《我国房地产市场开发的不均衡问题及完善对策研究》7600字（论文）

我国房地产市场开发的不均衡问题及完善对策研究摘要伴随着国家经济的飞速发展以及人们生活水平的日益提高，中国房地产市场得到了长足的发展与成绩。宏观调控在我国房地产市场上具有鲜明的特点。但政府宏观调控又是把双刃剑。它在一定程度上缓解了社会矛盾，促进了经济增长，但同时又出现了一些新情况、新问题。如房价上涨过快，商品房空置现象严重等等。房地产宏观调控对于我国的房价同样有着总体上的影响，对于房价的走向有着导向的作用。本文通过对中国房地产市场的发展，宏观调控及理论研究现状的分析，了解房地产业宏观调控已经成为整体经济工作的重中之重，同时指出中国房地产业存在着市场发展失衡，房地产业发展失衡以及房地产业结构不尽合理的问题，进而提出了一些合理化政策建议。本文把房地产宏观调控政策划分为土地，财政和税收等三大政策，并对近年来我国颁布的房地产宏观控制政策进行分析，同时对这些政策的实施效果进行研究。正确认识并处理好市场和政府之间的关系对于进一步强化和改善政府在房地产市场中的宏观调控、推动中国房地产业健康发展有着十分现实的意义。关键词：房地产市场不均衡调查分析目录TOC\o"1-3"\h\u8492摘要 1202421.绪论 3317491.1研究的背景及意义 3296111.2国内外研究综述 3271181.2.1国内研究现状 395911.2.2国外研究现状 4138463.我国房地产市场影响因素分析 581833.1我国房地产宏观调控对房价的影响 578763.1.1限购令出台后效果立竿见影 5322563.1.2保障性住房惠民生 5231913.1.3提存贷利率稳房价 5282553.2我国房地产市场影响因素分析 6115333.2.1经济因素 6242883.2.2政策因素 6112653.2.3人口因素 7225964.我国房地产市场开发的不均衡问题 897804.1政府宏观调控的手段仍过于单一 8233374.2无法协调各方的利益，效力打折 8233394.3地方政府宏观调控的积极性不大 8197004.4强调自有住房市场存结构性矛盾 8304325.促进房地产市场平稳健康发展的对策 10156695.1促进房地产市场平稳发展的对策 1061705.1.1加强房地产价格监测工作 10202675.1.2加强房地产项目的跟踪管理工作 1077865.1.3有计划有步骤的规划房地产开发 10123585.1.4合理引导住房主体需求 1094985.2对房地产市场不均衡宏观调控的有效建议 1130345.2.1正确掌握房地产市场的宏观调控手段 11313805.2.2针对不同的区域实行差别化调控政策 11116255.2.3提高地方政府落实调控政策的积极性 1182055.2.4引导消费者树立合理的住房消费观念 12200066.结束语 1331608参考文献 14

1.绪论1.1研究的背景及意义当前，我国房地产市场出现了过热的现象，具体表现在价格的不合理继续上涨、投资规模过大、房地产投资与投机需求增加等方面。在威胁房地产金融安全的同时，也深刻地影响到了人们的生活以及国民经济的良性运行。房地产的特性及房地产行业运营状况，需要我国政府实施有效的规制。近几年，我国政府调控房地产政策频出，但是并未能较大程度地改善房地产市场存在问题。很多地区还存在着房价不断上涨，房地产供需不平衡的问题。在此情况下，厘清中国房地产市场不平衡发展现状，厘清国家宏观调控政策及对房地产业产生的效应，剖析宏观调控政策作用机理及调控效果理想与否，深入探究各类问题产生原因，完善房地产市场调控机制，具有十分现实的意义，为改善房地产市场宏观调控及常规建设提出合理化建议。