项目策划-经营策划

工程情况概述一、工程概况1、合同价款为：本工程采用含税单项单价包干的计价方式，按照实际工程量乘以基价再取费的方式进行结算。单项包干单价已经包含了施工图或报价清单中没有说明但在施工过程中为完成本项工程必须完成的所有工作，如有测误亦视为已经包含在清单包干价中，不得另增加费用。2、调价方式：①除甲方原因引起的设计变更外，本合同执行期间，附件3中的基价和取费不因任何因素而作调整。若因甲方设计原因引起的设计变更，二、合同条款分析

本合同附件3已有的项目按合同附件的项目单价执行，合同附件3外的项目，由双方协商对变更部分的造价增减进行约定。②若因甲方原因变更甲方代供代扣代付材料的品种、规格型号或者价格时，则附件栏目中除主材基价按双方签字确认的工地收货单上的价格调整外，其它费、取费表不作调整，甲方代供代扣代付材料总损耗率除材料规格变化外其他因素发生变化不作调整。3、乙方负责其它专业（土建专业除外）的楼板或墙体穿洞的收边收口等工作，此部分费用包含在清单包干价中，甲方不予另行签证。二、合同条款分析4、包干单价不含配合费，由甲方另行支付给主体单位，主体单位的配合内容为：①总承包单位负责施工垃圾及余泥外运。乙方将垃圾及余泥堆放至总承包单位指定的地点(但甲方与总承包单位指令出现矛盾的，以甲方的为准)，由总承包单位负责外运；若发现乙方的建筑垃圾乱堆放，作业面清理不到位，在甲方工程师的见证下,总承包单位有权派人将作业面清理，对于所发生的人工、机械等费用，甲方可以在乙方当期进度款中转扣给总承包单位，②总承包单位负责土建修补工作，因乙方原因而需要重复打凿所产生的修补或由于乙方的错误而导致的返修、返工等引起的修补，由乙方自行修补并承担费用。二、合同条款分析5、乙方在施工期间若有冬季施工费的情况发生时，则甲方按工程所在地的定额及相关政府文件计取冬季施工费另行补偿支付给乙方。6、现场工程师权限：甲方授权李宝健为现场管理代表，监督检查工程质量、进度、负责设计图纸的变更，工程期间的质量验收及其他事宜。7、付款方式：①、合同签订，乙方进场施工后7天内，甲方支付乙方合同暂定总价并扣除甲方代供代扣代付材料款后金额的30%作为工程备料款。二、合同条款分析②、乙方每30天申报一次进度款，经核实后7天内甲方按乙方当期实际完成工程量金额（含签证）扣除已使用（包括损耗）的甲方代供代扣代付材料款后的55%作为工程进度款，当期领用但未使用的甲方代供代扣代付材料的款项应在领用之日起第60天后申报的第一笔进度款中按55%的比例扣除完毕，不足扣的在下一笔进度款中扣完，在最后一次进度款中，扣除乙方已领用的全部甲方代供代扣代付材料款(含乙方库存部分)的剩余金额，进度款不足抵扣的,在结算款中扣除。二、合同条款分析③、工程竣工验收合格，承包人应在30天内向发包人递交竣工结算报告及相关资料，办理结算后30天内，甲方累计支付乙方至实际工程结算价的97.5%，甲方应支付的款项应扣除甲方代供代扣代付材料款、工程备料款、工程进度款。④、工程结算价的2.5%作为保修金，待工程竣工验收合格满两年后如无质量问题、无发生甲方代扣代付维修费用，则甲方在30天内无息支付2.3%，其余0.2%待防水工程五年质保期满后如无质量问题、无发生甲方代扣代付维修费用，则甲方在30天内无息付清保修金。二、合同条款分析8、工期风险：工期很紧，虽已开工，但是遇到冬施期以及方案未确定，所以进展缓慢。9、其他违约责任：①、在正常工作时间内，乙方项目经理、技术负责人每天离开工地现场超过4小时，必须向甲方驻现场代表请假并获得批准后方可离开；乙方项目经理离开期间，乙方项目副经理或技术负责人履行项目经理的义务。二、合同条款分析②、乙方项目经理、技术负责人每个月累计离开现场时间不得超过三个日历天；项目经理、技术负责人当月累计离开现场时间超出三天的，每超出一天，乙方承担5000元的违约金，此后每天的违约金按2000元递增；施工过程中，甲方有权力指令乙方撤换不能胜任、玩忽职守的项目管理人员（包括项目经理、副经理及施工管理人员）或班组，乙方必须服从并执行。③乙方未经甲方同意不可更换项目经理、项目副经理或技术负责人，否则乙方应向甲方支付违约金5万元/人，同时甲方保留单方解除合同的权利，特殊情况须经甲方同意。甲方在施工现场设立指纹考勤机对项目管理人员进行考勤管理。二、合同条款分析1、材料风险1）原投标2.06亿，后为中标降价3200万，主要采用材料替代方式，主要涉及材料有石材（含线条、雕花）、铜制品、木制品、地毯、墙纸、客房花朵形状顶面、淋浴房玻璃门拉手、花灯等。2）现主要经营德国米黄石材、欧亚米黄石材、石材雕花、铜制品、地毯、木制品、墙纸、灯具。2、材料优势利用和规避风险1）在施工中引导材料用量，在材料下料单时，有利润材料尺寸放大些，尽量用有优势材料。三、投标书分析与风险转移2）施工工艺上想办法内部经营，工艺简化，等级差的材料用在不显眼地方。

