2021年度物业管理师考试管理实务讲义

第1讲

备考建议

1、学习之前必要要读两个文献：一种是《物业管理师资格考试实行办法》，另一

种是《考试大纲》。

2、复习考试要紧记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织

考试制度，复习过程中不要走弯路，”编书唯法，考试唯书”，复习范畴就是环

绕考试用书。

3、熟读考试大纲：注意大纲中提示题型、题量和考试时间长短。这些信息决定

了考试深度和广度。

4、把复习内容分为三个档次：ABC,以此来区别考试重点和要点。在考试大纲中

对每一章内容分别有掌握、熟悉、理解这三个层次，分别相应ABC三个档次，此

外，如果出当前每一章考试目和考试规定内容提示中，就需要在该某些画一种星

号（*）,如果这项内容在每一章背面复习题中又浮现，还需要增画一种星号（*）,

依照这些记号可以很容易找到学习重点。

5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。

不同考题所考核知识规定是不同，例如，选取题考核是对问题分析、判断能力和

对知识掌握精确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳能力。

单选题：单选题规定在备选4个答案中，可以辨别出一种对的答案，因而，不规

定形成很精准记忆，规定答题者通过对不同备选答案确认对的答案筛选过程，判

断考试者对所考核知识分析、判断、运用能力。

多选题：与单选题相比，考核精确度规定要高某些，由于对5个备选答案通过度

析判断找出若干个对的答案是一种考核知识精确度过程，需要通过筛选、比较后

选取对的答案。

普通状况下，当考试用书中所涉及到知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单

选题、多选题考核点。

综合分析题：是全面检查考试者分析判断能力题型，单纯表白性试题越来越少。

这就规定考生必要在全面理解、精确把握教材内容同步，可以理论联系实际，举

一反三，灵活运用所掌握知识，分析解答考题。

6、考试大纲里面规定“掌握”内容，必要精确理解、精确记忆、精确运用；考

试大纲里面规定“熟悉”内容，必要可以理解其含义，可以运用知识进行分析和

判断；考试大纲里面规定“理解”内容，必要可以懂得其基本含义、可以进行判

断和应用。否则，考试内容诸多，不加以区别，完全去记忆是很难做到。

7、要制定学习筹划，按照通读、精读、重点记忆顺序去学习，整个过程应当在

考试前一种月完毕，余下冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。

8、复习备考建议2-3人共同进行，这样有助于提示、讨论、交流和互助。

内容提纲及考试规定

一、内容提纲

1.物业管理公司类型及特性

2.物业管理公司常用模式

3.物业管理公司设立程序

⑴工商注册登记

⑵资质管理

4.物业管理公司组织形式与机构设立

(1)物业管理公司组织形式

(2)物业管理公司组织机构设立影响因素

(3)物业管理公司组织机构设立规定

(4)物业管理公司职能机构及其职责

二、考试目和考试规定

本某些考试目是测试应考人员对物业管理公司类型、特性、设立程序、内部组织

机构设立以及物业管理有关法规等知识掌握限度和综合运用能力。

考试基本规定

掌握：物业管理公司设立程序，物业管理公司组织机构及其职能。

熟悉：物业管理公司重要特性、组织构造形式，物业管理公司资质管理制度。

理解：物业管理公司重要类型，物业管理公司组织构造设计规定和重要影响因

素。

考题类型规定

本某些考题类型为：单项选取题、多项选取题、综合分析题。

三、内容辅导

物业管理公司概述

一、物业管理公司概念和特性（熟悉）

物业管理公司是依法成立、具备专门资质并具备独立公司法人地位，根据物业服

务合同从事物业管理有关活动经济实体。

其特性可以归纳为如下三点：

第一，是独立公司法人。物业管理公司严格遵循法定程序建立，拥有一定资金、

设备、人员和经营场合；拥有明确经营宗旨和符合法规管理章程，具备相应物业

管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己名义

享有民事权利，承担民事责任；所提供服务是有偿和赚钱性。

第二，属于服务性公司。物业管理公司重要职能是通过对物业管理和提供各种服

务，保证物业正常使用，为业主和物业使用人创造一种舒服、以便、安全工作和

居住环境。物业管理公司自身并不制造实物产品，它重要是通过常规性公共服

务、.延伸性专项服务、随机性特约服务、委托性代办服务和创收性经营服务等

项目，尽量实现物业保值和增值。因而，物业管理公司“产品”就是服务，与工

业公司等其她经济组织是有区别。

第三，具备一定公共管理性质职能。物业管理公司在向业主和物业使用人提供服

务同步，还承担着物业区域内公共秩序维护、市政设施配合管理、物业装修管理

等，其内容带有公共管理性质。

二、物业管理公司分类（理解）

物业管理公司分类办法有诸各种，这里只简介其中具备代表性几种分类办法。

（-）按照投资主体经济成分来划分

1.全民所有制物业管理公司

全民所有制物业管理公司资产属于国家所有。此类公司大多是从已有全民所有制

公司或行政事业单位中分离出来，以原有公司或行政事业单位房屋管理和维修部

门为基本，由原有公司或行政事业单位负责组建。此类公司在刚成立时，往往依

附于本来公司或行政事业单位，管理物业普通是由原有公司或行政事业单位自

建，具备自建自管特点。随着物业管理市场不断发育和全民所有制公司改革不断

进一步，此类公司已逐渐走上市场化发展轨道。

2.集体所有制物业管理公司

集体所有制物业管理公司资产属于集体所有。此类公司普通是以街道原有房产管

理机构为基本，由街道或其她机构负责组建，管理街道区域内物业或其她物业。

此外，此类公司还可以由集体所有制房地产开发公司负责组建，重要管理公司自

己开发各类房产。

3.民营物业管理公司

民营物业管理公司是指民营性质物业管理公司。

4.外资物业管理公司

外资物业管理公司是以外商独资经营、中外合资经营或合伙经营等形式进行运作

物业管理公司。

5.其她物业管理公司

其她物业管理公司是指公司资产属于各种所有制经济成分投资主体所有物业管

理公司。

（二）按股东出资形式来划分

1.物业管理有限责任公司

物业管理有限责任公司股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其所

有资产对公司债务承担责任。

2.物业管理股份有限公司

物业管理股份有限公司所有资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司

承担责任，公司以其所有资产对公司债务承担责任。

3.股份合伙型物业管理公司

股份合伙型物业管理公司股东通过订立合伙经营章程，按其股份享有权利和义

务，公司以其所有资产对其债务承担责任。

三、物业管理公司常用模式

（一）房地产建设单位附属子公司或部门

房地产建设单位附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立法人或非法人

物业管理公司。此外，也有某些房地产公司在其内部设立专门部门（不属于公司），

承担售后物业管理工作。这种公司特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间

属上下级关系。此类物业管理公司过去重要管理对象为上级建设单位开发房地产

项目，但近年来随着市场化进程不断推动，除了管理上级建设单位开发项目以外,

