大中华区2024年三季度物业摘要研究报告-政策聚力信心修复-仲量联行

政策聚力信心修复大中华区物业摘要研究部22市场动态专题文章广州逐浪游戏产业,点亮新生办公空间需求人工智能正深刻影响中国房地产科技市场办公楼广州14沈阳20北京28广州30天津33重庆沈阳36住宅上海广州物流地产北京广州酒店广州54甲级办公楼市场•以价换量租赁策略持续,业主租金调整意愿显著增强。近期,央行的"一揽子"新政策发布,货币及财政政策组合持续发力,中国经济中长期基本面的韧性和潜力得到有力支撑,但政策效能传导至企业端并影响其不动产决策的过程仍需时间。三季度,中国主要城市的甲级办公楼市场需求仍以搬迁为主,增量需求未见明显回升,有效需求不足仍然是办公楼市场面临的主要挑战。需求持续承压下,业主开始提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户,整体租金延续下行趋势。第三季度,全国主要城市整体净吸纳量录得65.2万平方米,环比有略并未有效刺激市场需求,三季度去化速度放缓。分行业来看,市场主导地位。北京科技互联网需求持续回稳,头部企业加码人工智能赛道,贡献了较大面积的租赁成交。此外,专业服务业需求韧性显现,教培行业政策利好推动了北京教育企业市场活跃度回升。深圳市场中,跨境电商服务、出海型智能制造、教育培训与咨询等行业企业的扩张成为三季度的租赁需求亮点,呈现出扩张或新设立的趋势。南京金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求,的新增面积,环比有小幅回撤。一线城三季度,全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行趋势,在租户端预算有限、"成本至上"的理念下,业主必须进一步降低租金以保持竞争力。一线城市中,上海租金降幅显著,新增供应压力叠加有限的需求来源让整体市场仍趋于谨慎,租金环比下降部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易,租金环比下降继续下调租金以吸引新租户,同时为现有租户提供更多租金优惠,量策略,租金持续承压。成都租金跌幅最大,相较于上半年部分新楼或高空置楼宇先行采取的"以价换量"策略,三季度几乎所市场中,由于需求端活跃度不足,叠加联合办公及二房东的低价优质零售物业市场2024年第三季度,整体消费市场承压放今年以来消费的贡献率持续走低。细分业态来看,餐饮增速回落,但在以旧换新政策刺激下,耐用品消费增速开始回升。8月以来,很额以上家用电器和音像器材类销售由负转正,增速不断提升,在商业地产方面,商业开发和品牌拓店需求仍取决于宏观经济环境的改善以及消费者信心的修复,当下内需不振的现实问题突出,供应端,三季度迎来新项目密集供应潮。据仲量联行统计,2024城市来看,三季度头部城市的供应占比高,A类(一线)和B类应。分项目来看,大体量优质项目相继入市,高奢商业供应亮眼。消费者在进行消费决策时,将满足自身需求、获得自我愉悦置于关键位置,注重购物过程中的体验感受。演艺市场乘势构建出极具沉浸感的消费场景,为消费者提供丰富的情绪价值,进而有力带动消费者进行其他相关消费。户外运动领域亦是如此,在门店设计和理念输出上求索探新,通过强调运动与生活的深度融合,突破原有商业边界,充分挖掘消费潜力。除此之外,面临经营危机的传统商超积极投身于改造转型浪潮之中,力求破局。个百分点。但B类城的平均空置环比上涨0.1个百分点,主要是受高供应影响所致。在经济调整周期中,消费市场仍面临不小压力。政策加持下,家电等部分业态出现回暖,但作为商场重点租户的额增速开始下跌,地产端的租金同处下行通道。据仲量联行统计,仲量联行预测,全年新增供应有望达到千万平方米。一线城市供一线城市继续占据市场开发的主导地位。在密集供应下,去化压力攀升,年末空置率预计将小幅上扬。国庆前后,中央政治局召开会议,针对当前经济需求不足情况,国家加力推出一揽子刺激增量的政策。在消费领域,将促消费与放消费券等手段,促进目标群体增收,提升居民消费能力。政策持续助力为引擎,但经济稳健回升是消费市场全面复苏的基石。住宅市场2024年第三季度,全国住宅市场持续筑底调整,全国住宅市场销售规模、房地产开发投资、及土地供求依旧延续回落态势。为促进房地产市场"止跌回稳"、"推动构建房地联合提出了"一揽子"增量政策,包括降准降息、降低存量房贷利率、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例、提高保障性住组合拳政策。其中,"两个增加"引人关注,包括通过货币化安前将"白名单"项目的信贷规模增加房地产市场的堵点问题,将有助于库存去化、缓解地方政府和房三季度,房企开发投资意愿依旧不足,全国整体住宅开发投资活踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示,由于新增供应收国家统计局公布的数据显示,9月份,一线城市新建商品住宅销售二手商品住宅方面,一线城市二手住宅销2024年三季度,新房销售尚未实现明显恢复,多数房企拿地意愿三季度,一线城市住宅用地平均溢价率上扬至8.9%;二线城市住展望四季度,预计近期出台的多重新政效果或进一步显现的同时,落实细化。