《房地产估价理论与实务》第06章 房地产价值和价格影响因素

《房地产估价理论与实务》2024/11/2312024/11/232篇次章次

内容基础篇第一章

房地产概论第二章房地产估价概述理论篇第三章

房地产价值与价格第四章

房地产价值形成理论第五章

房地产价格形成机制第六章

房地产价值和价格影响因素方法篇第七章比较法及其应用第八章

收益法及其应用第九章

成本法及其应用第十章

假设开发法及其应用第十一章

其他估价方法第十二章

批量估价方法实务篇第十三章

房地产估价业务第十四章

房地产估价程序第十五章

房地产估价报告2024/11/233第六章房地产价值和价格影响因素房地产周期的决定性因素

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房地产周期是指房地产经济随着时间变化而经历的有规律的扩张和收缩过程。影响房地产周期的因素包括利率、首付比例、房地产税收等短期变量，土地政策等中期变量和经济增长、收入水平、城镇化进程、人口等长期变量。任泽平等学者提出，影响房地产周期的决定性因素为“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。

金融政策通过改变居民的支付能力和预期使得房地产需求提早或推迟，对房地产市场短期波动的影响比较显著，但是却不会改变房地产市场运行的长期趋势。土地政策通过影响房地产供给和预期从而影响房地产供求与价格，对房地产市场中期波动具有明显影响。人口因素对房地产市场的长期发展具有决定性影响，房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分，在人口周期的前期、中期和后期，房地产市场和房地产价格都呈现出不同的发展状况。导入案例

第一节影响因素概述第二节房地产自身因素第三节房地产外部因素第四节

消费者心理因素第五节

房地产交易因素2024/11/235本章目录一、房地产价值和价格影响因素的含义

房地产价值和价格影响因素是指决定或影响房地产价值和价格的各种内外部条件，包括房地产自身因素、房地产外部因素、消费者心理因素和房地产交易因素。其中，自身因素和外部因素属于客观因素，心理因素属于主观因素，交易因素属于过程因素。

各种影响因素的影响途径：自身因素通过影响房地产的开发成本和效用进而对房地产价值和价格产生影响，外部因素通过影响房地产市场供求特别是市场需求进而对房地产价值和价格产生影响，心理因素通过直接影响消费者对房地产价值的判断或者影响房地产市场需求进而对房地产价值和价格产生影响，交易因素通过影响房地产交易过程进而对房地产成交价格产生影响。2024/11/236第一节影响因素概述2024/11/237一级指标二级指标三级指标四级指标自身因素实物土地实物因素面积、形状、地形地貌、地势、地质、水文、土壤、开发程度等建筑物实物因素建筑规模、外观、层数、高度、结构、空间布局、建筑性能、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况、完损状况、新旧等权益房地产相关权利、权利限制情况以及其他权益等区位地理位置方位与坐落、与重要场所的距离、临街状况、其他地理位置交通条件出入房地产的道路状况、可用交通工具、交通管理情况、停车便利程度以及交通费用情况等配套设施市政基础设施和公共服务设施两个方面周围环境自然环境、人文环境、景观环境、其他环境等外部因素经济经济发展、居民收入、利率、物价、汇率社会人口数量、人口结构、人口素质、城镇化发展、社会稳定、行政隶属关系等制度土地制度、住房制度、税收制度以及规划制度等政策土地政策、信贷政策、利率政策、税政政策、交易政策、价格政策等规划国民经济和社会发展规划、国土空间规划、住房发展规划、其他发展规划心理因素预期心理、投机心理、从众心理、迷信心理和求吉心理等交易因素交易目的、交易主体、交易方式、交易心态、交易氛围等房地产价值和价格影响因素汇总2024/11/238二、房地产价值和价格影响因素的特点

