物业公司综合管理工作手册

物业综合管理工作手册

一、接管验收规定

1.职责

1.1公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业管理处。

1.2物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设施的

验收，并指导及配合物业管理处完成岗位和责任交接工作。

L3物业管理处：在物业验收小组完成资料交接后，在其指导下按照物业管理

方案，组织各岗位人员熟悉环境及设备，按规定步骤与移交方逐项接受其管理

岗位及责任。

2.工作程序

2.1物业验收小组成立

2.1.1当公司承接新的物业管理项目时，由公司总经理确定成立物业验收小组。

根据物业情况选择下述专业人员：电梯专业、空调专业、消防专业、强弱电专

业、发配电专业、给排水专业、其他相关专业。

2.1.2物业验收计划的制定

物业验收小组会同物业管理处，根据物业管理合同的要求制定相应《物业验收

计划》，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、

验收的责任人员。验收计划应由验收小组组长审核，并报总经理批准。

2.2资料的接管验收

物业验收小组会同物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查

验收移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》中，对于

个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收的进度下，可由交接双方议

定，限期提交并做好记录备查。

2.3物业的预验收

2.3.1物业验收小组分专业系统，按验收计划要求依据涉及图纸进行预验收。

2.3.2验收小组依据《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要验收

设备和主材的规格型号、容量、制造厂，并清点数量。

2.3.3在预验收中检查出不合格源，提出书面的《房屋、设备、设施整改报告》,

返回给移交单位，由移交单位或工程施工单位进行整改。

2.3.4对预验收的单独设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转

中设备的主要技术指标。对不符合的指标，及时提出书面意见，要求移交单位

组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试。

2.4物业的验收

2.4.1在预验收的《房屋、设备、设施整改报告》落实实施后，物业验收小组

进行验证，并在《房屋、设备、设施整改报告》中记录结果。整改合格后，按

验收计划进行正式的物业验收。

2.4.2在楼宇的实物验收，按验收计划要求进行，做到三符合。一是图纸与设

备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三

是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果

记录在《房屋、设备、设施整改报告》中。

2.5岗位移交

在完成资料交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员进驻岗位，配合移

交方岗位人员一起履行运行职责，此期间不承担管理责任，仅作为责任移交过

程。

各岗位移交最高时限：电梯1周、中央空调2周、消防1周、监控1周、

配电2周、给排水1周、供气0.5周、其余岗位0.5周。

2.6责任移交

在岗位移交完成后，移交方人员撤离现场，全部管理责任由物业管理处负责。

至此，物业接收过程完成，物业管理处出具验收总结，物业管理进入日常阶段。

2.7验收后的工作

2.7.1各专业工种根据验收后的情况，填写《验收交接记录》。

2.7.2物业验收小组根据单项《验收交接记录》，作出综合性验收评定，并将验

收报告呈交公司总经理。

2.7.3公司总经理代表物业验收的接收单位，同物业的移交单位办理相关的手续

等存档。

2.7.4物业验收小组收集验收的各种资料及报告，并将经开发商、施工单位、施

工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部资料报告存档。

3.相关文件

3.1房屋接管验收标准

4.质量记录

4.1验收交接记录C7.5.1-5.1-A

4.2房屋、设备、设施整改报告C7.5.1-5.2-A

房屋、设备、设施整改报告

C7.5.1-5.2-A

栋号:验收时间:

编号项目名称存在问题简述备注

验收人：移交人:

验收交接记录

C7.5.1-5.1-A

编号交接记录备注

验收入：移交人:

二、收费管理规定

1.职责范围

1.1收费员负责各项费用的收取，并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门。

1.2综合组主管负责对有偿会务服务进行计费；维修人员负责对有偿维修服务

进行计费；保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费。

1.3管理处主任负责对有偿服务收费进行审核。

2.工作程序

2.1办公楼的物业管理费、车辆管理费、有偿服务费、水电供暖费等按月收取。

每月10至15日为收费日，收费员须在每月10日前后上门向每位业主发放收费

通知书，并提醒业主在15日前交费。为方便业主，所有收费应集中一次进行。

2.2住宅小区的物业管理费、水电费、车辆管理费、有偿维修费等按季度收取。

每季度的第一个月收取上季度的所有费用，收取日为该月的10至30日，收费

员负责于10日前后在小区公告栏发布收费通知，并上门收费。

2.3收费员应在发布收费通知前按照物业管理费、车辆管理费收费标准，工程

维修组提供的水电、供暖费抄记数据，综合组、工程维修组、保洁组提供的有

偿服务费清单等准确计算每户业主的应收费用。

2.4对逾期不交纳各项费用的业主（使用人），收费员负责先发放催缴通知单,

再根据有关规定处理。

3.质量记录：

3.1《物业管理费一览表》C7.5.1-5.3-A

3.2《自来水费分摊明细表》C7.5.1-5.4-A

3.3《电费分摊明细表》C7.5.1~5.5-A

3.4《供暖燃油费分摊明细表》C7.5.1-5.6-A

3.5《自来水缴费通知单》C7.5.1-5.22-A

3.6《公用电摊费缴费单》C7.5.1-5.23-A

自来水缴费通知单

C7.5.1-5.22-A

年月日

房号户主姓名

水费单价元/度收费金额

上月抄表数本月抄表数实用数

经办人:

公用电摊费缴费单

C7.5.1-5.23-A

年月日

房号业主姓名

面枳单价元/平方米

收费

金额

备注

收款人:

三、入住管理规定

1、写字楼入住管理规定

1.职责范围

入住管理工作由管理处的综合组主管实施。

2.工作程序

2.1凭开发单位签发的“业主入住通知”向开发单位领取入住单元的钥匙；

2.2向业主介绍大厦情况并发放《写字楼物业管理规定》、《入住登记表》和《业

主装修守则》；

2.3与业主签订《物业管理合同》并向业主移交钥匙；

2.4在业主完成装修，正式入住办公的当天，向业主赠送庆贺花篮，并在一楼大

堂显著位置设立欢迎水牌。

3.质量记录：

3.1《入住登记表》C7.5.1-5.7-A

入住登记表

C7.5.1-5.7-A

楼座

单位名称

负责人姓名/身份证号码

联系人姓名/联系电话

常驻办公人数

办公时间

正式入住时间

备注

注：若业主在双休日或下午18：00-次日8：00之间仍需办公，请在办公时间

中予以说明。若业主有其它的特殊要求，请在备注栏中说明。

2、住宅小区入住管理规定

1.职责范围：

管理处综合组主管负责办理入住手续时的资料发放与保管、交费、钥匙发

放工作；工程组主管负责房屋验证工作；在装潢结束后工程组主管会同维修中

心人员进行验房工作。

2.入住流程：

房屋验证资料发放与保管交费小锁匙发放验方

2.1房屋验证

2.1.1房地产公司销售部门商品房入住通知单原件和《住宅移交手续》一份；

2.1.2工程组主管负责陪同业主检查房屋，并填写《室内设施验收表》。

2.2资料发放与保管

2.2.1发放给业主保存的资料：

A、业主公约；

B、致业主一封信；

C、煤气使用常识；

2.2.2发给业主填写并返回管理处的资料：

A、《物业管理合同》；

B、《房屋装修联系表》；

C、《入住登记表》；

D、《住户装潢协议书》；

E、《装潢施工安全保证责任书》；

2.3交费

2.3.1装潢保证金：

A、时间：办理入住手续时交纳；

B、标准：按《南京市物业管理收费办法》执行；

C、退款：住户装修完毕，经公司维修人员检验合格签字后可办理退款手续；

2.3.2物业管理费：

A、时间：办理入住手续时间若在当月15日前（含15日），收取全月物业管理

费；当月15号后计收半月物业管理费；

B、标准：住户购房面积X政府批准的单位价格；

2.3.3共用部分水电分摊费：

A、时间：办理入住手续时交纳；

B、标准：以实际发生额分摊；

2.3.4垃圾清运费：

A、时间：办理入住手续时交纳；

B、标准：按《南京市物业管理收费办法》执行；

2.3.5水费押金：

A、时间：办理入住手续时交纳；

B、标准：按三口之家，年平均三个月测算每户100元；

C、退款：自装修结束后，经管理人员审核后，住户凭押金收据到管理处办理退

款手续（前提：无拖欠水费）；

2.3.6装潢工人办理临时出入证：

A、时间：装潢工人进场时；

B、标总工本费一元，押金元；

C、退款：自完工结束正式离开时，办理退款手续;

