厦门中闽大厦方案

时项目组经过1月14—15日为期2天的现场实际勘查、竞争对手调整份报告出炉的边界条件是依托于项目建筑设计方案并根据我 3 3 5 7 8 9 (一)项目介绍(略) (二)项目周边配套(略) (一)项目市场定位 (五)、项目形象包装策略 (五)“短平快”之推广战略 26 (一)写字楼区域特征分析该片区处于厦门老市区，中华十大名街中山路、海上花园鼓浪屿店、万豪大酒店、钻石海岸等顶级建筑，更是让人们对其CBD功能租金水平：80——120元/平方米(1)富山：国贸大厦、SOHO、帝豪大厦(2)滨北：中闽大厦、兴业大厦、税保大厦(2)江头：台商会馆、长安大厦、科瑞大厦(二)写字楼销售市场分析(1)思明区写字楼销售面积：(2004年6月——2005年4月)0(2)思明区写字楼销售套数：(2004年6月——2005年4月)02004年6月2004年8月2004年10月2004年12月2005年2月2005年4月(3)思明区写字楼销售价格：(2004年6月——2005年4月)价格价格00平方米。到2003年1月，写字楼的销售均价为3088元/平方米，比同期住宅的价格3520元/平方米低300多元。场被住宅市场所取代。许多中小公司在单元住宅内办公，是2000年楼类似，举步维艰。例如，银行中心从在建阶段开始销售，但销售状况一直不理想，后来开发商为了保证项目档次、统一管理，由出租代替销售。在后来的出租过程中，也曾进行零星的销售，但销售成效始(三)写字楼市场因应探讨1、近年来，厦门的写字楼市场相对于其它的商业用房市场而言比较低迷，导致市场的供应量逐渐减少。去年前三季度写字楼的新竣工量仅为2.08万平方米，比前年同期下降了78.6%,创近年来供应量的新低。另外，去年1-9月商品房空置面积为82.25万平方米，比前年同期低35%左右。然而，厦门的中档写字楼还是有一定的需求2、厦门作为一个以服务和贸易为主的窗口城市，城市的规模和经济发展水平决定了厦门的企业类型多为成长型的中小型企业。这些企业都希望在厦门找到一些与知名企业毗邻的办公楼，寻找更好的发展空间。然而，厦门前期设计的写字楼都是面积比较大的写字楼，这些写字楼与当地的经济发展不协调。3、厦门作为一个以服务和贸易为主的窗口城市，城市的规模和经济发展水平决定了厦门的企业类型多为成长型的中小型企业。这些企业都希望在厦门找到一些与知名企业毗邻的办公楼，寻找更好的发展空间。然而，厦门前期设计的写字楼都是面积比较大的写字楼，这些写字楼与当地的经济发展不协调。(四)市场复苏迹象写字楼市场是否将触底反弹?我们将从写字楼供应量、空置量、需求1.新增供应量锐减由于写字楼市场相对低弥，入市供应量一直处于较低水平，并处于下降趋势，去年前三季度新竣工量仅为2.08万m²,比前年同期下降了78.6%,降低到近年来供应量的最低点。而去年1—9月份，写字楼销售量为9.79万m²,可以说在未来一段时间将出现需求与供应缺口。(数据来源：厦门市建设与管理局)2.空置面积下降。根据厦门市建设与管理局统计数据，2004年1-9月份商品房空置面积为82.25万m²,比前年同期126.92万m²降低了35.20%,其中办公写字楼空置面积6.76万m²。空置量3.存在需求空间动工，开发商将19层以上单元的大户型住宅改成写字楼功能，在住宅市场火爆的情形下，反其道而行之，也达到90%的销售佳绩，可见从以上三方面简要分析，写字楼市场将会存在一定的市场空间，(五)写字楼市场需求方向分析与住宅市场火爆相比，厦门写字楼显得波澜不惊，呈现不温不火的市场状态。今年1月份至9月份，写字楼保持低价位的震荡波动，没有较大幅度的上升趋势。以今年9月份为例，写字楼的销售均价为4417元/平方米，而住宅销售均价为4410元/平方米，写字楼销售价2、2000年之前厦门大量写字楼上市造成积压；作为一个以服务和贸易为主的窗口城市，城市的规模和经济发展门经济各个环节的中小型企业，尤其是IT、广告、传媒、设计、中寻找进一步发展的成长空间。