银泰中心个案201407绪论

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1本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本©报Co告pyri的ght任Ce何nta部line分Gr都oup,不20可10

被擅自引用、复制和传播。银泰中心个案分析成都中原一部ChengDu.07.2014一、区域:银泰中心位于高新区天府大道北段，属于金融城块板，临天府大道。项目路网发达，通达度高，高端配套齐聚。Code

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2010成都银泰中心位于“成都中轴线”天府大道上,天府大道是成都市一条南北走向交通大动脉,在其两侧,天府广场,天府国际金融中心,未来的成都艺术中心等成都标志性建筑林立。成都银泰中心与城市标志建筑并行,位于天府大道与金融城绿轴交汇处,共享成都未来最繁华的政务、商务、金融、科技、时尚和生活中心,显赫地位不言而喻。二、开发商背景:银泰置地是以城市综合体开发、商业运营管理及物业服务为主营业务的大型地产开发集团。Code

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2010银泰置地（集团）有限公司是一家以城市综合体开发、商业运营管理及物业服务为主营业务的大型地产开发集团,是中国银泰集团下属的核心子公司。中国银泰集团是以零售业、房地产业、资源产业三大核心产业为龙头的全国性大型投资集团。银泰中心是银泰置地在成都开发的第三个项目,也是在全国开发的第二个银 泰中心。银泰的产品系分为三种,最高端的是银泰中心,其次为银泰城,再者为银泰mall。成都银泰中心是银泰置地在成都打造的顶级产品项目,将打造成为国际城南顶级城市综合体,势必呈现高端价值。三、项目规划:项目总体量72万方，定位为顶级城市综合体，规划有住宅、公寓、酒店、写字楼、集中商业5大业态。Code

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201033-51F为酒店部分,自持,将引进华尔道夫酒店,层高3.5米,建成之后高度为212米,将成为城南地标性建筑。2#和3#的9-42层为写字楼,建在裙楼商业上方,层高4.2米,单层面积为2800㎡,将整层起售,打造为超甲级写字楼,预计今年年底或明年年初开始销售。1#的10-31F为公寓——华悦居,面积76-252㎡,层高3.5米,套型为标准间、套一、套二、套三户型,其中标准间户型占据50%,成交均价为30000元/㎡,目前已去化约24%。5#、6#的4-46F为住宅——华悦府,3F为会所部分,1-2F为底层商业,层高为3.5米,面积266-600㎡,主力户型为266-394㎡,套型主要为套二和套三,成交均价30000-35000元/㎡,目前已经去化约7%。集中商业,底上1-8层,地下1层,单层面积约2万㎡,总体量18万㎡,层高5-6米。商业部分为自持,今后将由银泰自己来打造银泰百货,统一招商运营。四、物业形态1——酒店:华尔道夫酒店，希尔顿酒店集团旗下的顶级品牌华尔道夫酒店，很大程度上提升项目整体价值。33-51层为酒店部分,该部分业态为自持。引进世界知名酒店品牌希尔顿旗下华尔道夫酒店,号称总统行宫,是继上海、北京之后中国第三家华尔道夫酒店,也将是中国中西部地区首家华尔道夫酒店。酒店楼栋共有51层,总高度为212米,成为天府大道上的地标性建筑。建成后的成都华尔道夫酒店将配有300间客房,预计于2016年开业。checkin设在顶层51层,在顶楼可一览成都天府新区盛貌,且可观赏项目南侧中央公园自然景观。

酒店

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2010物业形态2——公寓:格调阔景公寓华悦居，精装标准与华尔道夫酒店一致，实行硬装软装整体销售。10-31层为公寓——华悦居:精装标准与华尔道夫酒店一致，由该项目物业管理公司仲量联行统一运营管理。公寓部分实行硬装软装整体销售，成交均价约28000元/㎡。 ➢公寓部分分为高区和低区，10-21层为低区，一层13户；22-28层为高区一层11户，共配置5部高速电梯。项目总平图公寓总平图公寓Code

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2010公寓样板间:装修风格与华尔道夫风格一致，均配置一线品牌全套家私、家电，满足拎包入住式酒店奢享。Code