2.3.7其他：开发商未配套，根据住户需要，由住户付款，管理处统一组织施

工的项目如下：

A、阳台统一封闭铝合金窗；

B、阳台统一安装防盗网和防盗窗；

C、信箱；

B、室外空调架；

2.4钥匙发放

2.4.1在办理完上述手续后向业主发放房间钥匙、电子对讲门钥匙、电表箱钥匙

等；

2.5验房

工程组主管会同维修中心人员检查后填写《房屋验收表》；

3.质量记录

3.1《住宅小区入住登记表》C7.5.1-5.8-A

住宅小区入住登记表

C7.5.1-5.8-A

幢号：房号:

业主出生身份证联系

性别籍贯

姓名日期号码电话照

片

姓名

性另1」

入出生日期

住籍贯

人与业主关系

员身份证号码

简常住

况暂住

备注

照片

四、装修管理规定

1、写字楼装修管理规定

1.职责范围：

1.1物业管理处综合组主管负责办理装修申请手续，核收应缴费用，并对装修

过程进行监督，在装修完成后会同工程组主管进行装修验收。

1.2工程组负责对水电线路、设施、消防设备进行监督、检查。

1.3安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告。

2.工作程序：

2.1在业主办理入住手续的同时，综合组主管向业主发放《业主装修守则》和

《房屋装修申请表》，并提醒业主在装修开工前一周向物业管理处提交；

A详细填写《房屋装修申清表》；

B完整的装修设计方案；

C装修施工单位的施工资质；

2.2管理处须在接到上述材料后一周内，对业主的装修方案审核完毕。若装修

方案必须修改，则业主重新递交的方案仍按原规定程序进行；

2.3在管理处对装修方案审核批准后，应通知业主和装修施工负责人在装修开

工前一起到物业管理处办理《装修许可证》和《装修人员出入证》，并按有关

规定缴纳装修押金、管理费及电梯使用费；

2.4在装修开始前，工程组应上门向施工单位说明水电线路、消防设备、电器

设施等详细位置、防护措施、注意事项，并向施工单位提供有关图纸；

2.5装修期间，安保组巡逻人员应每天去施工现场对装修工作进行检查监督，

并将处理结果填写在《安保交接班记录》中，对不符和规定的行为及时予以制

止、纠正；

2.6装修完成后，综合组会同工程组上门检查验收，并填写《装修验收表》，

若没有违反《'业主装修守则》或擅自更改装修方案及破坏有关线路、设施、设

备，则退还全部装修押金。

3.质量记录：

3.1《房屋装修申请表》C7.5.1-5.9-A

3.2《装修验收表》C7.5.1-5.10-A

房屋装修申请表

C7.5.1-5.9-A

单位：楼座：电话：联系人：

建筑面积：装修押金：元

装修验收表

C7.5.1-5.10-A

业主姓名楼层楼座

施工队负责人姓名验收时间

初验情况:

业主签名：日期:

施工队负责人：日期:

验收入：日期:

正式验收情况:

业主签名：日期:

施工队负责人：日期:

验收入：日期:

备

注

2、住宅小区装修管理规定

1.职责范围：

1.1管理处综合组主管负责办理装修申请手续，核收应缴费用；

1.2工程组负责对水电线路、设施、消防设备进行检查，并对装修过程进行监督;

在装修完成后会同工程组主管进行装修验收；

1.3安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告.

