2021年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库及答案解析

2021年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库及

答案解析

单选题

1.（2017年真题）某投费者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的4

0%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000

万元，所得税率为25%,则该项投资的资本金净利润率为（）。

A、9.38%

B、12.50%

G15.63%

D、20.83%

答案：C

解析：本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平

均税后利润总额/资本金=1000X（1-25%）/（8000X60%）=15.63%。

2.对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括（）。

A、稳定上市公司的股票价格

B、完善公司治理结构

C、减少筹资数量

D、低成本融资

答案：C

解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可

转换债券主要具有低成本融斐、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善

公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购

风险、减少筹资数量等缺陷。

3.某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，

投资大小为F1>F2>F3>F4O方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为△

IRR1-2=19%xAIRR2-3=12%X△IRR3-4=14%、△IRR1-4=16%,当最低可接受收益

率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。

A、F1

B、F2

C、F3

D、F4

答案：A

解析:本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时,

△IRR1-2=19%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%,选投资大的方案,则F1优于F

2和F4；△IRR2-3=12%和△IRR3-4=14%均小于MARR小5%,选投资小的方案,则F

3优于F2,F4优于F3,综合分析结果：先淘汰F2,再淘汰F3,最后淘汰F4。

4.关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（）。

A、降低流动性风险

B、发行费用高

C、容易分散股权

D、房地产企业首选的重要融资方式

答案：A

解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的

是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投

资能力'降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股

权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。

5.小区内停车场建设费属于（）。

A、公共配套设施建设费

B、建筑安装工程费

C、基础设施建设费

D、物业管理维修资金

答案:A

解析：本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服

务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包

括居委会'派出所'托儿所'幼儿园、公共厕所'停车场等。

6.银行为某家庭提供了期限为15年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，

若该笔贷款的实际年利率为6.25%,则名义年利率是。。

A、6.02%

B、6.08%

C、6.50%

D、6.85%

答案：B

解析：考点:名义利率与实际利率。根据i=(1+r/m)mT,6.25%=(1+r/12)12-1,

求得r=6.08%o

7.某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为

借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为22%,则

项目全部投资收益率为()。

A、12.00%

B、14.00%

C、14.80%

D、17.20%

答案：C

解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=

3000万元，假定全部投资收益率为R,则3000万元借贷资金产生的收益=3000

XR,借贷资金的财务费用=3000X10%=300（万元），2000万元的资本金产生的

收益=2000XR,资本金收益率水平=（2000XR+3000XR-300）/2000=22%,解得

R=14.8%o

8.不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来

说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。

A、资本化率的变化

B、物业毁损造成的损失

C\未来租金水平

D、未来房地产市场销售价格

答案：D

解析：考点:房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着

收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成

本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资

者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的

变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。

9.单独设立销售机构的销售机构的费用计入（）。

A、管理费用

B、其他费用

C、销售费用

D、前期费用

答案：C

解析：考点:投资估算。单独设立销售机构的销售机构的费用计入销售费用。

10.下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。。

A、房屋价值补偿费

B、搬迁补偿费

C、停产停业损失补偿费

D、土地补偿费

答案:D

解析:本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

11.某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但

同时显示，套型建筑面积120平方米以上的住宅供过于求，70平方米以下的住

宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。

A、均衡

B、周期性失衡

C、结构性失衡

D、区域性失衡

答案：C

解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总量

上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求,

实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时

并存；结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结

构失衡，例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、

大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。

12.利息备付率通常按（）计算。

A、月

B、日

C、季

Dv年

答案：D

解析：本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款

期计算。

13.商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A、完全竞争

B、垄断竞争

C、寡头垄断

D、完全垄断

答案：B

解析：考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商

品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。

14.投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不

同，可以分为（）。

A、金融投资和实物投资

B、短期投资和长期投资

C、直接投资和间接投资

D、生产性投资和非生产性投资

答案：A

解析：考点:投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和

实物投资。

15.根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：

便利品'选购品和特殊品。

A、购买行为

B、购买习惯

C、购买动机

D、购买心理

答案：A

解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市

