国际汽车城策划方案

国际汽车城项目商业计划书国际汽车城项目商业策划方案 8市场调查篇 调查目的 调查时间 调查方式 调查结果 (二)、城市经济 (四)、城市房地产现状 (二)、连云港国际汽车城基本信息 (三)、项目周边情况 中国将跨入全球三大汽车市场 快速增长的市场空间 加速度的市场趋势 中国私人汽车情况 汽车分销和汽车服务的空间更大 专业汽车市场的带动效应 23(一)、连云港汽车保有量 (二)、汽车城的存在前提 就业市场 公共配套设施 人口统计 收入及消费水平 (一)、各主要汽配、汽车集中街道调查 a、海连东路统计 26b、汽配市场统计 c、陇海东路统计 27d、瀛洲路统计 e、朝阳路统计 f、幸福路统计 g、解放东路统计 (二)、连云港汽配、汽车市场总计 31 国际汽车城项目商业策划方案1、政府职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱 2、汽车市场经营理念与市场消费特点不一致 3、业内各销售服务企业整体实力不强 4、业内各销售服务业态未能协调发展 5、业内缺乏龙头性或指标性市场(或企业)的领航员角色 (三)、宝安商业广场 (四)、上海服饰城 (一)广东汽车市场——广物汽贸的加盟连锁模式 (二)北京亚运村车市的大“4S”服务模式 (三)保定市建国汽车城 (四)天津保税区国际汽车城 44 (六)北京东方基业汽车城 (七)上海国际汽车城 市场定位篇 振兴集团简介 优势(S): a、连云港城市区位优势 b、连云港城市交通优势 C、城市历史文化优势： 60 f、规模优势 h、政策优势 61i、管理优势 j、开发商优势 m、价格优势 n、规划设计优势 o、销售模式优势 p、市场唯一性优势 国际汽车城项目商业策划方案q、购买力优势 62a、商业氛围劣势 b、配套劣势 d、市场环境劣势 e、道路交通劣势 63f、功能规划劣势 63威胁(T): 机会(O): b、区域发展机遇 c、行业机会 d、政府支持机遇 “一站式消费”是现代商业发展的必然趋势 (一)、项目的市场定位 1、定位的意义 2、定位的目的 3、项目定位 (1)针对目标客户市场的定位——商业投资功能和经营前景 (3)针对区域的定位 (4)形象定位 (5)规模定位 (三)、购买商铺的目标群分析 701、项目目标客户类型(投资心理特征) 2、项目目标客户细分 3、项目目标客户分析——群体个性 4、项目目标客户特征 5、目标客户锁定 2、按经营户地域划分 3、按经营户经营面积划分 c.外地专业汽车展会； e.汽车产业基地定点招商； f.目前港城尚未进驻汽车相关品牌的直接接洽； 商铺的目标消费群定位及分析 1、店铺的配置 2、商业业态定位 4、配套设施规划 5、景观绿化规划 (三)、商业服务与商业文化软件建设 81 1、定价影响因素 2、价格制定原则 3、价格制定方法 4、总体价格定位 5、分期价格定位 6、每期价格走势 营销推广篇 (三)经营模式功能定位理念 (四)行业层次定位理念 (六)经营规模定位理念 (八)名利主义定位理念 (十一)项目文化定位理念 (十二)项目价格定位理念 (十三)城市优势定位理念 3、价格周期策略 国际汽车城项目商业策划方案 (三)、蜂鸣人脉营销策略 1、何谓蜂鸣人脉营销? 2、峰鸣人脉营销成功的例子 3、本项目如何采用蜂鸣人脉营销策略? (1)、营销操作上执行租售并举、招商先行 104(2)、招商与销售联动 2、本项目招商的目的和对象 3、招商机构的建设和招商人员培训 4、招商策略原则 5、本项目的主要招商策略 6、项目招商优惠措施 (1)、租金优惠 (2)、其他优惠 (3)、关于对商家经营配套的优惠 7、项目招商准备 8、本项目招商的初步工作计划 (1)、招商的前期准备工作 (2)、招商工作整体策略 (4)、招商实际操作策略 (2)、全球第二大零部件供应商博世贸易(上海)有限公司 (3)、日本最大的汽车用品经销商黄帽子(YellowHat) 附件一招商品牌建议 1、市场预热期策略 2、内部认购期策略 (三)、广告传播对象特征 (六)、平面媒体的优点 (三)、售楼中心设计、建设和布置 (六)销售人员形象软性包装 七、具体营销推广计划 (一)市场预热期(时间2005年2月——4月) (二)、内部认购期(时间2005年4月——5月底) (三)、开盘强销期(时间2005年6月——7月中旬) (四)、持续销售期(时间2005年7月——06年5月) (五)、尾盘消化期(时间2006年5月——12月) 八、公关活动营销策略 第一阶段：市场预热期(时间2005年2月——4月) 第二阶段：内部认购期(时间2005年4月——5月底) 第三阶段：开盘强销期(时间2005年6月——7月中旬) 第四阶段；持续销售期(时间2005年7月——06年5月) 第五阶段：尾盘消化期(时间2006年5月——12月) 按用途广告经费分配为： 附件一连云港国际汽车城开工奠基仪式筹备方案 附件二连云港国际汽车城开盘典礼策划方案 市场调查篇一、连云港城市经济、人均收入、购买力、房地产状况三、中国汽车行业发展远景四、中国汽配行业市场现状五、连云港汽车消费现状六、连云港现有汽车、汽配市场调研分析七、连云港竞争性商业项目调研市场定位篇(二)、开发商背景简介(三)、项目的SWOT分析(四)、开发构想(一)、项目的市场定位(二)、目标客户定位(三)、购买商铺的目标群分析(四)、租赁使用商铺的目标群分析三、商铺的经营功能定位(一)、项目功能划分建议(二)、规划设置建议(三)、商业服务与商业文化软件建设(四)、商铺特色定位(五)、竞争定位(一)、总销售策略(三)、峰鸣人脉营销策略(四)、促销策略(五)、招商策略四、阶段性广告宣传策略七、具体营销推广计划市场调查篇调查目的通过对连云港汽车、汽配市场的市场调研，进一步了解了连云港汽车、汽配市场的现状以及未来的发展方向。另外，针对本项目所在地块的交通、配套以及未来规划进行了详细且深入的调查，为本项目的前期策划工作提供了第一手资料，有利于本项目策划工作的展开。调查时间2005年2月25日—3月1日调查方式主要为周边地区实地考察和现场访谈，资料来源为网络、各种有关书面资料等。调查结果一、项目所在城市调研——连云港概况连云港市，江苏省辖地级市。位于江苏省东北部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐城市响水2县相连，东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技连云港市位于南北过渡和陆海过渡的交汇点，是港路和陆海结合部，是国际通道“新亚欧大陆桥”东端桥头堡，具有海运、陆运相结合的优势。由于这里是贯通亚欧的各个桥路中路径最短的城市，因此对国际间，特别是对太平洋、大西洋经济圈的物流具有较大吸引力，从而使连云港市有条件成为沟通三大洲、两大城市人口：连云港总人口500万。其中市政府所在地新浦区人口为50万人，另外规划至2010年，新浦区总人口将达88万人。(二)、城市经济2004年经济：2004年连云港市实现国民生产总值(GDP)416.4亿元，同比增长13.9%,创七年来最高增速。完成财政总收入42.33亿元，增长31.4%,增幅超过全省平均水平。