政策合力支持下,居民置业信心有望逐步修复,其中核心城市住宅市场成交势头或率先企稳,这一趋势将为整体楼市物流地产市场态势。尽管部分城市的净吸纳量有所增长,但退租现象在一些城市仍较为明显。在供应端,季度内新增供应较前期的高位相比有所减少。在新增供应放缓和整体租赁需求弱复苏的带动下,多个城市的空置率出现下降。然而,由于空置面积仍处于较高水平,丑此短期内业主仍优先提升出租率,致使租金在以价换量的租赁策略下持续承压。预计2024年全年的新增供应仍将弱复苏的态势。虽然租户仍保持较为谨慎的租赁策略,但随着下半年零售旺季的到来,部分城市的净吸纳量出现不同程度的增长:仓和短租等租赁需求,以满足短期内由购物节带来的快递需求增长。此外,成本导向型租户的搬迁趋势依然明显,并推动部分城市净吸纳量的增长。三季度,在京津冀、长三角和成渝都市圈的部分城市,受益于消费市场的复苏,包括家电、传统零售、商超食品、平价电商的第三方物企业等租户正抓住租金另外,不同地区的主力需求仍保持多样化发展。在华南地区,短期内来自跨境电商平台的租赁需求保持稳定增长。但是,尽管各家跨境电商企业仍保持相对积极的心态,由于整体行业受经济环境和地缘政治的影响存在不确定性,其扩张速度出现不同程度的放缓,整体租赁策略也更趋理性。与此同时,在越来越多的城市中,来自制造业企业的租赁活动正在提振高标仓的需求。在重庆和天津等城市,汽车及其上下游零部件企业等租户保增竣工入市的项目面积共录得184万平方米,与上季度单季新增供供应预计将重回高位,全年的新增供应预计也将达到历史第二高三季度大部分城市的新增供应呈现出减缓的势头,同时受季节性因素的影响,整体租赁需求略有所回升,使得部分城市的空置率在仲量联行定期追踪的主要物流地产市场中,绝大部分城市平均租金在三季度录得环比负增长,同时部分城市的租金跌幅出现进一步加速的势头。面对较高水平的空置率和新增供应压力,业主对租金的预期进一步下调,特别是在空置率较高的城市,现有项目和新项目间的竞争日益加剧。为了吸引新租户和留住现有租户,北京甲级办公楼租户盘点:波动中的五彩斑斓北京甲级办公楼租户盘点:波动中的五彩斑斓体、人工智能等)租赁需求旺盛。部分企业因成本控制或办公策略调整而选择搬离甲级办公楼,导致全市科技互联网行业在甲级办公楼的租赁面积呈现3%的微小波动。就全市存量而言,专业服务:需求稳中有升,细分板块增长亮眼专业服务业整体需求趋势在全市甲级办公楼市场中保持稳中有升,各类型经济活动参与者因关注管理效率提升、降本增效等主题正积极寻求专业支持。专业服务业作为为企业提供专业咨询等商务体、人工智能等)租赁需求旺盛。部分企业因成本控制或办公策略调整而选择搬离甲级办公楼,导致全市科技互联网行业在甲级办公楼的租赁面积呈现3%的微小波动。就全市存量而言,专业服务:需求稳中有升,细分板块增长亮眼专业服务业整体需求趋势在全市甲级办公楼市场中保持稳中有升,各类型经济活动参与者因关注管理效率提升、降本增效等主题正积极寻求专业支持。专业服务业作为为企业提供专业咨询等商务服务的角色,其业务需求量呈现抬头趋势与现实情况较为一致。制造:扩张势头存续,区域偏好明显行业中位列第一。当前,第三使馆区和望京两个区域拥有数名车企作为主力租户,并持续吸引行业上下游企业入驻,已基本增量的契机,在疫情得到良好控制之后,行业保持上升势头,前来看,生命科学外资需求仍然相对活跃,外资医疗器械细分当前阶段,北京的甲级办公楼市场租赁需求的行业格局相对稳定,预计在中短期不会出现显著波动。从企业发展角度来看,未来市场中的租赁需求活跃度将主要由现有行业的细分领域所驱动。关注行业发展布局、深挖细分行业需求,将在经济企稳在北京的甲级办公楼租赁市场中,长期以来,以绝对支撑位立于增长趋势。专业服务业过去一年租用面积呈现金融:成本控制促使布局调整,租用面积缩减金融:成本控制促使布局调整,租用面积缩减金融行业在过去一年中采取了控制风险和降低成本的策略,导致整体办公面积需求略微收缩,且部分企业调整了布局选址。在甲级市场,金融业租户的面积相较于2022年下降了2个百分点,但生命科学:行业聚势发展,外资需求活跃科技互联网:租赁需求表现波动,部分板块仍在扩张生命科学行业在全市的现有存量聚集在东部片区。受现有行业聚等东部区域。过去几年疫情的大环境下,生命科学行业在全市的现有存量聚集在东部片区。受现有行业聚等东部区域。过去几年疫情的大环境下,生命科学行业获得业务近十年间,随着移动通信与移动设备的普及与升级,中国游戏行业整体发展飞速。而近期,玩家对于游戏的品味偏好和消费意愿广州:游戏产业重镇广州本土游戏厂商依托本地优势资源,把握行业趋势,快速扩张产业营收约占全国35%o广州游戏厂商数量众多,类型丰富,不仅孕育了网易、三七互娱等行业头部大厂,也不乏长线盈利的肩部、腰部游戏公司与独立工作室。此外,广州游戏行业的快速发展带动包括美术设计、渠道分销、硬件配件和电竞直播等上下游企业的繁荣,设计、发行、运营全流程实现协调发展,形成了较为完备的产业链。同时,广州本土游戏厂商积极抓住行业新增长点,高频推出爆款游戏,实现营收流水的快速增长与企业规模的迅猛扩张。游戏行业新趋势地化运营策略,广州游戏厂商在海外市场大获成功。据估计,近年间,部分广州游戏厂商布局小程序游戏赛道,利用小游戏开发周期短、研发成本轻的优势,成功打造爆品,并通过低渠道分产业发展催生办公空间需求增量游戏行业部分龙头企业在广州会选择自建总部或购置办公。而基于产业集聚与成本敏感等因素,大部分游戏公司首选产业办公园区。