场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品'选购品和特殊品。

16.(2017年真题)王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,

如不考虑利率变化，则各期的还款额()o

A、逐渐减少

B、逐渐增加

C、数额相等

D、先增后减

答案:A

解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金

和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。

17.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。

A、影响重要性

B、变动可能性

C、发生经常性

D、类型归属性

答案：B

解析：考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是

针对可判断其变动可能性的风险因素。

18.租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。。

A、置业投资

B、设备租赁

C、售后回租

D、权益融资

答案：C

解析：本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采

用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房

地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地

产企业使用或出租经营的情况。

19.()是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的

担保。

A、保证

B、抵押

C、质押

D、双方协议担保

答案：B

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不

转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。

20.甲、乙物业2016年10月的价值均为1100万元。预计2017年10月甲物业的

价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和9

00万元的可能性也均为50%。甲'乙物业投资风险比较的结果是（）。

A、甲物业投资风险大

B、乙物业投资风险大

C、甲、乙物业的投资风险相同

D、难以判断甲、乙物业的投资风险大小

答案：B

解析：第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值=1200X5

0%+1000X50%=1100乙物业的期望值=1300X50%+900X50%=1100第二步：

1(1200-1100)2+(1000-1100)2

6甲二

口/（1300-1100）z+（900-1100）z“

S乙=J-------------------------=200

计算两物业的标准差,2另一种解法：带

有技术含量的定性分析1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比110

0的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。

21.城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴

纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。

A、土地出让金

B、占用面积

C、经营收入

D、销售收入

答案：B

解析：考点:营业收入'利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在

开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征

收。

22.由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。

A、操作风险

B、信用风险

C、管理风险

D、市场风险

答案：B

解析：考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人斐信体系不完善、贷款期限长

等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人

住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险,

主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的

信用风险，则包括自然原因'社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观

原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。

23.房地产开发贷款风险中，（）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用

债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。

A、贷款保证风险

B、经营风险

C、财务风险

D、政策风险

答案：C

解析：本题考查的是房地产开发贷款。财务风险是指由于房地产投资者运用财务

杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。

24.某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周

期是。。

A、1年

B、2年

C、1个月

D、2个月

答案：B

解析：考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期=1

/吸纳率。

25.权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的()o

A、增值收入

B、销售收入

C、自营收入

D、租金收入

答案：D

解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs

是以收益性物业的出租'经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收

入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营

抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

26.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()o

A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处

理

C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2〜3个随机变量的风险问题，而解析法

能够分析更多个随机变量的风险问题

答案：D

解析：考点:风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险

问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2〜3个变量的情况；

当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需

要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。

27.某房地产开发项目的占地面积2000m，，土地总价2600万元，如果房屋开发

成本为4500元/nV,预测销售价格为12000元/m二则该项目实现盈亏平衡的

容积率为()。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

答案：D

解析：考点:盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=2

6004-[(12000-4500)X0.2]=1.7。

28.下述各项，属于房地产需求分析内容的是。。

A、相关房地产类型的在建数量

B、吸纳率分析

C、相关房地产类型的存量

D、改变用途数量

答案:B

解析：考点:房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。

29.某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200

万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者

以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为

毛租金收入的10%,年运营费用为毛租金收入的30%,写字楼年增值率为3%,则

2015年该写字楼的投资回报率为()o

A、12.39%

B、15.38%

C、16.25%

D、21.13%

答案：C

解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=PXi/[17/(1

+i)n]=200X7.5%/[1-1/(1+7.5%)30]=16.934万元,2014年利息：200X7.5%

=15(万元),2014年偿还本金：16.93475=1.934(万元),2015年利息：(2

00-1.934)X7.5%=14.855(万元),2015年偿还本金(投资者权益增加)：16.

