檀州家园二期项目市场策略及产品方案建议

檀州家园二期项目市场策略及产品方案初步建议

目录

一、现阶段北京宏观市场运行

1.06年上半年总体供应

2.06年上半年市场趋化量及需求态势

3.06年上半年价格走势

4.近期政策汇总及对市场造成的影响

5.宏观总结

二、郊区普通住宅市场研究及区域竞争分析

1.典型远郊市场的划分与类比区域选择

2.密云本土研究

3.昌平区域市场研究

4.怀柔区域市场研究

5.顺义区域市场研究

三、项目本体条件分析

四、项目定位及产品方案建议

五、项目启动区方案建议

第一章现阶段北京宏观市场运行

一、06年上半年北京房地产市场总体供需状况

1.06年1季度土地成交・较小

根据北京土地储备中心公布的数据，06年1季度成交土地6宗，同比减少4块。各地块面

积相对较小，总建设用地面积不足7万平米，规划总建面23.2万平米，同比分别降低70%

多。但土地的楼面价却相反增长65.7%,足以说明地价在上涨。

表1-105—06年1季度成交土地信息

建设用地面积规划建筑面积成交价总价土地楼面价

地块数量

（平方米）（平方米）（万元）（元/平米）

05年1—3月10264724.8818252.7252091.43081

06年1—3月669431.9232021118440.55105

较上年增长-40%-73.80%-71.60%-53.00%65.70%

2.近期土地集中上市

截至到06年3月底，尽管成交土地数量不多，但后续上市量却非常可观。FI前，土地储备

中心正在成交的土地有28宗，面积达160多万平米，而且还有23宗地块准备近期入市，两

者加起来超过310万平米。

表1一2近三年土地成交信息

04年05年06年1季06年正06年准

名称06年合计

成交成交度成交在交易备入市

实际总成交（宗）60486282357

建设用地（万平米）374238.96.9161.6154332.5

规划建筑面积（万平米）545432.823.2283.9333.4640.5

交易总金额（亿元）112.711611.84——

交易平均单价（万元/亩）165218.71137.8

容积率1.461.813.361.762.161.93

万平米

800

600-

400-

200-

0J

04年06年

口建设用地面积・规划建筑面积

图1.1近年土地交易信息

从上表可以看出，06年北京市供地明显增多，已经成交、正在交易和即将入市地块的

规划总建筑面积远远超过前两年.需要说明的是,06年已经成交地块的单价是前两年的几

倍，主要与宗地位置、容积率、用地性质及地价上涨等重要因素有关。

另外，最为引人注目的广渠路36号用地（原北京吉普车厂）抛头露面，出现在即

将入市的计划中。该地块规划建筑面积90.02万平方米，为居住和商业综合用地，该地块的

入市必将引起新一轮竞拍高潮。

3.供地区位集中度高

从地块分布来看，06年已经成交、正在交易和即将入市的57宗地块分布主要集中

在朝阳、海淀、丰台、通州等，朝阳区规划建筑面积达到总量的1/3,

图1.205成交和06年已经成交、正在交易地块分布

4.06年供地计划

《北京市2005年度土地洪应计划》计划供应土地6500公顷，但实际执行情况与计

划要求相距甚远。至于06年走势，成业行多次预测06年计划供地总量基本与05年相差无

几，基本维系该水平，但实际供地数量一定会远远高于05年实际供应量，供应节奏和具体

执行也会比05年把握的好。

最新的《北京市2006年度土地供应计划》显示06年计划供地6500公顷，其中市级

指标3000公顷，区县级指标3500公顷。前者包括中央项目700公顷、市重点建设工程2000

公顷和机动指标300公顷；后者中的40%分解到城八区，60%分解到其他郊县和经济开发区。

一区县指标百分比一—经营性用地百分比

图2.306年供地计划区县指标分解比例

5.06年供地计划特点

(1)住宅和尚服用地减少，经济适用房反增。06年计划住宅商品房用地供应量为1600

公顷，比去年减少150公顷，商服用地也由550公顷减少到300公顷c而经济适用房供应量

为300公顷，比去年增加100公顷。

表1-306年计划供地结构

经济适用住房市政基础设施科教文位体工矿仓储住宅商品房商服

05年200215060012501750550

06年300240080011001600300

(2)供地郊区化明显。艰据《北京城市总体规划(2004-2020)》、《北京市土地

利用总体规划(2005-2020)》，。6年土地供应计划指标中，远郊10个区县指标约占60%,

向顺义、通州、大兴及亦庄重点倾斜。住宅土地供应明显郊区化，基本都到了五环外，五环

内的土地供应还是相对比较紧张，特别是二、三环内，已经基本没有土地可供开发。由此可

以推断，随着北京市总体规划的贯彻落实，近郊重点发展的卫星城必将成为供地热点区，供

地郊区化趋势成为必然。

(3)鼓励经济适用房等普通住宅建设，限制高档项目用地。《计划》确保竣工200

万平方米经济适用房所需的用地供应，明确了新经济适用房限定供地范围：鼓励南城、四环

外轨道交通沿线建设经济适用住房；东、西、北四环路内和南三环路内不再新增除比照经济

适用住房管理的危改文保项目或房改带危改等项目外的经济适用住房用地。目前，初步确定

的7块经济适用房备选地，丰台占3块，总建筑面积50.9万平方米朝阳、门头沟、海淀和

石景山各占一块，规划总建筑面积分别为50万、48万、27万和8万平方米。

住宅商品房用地要优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节