也通过市场获取物业管理项目。

（二）独立物业管理公司

独立物业管理公司是指不依附于房地产开发建设单位和其她单位，独立注册、自

主经营、自负盈亏物业管理公司。

（三）物业管理集团公司

物业管理集团公司重要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是

宏观控制机构，集团发展战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室

和行政办公部门；子公司或分公司既可按地区设立，也可按专业服务内容划分，

如楼宇设备维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。

四、物业管理公司工商注册登记

依照《公司法》和《物业管理公司资质管理办法》规定，物业管理公司设立程序

分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

一、物业管理公司工商注册登记（分为六个环节）

依照《公司法》规定，公司设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营

业执照后，方可开业。因而，物业管理公司在营业前必要到工商行政管理部门注

册登记，其办理手续与普通公司相似。

（一）公司名称预先审核

物业管理公司可结合行业特点，依照所管理物业名称、地区、公司发起人等取名，

但在起名时，必要符合《公司法》关于规定。依照公司登记管理关于规定，物业

管理公司应当由全体股东或发起人指定代表或委托代理人申请公司名称预先核

准，经工商行政管理部门批准后，获得《公司名称预先核准告知书》。

（二）公司地址

物业管理公司应以其重要办事机构所在地作为公司地址。

（三）注册资本

《公司法》规定，科技开发、征询、服务性有限责任公司最低限额注册资本为

10万元，物业管理公司作为服务性公司应符合此规定。同步，考虑到公司注册

后即应办理物业管理公司资质证书，因而，注册资本还应符合各资质级别注册资

本规定规定。

（四）股东人数和法定代表人

在设立物业管理公司时，股东人数必要符合法定条件。

（五）公司人员

物业管理公司人数和从业资格应当符合有关法规规定。

（六）公司章程

物业管理公司章程是明确公司宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以

及利益分派、债权债务、内部管理等内容书面文献，是设立公司最重要基本条件

之一。公司章程内容因公司性质和业务实际状况不同而有所不同。普通工商行政

管理部门备有章程文本，重要内容涉及：

(1)总则，涉及公司名称和地址等；

(2)公司经营范畴；

(3)公司注册资本；

(4)股东姓名或名称；

(5)股东权利和义务；

(6)股东出资方式和出资额，股东转让出资条件；

(7)公司机构及产生办法、职权、议事规则；

(8)公司法定代表；

(9)公司解散事由和清算办法；

(10)职工录取方式、待遇、管理办法；

(11)公司各种规章制度。

物业管理公司在办理公司注册登记时，应提交由具备法定资质验资机构出具验资

证明，以及必要审批文献。物业管理公司如果符合规定条件，在工商行政机关发

给营业执照后，公司即告成立。

五、物业管理公司资质审批及管理

(一)物业管理公司资质条件(注意：谁审批、谁颁发、谁管理)

物业管理公司资质级别分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管

理公司资质证书颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管

理公司资质证书颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物

业管理公司资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门指引和监督。设区市级

人民政府房地产主管部门负责三级物业管理公司资质颁发和管理，并接受省、自

治区人民政府建设主管部门指引和监督。各资质级别物业管理公司条件

如下:

1.一级资质

⑴注册资本为人民币500万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类专职管理和技术人员

不少于30人。其中，具备中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务负

责人应具备相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家关于规定获得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业房屋建筑面积分别占下列相应计

算基数比例之和不低于100%：

1)多层住宅200万m2；

2)高层住宅100万m2；

3)独立式住宅(别墅)15万m2；

4)办公楼、工业厂房及其她物业50万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用

档案系统，有优良经营管理业绩。

2.二级资质

⑴注册资本为人民币300万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类专职管理和技术人员

不少于20人。其中，具备中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务负

责人应具备相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家关于规定获得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业房屋建筑面积分别占下列相应计

算基数比例之和不低于100%：

1)多层住宅100万m2；

2)高层住宅50万m2；

3)独立式住宅(别墅)8万m2；

4)办公楼、工业厂房及其她物业20万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用

档案系统，有良好经营管理业绩。

注：计算基数如何算

计算时，将资质规定中分类面积数放在分母，将公司该类物业实际管理面积数量

作为分子，然后加和。

例：有一家公司想申报一级资质，管理多层住宅60万m2；管理高层住宅80万

m2；管理工业厂房80万m2。

计算:(60/200+80/100+80/50)X100%=(0.3+0.8+1.6)X100%=270%

因而，该公司在这一项上，符合一级公司资质申报规定。

3.三级资质

⑴注册资本为人民币50万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类专职管理和技术人员

不少于10人。其中，具备中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务负

责人应具备相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家关于规定获得职业资格证书。

(4)有委托物业管理项目。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用

档案系统。

表1-1物业管理公司资质级别比较

资质级别注册资本(万元)从事物业管类型(种类)物业管理面积规定(万平方米)

公司管理制度和原则；公司信用档案系统公司经营业绩规定专业管理人员(人

数)