但随着规模化与专业化升级,不少肩部游戏厂商更新对办公作为人才、技术导向型行业,游戏公司在办公选址时,除了对楼宇供电、网络等硬件提出特定要求之外,为打造年轻化、社群化、轻松化的职场氛围,也会将周边配套等软性条件纳入考量范围。眼下,国内游戏行业由此前的超高速增长逐步向品牌化、精品化和长线化发展。面对办公楼市场短期优质供应增加且价格间加大的机会,广州游戏企业有望通过企业不动产管理,持续支持业务升级与需求扩张。在甲级办公楼市场中,广州国际金融城和琶洲互联网创新集聚区两个子市场内的可租赁办公楼将显著受益。在中长期,游戏产业的聚集与发展也将促使广州国际金融城资料来源:仲量联行研究部整理图2:游戏公司办公选址的需求特征资料来源:仲量联行广州逐浪游戏产业,点亮新生办公空间广州逐浪游戏产业,点亮新生办公空间需求人工智能正深刻影响中国房地产科技市场人工智能正深刻影响中国房地产科技市场图1:2012-2023年人工智能技术相关的图1:2012-2023年人工智能技术相关的开发商和企业租户普遍认为,人工智能(包括生成式人工智能)此外,随着智能制造的不断进步,预计未来AIoT在提升生产效率和安全性方面,也将在智慧工地、数字工厂等场景中展现其巨大除了AIoT之外,房地产领域还广泛应用了其他人工智能技术,包能够实时分析和识别图像与视频,其技术成熟度相对较高,已在安防、停车服务及门禁管理等多个场景得到广泛应用。机器人技术在解决房地产行业面临的劳动力短缺、成本上升及用工安全等问题方面展现出巨大潜力,并已逐步融入物业管理、仓储物流、建筑施工以及停车充电等多个领域。机器学习和营销中发挥着重要作用,帮助业主深入挖掘用户需求、提供智能化客户服务并优化营销活动。此外,机器学习还广泛应用于房地产大数据模型分析与预测,如投资交易数据分析、房价预测及能但其在自动化生成规划设计方案、促进人机协同及提高生产效率等方面的潜力已开始显现。随着MaaS(模型即服务)商业模式资料来源:仲量联行中国房地产科技企业数据库,鲸准将在未来三年对房地产行业产生深远影响。作为全球人工智能发展最快的国家之一,过去十几年,中国的房地产科技市场吸引了大量风险投资流入人工智能相关领域。根据仲量联行中国房地产地产科技投资持续稳健增长,至2023年底,累计投资事件已超过所下降,但与人工智能相关的房地产科技单笔投资金额仍在攀升。同时,资料来源:仲量联行中国房地产科技企业数据库,鲸准在政策、资本以及创新企业的共同推动下,人工智能技术在房地的核心技术,在房地产领域展现了广泛的应用潜力。借助人工智能技术,AIoT能够更智能化地管理和控制备和装置。因此,在建筑空间中,AIoT被广泛应用于连接、管理和控制各类能源设备(照明、空调、电梯禁、摄像头、智能家电等),以实现节能减碳、降本增效、优化空间利用、提升用户满意度等目的。在中国的房地产科技产品中,近半数的人工智能技术是与物联网技术结合应用的,主要集中在资料来源:仲量联行中国房地产科技企业数据库日益紧密的融合,这点从最近的非中国籍香港永久居民来往内地通行证和深中通道通车等事件中得以彰显。最近的三中度强调"深化粤港澳大湾区合作,强化规则衔接、机制对接",进一步表明了持续推动开放的决心。香港的金融基础设施与其他大湾区城市融合将带来前所未有的协同效应和增长湾区城市间日益紧密的连接性不仅缩短了旅行时间,还促进了经济互动,使投资者更容易把握机会。大湾区城市之间更紧密的融合将如何影响香港住宅市场?这是否会导致未来的楼价趋同?虽然连接性的提升和生产力的趋同最终可能会缩小大湾区各城市之间的价格差异,但预计在未来十年内,香港和深圳之间的整体楼价差距仍将持续。这一判断基于香港在人均收入、教育机构的质素以及租金回报率方面具有显然而,大湾区融合对香港不同地区的影响将会有所差异。对于北部地区,"一小时生活圈"的发展可能会推动更多的香港居民,尤其是主要工作地点在北部的居民和寻求低成本生活的退休人士,因为更低的生活成本和楼价,以及显著改善的交通便利性而考虑购买内地城市的住宅。这一点由北上消费趋势中得以体现。目前港深楼价差异仍然显著。即使与深圳最昂贵的区域作比较,步下跌,香港北部地区的楼价也可能会随着需求的转移而下降。另一方面,北部都会区预计将推动经济增长并创造高质量的就业机会,从而维持在屯门和元朗的住宅需求。未来这些地区的住宅供应大部分将是面积小于753平方吹的单位,比单位普遍要小。较小的单位面积意味着较低的总购入成本,使另一方面,九龙和香港岛受到北上购房趋势的影响较少,甚至能从大湾区融合中受益。考虑到交通时间和成本,跨境通勤尚未成为普遍趋势。相反,南向资金的流入能够会对目前处于跌势中的楼价提供额外支持。撤辣吸引大量中国内地住宅市场。这些先行者中的大多数是撤辣前已拥有离岸资金的高净值人士以资产配置为目的购买房产。由于利率下香港住宅资产将相比其他资产类别变得越来越有吸引力。此外,人才流入所驱动的需求增长潜力巨大。根据我们对盘买家和过去印花税豁免申请的观察,我们判断来自新抵港人才的成交量仍只占来自中国内地买家的当前创纪录交易量的一小部分。随着更多自住买家入市,九龙和香港岛的购房需求预计将场参与者不应低估大湾区融合对生产力提升和人口再分配的变革性影响。尽管这一趋势仍处于早期阶段,但其带来的显著经济大湾区融合对香港楼市的影响大湾区融合对香港楼市的影响北京第三季度,市场成交主要由降本驱动的搬迁需求主导,部分项目以价换量成效明显。