(1)影响因素具有多样性：具体的影响因素可能不下数十个。(2)影响因素具有层次性：许多影响因素可以细分为下一级因素。

(3)影响因素具有耦合性：部分影响因素之间存在相互耦合的关系，即不同因素之间存在“你中有我，我中有你”的关系。

(4)影响过程具有非线性：每一个因素对房地产价值和价格的影响都不是简单的线性关系，而通常是非线性的。(5)影响结果具有复杂性：不同的影响因素对同一个房地产价值和价格的影响以及同一个影响因素对不同房地产价值和价格的影响在影响的方向、程度、速度、范围、时期等方面均有可能不同。

第一节影响因素概述第二节房地产自身因素第三节房地产外部因素第四节

消费者心理因素第五节

房地产交易因素2024/11/239本章目录一、实物因素

实物是房地产有形的部分，包括土地和建筑物两大类。

1.土地实物因素

影响房地产价值和价格的土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形地貌、地势、地质、水文、土壤、开发程度等。

(1)土地面积：土地面积过小，不利于项目规划布局和内部配套，开发利用条件不佳，土地单价相对较低（土地合并交易除外）。土地面积过大，一方面会使土地总价过高导致需求减少，另一方面需要建设更多配套设施，增加开发成本，从而降低土地单价。合适的土地面积大小与土地所在地区的地价水平、建筑技术、配套设施完善程度以及房地产开发和消费习惯等因素有关。2024/11/2310第一节房地产自身因素2024/11/2311

(2)土地形状：形状规则的土地，有利于房地产项目的规划布局和土地的有效利用，其单价通常较高，反之则单价相对较低。(3)地形地貌：地形平坦的土地价值和价格较高，高低不平的土地价值和价格相对较低。由特定的地形地貌和地势等所形成的所谓“风水”因素有时对土地价值和价格会产生巨大影响。(4)地势：在其他状况相同的情况下，地势高的房地产价值和价格一般要高于地势低的房地产价值和价格。(5)地质：一般来说，地质坚实，地基承载力大，有利于房地产开发使用，地价就高；反之，地价则低。(6)水文：水系、水量、水位、水质、汛期、水利设施、水资源管理等。例如，是否存在洪涝隐患、地下水是否有腐蚀性等。(7)土壤：土地肥力只对农牧业用地和部分绿化用地的价值和价格产生影响，对其他建设用地的影响相对较小。(8)开发程度：开发程度高的土地价值和价格较高，反之则低。2024/11/2312

2.建筑物因素

影响房地产价值和价格的建筑物实物因素包括建筑规模、建筑外观、层数和高度、建筑结构、空间布局、建筑性能、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况、完损状况、新旧程度等。(1)建筑规模：一般来说，建筑面积过小，其功能和形象会受到影响，价值和价格相对较低；建筑面积过大，其市场需求会减少，房价也会降低；适合的建筑规模价值和价格相对较高。(2)建筑外观：建筑造型和谐、色彩丰富，使人感觉稳重、安全和舒适，其价值和价格一般较高；反之则低。(3)层数和高度：建筑层数和建筑高度对建造成本、防火防灾、建筑形象等具有重要影响，也会影响房地产价值和价格。(4)建筑结构：建筑结构是影响房屋安全性、适用性、耐久性以及建造成本的重要因素，因而也会影响房地产价值和价格。

(5)空间布局：一般来说，平面和竖向布置合理、有利于生产生活使用的建筑物，价值和价格较高；反之，价值和价格较低。2024/11/2313(6)建筑性能：建筑性能主要是指日照、采光、通风、防水、保温、隔热、隔声等方面的性能状况，对住宅建筑的价值和价格具有较大影响。不同用途的房地产对建筑性能的要求会有所不同。(7)设施设备：设施设备是指给排水、强弱电、电梯、空调、暖通、网络、燃气以及建筑智能化等建筑附属物。设施设备是否齐全、完好、先进，对房地产价值和价格具有很大影响。但是设施设备的配置也并非越高越好，而需要遵循适合原则。(8)装饰装修：装饰装修程度高的房地产价值和价格一般较高。(9)建成时间：建筑物建成时间越长，其价值和价格通常越低。(10)维护状况：维护好的房地产价值和价格较高，反之则低。(11)完损状况：完损状况差的房地产价值和价格不高甚至没有价值，或者负的价值即还需要支付拆除费用等。(12)新旧程度：建筑物新旧程度是一个综合性的指标，与建筑物的建成时间、剩余寿命、工程质量、维护状况、完损状况等因素有关，分析时需要注意是否重复考虑。2024/11/2314二、权益因素