3）基层材料经营，投标时没有定品牌，且报价多为木工板、少量多层板，施工中客房层大面积采用角码+铝合金挂件，其他基层采用玻镁板，节省大量木工板（注意做好隐蔽资料），轻钢龙骨定尺寸，减少损耗。标准楼层材料设定红扛线。

4）客房层面层材料及相同材料利用量大优势，尽量统一定购，降低成本。

5）所有材料均要有比价与招标，做到开源节流。三、投标书分析与风险转移6）清单中有部分的预留伏笔项也可以调整。3、人工费风险（双包，风险转嫁）1）石材、木饰面招标双包，降低人工费和材料损耗。2）墙纸定加工尺寸，双包出去。3）金属等定加工材料，全双包出去。4）协助班组安排人工，减少窝工、浪工现象，如材料和人工合理分配，安排地面找平时，同时安排墙面粉刷，因为地面找平用工少，用材料多，只有合理安排，才能节约成本，施工工艺合理性，尽量简化施工。三、投标书分析与风险转移4、漏项风险整理漏项子目，因合同是单项单价包干形式，漏项子目中如没有价格，应找业主定价。如果等到后期审计定价，涉及部门较多，经营难度较大。5、图纸与清单说明差异风险1）投标图纸与施工图差异；2）清单说明、描述与施工图差异，画竣工图时一定要注意。三、投标书分析与风险转移6、质量措施费与变更风险

合同条款第8条中二~4条明确，包干单价已经包含了施工图或报价清单中没有说明但在施工过程中为完成本项工程必须完成的所有工作，如有测误亦视为已经包含在清单包干价中，不得另增加费用。在做变更时，应注意变更原因，只能说明是业主要求设计需要，不能说是为了保证质量或为了完成某项工序必须增加技术措施，按合同条款是算不到的，但条款第8条中二~12条除外：乙方在施工期间若有冬季施工费的情况发生时，则甲方按工程所在地的定额及相关政府文件计取冬季施工费另行补偿支付给乙方。三、投标书分析与风险转移7、签证办理1）及时办理现场签证，恒大规定原始凭证办完5天内报签证，否则无效，，根据业主要求整理收集资料：先办原始签证（原始工程量记录数据、业主发文、CAD图且标有尺寸、影像资料等），再报签证，流程如下页：2）签证有效性：所有签证必须由业主发文才能有效，否则无用。3）签证全员性：零星签证，如墙体拆除、粉刷等由施工员办理，且要与班组签工对接。三、投标书分析与风险转移