其中，中级以上职称管理人员对财务、工程人员持有中级职称规定

一级资质250022本档计算基数之和100%有规定优良业绩230220有

二级资质2300N2本档计算基数之和100%有规定良好业绩220210有

三级资质25021无规定有规定无规定21025有

（二）在申请资质时需提供资料

新设立物业管理公司，其资质级别按最低级别核定，并设一年暂定期。物业管理

公司在领取营业执照之日起30天内，持如下资料向本地房地产主管部门申请资

质：

（1）营业执照；

⑵公司章程；

（3）验资证明；

（4）公司法定代表人身份证明；

（5）物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员职称证书和劳

动合同。

（三）物业管理公司资质管理（内容）

资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理公司和行业进行管理重要内容

之一。除资质审批外，资质管理还涉及对已设立物业管理公司与否遵守法规、规

章，与否履行合同，以及经营管理、信用等状况进行监督检查。资质管理有助于

规范物业管理行为，加强对物业管理活动监督，维护物业管理市场秩序，提高物

业管理公司管理和服务水平。物业管理公司在申请核定资质级别时，若浮现违背

《物业管理条例》规定有关行为，将不会获得资质审批部门批准。

六、物业管理公司组织形式与机构设立

一、物业管理公司组织形式（熟悉）

物业管理公司应依照自身实际状况，选取适当组织形式。物业管理公司组织形式

有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。

（一）直线制

直线制是最简朴公司管理组织形式，它特点是：公司各级领导者亲自执行所有管

理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构（如图1一1所示）。这种组织

形式合用于业务量较小小型物业管理公司初期管理，不能适应较大规模和较复杂

物业管理。

（1）重要长处：领导可以集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。

（2）重要缺陷：规定领导者通晓各种专业知识，具备多方面知识和技能。

（二）直线职能制

直线职能制以直线制为基本，在各级主管人员领导下，按专业分工设立相应职能

部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指引相结合组织形式（如图1—2

所示）。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管参谋。职能

机构对下面直线部门普通不能下达指挥命令和工作批示，只是起业务指引和监督

作用。这种组织形式是当前物业管理机构设立中普遍采用一种形式。

（1）重要长处：加强了专业管理职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、

管理综合性强物业管理公司。

⑵重要缺陷：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易导致扯皮，减少

工作效率。

（三）事业部制

事业部制是较为当代一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大大型集

团公司所采用一种组织形式（如图1—3所示）。此类集团公司按产品、地区或市

场将公司提成几种相对独立单位，即事业部。这种组织形式重要特点有：一是实

行分权管理，将政策制定和行政管理分开；二是每个事业部都是一种利润中心，

实行独立核算和自负盈亏。这种形式普通多由那些规模大、物业种类繁多、经营

业务复杂多样大型综合型物业管理公司借鉴采用。

（1）重要长处：一是强化了决策机制，使公司最高领导挣脱了繁杂行政事务，着

重于公司重大事情决策;二是能调动各事业部门积极性、责任心和积极性，增强

了公司活力；三是增进了内部竞争，提高了公司效率和效益；四是有助于复合型

人才考核培养，便于先进人才脱颖而出。

⑵重要缺陷：事业部之间协调困难，机构重叠，人员过多。

（四）矩阵制

矩阵制是在老式直线职能制纵向领导系统基本上，按照业务内容、任务或项目划

分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵形式（如图1—4所示）。其特点是

在同一组织中既设立纵向职能部门，又建立横向管理系统；参加项目成员受双重

领导，既受所属职能部门领导，又受项目组领导。

（1）重要长处：一是加强了各职能部门之间横向联系，充分运用了人力资源；二

是有助于调动各方工作积极性，解决解决各自责任范畴内问题；三是具备较强机

动性和适应性。

⑵重要缺陷：一是组织构造稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；

二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，解决不当容易产生矛盾。

七、物业管理公司组织机构设立影响因素（理解）

（一）公司战略因素

战略是为实现组织目的而制定产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切有

关，一方面组织战略要受到现实组织机构影响；另一方面，当组织战略发生了重

大变化时，组织机构应作相应调节，以支持组织战略变化。

（二）外部环境因素

外部环境重要涉及物业管理行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特

点、物业管理政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环

境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应当强调其适应性，以便

采用各种对策来消除外部环境对公司不利影响。

（三）技术因素

技术因素重要指涉及设备、技术、管理知识在内广义技术概念。一方面，组织活

动需要运用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责

划分、岗位设立及素质规定。

（四）组织规模及所处阶段

组织规模直接影响到组织机构管理层次、集权限度、规范化及制度化；组织规模

比较大公司，工作专门化、部门化限度较高。公司所处发展阶段不同，面临重要

任务和目的也有所不同，组织机构也应有所差别。

八、物业管理公司组织机构设立规定（理解）

（一）按照规模、任务设立

物业管理公司在设立组织机构时，一方面应考虑管理规模，普通而言，管理面积

越大，员工越多，划分管理层次就越多，部门和职能设立就越全面，分工越精细；

另一方面，在保证核心职能基本上，又应恰当减少部门划分，或者将几种有关部

门合并成一种综合部门，采用一专多能、一职多责组织机构设立方式。物业管理

公司组织机构设立要服从公司任务和目的，依照物业管理模式任务和目的不同，

组织机构设立重点也应当有所区别。

（二）统一领导、分层管理

物业管理公司各部门和项目应有明确分工，把公司任务和目的进行层层分解，贯

彻到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。物业管

理公司无论进行如何组织机构设立，都要服从统一指挥原则，即公司各个机构在

公司总体发展战略和方针指引下，服从上级命令和指挥。这样才干避免多头领导

和多头指挥，保证政令畅通，提高管理工作效率和效果。

（三）分工协作

在物业管理公司中，应加强上下级之间纵向协作，改进各职能部门、各项目、各

岗位之间横向协作关系。物业管理公司组织构造划分涉及管理层次划分、部门划

分和职权划分。各层级、部门和职位之间要有专业部门或人员来管理和负责，各

部门和人员之间又应当保持互相协作关系。

（四）精干、高效、灵活

物业管理公司组织机构在精简、精干、高效同步，还应依照公司外部环境变化和

公司内部业务发展需要，及时作出必要调节。

九、物业管理公司机构设立（掌握）

物业管理公司规模较大、管理物业较多时，公司总体构造可分为两级：公司总部

和各项目管理机构（也有称管理处、服务中心或服务处）。在公司总部可以设立若

干职能部门，分管各项目管理机构不同业务；项目管理机构负责详细管理服务操

作。

普通状况下，公司职能机构及其职责，重要涉及如下内容：

（一）总经理室

总经理室普通设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工

程师等），某些公司还设有总经理

助理，她们共同构成公司决策层，对公司重大问题作出决策。

（二）人力资源部

人力资源部重要职责涉及：制定公司各项人力资源管理制度，编制人力资源发展

和培训筹划，优化人力资源构造和人力资源配备，设计实行薪酬管理方案，完毕

人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、辞退、辞退等工作。

（三）行政管理部

行政管理部重要职责涉及：编制实行行政管理、公司文化建设、品牌管理和信息

化建设规划和预算，建立有关规章制度、管理原则和工作原则，完毕公司寻常行

政管理、公司文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息

化建设、对外事务联系等工作。

（四）财务部

财务部重要职责涉及：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务

筹划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作;

督促检查各项目财务收支状况，监督资金和资产安全运作，增收节支；定期向总

经理室报告财务收支状况。

（五）品质管理部

品质管理部重要职责涉及：公司质量管理体系运营和维护，各物业项目服务品质

监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，

外部质量审核协调，内部服务品质审核组织协调，客户服务监督管理，客户关系

管理，客户投诉解决，客户满意度评价等。

（六）市场拓展部

市场拓展部重要职责涉及：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项

目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项当前期介入管理组织和

协调，顾问项目管理与协调等。

（七）经营管理部

经营管理部重要职责涉及：制定和分解公司经营筹划和经营目的，制定物业项目

考核体系、考核指标和原则，组织对各物业项目进行目的考核等。

（八）工程管理部

工程管理部重要职责涉及：工程维修和运营保障，合格工程维修分包商评审；各

项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业

项目提供工程技术支持、工程设备运营和维修评审，支持新项目做好新接管物业

移送、验收和工程管理，负责或参加关于工程设备管理文献编制等。

（九）安全管理部

安全管理部重要职责涉及：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指引统筹安

排、安全检查统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参

加关于标书安全管理文献编制等；详细负责公司安全

管理制度及工作筹划制定与实行，并监督、指引、协调和考核各项月执行状况；

完毕安全巡逻、安全投诉解决、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全

事故或突发事件调查和解决。

（十）环境管理部

环境管理部重要职责涉及：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实行公司对清

洁和绿化分包方监管等；详细负责指弓I、监督各项目清洁绿化寻常维护保养工作;