权益是房地产无形的部分，“房地产的价值本质上是其权益的价值”，是影响房地产价值和价格的重要因素。

1.房地产的相关权利房地产权利状况是房地产权益中最基本、最主要的部分，是影响房地产价值和价格的重要因素。在实际估价中，不仅要了解房地产具有哪些权利，还要搞清楚其权利关系和归属。

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2.权利限制情况(1)受他项权利的限制：房地产他项权利是指土地和房屋所有权和使用权以外的其他权利，如抵押权、租赁权、典权、地役权、居住权等。他项权利是对他人所有的房地产享有的占有和使用的权利，他项权利的存在会降低该房地产的价值和价格。(2)受其他因素的限制：主要是指使用管制和相邻关系限制。房地产使用管制主要体现在城乡规划部门对土地和房屋的用途、容积率、建筑密度、绿地率和建筑高度等方面的限制性规定。相邻关系的限制主要体现在两个方面：①房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利；②房地产权利人使用自己的房地产或者行使房地产相关权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人的权益。3.其他的权益因素

其他权益因素包括附着在房地产上的额外利益、债权债务以及其他权利和义务、司法查封、欠税欠费欠款、物业管理等因素。2024/11/2316三、区位因素

房地产具有不可移动性，区位是决定房地产效用和价值的重要因素，在房地产市场上甚至有“地段、地段，还是地段”的说法。

1.区位理论概述

区位理论是研究人类活动的空间选择及其在空间中的优化组合的理论。区位理论作为一种学说诞生于19世纪20、30年代的欧洲，以1826年德国农业经济与地理学家杜能出版《孤立国农业和国民经济的关系》为标志。随着工业和城市商业的发展，区位理论从古典区位理论发展到近代区位理论和现代区位理论。经过近两百年的发展，区位理论研究产生了丰富的研究成果，形成了许多不同的理论类型和研究流派，如农业区位理论、工业区位理论、城市中心地理论、城市空间结构理论以及现代区位理论。2024/11/2317

(1)农业区位理论农业区位理论是最早的区位理论，由德国学者杜能创立，主要研究农业经济活动场所的选择问题，核心思想是，在农产品市场价格和农业生产成本不变的条件下，农业利润仅取决于运输成本，农业产地距离城市或市场的远近成为农业生产布局的决定性因素。为降低运费，增加利润，合理的农业生产布局是围绕中心城市形成同心圆结构即杜能圈。杜能圈是农业区位理论的基本空间地域模型。杜能的农业区位理论价值主要体现在其揭示了农业生产方式的相对优越性以及农业生产集约程度、空间布局和市场距离之间的关系，首次从理论上阐明了空间差异对人类活动的影响。但是杜能的农业区位理论理论存在明显不足，如“孤立国”在现实中并不存在，均质杜能圈也不符合现实情况，土地利用的多样性以及农业空间布局的影响因素考虑不够全面，而且随着交通技术和工具的发展，运输费用对土地利用的影响越来越小。2024/11/2318

(2)工业区位理论

从19世纪下半叶起，随着工业的发展，工业区位理论逐渐成为古典区位理论研究的主流。韦伯是第一位系统提出工业区位理论的经济学家。韦伯的工业区位理论以费用最低作为工业空间布局的标准。该理论的核心内容是，工业企业的理想区位是运输成本、劳动成本以及集聚和分散因子共同作用下生产成本最低的地点。