三、投标书分析与风险转移1、验收合格5日内施工单位申报签证2、工程部48小时内审核完毕3、工程技术部审核（24小时内）合理与否4、主管工程领导审核5、工程签章签署不同意返还施工单位否是签署不同意返还工程部否否是是8、业主造价部门权限和流程工程部核量→地区公司投标部核价→地区公司预算部→地区公司预算审计部→集团预算审计部。三、投标书分析与风险转移1、内部全员参与和交底。a)把投标情况与项目部项目经理、施工员、质量员、材料员开会交底，把问题列出来大家讨论。b)材料风险控制、施工工艺简化（与标书对比）、办理签证注意点、竣工图如何画、影像资料如何收集。2、过程中执行和引导1）人工、材料控制动态调整及相应措施2）人工合同签定，如何更好合理优化人工费。3）施工工艺不断调整，做好首检工作，防止大批量返工，如何更好简化施工及降低成本。四、经营思路3、与业主有效沟通1）与业主沟通前，做好功课，了解性格，收集好资料2）多说说工程苦衷3）尽量从材料品质、功能要求及施工工艺复杂程度来打动业主。4、策划商务谈判和谈判底线1）策划谈判，从人员、流程、主谈、辅谈、及谈判节奏等多方面考虑。2）预测谈判过程中可能出现的情况，做好各种心理准备。

四、经营思路3）与领导沟通好，掌握谈判底线。5、处理好人脉关系6、公司资源整合利用1）利用公司平台，与其他部门沟通，了解业主管理模式、结算模式及结算遇到什么问题。2）人脉搭建，请其他部门领导和同事，协调人际关系，起到牵线搭桥作用。3）主要材料、组价、取费、合同签定，可参考其他部门好的方面。四、经营思路1、资料检查表2各项资料2、竣工图绘制要求及技巧1）与业主审计部门沟通，竣工图要求非常严谨，审计就以竣工图为准。所以竣工图要有专人负责，由xxx负责，从工程50开始就动手准备，收集深化图、料单图、外定加工材料图等。2）工程到80阶段，木饰面、石材差不多完成80%时，要求竣工图节点和吊顶、地面要完成好，同时开始画立面图，且每个立面图要有对应的平面图。五、审计策划3）预算员要指导画竣工图，重点竣工图节点比标书说明要复杂化。4）尺寸缩放在合理的地方。3、工程量计算技巧1）与审计核对工程量，计算时就要做好策划。2）工程量缩放应标在平面图上，便于审计时做好规避措施，做到心中有数。3）在签证时，做好哪些项目必须签量，哪些项目只要签价。五、审计策划4、工程实际成本测算1）做决算前，先与班组核对人工，可以更好的了解工艺做法，也能得到更加准确的工程量，与内审对接定好人工费成本。2）与各材料供应商结算，配合内审部对好材料成本。3）与财务对接，测好工程实际成本点。5、工程审计二算对比，送审量与实际量对比、送审单价与预测价对比，测算工程审计价。6、二手资料整理与收集1）收集平时有利影像资料。2）准备好材料黑白合同或黑白发票等。五、审计策划3）平时关于质量罚款、工期延误等资料。5、审计存在重大风险1）工期风险。2）质量风险，之前太阳湾、裕达国贸都是质量原因，造成审计不能推动。3）材料签价风险，如签价太高会失去诚信，一旦发现，会造成很大的麻烦，也会失去明天市场。6、审计流程、审计关键部门领导、关键人恒大审计程序：集团投标中心或天津投标中心定价，工程部复核竣工图及做法，地区公司预决算部审计，地区公司预决算审计部复核，集团预决算审计部复核。五、审计策划集团投标中心X工：