负责对承包方监督检查与考核；负责制定公共环境卫生防护各类管理办法，组织

编制并实行项目清洁绿化大、中型维护保养筹划。

复习思考题

1.简述物业管理公司概念、特性。

2.简述物业管理公司类型。

3.物业管理公司注册登记包括哪些要点？

4.物业管理公司资质分为哪些级别?应由哪些机构颁发相应资质证书？

5.新设立物业管理公司在资质申报时应提供哪些资料？

6.简述设立物业管理公司组织机构规定。

7.简述物业管理公司组织机构设立影响因素。

8.简述直线职能式组织机构重要优缺陷。

第2讲

一、内容提纲

1.物业管理招标投标及其特点

2.物业管理招标投标原则与规定

3.物业管理招标投标策划与实行

4.物业管理招标类型

5.物业管理招标方式

6.物业管理招标内容

7.物业管理招标条件与程序

8.物业管理投标条件

9.物业管理投标程序

10.物业管理投标方略技巧

11.制定物业管理方案

(1)制定物业管理方案普通程序

(2)制定物业管理方案规定

(3)物业管理方案基本内容

(4)制定物业管理方案要点及办法

二、考试目和考试规定

本某些考试目是测试应考人员对物业管理招标投标有关法规和物业管理招投标

内容、环节、规定，以及物业管理方案编写等知识掌握限度和综合运用能力。

考试基本规定

掌握：物业管理招标投标有关法规，物业管理招、投标内容、环节和规定，物业

管理投标文献及方案编写。

熟悉：物业管理招标条件和程序，投标方略和技巧。

理解：物业管理招标投标基本规定与原则。

考题类型规定

本某些考题类型为：单项选取题、多项选取题、综合分析题。

三、内容辅导

物业管理招标投标及其特点

物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序

招标投标行为拟定物业管理权活动。物业管理招标投标，是国内物业管理发展必

然产物，也是行业发展日趋成熟体现。

物业管理招标投标与其她行业相比，具备一定自身特点。本章拟从物业管理招标

投标概念入手，对物业管理招标投标内容、形式以及招标投标策划与实行，物业

管理方案制作等方面分别予以阐述。

第一节物业管理招标投标内容与形式

一、物业管理招标投标概念

一方面，要将招标和投标加以区别。

（一）物业管理招标

1.物业管理招标概念

物业管理招标，是物业管理服务产品预购一种交易方式，即由物业建设单位、业

主大会或物业所有权人（如下简称招标人）依照物业管理服务内容，制定符合其管

理服务规定和原则招标文献，由多家物业管理公司或专业管理公司参加竞投，从

中选取最符合条件竞投者，并与之订立物业管理服务合同一种交易行为。

在国内全面实行市场经济体制环境下，通过市场竞争机制来筛选物业管理公司已

经形成氛围，越来越多公司会通过招投标这种方式获得对物业实行服务管理机

会。

2.物业管理招标主体

物业管理招标主体普通是物业建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政

府机关或物业产权部门）。

在业主、业主大会选聘物业管理公司之前前期物业管理活动中，由物业建设单位

负责物业管理服务招标组织工作；业主大会已经成立，由业主大会负责实行物业

管理招标组织工作。

某些重点基本设施或大型公用设施物业（如机场、码头、医院、学校、口岸、政

府办公楼等），其产权人多为政府国有资产管理部门，此类型物业招标必要经国

有资产管理部门或有关产权部门批准，普通由产权人或管理使用单位、政府采购

中心等作为招标人组织招标。

（二）物业管理投标

1.物业管理投标概念

物业管理投标，是对物业管理招标响应，是指符合招标条件物业管理公司，依照

招标文献中拟定各项管理服务规定与原则，编制投标文献,参加投标竞争行为。

2.物业管理投标主体

物业管理投标主体普通是指具备符合招标条件物业管理公司或专业管理公司（如

下简称投标人）。

专业管理公司普通是指具备一定资质、能承办物业管理专项服务专业化公司，如

电梯（安装、维修）专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化

专业公司等。

就整体物业管理服务项目而言，投标主体必要是具备相应资质物业管理公司。但

市场上也存在将一种整体物业管理项目按内容进行分项投标状况，参加投标不但

有物业管理公司，也有相应专业管理公司。

二、物业管理招标类型

（一）按物业类型划分

依照物业不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两

大类。其中非住宅类项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基本设施（如机

场、医院、地铁、学校、码头、步行街）等。

（二）按项目服务内容实行划分

依照物业管理项目服务内容和招标人不同规定，可以将物业管理投标分为整体物

业管理项目招标、单项服务项目招标和分阶段项目招标等类型。

如规划用地为54万m2某大学城物业管理项目，其招标单位将该项目房屋本体与

设施设备维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标；在房屋本

体与设施设备维护管理这一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组管

理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商；在清洁卫生、环境绿

化分项招标中，不但有具备专业资质物业管理公司参加，也有清洁、绿化等专业

公司参加。

（三）按招标主体类型划分

依照物业管理招标主体不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体招

标、业主大会（或单一业主）为主体招标、物业产权人为主体招标等类型。

前期物业管理普通以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，普通以业

主大会为招标主体；若物业性质为重点基本设施或大型公用设施、政府办公设施,

招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。

（四）按项目服务方式划分

依照物业管理服务方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项

目招标等类型。

三、物业管理招标投标特点

（1）由于物业管理是综合性服务，服务内容涵盖范畴和领域较广，甚至在一种项

目中有时会浮现几种不同类

型物业，并规定投标人提供综合性管理服务，因而，物业管理招标投标具备明显

综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、

办公楼、教学楼、商业服务区、工业区（校办公司）等，普通具备地区广、物业类

型多、服务领域广等特点，因而，规定投标方所提供服务具备综合性。

⑵由于国内幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相似，不

同地区人们对物业管理认知水平、消费观念、需求原则存在着较大差别；同步，

由于物业类型不同，招标人对项目招标条件和对投标人规定就会不同，因而，投

标人在分析和策划投标活动时应当依照详细状况采用有差别方式和方略。

（3）物业管理招标投标具备一定行业特殊性，重要体当前如下两个方面：

一是招标主体特殊性。一方面，物业管理招标主体可以是业主大会（或单一业主）、