韦伯的理论为后续研究工业区位理论提供了理论基础和方法论支撑。同时，韦伯的区位理论贡献超越了工业区位理论的范围，成为经济区位理论的重要基石之一，而且对现实的工业布局也具有重要指导意义。但是韦伯的工业区位理论也具有局限性，包括完全竞争假设不符合实际、技术进步使得运费在价格中的比重和对工业区位的影响越来越小，由关注原料地和劳动供给地逐渐向关注消费地转变，企业关注利润最大化甚于成本最小化等。2024/11/2319

(3)中心地理论

20世纪以来，随着城镇化的加速发展，城市的形态以及城市与商业服务的空间分布等成为学者关注的重点。德国地理学家克里斯塔勒通过对德国南部城镇的调查，研究了城市的空间分布规律，系统地提出了中心地理论，被认为是中心地理论的奠基人。

中心地是指能够向居住在它周围的居民提供各种商品和服务的地方，可以看成是一定区域范围内的中心集聚点。克里斯塔勒以市场原则、交通原则和行政原则为基础推导出一个理想的六边形中心地模型。德国经济学家廖什以利润最大化为原则，独立推导出一个与克里斯塔勒相同的六边形区位模型。

中心地理论对研究城市多中心体系、城市商业体系以及城市居住体系的规划布局具有重要的指导意义。但是中心地理论建立在理想的均质城市土地之上，与实际存在较大差距。2024/11/2320

(4)城市空间结构理论

城市空间结构又称为城市地域结构，是指构成城市的各个功能区域在城市内部空间的分布形态。在城市空间结构形态的研究中，以同心圆模式、扇形模式和多核心模式最为著名。

同心圆模式由美国城市社会学家欧尼斯特·伯吉斯于1925年提出。在该模式中，城市各类功能用地以城市中心为核心，自内向外环状扩展形成同心圆结构，相应的土地价值和价格也由城市中心向外逐层下降。该模式基本符合单中心平原城市的空间结构模式，但是没有考虑道路、自然障碍物、土地利用偏好等因素的影响。

扇形模式是美国社会学家霍姆·霍伊特于1939年创立的城市空间结构模式，它在同心圆模式的基础上加入了方向因素。该模式认为，城市住宅用地趋向于沿着主要交通路线和自然障碍物最少的方向，即由市中心向市郊呈扇形发展。扇形模式适用于较多的城市，但是该模式仅仅建立在租金分析的基础上，忽视了其他因素的作用。

多核心模式最先由美国社会学家麦肯齐于1933年提出，后由美国地理学家哈里斯和乌尔曼于1945年加以发展。该模式认为，城市空间结构往往并非形成一个核心，而有可能形成多个核心。2024/11/2321

(5)现代区位理论

现代区位理论是在古典区位理论的基础上，通过对古典区位理论假设条件的不断放宽，形成各种新古典区位理论，如新古典微观区位论、新古典宏观区位论以及新经济地理学派区位论等。

新古典微观区位理论是利用供求、竞争等新古典微观经济学的分析工具，对微观主体的空间经济活动进行分析的区位理论。例如，拉伯和蒂斯利用拓扑网络构建区位模型研究微观主体的区位选择，豪泰林等从空间竞争均衡的角度重新审视区位问题。

新古典宏观区位理论利用宏观分析方法对区域经济主体的经济活动进行分析。艾萨德利用宏观均衡方法建立了区域总体空间模型，研究了区域总体均衡及各种要素对区域总体均衡的影响。新古典宏观区位理论对经济主体区位选择的研究逐步从局部均衡向一般均衡发展，从而使各种区位模型更加接近现实的经济情况。

20世纪90年代开始，新经济地理学派的经济学家界将区位纳入到西方主流经济学的分析框架，使得区位理论获得了新的发展。1991年，美国经济学家保罗·克鲁格曼发表的《报酬递增与经济地理》为新经济地理学派区位理论的建立奠定了基础。2024/11/2322

