房地产开发与经营（第四版）课件：房地产开发与经营风险

房地产开发与经营风险13.1风险和风险管理概述

13.1.1风险

13.1.1.1.风险的定义（1）不同领域对风险的表述①保险领域保险领域对风险的表述有以下几种：风险就是发生损失的机会；风险就是发生损失的概率；风险就是发生损失的不确定性；风险就是实际后果与预期目标的离散程度；风险就是实际后果与预期后果以外的任何后果的概率。②投资领域：风险是由于未来的不确定性而使投入本金所应产生的预期收益损失或减少的可能性。③牛津百科大词典中将风险这样定义：“危险，或意外事故或损失的可能性。”13.1风险和风险管理概述

13.1.1风险

13.1.1.1.风险的定义（2）风险的定义风险是指系统因系统本身和环境条件的不确定性，而引起的系统实际产出与预期目标产出间偏离的可能性。全面理解风险的定义，应注意以下几点：①风险是由系统本身和环境条件的不确定性引起的。②风险与系统的将来有关。已经结束了的活动或事件，后果已经显现，既成事实，只存在实际产出，不会存在预期目标产出。③风险取决于两个相互制约的变量，一是系统产出与预测目标产出发生偏离的可能性，即风险发生的概率（P）；二是系统实际产出与预期目标产出偏离的大小和方向，即风险可能的后果（C）。其数学模型为(R为风险量，是将各种风险定量化后的结果)：R=f(P，C)13.1风险和风险管理概述

13.1.1风险

13.1.1.2.风险的特征风险的特征是风险的本质及其发生规律的客观表现。一般而言，风险有五个基本特征:

（1）风险的客观性（2）风险的偶然性（3）风险的相对性（4）风险的可测性（5）风险与效益的共生性

13.1.1.3风险的分类为了准确地把握风险的本质，以下从不同角度阐述风险的分类：（1）静态风险、动态风险（2）纯粹风险、投机风险（3）基本风险、特定风险（4）自然风险、社会风险、经济风险和政治风险（5）财产风险、人身风险、责任风险（6）外部风险、内部风险（7）战略风险、运营风险、财务风险、危害性风险13.1风险和风险管理概述

13.1.2风险管理

13.1.2.1风险管理的定义风险管理是指在投资过程中采用科学的方法，通过对潜在的各种风险因素进行识别、度量、评价和决策处理，选择最佳的风险管理措施对风险予以处理，以最小的成本获得最大的安全保障。风险管理既是一种专门的技术，也是一个工作过程，其目的在于减少不确定性的经济成本。

风险管理的特征①由于风险存在于投资的全过程，所以风险的管理也贯穿投资的全过程②风险的管理是一个系统的过程，风险管理者通过对风险的识别、估计、评价和决策，来实现对风险的管理③有多种风险管理的措施，在风险管理时，应选择最优的风险管理措施的组合④风险管理的目标是尽量减少风险损失的可能性，获得较高的安全保障，而并不是为了获得额外的巨额收益。13.1风险和风险管理概述

13.1.2风险管理风险管理目标的确定：

（1）风险管理目标与总体目标的一致性；

（2）目标的现实性，即确定目标要充分考虑其现实的客观可能性；

（3）目标的明确性，以便于正确选择和实施各种方案，并对其效果进行客观的评价；

（4）目标的层次性，根据目标的重要程度，区分风险管理目标的主次，以利于提高风险管理的综合效果。13.1风险和风险管理概述

13.1.2风险管理

13.1.2.2风险管理的必要性

（1）满足人类的安全需要

（2）贯彻执行国家法规的需要

（3）维持企业生产经营的稳定

（4）减少风险经济损失

（5）增加企业经济效益13.2房地产开发与经营中的风险

13.2.1房地产开发与经营风险的涵义及其特征

所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发与经营收益的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会。房地产开发风险呈现出以下特征:

（1）综合性（2）模糊性（3）损失性（4）补偿性（5）激励性13.2房地产开发与经营中的风险

13.2.2房地产开发与经营中面临的主要风险图13-1房地产开发经营风险因素图房地产开发经营风险因素分析管理风险产业政策风险城市规划风险土地政策风险金融政策风险国民经济状况风险经济周期性波动风险市场供求风险资金变现风险通货膨胀的风险税率变动的风险利率风险财务风险地质状况风险自然灾害风险建筑设计风险建筑施工风险政策风险经济风险自然风险技术风险政治风险社会风险政局安定风险社会治安风险其他风险售后服务风险物业管理风险，等13.2房地产开发与经营中的风险

