万达广场综合体项目推广报告

写在前面的话首先，非常荣幸能够参加万达集团这次铁西万达广场其次，就本次竞标提案来说，由于我司早年就曾经介最后，在本报告开始前，再次向万达集团表示项目指标项目指标项目位于沈阳工业大学原址，总占地约20 本报告是严格保密的。项目指标项目指标分期开发指标西：景星街路西为沈城著西：景星街路西为沈城著名的“九路家具城”项目四至东：兴华南街为城市主干道，道路东侧有国美、新玛特等商内部：地块现状为沈阳工业大学校区，尚需平地等程序。东：兴华南街为城市主干道，道路东侧有国美、新玛特等商内部：地块现状为沈阳工业大学校区，尚需平地等程序。北：关于药厂有消息说其明年三月动迁，该地块招商也为商业项目。路南为家乐家乐福区域、九路家具城本项目★本项目位于规划中的地铁三号线和地铁五号线本项目处于高认知区域、便捷交通条件、成熟配套资源的区域内项目归类项目归类,从而形成一个多功能本项目是含有多种业态的城市综合体理由一理由一理由二项目区域处于政府规划“十字金廊”南端。理由二是整个西部目前的商业中心“十”字金廊即以建设大横向以建设大路为主轴，是横向以建设大路为主轴，是纵向规划是兴华大街，从南沿线期房升值势头强劲，沿 +去，不管是以铁百为中心的铁西广场周边，还是这个“十”字的沿线，众多商业项目已经使原本显得贫乏的西部商业环境变得生 +本项目理由三本案商业、商务业态自身可不依赖居住业理由三态而生存本项本项目理由三理由三本项目整体商业、商务面积超过30万平个理由三理由三本案的商业级别商业级别市级中心商业区区域性商业区社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上城市交通、人口核心区,历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成,配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区(半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集小型商业店铺视角一视角一城市综合体不是城市混合体,从而作为一个整体而存在。它是多种不同使用功能的综合，建筑内部所都市综合体价值平台、综合体项目的开发，其自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平都市综合体的人流价值链关系,互为支持，最大视角二城市综合体的九大特征视角三视角三城市综合体的积极意义通过不同建筑功能的整合，化解城市问题多种建筑功能的复合提高了城市资源的利用效率充，整幢建筑可在一益充，整幢建筑可在一益有利于促进城市功能的完善和良好环境的形成视角四视角四城市综合体是未来房地产的发展方向视角五视角五城市综合体是一种经济现象了一种全新的巨大能新的高度沈阳宏观市场沈阳宏观市场、2000年以来，沈阳市GDP年均增长12.2%，高于全国同期水平4.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上、沈阳市2006年的GDP增长速度是16.5%，沈阳市房地产业处于高速发展期，能够支持房地产业的快速、沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅25.6%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。GDP80%70%60%50%40%30%20%0%300025002000GDP80%70%60%50%40%30%20%0%3000250020000 uGDP年增长率2482.5固定资产投资增长率66.70%224066.70%1900.71603.444.7%1603.41236.51119.133.0%..31.30%31.30%4032000200120022003200420052006沈阳宏观市场沈阳宏观市场快速发展时期主要城市GDP比较滨---沈阳宏观市场房地产市场投资保持较快增长，占固定资产比重逐年上升沈阳宏观市场、“十五”期间沈阳市固定资产投资以年均39.1%的速度大幅增长，房地产开发投资年均增幅更是达到了45.2%，高于固定资产投资6.1个百分、从2002年开始，沈阳房地产开始快速发展，开发投资增幅在50%左右，2004年更是达到了93.2%。但2005年受国家宏观调控影响，增幅大幅回落至20%左右，2006年有所回亿元800.0600.0400.0200.0亿元 “十五”时期沈阳固定投资及房地产投资情况%90.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0%200020012002200320042005固定资产投资（亿元）房地产开发投资增幅（%）房地产开发投资（亿元）、2006年沈阳市房地产开发投资在固定投资中所占的沈阳宏观市场沈阳宏观市场、“十五”时期，沈阳房屋施工面积年均增长54.9%，竣工面积年均增长40.5%。