材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应。同

时，限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别里项目建设用地供应；高尔夫球场

(含练习场)、滑雪场和五环以内汽车配件市场建设用地。

(4)控制规模商业。《计划》强调限制建设规模在1万平方米以上的商业设施用地；

五环以内不再新增属于《北京市流通业发展分类指导目录(2006年)》中限制发展的项目

用地。优先发展总部经济项目用地和王府井、西单、前门等商业街改造升级建设用地。

6.结论

05年北京土地供应计划中，住宅和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应

则为880公顷，如果06年1900公顷的土地完全进入市场，基本可以满足市场需求。如果上

年剩余的800公顷再转到今年，则06年北京房地产市场的土地供应是相当充足的，现在最

主要的则是如何能够按照计划落实到位c

即使上述目标能够实现，但成业行认为土地供应不足以降低地价，更不可能抑制房

价上涨。因为目前土地市场分布很不均衡，有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土

地；，众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式，由于自身实力有限，逐渐被排除游戏

圈。由此形成有地不开发、开发却无地的尴尬局面。

针对此情况，政府必须从土地审批和市场整理两个环节进行根治，导致地价和房价下跌

的最可能因素还是宏观政策、通货紧缩、经济整体衰退等重大因素。

二、06年上半年北京房地产市场去化■及需求态势

2006年5月全市东城区城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州

登记套数14836928826832562647612575423801

登记面积（『）17672748236843026865377227200421017052834174920584837

2006年5月房山11义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区

登记套数27925349802585116670791

登记面积（也37765471155499933148212110182348390899456

可售期房统计

鼓至2006年

全市东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州

6月13日

项目个数15272527256452820823746106

总可售面积

25957433546237112374045907082778510568990369297627826382679261477805

（m*）

其中住宅套数1040761473946160330003846892371340212379517

其中住宅面积

146582222181961502022392903414465501848136217115651831686601177464

⑹

截至2006年

房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区

6月13日

项目个数34301239185110076

总可售面积

757880479479254008625455222715149742158188508983349268

⑹

其中住宅套数5473237310534673112395186840684179

其中住宅面积

729983479479168226584045197195149554151138008409529806

（JO）

三、06年上半年北京房地产市场价格走势

2006年1―4月房屋销售价格指数

1月2月3月4月

商品房107.2106.4106.3107.7

住宅108.4107.3107108.2

普通住宅109.9108.5108.4109.8

高档住宅105.6105.0103.9104.4

二手房110.2110.1109.5109.4

住宅110.2110.1109.5109.4

根据有关部门发布的房屋销售价格指数和北京市房地产交易管理网统计数据，今年一季

度，本市商品住宅同质价格增幅稳定，期房预售价格环比平稳，同比增幅明显I可落。

据国家发改委、国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数，今年1月和2月

份，我市新建商品住房同质楼盘销售价格分别比去年同期增长了&4%和7.3%。1-2月，

我市城市居民人均可支配收入增幅为18.4%,商品住宅同质楼盘价格涨幅低于城市居民人

均可支配收入增幅。

另据北京市房地产交易管理网统计数据，今年1-3月份，全市商品住宅期房单月价格分

别为6687、6957和7046元/平方米，在去年6月份以来6687-7057元/平方米区间波动，波

幅在370元以内，商品住宅单月价格继续保持去年6月份以来的平稳波动态势。

今年1-3月，全市商品住宅期房预售均价6885元/平方米，同比增长14.8%,涨幅比

2005年（19.2%）低4.4个百分点，又比今年1-2月（17.3%）低2.5个百分点。1-2月，

全市存量住房买卖均价4187元/平方米，同比增长8.1%。