完成全社会固定资产投资246.3亿元，增长16%。实现社会消费品零售总额141.2亿元，增长14.2%。中心城市综合实力全国百强排名从2001年83位提升到72位。工业经济快速发展，实现工业增加值144亿元，增长18.6%,占地区生产总值私营工业增幅均超过30%,80个新增长点项目拉动工业销售收入增长18个百分点，36户高新技术企业产值增长35.2%,信息产品制造业实现产值12亿元。完成工业投资138.1亿元，25个重点项目竣工投产，40个重点项目先后开工。核电站1、2号机组安装调试，伊芦、新滩等一批输变电及配套工程顺利实施。建筑业实现增加值26.2亿元。另外，近年来连云港民营经济发展迅速，据初步测算，2004年连云港市民营经济实现增加值186.57亿元，占全市GDP的比重达44.8%,同比提高9.3个百分点，对连云港市经济增长贡献率超过60%。量不断得到提高。人均地区生产总值突破1000美元，同比增长14%,城市居民人均可支配收入8872元。此外，连云港市农民人均纯收入达到3604元，同比增长14.8%,高于城市居民14%的人均可支配收入增幅。这表明连云港经济的发展已两头小中间大格局，人均可支配收入6000元至18000元的居民户占到一半以上。率(即最终消费占支出法GDP的比重)为52.9%,低于全国平均水平5.1个百分点；2003年人均消费性支出为5768元，在江苏省范围内处于较低的水平，低于全省平均水平941元。水平、消费观念、消费政策、消费环境等因素制约了消费另外，连云港居民储蓄很高，2003年全市城乡居民年末储蓄存款余额达到184.63亿元，比年初增加25.43亿元，比上年增长16.0%,远远高于同期国内生产总值增长12.1%,也高于全社会消费品零售总额增长12.1%的增速。系数逐年下降，消费观念由传统的消费方式向领略新的消费时尚和文明、健康2004年1-9月份，连云港市房地产开发投资完成171222万元，同比增长23.8%。其中：用于住宅投资112123万元，同比增长58.0%,用于商业营业用房投资42132万元，同比下降10.0%,投资比例趋于合理。今年土地开发投资呈下降态势，1-9月份土地开发投资完成35080万元，同比下降16.8%,这是近几年热火朝天的房地产市场少见的情况。商品房销售4.0%。其中住宅销售面积44.9万平方米，同比下降22.5%;商业营业用房销售面积16.5万平方米，同比增长29.2%。从以上数据表明，2004年连云港市房地—15000元，住宅价格在2600—3400元，商住综合均价在7750元；副中心圈民路、解放东路、幸福路、朝阳东路一带)店面价格在7000—10000元，住宅价格在1800—2500元，商住综合均价在5325元；市郊(副中心圈外围)店面价格在3000—7000元，住宅价格在1200—1700元，商住综合均价在3225元。饰为主，经营情况要比步行街这边差些。整条街(包括步行街和女人街)大约长500米左右，宽约12米。另外，另一商圈——解放中路的店面的规模较大，大多为70—150m2左右的，售价在1.5万-2.3万之间，租金为60-70元/m2/月，该街离宁连、汾灌、京沪、连徐高速公路进出口仅2公里，紧邻铁路客货站和长途汽汽车城占地500亩，一期288亩，项目总投资4.8亿，沿解放东路正门两侧精心设计的12家45专营店，每家使用面积在4000平米左右；汽车城拥有十三个试车道、物流“仓储”配送区，建筑面积达36万平方米，绿化达30%以上。建项目距离市区仅3公里，车程5分钟。西面道路为连云港主干道之一解放东总的来说，本项目作为汽车交易市场，交通方面还是非常具有优越性的，同(二)、连云港国际汽车城基本信息a、总用地面积：165066m²,其中解放路一侧长383m,南侧长306m,东侧长550m,北侧长314m。建筑占地面积47766m²,建筑密度28.94%。45店区建筑面积整车销售区建筑面积重型汽配区建筑面积轻型汽配区建筑面积快修改装区建筑面积车饰美容区建筑面积共144间共168间共144间共214间b、店铺总个数：729个停车位：540个c、解放东路拓宽为60m,南边与四医间道路为16m,东侧规划道路为20m,汽车城中间主干道为16m,各功能区间的道路为12-16m。d、营业房为三层结构，每间占地面积为45m²(宽3.75m×长12m),总建筑面积约为135m²。各功能区内栋与栋之间的间距为12-16m。(三)、项目周边情况交通：项目周边交通便捷，西面为解放东路，将拓宽至60米，距市区仅3公里；北面为丁字路口，与高速公路相连，东面为陇海铁路，货运站就位于项目附近。总的来说，项目目前的交通现状与本市场的定位也是相符合的，有利于本汽配套：项目北面有一连云港目前最大、最集中的物流基地，项目南面为规划中的第四人民医院，且陇海铁路的货运站就位于项目附近。其中，物流基地对本自然环境：本项目位于连云港北大门，目前该区域以工业为主，住宅几乎很跨入21世纪以来，中国快速增长的汽车贸易和销售市场，是本项目最重要的发展空间。而中国加入WTO后的大开放格局，降低了进口车的关税，倡导了与国际接轨的汽车产业理念，为它创造了天时、地利、人和的条件。随着中国汽车消费市场的日趋成熟与汽车制造业的快速发展，中国已成为世界第四大汽车生产国和第三大汽车消费国，汽车产业已步入了健康良好的发展轨道。据中国汽车工业协会估计，今年中国汽车生产量和销售量都将突破500万辆，全行业销售收入将突破10000亿元人民币，2010年前，中国将进入1999年，全球全部汽车产业总收入为96000亿元含汽车制造、分销、贷款、维修、保险等);2000年，中国全部汽车产业总收入为3100亿元(同上),在全球各国中排名第7位。专家预测到2010年中国将成为全球三大汽车市场之一。从汽车销售额看：2000年为2200亿元，2005年为4000亿元，2010年为5600亿元从汽车销售量看，2000年为210万辆，2005年为400万辆，2010年为580中国的汽车销售量是全球增长速度最快的。加速度的市场趋势从全球汽车市场来看，中国汽车市场所占的份额不大，但是从发展趋势来看，令人刮目相看，显示了强大的潜力。从一组数据可以看出。2002年1-6月，中国汽车市场增速出乎人们意外，一共生产汽车154.8万辆，同比增长30.1%;一共销售汽车154.4万辆，同比增长28.9%;其中，轿车生产达到44万辆，轿车销售达到47万辆，同比增长了35.3%和36.2%。中国汽车产量统计汽车产量(万辆)口产量(万辆)口产量(万辆)从以上图表分析，自从改革开放以来，我国汽车产量快速增长，80年产量22万辆，90年50万辆，在10年期间，增长了2.27倍；2000年达200万辆，10年又增长4倍。特别是最近两年，产量增长速度达30%,由此我国汽车行业已进入了起飞阶段。汽车产业的发展，跟国民经济收入基础有着密切的联系，当人均GDP达到1000美元时，汽车将进入转型期，私家购车的比重增大。如果按10%的保守速度，到2005年，中国汽车产量将达到400万辆。私人汽车(万辆)□私汽(万辆)最新统计表明，到目前为止，我国私人汽车的保有量已经突破1000万辆，平均每130人就拥有一辆私人汽车。汽车业专家认为，这标志着我国渡过公务购车商务购车阶段，迈入私人购车的新时期。