中原地产中国主要大城市房地产市场发展趋势分析

寻找发展契机

——中国主要大城市房地产市场发展趋势分析中原（中国）物业顾问有限公司·

中央研究部精品资料网（）专业提供企管培训资料第一部分城市社会经济综合评价城市宏观经济比较:GDP、产业结构城市建设比较城市生活水平及购买力比较第二部分城市房地产市场特征分析土地市场、住宅市场、写字楼市场、零售物业市场第三部分城市房地产发展趋势展望宏观经济预测、城市热点发展区域分析、城市分类物业市场预测（住宅、写字楼、零售物业）精品资料网（）专业提供企管培训资料社会经济综合评价——宏观经济比较:GDP、产业结构人均GDP:深圳居首位，重庆位末席GDP:上海一马当先、北京紧随其后GDP增长率:9－13.2%的年增幅均高于全国平均水平产业结构:第三产业发展迅速城市农业继续萎缩精品资料网（）专业提供企管培训资料社会经济综合评价——城市建设比较北京：改变以往的扩张式发展模式，而采用分散集团模式发展，有效提高城市资源配置与利用效率。上海：把“一城九镇”作为城市扩张的方式，并以浦江两岸综合开发带动旧城区改建。重庆：以建设主城区；扩展新城区，构建主城、都市圈和市域三层结构形态城市网络。城市建设特点注:基本建设投资为2001年数据。城市现有建筑规模（亿平方米）人口规模（万人）基本建设投资（亿元）城市建设重点北京3.01400387.3分散集团式发展上海4.21600710.5一城九镇，浦江两岸开发重庆——3000258.5主城,都市圈,市域三层空间网络社会经济综合评价——城市生活水平及购买力比较城市居民人口（万人）居民收入（元/人.年）居民存款/贷款（亿元）居民消费水平（元/人.年）居民住房（平方米/人）北京1,38311,578元＋11.9%年末存款余额：3,536＋613消费贷款余额：731

＋3479,05417.6上海1,61412,883元＋9.9%年末存款余额：3,002＋478消费贷款余额：744＋33113,36912.1重庆3,0976,721元＋7.1%年末存款余额：1,317＋2316,54411.6杭州62910,897元＋12.2%年末存款余额：2,622＋533消费贷款余额：2,088＋4018,96811.2深圳46923,544元＋8.9%年末存款余额：1,373＋29117,80917.4精品资料网（）专业提供企管培训资料2000-2001年城市土地购置面积

2000-2001年城市土地开发面积

城市房地产市场特征分析——土地市场北京土地购置面积大幅上升,土地开发面积翻倍增长,投资呈现高涨态势,未来市场供应较为充足。2002年上半年投资快速增长。上海土地投资继续高速增长,反映出相对规范的土地市场状况,以及活跃的土地交易状况。2002年上半年投资快速增长。重庆土地市场发展相对平稳,土地购置面积、开发面积同步增加。2000-2001年城市土地投资额比较城市房地产市场特征分析——住宅市场除杭州外,其它四城市投资均呈现强劲增长趋势2002年,北京住宅投资连续第二年超过上海,重庆投资总体规模较小,但高速增长的趋势预示着良好的市场前景。2002年杭州住宅投资与去年基本持平。住宅开发规模持续扩大五城市建设规模综合比重占据全国总量的五分之一强,其中,上海、北京增长最为显著。住宅投资

住宅建设规模（2002年）精品资料网（）专业提供企管培训资料销售量持续增长,北京、深圳增幅明显,其它城市增速减缓上海住宅价格上升趋势明显,2002年超过北京达4950元/平方米2002年北京价格下降249元,达4467元/平方米重庆住宅价格基本稳定,平均价1252元/平方米住宅销售

住宅价格（2002）城市房地产市场特征分析——住宅市场1998-2002年城市住宅空置量变动状况

北京空置好于往年2002年北京空置量仅有小幅上升,增长16万平方米达650万平方米,这是因为2002年大量的经济适用房和中低价住宅上市,极大刺激了市场需求上海空置量连续两年下降2002年,上海住宅销售量连续四年超过竣工量,使得市场空置量逐年下降,整体市场供不应求状况使得住宅空置仅为400万平方米重庆空置有所回升2002年重庆竣工面积与销售面积基本相当,当年销售不及上年火爆,空置量上升10万平方米,达71万平方米注:图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差城市房地产市场特征分析——住宅市场各地商品住宅区域价格分布