建设单位、政府机关（或物业产权人）或事业单位，因而，虽然是同一类型物业，

也会因产权人身份不同而致使招标主体也不同。另一方面，同一物业在投入使用

先后招标主体也会发生变化，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招

标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主体。再次，对于公用设施和政

府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因而，该类物业物业管理招标投

标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则须经产权部门授权委托。

二是物业管理服务内容特殊性。物业管理不同于普通服务业，是具备社会公共服

务和个体服务特性群体服务，提供是全天候、不间断、全方位和多层次服务产品,

因而，物业管理招标投标内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具备相

对不拟定性。

四、物业管理招标方式

（一）公开招标

公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公示，邀请所有符合投标条件物业管

理公司参加投标招标方式。

招标人采用公开招标方式，一方面应依法发布招标公示。招标公示必要载明招标

人名称和地址、招标项目基本状况和获取招标文献办法等详细事项。招标文献应

当明确开标日期、时间和地点。凡乐意参加投标单位，可以按指明方式领取或购

买关于资料，接受按规定程序进行评比，有招标还设定预选和人围程序等。

公开招标重要特点是招标人以公开方式邀请不拟定法人组织参加投标，招标程序

和中标成果公开，评比条件及程序是预先设定，且不容许在程序启动后单方面变

更。

（二）邀请招标

邀请招标，也称作有限竞争性招标或选取性招标，是指招标人预先选取若干有能

力公司，直接向其发出投标邀请招标方式。

采用邀请招标方式招标人，在投标邀请和招标文献上应明确招标人名称和地址，

招标项目基本状况和获取招标文献办法，以及开标日期、时间和地点等详细事项。

邀请招标实行程序对每一种预定投标人都是公开，因而具备一定公开性。

采用邀请招标方式招标人应当慎重选取参选投标人，特别是重点考察投标单位当

前和过去财务状况、近期内承办同类项目管理水平、与否具备管理经验.在本地

区或同行业信誉度、对招标项目综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和

质量上进行合理筛选，才干保证邀请招标最后成功。

邀请招标重要特点是招标人不使用公开公示方式，投标人是特定，即只有接受邀

请公司才是合格投标人，投标人数量有限。

五、物业管理招标内容(掌握)

(-)初期介入和前期物业管理阶段招标内容

初期介入阶段重要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理

阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理公司承担寻常管理前阶段。在初期介入

和前期物业管理阶段，规定提供相应物业管理服务重要招标内容有：

(1)对投标物业规划设计提供专业合理化建议；

(2)对投标物业设施配备合理性及建筑材料选用提供专业意见；

(3)对投标物业建筑设计、施工与否符合后期物业管理需要提供专业意

见并对现场进行必要监督；

(4)提出投标物业其她管理建议；

(5)参加物业竣工验收，并提出相应整治意见；

(6)设计物业管理模式，制定员工培训筹划；

(7)对经营性物业进行经营策划，制定租赁方略方案和宣传推广方案；

(8)建立服务系统和服务网络，制定物业管理方案；

(9)办理移送接管，对业主入住、装修实行管理和服务。

(注：详细阐述详见有关章节。)

(二)常规物业管理招标内容

常规物业管理规定提供有关服务重要内容有：

(1)项目机构建立与寻常运作机制建立,涉及机构设立、岗位安排、管理制度等；

(2)房屋及共用设施设备管理；

(3)环境与公共秩序管理，涉及清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；

(4)客户管理、客户服务和便民办法；

(5)精神文明建设；

(6)物业租赁经营；

(7)财务管理，涉及对物业服务费和专项维修资金使用和管理。

(三)物业管理招标中管理方式拟定

物业管理项目承办有全方位服务型管理、顾问服务型

管理和合资合伙等三种方式。

(1)所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理公司负责对招标物业

进行全方位常规物业管理服务，由物业管理公司自行负责组织实行和运作，招标

人只负责对管理服务质量和效果进行综合测评。

(2)所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理公司派驻相应管理小组，对招标

人前期物业管理或全方位常规物业管理进行顾问指引服务，寻常运作完全由招标

人(或原有管理方)自行负责。顾问服务管理方式事实上是征询服务一种延伸。

(3)所谓合资合伙方式，是指招标投标双方就招标物业常规物业管理、物业经营

等内容采用合资合伙方式，普通合用于大型综合性物业、经营型物业或招标人有

下属物业管理公司状况。

物业管理方式普通由招标人在招标文献中明确规定项目所采用方式，招标人也可

以规定投标人依照物业实际状况选取拟定一种方式。

如在北京市某综合办公楼物业管理招标活动中，项目建筑面积为94000m2,招标

内容为前期物业管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。在管理

方式拟定上，招标人提出了上述三种方式，规定投标人根据招标物业现状和投标

人自身经验、优势，选取最适合招标物业管理方式，并提出相应管理方案。(练

习：以这一段内容为素材简朴练习方案编写)

第二节物业管理招标投标策划与实行

一、物业管理招标投标基本规定与原则(理解)

注意：分别站在招标方、投标方角度提出规定。

(-)物业管理招标投标基本规定

(1):遵守法律法规：参加招标投标双方应依照有关法律、法规规定组织物业管

理招标投标活动，即对招标投标方资格认定以及招标投标详细实行程序等，都必

要符合有关法律法规规定，并接受关于部门监督与管理。物业管理招标投标法律

根据重要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招

标投标管理暂行办法》及各地方有关法规政策规定。

(2)；考虑市场需求：在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都

应当充分考虑市场要素。招标方应在充分理解和掌握物业管理市场信息基本上拟

定招标方式和招标内容，选取投标公司范畴，决定中标成果，保证招标顺利实行;

投标方应在充分把握招标投标活动信息与动态变化前提下，对投标项目可行性和

项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，保证投标成功。

(3)：依照实际需要：招标方应依照项目实际状况和业

主(或物业使用人)需求，选取最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求物业管

理公司及服务；对投标方而言，不但要根据项目实际状况和业主(或物业使用人)