13.2.3房地产开发与经营风险因素的分析

13.2.3.1政策风险（1）产业政策风险（2）城市规划风险（3）土地政策风险（4）金融政策风险

13.2.3.2政治风险

13.2.3.3经济风险（1）国民经济状况风险（2）经济周期性波动风险（3）市场供求风险（4）资金变现风险（5）通货膨胀的风险（6）税率变动的风险

（7）利率风险（8）财务风险13.2房地产开发与经营中的风险

13.2.3房地产开发与经营风险因素的分析

13.2.3.4自然风险（1）地质状况风险（2）自然灾害风险

13.2.3.5社会风险

（1）政局安定风险（2）社会治安风险

13.2.3.6技术风险（1）建筑设计风险（2）建筑施工风险13.2房地产开发与经营中的风险

13.2.3房地产开发与经营风险因素的分析

13.2.3.7管理风险

（1）企业信誉问题（2）时机把握问题（3）管理机制的完善问题

13.2.3.8其他风险（1）售后服务风险（2）物业管理风险（3）合同风险（4）企业竞争风险等13.2房地产开发与经营中的风险

13.2.4房地产开发与经营风险的特殊性

房地产开发与经营风险的特殊性具体表现在以下几个方面：（1）风险伴随在房地产开发经营全过程（2）房地产开发经营风险具有多样性（3）房地产开发经营风险具有层次性（4）多数开发经营风险可加以控制13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1房地产开发与经营风险管理过程

风险管理是一个完整的过程，这一过程按逻辑顺序分为以下几个步骤，即分析识别、风险评估、风险规避与控制及风险损失处理，由此形成了完整的房地产开发风险管理系统，各步骤间存在着有机联系，其推行和开展按一定的顺序进行。13.3.1.1风险识别风险识别就是周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。风险识别是风险管理的首要内容和工作基础，因为任何风险尤其是重大风险，如被忽略都可导致风险管理的失误和失败。13.3.1.2风险评估房地产开发风险评估即对开发风险进行量化，指开发商通过各种方式对风险可能给开发活动带来的不利影响和程度的测定，这是开发商在确定最佳开发方案与对策之前所必需进行的一项重要工作。风险评估涵盖两方面的信息：一是确定开发活动中各种风险发生的概率；二是确定风险可能给开发活动带来的损失程度。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制风险预测风险预测，即可行性研究，在房地产投资前应该对投资后可能存在的风险进行全面的综合社会经济技术分析和科学合理有效的预测，然后再进行投资，这是房地产及其他任何开发投资项目前期不可缺少的一个阶段。（1）通过全面的市场调查和充分的市场研究，包括对历史数据进行分析和借鉴国外发展历程，在获取尽可能详细的高质量的信息资料的基础上，对国内宏观经济发展趋势、国内消费偏好及市场走向做出合理的估计，从而做出合理的投资；（2）通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资，尽可能地顺着国家或政府的政策来进行房地产的开发与经营，从而更好的获得国家或政府的支持；（3）对该地区的环境条件、天文资料、地理地貌、气候条件等做一定的了解和分析，以减少风险，增加投资收益。13.3房地产开发与经营风险管理

13.3.1.3风险规避与控制风险回避

风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发活动进行，或改变开发活动方案，以避开风险源地，消除风险隐患的措施。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。在投资决策阶段，搞好项目开发方案的评价决策是回避风险的最佳方法。在前期工作阶段，为回避土地、征地拆迁风险，可能基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用属性的确认情况，以及地块上居民、企事业单位、建筑物、构筑物状况，可能决定放弃对某一宗地的开发。在项目建设阶段，通过招标模式、承包方式、合同类型的选择，可以避开某些风险，或在项目施工方案选择中，淘汰有缺陷、风险高的施工方法、施工工艺。在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制