城市区位平均价格（元/平方米）位置北京中心区10500-12000东城、西城、崇文、宣武次中心区8000-10000朝阳、海淀边缘城区4000-8000丰台、石景山上海中心区5800-7500黄浦、卢湾、静安次中心区4200-6500徐汇、长宁、卢湾、虹口闸北、杨浦、浦东边缘城区3200-3900闵行、松江、宝山重庆中心区2200-3300渝中、江北次中心区1800-2000沙坪坝、南岸、九龙坡边缘城区1500-1900渝北区城市房地产市场特征分析——住宅市场精品资料网（）专业提供企管培训资料各地商品住宅类型价格分布

房屋类型平均价格（元/平方米）比例分布北京经济适用房2400－450020%边缘城区普通住宅4000－6000（40%）6000－8000（22%）40%边缘城区，五环附近公寓6000－8000（35%）10000以上(30%)20%朝阳，海淀三环附近别墅3300－2400010000左右的较多20%各区均有，市内量少价高，郊区价格较低上海多层3000－450045%次中心区和边缘城区高层4500－600034%中心区和次中心区小高层3500－550015%各区均有分布混合3500－55004%各区均有分布别墅3000-800010000以上2%浦东、松江、闵行居多长宁、徐汇有一部分重庆安居工程-12%－普通住宅1500-240078%除渝中区的其他各区高档公寓2200-35009%渝中、沙坪坝、江北别墅2000-50001%九龙坡、渝北、南岸城市房地产市场特征分析——住宅市场存量巨大,分布集中,公寓占七成吸纳缓慢,供大于求,空置率偏高未来预测供求失衡将加剧,特别是北京、上海和深圳城市

总存量总吸纳空置率高级住宅公寓：别墅高级住宅公寓：别墅高级住宅公寓别墅北京25400.7：0.31900——25%————上海5750.6：0.44220.7：0.327%6%46%重庆1100.3：0.7740.3：0.733%39%30%杭州690.6：0.4490.6：0.428%29%28%深圳6300.8：0.2473——25%————总计39240.7：0.32918——26%————单位:万平方米城市房地产市场特征分析——高级住宅市场市场供求

精品资料网（）专业提供企管培训资料市场价格价格全面上扬各城市高级住宅普遍供过于求,空置率居高不下,价格上涨空间十分有限,部分城市甚至可能出现价格回落。公寓低于别墅预计未来各城市高级公寓价格仍有一定上升空间,而别墅供应量的持续放大,价格将可能下调。城市高级住宅高级住宅与住宅平均价格之比公寓别墅北