这对于我国房地产市场的健康，持续，稳定的发展和国民经济的持续，快速，健康的发展以及全面建设小康社会和加快社会主义现代化建设具有十分重要的意义。1.2国内外研究综述1.2.1国内研究现状在房地产市场宏观调控问题上，国内学者也做出了很多努力。关于宏观调控体系，林增杰主张中国要积极建立住宅产业体系，开发运营体系，中介服务体系，金融支持体系以及管理检测体系五大体系，以此为基础，利用经济的，法律的，市场的，市场的机制对房地产进行行政管理与计划管理相结合的方式来建立中国房地产业的宏观调控体系。翟春红等指出，作为抑制经济过热的一项重大举措，我国政府加强房地产业宏观调控已取得显著成效，但是也不同程度地存在着诸如强劲需求和抑制供给的矛盾、政策及政策及时性、方向性错误等错误认识，这些错误认识已经影响到房地产业发展及宏观调控成效。关于中国定量预测问题，王耀武，罗兆烈，孙平等人在《房地产市场》一书中构建多元线性回归模型对中国城市住房需求进行预测，利用收入，人口，废弃房屋个数等指标进行分析。赵黎明、钱伟荣撰文《住宅市场需求组合预测》，将组合预测方法带入住宅市场需求预测，并用实例说明组合预测的使用过程。实例应用神经网络，灰色模型和其他预测方法组合系统在目前环境下为住宅市场需求预测做出有益探索。朱永胜，王卫平撰文《房地产市场需求影响因素的灰色关联分析》，考察了房地产市场影响的主导因素及各种因素影响需求的作用机理。1.2.2国外研究现状西方学者则积极主张政府利用经济手段对房地产市场特别是住房市场进行干预与调控。有代表性的学者有怀特·m·J·E·理查德，惠顿，威廉·C等。他们应用宏观经济学理论，探讨政府对房地产业发展的影响，以及政府干预是否有效率等问题。Dipasquel·Wheaton等人对房地产业与国民经济，地方政府和房地产业之间关系进行研究，提出政府对房地产产业进行介入和规制的必要性。丹尼斯·J·麦肯齐和理查德·M·贝茨建议政府应介入住房建设与管理计划中，由于政府不能通过介入住房市场改变供需状况以适应房地产行业发展的部分。M·拉尔夫探讨政府政策在房地产市场平衡发展中的作用。

3.我国房地产市场影响因素分析3.1我国房地产宏观调控对房价的影响为解决房地产行业存在的问题，无论是发达国家还是发展中国家，均采取市场与政府联合规制的所谓“混合经济”模式。中央政府不断严厉调控房地产市场的政策极大地遏制了各地区高房价的势头。房价松动，正是中央政策不断调控所致。从2010年开始，中央政府对房地产采取的控制措施主要有收紧流动性，限制采购，加大经济适用房的建设，加大借贷成本，开征物业税等。3.1.1限购令出台后效果立竿见影限购令出台之后，各地区楼市成交量明显减少，房价出现了松动现象。北京出台《北京市十五条房地产市场调控办法》（以下简称《调控办法》），明确提出要打击房地产市场投机性投资行为，上调第二套住房首付、贷款利率等，同时要求外国人在购房时必须提供五年完税证明或者社会保障证明。在中国，购房限制最严。2019北京新房价格同比为零。在北京，新房价格已经连续第4个月止涨。同时9月北京二手房价格也环比有所回落。由此可见，北京房价高企态势已经得到了初步抑制。限购令出台之后，房地产市场线上签约数量及面积均减少逾一，年内已降到“谷底”。新建商品房销售面积已连续3个月出现明显减少。今年1-10月份，我市商品房销售面积达486.84万hm2，比去年同期有所增加。增长率较1-9月份，1-8月份，1-7月份分别下降了2.5,10.1,12.2倍。3.1.2保障性住房惠民生改善城市低收入居民居住条件是一个重大民生问题，因此加快保障性安居工程建设对改善民生和促进社会和谐稳定有着十分重大的意义。