风险控制风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。（1）风险预防风险预防是指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施。在房地产开发的各个阶段，风险预防有广泛应用。①投资决策阶段。房地产开发企业预防风险的任务为以下几个方面：第一，建立一支高水平、多学科的开发队伍；第二，树立风险意识；第三，健全风险预警系统。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制风险控制②前期工作阶段。在前期工作阶段，为了预防风险，开发商应注意以下几个方面：第一，积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，这样就可以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰，确保项目顺利进行。第二，到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物情况；及时同计划、规划、土地等部门沟通，获得对地块使用意图的确认；根据地块具体情况，制定相应对策。第三，妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。第四，增强合同意识，认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。尽量避免合同歧义、漏洞、陷阱。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制

风险控制③项目建设阶段。项目建设阶段，风险预防的主要措施有：第一，采用系统的项目管理方法。第二，向施工方人员灌输安全意识。第三，做好现场容易出现危险事故的预案工作，如基坑开挖、护坡处理、高空坠落以及风、雨、雪、雹、霜等恶劣天气等。第四，及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之问的关系和各种矛盾。第五，合理布置施工现场。第六，加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。第七，做好现场建设日志，注意资料收集和保存，及时落实建设条件，预防和减少施工索赔。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制

风险控制④租售管理阶段在租售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。因房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的。一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会利用法律武器来捍卫。现代舆论工具的发达和消费者作为弱者奋起的事实，即使开发商怎样解释，也难免形象受到巨大损害。而且，一般租售合同文本由开发商提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，应当按不利于开发商的解释来执行。定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之中。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制(2)风险抑制风险抑制是在风险事件发生时或发生后，采取的各种降低损失程度，或缩小损失发生范围的措施。常见的风险抑制的措施有以下四种：准确的预警预报制定详尽的风险应急计划保护现场，收集证据留有余地，保持后备

13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制

风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。（1）合同途径合同风险转移是指开发商通过签订各类合同，将合同中可能发生风险损失的财务负担和法律责任转嫁给合同对方承担。

①工程承包合同②材料设备供销合同③预租预售合同④租赁合同⑤出售合同

（2）保证途径

保证也称担保，保证的主要形式有定金、第三者保证、银行保函和抵押，其中抵押在房地产开发贷款时采用。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制

风险转移

（3）期货期货是指买卖双方签订协议，确定在未来的某一时间，以规定价格交割某一品种、规格的一定数量的商品。利用期货合约可以转移风险，具体方法有两种，一种是套期保值，另一种是对冲。（4）保险在房地产开发过程中，从土地获取、规划设计、施工建设到外发项目经营管理，每个环节都面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。欲将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失(保险费支出)，采用保险措施是非常必要的。但是，这并不意味着房地产开发公司应购买保险公司开办的所有保险。风险管理的目标是以最小的成本获得最大的安全保障，如果投保险种过多，必将大大增加企业成本开支，加重企业负担，得不到应有的安全保障。所以，进行科学的保险选择显得很有必要。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制

风险自留风险自留是指房地产开发者自己承担风险事件所致损失。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。（1）计划性风险自留计划性风险自留的具体措施有：①自己保险；②专属保险；③损失摊销；④借款补偿；⑤自负额保险。（2）非计划性风险自留对某些风险，由于风险管理者的主观和客观原因，没有意识到其存在；或虽然知道风险的存在，却低估了潜在风险的严重程度，未引起重视；或认为有些风险过于微小时，未对风险采取任何措施，一旦风险事件发生时，自己承担风险所致损失。这些情况都属于非计划性风险自留，或称为被动性风险自留。13.3房地产开发与经营风险管理13.3.1.3风险规避与控制

风险分散风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散，增加风险的承受单位数，达到减少风险的目的。开发投资结构调整措施有以下几种：（1）开发类型多样化（2）开发区域多元化（3）开发时间差异化（4）开发主体分散化（5）风险单位分割化13.3.1.4风险损失处理这一阶段的主要任务是通过事先的财务安排，迅速的对发生的风险损失进行充分而有效的经济补偿，以便在最短的时间内以最少的风险处理费用排除风险损失对企业财务活动的干扰，避免和减轻因损失导致突发性财务紧张和丧失偿付能力。13.3房地产开发与经营风险管理

13.3.2房地产开发与经营风险管理措施

首先，企业要