需求制定符合项目规定物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实行过

程中潜在风险，在投标方略方面也应当结合项目特点与公司自身条件组织投标活

动。

(4)：严格遵守程序：按照国际惯例和有关法律法规规定，应明确招标投标有关

程序和时间安排，保证招标投标活动顺利实行。如构成评标委员会专家必要从政

府专家库中抽取；招标人在发布招标公示或投标邀请书10日内必要提交与招标

项目和招标活动关于资料，向项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管

部门备案等。

（二）物业管理招标投标基本原则

（1）物业管理招标由招标人依法组织实行。招标人不得以不合理条件限制或者排

斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标

物业管理项目实际规定不符过高资格等规定。

（2）在评标委员会构成以及开标；答辩、记分、评标、定标等程序和办法上，应

当严格遵循有关法律、法规和招标文献规定，公正地对待每一种投标单位，禁止

任何人、任何单位在招标投标过程中运用特权或优势获得不合法利益。

（3）招标投标活动中条件、程序、办法、过程、成果及有关信息应保持公开，并

且是积极针对所有受众，应使招标投标活动每一种环节都保持高度透明，保证招

标投标公平、公正地实行。

（4）在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应当严格按照招标投标程序规定

和有关法律规范实行招标投标活动，实事求是，守信践诺，精确履行招标投标义

务，详细体当前如下几种方面：（也许多选题）

1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影

响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；

2）招标人不得违背规定回绝与中标人订立合同；

3）投标人不得与招标人或其她投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或

者她人合法权益；

4）投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其她不合法手段谋取中

标。

二、物业管理招标条件与程序（熟悉）

注意：区别招标方和投标方

（一）物业管理招标条件

1.主体条件

招标人为业主委员会，须经业主大会授权，同步应将招标投标过程和成果及时向

业主公开；招标人为建设单位，必要符合相应法律法规规定其她条件；招标项目

为重点基本设施或公用事业物业，招标人必要经有关产权部门批准、授权。

有能力组织和实行招标活动招标人，可以自行组织实行招标活动，也可以委托招

标代理机构办理招标事宜。

⑴招标人自行组织招标。

自行组织实行招标活动招标人应当成立专门招标组织，负责招标活动详细实行，

审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。

自行组织物业管理招标活动招标人应具备如下条件：拥有与招标项目相适应技

术、经济、管理人员；具备编制招标文献能力；具备组织开标、评标及定标能力。

(2)招标人委托招标代理机构办理招标。

委托招标代理机构招标常用于公开招标和大范畴邀请招标。如湖南省某政府物

业、广东省某政府物业等均采用是委托招标代理机构进行招标形式。由于招标代

理机构具备较强专业水平、广泛市场信息和纯熟招标投标技巧，因而，这种招标

方式可以提高招标投标工作效率和质量，使招标机构与投标人之间信息充分对

称，有助于招标人选取最符合规定物业管理公司。

招标人应依照自己意愿和物业自身状况选取招标代理机构进行招标。招标代理机

构与招标人之间仅限于委托代理关系，因而，招标代理人应当在招标人委托范畴

内办理招标事宜，并遵守关于针对招标人法规规定。

2.项目条件

按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及

同一物业管理区域内非住宅建设单位，应当通过招投标方式选聘具备相应资质物

业管理公司；投标人少于3个或者住宅规模较小，经物业所在地区、县人民政府

房地产行政主管部门批准，可以采用合同方式选聘具备相应资质物业管理公

司。

国家倡导建设单位通过招投标方式选聘具备相应资质物业管理公司。

因而，必要通过招投标方式选聘物业管理公司项目，仅为新开发住宅及同一物业

管理区域内非住宅；新开发非住宅项月，以及业主入住后由业主大会选聘物业管

理公司状况下，既可采用招投标方式，也可采用其她方式。

(二)物业管理招标程序

这一某些内容，为了便于记忆，可以画一种程序图。

1.成立招标领导小组

2.编制招标文献

3.发布招标公示或发出投标邀请书

4.发放招标文献

5.投标申请人资格预审

6.接受投标文献

7.成立评标委员会

8.开标、评标和中标

同步，在旁边作某些补充资料。

1.成立招标领导小组

招标人在政府房地产行政主管部门指引、监督下，成立招标领导小组，拟定招标

方式、内容、招标条件和投标公司范畴，并对招标过程中也许浮现问题和不拟定

风险进行预测：制定相应防范控制体系；编制招标文献；发布招标公示或投标邀

请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文献和提供有关技术资料；组

织投标人现场踏勘和答疑；制定标底和评标办法；发布中标成果等。

2.编制招标文献

招标人应当依照物业管理项目特点和需要，在招标前完毕招标文献编制。

招标文献应涉及如下内容：

(1)招标人及招标项目简介，涉及招标人名称、地址、联系方式、项目基本状况、

物业管理用房配备状况等；

(2)物业管理服务内容及规定，涉及服务内容、服务原则等；

(3)对投标人及投标书规定，涉及投标人资格、投标书格式、重要内容等；

(4)评标原则和评标办法；

(5)招标活动方案，涉及招标组织构造、开标时间及地点等；

(6)物业服务合同订立阐明；

(7)其她事项阐明及法律法规规定其她内容。

招标人应当在发布招标公示或者发出投标邀请书10日前，提交与物业管理关于

物业项目开发建设政府批件、招标公示或者招标邀请书、招标文献和法律、法规

规定其她材料，报物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备

案。

3.发布招标公示或发出投标邀请书

招标人采用公开招标方式，应通过公共媒介发布招标公示，并同步在中华人民共

和国住宅与房地产信息网和中华人民共和国物业管理协会网上发布招标公示。

招标公示应当载明招标人名称和地址，招标项目基本状况以及获取招标文献办法

等事项。

招标人采用邀请招标方式，应当向3个以上物业管理公司发出投标邀请书，投标

邀请书应当包括上述招标公示载明事项。

4.发放招标文献

招标文献发放应当按照招标公示或投标邀请函规定期间、地点向投标方提供，也

可以通过网络下载方式进行。除不可抗力因素外，招标人或招标代理机构在发布

招标公示和发出投标邀请函后不得终结招标。

在进行规模较大、比较复杂物业项目招标时，普通由招标人或招标机构在投标人

获得招标文献后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议普通安排在投标

物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议目在于解答投标人提出各类

问题。

招标人应当拟定投标人编制投标文献所需要合理时间。公开招标物业管理项目，

自招标文献发出之日起至投标人提交投标文献截止之日止，最短不得少于20日。

招标人需要对已发出招标文献进行必要澄清或者修改，应当在招标文献规定提交

投标文献截止时间至少15日前，以书面形式告知所有招标文献收受人。该澄清

或者修改内容为招标文献构成某些。

5.投标申请人资格预审

实行投标资格预审物业管理项目，招标人应当在招标公示或者投标邀请书中载明

资格预审条件和获取资格预审文献办法。资格预审文献普通应当涉及资格预审申

请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供公司资质文献、业绩、技术装

备、财务状况和拟派出项目负责人与重要管理人员简历、业绩等证明材料。

经资格预审后，公开招标招标人应当向资格预审合格投标申请人发出资格预审合

格告知书，告知获取招标文献时间、地点和办法，并同步向不符合资格投标申请

人告知资格预审成果。在资格预审合格投标申请人过多时，可以由招标人从中选

取不少于5家资格预审合格投标申请人。

6.接受投标文献

投标人应按照招标文献规定期间和地点接受投标文献。投标人在送达投标文献

时，招标人应检查文献与否密封或送达时间与否符合规定，符合者发给回执，否

则招标人有权回绝或作为废标解决。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人

可以通过正式函件形式调节报价及作补充阐明。

招标人不得向她人透露已获取招标文献潜在投标人名称、数量以及也许影响公平

竞争关于招标投标其她状况。

7.成立评标委员会

招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人代表与物业管理专

家构成，专家从房地产行政主管部门建立物业管理评标专家库中采用随机抽取方

式拟定。评标委员会人数普通为5人以上单数，其中招标人代表以外物业管理方

面专家人数不得少于成员总数2/3o评标委员会成员名单在开标前应严格保密。

与投标人有利害关系人员不得作为评标委员会成员。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出评审意见