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2010公寓产品配比及销售情况:面积为76-251㎡，套型为标准间、套一、二、三户型，成交均价约30000元/㎡，目前已去化24%。成交均价

销售套数

去化率294002355%294805442%308701216%30500838%/00%/00%公寓户型配比及销售情况（1#楼10-31F）套型

面积区间

套数

套数占比标准间 76-77

42

12%标准间 82-85

128

38%1-1-1 120-129

73

22%2-2-2 160-164

21

6%2-2-2

173

10

3%2-2-2 210-212

53

16%3-2-3 249-251

10

3%31150550%30000

81

24%备注:数据统计来自中原数据库，截止日期2014年7月8日。方式1:(半年)第一次:签约当天支付30%第二次:签约之日起3个月内支付30%第三次:签约之日起6个月内支付40%方式2:(三年)第一次:签约当天支付35%第二次:签约之日起1年内支付30%第三次:签约之日起2年内支付25%第四次:签约之日起3年内支付10%方式3:(三年)第一次:签约当天支付10%第二次:签约之日起1年内支付30%第三次:签约之日起2年内支付30%第四次:签约之日起3年内支付30%方式4:(三年)第一次:签约当天支付10%第二次:签约之日起1年内支付20%第三次:签约之日起2年内支付30%第四次:签约之日起3年内支付40%合计 76-251

337

100%公寓付款方式Code

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2010物业形态3——商业:打造开发商自身商业品牌——银泰百货，总体量约18万㎡，将打造成国际一线高端精品购物中心。 集中商业部分总体量约18万㎡,预计将引入超过20家国际一线奢侈品品牌及设计师品牌,例如Cartier、Dolce&Gabbana、Gucci、ErmenegildoZegna、GiorgioArmani、Hermes等一线奢侈品大牌,成为成都一线奢侈品品牌数量最多的商业中心,打造成都顶级时尚坐标。预计2015年年底开业。商业Code

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2010物业形态4——写字楼:两栋超甲级写字楼，依照国际更高规则办公打造，将引领成都高端写字楼市场。2#和3#为写字楼,2#销售,3#自持。成都银泰中心写字楼依照国际更高规格的超甲级办公标准打造,为跨国企业带来全新商务形象。整个办公空间拥有4.2米超高层高空间和国际尖端智能化系统。 采用节能环保变风量VAV空调系统、离子化空气净化器和变频恒温新风对流系统,保证空气质量；同时富有创造性的空中双入户大堂设计。1#

2#

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20103#4#5#6#物业形态5——住宅:精装府邸华悦府，汇聚全球科技与环保智慧构建成都的“CBD中央公园总裁官邸”。华悦府6号楼,邀请美国纽约华尔道夫酒店御用室内设计,美国CHAMPALIMAUD的大师进行室内设计,与华尔道夫酒店的精装等同。394㎡4-2-4-2266㎡3-2-3-2289㎡3-2-3-2371㎡4-2-4-2项目外立面采用LED幕墙设计,是成都市第一个住宅外立面采用玻璃幕墙的项目。 1# 华悦府5号楼,邀请专注于国际品牌酒店室内设计的香港郑中设计事务所（CCD）设计,该事务所以“细节打动人心”著称,荣获“2012年全球酒店设计业百大”中的第四位；Code

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2010

2

#

3

#4

#5

#6

#住宅物业形态5——住宅设计:3梯2户大平层设计，全系定制化私人空间、南北通透、全玻璃幕墙立面、270度全景视野。Code

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2010A1户型-383㎡4室2厅4卫2厨优势:南北朝向，日照采光通风良好；南面正对中央公园，景观较好；全玻璃幕墙立面，视野开阔；3梯2户，舒适度高，私密性强；横厅设计，9.5m开间，宽敞大气；2个大卧室套房设计，带独立卫生间、衣帽 间； 带多功能厅，功能性强；带保姆房，主仆分区；中西双厨，中西餐自由切换；劣势:一次卧位于西北角，日照不足；客厅、餐厅及一次卧朝西，西晒；主入户无玄关设计，私密性不够；住宅户型2/4:Code