截至2002年年底，我国私人汽车达969万辆。今年1至4月，全国共销售汽车136万辆，私人购车至少占80万辆。这样，我国私人汽车保有量已经突破1000万辆，预计到2010年将达到2000万辆。我国私人汽车保有量用了7年时间从100万辆增至500万辆。从2000年到2003年年初，仅3年多的时间，私人汽车保有量就从500万辆增加到1000万辆。截至目前，我国私人购车比例达到60%,私人汽车占整个民用汽车保有量的近五成，私人汽车增幅超过单位用车20多个百分点。2010年我国私人汽车预计达到2000万辆，意味着在7年时间里净增1000万辆。汽车的寿命一般为10年，在这段时期内，至少有一半(500万辆)要报废和换新车，即新增加500万辆，共实现买卖交易约1500万次。另外，在2005年以前，中国大约4亿个家庭中，有1%的家庭具有购买汽车的能力。也就是400多万个家庭将具有买车能力。如果每年有10-15%的家庭买车，那么就有40-60万个家庭要实际地买车。而从90年代以来，中国私人购车比例从20%上升30%左右。加上公款购车、企业买车、农业用车等，年汽车购买量大约在300万辆。到2005年，中国汽车整车销售会超过400万辆。入2002年，中国汽车市场发生了爆发式增长，2004年由于宏观经济调控引发汽车市场变“冷”,现已转入稳定增长期。但国民经济总体走势良好，居民的购买力已达到一定水平，今年的汽车市场总体上还是快速发展的，预计增速能达到口关税(2006年降低到25%)缩水，中国的汽车售后服务市场利润率高达40%,而整个市场还处于初级阶段，20世纪90年代初，全国出现了几十个颇具规模的汽车配件城。这种新的经在全国各地发展起来。迄今为止，全国各地大大小小的汽配城达300余个，其中上规模、投资千万元以上、占地10000平方米以上的汽配市场(城)已逾百家。a、规范市场管理。近年来，各地汽配市场(城)从传统的招商方式，转变为业与经销商携手合作的基础。各地汽配市场(城)分别提出了“推展名优品牌，汽车零部件行业在今后的数年内将会迅猛的发展。随着主机跨国公司进入我国，为其配套的汽车零部件企业也纷纷进入，以独资、合资的方式，在主机厂周围设厂；非汽车行业继续大举进军汽车行业；而且汽车零部件行业已被民营企业瞄准，它们不仅是生产销售汽车零部件，甚至在开发产品。我国汽车工业产业目前每年对零配件的需求量达到800亿元左右，而每年从一级市场到区域经营再到零售商的汽车零配件三级流通至少要完成2400亿元的交易额。因此，我国汽配市场呈现巨大发展空间。的大量需求；而且消费者的购买从高收入者向中等收入者渗透、从城市向农村转移，消费层面的扩大促使汽配市场结构多元化的加速形成；此外，整车寿命普遍缩短，消费个性化使零配件业态除常规的零配件销售外，出现了汽车养护、美容等新型行业。据统计，一辆整车每增值1元，就会给它的上游市场(原材料)带来0.65元的增值，给下游市场(售后服务)带来2、6元的增值。在汽车产业的长长的产业链中，每一个行业所占的比例是不同的，以此反映各行业在汽车产量价链中所占比重分析值中国的比例全球的平均比例汽车制造(包括零配件生产)汽车分销汽车服务(包括汽车贷款，汽车维修，汽车保险等)这说明：汽车分销和汽车服务的空间更大，利润也更大。与发达国家汽车产业相比，中国汽车产业价值链中的制造业比重更大。而现在阶段中国的汽车分销和汽车服务业还很不发达。这说明：中国人购买汽车的愿望，受到中介环节的巨大限制，因此，只要我们能提供优质的汽车分销和汽车服餐饮、旅馆、信息服务等相关产业，形成巨大的人流、物流、资金流和信息流。以著名的洛杉矶Cerritos汽车交易市场为例，它建设于1980年，占地60万平方米，在规模上是全球最大的汽车销售中心，每天都有各种型号的新车和二手车，达1万多辆展示；有全球25大汽车经销商入驻，销售所有知名品牌的汽车。著名的ABC统一校区和社区大学全部利用太阳能的环保型市政厅环保型的循环水资源利用系统全部地下式的公用线网大中小配套的酒店和汽车旅馆加州最好的公共图书馆著名的奥林匹克游泳中心AT&T无线通讯中心著名的艺术表演中心优美的自然风光因此，一个专业的汽车市场不仅对所在区域起到聚集人气，带动区域经济发展，甚至还会成为一个城市的象征，使其成为城市的标志。(一)、连云港汽车保有量。随着收入水平的大幅度提高，连云港市城乡居民家庭的金融资产增加明显。据统计，到2003年末，连云港市城乡居民的储蓄存款余额已达184.63亿元，人股票、债券、国库券等就达约3万余元。其中市区城市居民家庭户均至少在6万元。据调查，在最近几年里，连云港市拥有十万元家产的家庭相当普遍，拥有百万元家产的家庭也是一般水平，而拥有数百万甚至上千万元家产的家庭也占有相当比例。尤其沿海乃至市郊一些乡村，以及城市中率先富裕起来的居民家庭，他其中超过5%的家庭已拥有了自己的私家车。据对全市限额以上批发零售贸易企业统计，2003年全市汽车类实现零售额21689万元，比上年增加10409万元，增长92.3%,增长幅度在所统计的38个商品分类中遥遥领先，明显高于往年的增长幅度，彻底改变了2001年以前汽车市场低迷徘徊的局面，2004年1-8月份汽车类实现零售额15317万元，增长12.3%,汽车已由生产资料变成生活消费品，并带动相关消费快速增长。这股增长势头有增无减，汽车成为连云港市居民的消费热点，并成为拉动连云港市消费市场增长的一个重要的潜在力量。另外，私人购车占整个市场的份额迅速提升，连云港进入私人购车阶段。据统计，2002年末，被调查的100户城镇居民中，私房(含房改房)的比重已达94%,市区家庭拥有私家车已达约2300辆，仅2002年一年就增加了约400辆私家车。而2003年末城镇居民100户家庭中拥有家用小汽车1.5辆，反映出轿车正加快进入普通家庭。到2003年年末。连云港市私人拥有汽车13809台，其中载客汽车6801台，较上年分别增长31.7%和40.9%,较1992年则分别增长近100倍和617倍。另外，连云港市营业性运输汽车拥有量为12700辆，其中客车3816辆、48960座位，货车8884辆、42626吨位；全市拥有营业性拖拉机3918辆；其它机动车8639辆。就业市场有一点要注意的是，就业机会是否由少数几家大型产业造成?毕竟我们希望目前国际汽车城所在的解放北路，道路宽仅为10米，其不良的交通网络却是现在项目的最大隐忧。因此我们建议开发商在这一问题上应该引起高度的重视，并争取采取措施对政府施加必要的影响，以促成解放北路拓宽的早日完成，以完善项目的不足之处。同时项目以南的医院规划和项目以北在经营的物流中心，都人口统计地区人口的多与少，直接影响国际汽车城规模的大小。因此，充分掌握商圈人口的数量，对于决定项目规模而言，是一件很重要的事情。调查人口数量时，也必须尽量了解人口密度与年龄层分布，人口密度高，汽据目前我们所掌握的资料显示，由于沿海经济开发的启动，连云港市的流动人口数量正在迅速的膨胀，汽车保有数量也在急剧扩张；这为项目未来运营提供收入及消费水平收入及消费水平与人口两者都是消费购买力的构成因素，而消费购买力的高低，直接影响着商业的生存。为求精确掌握地区消费水平，除了可以查阅政府每年公布的统计数据外，还可以采用抽样调查的方法。