、2005年，沈阳商品住宅施工面积达2438.3万平方米，比2000年增长3.84倍，年均增长30.9%；商品住宅竣工面积达927.7万平方米，比2000年增长3.20倍，年均增长26.2%。35000000300000002500000020000000150000001000000050000000“十五”时期沈阳房屋施工竣工面积情况70.060.050.040.030.020.010.00.0-10.0%200020012002200320042005施工面积w竣工面积沈阳宏观市场沈阳宏观市场►沈阳商品房及商品住宅销售从2001年谷底开始，持续大幅增长，至2004年增幅达到最大。2005年由于受宏观调控影响，增幅下降。►2006年沈阳商品住宅均价达到3420元/平方米。商品房销售市场活跃，增势强劲，年均增亿元900.0800.0700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0“十五”时期沈阳商品房销售情况%80.070.060.050.040.030.020.010.00.0%200020012002200320042005“二、三、一“二、三、一”型，业基地改造战略的启动，催生了大批中小企业，同时也刺激了服务业的发房地产市场小结、沈阳市宏观经济持续增长成为房地产市场快速发展、房地产开发投资高速增长，占固定资产投资比例超、商品房及商品住宅市场增势强劲，年供应量与销售、随着国家对东北政策扶植，第三产业迅速发展，产沈阳综合体市场沈阳综合体市场目前现有的所谓综合体项目大多集中在金廊沿线，沈阳西部没有综合体项目 女出苑 区域整体形象区域整体形象铁西项目整体的形象就是满天繁星，没有月亮，住宅项目如雨后春笋般成片出现区域整体形象区域整体形象沈城西部房地产商业化氛围相对较弱整个西部市场除用颜整体市场象君临天下尤其向十字金廊周边沈阳西部区域内在售项目扫描、重点考虑十字金廊沿线项目、了解皇姑区临近项目、重点考虑同本项目单体产品特点类似的项目十字金廊横向项目城+第一商城5.商业部分：地上1-4层2万㎡商场（意向引进新伯伦时代之尚第一城：铁西区建设西路，本身多种业态配套，周边配套齐全。第一城新恒基(沈阳)置业有限公司3.汇聚了高品质住宅、SOHO写字楼、兰4.物业费1.2元/平·月毕加索的树屋韵动领地：处于和平与铁西区交界处，是韵动领地％（2.绿化率：30%和谐大厦5.和谐大厦采用框架结构，房型可适当拆分、合并十字金廊纵横向项目++万和俪景3.项目北侧多层及临保工街点式高层尚未上市罗曼春天4.项目周边有：家乐福、铁百及即将修建的万达项目、宏发城市主场1.项目位于宏发国际名城地块的4.智能设施：每层设通风设备；纯净水入户；有线电视及宽带入新玛特广场22）；写字间：共5层69套，60-60㎡面积不等，其中60余㎡较多；铁西、皇姑两区交界项目岛+鑫丰又一城）；幸福岛富雅豪临区域房地产市场小结、西部市场没有上市综合体项目、鼓吹地标的项目都不是地标、铁西商圈散而不凝，皇姑西部没有商圈、不论大小，扫描项目介绍其配套中都强调周边多个商圈的商业性，而将自己植入多个商圈中借力；、十字金廊沿线除第一城外基本上项目规模小，常常、整个消化客户上，多以所谓的“三缘性”客户为消化主力，当然临近的和平区客户也有相当的比例。、从推广上，也是以多商圈中心，成熟配套等等为主打，第一城虽然比较强调规模性，但是其市场切入点还是强调周边的商业性市场分析部分总结市场赋予本项目的启示反结万达广场是综合体，有能力对附近的三大商圈进行商业聚合；聚合后的商业环境，是整个西部最大的商业中心，填补整个市场空白万达广场从条件上讲完全可以成为西部的核心万达广场从社会责任上讲就有义务为社会服务，应该成为西部的核心项目定位本项目整体定位要素提取足稀缺地段，普遍规模项目整体定位项目整体定位城市西部核心要素集聚城市西部核心要素集聚现代风格的超大规模现代建筑群现代风格的超大规模现代建筑群各类物业形象统一并凸显品质感1、项目产品的规划并不能说明从产品设计角度对整个项目的可投资性，毕竟奢侈型产品的投资市场相对要小的多2、单纯“吆喝”投资是欠说服力的，投资是消费者理性消费的产物，是基于其对整个项目的理解，我们在推广中不主说这个项目可投资，而他们自己主动认为可投资是最理想的，但在定位中我们还是要看中投资客户3、市场推广上，很多项目都在以可投资作为营销发力点，实际效果都不好，并且本身综合体的特征就含有可投资的内涵，投资放在综合体的价值体系内，效果更好强烈建议强烈建议公寓部分采用精装修理由一：公寓精装修意味着需要大面积办公区域的企理由二：公寓全部精装意味着项目前期成本的增加，强烈建议强烈建议规划保留写字楼业态，或前期宣传时F组团留有写字楼规划的最终解释权理由二：写字楼不单单是一个房地产业态的概念，是理由三：写字楼是一个地方可称为商务核心的充要条理由四：就整个综合体业态价值链角度上，写字楼对整体人群定位整体人群定位由于综合体项目的特殊性，本项目面对的客户类型包括两大类四小类：本项目面对的客户类型间接持有人群定位间接持有人群定位筑细节较为敏感游离重要整体推广整体推广城市综合体的整体项目价值是其各个业态推广的支柱价值、城市综合体可形容为“城中之城”，其中业态不需要依赖外部、城市综合体是多业态，高集中的属性，其整体项目整合价值高、综合体内各个分业态虽然其各有其个性价值，但往往是从其产项目定位定位出发点定位出发点本项目的综合体属性，是本项目的住宅定性的基础住宅物业（C组团）客户定位核心客户群本报告是严格保密的。