京104212.21095411981上

海116852.7982813541重

庆47124.248904533杭

州100062.4109399073深圳98001.7795012749平均103382.61020011860单位:元/平方米城市房地产市场特征分析——高级住宅市场小结:高级住宅市场泡沫将受到挤压中國目前各城市高级住宅市场普遍存在的投资热度高,价格高,空置率高的“三高”现象,应当引起市场以及政府相关部门的高度警惕。入世、奥运、世博和国家西部大开发虽然会在一定程度上推动市场的发展,但目前高级住宅市场供大于求情况,以及未来大规模的市场新增供给必将加剧市场竞争,这也对高级住宅项目的文化内涵和定位、建筑风格、开发企业品牌、项目营销等方面提出了更高的要求。预计随着这一轮高级住宅开发高潮过去,各城市市场将先后进入调整阶段。城市房地产市场特征分析——高级住宅市场市场供求供需量199619971998199920002001新增量195973504366总存量3796168218261326吸纳量-4048497122空置率28%30%32%25%7%13%写字楼开发投资大幅增长2001年投资额达到72亿元,增幅近60%,超过整体房地产开发投资51%的增幅。预计2002年,写字楼投资为85亿元,增幅约为18%。写字楼供应量开始回升2001年达到新的历史高峰140万平方米。据有关部门预计,2002年将达300万平方米,而甲级写字楼的供应量约为40万平方米。吸纳量先升后降,空置率先降后升2000年,在经济状况向好的背景下,写字楼吸纳量增长48%,空置率从1999年25%下降至7.2%,2001年上半年出现市场出现阶段性供不应求,但从2001年下半年至2002年三季度,市场需求萎缩,空置率回升至15%左右。城市房地产市场特征分析——写字楼市场:北京单位:万平方米精品资料网（）专业提供企管培训资料区域租金水平平均租金2001200120012002200220022Q3Q4Q1Q2Q3Q国贸33.932.028.530.829.729.3（24.9）金融街26.929.026.927.327.426.0（22.1）中关村20.322.321.021.723.224.1（20.5）燕沙27.628.327.826.825.424.5（20.8）建国门31.435.032.431.729.626.7（22.7）东二环22.726.024.723.323.722.6（19.2）全市27.929.527.427.526.925.8（21.9）租售市场“两头热,中间冷” “两头热”——高品质甲级写字楼（国贸中心、嘉里中心、财富中心等）乙级写字楼（租金低廉、付款方式灵活多变）“中间冷”——普通甲级写字楼（市场份额约55%）租金“先扬后抑”,前景不容乐观2001年2Q以来,写字楼租金水平小幅上扬后持续下调,市场并未能如2001年起初预计可以获得较大繁荣,2002年继续了去年的趋势,租金水平进一步下跌。单位:美元/月.平方米城市房地产市场特征分析——写字楼市场:北京写字楼开复工,新上市项目增加,全年投资将有较大增长市场供应逐年回升 2001年到达低谷后,2002年回升至35万平方米。至2002年,市场存量约为235万平方米。历年销售量稳定上升,租赁市场规模不断扩大 历年销售量稳定于30－50万平方米,2001年写字楼出租量近200万平方米。目前市场供求呈现“金字塔”结构甲级写字楼供不应求,空置率低；中低档写字楼供过于求,空置率呈逐年上升趋势。项目1995199619971998199920002001销售面积4.022.837.451.239.247.841.0出租面积7.316.938.849.393.2156.2198.6供应量30.886.0170.7166.993.095.962.2吸纳量11.332.459.361.783.1110.883.4当年空置量19.553.6111.4105.29.9－14.9－21.2累计空置量19.573.1184.5289.7299.6284.7263.5城市房地产市场特征分析——写字楼市场:上海市场供求单位:万平方米精品资料网（）专业提供企管培训资料区域租金水平租金“触底反弹”,但离历史高峰（96年）仍有较大差距区域租赁市场新格局出现,传统热点区域风采不复 租金水平地区格局也略有变化,小陆家嘴、南京西路和淮海路成为租金最高的区域；而人民广场、虹桥开发区则失去领导地位,与徐家汇处于同一租金水平。区域19951996199719981999200020012002小陆家嘴0.600.800.700.600.350.450.750.71南京西路0.701.000.800.400.400.600.750.68淮海路0.801.201.000.500.300.500.600.65人民广场1.001.000.700.500.250.300.550.53虹桥开发区0.801.000.800.600.350.300.450.51徐家汇0.701.001.100.600.350.350.450.50城市房地产市场特征分析——写字楼市场:上海单位:美元/平方米.月写字楼投资迎来第二次高潮 1997年受“直辖”的利好消息,写字楼投资于1998年达到历史高峰10.6亿元。2001年,在西部大开发的利好因素下,写字楼投资再次达到10.6亿元；写字楼市场规模较小,尚处于刚刚起步阶段 2001年末写字楼存量约为85万平方米；市场档次不高 甲级写字楼仅有大都会商厦等3家,数量偏少；而乙级和乙级以下的普通写字楼却占市场比重的85%；空置率高达65% 项目19971998199920002001竣工面积－－40.618.712.6销售面积13.210.616.220.123.5空置面积11.636.447.349.455.0城市房地产市场特征分析——写字楼市场:重庆市场供求单位:万平方米精品资料网（）专业提供企管培训资料区域租金水平租金水平差异较大,大都处于较低价位,入住率总体水平均不高除上述纯写字楼,重庆存有大量的商住楼（商务公寓）和一些酒店附属商务楼,在商用写字楼市场占有较大份额。重庆纯写字楼约50万平方米,商住楼约26万平方米,酒店附属商务楼约9万平方米。指标甲级写字楼乙级写字楼普通写字楼规模甲级写字楼仅有大都会商厦等3家，数量偏少乙级写字楼是市场的供应主流，占45%普通写字楼数量较多，比重约为40%供应量7.8万平方米22.5万平方米20万平方米位置均位于渝中区，2家分布在解放碑片区，1家分布在两路口片区主要分布于渝中区解放碑及两路口片区，另有个别分布于各商圈边缘主要集中在渝中区两路口片区及南岸区南坪片区租金60元/㎡·月以上40－50元/㎡·月20－35元/㎡·月入住率70%以上50－70%30－70%城市房地产市场特征分析——写字楼市场:重庆重庆城市经济保持良好发展势头,将有力刺激写字楼开发外资进入城市时间较短,规模较小高品质商务写字楼缺乏,市场需求有望增长全球经济低迷将延迟外资进入时间,市场近期迅速繁荣的可能性较小上海市场正处于快速恢复性增长期受到全球经济持续低迷的影响,写字楼需求增长趋缓,租金水平和空置率趋于稳定近期甲级写字楼供应量有限,租金及入住率仍将继续走高北京宏观经济向好支撑了北京写字楼市场的长期利好信心近期市场供求现状并未显现出入世和奥运的利好效应近期市场先扬后抑的发展历程,说明其尚处于恢复性增长阶段城市房地产市场特征分析——写字楼市场:小结精品资料网（）专业提供企管培训资料城市房地产市场特征分析——零售物业市场:北京位于王府井、西单、隆福大厦等传统商业区以及广安大街等新兴商业区的店铺价格高居各类店铺之榜首,且继续呈稳中有升的走势。以出售产权为模式的零售物业在朝阳CBD相对匮乏,而2007年前该地区大面积底商的推出,必将牵动投资重心的偏移。以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围,并且规模正在日益壮大。南城近两年内的表现格外突出。城市房地产市场特征分析——零售物业市场:上海市场供求平均租金水平较高,各大商圈平均租金水平参差不齐顶级商业街的供应渐饱和,品质竞争突出住宅配套商业是零售物业市场发展的重点商铺投资成为房地产投资的新渠道中心城区、次中心城区的旺铺带动销售价格节节升高地铁商铺脱颖而出,扮演2002年零售物业市场“黑马”角色精品资料网（）专业提供企管培训资料租金回升 优质零售物业的底层租金在99年后触底回升,2002年平均租金比01年微幅上涨0.1美元,升至2.1美元/平方米/天。城市房地产市场特征分析——零售物业市场:上海租售价格售价高位运行 中心城区商铺售价保持在高位区间运行,次中心区商铺由于产租能力提高,旺铺价格直逼城市中心区域。近期上市的小面积产权商铺售价较高。区域单价（元/M2）中心城区20000-35000次中心区10000-25000城市边缘地区5000-150001998-2002年优质零售物业底层租金商铺售价水平