在成本控制策略下,企业对新设与扩张持审科技互联网、能源和专业服务业。科技互联网需求持续回稳,头部企业加码人工智能赛道,贡献了较大面积的租赁成交。国央企专业服务业需求韧性显现,教培行业政策利好推动了教育企业市企业缩租、到期退租甚至租约期内退租现象依旧存续,部分子市场面临仍然面临一定去化压力。甲级办公楼市场整体净吸纳量回当下企业对租金折扣高度敏感,迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易,导致项目间博弈加剧,整体租金进一步走现有租户流失叠加新增需求疲软,累积的去化压力或将驱使业主加大降租力度,并提供更加灵活的商务条款和增值服务,以探寻市场指标0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅放缓备注:北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的CBD甲级办公楼租金。净吸纳量新增供应空置率备注:北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。上海2024年三季度,成本驱动型租赁需求持续增长,全市净吸纳量上险、律所和科技互联网企业等,抓住当前有利的租赁条件进行搬迁。然而,外资租户则保持谨慎态度,大多数租户选择续租。在办公楼之间的租金差距逐渐缩小,吸引乙级办公楼内高品质租户中央商务区内,南京西路板块录得一个项目竣工交付,总建筑面目的预租有限,但租金驱动下的搬迁升级需求使非中央商务区空大量新增供应压力和有限的租赁需求使得租金持续下降。整体市步调整租金预期,以维持现有出租率的同时应对租户搬迁至非中驱动升级及搬迁至非中央商务区的需求。面对未来大量的新增供应,空置率较高的项目和板块持续面临租金下行压力。业主积极调整租赁策略,提供具有吸引力的激励政策。受到谨慎的市场态度及大量新增供应的影响,租金预计将持续处于下行通道。租户倾向于利用当前租户市场条件争取更有利的租约。成本驱动型升级需求将在短期内持续。对于非中央商务区,市场条件争取更有利的租约。成本驱动型升级需求将在短期内持续。对于非中央商务区,成本节约型搬迁将成为主要需求类型。市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的甲级办公楼租金。净吸纳量mw新增供应空置率备注:上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。广州2024年三季度,企业投资策略持续调整之下,存量搬迁或续租仍为市场主基调。新增租赁方面,珠江新城录得一笔来自餐饮企业小面积搬迁和升级需求的释放,加上上述两笔大面积升级搬迁成租金方面,鉴于供需关系仍在修复过程中,且成本节约主导市场需求,全市租金承压环比下降2.5%。此索租赁策略优化,包括提供办公室装修补贴等优惠条件。近期,多部委在九月底联合推出了多项金融支持政策,包括降低一系列新政策将释放更多资金流动性,有助于实体经济融资成本下调,推动市场信心的恢复和预期的修正。应入市。尽管部分项目为总部型楼宇,但中短期内供需压力仍处于高位,预计将推高整体市场空置率,市场租金或继续探底。市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的珠江新城核心商务区内甲级办公楼租金。净吸纳量新增供应空置率备注:广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。深圳2024年第三季度,多数企业继续坚持成本节约策略,优先选择续租,并更加关注租赁优惠条件。为降低运营成本,一些中小型企业选择缩减租赁面积或搬离甲级办公楼。与此同时,部分业绩良好且对未来展望积极的跨境电商服务商、智能制造企业以及教育咨询与服务企业,仍在积极扩展办公面积。本季度,深圳甲级办公楼市场迎来五栋新办公楼,总计新增供应面积约为54万平方米,其中超过七成集中在前海子市场。受大量新增供应及部分老旧项目租户外流影响,全市整体空置率在三季面对有限的租赁需求增长,办公楼业主在本季度继续提供有吸引力的租赁优惠,旨在招揽新客户并稳定现有租户。因此,三季度为应对当前经济环境,中央及深圳政府在九月至十月期间密集出台多项货币刺激措施和房地产市场支持政策一系列新政将释放更多市场流动性,有助于降低实体经济的融资成本,并进一步加大对企业经营的支持力度,推动市场信心的恢复和预期的修正。展望未来12个月,深圳办公楼市场置率预计将继续上升。同时,随着市场竞争的加剧,预计平均租金水平仍处下行通道。市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:深圳办公楼市场是指深圳甲级办公楼市场OYTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的福田区内甲级办公楼租金。0净吸纳量mw新增供应空置率备注:深圳办公楼市场是指深圳甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。成都本季度成都再新增两栋总部楼宇交付:金融城子市场的中国民生银行大厦和西博城的蜀道创新中心T2,新增甲级办公面积约16.8万平方米。