2020年初级会计师考试《经济法基础》精讲班讲义第六章 其他税收法律制度

第二部分税法部分一一第六章其他税收法律制度

考情分析

本章历年考试分值在10分左右，多以单选题、多选题和判断题的形式考查。

本章涉及14个税种，考点较多，涉及税收优惠和征收管理的内容多数需要强化记忆。

目录

第一节房产税法律制度

第二节契税法律制度

第三节土地增值税法律制度

第四节城镇土地使用税法律制度

第五节车船税法律制度

第六节印花税法律制度

第七节资源税法律制度

第八节其他相关税收法律制度

知识点1：房产税法律制度（☆☆☆）

房产税：是以房屋为征税对象，按照房屋的计税价值或租金收入,向产权所有人征收的一种财

产税。

（一）房产税纳税人与征税范围

1.纳税人

房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。

具体包括：产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人

纳税。

（2）产权出典的,由承典人纳税。

（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代

管人或者使用人纳税。

（4）无租使用其他房产的,由房产使用人纳税。

2.征税范围

房产税的征税对象是房产。

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是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），

能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、

工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

\/

房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税;但对出售前已使用或出租、出借的商

品房应按规定征收房产税。

房产税的征税范围为：

城市、县城'

建制滇和工矿区

【判断题】（2018年）产权未确定以及租典纠纷未解决的，暂不征收房产税。（）

『正确答案』X

『答案解析』产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人，需要缴纳

房产税。

【判断题】（2015年）房地产开发企业建造的商品房在出售前已经使用或出租、出借的，不缴

纳房产税。（）

『正确答案』X

『答案解析』房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开

发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

【单选题】（2018年）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是

（）O

A.农村村民的住宅

B.县城工业企业的办公楼

C.建制镇工业企业的厂房

D.市区商场的地下停车场

『正确答案』A

『答案解析』房产税的征税范围不包括农村。

（二）房产税税率、计税依据和应纳税额计算

1.税率

（1）从价计征

按照房产原值一次减除10%-30%后的余值,税率为1.2%；

（2）从租计征

租金收入，税率为12%；

个人按出租住房，不区分用途，减按4%。

2.计税依据

（1）从价计征。房产税依照居产多值一次咸除1。%至3。%

后的余值计算缴纳。

各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

是指纲税人按照会计制度规定，在账簿

“固定奥产”科目中记载的房屋原价。

X________________________________________________________Z

①房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、

电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产

税。

对更换房屋附属设备和配套设施的，在其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施的价值。

对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换零配件，更新后不再计入房产原值。

②纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。

③投资联营的房产

1）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的,按房产余值作为计税依据计

征房产税。

2）对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金，应根

据有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

④融资租赁房屋

融资租赁的房产，由承租人自租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税o

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

⑤居民住宅区内业主共有的经营性房产

居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括

自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

■■.、

［依照租金收久计征。

'依照房产原值减除后的余值计征，没有、

居产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准

确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核

'定房产原值。,

【多选题】（2015年）下列与房屋不可分割的附属设备中，应计入房产原值计缴房产税的有（）。

A.给排水管道

B.电梯

C.暖气设备

D.中央空调

『正确答案』ABCD

【判断题】（2015年）房产税从价计征，是指以房产原值为计税依据。（）

『正确答案』X

『答案解析』房产税从价计征，是指以房产余值为计税依据。

（2）从租计征

出租的房产以房产租金收入（不含增值税）为房产税的计税依据。

①如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平,确定

一个标准租金额从租计征。

②纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明

显不合理的，税务部门可以按照规定，采取科学合理的方法核定其应纳税额。

3.应纳税额计算

计税方法计算公式

从价计征全年应纳税额=房产原值X（1—扣除比例）XI.2%

从租计征全年应纳税额=租金收入（不含税）X12%（个人4%）

【单选题】（2019年）2018年甲公司的房产原值为1000万元，已提折旧400万元。已知从价

计征房产税税率为1.2%,当地规定的房产税扣除比例为30虬甲公司当年应缴纳房产税税额的下列

算式中，正确的是（）。

A.（1000-400）X（1-30%）X1.2%=5.04万元

B.（1000-400）X1.2%=7.2万元

C.1000X（1-30%）*1.2%=8.4万元

D.1000义1.2%=12万元