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2010A2户型-266㎡3室2厅3卫2厨优势:南面正对中央公园，景观较好；3梯2户，上下楼方便快捷；三入户设计,舒适度高,私密性强；2个大卧室套房设计,带独立卫生间、衣帽间； •带多功能厅,可变4房,功能性强；

带保姆房，主仆分区；中西双厨，中西餐自由切换；劣势:次卧位于北面，日照不足；户型南北纵向狭长，户型中部采光不佳；主入户无玄关设计，私密性不够；住宅户型3/4:Code

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2010A3户型-289㎡3室2厅3卫2厨优势:南面正对中央公园，景观较好；3梯2户，上下楼方便快捷；三入户设计,舒适度高,私密性强；2个大卧室套房设计,带独立卫生间、衣帽间； •带多功能厅,可变4房,功能性强；

带保姆房，主仆分区；中西双厨，中西餐自由切换；劣势:次卧位于北面，日照不足；户型南北纵向狭长，餐厅采光不佳；主入户无玄关设计，私密性不够；住宅户型4/4:Code

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2010A4户型-394㎡4室2厅4卫2厨优势:南北朝向，日照采光通风良好；南面正对中央公园，景观较好；全玻璃幕墙立面，视野开阔；3梯2户，舒适度高，私密性强；横厅设计，9.5m开间，宽敞大气；2个大卧室套房设计，带独立卫生间、衣帽间；带多功能厅，可变5房，功能性强；带保姆房，主仆分区；中西双厨，中西餐自由切换；劣势:次卧均位于东北角，日照不足；主入户无玄关设计，私密性不佳；物业形态5——住宅样板间:住宅以精装交付，风格为现代简约风格，采用欧式设计理念，满足高端人群居住享受需求。Code

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2010实景图实景图实景图手绘图住宅产品配比及销售情况:主力户型为266-394㎡的套二、套三户型，成交均价为28159元/㎡，目前已经去化约3%。Code

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2010

•住宅户型配比（5-6#楼4-46F）

套型面积套数套数占比成交均价销售套数去化率3-2-3-22667824%2280211%3-2-3-22897824%/00%4-2-4-23717824%/00%4-2-4-23947824%2844568%顶跃60083%/00%合计266-600320100% 28159 7 3%备注:数据统计来自中原数据库，截止日期2014年7月8日。五、建筑设计:注重空间和造型的高效性，又注重建筑细部对于建筑整体的影响，成就精神领袖型地标建筑。Code

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2010商业裙楼借用“蚌含珍珠”的造型,以石材、玻璃幕墙、LED灯带、金属板等时尚又易于维护的高档材料,塑造出简洁、高贵、持久而不会随潮流改变的外立面形象。项目整体采用高端公建使用的框架柱内配置型钢框剪结构体系 ,其结构强度超出一般住宅建筑标准；首家采用声学顾问民用建筑,充分考虑外部降噪、楼板隔声、分户墙隔音、排水隔音、室内吸音材料的运用,按照国际标准进行全方位的声学设计。成都银泰中心将“蜀锦”这一成都特有文化进行了艺术化处理并应用到建筑设计上。水平向的金属穿孔悬挂于玻璃幕墙外,“编织”处一幅幅如视觉艺术般的生动图案。随着视觉角度的变换,这一编制图案也跟着变化,打破常规塔楼的枯燥单调,而统一的细部表现手法,形成层次丰富、色彩鲜明的建筑造型,力求创造一个时尚,和谐,有文化内涵的综合体项目。六、推广渠道:由于项目特性，银泰中心的线上推广很少，主要依靠香港、北京路演和线下渠道活动来获取客户。Code

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20102013年10月17-20日,在香港路演。2013年6月29日,在北京预展。2014年6月28日,银泰业主个人艺术品品鉴。2013年7月6日,世界华人不动产学会。2013年7月28日,消夏晚宴。2013年12月11日,“银泰杯高尔夫精英赛”。七、合作团队:均聘请国际知名设计团队为项目进行全面设计，为项目成为地标性建筑奠定扎实的基础。