目前，据调查资料显示连云港城乡居民2004年人均收入已突破1000美元，按照国际的标准，收入突破1000美元，将会加大对汽车、房子等高投入商品的消费，这表明连云港已进入汽车消费时代，连云港汽车保有量的逐年上升，正印证了该结论，也为本项目的开发提供了市场保证。a、海连东路统计海连东路车市统计海连东路车市统计(海连东路0愈为主的汽配店，总面积为1450m²。另外，汽车维修3家，总面积为1300m²,其中大众特约维修800m²。整车销售1家，销售大厅面积150m²,为东方汽车销售服务公司，代理红旗轿车。45店1家，广州本田，销售面积十办公面积约600m²。潢也一般。再加上该街道正在维修，导致各店经营情况非常一般，甚至某些经营另外，海连东路是各调查街道中人流和车流最旺的街道，具体人流和车流统汽配市场统计汽配市场统计■汽车维修(71%)□汽车美容(9.5%)分析：该汽配市场位于海连东路，是目前连云港唯一一个较为成熟的汽配市场，占地约20余亩地，以经营汽车维修和汽配为主。汽配，共15间，总面积为470m²,面积以30m²为主，面积较大的为江陵动力，150m²。汽车维修，共29汽车美容共3间，总面积约为230m²,其中红七星养车坊约有200m²。另外，该汽配市场由专业的公司进行管理(其实仅负责招租),产权由管理公司所有，而汽配市场店铺只租不卖，租金大概为/元/月/m²。整个汽配城比起海连东路，生意要一点，但总体经营情况还是一般。分析：陇海东路与海连东路相连，该街道主要集中了大量整车销售店，并有南京IVECO、长安铃木(200m²)、江淮、跃进等品牌车，另还有4家专卖店，总面积为300m²,经营福特(100m²)、东风(60m²)、长安(80m²)等。汽配约23家，总面积为620m²,面积以20m²为主，稍大的为80m²的，如经营跃进、解放汽配店；汽车维修1家，20m²左右；汽车美容共18家，总面积为400m²,面积以20m²为主。■汽配(36%)分析：由于瀛州路自身路道较宽，吸引汽车商进驻。目前该街道进驻的45店有3家，别克、马自达、飞亚特，其中销售十办公的面积别克为400m²、马自达为500m²、飞亚特为650m²。另外，该街道为连云港重型车集中销售、维修区，重型车销售5间，总面积约200m²。汽配约42间，总面积约为1570m²,以30-40m²为主，其中重型车汽配有11间。汽车维修约18家，总面积约680m²,面积以40m²为主，其中大多为重型汽车维修店。汽车美容1间，约300m²。分析：该街道主要为连云港汽车维修集中区，拥有15间维修店，再加上苏源维修，总面积为1950m²,其中苏源维修面积约1500m²。汽配共38间，总面积约为1230m²,每间以30m²为主，其中坚珍汽车为120m²。汽车美容共9间，总面积270m²,每间以30m²为主。汽车俱乐部一家，面积约400m²。整车销售共2家，总面积为140m²,猎豹汽车销售(60m²)、昌河汽车销售(80m²)。f、幸福路统计分析：幸福路的汽车维修占了绝大部分，拥有3家大型的汽车维修公司，总面积约2450m²,其中连云港市汽车修理公司(2000m²)、东南汽车维修(300m²)、维修中心(150m²)。汽配共23间，总面积约1200m²,每间以40m²为主。整车销售为现代汽车，400m²。汽车俱乐部一家，为车友俱乐部，面积约200m²。口整车销售(41%)车销售有6家，总面积约1880m²,其中东风(200m²)、东南汽车(1000m²)、跃进(130m²)、福田(230m²)、马自达(80m²)、佳恒销售(240m²)。汽车维修有2家，总面积约1500m²,其中大众修理(500m²)、机关修理厂(1000m²)。汽配有4间，再加上连云港汽配市场(1000m²),总面积约1140m²,每间以30-40m²为主。另外，经过统计，得知解放东路与丁字路口的车流量(10分钟)为176辆。修(m2)))路场路瀛洲路朝阳路幸福路解放东路总计0整车经销汽配经销轮胎经销汽车装饰油品经销汽车维修总计区区32229区533合计合为28320m²,其中整车交易市场经营总面积约7070m²,汽车维修市场经营总面积约9620m²,汽配市场经营总面积约7680m²,汽车装饰美容市场经营总面积约1200m²,4S店的经营面积约2150m²,汽车俱乐部面积约600m²。另外，整车销售主要集中在陇海东路和解放东路，汽配主约3万方的经营面积还分配到7条街道，因此连云港整个汽车还是很有市场的。目前，连云港汽车销售和汽车服务企业335家，但各销售服务企业整体实力400万元以上。而从销售来看，每辆车的利润在3000-5000元左右，一些成熟车型的利润只有1000-2000元，甚至不赚钱。按照每辆车利润3000元计算，专卖店每年也要销售1300辆车以上才能“保本”,但能够达到这个数量的经销商却是4、业内各销售服务业态未能协调发展据美国汽车后市场协会的调查，在美国，有1美元的汽车在路上跑，便伴随有8美元的相关服务。美国是世界上头号汽车大国，其直接和间接为汽车、为驾车人的服务十分完善，使得汽车后市场的空间远远大于汽车市场的空间，所以汽车后汽车后市场是一个提供服务的市场，关键是要树立现代汽车后市场新的服务有政府部门的管理服务和各种社会机构的服务；从服务的内容上讲，不是单一汽车维修，诸如汽车资讯、消费信贷、技术培训、办证年检、加油换件、养护美容、缴纳税费、保险理赔、抢救援助、汽车文化娱乐等等，凡是人们围绕着汽车的需需要出发，替他们着想，给他们提供方便，为他们排忧解难，帮助他们实现人与中国发达地区在汽车后市场的建设方面正在进行积极的探索，连云港在汽车后市场的建设方面还尚未确立清晰的思路，各汽车销售服务企业的主要利润源还5、业内缺乏龙头性或指标性市场(或企业)的领航员角色龙头性或指标性汽车交易市场的核心是必须提供完善的配套服务设施。首层本地客源占80%,外地客源占20%;二层本地客源占20%,外地客源占80%。一楼房开仅销售，不负责招商，亦没有统一管理，任其自主经营。总体经营情况相对二层还可以，但商业气氛仍未形成，转租的大概有十几家，租金大概在1.5万-2万/年，转让费大概在2万左右。面积以40-50m2为主。二楼由物管公司统一管理，统一招商，租金免2年，即到2006年6月为止。面积以60-70m2为主。整个市场以经营服装为主，女装的盈利较高，其他经营不太好，特别是二楼，由于规划上不能引导人流，导致二楼异常的冷清。沿解放路店面，面积300m2(2层),租金大约19万-20万，当时售价1.4广场付款方式：30%首付，70%按揭。项目点评：本广场位于连云港市中心区域，地段较为优越，但由于形成时间仅一年时间，且项目开业后的经营和管理没有专业的管理公司来运营，导致项目内的经营情况并不好，经营门类参差不齐，较为混乱，特别是二楼，更是冷清。且步行街都以经营为主，餐饮的几乎没有，因此，人气非常欠缺。不过沿解放路的店面的经营情况还是不错的，但由于租金较高，致使经营者的压力较大，但经营者认为，若是经营品牌服装，还是可以盈利的。(二)、中德商业广场今年上半年开业。1层为沿街店面，2-4层为大型超市，超市目前还没确定，超市不卖自租。店面已基本销售完毕，房开销售价格1.8万-2.3万元/m2。现状：市场目前还没运作起来，投资客居多，许多门面等待出租，目前仅有2间非常少，仅有2家。