『正确答案』C

『答案解析』从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值x（1—扣除比例）X1.2%o

【单选题】(2019年)2018年甲公司将一幢办公楼出租，取得含增值税租金92.43万元。已经

增值税征收率为5%。房产税从租计征的税率为12%,下列关于甲公司2018年出租办公楼应缴纳房产

税税额的计算中正确的是()。

A.92.434-(1+5%)X12%=10.56万元

B.92.434-(1+5%)4-(1-12%)X12%=12万元

C.92.434-(1-12%)X12%=12.6万元

D.92.43义12%=11.0916万元

『正确答案』A

『答案解析』房产税从租计征，应纳税额=租金收入(不含增值税)X12%o

【单选题】(2017年)甲企业厂房原值2000万元，2015年11月对该厂房进行扩建，2015年

底扩建完工并办理验收手续，增加房产原值500万元，已知房产税的原值扣除比例为30%,房产税

比例税率为1.2%,计算甲企业2016年应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是()。

A.2000X(1-30%)XL2%+500X1.2%=22.8万元

B.(2000+500)X(1-30%)X1.2%=21万元

C.2000X1.2%+500X(1-30%)X1.2%=28.2万元

D.2000X(1-30%)XL2%=16.8万元

『正确答案』B

『答案解析』甲企业2016年应缴纳房产税税额=(2000+500)X(1-30%)X1.2%=21(万

元)。

(三)税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园'名胜古迹自用的房产免征房产税。

4.个人所有非营业用的国产免征房产税。

C\

对个人拥有的营业用房或者出租的房产，

不属于免税房产，应照章纲税。

_______________________________________.

5.经财政部批准免税的其他房产。

(1)毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后,可免征房产税；

(2)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税;

(3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房等临时

房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。

但是在基建工程结束后，施工单位将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应当从基

建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。

（4）对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。

对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情

况按税收管理体制的规定办理。

（5）对高校学生公寓免征房产税。

（6）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（7）老年服务机构自用的房产免征房产税。

（8）对公共租赁住房、廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住

房免征房产税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率

征收房产税。

（9）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场

馆，用于体育活动的房产，免征房产税。

经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体

育场馆，符合相关条件的，其用于体育活动的房产，免征房产税。

企业拥有并运营管理的大型体育场馆,其用于体育活动的房产,减半征收房产税。

享受上述税收优惠体育场馆的运动场地，用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%o

（10）自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和

承租）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的，按其他产品

与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。

（11）自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技

园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房

产税。

【单选题】（2019年）根据房产税法律制度的规定，下列房产中，应缴纳房产税的是（）。

A.国家机关自用的房产

B.名胜古迹自用的办公用房

C.个人拥有的市区经营性用房

D.老年服务机构自用的房产

『正确答案』C

『答案解析』个人所有非营业用的房产免征房产税，经营性用房照常纳税。

【单选题】（2018年）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，免征房产税的是（）。

A.国家机关用于出租的房产

B.公立学校附设招待所使用的房产

C.公立幼儿园自用的房产

D.公园附设饮食部使用的房产

『正确答案』C

『答案解析』由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托

儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免

征房产税。

【判断题】（2018年）名胜古迹自用的房产免征房产税（）。

『正确答案』V

【判断题】（2016年）对个人按市场价格出租的居民住房，暂免征收房产税。（）

『正确答案』X

『答案解析』根据房产税相关规定，对个人所有非营业用的房产免征房产税。

（四）房产税征收管理

1.纳税义务发生时间

（1）纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税。

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税。

（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋

权属证书之次月起,缴纳房产税。

（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。

（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起,缴

纳房产税。

（8）纳税人因房产的实物或权利状态发生变化，而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的

计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【多选题】（2018年）根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务