需求端来看,剔除总部楼宇的面积去化,季内成都甲易仍来自存量客户的搬迁,且考虑到未来经营性风险,多数换租企业预期租金与面积均呈现大幅下降趋势。退租方面,中小微企业稳定性问题持续存在。同时,受地产行业基本面影响,房地产开发及下游相关企业退租趋势明显,总退租面积近2万平方米。步入三季度后,消费增长持续较弱,制造业、服务业PMI不断下行,宏观市场需求表现相对疲软。从市场表现看,相较于中大型企业缩租、降租等行为,小微企业退租风险不断攀升。主要承担该类需求较低品质楼宇空置问题加速蔓延。此外,存量竞争市场逻辑下,优质楼宇价格策略持续挤出下层办公产品客户需求,中部、尾部品质楼宇运营日益复杂。以甲级市场散售业权项目为例,企业预期显著降低,租赁成交价格加速下行。截至三季度末,成季度内,业主积极探索招商策略的创新,整合多平台资源,并多企业经营信心的走弱为当前需求放缓的最主要原因。短时间内成都办公楼租金难以企稳。市场信心亟待提振。九十月,中央政府陆续推出一揽子增量政策,从提升内需、扶持企业、稳定楼市到加强资本市场信心。刺激政策有望改善市场情绪,或可提升楼宇市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。备注:成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。市场指标0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基天津办公楼市场保持稳定发展,市场活跃度有所回升。然而,在当前阶段,企业寻租行为主要受到降本增效或缩减租赁面积的搬迁活动所驱动。从成交类型来看,搬迁类需求占比排名第一,占业的退租缩租现象开始变得更为频繁,导致全市净吸纳量较上季三季度,专业服务业及科技互联网行业活跃度相对较高。专业服务业公司,如律师事务所和财税公司等,抓住了低价机遇,选择技公司开始扩大租赁规模。例如,某科技教育类企业在本季度楼内扩租了900平方米的租赁面积。此外,第三方办公运营商凭借灵活便捷的办公解决方案受到中小企业的青睐,本季度录得一家天津市甲级办公楼市场缓慢去化存量,本季度空置率小幅下降应之后,空置率开始回落,本季度小幅滑落0.1个百分点,录得净吸纳量mw新增供应空置率备注:天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。增强,加之市场需求复苏低于预期,全市租金在年内预计将持续下行,市场竞争也将逐步升温。随着甲级和整体市场租金的持续收敛,预计因追求低成本或者高质价比的搬迁流动将带动整个市市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:YTD指本年到当季末数据,长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的全市范围2024年三季度,青岛办公楼市场整体净吸纳量维持低位徘徊,约传导至企业端进而影响其不动产决策的过程必然需要一定时间,观层面,企业缩租、退租现象依旧存续方米以上的成交主要来自专业服务业和金融业,其中以保险和律新都心板块的天珺中心,位于黑龙江路与海尔路交汇轴心的云丰中心,以及位于浮山新区的金地中心三个项目于三季度投入使用。三个项目均为地铁站点一体化开发的自持型物业,具备城市复合截至三季度,整体市场平均有效租金为70元/平方米/月,环比下去年底的预测有一定差距。今年以来,企业承租力的缩水加之租赁需求的放缓迫使业主在最后几个月提供极大的折扣力度来促成交易,价格竞争进一步加剧。为艰难的一年,预计青岛办公楼市场租金全年同比降幅将再次达场的租金调整对于缓解企业的经营压力起到了积极作用。随着货币及财政政策的组合持续发力,中国经济中长期基本重庆需求方面,至季末共录得净吸纳量4.8万平方米,数值环比由负转正。其中,总部自用需求占据主导,贡献3.0万平方米净吸纳量,而市场租赁需求仍然有限,仅录得1.8万平方米。全市平均空置率在连续两个季度的上升后逐步企稳,三季度微幅下降0.1自七月初开始,重庆历经连续70天高温。极端动造成较大抑制,叠加三季度传统淡季影响,造成新租带看频次较往年相比进一步下降。在此背景下,季内市场成交主要以上半年存量蓄客的签约落地为主,甲级办公楼租赁交易总面积环比减自年初以来,企业"降本增效"战略对办公楼市场影深。在高空置项目和第三方办公以价换量刺激下,部分存量客户积极利用市场窗口期,主动进行办公租约重组和分散职场空间整同比跌幅扩大至7.2%。新租行业方面,专业服务,科技互联网,金融业占比位居前三。细分领域中,律所、电商、保险和证券预计到年末为止,市场将不再有租赁型项目交付,全年供应压力市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:重庆办公楼市场是指重庆甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化。有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。净吸纳量mw新增供应备注:重庆办公楼市场是指重庆甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。沈阳第三季度,整体市场情绪持续疲软。当前的市场环境下,企业谨慎观望情绪浓重,拉长成交周期。