地址：连云港市新浦区盐河路人民路口(新浦火车站对面)层，1层4777m2,2层6896m2,3层6940m2,4层6894m2。经营以家具为主。面积构成：1楼90m2-120m2为主价格：1层售价为6900起价，层高6.2米，沿街店面价格为8000-9000,1层不2-4层价格为2360起价。层高4.6米，采取包租策略，与红星一美凯龙家居连锁超市合作，对投资者采取包租10年，每年返租10%的策略。-美凯龙(2-4层)合作；挑高6.2米，买一层送一层。项目销售分为两期，目前销售的为一期，一期今年7月交付，今年3月红星入驻。附近商业项目的租金情况：1楼沿街店面租金可达45元/m2/月。大，且包租10年，为本市场的形成与成熟提供了充裕的时间。且项目1层采取项目介绍：项目总建筑面积大约为2万平方米，项目位于连云港新浦区人民路，与火车站毗邻，且与宝安商业广场紧挨着。项目共有4层，1层3714m2,2项目于今年11月交付使用，明年8月开业。不过1、2层可自营，但经营类型限制为服装。付款方式：5成10年按揭。山小商品批发市场隔街相望。周边配套有海州的客货运中心。项目总建筑面积3万平方米，共有商铺800多个，项目东侧广场3000平方米，西侧广场2600平方米，可停靠近百部汽车。项目已于2004年8月交付使用。商业街独特规划：首层设置2条外街道，2条内街，其中南外街规划路宽16米，北外街宽10米。两条内街均宽9米，二层设置三条6米宽街道。2层设置三条6米宽街道。首层通过新建南北外街，四周道路循环通畅。2层通过4座天桥和2个花园连廊全部贯通，形成独特的室内商业街。统一预留户外广告位、室外空调机位，提升商业街整体形象。首层层高5.45米，标准间宽3.8米，深9米。二楼层高3.6米，标准间宽3.8米，深6米。店面价格为2-3万，2楼价格400公摊较大。三年包租，1楼回报6%;2楼回报8%;三年包销售情况：本地客户占50%,江浙客户购买了100多套，经营方面有限制，付款方式：5成10年。店面租金情况：3.5万/年，150m2(包括2层)海州批发城(白虎山小商品批发市场):13m2,租金1.1万。转让的不多，整家居批发市场：2楼租金：10元/m2/段连云港市中楼毗邻州区价格/m2,租金大概在1.5万-21.8万-2.3万元/m26900起价；沿街店面价格2-4层价格为2360起价一层价格100,三层价四层价格3万，2楼价格4000面积一楼面积以40-50m2为以60-70m22-1200m2-50m2为主。为主一楼面积38m2,二楼面积39m2付款方式70%按揭备注开仅销售，不没有统一管经营。二楼由招商，租金免2年。2003年推上半年开业，市场目起来，投资客居多，许多门面等待出租。租8%,不过1、2层可自型限制为服楼回报6%;8%;三年包付款里扣除。从连云港整个商业地产了解到，该市目前商业的供应量相对较大(供应量约10多万方),各商业项目在本地消化难度较大，每个项目都或多或少的在异地推广另外，目前连云港主要的商业以经营服饰或百货为主，如在营的汇金商业广场(一)广东汽车市场——广物汽贸的加盟连锁模式总交易量已突破25万辆，销售总收入270亿元。从1999年开始引入汽车连锁经营模式，目前连锁网络已达80多家，覆盖全省和省外部分地区。销售额在广东市场占有率约为25%,在广州地区市场占有率为43·2%。新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、方便快捷地办妥各种手续。并且“一次购车”,即可享受“终身服务”。营连锁店将超过35家；另一方面，积极吸收条件具备的企业加盟，通过低成本(二)北京亚运村车市的大“4S”服务模式亚运村汽车交易市场现处位置是奥运场馆预留地，而新市场则位于2008年北京奥运公园北侧，占地300亩，建筑面积10万余平方米。其中一期146亩。还将是一个不同于一般有形市场的大汽车超市，整体是一个大4S概念，即销售目前，入驻亚运村汽车交易市场的经销商有160多户，搬迁后经销商、配件商、售后服务商将达到300余家。届时，新市场汇集国内外90多个品牌500多个车型，成为更全面、更广泛的汽车销售、服务、展示中心。品牌和车亚运村汽车交易市场每年销售轿车占北京市新增机动车总量的40%,进口轿车销量占全国的1/5,在汽车市场作用举足轻重，被誉为中国汽车市场的“晴(三)保定市建国汽车城定市建国汽车城是保定市的形象建筑。位于保定市区南侧建国路副133号，毗邻保定市旧机动车交易市场，背靠京广铁路，面向107国道，东邻三丰路、建国路该城投资7000万元人民币，首期开发土地60亩，建五层主体一楼一座，于2003年4月竣工，一、二层为汽车展厅，计2.4万平方米，三至五层为综合办公区，计0.4万平方米，可供商务办公，大小会议及餐饮、休憩等。主体楼东西两侧为室外停车场，西侧北面为0.6万平方米的配件维修中心大楼，分地下一层及(四)天津保税区国际汽车城路之间的黄金地块。总占地约5万5千平方米，展馆建筑面积2万8千平方米，特点：建筑整体工程包括展厅及辅助用房，共分2层。首层展馆面积16000各类汽车的性能，发展历史，轶闻趣事等。利用汽车城内新闻中心、特色餐厅、旋转展台、灯光效果以及全息影视屏幕为各汽车厂商、经销商，提供高水准的汽用品、电子音像产品、高级汽车模型等展卖区域，在展馆以外的露天广场设立国际通行的交通标识，分治线等，使大家一进入展馆区便能强烈感觉与汽车相关的利用汽车城独特的外形设计、丰富的内部功能、最前沿的汽车展示、高效良好的服务体系等资源，同滨海新区内的港湾、海景、大型海上游乐园、洋货商业群、特色海鲜餐饮、现代化的城市功能相结合，使天津滨海国际汽车城成为滨海天津滨海国际汽车城将利用保税区内的卫星定向接收系统，通过汽车城内的局域网、全息影视大屏幕、影院、互联网等设施，向各汽车厂商、经销商提供全球最新汽车信息和商业信息，提供国际各大汽车展的现场情况、新车发布情况。同时也将天津保税区内的汽车种类、数量、价格、各种性能以及车展的全部资料1、会员企业将享受保税区政府所给与的各项优惠政策2、汽车城将提供进口汽车贸易代理服务，即负责对外签约、开证、付汇、赎3、提供包括汽车进出区报关、检测、出证、代理销售、仓储、代交港口费用商联络，采用集中采购的方法，降低进货成本，避6、为配合会员企业的销售业务，将在汽车城内引进非金融汽车按揭服务机构7、为确保每台出售车辆的性能完好，汽车城将提供对汽车开蜡、局部补漆、装饰、局部改装、新车驾驶性能介绍及培训，PDI检测等多项综合服务8、还根据消费者的需要，为京、津两地客户提供售后直接上牌服务等等(五)江西国际汽车城江西省重大招商引资项目和重点工程之一，省重点培育扶持市场。座落在国家级南昌经济技术开发区内，占地面积500亩。依托江西发达的汽车工业产业和区内江铃汽车生产基地，是一座集研发、贸易、会展、物流、服务、文化旅游等功能于一体，中部地区最大的汽车产业流通服务平台。江西国际汽车城设立贸易园区、服务园区、科教博览园区、研发园区、生活休闲园区五大园区。贸易园区分国际展览中心、汽车品牌专卖和国际汽配贸易中建筑面积10000M²,45品牌汽车专卖店及35品牌汽车专卖区总占地面积20200M²,建筑面积25000M²。国际汽配贸易中心建筑面积80000M²,设立国产车配件、进口车配件、汽车用油、汽车维修、汽车音响、汽车电器等专业街。