934-14.855=2.079(万元)，年有效毛收入=100义(1-10%-30%)=60万元,税

前现金流=60-16.934=43.066万元,所得税=(60-16.934+2,079)X25%=11.28

6万元，税后现金流=43.066-11.286=31.78万元。写字楼市场价值增值额=500

X(1+3%)X3%=15.45万元，投资回报率=(31.78+2.079+15.45)/300=16.436%0

本题选项C最接近计算结果。

30.某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m%总建筑面积

为6800m%当地同档次宾馆的综合造价为3000元/9，每间客房的综合投资为

14万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为()万元。

A、1800

B、2040

C、2100

D、2380

答案：C

解析：考点:房屋开发费。以每间客房为单位，不是按平米，14X150=2100（万

元），如按每平米，是概算指标法。

31.王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利

率变化，则各期的还款额（）。

A、逐渐减少

B、逐渐增加

C、数额相等

D、先增后减

答案：A

解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金

和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。

32.建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）o

A、市级购物中心

B、居住区商场

C、地区购物中心

D、特色商店

答案：B

解析：本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在3000-1

0000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1〜5

万人，年营业额在3000〜10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级

市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋'

药店等，常常是这类购物中心的次要租户。

33.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并

逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A、第一阶段

B、第二阶段

C、第三阶段

D、第四阶段

答案：C

解析：考点:房地产市场的自然周期。空置率上升，表明一定是从上向下的走势，

第三或第四阶段，而上升接近合理水平,就是快到达中间的线。如果是第四阶段，

它的趋势是快要达到最高空置率。

34.下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（）o

A、购买房地产股票

B、购买商铺

C、购买土地

D、购买买已建成的房地产

答案:A

解析:考点:房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券，

投资房地产投奥信托基金，购买住房抵押支持证券。

35.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米,

2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的

平均建设周期为（）年。

A、0.5

B、1.0

C、1.5

D、2.0

答案：D

解析：本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积

二（600+200）/400=2o

36.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占

毛租金收入比率归为（）。

A、时间类参数

B、融资相关参数

C、评价标准类参数

D、收益相关参数

答案：D

解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费

用占毛租金收入比率。

37.（2015年真题）对借贷人费质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于O。

A、法律风险

B、信用风险

C、市场风险

D、管理风险

答案：D

解析：本题考查的是房地产抵押贷款。管理风险：目前，银行的个人住房贷款仍

处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决

策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人

资质审查不严、手续不完整'放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的

款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流

动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。

(i+iy-i

(1+--1

t(l+/

B、

Z

d

c、

(1+--1

38.等额序列支付资金回收系数正确的表达式是。。D、1

A、A

B、B

C、C

D、D

答案：A

解析：考点:复利计算。等额序列支付资金回收系数，其含义是已知P求A。

39.政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发

的()，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。

A、产品更新

B、产品性价比

C、产品档次

D、规模和结构

答案：D

解析：考点:政府干预房地产市场的手段。政府的土地供应计划所确定的土地供

给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与

冲动形成有效的抑制。

40.下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是（）。

A、土地使用权转让市场

B、存量房地产交易市场

C、土地使用权出让市场

D、新建商品房租售市场

答案：C

解析：本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分

为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）'二级市场（土地转让、新建商

品房租售市场）'三级市场（存量房地产交易市场）。

41.从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）。

A、土地

B、资本

C、劳动力

D、技术革新

答案：D

解析：本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资

本'管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。

42.不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者

来说，对开发商的收益产生巨大影响的是0o

A、资本化率的变化

B、物业毁损造成的损失

C、未来租金水平

D、未来房地产市场销售价格

答案：D

解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都

面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发

建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置

业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本

化率的变化'物业转售收入等，也会对投费者的收益产生巨大影响。

43.目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（）。

A、30%

B、50%

G70%

D、90%

答案：A

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%,

AA-50%,A-70%,BBB-90%项目风险等级系数：AAA-80%,AA-70%,A-60%,BBB-5

0%

44.以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。

A、抵押贷款传递证券

B、抵押贷款转换债权

C、抵押贷款直付债券

D、抵押贷款担保债务

答案：B

解析：考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支

持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券'抵押贷款传递证券、抵押贷款直付

债券和抵押贷款担保债务。

45.以下各项中，不属于市场环境调查内容的是()。

A、技术发展环境

B、人口资源环境

C、产品调查

D、经济环境

答案：C

解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场环境调查主要包括政治环境、

经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境等方面的调查。

46.()是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴

现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。

A、类比法

B、收益折现法

C、净资产折扣法

D、成本法

答案：B

解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的

方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算

出拟上市公司价值。

47.房地产投资决策中常见的期权问题不包括。。

A、等待投资型期权

B、放弃型期权

C、机会型期权

D、成长型期权

答案：C

解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的

期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权'成长型期权。

48.某房地产投资项目的目标收益率为15%,内部收益率为14%,实际收益率为1

2%,银行贷款利率为8%,则通货膨胀率是()。

A、1.78%

B、2.68%

C、3.70%

D、6.48%

答案：A

解析：考点:财务内部收益率。根据公式：(1+名义收益率)=(1+实际收益率)

(1+通货膨胀率)，即：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd),(1+14%)=(1+12%)