今年1-3月，全市商品住宅价格同比上涨14.8%,主要是受结构性因素影响，其一，

剔除经济适用住房因素，全市商品住宅期房价格同比增幅为1L6%。其二，高档商品住宅

成交价格增幅较大，拉高了同期房价上涨的幅度。据市城建研究中心对今年和去年1-3月均

有销售的279个商品住宅项目的跟踪统计，均价在10000元/平方米以上的高价位商品住宅

项目54个，其中，均价涨幅在15%以上的项目24个，占44.2%；均价在8000T0000元/

平方米的中高价位商品住宅项目41个，其中，均价涨幅在15%以上的项目11个，占27.5%；

均价在5000-8000、5000元/平方米以下的商品住宅项目分别为117、67个，其中，均价涨

幅在15%以上的项目分别为23、11个，分别占19.6和16.5%。

市城建研究中心预测，今年我市住宅供应总量增长，供应结构调整；住房市场总体需求

强劲的基本态势没有大的变化，外埠个人需求基本稳定，年均3000万平方米左右的基本需

求规模仍将继续保持，商品住宅价格增幅将呈下降趋势。

四、近期政策汇总及对市场造成的影响

1.4月28日，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基

准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85乐其他各档次贷款利率

也相应调整。金融机构存款利率保持不变。

2.5月8日，央行上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。

3.5月10日，市建委下发《加强商品房交易市场动态监管的通知》，公示53种开

发商可能存在的违规行为，业内称为“53条军规”。

4.5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健

康发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》。

业内称为“国六条”

>供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉

租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例

要求。

>进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有

关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和

调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制

止囤积土地行为。

>合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

>进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止

擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为，

>加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市

场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，

>完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、

准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

5.6月1日，中国国土资源部宣布，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供

地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。国土资源部三十口下发“关于

当前进一步从严土地管理的紧急通知”。通知要求进一步发挥土地供应的调控作

用，保证调控措施的落实。

6.有区别地适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日

起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房

需求，对购买自住住房且套型建筑面积90而以下的仍执行首付款比例20%的规

定。

7.为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足

5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住

房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；人人购买非普通住房超

过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差

额征收营业税。

根据对上述房地产政策分析总结，我们得出以下结论:

（一）十一类违规将被查处

＞不按期开盘，无理拒绝消费者的购房要求，未按规定公布开盘进度和价格；

＞虚报销售进度，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售情况；

＞分割拆零销售商品住宅；

＞未取得商品房预售许可证，以诚意金、发放购房卡、排队放号、内部认购等形

式收取购房者定金（订金）或预付款；

＞取得商品房预售许可证或房屋所有权讦后,未按规定进行网卜认购、网卜签约:

进行内部认购、私下签订协议，诱骗消费者争购；

＞连续订立撤销认购书或签订虚假合同；

＞采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、采用售后包租或者变相售

后包租的方式销售未竣工商品房；

＞倒卖房号，购买多套房屋后退房或退订；

＞采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、采用售后包租或者变相售

后包租的方式销售未竣工商品房；

＞发价不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价；

＞《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》和《关于加强本市商品房交

易市场动态监管的通知》规定的其它违规行为；

(-)供给环节加强监管

＞别里用地封杀令

2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。今年以来，国土资

源部可以说是三令五申，不断表示“将出台别墅限建的政策”，2006年5月31

日，国土资源部再次正式对别墅下发了“封杀令”，宣布一律停止别墅类房地产

项目供地和办理相关用地手续，并对别里进行全面清理。

国土资源部称，将出台文件规范别墅定义，不排除将目前在北京、上海等城郊大

量兴建的TOWN-HOUSE、低密度花园洋房纳入高档房，进行供地限制。对于别墅的

界定，“独门独户独院，占地面积又相当大，容积率非常低”，今后可能要纳入

别墅范围。

目前，北京别It市场的总体现状是别墅供应略大于需求，在目前的条件下，政策

性的因素可能造成的影响是对于目前已经开发并获准上市的别墅项目，对于现在

手头有地，有项目的开发商，会是一种利好消息、，而在总供应不变的情况下，需

求却在不断上涨，别墅项目会逐渐进入奇货可居的状态，其价格可能会呈现上涨

的趋势，从而在未来几年，别墅市场将造成供不应求的局面。

在解读别墅用地封杀令的同时，我们现在面对一个现实的问题就是：北京的绝大

多数别爨供应在五环以外，别建在五环以外发展突飞猛进，在转移部分城市购买

力的同时，也带动了郊区其他住宅项目的发展，从而极大的促进了郊区的发展，

而如果在五环外外建其他类型住宅项目，不仅会进一步提高项目产品的空置率，

而且对于郊区的经济发展是不利的，因此我们的预测是此封杀令不能会是“一刀

切”，而应是“因地制宜、区别对待”，政府在面对五环外房地产产品类型供应

情况，必然会给出一个合理的答案。

而别墅用地封杀令对现今五环外别墅市场的影响会是怎样呢？通过分析我们得

成结论：“封杀令”现今已上市在销的项目是一利好消息，因为以后别墅供应量

将逐渐减少，而需求却在不断上升，市场规律的作用下必然使得其价格呈现上涨

的趋势。

>90球下住房须达到开发建设总面积70%以上

5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房

价格的意见》（下简称''意见”），就调整住房供应结构、稳定住房价格提出六大

意见，意见直接规定，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型

建筑面积90m?以下住房，包括含经济适用住房的面积所占比重，须达到开发建

设总面积的70%以上，而直辖市、计划单列市、省会城市等因特殊情况需要调整

上述比例的，须报建设部批准。

这一调控供应结构、试图让更多人买得起房的措施在操作可行性、合理性以及对

于房价的影响上遭到了业内人士的质疑，同时在操作细节上也产生了不少疑惑。

北京房地产市场自住群体在户型等方面的需求水平高于全国平均水平，如果实行

“一刀切”，无论是购房人还是开发商都将受到较大的冲击。

北京建委针对现有房基本状况调研已经开始，相信在经过一段时间的分析总结

后，政府在制定细则方面将会具有更好的操作性。

（三）增加消息透明度

>获预售证后3天内必须开盘

对于已经领取预售许可证或可以销售的现房项目，必须在房屋交易管理网和售楼