“十三五”时期应“健全符合我国国情的住房制度与政策体系；加强保障性住房建设；加快棚户区改造步伐；大力发展公共租赁住房；增加低收入居民住房供应；从源头上解决保障性住房供应不足问题“。加快保障性住房建设，对于调整我国城市住房供应结构，提高城市固定资产投资，促进经济增长都会起到积极作用。3.1.3提存贷利率稳房价提高贷款基准利率有助于稳定房价和从源头上维护购房者利益；有助于抑制过度投资和推动经济增长方式的转变。央行提高利率，主要是为了遏制通货膨胀。但受多重调控政策共同影响，升息必然冲击房地产市场。加息在彰显中央政府进一步打压房价决心的同时，有利于房价调整预期的转变。最为直接的后果就是新增交易量大幅减少。降低资产流动性来遏制价格的上涨，房地产价值有望全年小幅增长甚至维持不变。3.2我国房地产市场影响因素分析3.2.1经济因素由于各种因素的影响，商业区和生活区的房价总是表现出不同的价格变化。商业区的房价通常随人口和消费水平的变化而变化，但居住区因其独特的地理位置和环境属性对房价的影响不同。一些研究表明，居住区的房价普遍高于商业区。因此，经济环境对房价的影响是巨大的。3.2.2政策因素在中国人口大背景和人口教育结构变化的前提下，调控政策主要是针对和基于中国的人口结构和人口教育结构而提出的。其中人口结构主要指某一年龄组人口在总人口中的比重。它的界定既依赖于社会发展与人口发展，又依赖于过去与现在人口出生与死亡在人口发展中的整体作用与功能。又是社会经济综合发展到一定阶段的产物，也为今后人口变化与再生提供了借鉴与基础。人口结构对于今后人口发展速度，发展类型及发展趋势具有重要价值与影响，并在某种程度上为社会经济发展发挥着重要作用。整体人口包括不同年龄的人。居民的年龄结构，能反映出每一个人所占人口比例及居民和居民间的相互关系。但是，每一个个体所构成的年龄组对于社会经济发展与社会发展所处的位置是不一样的，对于社会所产生的作用也是不一样的。国际标准把0至14岁者界定为儿童人口、15至64岁者界定为工作人口、60至65岁者和60至65岁以上者界定为老年人口。就住房消费而言，各年龄阶段人群对于住房购买有着不一样的需求与要求，尤其是20-59周岁人群对于住房质量与环境还是有着一定要求的。所以，这一年龄阶段的人群才是最主要的购房人群。3.2.3人口因素随着外国精英的移民，这将带来大量资本，增加市场的有效需求。调控政策主要是针对和基于中国的人口结构和人口教育结构而提出的。假定20-59岁居民占总人口比例上升，房地产市场将随之起伏。即人口基数在20-59岁间，住房需求越多房价越高。同时该人群在国际上被界定为工作人口。实际上它还存在劳动行为与收入之间的关系，所以这个群体的成长还会促进市场经济的进步，然后才会促进个人收入提高。这最终要靠提高生活质量来满足住房需求。从某种程度上说，他们还会拉动商品房市场的繁荣。根据国家公布的人口统计数据，在20世纪90年代，中国的抚养比呈下降趋势。直到21世纪初，自1998年实行住房改革政策以来，中国的抚养比下降了近10个百分点。所有这些都来自20世纪80年代在中国爆发的第三次生育高峰。在21世纪，他们已经成长为年轻人，推动了社会和经济发展，增加了人均收入，从而提高了生活质量和住房需求。所以，从住宅消费者来看，人口第三次婴儿潮加大了商品房需求量，从而推动我国房价不断攀升。