(1+Rd),可算出Rd=1.78%。

49.下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是()o

A、经济发展状况

B、家庭收入水平及分布

C、家庭数量及其结构

D、资本市场发育程度

答案：C

解析：考点:房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口

的数量及其性别、年龄'职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗

习惯和民族特点等。

50.下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

A、出租率

B、贷款利率

C、基准收益率

D、费本金投入比例

答案：C

解析：本题考查的是选择基础参数。A选项属于收益相关参数；B、D选项属于融

资相关参数。

51.抵押型REITs主要收入来源是（）o

A、房地产买卖收入

B、房地产的增值收入

C、房地产出租收入

D、抵押贷款的利息收入

答案：D

解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs

主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券

业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

52.下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。

A、广泛的经济外部性

B、房地产市场供给的异质性

C、土地所有权的排他性

D、土地的有限性

答案：A

解析：本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房

地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供

给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境'数量、档次的差异，市场供给

具有异质性；由于土地的有限性'不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地

产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形

成地域性的垄断。

53.房地产投资的（）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A、提高投资者资信等级

B、相对较高的收益水平

C、易于获得金融机构的支持

D、能抵消通货膨胀的影响

答案：D

解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从

中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会

超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较

低投资收益率的原因。

54.某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方

式是（）。

A、发行可转换债券

B、发行普通股股票

C、发行优先股股票

D、发行公司债券

答案：D

解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。

55.（2017年真题）某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀率为3%,

银行贷款年利率为7%,一年期存款利率为3.5%,则该项目的实际收益率为（）。

A、5.00%

B、8.50%

C、8.74%

D、9.00%

答案：C

解析：本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。

1+名义收益率1+12%

实际收益率=-------------------------1=-1=8.74%

1+通货腌胀率1+3%

56.房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。

A、独立方案

B、互斥方案

C、相关方案

D、相容方案

答案:B

解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。常见的比选，是互斥关系和可转化

为互斥关系的多方案比选。

57.下列选项中不属于系统风险的是。。

A、通货膨胀风险

B、市场供求风险

C、变现风险

D、决策风险

答案：D

解析：本题考查的是房地产投费的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货

膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险'利率风险、汇率风险、政策风

险'政治风险和或然损失风险等。

58.不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A、抵押贷款利息

B、公共设施维修费

C、房产税

D、物业保险费

答案：A

解析：考点:收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款

还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转

的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设

施的维护维修、清洁、保安等），保险费'增值税及附加、城镇土地使用税、房

产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

59.把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向'数额和（）都不尽

相同。

A、周期

B、时间长度

C、发生时点

D、现金流量

答案：C

解析：本题考查的是现金流量图。把某一项投斐活动作为一个独立的系统，其资

金的流向、数额和发生时点都不尽相同

60.将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。

A、投资机会选择与决策分析阶段

B、前期工作阶段

C、建设阶段

D、租售阶段

答案：B

解析：考点:开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会

研究的界线是获取土地或项目。

61.判定房地产投资风险因素发生的概率属于。阶段的工作。

A、风险辨识

B、风险估计

C、风险评价

D、风险决策

答案：B

解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的

概率大小'风险概率分布情况和风险估算三项工作。

62.下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是()o

A、现金回报率

B、投资回收期

C、资本金利润率

D、资产负债率

答案：D

解析：考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借

款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。

63.（2017年真题）下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。

A、收益现金流风险

B、市场供求风险

C、通货膨胀风险

D、利率变动风险

答案：A

解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控

制的风险，包括收益现金流风险'未来运营费用风险'资本价值风险、机会成本

风险、时间风险和持有其风险。