处，分别公布每个楼栋开盘进度和拟销售价格；开发企业自领取预售许可证之日

起三天内必须开盘，并按整栋对外销售；开发企业自留预售房屋的，需取得房屋

所有权证后方可销售；所有预售房屋必须通过北京市房地产交易管理网网上认

购，不得进行无证排号认购或私下签订认购协议。

此政策作为增加消息透明度的核心政策，对开发企业影响较大，获预售许可证后

三天后必须开盘，一方面限制了开发商的开盘比例和营销策略，另一方面对于项

目的后期开发宣传造成了一定的障碍。”公布每栋楼开盘进度和拟销售价格”及

“整栋楼对外销售”更使得项目的操作空间和推盘方案受到限制，此政策造成的

影响也是较为大的。

＞对开发企业虚假宣传、违规交易、囤积房源和哄抬房价等扰乱市场秩序违反交

易管理规定的行为，一经查实，即在交易网上对开发企业、销售单位、销售人

员进行违规行为公示。情节严重的，将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋

按每套房屋公布签约价格、签约条款，在交易网和有关媒体上公示，进行公开

销售。同时按规定对其违法行为进行行政处罚，违法违规行为记入企业信用档

案，在媒体上进行公开曝光。

＞囤房捂盘项目将被公开销售

对于一些开发商的虚假宣传、违规交易、囤积房源、哄抬房价等扰乱市场秩序的

行为，一经查实，市建委将在房地产交易网上对其违规行为进行公示。囤房不卖、

捂盘情节严重的项目将被公开销售，同时按规定对违法行为进行行政处罚，违法

违规行为记入企业信用档案

（四）进一步发挥税收、信贷政策的调节作用

＞首付提到三成

2006年5月31日，央行宣布为了有区别地适度调整住房消费信贷政策来抑制房

价过快上涨，从6月：日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑

到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90m，以下的仍执

行首付款比例20%的规定。

通过分析我们得出结论：首付提到三成，影响最大的将是中低收入者，对于高收

入者影响较弱；首付提到三成，对于自住型客户影响将大于投资型客户；首付提

到三成，对于消费者心理影响将大于其实际影响。

对于开发商来讲，此政策利好消息不利消息兼而有之，利好消息是：亳无疑问，

首付比例的提高，将使得开发商一次性收得更多的房款，从而有效的降低了交易

风险，对于自身发展比较有利，而不利的消息则是：首付额的提高，买房门槛将

提高，对项目销售情况将造成一定的影响，目前各项目的实际情况是首付比例以

达近三成，综合考虑，影响状况将比较小。

对于消费者来讲，心理影响因素将大于其实际影响，目前大多数消费者处于一种

观望状态，自住型的消费者影响将大于投资型的消费者，目前投资型消费者实际

上并不是依赖着银行的按竭来进行投资产品，更多自住的客户采用银行按竭来完

成置业的。

>二手房营业税征收

2006年5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问

题的通知”。该通知强调，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房

对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。

进一步遏制投机和投资性置业行为；将原政策中的“2年”延长至“5年”，导

致投机者和投资者对未来收益的不明确，因而投机和投资信心受挫。

二手房市场萎缩，降低流通率，二手房价格上升；据资料显示，目前北京二手房

市场上产权在2年到5年之间的房源在60%到80%之间，其中一大部分二手房因

为流通成本和交易成本的增加，无法将成本转嫁到消费者身上而退出二手房市

场，导致二手房源的减少，市场萎缩，进一步导致价格上涨；

与政府一贯坚持“发展二手房市场”的言论相悖：政府控制房价的措施有两种：

增加供给以及抑制需求，延长营业税征收时间某种意义上来说抑制了一级市场的

需求，但是也切断了二手房市场的供应，二手房流通成本的增加，消费群体交易