发生时间规定的有（）。

A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税

B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税

C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之月起，缴纳房产税

D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税

『正确答案』AC

『答案解析』选项A,纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；选

项C,纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

【单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办

妥（竣工）验收手续，4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，甲公司对此幢办公楼

房产税的纳税义务发生时间是（）。

A.2009年12月

B.2010年1月

C.2010年2月

D.2010年4月

『正确答案』C

『答案解析』纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之“次月”起，缴纳房产税。

【单选题】（2015年）甲企业2014年年初拥有一栋房产，房产原值1000万元，3月31日将

其对外出租，租期1年，每月收取租金1万元。已知房产税税率从价计征的为1.2%,从租计征的为

12%,当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。2014年甲企业上述房产应缴纳房产税税额的

下列计算中，正确的是（）。

A.1X9X12%=1.O8（万元）

B.1000X（1-30%）X1.2%-M2X3+1X9X12%=3.18（万元）

C.1000X（1-30%）X1.2%^-12X4+1X8X12%=3.76（万元）

D.1000X（1-30%）X1.2%=8.4（万元）

『正确答案』B

『答案解析』（1）甲企业经营用房产于3月31日对外出租，则2014年1、2、3月份应从价计

征房产税，房产税按年计算，则从价计征的房产税=1000X（1-30%）X1.2%4-12X3=2.1

（万元）；（2）该房产于2014年收取9个月的租金共计9万元，则从租计征的房产税=9X12%

=1.08（万元）；（3）2014年甲企业上述房产应缴纳房产税税额=2.1+1.08=3.18（万元）。

2.纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

3.纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直镇市人民政府确

定。

【考点小结】

■经营管理单位

集体单位和个人

纳税人,承典人纲税

房产代管人或者使用人纳税

房产税_

.房产使用人纳税

征税范围——►不包括农村

©房产税税率1.2%；12%；4%

■从价计征

计税依据

从租计征

税收优惠

发生时间生产经营之月起，其余次月

征收管理-纳税地点房产所在地

纳税期限按年计算、分期缴纳

知识点2：契税法律制度（☆☆☆）

契税：是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约）以及所确定价

格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

（一）纳税人和征税范围

1.纳税人

是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

2.征税范围

契税是以在我国境内转移土地和房屋权属的行为作为征税对象。

具体征税范围包括:

视同转让行为:

以土地、房屋权属以预购方式或者预付集资建房款

抵倭方式承受土地、房屋权属

以土地'居屋权属以获奖方式承受土地、房屋权属

作价投费、入股的行为

注意1：土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此

获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义

务发生时当地的市场价格核定。

注意2：公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；

企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

注意3：土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范

围。

【单选题】（2019年）根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的是（）。

A.受让土地使用权的单位

B.出租房屋的个人

C.承租房屋的个人

D.转让土地使用权的单位

『正确答案』A

『答案解析』契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

【判断题】（2019年）张某转让位于市区的一套自用房产，该交易涉及的契税应由张某申报缴

纳。（）

『正确答案』X

『答案解析』契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，本题中，

张某是房产的让出方，所以张某不缴纳契税。

【单选题】（2019年）根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征收范围的是（）。

A.房屋继承

B.房屋出租

C.房屋交换

D.房屋抵押

『正确答案』C

『答案解析』土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征

税范围。

【判断题】（2019年）张某将自有房屋对外出租，不缴纳契税。（）

『正确答案』V

『答案解析』契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象，房屋出租不涉及房

屋权属转移，不缴纳契税。

【判断题】（2019年）农村集体土地承包经营权的转让不缴纳契税。（）

『正确答案』V

『答案解析』土地使用权的转让属于契税的征税范围，土地使用权转让不包括农村集体土地承

包经营权的转移。

【单选题】（2016年）根据税收法律制度的规定，下列各项中属于契税纳税人的是（）。

A.向养老院捐赠房产的李某

B.承租住房的刘某

C.购买商品房的张某

D.出售商铺的林某

『正确答案』C

『答案解析』契税的纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属的单位和个人。

【单选题】（2018年）根据契税法律制度的规定，下列行为中，应征收契税的是（）。

A.李某将商户抵押

B.乙公司受让国有土地使用权

C.王某继承商铺

D.甲商场出租摊位

『正确答案』B

『答案解析』土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征

税范围。

（二）税率、计税依据和应纳税额的计算

L税率

契税实行3%—5%幅度税率。

2.计税依据

（1）国有土地使用权出让、出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格核定。

（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

交换价格相等的，免征契税。

（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据

为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

【单选题】（2017年）下列各项中，不征收契税的是（）。

A.张某受赠房屋

B.王某与李某互换房屋并向李某补偿差价款10万元

C.赵某抵押房屋

D.夏某购置商品房

『正确答案』C

『答案解析』选项ABD,在我国境内“承受”（受让、购买、受赠、交换等）土地、房屋权属

转移的单位和个人，应照章缴纳契税；选项C,土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、“抵

押”以及出租等行为，不属于契税的征税范围。

【单选题】（2019年）2018年10月张某与李某互换房屋，经房地产评估机构评估，陈某房屋

价值220万元，李某房屋价值180万元，李某向陈某支付差价40万元，该房屋交换行为缴纳契税的

计税依据是（）。

A.220万元

B.180万元

C.40万元

D.400万元

『正确答案』C

『答案解析』交换房屋行为应缴纳的契税的计税依据为房屋交换价格差额款40万元。

3.应纳税额的计算

应纳税额=计税依据（不含增值税）X税率

【例6—3】2019年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套

房屋进行交换。经房地产评估机构评估王某获奖房屋价值30万元，李某房屋价值35万元。两人协

商后,王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。

已知当地规定的契税税率为4%o计算王某应缴纳的契税税额。

【解析】

以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定

的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为

所交换的房屋价格的差额，即5万元。

因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税。

（1）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额

=280000X4%=11200（元）

（2）王某交换房屋行为应缴纳的契税税额

=50000X4%=2000（元）

（3）王某实际应缴纳的契税税额

=11200+2000=13200（元）

【单选题】（2019年）2018年5月，张某获得县人民政府奖励住房一套，经税务机关核定该住

房价值80万元。张某对该住房进行装修，支付装修费用5万元。已知契税适用税率为3%。计算张

某应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.（80+5）X3%=2.55万元

B.80X3%=2.4万元

C.（80+5）X（1+3%）X3%=2.6265万元

D.（80-5）X3%=2.25万元

『正确答案』B

【单选题】（2017年）2016年2月周某以150万元价格出售自有住房一套，购进价格200万元

住房一套。已知契税适用税率为5%,计算周某上述行为应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是

（）。

A.150X5%=7.5万元

B.200X5%=10万元

C.150X5%+200X5%=17.5万元

D.200X5%-150X5%=2.5万元

『正确答案』B

『答案解析』（1）契税由房屋、土地权属的承受人缴纳；（2）在本题中，周某出售住房应由

承受方缴纳契税，周某不必缴纳；（3）周某购进住房应照章缴纳契税=200X5%=10（万元）。

（三）税收优惠与征收管理

1.税收优惠

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研

和军事设施的,免征契税。

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。

（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民

政府确定是否减免。

（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

（6）依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定，应当予以免税的外国驻华使

馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免

征契税。

经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的,就不再属于减征、免征契税

范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。

【多选题】（2015年）根据契税法律制度的规定，下列各项中免征契税的有（）。

A.国家机关承受房屋用于办公

B.纳税人承受荒山土地使用权用于农业生产

C.军事单位承受土地用于军事设施

D.城镇居民购买商品房用于居住

『正确答案』ABC

『答案解析』选项D需要依法缴纳契税。

【判断题】（2018年）李某的住房在地震中灭失，在他重新购买住房时，税务机关可酌情准予

减征或者免征契税。（）

『正确答案』V

『答案解析』因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

2.征收管理

是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，

或者纲税人取得其他具有土地、店屋校属转移

合同性质凭证的当天。

契税在土地、房屋所在地的税务征收机关缴纲。

纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，

向土地、房屋斫在地的契税征收机关办理纳

税申报。

【单选题】（2014年）纳税人应当自契税纳税义务发生之日起（）日内，向土地、房屋所在

地的税收征收机关办理纳税申报。

A.5B.10

C.7D.15

『正确答案』B

『答案解析』本题考核契税的征收管理。纳税人应当自契税纳税义务发生之日起10日内，向土

地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。

【考点小结】

纳税人——►承受

：土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、

征税范围

；抵押以及出租等行为不属于。

、_________________________________

「成交价格；市场价格；

计税依据

:交换价格不等多交付货币、实物、无形

I费产或者其他经济利益的一方缴纲契税，

税收优惠

交换价格相等的，免征契税。

、1________________________________________________________________________

征收管理10曰

知识点3：土地增值税法律制度（☆☆☆）

土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，就其转让房地产

所取得的增值额征收的一种税。

（一）土地增值税的纳税人、征税范围和税率

1.纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.征税范围

（1）一般规定

①转让国有土地使用权（不包括出让）；

②地上建筑物及其附着物转让；

③有偿转让征税，继承、赠与等方式无偿转让的不予征税。

（2）特殊规定

①企业改制重组

1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司（股份有限公司）

整体改制为股份有限公司（有限责任公司）。对改制前的企业将国有土地使用权、房屋权属转移、

变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续

的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3）按照法律规定或者合同约定，企业猥为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对