需求端未见明显增量,存量租户退租现象频发,导致甲级办公楼净吸纳量转负。有限的成交由搬迁类需求驱动,主要来自于专业服务、TMT和贸易行业,其中教育、新媒体相关企业需求稳健。此外,市场继续录得新能沈阳优质办公楼市场已连续五个季度未录得新增供应,总体量维项目迎来去化窗口期,但搬迁需求难以填补退租带来的市场空缺。本季度,整体市场空置率均环比上升0.1个百分点。其中,甲级面对出租率的持续波动,业主多以租金让步维持项目经营的稳定性。第三季度,全市整体租金继续下探至55元/平方米/月,环比第四季度,沈阳办公楼市场预计将迎来约15万平方米的新增供应,位于南金廊板块。新增供应放量将进一步加剧市场竞争,整体空置率预计保持高位,租金延续下行趋势。当前的低租金环境沈阳市计划于年末推出一篮子增量政策,助力经济持续恢复。政策效应的逐步释放有望加快新质生产力等新经济动能的发展步伐,市场指标0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。mw净吸纳量mw新增供应空置率备注:沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。武汉较上半年明显放缓。本季度科技互联网租户占甲级租赁总成交量专业服务业占甲级办公楼市场成交总量的18%,商务服务服务需求潜力正在逐步释放值得关注的是,第三季度能源、环保及公共事业行业在甲级楼宇的租赁需求占比有明显提升,达到14%,在光谷子市场录得一宗新能源企业贡献了大面积成交,预武汉优质办公楼市场分别录得一个甲级项目和一个乙级项目入市,新落成量合计约9.4万平方米,其中甲级项目位于光谷子市场。截至9月底,武汉优质办公楼市场总体量为917.5万平方米,其中甲级办公楼市场空置率持续走高,租金承压下行。第三季度,武截至九月底,全市优质办公楼市场的净吸纳量达10.7万平方米,其中甲级办公楼市场的净吸纳量达3235平方米,甲乙级市场表现分化租金方面,全市租金水平仍处于下行周期,第三季度,甲2024年第四季度,受楼宇的租售策略影响,部分甲级办公楼将会延迟入市,武汉优质办公楼市场的新增供应预计会以乙级楼宇为主。未来两年,武汉甲级办公楼市场有望迎来多个优质项目入市,届时空置率将逐步走高,存量和增量市场竞争进一步加剧。市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:YTD指本年到当季末数据,长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。净吸纳量mw新增供应空置率西安积新租较少,总体需求表现疲软,净吸纳量录得负2.5万平方米,由于需求端活跃度不足,叠加联合办公及二房东的低价竞争所造成的影响,本季度甲级办公楼平均有效租金跌幅进一步扩大至受经济增速放缓、市场波动等诸多因素的影响,本季录得"降本行业竞争的日益激烈,部分保险公司积极整合办公场所,缩减租赁面积,旨在实现成本的有效优化。与此同时,科技互联网企业纷纷将办公选址转向产业园区。一方面从"降本"的角度出发,国瑞·34万平方米的新增供应。与此同时,市场需求持续不振,加之联合办公及二房东低价竞争分流客户,市场租金持续下行不可避免。一些业主为应对市场变化做出了积调运行时间等操作,价格战仍将继续,预计全年租金跌幅将达到市场指标0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。净吸纳量mw新增供应备注:西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。杭州第三季度,杭州迎来了多个甲乙级办公楼新增供应的交付入市,一定程度抬高了杭州整体办公楼市场的空置水平。第三季度,杭专业服务机构有所回暖,金融业的大面积租赁需求进一步收窄。米。乙级办公楼的去化趋于疲软,楼宇间的租赁竞争加剧。从三场面对大环境的不确定性,搬迁行为更加审慎。专业服务行业尤大更为显著,乙级办公楼平均净租金为城西的办公楼市场震荡表现更为突出,第三季度,未来科技城和预计2024年第四季度,杭州将有6个新增供应项目交付入市,预有约90万平方米的办公楼供应入市,主要位于钱江新城、钱江世市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:杭州办公楼市场是指杭州甲级办公楼市场。空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。净吸纳量mw新增供应南京办公楼净吸纳量约为-0.36万平方米,从市场需求表现来看,存量浓厚,问询量以及成交量均有所减少。从成交行业来看,金融类截至9月底,南京办公楼市场总体量约为520万平方米,其中甲级近两年来南京办公楼市场租赁需求一直以搬迁和升级为主,新租需求不足,加之当前经济环境大背景影响,租户决策周期拉长,租赁策略更为保守,因此业主以价换量的租赁策略并未对租赁市均有望于年底交付,供需压力预计推升整体市场空置率。南京办公楼市场租金预计进一步探底,以期修复目前低成交量的困境。面对客户租金敏感度的提升和市场政策环境的变化,业主应紧密关注政策动向,积极调整租赁策略,通过提供更多的激励措施和灵活条款,以此缩短客户决策周期,从而抢占市场先机。市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。