市场发展迅速，各项供求指标均取得较大增长 1－11月商业用房投资额达28亿元，同比增长7.6%；竣工面积达69万平方米，同比增长29.2%；平均销售价格为3,581元/平方米，同比增长9.3%。重大项目的陆续开业，大大刺激各商圈发展 如:沙坪坝商圈——三峡广场、华宇广场、欣阳百货、新世纪百货、太平洋百货 南岸商圈——天龙广场 北部商圈——北城天街购物广场租赁市场走红，价格直线上升城市房地产市场特征分析——零售物业市场:重庆城市/区位2002Q12002Q22002Q32002Q4中心区25000270003000028000次中心区18000200001700018000城市边缘区7000750080008000郊区4000350038003800商铺一级市场平均销售价格单位:元/平方米)精品资料网（）专业提供企管培训资料城市房地产发展趋势展望——宏观经济预测随着“十五”计划的推进、城市规划的实施,三地经济增长速度将保持较高水平,城市建设规模将继续扩大。但由于基础水平及发展阶段的差异,三地差距有可能进一步加大。成功举办APEC、中国加入WTO，以及申办2010年世界博览会等利好因素促动，经济增长动力强劲。经济总量： ■■■■■增长速度： ■■■■■

产业结构： ■■■■■

人均GDP： ■■■■■

城市建设：

■■■■■综合评价：

■■■■■奥运申办成功、中国顺利加入WTO等一系列利好因素推动，城市经济有望继续保持高速增长。经济总量： ■■■■增长速度： ■■■■■产业结构： ■■■■人均GDP： ■■■城市建设：