客户所需的相关服务都可在城内得到满足。入城商家享受国家级经济技术开发区汽车交易、二手车交易、汽车配件交易、摩托车及配件交易、汽车装潢美容、汽车养护、汽车维修、检测、汽车出租、租赁、汽车救援、汽车博览会展、技术转让、驾乘培训、专业技能培训、汽车广告、汽车文化、汽车电子商务、中介服务、代理服务、旧车分解、购物、餐饮、商住、娱乐服务等。江西国际汽车城的建立，一方面可以填补江西乃至华中地区没有大型汽车汽车配综合交易市场的缺陷，改变目前江西省汽车、汽配市场散、乱、差、小的现状，满足各阶层对汽车、汽配消费的需求，另一方面对逐步完善和重组江西省乃至华中地区现有汽车流通体系，促进江西乃至华中地区汽车产业的发展，具有牵动和示范效应，为国内外汽车产业厂商提供了一个占领中国中部地区市场的机会和发展舞台，对规范市场秩序，整合资源优势，完善城市功能，美化城市形象，提升城市品味，传播汽车文化具有重大的历史意义和现实意义。(六)北京东方基业汽车城东方基业汽车城是朝阳区政府2003年的重点项目之一，总投资20亿元人民币，总占地面积40公顷，其中一期工程占地20公顷，含多功能的国际标准交易大厅占地6万平方米和18个四位一体专卖店，为全球优秀的汽车提供了展览和交北京东方基业汽车城占据朝阳桥以东的显赫位置，西临东四环路，东按东五环路，与奥林匹克花园交相辉印，扼守姚家园路直通东西，畅达南北。紧邻CBD核心财富地带，占尽商机无限。感受CBD国际化人文特点，独占通往CBD城市主要干道交通便利。成为距市最近的汽车城。这个项目是国际化进程中的一个新的里程碑。建成后的东方基业汽车城将兼具贸易，会展，博览，服务，研发，金融，文体活动等多项功能。成为现代，经济，实用而富有特色的汽车服务区。它突破了单一的汽车商贸功能。为汽车消费者营造一个更整齐有序的消费大环境。设计的特点东方基业汽车城借鉴国外的汽车交易市场理念，与国外汽车城接轨，由世界一流的公建设计事务所设计，致力打造一个科技，性能，舒适的消费环境。使它能迅速适应不断变化的汽车市场。外观上更具现代和前卫的特点，内部结构区则最大限度的体现了方便，实运的原则。携36万平方米恢弘气势，造型独特的金属和玻璃构成的建筑，高档玻璃超时空设计的挺拔外观，玻璃的运用则为交易的大楼5.6公顷的绿地广场彰显尊贵身份与非凡气度。超前设计理念，全新生态商务空间，公共空间分享自然光线，智能化系统采用最先进的控制系统和国际知名品牌设施设备，同时引进几家宽带网接入商为企业提供全方位服务，为进入市场的销售商提供一个更加现代化，更加灵活机动，更加稳定获取利润的平台。在交易大楼地面上，建筑高度与长度在最大范围内提升至最高点，强化交易大楼作为建筑群领袖的地位。而在45专卖店与二期发展地面上，将建筑的高度高低错落，使建筑与绿地相互交融，形成良好的城市轮廓线。同时为基地内营造一建筑群的广场主要分布在建筑入口及基地的东部地面上，用作缓冲，缓解人车压力，为交通的进一步组织留出余地，在交易大楼东部地块上，建筑群的一个呼吸入口，在这里有良好的外向型景观，是城市交流的很好场所，在交易大楼与4S专卖店之间设计一条曲线状的绿色景观大道，人们可以在这里休闲散步，感受汽总体规划充分利用一期开发用地布置汽车交易大楼与四位一体专卖店，其中18个四位二期用地内布置了办公楼、酒店、汽车配件、物流中心等到周边产业与一期建筑随着一期与二期建筑的建设，东方基业汽车城将成为以汽车交易大楼为核心，四位一位专卖店为纽带，汽车配件、物流中心等建筑为依托的大型汽车贸易区。本建筑群将汽车交易大楼延城市主路布置，利用绿化带和规划的交通流线构成其周边的交通环路，避免相互干扰所造成的区域交通阻塞，四位一体专卖店布置在靠近城市辅路的一侧，利用城市辅路组织车流，形成与汽车交易大楼互不干(七)上海国际汽车城上海西部的综合性汽车产业基地，力争成为中国汽车贸易和汽车展示博览的重要基地、中国汽车研发科教的重要基地、中国汽车整车和零部件制造的重要基地、中国汽车竞技运动及训练基地、中国现代城镇建设的先行示范区，成为国际一流的集汽车贸易、制造、研发、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽上海国际汽车城核心区占地7.43平方公里，集汽车贸易、制造、研发、博览运动、旅游等多功能于一体。先后聘请德国著名的AS&P公司、麦肯锡公司和戴德梁行分贝对园区的功能定位、规划设计以及市场推广开展专业研究。整个区域分为都市服务中心规划、展示贸易区、物流仓储区、研发培训区、主题公园、高尔研发区：占地1.3平方公里。上海国际赛车场：占地面积5.3平方公里，赛道7公里。汽车展示厅：至今已有19家中外汽车贸易企业签约入驻，将在贸易区的步行景观街两侧建立各自进口品牌车的展示厅或3S/45店。广东汽车市场(广物汽占地7万平方米2、代理经销150多个型号的进口、国产名车，常年备有3、1997年开业以来，汽车交易每年稳步增长，总交易量已突破25万辆，销售总收入270亿元。4、从1999年开始引入汽车连锁经营模式，目前连锁网络已达80多家，覆盖广东省和省外部分地区。销售额在广东市场占有率约为25%,在广州地区市场占有率为北京亚运车市占地300亩，建筑面积10万余方。其中一期146亩。1CE)、零配件供应(SpAREpARTS)、信息2、为实现与国际汽车市场接轨，在开设整车销售、品牌装饰、维修、配件、金融保险服务、汽车储运等3、亚运村汽车交易市场每年销售轿车占北京市新增机动车总量的40%,进口轿车销量占全国的1/北京东方基业汽车城总占地40公顷，其中一期工程占地20公顷，含多功能的国际标准交易大厅占地6万平方米和18个四位一体专卖店2、与国外汽车城接轨，走国际化道路，利用现代化的建筑科技来打造汽车城中心、规划住宅区、厦门汽车城占地3万平方米2、分二期开发，首期已建工程占地有13700平方米，有店面、写字间57套(每套40m^左右),室内展位1233、项目全面建成后，将带动南山路及周边街区，是福建保定市建国汽车城2、组成汽车城管理委员会进行协调管理，组织汽车商户天津保税区国际汽车城占地5.5万方，展馆建筑面积2万8千平方米1、把汽车展览、展卖与汽车文化相结合。3、把有限的展示空间与无限扩展空间相结合。并提供全车城建成投入使用城新旧机动车集中交易、品牌专卖和生活配套服务等功能齐全的大型汽车及相关产品的交易与展览中心北京京南汽车城部门将陆续进驻现场办公，为入市经营企业和广大消费者提供一站式办公服务。高档车为特色，以经济型家庭用车为重点，以大型货运、工程、特种车为补充。3、拓展七大区域：进口高级轿车区、国产品牌轿车区、国产经济型用车区、卡车工程机械车区、SUV车车区、生活服务区。总结：目前国内的汽车城及汽车市场发展迅速，开发了大量的汽车市场，其中有成功也有失败。不过以上所列举的国内典型汽车城的资料，对于本项目的成功开发是有许多可借鉴意义的。诸如在汽车城分区规划方面、后期经营服务方面、招商方面、市场定位方面等。此外，本项目要重视展厅对于汽车城所起的重要作用，因展厅不仅是一个汽车城对外宣传和展示的窗口，更是汽车城主要功能的体现，大的可行性，但市场抗性亦比较大。