2.影响房地产价值和价格的区位因素(1)地理位置

①方位与坐落：方位与坐落是指房地产在某个空间区域中的大致方向和位置，具体体现在三个层面：一是宏观层面，是指房地产所在城市在世界、国家或区域中的位置及其政治、经济和文化地位等；二是中观层面，是指房地产所在区块在该城市中的位置，重点考虑该区块位于城市中的哪个区域；三是微观层面，是指房地产项目在该城市中的具体位置和周围环境，通常用四至来描述。

②与重要场所的距离：一、重点关注与相关的重要场所距离，而不是与不相关的场所距离；二，需要关注并区分距离的类型，是空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离还是经济距离？③临街（路）状况：临街（路）的住宅价值和价格要低于不临街（路）的住宅价值和价格，临街（路）的商业房地产价值和价格则要高于不临街（路）的商业房地产价值和价格。④其他位置因素：住宅还应考虑楼幢、楼层、朝向、边套等。2024/11/2323(2)交通条件

①道路状况：包括道路通达程度、道路数量、道路大小、路基路面、附属设施等使用和完损状况，简称路况。②可用交通工具：分为公共交通工具和私人交通工具。公共交通工具包括地铁、轻轨、公共汽车、出租车、共享单车等，估价时需要关注公共交通工具的类型、数量、班次、时段以及房地产与最近公交站点的距离等。私人交通工具主要有小汽车和电动自行车等，估价时需要关注停车便利程度等。

③交通管制情况：包括车辆限行、实行单行道、禁止掉头或左拐弯、限制车速较低等，其影响与房地产用途有关。④停车便利程度：包括房地产项目周边及内部停车便利程度两个方面，需要考虑车位的数量、类型和停车方式等。⑤交通费用情况：包括公交价格、车位售价、车位租金、临时停车收费、道路通行费等。2024/11/2324(3)配套设施

配套设施指的是在建筑物以外为房地产正常使用而建设的设施设备，包括市政基础设施和公共服务设施两个方面。建筑物内部的设施设备则作为建筑物实物因素予以考虑。

①市政基础设施：包括房地产项目以外的基础设施和项目以内的基础设施，分别称为“大市政”和“小市政”配套设施。

②公共服务设施：住宅公共服务设施有生活、商业、教育、医卫、文体、休闲娱乐、社区服务等设施。生活设施包括菜场、便利店、超市、商场、饭店、银行、邮局、快递站点等公共服务设施。教育设施目前包括幼儿园、小学、初中等义务教育及以下阶段的教育设施。医卫设施包括各类各级医院、卫生服务站、垃圾站等设施。文体设置包括文化活动中心、会所、体育馆、公园等设施。休闲娱乐设施包括影剧院、娱乐城、康乐中心等设施。社区服务设施包括居委会办公场所、托老托幼设施、物业管理用房等设施。2024/11/2325(4)周围环境

周围环境包括自然环境、人文环境、景观环境和其他环境。

①自然环境：包括空气环境、水环境、声音环境、生物环境。

②人文环境：包括有形的环境和无形的环境，前者有文物古迹、名人故居、旅游胜地、革命古迹以及图书馆、博物馆、科技馆、展览馆、大学等场所，后者有历史传说、社区声誉、居民素质等。

③景观环境：景观环境是指由各类自然景观和人文景观组成的具有观赏价值的空间资源。因此，景观环境实际上是自然环境和人文环境的组成部分，如令人赏心悦目的山景、江景、湖景以及绿地、森林、水系、公园、知名建筑、城市天际线等。

④其他环境：包括房地产项目内外的园林绿化、环境卫生、电磁辐射等小区和城市环境以及房地产周边地区的容积率、建筑间距、建筑密度等建筑环境对房地产价值和价格也有一定影响。第一节影响因素概述第二节房地产自身因素第三节房地产外部因素第四节

