房地产估价理论与实务：房地产价格

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大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。前言

房地产价格

2房地产价格2.1、房地产价格概述

2.2、房地产价格的类型2.3、影响房地产价格的因素

32.1房地产价格概述2.1.1房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。2.1.2房地产价格的形成条件房地产之所以有价格，与其他任何商品有价格一样，需要具备3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。42.1房地产价格概述2.1.3房地产价格的特征（1）房地产价格受区位的影响很大。（2）房地产价格实质上是房地产权益的价格（3）房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金（4）房地产价格是在长期考虑下形成的（5）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响52.2房地产价格的类型2.2.1投资价值和市场价值市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。投资者评估的房地产的投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。2.2.2．原始价值、账面价值和市场价值原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。62.2房地产价格的类型2.2.3成交价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。2.2.4基准地价、标定地价和房屋重置价格

如果某地区对城市土地进行了分区分段，设了基准地价，那么要求基准地价要定期公布，房屋重置价格也是一样的。

72.2房地产价格的类型2.2.5总价格、单位价格和楼面地价

楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积。

练习：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？82.2房地产价格的类型2.2.6实际价格和名义价格

实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

练习：

约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付30万元，余款10年内以抵押贷款方式支付，请计算名义价格和实际价格。（假设月利率为0.5％）92.2房地产价格的类型2.2.7起价、标价、成交价和均价

起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。起价是指所销售的商品房的最低价格。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平均价格。102.2房地产价格的类型2.2.8保留价、起拍价、应价和成交价保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。起拍价是拍卖的最低价，保留价一定大于或等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价，成交价一定是拍卖的最高价。2.2.9补地价补地价是指需要补交给政府的一笔地价。练习：某项目土地总面积20000m2

，出让取得时规定的建筑容积率为2.0，土地单价为3800元/m2,现允许容积率增加到3.2，则应补偿多少地价。

112.3影响房地产价格的因素2.3.1房地产自身的因素（1）区位因素房地产区位因素是一个综合性的因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。1位置包括房地产所处的方位、距离、朝向2.出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格3.影响房地产价格的环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等4.一般地说，外部配套设施完备，房地产价格就高，反之，房地产价格较低。122.3影响房地产价格的因素（2）实物因素影响房地产价格的实物因素包括土地实物因素和建筑物的实物因素两个方面。其中土地实物因素主要有土地的面积、形状、地势、土地及地基状况以及宗地内基础设施完备程度和场地平整程度，建筑物的实物因素主要有建筑规模、建筑结构、设备设施、装饰装修、层高或净高、空间布局、建筑物的防水、保温、隔热、隔音、通风、采光和日照、建筑物的外观和完损程度等方面（3）权益因素对房地产利用的限制可以归纳为以下三个方面：一是房地产权利的设立和行驶的限制，二是房地产使用管制，三是房地产相邻关系的限制。132.3影响房地产价格的因素2.3.2人口因素房地产（特别是居住房地产）的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人口的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。142.3影响房地产价格的因素2.3.3经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价(特别是建筑材料价格)、利率、汇率等。152.3影响房地产价格的因素2.3.4社会因素影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。162.3影响房地产价格的因素2.3.5国际因素国际竞争状况世界经济状况政治对立状况军事冲突状况

172.3影响房地产价格的因素2.3.6其它因素行政隶属变更心理因素重要政治人物的健康状况18第2章练习题

练习题1一、单选题1、一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（）

A．降低房价B．提高房价C．对房价没有影响

2、一般来说，受到战争威胁或者影响的地区，对房地产价格的影响是（）

A．降低房价B．提高房价C．对房价没有影响

3、一般来说，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格（）

A．降低B．提高C．没有影响

4、下面的说法正确的是（）

A．房地产价格与利率正相关B．房地产价格与利率负相关

C．利率上升，房地产价格也会上升19第2章练习题

二、多选题1、居住用途房地产的位置优劣，主要是看()。

A.周围环境状况B．安宁程度C．交通是否方便D．与市中心的远近

2、工业用途房地产的位置优劣一般来说主要看()。

A.位置有利于原料和产品的运输

D．废料处理及动力取得

C．接近大自然

D．私密性

3、一般来说，房地产投机对房地产价格可能的影响有（）

A.引起房地产价格上涨

B.引起房地产价格下跌

C.起着稳定房地产价格的作用

20第2章练习题

练习题1一、单选题1.房地产估价中的价值，一般是指（）A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、帐面价值2.在评估投资价值时，折现率是（）A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率3、第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当()低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。A．市场价格B．投资价格C．使用价格D．交换价格4、政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种()。A.市场价值评估B．投资价值评估C．原始价值评估D．账面价值评估5、()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B．账面价值C.市场价值D．投资价值21第2章练习题

6、()是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.原始价格B．理论价格C．成交价格D．市场价格7、楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为()。A．楼面地价；土地总价÷总建筑面积B．楼面地价：土地总价×总建筑面积C．楼面地价：土地总价+总建筑面积D.楼面地价：总建筑面积÷土地总价8、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/平方米。A、100B、300C、600D、90022第2章练习题

二、多选题1.楼面地价是（）之比。A、土地单价与土地总面积B、土地总价与建筑总面积C、土地单价与建筑容积率D、土地单价与建筑容积率2、成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着()的不同而不同。A．交易者的心态B．交易者的偏好C．交易者对市场了解程度

D．讨价还价能力3、()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A．市场调节价B．政府指导价C．政府定价D．评估价格4.以下那些说法是正确的？A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不