如何保证本项目的成功销售，关键是前期的市场定位和招商，市场运做，招商先行，一个商业地产项目，若能引入具有一定知名度的主力店或者品牌经销商，则势必会提升项目的形象和受关注度，也会提升商业的管理水平和经营水平。因此，本项目应在此方面加大工作力度。另外，通过调查了解到目前已入驻连云港的45店并不多，仅有别克、本田等，升我们市场的形象与知名度，另一方面对本项目的汽配区和维修区将起到带动作用。同时，目前连云港目前整体的汽配行业比较分散，各汽配店档次不高，且经营状况也不是很好，就连汽配一条街的海连东路，经营情况也非常一般，随着连云港汽车消费的逐年提升，迫切需要一个专业市场提供一站式的汽车售后服务，然居民储蓄很高，2003年全市城乡居民年末储蓄存款余额达到184.63亿元。但由于受传统重储蓄，轻消费观念的影响，导致连云港居民的消费水平提升过慢。他们在吃、穿、用基本消费满足以后，对高层次的消费，如购房、买车、旅游模的汽车城在市场运做方面还是有一定的可行性，市场前景也是被十分看好的。(一)、项目简介连徐高速公路进出口仅2公里，紧邻铁路客货站和长途汽车总站，物流中心近在汽车城占地500亩，一期288亩，项目总投资4.8亿，沿解放东路正门两侧精心设计的12家45专营店，每家使用面积在4000平米左右；汽车城拥有十三个试车道、物流“仓储”配送区，建筑面积达36万平方米，绿化达30%以上。建成后的汽车城是一个集展车、售车、汽配、快修、汽车美容、汽车物流、餐饮条件，还将更好的满足购车者的需求。同时“一站式”服务的购车环境，更能让商家及购车者享受到极大的高效与快捷。车展示、贸易、服务中心。届时将会有国内外数百家汽车经销商进驻汽车贸易城，对连云港市的劳动就业和经济发展将产生很大的带动作用。项目西面道路为连云港主干道之一解放东路，此路将会拓宽至60米，解放东路毗邻宁连高速公路，项目东面为陇海铁路，货运车站就位于项目附近，这为本项目作为汽车专业市场提供了非常便捷的交通。另外，项目北面有连云港最大的物流中心，该物流中心占地几十亩，共有100家左右的托运门市部，为连云港目前最为集中的物流市场。项目南面为规划中的总的来说，随着本项目的启动将全面改变目前连云港汽车销售和汽车维修等相关服务行业的格局，从而全面带领连云港的汽车销售服务行业进行一场彻底的产业革命，连云港汽车城将成为连云港汽车行业的龙头形象，引领港城汽车销售主要技术经济指标及相关资料a、总用地面积165066m²,其中解放路一侧长383m,南侧长306m,东侧长550m,45店区建筑面积共144间共168间轻型汽配区建筑面积共144间快修改装区建筑面积共214间b、店铺总个数：729个停车位：540个C、解放东路拓宽为60m,南边与四医间道路为16m,东侧规划道路为20m,汽能、多产业、全方位的综合经营实体。现有总资产14亿元，净资产6亿元，年实现销售收入7.5亿元，员工3000人，其中高中级专业技术人员580名，具有很连云港振兴实业集团有限公司下辖8个农业分场，7个专业市场，6个工业企业、3个房地产开发及建筑安装公司、1个高校后勤服务中心和4个外商合资企业等28个子(分)公司。由南京农业大学规划设计，振兴集团投资兴建的连云港现公司抓住高校后勤社会化的机遇投资1.6亿元兴建的振兴集团院校后勤服务中心可容纳9000名学生、500户教师入住。公司抓住机遇，招商引资，与澳大利亚(三)、项目SWOT分析：日本隔海相望；拥有一个国家级开发区和两个省级开发区，总人口500万。连云港是全国十大港口之一，先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰、俄罗斯等国家的部分城市缔结了友城关系，有40个国家和地区的客商在连投资兴办了2000多b、连云港城市交通优势连云港作为近年来发展较快的沿海开放港口城市，拥有完善的陆、海、空立陆：连云港是中国规划建设的45个公路主枢纽城市之一，公路对外交通已全部实现高速化，国家重点建设的同三、连霍公路在境内交汇。特别是东起连云港，西至荷兰鹿特丹全长10900公里的新亚欧大陆桥，使连云港成为了亚洲连接欧洲极具发展潜力的国际交通枢纽，这条干线承担了每年90%以上的过境集装箱运量。汽车城位于连云港市中心城区所在地——新浦区的解放东路丁字路口，离宁连汾灌、京沪、徐连高速公路进出口仅2公里，紧邻铁路客貨站和长途汽车总站，海；连云港是全国十大海港之一，港口现有万吨以上泊位30个，年吞吐量4000万吨以上，已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界160多个国家和地区的近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来。汽车城距港口集装箱码头仅20分钟车程，海运十分便利。空：汽车城距连云港机场仅30分钟车程。瀛洲路、朝阳西路并存为连云港比较知名的4大专业汽车销售、维修服务、配件解放东路为连云港的城市的北侧，但紧邻市中心，到市中心的交通距离仅3轻型汽配区、重型汽配区、快修改装区、轮胎汽保车饰美容区、二手车交易区、总建筑面积达30多万平方米，绿化达30%,其中一期占地288亩，总建筑面积g、产业优势前来国际汽车城联建经营的企业，可享受到连云港经济技术开发区的相关优市场开业后将由专业、资深的市场管理公司进行专业管理，为尽快培育、繁荣市场，前期管理费用将比同类市场有较大优惠。市场管理部门将以人为本，提供保安、保洁、广告宣传、专业培训、行业研讨交流、餐饮、休闲娱乐等优质服务。j、开发商优势本项目的开发公司为连云港当地具有非常实力的振兴集团，振兴集团在连云港当地具有非常高的知名度，这不仅为本项目的赢得了良好的口碑和声誉，还为本项目的成功开发和运作提供了实力保证。亩，共有百余家托运门市部，每天进出的车辆至少在百部以上，为项目的物流而振兴集团曾成功开发过农副产品批发市场、超级购物中心、装饰材料市场、电脑城和五金文化用品市场等七大市场，同时拥有3家房地产公司，具有成熟的市场运作经验和房地产开发经验，同时振兴集团的资金实力和品牌知名度在连云港具有相当的号召力，增强的客户的投资信m、价格优势目前开发商制订的低开的价格入市手段，降低了经营成本和投资门槛，有利连云港辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口500万，2004年连云港市实现地区生产总值416.4亿元，增长13.9%,人均地区生产总值突破1000美元，具有巨大的汽车消费潜力。劣势(W):价格方面唯一可比性的为物流中心，而物流中心的月租金大概在20元/m2/月左目店连屋的售价为2280,相对周边市场以颇高。e、道路交通劣势将于近期拓宽至60米。f、功能规划劣势威胁(T):而即将开发的商业项目也有好几个，因此，连云港整个商业地产的供应量相对较大。而这些商业项目会分流一部分投资客户，会对连云港的经济近几年发展迅速，人民收入不断提高，对于汽车的消费逐年提b、区域发展机遇解放东路拓宽至60米，拓宽之后，解放路将成为连云港的最为重要的交通主干线，该线南北贯穿整个连云港，而本项目可通过该条道路直达连云港各地区。目前连云港整个汽配行业现状是：政府职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱；硬件落后是连云港各汽车专业街的通病；汽车市场经营理念与市场消费特点不一致；业内各销售服务企业整体实力不强；业内各销售服务业态未能协调发展；业内缺乏龙头性或指标性市场(或企业)的领航员角色；由于过于分散，因此整体经营水平不高，效益一般。