消费者心理因素第五节

房地产交易因素2024/11/2326本章目录一、经济因素

1.经济发展

衡量一个国家和地区经济发展状况最常用的指标是国内生产总值（简称GDP），包括GDP总量、人均GDP以及GDP增速等指标。其中人均GDP和GDP增速与房地产价值和价格关系比较密切。人均GDP高的国家和地区的房地产价值和价格通常较高。

2.居民收入

通常情况下，居民收入增加，其对房地产需求的数量和档次也会提高，从而导致房地产价格上涨；反之，房地产价格会降低。收入对房地产价格的影响程度与收入水平和边际消费倾向密切相关。2024/11/2327第三节房地产外部因素

3.利率房地产业是资金密集型产业，利率对房地产供求会产生很大影响但是影响情况不同。综合来看，房地产价格与利率负相关。利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。4.物价

反映物价变动的指标是物价指数，包括居民消费价格指数（CPI）和生产资料价格指数（PPI）。在我国目前的统计口径中，房地产价格没有被纳入CPI和PPI的统计中。因此，CPI和PPI的变动并不直接反映房地产价格的变动，但是具有间接联系。5.汇率

汇率变化会影响国际间的房地产投资收益，从而影响房地产价格。当预期某个国家或地区的货币未来会升值时，国际资本特别是国际游资会趋于购买该国的房地产，导致房地产需求增加，推动房地产价格上涨；反之，会导致房地产价格下跌。2024/11/2328二、社会因素

1.人口因素人口因素是决定房地产需求进而影响房地产价格的终极因素，包括人口的数量、结构和素质等方面。

(1)人口数量：包括人口基数和人口增长因素，重点是人口增长因素，尤其是人口机械增长因素，如城镇化带来的人口流动。

(2)人口结构：包括性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等人口构成状况，重点关注人口老龄化、家庭数量等因素。

(3)人口素质：包括人们的受教育程度、文化水平、公民意识、守法程度、道德品质等。如果居民整体素质较高，环境优美，秩序井然，治安良好，其房地产价值和价格也会相应提高。2024/11/2329

2.城镇化发展

在城镇化快速发展阶段，人口主要从乡村向城镇流动、从城郊向城区流动，城镇房地产业快速发展，房地产价值和价格快速上升；在城镇化发展成熟时期，人口主要从中小城镇向经济发达的中心城市和都市圈集聚或者从城区向城郊流动，表现为都市化或逆城镇化进程，城镇之间和城镇内部的房地产价值和价格也会出现分化。

3.社会稳定

包括政治安定状况和社会治安状况两个方面。政治安定和社会稳定促使人们生产投资置业，推动经济发展和房地产价值和价格上涨。社会治安较差的城市或地区，社会秩序混乱、犯罪率高，居民的人身及财产安全缺乏保障，会严重影响房地产价值和价格。4.行政隶属关系

行政隶属关系是指行政主体之间的法律关系。行政隶属关系的变更会影响当地的房地产价值和价格。2024/11/2330三、制度因素

1.土地制度

包括土地的所有、使用、规划、保护、征收、交易和管理等制度，对房地产业发展和房地产价值和价格具有决定性的影响。2.住房制度

住房制度是指有关住房的建设、分配、交易、管理等方面的制度安排，对房地产市场供求与价格具有重要影响。3.税收制度税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称。税制的变化会影响房地产的生产、交易和持有环节的成本，进而对房地产市场供求与价格产生影响。4.户籍制度

户籍制度也称为户口制度，是指国家有关部门对公民实施的以户为单位的人口管理制度。户籍制度会影响人口流动与城镇化率，进而会对房地产市场需求和房地产价格产生影响。2024/11/2331四、政策因素

1.土地政策

主要是指土地的供应政策，包括土地的供应方式、供应数量和供应结构等，对土地价格和房地产价格具有重要影响。

2.信贷政策

是指央行和金融机构有关房地产贷款的投向、规模、比例、期限等相关规定，分为房地产开发贷款政策和个人购房贷款政策两个部分，对房地产市场供求和房地产价格具有很大影响。3.交易政策