净吸纳量mw新增供应备注:南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。香港位于非核心区域的大型租赁交易。尽管有少量扩张案例,成本依然是大多数房地产决策的主要考量因素,导致许多租户更倾向于续租。然而,随着企业越来越重视打造可持续的工作环境,寻求高质量、环保建筑的趋势日益明显。本季度内一宗值得关注的租影响下,第三季度整体市场的资本值环比下降4.1%,投略有扩大。本季度内,上环中环中心的两层高层楼面由资深投资办公楼面整合及对高质量物业的追求将继续成为各子市场的主要趋势。在当前的租户市场下,拥有高端规格、符合ESG标准以及具备优质办公设施的物业将吸引更多租户的兴趣。外部需求疲软以及短期供应压力将降低业主对租金的增长预期。因此,预计o市场指标净有效租金(每平方尺每月有效)租金同比增长率租金周期跌幅放缓备注:香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与净有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,有效租金44净吸纳量mw新增供应备注:香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据。•本季空置率尚未明显下降,整体成交租金季增幅趋缓。•本季空置率尚未明显下降,整体成交租金季增幅趋缓。台北米。本年度第一季至第三季累计租赁量达到约8.0万平方米市场(主要包括松江南京及西区)的表现尤为突出,租赁成交量年前三季度数据显示,办公室升级趋势愈见强烈。随着第三季度无新增供应入市,现有库存得以稳步吸纳,台北核眼,租户对于新大楼需求强烈,实现了本季度最高之净吸纳量,空置率降至12.2%,为所有区域中降幅最大;信义子市场的净吸由于租户与房东在租金条件上的谈判周期延长,净吸纳量出现一定放缓。企业租户仍重视预算控制,需求强烈之新竣工建物高于了5.3%,反映出该区域对高端办公楼的需求不断增长,推动租金上扬。此外,随着市场预期的改善和租户对高质量办公空间的持续需求,未来的租金调整可能会进一步反映市场信心的回升。所缓解,现有库存预计会被稳步吸纳,直至2025年新供应入市后,量将超过9万平方米,显示出市场对优质办公空间的持续需求。市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期租金平稳备注:台北办公楼市场是指台北市核心商业区的甲级办公楼市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,55净吸纳量mw新增供应北京餐饮零售商面临成本上升和竞争加剧,导致利润下降,未来的扩张需求略有减少。然而,2024年上半年方式新店在第三季度依然持续开业,有效去化了空置面积,以新项目尤为明显。因此,市区市场的净吸纳量达到了86,471平方米,保持在健康水平。期的活跃需求,平均开业率达到了70%o增量面积的有效去化助力全市空置水平持稳,市区空置率仅上升0.3个百分点,达到以餐饮为代表的零售商利润放缓后,与业主之间的租金预期差异开始显现前者寻求降低租金以提升利润,而后者则希望持续提租以达成收入目标。因此,大多数项目的租金已趋于平稳,仅有少数进入稳定期的新项目仍有上涨空间。市区市场租金环比上历史峰值。但供需格局仍保持平衡,因为成熟开发商提前三个季度启动预租,上半年的强劲预租成果确保了可观的开业率。然而,需求复苏的斜率放缓,以及存量项目租赁双方预期稍有失衡,将市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期租金平稳备注:北京零售市场是指北京城区零售市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,每平方米每月有效租金基于首层可租赁面积。上海上海零售物业租赁势头在2024年第三季度进一项目良好的预租表现,此外,原有的零售物业项目也积极采取策略,加大招商力度,有效填补了空置面积。本季度租赁需求主要来自平价餐饮、运动服饰、时尚潮牌、本土设计师品牌和潮流玩具杂货等。同时,随着消费者变得越来越理性,更具性价比的品三季度非核心商圈迎来四个项目开业,带来近3三季度全市平均租金继续下行。更多业主愿意以价换量来吸引或保留租户,品牌的议价空间进一步加强。核心商圈首层平均租金随着年轻一代逐渐成为消费的主力军,预计平价潮流服饰、运动服饰及装备、二次元相关产品和潮流玩具杂货将继续受到青睐,此外,尽管租金跌幅预计将放缓,大量新增供应将持续影响上海零售市场,2024年第四季度仍面临较大市场指标0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:上海零售市场指标仅包含核心商据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,每平方米每月有效租金基于首层可租赁面积。供需指标广州2024年三季度,得益于暑期效应,广州优质零售项目迎来客流高峰。受此影响,零售市场租赁活跃度短期有所回升,净吸纳量环比增长较为显著。本季度,餐饮行业对新增租赁面积的贡献占比超40%,展现一定的韧性。