但事实是，目前多数写字楼为上世纪90年代中后期产品，规划配套落后，存在面积规划过大、配套比较不同性质不同需求的企业满意呢!在厦门，能够在高档写字楼办公的位于湖里的海天物流中心就是一个很好的例证。该项目抓准物流受物流公司的喜爱，其出租率都维持在90%以上。随着网络时代到来，人们对写字楼硬件设施、物业配套、周边环明的!(六)写字楼开发方向分析一位未来学家曾经预言：在将来，企业的发展机会将属于两个极规模小、投入少的企业都希望能在繁华的市中心找到适合自己的有专业人士从目前厦门房地产市场的供求关系分析，供求双方存事实上，不少公司表示其实他们也不愿意“蜗居”居民小区。要局的统计，截至今年5月，全市办公写字楼空置5.35万平方米，商(七)个案调查(八)厦门未来写字楼市场变动趋势分析低30-50%,由此凸现出厦门写字楼的投资价值。投资性客户将会持在产品结构上标榜智能化写字楼、商务中心等新型产品独领风骚；同时概念型，个性化，小户型写字楼将持续热销。(九)总结厦门写字楼市场经历上世纪90年代最初的短暂辉煌后，迅速萎靡不振，一度成为房地产市场的“鸡肋”。在住宅市场狂飙突进的映衬下，愈加显得苍白无光。一些写字楼项目不得不改作住宅用途出售。同时，由于厦门第三产业相对于第二产业比重较小，商务需求也略显自身需求也明显不足。另外，“长三角”和“珠三角”对国际商务的吸引力远大于“闽三角”,两岸三通遥遥无期，厦门乃至福建都有被边缘化的危机。可见，厦门发展商务经济的条件不足，这是厦门写字楼开发不景气的根本原因。(一)项目介绍(略)(二)项目周边配套(略)(三)项目SWOT简要分析(1)、位于湖滨北地段，黄金地段，配套优越(2)、紧靠员当湖、白鹭洲，环境优美4、威胁(一)项目市场定位■国内外知名企业■厦门知名企业(二)、项目形象定位及推广主题事业新境界一是对项目各项优势的概括、描绘和提升。表达项目(三)产品策略根据对区域市场的分析，并结合项目地块本身的区位优势，以及写字楼市场高品质产品2、功能定位(四)价格策略1、销售价格(收益还原法计算)收益还原法计算销售价格是建立在租价和售价有一定比例的基础之上，也叫租售比法，实际上是与市场比较法活的首付款支付方式，较高的建筑标准，营销(广告、销售费用)投入为总销售额的3.5%,12个月的销售周期的基础上制定的。案名类别广场华骏国际大厦建设大厦厦帝豪大厦销售均价7525元6400元/7000元/6100元/ 写字楼在售写字楼平均租售比为155来计算(售价与月租之比)。中闽大厦写字楼的销售均价为=60*155=9300元/m²楼层差价：6层—20层为100元/平方米；21层—44层为60元/2、价格：人民币均价9300元/平方米，总销额约人民币7亿元。3.付款方式：A.一次性付款a)每单位交定金1万元，签订委托书；b)签订委托后十天内，付总楼款的40%(含定金)签订认购书；(2).一次性付款Ⅱ(96折)a)每单位交定金1万元，签订委托书；b)签订委托后十天内，付总楼款的40%(含定金)签订认购书；c)签订认购书后二十天内付总楼款的40%,余款60%六个月内分两次付清(每三个月一次)。B.分期付款(97折)a)每单位交定金1万元，签订委托书；b)签订委托后十天内，付总楼款的40%(含定金)签订认购书；c)签订认购书后二十天内付总楼款的40%,签订正式买卖合同，余款60%一年内分四次付清(每3个月一次)。C.银行按揭(六成十年银行按揭)(1).