包括房地产销售、转让、租赁、抵押等交易政策，能够直接改变房地产市场供求状况，对房地产价格具有明显影响。4.价格政策

房地产价格政策是指政府对房地产价格的高低和涨落进行干预或管控的方式和措施，对房地产价格具有直接影响。32五、规划因素

1.国民经济和社会发展规划

国民经济和社会发展规划是全国或者某一地区经济社会发展的总体纲要，对全国或地区房地产市场和房地产价格具有深远影响。

2.国土空间规划

国土空间规划是对一定区域国土空间开发保护在空间和时间上作出的安排，是各类开发保护建设活动的基本依据。国土空间规划对房地产特别是土地的价值和价格有着较大的直接影响。3.住房发展规划

住房发展规划是确定住房发展目标、供应规模、结构比例、空间布局和建设时序的依据，特别是普通商品住房、保障性住房的供应规模或在住房供应总量中的比重，对商品住房价格有较大影响。4.其他发展规划

如长三角一体化、粤港澳大湾区、长江经济带、新型城镇化、乡村振兴以及各个城市群、都市圈等发展战略和重大决策。33第一节影响因素概述第二节房地产自身因素第三节房地产外部因素第四节消费者心理因素第五节

房地产交易因素2024/11/2334本章目录一、影响房地产价值判断的心理机制

1.行为经济学的概念与发展

行为经济学认为，主流经济学理论有关“理性人”的假设是有缺陷的，现实中的人远比“理性人”更为复杂，主要表现在：第一，人不是完全理性而只有有限理性；其次，人在决策时未必都按照利益最大化原则行事，具有有限利己主义；第三，人的自我控制能力也是一种有限的心理资源，其自我控制能力也是有限的。

行为经济学从现实中的人的行为出发，将心理学引入到经济学分析中，研究人类的心理因素如何影响其经济行为。行为经济学发现并完善了主流经济学模型有关人性假设中的不足、遗漏和错误，使得经济学能够更好地解释人的经济行为和经济运行规律。2024/11/2335第四节消费者心理因素

对经济活动中人类心理和行为的研究最早可追溯到亚当·斯密。斯密在1759年出版的《道德情操论》中论述了同情、正义、美德、激情以及意志力和自我控制等人类情感与行为问题。费雪在1930年提出跨期选择理论并分析了人们在跨期选择中所表现出来的明显反常行为。1936年，凯恩斯认为，情感在个人经济决策中扮演着重要角色。20世纪50、60年代，西蒙提出，人不可能像主流经济学假设的那样完全理性，而只有有限理性。

卡尼曼、特沃斯基和塞勒对行为经济学的研究做出过开创性贡献。从20世纪70年代开始，卡尼曼和特沃斯基针对人的有限理性所导致的系统性偏差行为进行了大量研究，并于1979年提出行为经济学的奠基性理论——前景理论。塞勒从现实活动中普遍存在的、但是与主流经济学分析与预测不一致的人类行为中的“反常”现象入手，运用心理学等跨学科知识，对行为金融、劳动经济、公共政策等领域中的人类行为进行了广泛研究，提出了禀赋效应、心理账户等理论，为行为经济学做出了重大贡献。目前，行为经济学逐渐得到了主流经济学的认可并获得数次诺贝尔经济学奖，其成果广泛应用到经济管理与公共政策的各个方面并走入大众视野。2024/11/23

2.影响价值判断的心理机制

(1)前景理论

前景理论是由卡尼曼和特沃斯基提出的用来描述和分析人们在面对风险时的决策行为的理论，也有国内学者将其翻译成预期理论、展望理论。该理论从人的心理特质和行为特征出发揭示了影响人们决策行为的非理性心理因素。一是确定效应，是指面对确定的收益时，人们是风险厌恶者，大多数人倾向于规避风险、见好就收、“落袋为安”。二是反射效应，是指面对确定的损失时，人们是风险偏好者，大多数人倾向于冒险“搏一把”。三是损失规避，是指人们对损失比对获得更加敏感，损失和收益曲线具有不对称性，比起得到人们更害怕失去，即人们具有损失厌恶的倾向。四是小概率迷恋，是指人们具有强调小概率事件的倾向。在小概率事件面前，人们对待风险的态度发生了反转，即当面对小概率收益时，大多数人是风险偏好者；当面对小概率损失时，大多数人是风险厌恶者。2024/11/2337