原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变

更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

5）上述1）—4）项有关改制重组土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

②其他特殊规定

相关情形是否征收土地增值税

继承：不征

继承、赠与赠与：赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，公益性赠与不征；

其他赠与，征

出租不征

抵押期、抵押期满偿还债务本息：不征；

房地产抵押

抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债：征

个人之间互换自有住房：免征

房地产交换

其他：征；

建成后自用：暂免征；

合作建房

建成后转让：征

代建房不征

重新评估不征

【单选题】（2019年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人

的是（）。

A.出售房屋的企业

B.购买房屋的个人

C.出租房屋的个人

D.购买房屋的企业

『正确答案』A

『答案解析』土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让

房地产）并取得收入的单位和个人。

【单选题】（2018年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人

的是（）。

A.出售厂房的工厂

B.受赠房屋的学校

C.承租商铺的个体工商户

D.出让国有土地使用权的市人民政府

『正确答案』A

『答案解析』选项BC,土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着

物并取得收入的单位和个人。选项D,土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出

让国有土地的行为不征税。

【多选题】（2019年）根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中应征收土地增值税的有（）。

A.个人出租不动产

B.企业出售不动产

C.企业转让国有土地使用权

D.政府出让国有土地使用权

『正确答案』BC

『答案解析』个人出租不动产，不涉及土地使用权的转移，不缴纳土地增值税，选项A错误；

政府出让国有土地使用权，不在土地增值税征税之列，选项D错误。

【判断题】（2018年）张某因父亲死亡继承其房屋，该行为应缴纳土地增值税。（）

『正确答案』X

『答案解析』土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承等方式无偿转让的房地产，不

予征税。

【单选题】（2015年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范

围的是（）。

A.房地产的出租

B.企业间房地产的交换

C.房地产的代建

D.房地产的抵押

『正确答案』B

『答案解析』房地产的出租、抵押、代建均不属于土地增值税征税范围。

【多选题】（2014年）根据土地增值税法律制度的规定，下列选项不征收土地增值税的有（）。

A.房地产的出租

B.房地产的抵押

C.房地产企业以房产投资联营

D.房地产开发企业将部分房地产转为企业自用

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建

筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。选

项ABD：并没有发生转让不属于征收土地增值税的范围，所以不征收土地增值税。

3.税率

土地增值税实行四级超率累进税率。

级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数豳）

1不超过50%的部分300

2超过501rl00%的部分405

3超过100%~200%部分5015

4超过200%的部分6035

【判断题】（2015年）土地增值税实行四级超率累进税率。（）

『正确答案』V

（二）计税依据

L应税收入（不含税）

纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。

从形式上看包括：

2.扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额

包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用

（含登记、过户手续费和契税）O

（2）房地产开发成本

①土地征用及拆迁补偿费

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安

置动迁用房支出等。

②前期工程费

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

③建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

④基础设施费

包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生

的支出。

⑤公共配套设施费

包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

⑥开发间接费用

是指直接组织、管理开发项目发生的费用。

包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）房地产开发费用

①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的（5%以内）：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X省

级政府确定的比例

利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（10%以内）

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）义省级政府

确定的比例

注意1：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过利息上浮幅度的部分不允许扣除。

注意2：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（4）与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指转让房地产时缴纳的城建税、印花税。

因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加，可视同税金予以扣除。

房地产开发企业转让新建房的印花税花在管理费用中核算扣除,不能再次扣除。

（5）财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%：

+

取得土地使用权所

房地产开发成本

支付的金额

【单选题】（2019年）根据土地增值税法律制度的规定，纳税人支付的下列款项中，在计算土

地增值税计税依据时，不允许从房地产转让收入额中减除的是（）。

A.在转让房地产时缴纳的城市维护建设税

B.为取得土地使用权所支付的地价款

C.超过贷款期限的利息部分

D.开发房地产款项实际发生的土地征用费

『正确答案』C

『答案解析』财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:

一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过

贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

【多选题】（2019年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税计税

依据时，应列入房地产开发成本的有（）。

A.土地出让金

B.前期工程费

C.耕地占用税

D.公共配套设施费

『正确答案』BCD

『答案解析』房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、

基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（6）旧房及建筑物的扣除金额

①按评估价格扣除

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金

和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金（城建税、印花税、教育费附加）作

为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使

用权时所支付的金额。

评估价格=重置成本价X成新度折扣率

②按购房发票金额计算扣除

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，

可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；

超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”

予以扣除，但不作为加计5%的基数。

【多选题】（2016年）计算土地增值税时，旧房及建筑物可以扣除的金额有（）。

A.转让环节的税金

B.取得土地的地价款

C.评估价格

D.重置成本

『正确答案』ABC

『答案解析』转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和

按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值

税。

（7）计税依据的特殊规定

①对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格又无

正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估,税务机关根据评估价格确定

转让房地产的收入。

②对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋的重置成本价，乘以房屋的成

新度折扣率,计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

税务机关根据确定房产的扣除项目金额,并用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标准地价

来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。

③房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债

务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列

方法和顺序确认：

一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（三）土地增值税应纳税额的计算

土地增值税五步计算法（注意：部分开发、部分销售对应部分扣除）

1.确认收入总额

2.计算扣除项目金额

3.计算增值额

4.计算增值率，确定适用税率和速算扣除系数

5.代入公式计算税额。

应纳税额=增值额X税率一扣除项目金额X速算扣除系数

【单选题】（2019年、2018年）2018年6月甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增

值税收入10000万元，准予从房地产转让收入中减除的扣除项目金额为6000万元，已知土地增值

税适用税率为40%,速算扣除数为5%,计算甲公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列算式中，

正确的是（）。

A.（10000-6000）X40%-6OOOX5%=1300万元

B.10000X40%=4000万元

C.10000X40%—6000X5%=3700万元

D.（10000-6000）X40%+6OOOX5%=1900万元

『正确答案』A

『答案解析』增值额=房地产转让收入一扣除项目金额

土地增值税应纳税额=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数

【单选题】（2018年）2017年5月，某国有企业转让2009年5月在市区购置的一栋办公楼，

取得收入10000万元，签订产权转移书据，相关税费115万元，2009年购买时支付价款8000万

元，办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%»该企业在缴纳土地增值税时

计算的增值额为（）万元。

A.400B.1485

C.1490D.200

『正确答案』B

『答案解析』增值额=10000—115—12000X70%=1485（万元）。旧房及建筑物按照评估价格

扣除。

【例6-7]2019年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交

土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500

万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完

毕，取得不含增值税销售收入共计9000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加45万元；缴纳印

花税4.5万元。己知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10虬计算

该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。

【解析】

非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允许按照取得土地使

用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。

（1）住宅销售收入为9000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：

①取得土地使用权所支付的金额

=2840+160=3000（万元）。

②住宅开发成本为2800万元。

③房地产开发费用=（3000+2800）X10%=580（万元）。

④与转让房地产有关的税金=45+4.5=49.5（万元）。

⑤转让房地产的扣除项目金额=2840+160+2800+（2840+160+2800）X10%+49.5=

6429.5（万元）。

（3）转让房地产的增值额=9000-6429.5=2570.5（万元）。

（4）增值额与扣除项目金额的比率=2570.5+6429.5=39.98%

增值额与扣除项目金额的比率未超过50%,适用税率30%o

（5）应纳土地增值税税额=2570.5X30%=771.15（万元）。

（四）土地增值税税收优惠

1.建造普通标准住宅出售：

增值额未超过扣除项目金额20%的一免征土地增值税

增值额超过扣除项目金额20%的一就其全部增值额按规定计税

2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政

策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但

向上浮动的比例不得超过上述标准的2强。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目

金额20%的，免征土地增值税。

5.自2008年11月1日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税。

【单选题】（2018年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税免税

项目的是（）。

A.居民个人转让住房

B.因国家建设需要被政府批准收回的土地使用权

C.企业出售闲置办公用房

D.因城市规划需要被政府批准征用的房产

『正确答案』C

『答案解析』选项A,自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税；选

项BD,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

【单选题】（2017年）下列各项中，免征土地增值税的是（）。

A.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产

B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产

C.企业之间交换房地产

D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产