首期30%(98折)a)每单位交定金1万元，签订委托书；b)签订认购书后二十天内付总楼款的10%(含定金),签订正式a)每单位交定金1万元，签订委托书；b)签订认购书后十天内，付总楼款的20%(含定金)签订正式买(五)、项目形象包装策略1、项目标志(形象LOGO)(六)、项目整合营销传播策略2、项目营销推广建议(1)项目推广计划整个项目的推广周期暂定12个月，从2006年2月—2007年1月。段时间安排阶段工作内容累计销售比例备注2006年2月下旬——3月下旬建立项目形象，为入市作准备。2月15前开通电话接受咨询热销期月初——06年7月底借开盘势头及办公写字楼销售旺季，抓住时机整合各种营销手段积极推进销售全方位推广持销期06年7月在销售旺季的相对因天气较热及办公上旬——时期，整合营销手法作好宣传渗透及销售转入淡季月底客户跟进工作月初——07年年1月底楼盘扫尾期同时又迎来了写字楼项目销售旺季，做到有力推进迅速清盘写字楼消费市场温度回升，借机迅速清盘，力争达到100%销售率(3)营销推广费用预算(6)售楼处的设置设置现场售楼处，可随时对有兴趣的买家进行售楼引导，扩大消(7)报刊、电视广告这类广告是楼盘销售中最重要的环节，也是耗资最高、效果最好(8)其他推广活动在房地产的市场竞争中，所有工作，努力，建设和营销策划的结果都要最后在市场中兑现，都要通过销售人员的工作转化为经济效我们通过系统，高要求，高强度的培训；打造出一支专业能干的进入项目的营销和顾问角色以后，我们将以超前的眼光领先一步以科学的人力资源标准和程序选定合格人员；协助设计科学合理2、专业系统的营销队伍培训其中包括：销售队伍的角色培训销售人员的基本素质培训3、培训形式A.专题讲座B.模拟试题C.角色和实战模拟D.现场指导和总结提升E.定期顾问报告和备忘(一)招租和销售同时进行(三)树立物业形象项目包装销售培训销售策划(一)人员优势的进取心。公司主要管理人员年龄均在35岁以下，学历在大专以上(二)管理优势(三)强大的综合研究能力式对房地产的有关问题进行专题研究，使我公司在房地产操作技术(五)经验和资源优势项目地址湖明路与槟榔路交汇处总占地面积总建筑面积4幢数建筑规划层数13层车位总数114个大小户型283.28平方米到678平方米5960元/m²9090元/m²开工日期2004年6月15日开盘日期2005年1月1日竣工日期2006年入住时间2006年下半年目前状况封顶中骏置业建筑单位惠安五建物业管理戴德梁行物业顾问公司交通情况公交：33、73、99、32、13、周边环境近在咫尺幼儿园建行、农行、工行、中行等多家银行分布四周交通便利。看湖项目地址嘉禾路国泰大厦旁总占地面积总建筑面积幢数建筑规划层数9层320套车位总数大小户型30平方米到55平方米-元/m²开工日期2005年3月4日开盘日期竣工日期一入住时间2006年下半年目前状况基础鑫新景地房地产有限公司厦门千万间建筑单位福建中晟建筑工程有限公司物业管理交通情况105、106等多路车周边环境SM城市广场、虹商场、农贸市场、国美电器、永乐有邮政局松柏中小学、松柏二小松柏二幼、大地幼儿园厦门市妇幼保健中心、江头医院、莲花医院光大银行、兴业银行、农业银行、交通银行项目地址鹭江道海军码头对面总占地面积总建筑面积幢数1幢建筑规划层数36层(含地下3层)382套车位总数260个大小户型不详不详开工日期不详开盘日期不详竣工日期不详入住时间不详目前状况地上9层(停工待建)厦门滨江房地产开发有限公司厦门大洲房地产开发有限公司建筑单位中国建筑第四工程局物业管理交通情况公交：86、33、35、92、96周边环境中山路商圈实验小学、双十中学有幼儿园第银行看山看海项目地址湖滨东路总占地面积总建筑面积幢数建筑规划层数27层车位总数156个大小户型100平方米左右不详-元/m²开工日期2004年7月10日开盘日期未开盘竣工日期2006年7月10日入住时间2006年年底目前状况封顶厦门西龙地产有限公司建筑单位湖南省第五工程公司物业管理交通情况公交16、33、37、43、46