4.我国房地产市场开发的不均衡问题4.1政府宏观调控的手段仍过于单一所以，从住宅消费者来看，人口第三次婴儿潮加大了商品房需求量，从而推动我国房价不断攀升。纵观近几年颁布的房地产政策，可以发现政府力图借助行政权力、部门通知等手段对房地产市场进行调控。但由于房地产市场的区域性、差异性等特征，仅靠几家传统单位来发文对房地产进行调节的方式常常会造成反向调节，也就是调节的对象与措施互相冲突。同时，在规制与控制方法运用中，政府针对不同人群实行一刀切。比如央行为打击投机性需求一再上调住房贷款利率。这一利率无差异政策在加大投机性住房成本的同时，也加重首次购房者或者自营职业者负担，从而影响宏观调控成效。4.2无法协调各方的利益，效力打折伴随着改革的不断深入与经济的不断增长，中国社会利益多元化倾向越来越显着。在中国房地产宏观调控进程中，受多利益集团博弈等因素的影响，其调控效果显着下降，表现为中央政府，地方政府以及房地产开发商三者之间的利益诉求。作为中央政府来说，制定宏观调控政策通常是立足于全局、综合的角度，从整体利益出发，而地方政府、房地产开发商则常常不得不从自身地方利益出发来执行。是整体利益和局部利益之分制约着房地产宏观调控政策效果的发挥，使得宏观调控某种程度上流于空泛，调控效果大打折扣。4.3地方政府宏观调控的积极性不大一直以来，受我国特殊国情，地方政府官员业绩评价和当地经济发展固有模式限制等因素影响，地方政府宏观调控房地产市场积极性不高，有的地方甚至出现了阻力。中央政府决策中，常常会计划出一些国民经济增长点来，这类计划常常会忽略了各地的特色与特征。所拟定的方案通常不适用于本区域发展。所以会造成负面影响。与此同时，中央政府计划减少并影响了地方政府主动性与积极性。同时，受当前地方政府绩效评估体系局限，地方官员绩效评估标准过于偏重GDP,城市化率等经济指标而忽略中低收入居民生活状况等民生指标。地方政府对土地收入的依赖性很强。结果是地方政府改革动力不足、宏观调控积极性较低。4.4强调自有住房市场存结构性矛盾当前，中国多数地区住房拥有率较高，高于经济发展应有水平与阶段。尤其是因为中国居民收入贫富差距较大，高收入者有第二、三套房，低收入者无房可买。另外，房地产开发商为获取高额利润，不断增加高端房地产、商业房地产开发，使大型商品房、高收入人群商品房所占比重过大，而中低收入人群一般中小房严重不足，造成市场结构性矛盾。住房消费应遵循梯度变化的规律，然而这种规律在中国却面临着严峻的挑战。近几年买房一般都强调“一步到位”或者“尽快到位”。这种过度消费与过度消费造成了需求膨胀、刺激了房价上升、加大了居民经济压力、加大了金融风险。

5.促进房地产市场平稳健康发展的对策5.1促进房地产市场平稳发展的对策5.1.1加强房地产价格监测工作构建科学、高效的房价监测预警体系、强化房地产市场监管、维护房地产市场价格秩序、推动房地产业可持续、健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房及既有房屋成交价格，当前要特别关注强化住宅商品房价格监测。加强对每季度、每年房价的分析预测，把土地出让面积、房地产开发投资额，建筑面积、竣工面积，销售面积，空置房屋面积，新建商品房空置率，平均市场价格等指标及其变动情况、成因等因素列入分析范围。如出现异常价格波动等情况，应及时发出预警建议。5.1.2加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目跟踪和联系网络，对项目的进展情况进行及时的反馈、查找、协调和解决。保证房地产企业根据政府土地供应年度计划运作房地产开发项目并通过统一招标，拍卖和挂牌等方式获得土地使用权。同时严格履行房地产企业的土地使用，立项，策划，施工和销售的有关程序。保障房地产项目市场准入，严把房地产开发企业资质关，打击规避注册资本、项目资本、无证或者越权开发经营房地产等违法行为。5.1.3有计划有步骤的规划房地产开发房地产与本地区经济发展，城市建设总体规划相结合而发展。