承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标成果有利害关系人

进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其她利害关系人财物或者其她好处。

8.开标、评标和中标

(1)开标

开标应当在招标文献拟定提交投标文献截止时间同一时间公开进行；开标地点应

当为招标文献中预先拟定地点。开标由招标入主持+邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选代表检查投标文献密封状况，

也可以由招标人委托公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众

拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文献其她重要内容。在招标文献规定提

交投标文献截止时间前收到所有投标文献，在开标时都应当由招标人当众予以拆

封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

(2)评标

开标过程结束后应及时进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩某些

外，评标应当在严格保密状况下进行。评标委员会负责依照招标文献规定规定和

评分方式、原则进行评标，评标采用集中会议方式对所有投标文献进行严格审查

和比较，评标普通采用综合评议和百分制量化评分办法。

评标委员会可以用书面形式规定投标人对投标文献中涵义不明确内容作必要澄

清或者阐明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者阐明，其澄清或者阐明不得

超过投标文献范畴或者变化投标文献实质性内容。在评标过程中召开现场答辩

会，应当事先在招标文献中阐明，并注明所占评分比重。评标委员会应当按照评

标文献评标规定，依照标书评分、现场答辩等状况进行综合评标。评标委员会应

当按照招标文献拟定评标原则和办法，对投标文献进行评审和比较，并对评标成

果签字确认。评标委员会经评审，以为所有投标文献都不符合招标文献规定，可

以否决所有投标。依法必要进行招标物业管理项目所有投标被否决，招标人应当

重新招标。评标委员会完毕评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标

委员会对各投标文献评审和比较意见，并按照招标文献规定评标原则和评标办

法，推荐不超过3名有排序合格中标候选人。招标人应当按照中标候选人排序拟

定中标人。当拟定中标中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同，

招标人可以依序拟定其她中标候选人为中标人。

⑶中标及订立合同

招标人应当在投标有效期截止时限30日前拟定中标人。投标有效期应当在招标

文献中载明。招标人应当向中标人发出中标告知书，同步将中标成果告知所有未

中标投标人，并返还其投标书。招标人应当自拟定中标人之日起15日内，向物

业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当涉

及开标评标过程、拟定中标人方式及理由、评标委员会评标报告、中标人投标文

献等资料。委托代理招标，还应当附招标代理委托合同。

招标人和中标人应当自中标告知书发出之日起30日内，按照招标文献和中标人

投标文献订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容其她

合同。招标人无合法理由不与中标人订立合同，给中标人导致损失，招标人应当

予以补偿。

物业管理投标条件、程序与方略技巧

（一）参加物业管理投标条件

1.法律法规规定规定

依照有关法律、法规规定，参加物业管理投标应当是具备相应物业管理公司资质

和承担招标项目能力法人公司。物业管理公司在国内参加投标业务，必要获得《公

司法人营业执照》和政府行政主管部门颁发《物业管理公司资质证书》。详细可

参照建设部3月颁布中华人民共和国建设部令第125号《物业管理公司资质管理

办法》有关规定。

2.招标方规定规定

在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除规定投标人具备相应物业管理公

司资质，普通还会规定投标方具备管理与投标物业类似项目经验与业绩，并对投

标人在资金、管理和技术实力，投标人商业信誉，派驻项目负责人、管理团队条

件，物业管理服务内容和服务原则，投标书制作、技术规范和合同条款等方面作

出明确详细规定。

（二）物业管理投标程序

1.获取招标信息

依照招标方式特点，投标人获取招标信息普通来自两个渠道：一是从公共媒介上

采集公开招标信息，二是来自招标方邀请。

2.项目评估与风险防范

在获取招标信息后，投标人应一方面组织经营管理、专业技术和财务等方面人员

对招标物业进行项目评估，预测中标成功也许性和存在风险，对投标活动进行策

划，制定相应投标方略和风险控制办法，保证投标成功或避免公司遭受损失。

（1）项目评估

项目评估普通分为两个阶段，即初选阶段，准备和实行阶段。初选阶段评估重要

是在调查、研究资料基本上对项目进行分析、预测和评估，目是拟定与否参加投

标；准备和实行阶段评估重要是对投标物业进行进一步调查和进行技术、经济论

证，并在此基本上拟定最佳投标方略和管理方案。

项目评估重要涉及如下几种方面内容：

1）投标物业基本状况

投标人在分析招标物业项目基本状况时，重要是从物业性质、类型人手，着重理

解物业建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等详细状

况。属于新建物业，就要理解物业建设周期和进度，分析物业既有条件对实行物

业管理服务利弊，如在初期介入和前期物业管理项目中，要关注既有规划设计及

建筑施工中与否存在不符合物业管理规定问题，以便在方案中提出相应解决或建

议方案；属于已投入使用物业，则应收集物业使用过程中详细资料，如历年大中

修筹划实行状况、配套设施功能改造方案等；属于商业类型物业，则应理解商业

物业使用功能和规模；对公用事业类型物业，除理解物业基本状况外，还应当关

注既有规划或已配备设施中与否具备防止及应对紧急事件条件等。

物业管理公司可以通过招标文献、现场踏勘、标前会议等渠道获取招标物业项目

基本资料，为项目组织架构设计、人员及岗位设立、费用测算等提供精确根据。

2）招标物业项目定位

分析招标物业项目定位要从投标物业项目内部条件和外部环境人手，理解物业功

能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地区人文环境、经济环境、政治及

法律环境，详细涉及物业所在地区法规政策，政府管理，社会文化老式与风俗习

惯，居民收入与消费水平，物业所在区域位置、交通条件、商业状况、人口流动

状况，同类物业服务费用原则等。

3）业主需求

招标物业项目业主对物业管理服务需求涉及业主需求内容、物业管理消费承受能

力等。当前设计得较为规范物业管理招标文献中对物业管理服务需求均有明确详

