房地产开发与经营（第四版）课件：房地产交易

房地产开发与经营（第四版）

房地产交易房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行讨论。11.1房地产交易概述房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。房地产交易依其标的物性质的差异在理论上可分为房产交易、地产交易和房地产交易三大类。11.1.1房地产交易的概念及形式11.1房地产交易概述标的物位置的固定性房地合一的特性房地产交易标的价值金额大、专业性强房地产交易标的供给的稀缺性房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性11.1.2房地产交易的特性及原则特性11.1房地产交易概述及时登记原则房地连动原则交易价格遵循国家政策的原则交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则11.1.2房地产交易的特性及原则原则11.1房地产交易概述房地产市场有广义和狭义之分。广义的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称；狭义的房地产市场则指固定的房地产交易所。11.1.3房地产市场11.1房地产交易概述房地产交易机构主要包括房地产交易管理机构和中介机构。房地产交易管理机构——房地产行政主管部门代表国家及地方政府，在有关部门的配合下，基于房地产业务的发展规律与社会需要，按照法律与政策的规定，综合运用行政、经济、法律等各种手段，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动。管理主体是建设行政主管部门、土地管理部门和房地产管理部门。房地产交易中介机构是随着我国房地产市场商品化和专业化分工而产生和发展起来的。11.1.4房地产交易机构11.2国有土地使用权交易国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让方式：土地使用权出让一般采用协议、招标、拍卖、挂牌四种方式进行，商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业（采矿用业除外）等经营作用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。11.2.1国有土地使用权出让11.2国有土地使用权交易11.2.1国有土地使用权出让公布出让计划编制、确定出让方案确定出让底价编制出让文件发布出让公告申请和资格审查招标拍卖挂牌签订合同公布结果交付土地登记发证备案建档国有土地使用权出让程序11.2国有土地使用权交易11.2.1国有土地使用权出让土地出让价格是土地出让市场的核心，出让价格的标准既要符合市场供需状况，按市场机制确定，同时也要体现政府宏观调控土地市场的宗旨，有效发挥价格杠杆的作用。土地出让价格确定的基本思路和方法大致可分以下两类：1.以基准地价为基础确定土地出让价格2.以市场资料为基础确定土地出让价格11.2国有土地使用权交易11.2.2国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。11.2国有土地使用权交易11.2.3国有土地使用权转让国有土地使用权转让是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为。根据转让土地取得方式不同，具体分为两种，即以出让方式取得的土地使用权转让和以划拨方式取得的土地使用权转让，这两种转让方式在房地产开发中经常出现。11.3房地产买卖11.3.1房地产买卖市场细分一级市场——商品房销售市场二级市场——二手房转让市场11.3房地产买卖11.3.2房地产买卖程序及操作技巧订立买卖合同接受审查签订合同缴纳税费办理产权转移过户手续11.3房地产买卖11.3.2房地产买卖程序及操作技巧操作技巧1.房地产广告技巧2.确定最佳售楼时机3.突出项目的差别优势4.买卖中的调价技巧5.选择适合的付款方式11.3房地产买卖11.3.3房地产买卖价格房地产买卖价格的特殊性1.位置对价格起着决定作用2.能完全依成本定价3.房地产价格的趋升性4.房地产价格的垄断性11.3房地产买卖11.3.3房地产买卖价格新建房地产成本法公式：11.3房地产买卖11.3.4房地产买卖合同《城市房地产管理法》规定，房地产转让必须签订书面合同。其中房地产买卖合同是以房地产为出售标的的合同，是由买卖双方协商，明确双方的权利义务并以文字形式固定下来形成的协定。合同一经确定，双方就要履行合同的条款，且双方的权利也要受到法律的保护，任何一方不遵守合同的承诺，或发生任何侵权行为都要受到法律的制裁。11.4房地产租赁11.4.1房地产租赁市场分类和细分按客户类型细分按租赁原因细分按租赁用途细分按房地产产权性质细分11.4房地产租赁11.4.2房地产租赁的一般程序和方法调查签订合同租赁登记合同执行合同终止11.4房地产租赁11.4.3房地产租赁价格房地产租赁价格特点1.房地产收益水平或效用决定租赁价格水平2.租赁合同条件影响租赁价格水平房地产租金评估积算法租赁实例比较法收益分析法11.5房地产抵押11.5.1房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押实际上包括了现房抵押、预购商品房贷款抵押和在建工程抵押。11.5房地产抵押11.5.2设定抵押权的原则与范围房地合一原则依法登记原则设定抵押权的原则11.5房地产抵押11.5.4房地产抵押登记房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。抵押登记的程序1.申请2.受理验证3.审批收费4.登记发证11.5房地产抵押11.5.5房地产抵押的受尝同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利