64.（2016年真题）某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付

息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

A、10923.89

B、12673.39

C、23326.61

D、25076.11

答案：B

解析：本题考查的是投资回收与投资回报。

投资I可报是n,所以必须先求出p（本金）

p-7|,1-（iWr.

=17!^J—（1+775%）^=168978.47

第10年的投资回报：

P.i=168978.47X7.5%=12673.4（元）

65.（2015年真题）对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般

为投费者所要求的。。

A、最高投资收益率

B、平均投资收益率

C、最低投资报酬率

D、平均成本利润率

答案：C

解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值

的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投费报酬率。

66.某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该

笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息

总额是（）万元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

答案：A

解析：本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000X12%+4X12+6000=

8160(万元)。

67.下列房地产市场趋势分析方法中，属于相关分析法的是()o

A、加权移动平均法

B、专家意见法

C、指数平滑法

D、回归分析法

答案：D

解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演

法。选项A、C属于时间序列分析法。

68.为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%,每年年初应存入()

兀°

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

答案：B

解析：本题考查的是复利计算。年实际利率=(1+1%)127=12.68%,每年年初

的存款额A=FXi/{[(1+i)"n-1]X(1+i)}=6X12.68%/{[(1+12.68%)"5-1]

X(1+i)}=8269(元)o

69.()是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。

A、实验法

B、观察法

C、集体访问

D、结构式访问

答案：C

解析：本题考查的是市场调查的步骤。集体访问法是通过集体座谈的方式了解被

访问者想法'收集资料的方法。

70.企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是。。

A、市场调查

B、市场细分

C、市场分析

D、市场定位

答案：A

解析：考点:市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正

确制定市场营销战略和计划的前提。

71.关于房地产贷款担保的说法，正确的是。。

A、担保能确保贷款得以足额偿还

B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押

D、贷款质押不转移财产的占有权

答案：B

解析：本题考查的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的

风险，不能确保贷款得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押

转移动产或权利凭证的占有权。

72.关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（）

A、流动性好

B、市场价值稳定

C、现金回报较低

D、抵御通货膨胀

答案：C

解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流

动性好'市场价值稳定'高现金回报'有效分散投资风险'抵御通货膨胀。

73.目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为()。

A、30%

B、50%

C、70%

D、90%

答案：A

解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：A

AA-30%,AA-50%,A-70%,BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-80%,AA-70%,A-

60%,BBB-50%o

74.下列选项中，不属于年度土地储备计划的是()o

A、年初土地储备规模

B、年末土地储备规模

C、年度中期开发规模

D、年度供应规模

答案：C

解析：考点:土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备

规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划，由地方

人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划'城市总体

规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。

75.在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座

酒店的总投斐，属于Oo

A、单元估算法

B、单位指标估算法

C、概算指标法

D、工程量近似匡算法

答案：A

解析：考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元

数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数

估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投

资等。

76.房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括

销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

A、移动

B、异质

C、垄断竞争

D、买卖

答案：C

解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产

供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格

控制等。

77.()是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

A、政治环境

B、资源环境

C、技术环境

D\国际环境

答案：B

解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展

的土地'能源、环境和生态等自然资源条件。

78.已知某房地产企业2016年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长

率的情况下，用移动平均法预测该企业2016年9月的销售额为()万元(保留

两位小数)。某企业2016年第二季度销售额资料

月份34月35月36月~

销售额(万元)■800^950^1100^

A、1016.67

B、1068.46

C、1106.45

D、1116.67

答案：A

解析：本题考查的是市场趋势分析。移动平均法的计算。7月(800+950+1100)