整个汽配行业也迫切要求有一个专业的、集中的汽配市场提供更为便捷的汽配、维修服务，因此，本项目的诞生有了一个行去年意大利欧亚投资公司、上海希纳投资有限公司与连云港经济技术开发区管委会合作的“连云港国际港口汽车贸易城”项目搁浅以后，政府迫切希望有新的汽车城项目上马来全面提升连云港的汽车销售服务行业的层次，本项目的启动所谓主题式商业，就是指根据人们的消费主题而划定的比较集中的商场经营场最初的表现形式是“专业市场”,但国内的商业发展到今天，再做“专业市场”业聚焦”的时代。做餐饮的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是东北菜，要么是粤菜……商场也在“聚焦”,想方设法通过经营内容的集中和经营方式的系统化，让社会公众买相关的东西时第一时间想到某个商厦，于是，近几年出现了形形色色的专卖店(甚至烟草专卖店)、专业市场、主题商场，还有家乐福、好又多之类的平价商场。总之，作为消费者来说，由于生活节奏越来越快，谁也不愿意漫无目标地寻找自己想买的商品，总希望在同一地点、同一时间能得到最集中的选择对象和最大范围的选择自由；作为商场经营者来说，谁也不希望被淹没在商品的海洋里，总希望将自己的商场扮演成一个最醒目的场所，一个人们第一选择要来的场所，在信息的汪洋大海中，这里是一个岛屿商场能否旺租旺销与商场的功能定位直接相关。毫无针对性、漫无目标的推所以针对于连云港国际汽车城来说，现在所要做的是不仅仅要在解放北路、海连东路、瀛洲路和朝阳西路之后再打造个功能单一化的市场，而更重要的是看准目前苏北鲁南目前在汽车销售配套服务行业存在的巨大市场空间，吸纳目前海连东路汽配修理经营集中化的特点、瀛洲路轿车45店集中的特点、解放东路中型车集中的特点!充分整合连云港各个汽车专业街的经营特色打造一个融合汽车多功能展销大厅、名优品牌45专卖店、重型汽配区、轻型汽配区、快修改装区、车饰美容区、综合楼服务大楼、办证中心。主要功能包括：新车销售、旧车交易汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务、商务、物流汽车培训、餐饮等综合功能于一体的汽车消费之城。市场中，没有哪个行业能比销售业更敏锐地感受到趋势的变化，销售业往哪个方向走，市场就往哪个方向走。问题是，销售业究竟会朝何处走呢?如前所述，市场精细化、专业化已是国际走向，回过头来看连云港市，在这一点上并未落后于时代趋势，各种专业化市场纷纷确立个性，如：上海服装城与此同时，我们也看到问题出现——这些专业市场并未集中于同一区域，消费者往往需要往返奔波，导致时间、精力和金钱的大量浪费。那么,我们能否成立一个项目，将零星分散型的消费转化为集中满足型的消费。把这些不同类型的专业市场集合在同一大市场中，在越来越快的生活节奏中免去消费者的无谓损失?同时也让消费者获得更多更好的选择?让我们把目光走得更远些——不仅仅只满足消费者购物的需求，设身处地地想一下，在购物的空隙或之后，人们是否还需要得到一些娱乐的松弛?例如餐饮娱乐等场所的设置。一言以蔽之，就是专业化、规模化。在前面的市调部分中已印证了这一想法的可行性。于此，城中之城，即微缩再次，连云港汽车销售行业现状的不足和由此产生的巨大市场空间我们都形成的共识，这就确认了项目的产业类型定位是好的，远未饱和的汽车市场潜量等待引发，那么我们要考虑的是，消费层次是否合适?连云港汽车消费接受度在哪一水平线上?项目本身的配套设施能否妥善解决后顾之忧以吸引投资和消费?能否以区域消费带动城市整体消费?需要完善的是项目功能的规划，确切的行业层次的确立，这是举足轻重的关键所在，招商引资的成败端看此举。如果过分的高估连云港汽车消费的市场空间和消费层次，必然会由于项目的定位过于超前和消费滞后导致市场脱节从而形成借助港城作为新亚欧大陆桥桥头堡的地理和交通优势、500亩的开发规模优势，力图打造一个辐射苏北鲁南的首屈一指的汽车(一)、项目的市场定位随着国民经济的增长，连云港人民消费能力逐步提高，整体消费能力已经逐步接近较中等发达城市的消费水平，而且某些方面的消费能力已经达到国内大型近几年，在汽车消费方面，除了诸多汽车纷纷进驻港城设立4S品牌专营店， (如本田、尼桑、别克、马自达、飞亚特、大众)。专业化汽车修理、汽车美容公司也纷纷进入市场。近年来由汽车产业飞速发展所带来的相关产业的蓬勃生机也在港城充分显现。但是同时，由于相关配套服务行业的自由化发展，从而出现的服务断层也越来越显得尖锐化，市场迫切的需要有更为完善、层次更高、功能更加综合的汽车消费中心的出现。2、定位的目的场竞争中的安全性；树立项目的品牌形象；在激烈的市场竞争和多变的市场环境3、项目定位立足连云港，辐射苏北鲁南，融合汽车销售建有汽车多功能展销大厅、名优品牌45专卖店、重型汽配区、轻型汽配区、快修改装区、车饰美容区、综合楼服务大楼、办证中心。主要功能包括：新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务、商务、物流、汽车培训、餐饮铺面的热炒需要口岸、人气、项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本(2)针对消费者及竞争对手的定位——港城首屈一指、超大规模、唯一具有综合汽车消费功能。本项目集各项汽车消费功能的同时，提高服务功能和餐饮、娱乐、等(3)针对区域的定位——补充和集中式的消费功能。本项目的出现，填补了连云港汽车消费的空缺，改变了港城人民传统的消费结构和消费方式，一种全新的消费模式——一次性集中化汽车消费(4)形象定位——市场领导者形象本项目的推出无论从项目的规模、行业层次、商业消费环境、综合功能、配套服务上都将成为行业的主宰者，在吸纳本土已有品牌的基础上同时充分挖掘异地市场，引入差异化品牌进驻，提升项目品牌价值。(5)规模定位本项目500亩的超大规模规划，在目前苏北鲁南现有的汽车市场和在立项规划的汽车贸易市场当中也都是当之无愧的最大规模，项目一旦建成(二)、目标客户定位我们的主力产品：目前国际汽车城对外推广的主力商铺为三层结构营业房，每间占地面积为45m²(宽3.75m×长12m),总建筑面积约为135m²。各功能区内栋与栋之间的间距为12-16m。4、功能综合一商住办公仓储一体化；6、产品价值上升空间大；结合诸多上海集资联建项目的成功经验来看，本项目的产品类型同样需要以低价入市，以此来迅速打开市场局面。同时产品的特性决定了一层底商、二、三楼商住、办公、仓储于一体的店连屋传统商住模式；因此应充分考虑自营客户和投目前国际汽车城项目还处于筹备阶段，陆续将进入到市场预热阶段，项目现场的商业气氛包装还未形成气候，因而暂时不可加大媒体投放力度。同海连东路瀛洲路、朝阳西路、幸福路的经营成熟度还有较大差距，因此，就大量经营者而言，短期内都会将其他地段作为首选之地，故此，锁定准确的目标客户群体，进行有的放矢的广告宣传成为项目成功的关键。经营者一般只会选择已形成口碑的、风险性极低的口岸和市场，而不会对一片正在开发中的市场加以青睐。只