2.工作程序：

2.1在业主办理入住手续时，管理处综合组主管按照《收费管理办法》收缴相

关费用及押金，并办理装修人员出入证，做好《装修人员办、退证记录》。

2.2装修期间，管理处工程组人员应每天去施工现场对装修工作进行检查监督,

对不符合规定的行为及时予以制止、纠正，并负责对纠正效果的验证、记录，

发现问题及时做好《装修检查记录》。

2.3安保组人员每日对装修现场进行巡查，发现问题及时记录在《安保交接班

记录》中。

2.4装修完成后，管理处工程组主管会同维修中心人员上门检查验收，若没有

违反双方所签协议及合同，管理处综合组人员退还全部装修押金，并做好《装

修保证金收、退记录》。

3.室内装修管理规定:

3.1业主及装修施工队必须按《物业管理合约》、《住户装潢协议书》、《装

潢施工安全保证责任书》操作。

3.2施工时间上午7:00—11:30,下午2:00—9:00。

3.3装修人员进入小区必须出示“装修出入证”。

3.4装修人员必须文明施工，安全用电。不得将水泥沙浆、油漆、橡胶水倒入地

漏、马桶、水池内。

3.5建筑垃圾必须袋装化及时清出楼内,堆放在指定地点，做到定时清运，不

准放在走廊及公共部位.

4.质量记录:

4.1《房屋装修申请表》C7.5.1-5.11-A

4.2《装修验收表》C7.5.1-5.12-A

4.3《装修检查记录》C7.5.1-5.13-A

4.4《装修保证金收、退记录》C7.5.1-5.14-A

4.5《装修人员办、退证记录》C7.5.1-5.15-A

房屋装修申请表

C7.5.1-5.11-A

住户姓名住址幢层（单兀）号

装修

装修时间装修范围

面积

装修项目及标准：

请仔细阅读《江苏长江物业管理有限公司住宅小区装修管理规定》，

签字认可。

住户签字：

年月日

施工队伍施工施工负责

名称人数人签字

处理意见:

主管:

年月日

装修验收表

C7.5.1-5.12-A

业主姓名幢层（单元）号

施JL队负责人姓名验收时间

初验情况:

业主签名：日期:

施工队负责人:日期:

验收入：日期:

正式验收情况：

业主签名：日期：

施工队负责人：日期：

验收人：日期：

备

注

装修检查记录

C7.5.1-5.13-A

日期装修情况记录人

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

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29

30

31

装修保证金收、退记录

C7.5.1-5.14-A

日期房号姓名实收金额退发情况备注

装修人员办、退证记录

C7.5.1-5.15-A

业主办证人办证实收退证实退办证人

身份证号码

房号姓名日期押金日期押金签字

五、邮件收发制度

1、写字楼邮件收发制度

1.职责范围

1.1管理处在楼内适当位置为所有业主统一设置邮件箱。

1.2所有外订邮件、报刊杂志均由物业管理处统一对外接收，并负责分发到相

应的邮箱。需要由业主签收的邮件，也由管理处专设的收发员接受后，再送业

主签收。

1.3在正常工作日，每天上午送达的邮件、报刊杂志应在10：30分前分发完毕。

L4在双休日及法定假日，一概不收发邮件及报刊杂志，双休日的邮件及报刊、

杂志周一收发。法定节假日的邮件、报刊杂志上班后第一天收发。

L5管理处综合组收发员负责邮件及报刊杂志的收发工作。邮件的接收、分发

都必须分类仔细登记，特快专递、包裹、挂号信等由业主亲自签收。收发员要

保证送到写字楼的所有邮件及报刊杂志不破、不损、不少，及时送达业主。

2.质量记录：

2.1《收发记录本》C7.5.1-5.17-A

2、住宅小区邮件收发制度

1.职责范围

1.1管理处综合组人员负责年末或年初为业主提供杂志信息，按时收缴年度杂

志费。

1.2管理处综合组人员在为业主办理订购手续时，须认真填写《报刊订购记录》,

以备查阅。

1.3管理处综合组人员应主动和邮局保持联系，如遇缺少或漏发等情况及时协

调解决。

1.4安保组当班安保人员在收到邮件时，须及时清点并认真准确地将信件、报

刊分拣后投入信箱。

L5安保组当班安保人员对重要信件、刊物或贵重物品，须在24小时内送交业

主，填写《贵重物品收发登记》，并请业主签字。

1.6安保组安保人员在班期间应保证业主的邮件无遗失、无破损、无污迹。

2.质量记录：

2.1《报刊订购记录》C7.5.1-5.18-A

2.2《贵重物品收发登记》C7.5.1-5.19-A

收发记录

C7.5.1-5.17-ANO.

日期始发地单位收件人