房地产营销笔试题

房地产营销笔试题一、填空题：1、得房率是指套内建筑面积与建筑面积之比。2、容积率是指总建筑面积和用地面积的比值。3、1亩约等于667平方米。4、国家规定的土地使用权出让年限为：（1）居住用地70年；（2）工业40年、科教文体及综合或其它用地50年；（3）商业、旅游、娱乐用地40年。5、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、市场细分、产品定位、客户定位、形象定位、价格定位、附加值提升等工作流程。6、传统户型分区是指：干湿分离、动静分区。7、SWOT分析是机会、威胁、优势、劣势。8、房地产销售阶段按照每一批房源的推案节奏一般分为筹划蓄水期（导入期）、认筹期、强销期、持续销售期等四个时段。9、房地产地块规划指标包含：容积率、总用地面积、绿地率率、建筑密度等。10、1公顷等于10000平方米，约等于15亩。选择题1.建筑层数在31层的为：CA、小高层B、中高层C、高层D、超高层2.地平面是指：BA、房屋建筑中水平方向的承受构件B、底层房间与土层相接的部份C、建筑物的承受构件D、建筑物的承重面3．毛地是指：BA、不具有城市基础设施的土地B、地上有待拆迁安置的房屋的土地C、已拆迁尚不平整的土地D、能直接在上进行房屋建设的土地4．套内面积包括：AA、餐厅面积B、屋顶面积C、室外楼梯面积D、走廊面积5、一个好的房地产项目案名，应该具备以下哪些要素？A、B、C、D、EA、对产品定位的暗示B、社区规模的传达C、对物业功能属性的传达D、对目标客户价值观的迎合E、要通俗上口，音节搭配和谐F、需要体现高档6、在进行产产品概念性设计时,我们经常会讨论到空间概念.一般说来，房地产住宅小区的四大空间是指：:A、C、E、GA、公共空间B、平面空间C、半公共空间D、错层空间E、私密空间F、景观空间G、半私密空间7、在竞争激烈的市场环境或疲软的市场行情下,我们通常谈到需要激发刚性需求.以下哪些属于房地产刚性需求范畴?AEA、婚房需求B、拆迁需求C、馈赠需求D、投资性需求E、改善型需求8、某项目定位于高档住宅,容积率为0.8,位于郊区,临近天然湖泊,空气环境良好,你认为适宜的主力户型规划面积应为:F,适宜做联排别墅或叠加别墅A、90平米以下；B、90-110平米；C、110-130平米；D、130-140平米；E、140-150平米；F、180-250平米左右；G、350平米以上9、挖掘物业价值最大化是营销策划的重要命题.通常我们所说的物业价值主要包括以下哪些部分:A、B、D、FA、区位价值；B、社区价值；C、客户价值；D、产品价值；E、城市价值；F、服务价值10、房地产广告企划媒体主要分为大众媒体与小众媒体，以下哪些媒体通路属于小众媒体？C、DA、户外；B、电视；C、DM；D、休闲场所、POP；E、网络11、对商业地产开发，以下哪些观点是正确的？BA、商业地产贩卖的是新生活理念B、商业物业在规划设计时需要先考虑经营需要C、商业物业的价格定位主要看市场需求与供应，与租金无关D、把中庭做大有利于提升商业氛围四、问答题1、什么是住宅的开间、进深、层高和净高。答：开间是指住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。层高是指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。2、列出房地产的五证二书。答：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、简述房地产开发前期（从获得土地信息到取得土地证前）流程。答：一、拍前土地可行性分析。二、参加土地竞拍。1、购买土地招标文件。2、准备相关材料后，至土地局地藉股报名。三、取得土地中标通知书、土地使用权，签订土地出让合同。四、办理建设项目选址意见书及建设用地规划许可证。需提供材料：授权委托书；土地中标通知书；建设单位申请报告。取得建设局规划办公室出具的项目选址意见书，用地规划红线图，建设用地规划许可证。五、办理国有土地使用权证。需提供的材料：土地出让合同；营业执照复印件；土地出让金发票复印件；契税完税证明；计委立项批文；规划红线图；环评报告；法人代表身份证复印件；委托书；委托人身份证复印件。取得国有土地使用权证。4、你认为成功的房地产销售人员应具备哪些条件？答：根据以下几点做自我分析：丰富的业务知识、较强的沟通能力、团队合作能力、自我约束能力五、计算题1、某一项目，土地占地面积85亩，总建筑面积9万平方米，绿地面积1.9万平方米，一期已对外公开发售，假如你购买一期某单元三房两厅一套，面积124.25平方米,单价6720元/平方米,20年银行按揭付款,万元按揭还款额为76.33元，请计算:（首付40%）该项目的容积率是多少?该项目的绿地率是多少?购房总款？首期款？按揭贷款额度？购房月供款（等额本息）？答：1、容积率：先换算亩数85*667=56695平米用建筑面积除以占地面积90000/56695=1.592、绿地率：用绿地面积除以占地面积19000/56695=33.5%3、总款用面积乘以单价：124.25*6720=834960元,首付用总价乘以六成：334960元,贷款额为千位整数：50万，购房月供因其二次置业故利率上调：50*76.33=3817元.2、郑州市某项目占地230亩，容积率2.5，地价260万/亩，售价5500元/平米，计算销售净利润和销售净利润率。土地费用及契税7%前期费用240元/平米建筑安装成本1200元/平米基础设施和公共配套200元/平米销售费用2%财务费用5%管理费用2%不可预见费1%营业税金、土地增值税、所得税总销金额的12%答：建筑面积=230*667*2.5=383525平方米成本及费用合计：序号项目名称建面成本（元/㎡）金额（万元）一土地费用及契税166863986二前期费用2409205三建筑安装成本120046023四基础设施和公共配套2007671开发成本合计3308126884五销售费用1104219六财务费用27510547七管理费用1104219八不可预见费552109九营业税金、土地增值税、所得税（12%）66025313费用合计