以轨道交通和其他基础设施建设为基础，制定房地产开发规划并合理留出发展空间，以城市规划实现引导房地产发展和拉动经济发展的良好作用。强化房地产市场监测，通过提高房地产市场信息透明度、培育发挥房地产行业协会作用等方式，指导房地产企业及时掌握市场情况，并结合市场运行状况合理组织制定发展规划。5.1.4合理引导住房主体需求中低收入职工，新型城镇职工，城市化带动的群体，进城务工农民工，城镇贫困家庭等，构成了社会住房需求的主体。为了适应这一需要，今年市政府在增加廉租房的同时，着力于配套商品房及中低价位商品房的开发。我区要抓住这一机遇，从商品房的开发到普通住房的建设、住房供给的增加、住房功能的完善、住房质量的提高等方面进行积极的引导。同时根据本地区的实际开发建设情况以及城市化进程的推进，对居民进行合理的住房消费引导，促使主体需求趋于合理化。5.2对房地产市场不均衡宏观调控的有效建议5.2.1正确掌握房地产市场的宏观调控手段政府要针对房地产开发在各个时期的特点及存在的问题采取相应调控措施。目前，在我国房地产市场日益完善与发展的情况下，我国政府应转变以往主要依靠行政手段进行宏观调控的状况。房地产市场宏观调控要以经济手段为主导，行政、法律手段为补充，避免政府直接对房地产市场实施行政干预，避免政策不断改变。5.2.2针对不同的区域实行差别化调控政策房地产市场宏观调控应因地制宜，切忌“一刀切"。房地产宏观调控政策的制定，既应从房地产行业出发，分析掌握房地产业的整体发展水平，又应从空间角度透视、剖析不同地区房地产业的发展状况，同时也应研究房地产业的空间分异，并根据不同对象采取有区别的调控政策。5.2.3提高地方政府落实调控政策的积极性一是降低中央政府在经济发展规划方面的集中性。决策中中央政府要尽可能避免对国家经济增长点进行谋划。鼓励地方政府结合自身特点，制定出适合本地房地产发展实际的可行性规划，找准经济增长点。另外要更注重促进社会的和谐发展而非经济增长。二是健全地方政府的绩效考核体系。一方面改革地方官员绩效考核标准以削弱考核标准中GDP,城镇化率等经济指标以改善中低收入居民生活状况等民生指标以允许某些地区实现零增长乃至负增长，另一方面改革与完善分税制以实现地方政府行政与财政权力的对称，与此同时改革土地收入制度以适时向中央退还地方政府缴纳的土地出让金收入以降低地方政府对于土地的依赖性以监督控制地方政府为了谋求经济增长过多地批准或者无条件地紧缩土地根底。5.2.4引导消费者树立合理的住房消费观念在我国房地产市场中，很多投资者都处于非理性状态，这也成为了我国房地产市场中价格起伏的主要因素。为此，政府要强化政策与舆论引导，诱导消费者改变“一步到位、只购新居”的消费观念，提倡以消费能力为基础形成科学的“租”与“购”消费方式，并对普通居民进行理性引导以形成多元化住房梯度消费观。同时政府要积极开拓不同层次的住房市场。在我国，居民收入水平不断扩大与分化使得住房消费群体多样化。基于此，政府要依据居民住房收入水平设计由租金折扣，价格折扣，利息折扣等多层次住房政策体系。结合实际需要安排中低价中小型商品房土地供应规划及建设计划。

6.结束语从整体上看，我国政府房地产市场调控政策需重点关注如下问题：一是土地供应问题，加大民用住房用地的供给力度，明确限价及经济适用房土地供应政策；二是税收政策问题，即加大一手、二手房交易过程中的税收征收力度，明确普通房与非普通房不同的税率；三是价格政策问题，比如部分地区经济适用房、限价房等。另外主要的措施还有信贷政策，住房供应结构政策以及对外资的限制政策。房地产业本身能否持续，健康，快速地发展，有赖于政府宏观调控政策的实施。房地产市场能否建立健全，其功能能否正常实现，在某种程度上还依赖于政府调控与管