■■■■综合评价： ■■■■借助西部大开发的契机，经济发展和城市建设速度将更快。

经济总量：

■■增长速度： ■■■■产业结构： ■■■人均GDP： ■城市建设：

■■综合评价： ■■■GDP、产业结构与城市建设收入水平高，消费能力强，房价与收入关系合理，居住条件较好。

城市人口

■■■收入水平

■■■■■消费水平

■■■■■

住房状况

■■■■综合评价

■■■■■收入水平较高，消费能力强，房价与收入矛盾突出，居住条件较好。城市人口

■■■收入水平 ■■■■消费水平 ■■■■■

住房状况 ■■■■■综合评价 ■■■■■

收入水平低，消费能力弱，房价收入房价水平矛盾突出，居住条件较好。城市人口

■■■■■收入水平

■■消费水平

■■■

住房状况

■■■■综合评价

■■北京、上海城市建设和经济发展水平相当,人民生活水平和综合购买力较强,并将在一段时间内保持领先地位。重庆城市化程度低,经济发展较落后,人民生活水平有待提高,市场综合购买力不足。城市房地产发展趋势展望——宏观经济预测居民生活水平及购买力精品资料网（）专业提供企管培训资料城区热点CBD地区中关村金融街亚奥地区城市房地产发展趋势展望——城市热点发展区域分析:北京卫星城良乡黄村顺义通州亦庄昌平“十五”期间,北京市将加强卫星城的市政、经济建设,近期将重点发展通州、昌平、顺义、黄村、亦庄、良乡六个卫星城,使之成为市区人口转移的主要地区。城市房地产发展趋势展望——城市热点发展区域分析:北京精品资料网（）专业提供企管培训资料“黄浦江综合开发”规划地区南浦大桥地区独特的“江边岛”,创建生活、娱乐、工作综合区,占地约3.43平方公里。杨浦大桥地区特色滨江居住区和科教、办公园区,占地约1.99平方公里。上海船厂—北外滩地区大型购物、娱乐和博物馆等综合场所,占地约1.06平方公里。十六铺—东昌地区水上旅游总站以及具有现代商业中心特色的假日市场,占地约0.35平方公里。城市房地产发展趋势展望——城市热点发展区域分析:上海“一城九镇”规划地区城市房地产发展趋势展望——城市热点发展区域分析:上海精品资料网（）专业提供企管培训资料主城区依然是城市热点发展区域虽然重庆“十五”计划——以市域产业布局为依据,都市圈为核心,主要交通线为发展轴,逐步形成以重庆都市圈为中心,万州、涪陵、黔江等城市为地区中心的网络式城镇体系,但是目前城市热点发展区域依然是集中在主城区。主城区都市圈城市房地产发展趋势展望——城市热点发展区域分析:重庆北部新城渝中江北区南岸区沙平坝北部——江北区、北部新城基础设施的大大改善和城市发展重点北移,将使江北区以及渝北的“北部新城”成为未来重庆房地产发展的重点。西部——沙坪坝完备的居民生活配套设施,强大的商品住宅消费群体,得天独厚的城市文化氛围,将会成为商品住宅市场发展的亮点。南部——南岸区生态旅游区,随着市政配套设施的完善,未来5－10年将成为新一轮城市建设和房地产市场发展的重要一环。中部——渝中区受规划的限制和区内拆迁成本过高,开发商普遍将未来发展重点转移出该区。未来上升的空间有限。城市房地产发展趋势展望——城市热点发展区域分析:重庆北京房地产市场处于市场调整期预计近期市场供应将进一步放大,价格保持平稳别墅市场供应将趋紧经济适用房建设将较快增长危改动迁与旧城改造力度继续加强以低密度住宅为特点的“郊居化”概念将日趋普及住宅市场将日趋理性北京城市房地产发展趋势展望——住宅市场发展预测精品资料网（）专业提供企管培训资料未来住宅供应量稳步上升,区域集中在“一城九镇”中心城区供应集中在高价位区域、住宅品质也将大幅提高未来需求以动迁居民为主,需求对象主要为中低价位的住宅随着浦江两岸开发和世博会场馆的建设,浦江两岸住宅的消化将主要依靠外省及境外人士和本地高收入阶层随着居民收入的提高、私人汽车拥有量的上升以及国家对别墅用地的停止审批,远郊低密度住宅市场前景看好城市房地产发展趋势展望——住宅市场发展预测上海重庆未来的房地产业发展前景看好直辖市和西部大开发等积极效应将使住宅价格继续上升城市化水平提高,大规模的旧城改造将使住宅需求增加住宅开发将稳步上升住宅品质将逐步提高渝中和北部新城近期内依然是住宅购销的热点地区城市房地产发展趋势展望——住宅市场发