成本的增加会把一部分二级市场消费者再“赶回”一级市场，一手房市场需求进

一步增大；

租赁市场活跃，租金下降。一部分二手房源退出二级市场会导致租赁房源的增多,

促使租赁价格的微幅下降。

（五）加大对闲置土地的处理力度

>土地满2年未动工无偿收回

对超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，

并责令限期开工竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按合同

约定时期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准

中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处理

（六）加大对经济适用房的供应

＞126公顷“限价土地”入市

北京市国土局拟近期推出6个中低价位、中小套型普通商品住宅用地，总土地面

积约126公顷。这六块地分别位于北京市城市中心区的东、南、西部，具体为：

丰台区东铁营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地

块、石景山区刘娘府地块和石景山区五里坨地块

＞近期提前供应两个经济适用住房用地

市国土局拟将化工三厂地块、染料厂地块提前供应，投入到经济适用住房建设。

而截止到4月底，本市已供应的经济适用住房项目用地已经达到180公顷，约占

全年300公顷供地计划的60%

》普通商品房项目审批将提速

市规划委将与其他部门一起抓紧开展住房建设规划，将其纳入“十一五”规划和

近期建设规划，确定“十一五”期间，今明两年本市普通商品房、经济适用房和

廉租房建设目标，明确住宅的发展方向、规模、结构和布局。凡是列入今明两年

普通商品房、经济适用房和廉租房的项目，市规划委将加大协调力度，加快审批.

＞鼓励95个“8・31”项目改作中低价位房

第二章远郊县普通住宅市场研究及区域竞争分析

一、典型远郊市场的划分与类比区域选择

根据本案的地理位置和项目规划特点，将整个长安街以北范围作为本项目的相关区域,

根据相关区域区域板块的特性以及与本案的相关性划分如下：

区域划分说明：

根据本案所在的地理区位，密云县周边普通住宅项目有三个竞争区域分别为：怀柔、

昌平、顺义。

以下部分将分别对北京市区以北这四大典型区域进行类比分析，从区域板块的分析中,

得出市场发展的整体预期以及寄予本项目的市场发展空间，对项目整体的定位、开发

模式、推广模式给与市场指导。

相关区域内2006最新推荐普通住宅

项目建筑类型项目位置价格

鸿泽园小区板楼密云县密溪路新北桥东北侧3135元

骊景家园板楼,多层密云县站东路南2099元/门

独栋,双拼,联排，密云县西大桥路36号地块内，白河

瑞海姆公寓公寓起价：3700元/nV

小高层板楼岸边

密云县古楼西大桥桥头，县政府对

云水观邸板楼,小高层面，紧邻白河，西门桥畔（长安小区3780元/肝

1.2号楼）

燕语华庭板楼密云县密云县沙河车站路12号2308元/杆

久润花园板楼,多层,小高层密云县城关车站路2号2200元/疔

麓秀佳园板楼密云县溪翁庄密云水库南线185号2548元/Itf

学府花园板楼密云县果园北街南侧，兴云路东侧2550元/杆

独栋别蟹,联排别

一窗山海•!_大街密云县溪翁庄（密云水库）1700元/m'

墅,叠拼别墅,多层

栖美国际（柄美

板楼怀柔区雁栖开发区55号3130元/皿

园二期）

馨港庄园板楼顺义区首都机场东南李桥镇3940元/nf

万科四季花城板楼,多层,小高层顺义区顺西路4600元/m'

顺义区天竺空港（紧邻顺义天竺开发

蓝湾板楼,多层5400元/m'

区蓝天大见）

顺义区府前东街东兴路金汉•绿港销

金汉绿港板楼,高层5000元/而

售中心（黄金海岸会所）

阳洲盒园板楼,多层顺义区顺平路北800米2450元/♦

裕龙花园板楼顺义区裕龙花园3800元/nf

顺义区后沙峪镇、京承高速东侧、温

白露雅园板楼3700元/m'