4-3=950；8月(950+1100+950)4-3=1000；9月(1100+950+1000)+3

=1016.67o

79.下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是

0O

A、住房可支付性指数

B、住房价格合理性指数

C、房价租金比

D、量价弹性

答案：C

解析：本题考查的是房地产市场指标。选项A,住房可支付性指数，是指中位数

收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B,住房价格合理性指数,

是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出

的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C,房价

租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使

用价值；选项D,量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比

值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

80.研究表明，从历史多个周期变化的斐料中计算出的。，就是房地产市场自

然周期中的平衡点。

A、空置率

B、长期空置率

C、长期平均空置率

D、长期平均吸纳率

答案：C

解析：考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料中

计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自

然周期中的平衡点。

81.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()o

A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处

理

C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2〜3个随机变量的风险问题，而解析法

能够分析更多个随机变量的风险问题

答案：D

解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单

的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2〜3个变量的

情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时,

就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。

82.当贷款综合风险度超过O时，为高风险贷款。

A、50%

B、60%

C、80%

D、90%

答案：B

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60%的，即

为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

83.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分

析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率

()O

A、互为倒数

B、相同

C、成等差数列

D、相加为1

答案：B

解析：本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在单

因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因

素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

84.某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和10年后转售价格的预测

就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是（）风险。

A、通货膨胀

B、未来运营费用

C、时间

D、持有期

答案：D

解析：考点:房地产投资的个别风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相

关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不

确定因素就越多。

85.编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付

款'预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

A、数额

B、用途

C、发生时间

D、付款特点

答案：D

解析：本题考查的是资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的

付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情

况。

86.制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，

看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工

作，这是（）法的缺点

A、横道图

B、单代号网络图

C、双代号网络图

D、时标网络图

答案：A

解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出

各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整

个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

87.在零售商业物业租约中，设置（）条款的目的，是防止购物中心内的租户经

营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。

A、限制经营内容相似的租户

B、限制租户在一定地域范围内重复设店

C、关于每一独立承租单元的用途

D、其他条款

答案：A

解析：本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经

营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可

能减少来自购物中心内的竞争

88.某家庭于2010年为购买总价为100万元的住房，成功申请了总额为70万元'

期限为30年'前2年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，则该家庭前两

年执行固定利率期间的月还款额为（）元。

Av4375

B、4894

C、4990

D、4790

答案:A

解析：考点:复利系数的应用。前两年执行固定利率期间的月还款额为：A=PXi

=700000X7.5%/12=4375元。

89.为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工

作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调。来吸引

租户。

A、所处的位置

B、周围景观

C、通达性

D\租金低廉

答案：D

解析：本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物

业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行,

如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金

低廉来吸引租户。

90.在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准

手续的是Oo

A、需要临时停水.停电.中断道路交通

B、需临时占用规划批准范围以外场地

C、可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施

D、需要进行大量人工拆除作业的

答案：D

解析：本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的

可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、

管线、电力'邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；

（4）需要进行爆破作业等。

91.某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%,租金在每年末

支付，若年利率为6%,则第5年年末的租金是（）元。

A、14945.16

B、15841.87

G26764.51

D、28370.38

答案：A

P—汕1

P一心

F=P(l+i)R

n-1

F=nA1(l+i)

F20

Ai=—7——=­；----G=1.183(万兀)

n(l+i严10(1+佻门

4=4(1+5严

A=l.183X(1+6%)4=1.4945(万元)