(2)锚定效应

锚定效应是指人们通常不是依据结果自身而是依据结果与参照点的差距来进行判断与决策，也称为参照点效应。锚定效应来源于人们比较的心理，比较的对象是某些参照点。随着参照点的变化，人们的决策行为也会发生变化。距离参照点越近，人们的敏感度越高，越容易选择风险规避。例如，同样要投资10万元，对拥有100万资产和1000万资产的人来说，其感受到的风险和选择冒险的概率是不同的。所以，在现实中富人比穷人更具有投资的魄力。面对同样的情形，人们往往会根据不同的条件设置不同的参照点，所以即便是同一件事情有时也会得出不同的结论，而这个不同的参照点可能仅仅是不同的描述方式。例如，针对某种病毒侵袭有两种防治方案，方案一会有60%的人得救，方案二会有40%的人死去，这两种方案实际上完全一样但是更多人选择的是方案一。这种效应完全是一种心里错觉，因为前者有得到的感觉，而后者有损失的感觉。2024/11/2338(3)禀赋效应

禀赋效应是指，与还没有得到的东西相比，人们更看重已经拥有的东西。当人们一旦拥有某件物品，那么他（她）对给物品价值的评价就会高于未拥有这件物品时的评价，即自己拥有的是最好的。禀赋效应的心理机制可以用损失厌恶心理来进行解释。在损失厌恶心理的驱使下，人们在决策过程中对利害的权衡是不均衡的，对“避害”的考量远大于对“趋利”的考量。出于对损失的畏惧，人们对所拥有的的东西格外珍惜，以至于会自动放大其价值，在出卖商品时往往索要过高的价格。这一理论挑战了传统的消费者选择理论，即效用取决于客观的资产价值，它还冲击了科斯定理有关当交易成本为零时产权的初始配置与效率无关的观点。根据禀赋效应，最初的产权配置会影响资源的配置效率。禀赋效应说明，资产不仅仅具有客观价值，其对特定主体来说还具有主观价值。2024/11/2339(4)心理账户

心理账户具体有几个方面的体现：一是人们对待收入和支出容易受到心理感受的影响；二是人们会从心理上自动地将金钱或资产归入不同的“心理”账户并给予区别对待；三是沉没成本效应，是指为了不浪费沉没成本而继续浪费更多成本的现象；四是交易效用，即人们在消费时获得的效用包括两个部分，一部分是获得效用，是指获得商品和服务以后得到的满足感，相当于消费者剩余，其大小等同于商品和服务带来的效用减去机会成本之差；第二部分就是交易效用，是指消费者期望价格与实际支付的价格之差。行为经济学认为，人们之所以会有心理账户，是跟自我控制机制有关。如果说禀赋效应仍然假设人们都会试图使其偏好最大化，但是心理账户理论则进一步偏离了主流经济学，但是与现实则更为接近。2024/11/2340

3.行为经济学与房地产估价

行为经济学可以用来分析房地产市场活动以及房地产价值判断等问题。例如，利用禀赋效应分析房屋征收补偿估价。

禀赋效应的大小与物品的不可替代性、人们拥有该物品的时间、用途以及与该物品的情感联系等密切有关。物品的不可替代性越强、人们拥有该物品的时间越长、使用该物品越频繁、与该物品的情感联系越紧密，禀赋效应就越强，人们对该物品的主观价值也就越大，反之则越小，通常认为人格财产的禀赋效应最为强烈。房地产尤其是住宅不仅是物理意义上的建筑物，而是与家庭成员之间有着千丝万缕的情感联系，这些情感联系都会成