运动服饰类租户表现亮眼,对服装零售类新增租赁面积的贡献占比超三分之一。除此之外,平价服广州本季度平均空置率有所下降。其中,在本地特色餐饮租户需求影响下,市区部分空置率较高的项目成功推进去化,带动市区尽管暑期客流旺盛,但消费增速不及预期,促使零售商对扩张业务持谨慎态度。因此,本季度全市租金仍呈下行趋势。市区租金政府持续推出一系列稳经济促消费利好政策,有助于消费信心复苏。此外,广东省政府提出《促消费专项行动政策措施》,对消费者年底前购买厨房家电、音像器材、电子产品等给予补贴,有短期内,市场竞争或将促使业主进一步以价换量,以保障稳定经营。但由于租赁需求将延续有序恢复的态势,且年内预计无新项市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:广州零售市场指广州优质购物中心市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,每平方米每月有效租金基于市区范围首层可租赁面积。净吸纳量新增供应深圳增速不及预期,因而零售市场租赁需求复苏依然承压。暑假期间,生活消费相关行业经营表现相对稳定,带动了租赁需求释放。平三季度,深圳郊区市场共计4个优质社区零售项目开业。新均为位于大型居民区附近的社区型商场,周边优质商业存量较少,因此开业率普遍比较理想。与此同时,多个存量项目完成租户调尽管大部分项目入驻率表现良好,但租赁市场竞争压力之下,大多数业主仍需持续降低租金以招徕新租户,从而通过丰富的业态而,一些具备特殊优势的项目,例如受到香港消费者青睐的市区项目,或客流基础稳固的郊区头部项目,能够维持一定的租金议在9月底和10月初,政府推出了一系列稳增长政策,包括多项积极的货币政策调整。这将进一步提振消费信心,推动消费市场复苏,同时增强零售商的经营信心。对于深圳优质零售市场而言,未来12个月内,预计将有7个新项目入市,新增供应面积达93万平方米。市场的竞争预计将剧,空置率或将承压上行。市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:深圳零售市场指深圳优质购物中心市场。YTD指本年到当季末数据,空置率与有效租金为当期节点值,租金同比增长率为同样本变化,每平方米每月有效租金基于市区范围首层可租赁面积。成都但成都在拓宽载体多元性方面不断上新,市场迎来多个目的型商业项目开业,包括:杉杉奥特莱斯广场、山姆武侯店、天府国际动漫城等。随着宏观环境变化,消费者呈现出比以往更多元复杂的消费趋势,具备高性价比、高品质、高情感链接特征的消费内容和场景,在吸引细分客群和优化业态结构方面表现出更强劲的今年暑期档,消费市场出现"旺季不旺"的情况,尽管客流未受影响,但销售转化情况不理想,商场租赁仍然承压,台球、电竞、提高入驻率仍是首要目标,"以价换量"策略延续,三季度优质需求方面,随着二次元爱好群体增长,谷子店等文创消费被激活,谷子店成为当下为数不多的扩张业态,成都超8家购物中心引入谷子店,代表品牌包括:GameGoods、集谷屋、谷哆哆等。受线上消费、仓储及新零售超市多重竞争,传统超市经营困难。季内,华润万家超市世茂广场店和三利爱琴海店、人人乐超市大悦城店闭店并全部由盒马接手。此外,盒马也已进驻龙泉驿吾悦广场和银泰中心in99,盒马在成都向东向南的覆盖网络进一步完善。新晋汽车品牌积极布局线下门店。蔚来旗下汽车品牌乐道布局多家线下门店,进驻大悦城、银泰城、滨江天街等。此外,长城、岚尽管空置率连续三个季度降低,但较2019年仍处高位,且空置多以大面积、低租金的娱乐、服务业态填补,而服饰、正餐等需求恢复不及预期,商家开店意愿较弱,租赁需求恢复动能不足,市场租金仍处下行区间。四季度成都将迎来保利时光里、金牛招商市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:YTD指本年到当季末数据,长率为同样本变化,每平方米每月有效租金基于全市范围首层供需指标天津餐饮类品牌在本季度展现出持续稳定的增长态势,其中以连锁品牌为代表的地方特色正餐及小吃门店成为需求主力。例如,湖南特色菜农耕记本季度首进天津,选址南开大悦城及华润万象城开Bistro的天津首店进驻天河城,进一步丰富了在本季度均录得新开品牌进驻头部商场,反映出市场对时尚品牌三季度,位于河西区的龙湖梅江天街入市,体量约为12.项目较高的开业率,全市净吸纳量被推高至12万平方米,整体空本季度项目间的租金表现分化加剧,除部分头部商业项目稳定提升租金预期外,大部分项目仍然面临需求及消费疲软带来的租金市场指标有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅加快备注:YTD指本年到当季末数据,长率为同样本变化,每平方米每月有效租金基于全市范围首层供需指标市场指标0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增长率租金周期跌幅放缓供需指标备注:YTD指本年到当季末数据,长率为同样本变化,每平方米每月有效租金基于全市范围首层供需指标随着暑期及国庆假期的到来,青岛零售市场情绪逐步转暖。据市商务局数据,全市重点监测的10家商贸企业(集团)在国庆七天共实现销售额11.7亿元,同比增长1期影响,消费者往往选择审慎消费,更注重实用性和性价比。因此,在零售地产市场三季度新开的餐饮店铺中,