解析：考点:复利计算。5

92.（2017年真题）在房地产投资的“购买一持有出租一出售”模式中，现金流出

不包括（）。

A、购买成本

B、土地取得费用

C、装修费用

D、运营成本

答案：B

解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售模式

下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金

流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

93.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时,

有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()0

A、有效市场,渗透市场＞服务市场

B、服务市场〉有效市场＞渗透市场

C、有效市场〉服务市场＞渗透市场

D、服务市场〉渗透市场＞有效市场

答案：C

解析：本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市

场'合格的有效市场、服务市场、渗透市场。

94.甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为1

5万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息

额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的

关系为()o

A、甲〉乙

B、甲＜乙

G甲=乙

D、无法判断

答案:A

解析：本题考查的是现金回报率与投斐回报率。假设甲抵押贷款X,则乙抵押贷

款额=(30+15)XX=2X,甲现金回报率=(3075)4-(100-X)=154-(100-X),乙现金

回报率=(50-30)・(200-2X)=10+(100-X),甲、乙现金回报率的分母相同，甲分

子大，因此甲〉乙。

95.下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是()。

A、领导定价法

B、挑战定价法

C、价值定价法

D、随行就市定价法

答案：C

解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括：(1)领导定价法；(2)

挑战定价法；(3)随行就市定价法。选项C价值定价法属于购买者导向定价法。

96.()资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A、一手

B、基础

C、原始

D、二手

答案：D

解析：本题考查的是市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低

及可以立即使用。

97.()的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金'开发经营专长、经

验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合

斐、合作、委托开发等进行选择。

A、融资方式与资金结构

B、产品经营方式

C、开发内容和规模

D、合作方式

答案：D

解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选

择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面

的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）'

委托开发等开发合作方式进行选择。

98.以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须

投资一定比例的商用物业和居住物业，这是通过投资项目的（）组合来分散投资

风险。

A、地理区域

B、时间分布

C、物业类型

D、收益形式

答案：C

解析：考点:投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究

其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又

不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议

中，要求在中国内地的投费不能超过其全部投资的10%;以发展工业物业见长的

香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业

和居住物业，以分散投资风险。

99.市场需求的预测一般需要从六类产品层次'（）类空间层次与三类时间层次

上进行分析。

A、三

B、四

C\五

D、六

答案：c

解析：考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类

空间层次与三类时间层次上进行分析。

100.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和

()构成。

A、基础设施建设费

B、公共配套设施建设费

C、城市建设配套费

D、不可预见费

答案：C

解析：本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出

让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。

101.现金流入与现金流出之差称为Oo

A、现金流量

B、现金流入

C、现金流出

D、净现金流量

答案：D

解析：考点:现金流量的概念。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

102.()是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

A、流动比率

B、速动比率

C、利息备付率

D、资产负债率

答案：B

解析：考点:速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

103.关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。

A、担保能确保贷款得以足额偿还

B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押

D、贷款质押不转移财产的占有权

答案：B

解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银

行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的是以土地

房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。

104.市级购物中心的建筑规模一般都在（）m,以上，其商业辐射区域可覆盖整个

城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

Av8000

B、1万

C、2万

D、3万

答案：D

解析:考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万m，以上，

其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元

以上。

105.下列选项中，不属于房地产经纪机构代理形式的是（）。

A、联合代理

B、独家代理

C、双重代理

D、次级代理

答案：D

解析：本题考查的是选择物业租售形式。代理的形式主要有：联合代理和独家代

理；买方代理、卖方代理和双重代理；首席代理和分代理。

106.某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为12500元/m2,首付

款为总房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商

业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为20年，公积金贷款的最高限额为30

万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A、1833.23

B、1817.94

C、1243.57

D、1342.86

答案：B

解析：考点：复利计算。总房价=12500X100=125（万元），贷款总额=125义7

0%=87.5（万元），P=30万元，n=12X20=240,i=4%/12,A=300000X4%/124-[1

-1/（1+4%/12）240]=1817.94元。

107.某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。

年末303Id2334d5d

净现金流现值（万元），-2000^446.353432.323532.5州640.673455.573

累计净现金流现值（万元）（一200g一1553.653一