榆河北岸

天韵阁（天竺花

板楼顺义区机场路西天竺镇薛大人庄均价：51007U/ltf

因二期）

新龙城板楼,高层昌平区回龙观均价：5900元/nV

矩阵板楼,多层,小高层昌平区回龙观桥正东三公里均价：5600元/nV

北京北板塔结合昌平城铁13号线立水桥站西270米均价：5300元/nf

昌平区小汤山镇中心（小汤山镇政府

阳光园板楼，多层均价：2700元/nV

西行500米985公交总站即到）

蓝郡国际花园板楼昌平区城区镇西环南路25号均价：4300元/肝

第八街板楼,小高层昌平区八街双井胡同均价：3850元/nf

世涛天朗板楼,小高层昌平南环路和龙水路交叉口南100米均价：41807u/m*

绿茵泉城

板楼昌平区大柳树环岛西300米均价：3800元/nf

（金典庄园）

二、密云区域市场研究

1.区域概述、

密云县位于北京市东北部，属燕山山地与华北平原交接地，总面积2226.5平方公里，

辖19个乡镇，含347个行政村。人口43万，其中农业人口33.8万。

密云县即是全国农业生态试点县，又是全国绿化先进县。享有“北京山水大观，首都郊

野公园〃之盛誉。

交通体系——密云县交通便利，县城距北京城区65公里，距首都国际机场40公里，

距天津塘沽港160公里。101国道穿境而过，京承、京通两条铁路线横贯密云境内，

设有14个客（货）站，陆、海、空交通十分便利。

旅游资源一一密云县旅游资源丰富。山清、水秀、林茂、果香，长城及庙宇交相辉映,

境内以白河、云蒙山、司马台三大环湖旅游基地为观光主线，辐射30多处人文与自然

景点，知名度假村、酒店、滑雪场遍布景区，密云不仅是观光旅游寻古揽胜之地，还

是大型会议、休闲、度假的场所。

教育配套一一密云县城内多所高校、中小学构成了该地区的人文环境。包括：北京二

外分校、首都经贸大学分校、密云四中、密云二中。

商业配套一一密云县城内商业设施林立、配套设施齐全、供应集中、生活便利。如:

家具城、电器城、大型商场、各类高中档专卖店等。

2.密云区域内普通住宅产品分析

2.1密云区域普通住宅供给

项目建筑类型项目位置占地面积均价容积率

密云县密溪路新北占地面积：33476.35m2

渡泽园小区板楼3135元/m'2.11

桥东北侧建筑面积：49500户

占地面积：15993.83行

骊景家园板楼,多层密云县站东路南2099元/m'1.47

建筑面积：30669.47m*

板楼,独栋，

密云县西大桥路36公寓起价：

瑞海姆公寓双拼,联排，建筑面积：8.90万户1.56

号地块内，白河岸边3700元/肝

小高层

密云县古楼西大桥

占地面积：9000m1

云水观邸板楼小高层桥头，县政府对面，3780元/nr2.4

建筑面积：4.8077m,

紧邻白河,西门桥畔

密云县沙河车站路占地面积：2.3万平米

燕语华庭板楼2308元/m'1.17

12号建筑面积：2.7万平米

占地面积：一期70亩;二

板楼,多层，期110亩;三期120亩

久润花园密云城关车站路2号2650元/m'2.1

小高层建面：一期6万m"；二

期12万户；三期12万m'

密云县溪翁庄密云占地面积：20295nf

藤秀佳园板楼2548元/m'—

水库南线185号建筑面积：31204m,

密云县果园北街南占地面积：12.27万平米

学府花园板楼2550元1.19

侧，兴云路东侧建筑面积：146800平米

密云县西大门，紧占地面积：11.4万户

明珠花园板楼2400元/W1.15

邻密云高科技园区建筑面积：13.5万户

福城新天地塔板结合密云县新南路以南—3400元/肝—

板楼,独栋别密云县密云镇西大公寓部分占地而积：15.5

茉莉山庄3348元/W0.23

里,双拼别蟹桥南口1000米万平方米，

世纪家园板楼小高层密云世豪酒店北侧—2700元/m'2.57

密云县工业开发区

众智家园板楼—1768元/m'—

科技路甲18号

占地面积:5.50万户

密东广场板楼密云县鼓楼东大街3200元/m'3.2

建筑面积：20.00万户

供给分析:

>目前区域普通住宅市场总体供应约84万平米，供应量亦相比成熟普通住宅区低；

>区域内以二、三居产品面积为主，二居户型面积主要集中在80-120平米之间，

主力户型面积大多在90—100平米左右；三居产品均在110—180平米以上，主力

户型面积在120—150平米左右，少数面积达到150平米以上。

>区域内普通住宅物业类型中，板楼占到了绝大部分，小高层及多层不足15%。

>区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，瑞海姆公寓、太扬家园等普通住

宅项目提升区域市场形象；鸿泽园小区、明珠花园等中档、经济型价位拓宽了区

域市场需求层血。

>由于区域地理位置的影响普通住宅市场存在的潜在供给量有限。

2.2密云区域典型项目分析

＞云水观邸

产品类别：板楼、小高层

物业地址：密云县鼓楼西大桥桥头

开发商：北京檀州房地产开发公司

占地面积：9000平方米

建筑面积：48000平方米

开盘时间：2005-8-1

入住时间：2006-1-31

价格；均价3780元/平米

套数：258套

绿化率：40%

装修标准：毛坯

主力户型：110—170平米：

总价：29万至70万元

A、价格走势分析图

从价格走势来看，本项目自2005年7月开盘以来，由于受到当时市场竞争条件的

冲击，价格增长幅度基本持平，到2005年12和2006年年初，受到政策调整以及

区域市场淡季供应等条件的影响，销售均价有所回落，直到2006年2月伴随项目

由期房变成现房以及市场逐渐回暖，价格增幅也明显涨幅，攀升到3780元/行左

右的市场均价，但价格递增空间不大。

B、产品分析:

周边配套：云县医院，密云中医院，滨河医院；工商，建行，农业银行，享受别

墅级高档会所，项目周边配套成熟、齐全，全方位完美市场配套：购物、娱乐、

求学、就医，尽享生活的繁华便利

交通配套：云水观邸公寓紧邻京密路，交通便捷，特别是年底即将开通的京承

高速路，更加直接拉进了市区的距离，驱车40分钟就可到达三环，10分钟驱车

即可到密云水库。

产品设计：云水观邸公寓，倾力打造的位于密云地区的高端公寓项目，此次

推出的推出建筑面积115平米的水岸景观板式高层公寓，在设计上采用了多层薄

板式公寓的特性，保证了业主的采光性和景观度，不仅为业主提供了私密的空间

享受。项目与自然景观水乳交融，并且保证了所有的房间全部景观，堪称“水岸

景观公寓”。云水观邸公寓起价2880元每户在性价比上占据绝对的优势。

周边环境：云水观邸公寓的自然环境和地理位置绝佳，密云空气质量常年保持

一级，紧邻的白河是北京三大河流之一，是北京仅有的没有污染的河流，水质清

澈.“纯水公寓”由此得名「云水观邸公寓极目远眺，一派绿意盎然,不远处群

山隐然，白河如练，洗净喧嚣，回归自然的心态，从未如此迫切。

C、户型设计

户型

2室2厅1卫1厨C户型3室2厅2卫1厨H户型

D、销售分析

位于密云白河畔西门桥边，密云县政府所在地对面的云水观邸公寓，现阶段现房

销售，近期开始入住。此次推出建筑面积115平米的水岸景观板式高层公寓，认

购俏售迅猛，再次掀起密云住宅界的俏售高潮。

瑞海姆公寓

产品类别：板楼，独栋别堂,双拼别

型,联排别堡,小高层

物业地址：密云县西大桥路36号

开发商：北京融创房池产开发有

限公司

建筑面积：89000平方米

开盘时间：2005-9-29

入住时间：2006-6-30

价格：公寓起价3700元/平米

套数：455套

绿化率：40.3%