小高层：2500元/平方米小高层：3100元/平方米户型户型面积范围数量比例销售率200套400套106套其它装修标准毛坯现场促销措施一期：一次性付款优惠40元/m²,按揭优惠2