细规定，物业管理公司应认真分析招标文献有关内容。对于非单一业主性质招标

项目，物业管理公司还应通过市场调研方式理解招标物业业主（涉及预售或现售

性质物业潜在客户）文化层次、生活需求、对物业管理服务盼望与规定，从而为

制定物业管理方案中服务重点和管理办法提供决策根据。

4）建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人基本状况

建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人基本状况涉及其背景资料以及与否

具备诚意合伙并具备履行合同实力。属于新建物业，要详细调查理解建设单位资

金实力、技术力量和商业信誉等，并通过对建设单位以往所承建物业质量，以及

关于物业管理公司与之合伙状况调查，分析判断招标物业建设单位可靠性；属于

重新选聘物业管理公司招标项目，应调查辞退原管理方因素、物业产权人与否与

原建设单位或管理方存在法律纠纷；对于已投入使用一定年限招标物业，需详细

理解物业使用状况、产权人背景、资金实力和信誉，物业与否存在重大隐患；属

于规定投标人参加物业合伙经营招标项目，应另作详细投资可行性分析论证。

5）招标条件和招标过程

对招标方规定条件要进行进一步分析，预测中标也许性。对在招标文献和招标过

程中浮现异常规定和状况要进行分析判断，调节招标方略，避免因招标方或竞争

对手使用违规手段操纵招标活动，使公司蒙受不必要损失。如有招标文献会由于

招标者利益趋向而呈现出某种明显偏向。在阅读标书时，物业管理公司应特别注

意招标公示中特殊规定，以便作出对的判断，还应对招标方增长合同特殊条款作

出其与否符合《物业管理条例》规定判断，从而评估公司若承担特殊条款也许存

在风险。

6）竞争对手

对竞争对手分析评估涉及理解竞争对手规模、数量和公司综合实力；竞争对手现

接管物业社会影响限度；竞争对手与招标方与否存在背景联系，在物业招标前双

方与否存在关联交易；竞争对手对招标项目与否具备绝对优势；竞争对手也许采

用投标方略等。

7）公司自身条件分析

对公司自身条件分析内容涉及：招标项目性质，所在区域、规模与否符合公司发

展规划；项目类型与否符合公司拟定目的客户；常规预测赚钱；项目风险控制与

否在公司可以承受范畴内；投标公司既有人、财、物等资源条件满足项目需求能

力。

物业管理公司只有通过对项目进行合理分析和对的评估，并结合物业管理公司自

身优势条件，才干拟定招标项目选取和招标活动详细实行。

⑵投标风险防范与控制

物业管理投标重要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。

1）来自于招标人和招标物业风险有：招标方提出显失公平特殊条件，招标方未告

知也许会直接影响投标成果信息，建设单位也许浮现资金等方面困难而导致项目

无法正常进行，因物业延迟交付使用而导致初期介入期限延长，招标方与其她投

标人存在关联交易等。

2）来自于投标人风险重要有：未对项目实行必要可行性分析、评估、论证，从而

导致投标决策和投标方略失误；盲目作出服务承诺；价格测算失误导致未中标或

中标后亏损经营；项目负责人现场答辩浮现失误；接受资格审查时浮现不可预见

或可预见但未作相应防范补救办法失误；投标资料（如物业管理方案、报价等）

泄露；投标人采用不合法手段参加竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格；

未按规定制作投标文献或送达投标文献导致废标等。

3）来自竞争对手风险重要有：采用低于成本竞争、欺诈、行贿等不合法竞争手段;

具备有关背景或综合竞争绝对优势；窃取她人投标资料和商业秘密等。

对上述风险防范与控制详细办法有：严格按照有关法律法规规定参加投标活动；

对项目进行科学合理分析、评估，周密策划、组织、实行投标活动；完善公司自

身管理；选取信誉良好招标方和手续完备赚钱优势明显物业；充分考虑公司承受

能力，制定可行物业管理方案，选取经验丰富项目负责人；慎重对待合同附加条

款和招标方特殊规定等。

3.登记并获得招标文献

物业管理公司在拟定参加投标后，按招标公示和投标邀请书指定地点和方式登记

并获得招标文献。

4.准备投标文献

投标人应严格按照招标文献规定编制投标文献，并对招标文献提出实质性规定和

条件作出响应。投标文献又称标书，普通由投标函、投标报价表、资格证明文献、

物业管理方案、招标文献规定提供其她材料等几某些构成。常用做法是将投标文

献依照性质分为商务文献和技术文献两大类。

（1）商务文献（或称物业基本状况）

商务文献又称商务标，重要涉及：

1）公司简介。涉及投标公司资质条件、以往业绩、人员等状况。

2）公司法人地位及法定代表人证明。涉及资格证明文献（营业执照、税务登记证、

公司代码以及行业主管部门颁发资质级别证书、授权书、代理合同书等）、资信

证明文献（保函、已履行合同及商户意见书、中介机构出具财务状况书等）。

3）投标报价单及招标文献规定提供其她资料。

商务文献规定投标人按招标规定和行业原则真实反映公司状况和详细报价。

⑵技术文献

技术文献又称技术标，重要是物业管理方案和招标方规定提供其她技术性资料。

应注意，有招标条件规定在技术文献中禁止透露可以反映公司状况数据、文字、

报价等，在准备材料时应按招标规定准备有关资料。

5.送交投标文献

所有投标文献编制好后来，投标人应按招标文献规定进行封装，并准时送达招标

单位。

6.接受招标方资格审查

投标人应按招标文献规定规定准备相应资料，接受招标方资格审查。

7.参加开标、现场答辩和评标

投标人在接到开标告知后，应在规定期间到达开标地点参加开标会议和现场答

辩，并接受评标委员会审核。

8.签约并执行合同

投标人在收到中标告知书后，应在规定期间内及时与招标人订立物业管理服务合

同。同步，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实行前期物业管理关

于问题。

投标结束后，要对投标活动进行分析总结，结算投标关于费用，对招标投标资料

进行整顿、归档。

(三)投标方略及技巧

1.投标组织策划

物业管理公司在获取招标信息后应组织有关人员构成投标小组，对投标活动进行

策划实行，其重要任务是项目分析评估、标书编制、投标方略制定、参加现场踏

勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。

(1)依照招标物业项目状况选取公司骨干力量构成投标小组，投标小构成员选取、

配备，特别是项目负责人选取是保证投标活动质量和效率基本。

(2)对招标方、招标物业基本状况和竞争对手要进行进一步细致调查，对的评估,

预测并减少投标风险。

(3)对的编制标书。编制标书要依照招标文献规定进行，在透彻掌握招标文献内

容和进行细致进一步市场调查基本上，拟定管理项目整体思路(涉及物业管理工

作重点、服务特色、管理目的、管理方式及实行办法等)，制定物业管理方案。

(4)在科学分析和精确计算前提下测算管理服务成本并制定合理报价。

(5)灵活运用公共关系，多渠道获取有关信息，保证报价合理性。

(6)选取最能体现公司优势物业作为招标方考察对象。

(7)加强与招标方沟通，理解