目标客户置业驱动因素与住宅价值点对接高尚的，能够彰显身份社区环境，追求一流的生活质量及物业氛围占有城市资源的欲望，要求完善便利的配套资源。追求舒适的居住环境，关注产品高尚的，能够彰显身份社区环境，追求一流的生活质量及物业氛围占有城市资源的欲望，要求完善便利的配套资源。追求舒适的居住环境，关注产品细节，对可以标定身份的建筑物产品自然景观最易打动，对园林景观有相当的欣赏能力，能够感知到好的园林景观价值点。景观高档居住区域，尊贵业主生活体绝佳的黄金地段，先进城市要素集合，综合体提供的完善配套。未来无限升值潜力。丰富效率型产品，气势非凡的建组团围合规划，组团景观必将归属感深入人心。目标客户群体项目价值点住宅物业市场定位C组团推广核心C组团推广核心作为整个综合体项目第一个上市组团，又是综合体内的住宅组团“丰富”是其特质“丰富”的诠释综合体多业态带给其居住生活内容的丰富性综合体聚合整个区域，未来西部核心的定位，带给其与外部城市资源互动的丰富性本身组团30～120㎡多样户型面积产品设计，带给其选则生活场所的丰富性项目定位定位出发点定位出发点住宅和公寓是综合体内竞争强烈的两个业态★★●酒店写字楼住宅住宅★★●写字楼●●●酒店●●●●★定位出发点定位出发点从与万达方面的沟通就是说，在综合体中从居住的角度看，公综合考虑，本项目公寓从商务角度定位是比较符合市场和项目自身属性的△△定位出发点定位出发点本项目的综合体属性，是本项目的公寓商务定性的基础综合体的公寓同一般客观条件客观条件办公物业需求扩张型企业扩张型企业人数：100人以上物业要求：高形象品质、企业品牌、价格敏感度低顶级顶级稳定型企业稳定型企业人数：50-100人物业要求：高形象、可以接受高价格，商务配套服务发展型企业发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利低档写低档写楼成长型企业成长型企业物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象商住商住创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住企业发展阶段企业发展阶段顶级成长型企业顶级成长型企业物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象寓创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住客观条件办公物业需求企业发展阶段企业发展阶段客观条件客观条件顶级这部分客户除了可以接受较高价格外，对写顶级这部分客户除了可以接受较高价格外，对写2－3年内，现有的创业型和成长型客户会逐渐成长为成长型企业和发展型企2－3年内，现有的创业型和成长型客户会逐渐成长为成长型企业和发展型企这一时期主流客户需求将会集中于中档和中高档商务办公物业，对高档写字楼发展型企业发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利低档写低档写楼创业型企业人数：创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住成长型企业物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象商住企业发展阶段企业发展阶段现有条件现有条件不同的办公环境，中大型企业在进行公寓的精装特点和户型规划制约其入驻公司只能进行小规模商务活动企业类型办公需求扩张型企业选择顶级写字楼，常常使用整层，较独立的企业办公空间，面积在稳定型企业多在高档写字楼，面积要求在500发展型企业多在中高档写字间，面积要求成长型企业多在中档写字间，或商住公寓，面积在100m2左右。创业型企业多在的低档写字间或商住公寓，面积在40-50m2。公寓物业客户定位II--附录：私营企业主访谈摘要我们公司原来在火炬大厦办公，后来就搬出来了，因为那里的物业管理不适合小公司。现在的商住公寓太杂乱，达不到我们对办公环境的要形象很重要，至少要看上去气派一点，不能太我们有20人，大概需要两、三百平米的面积吧目前在地王大厦办公，140平米，2005年购入时价格约为7000元/平方米。公司规模为10人左右。由于行业的关系，希望距离电视台比较近。对产品内部的品质和服务不是很在意，形象好能够保值即可，不过分期望升值。租用高登大酒店写字间，60平米，1200元/公司规模6人。外观要看上去有档次一点。看重好的物业服务。电梯不能太差，不能老是最好有相应的酒店配套，方便商务宴请。目前在三好街租用奉天硅谷写字间。公司规模10人左右。由于行业的关系，希望能够在三好街附近。希望办公空间比较自由。物业管理费不能太贵，有没有中央空调无所谓。电梯不能太差。公寓物业市场定位F组团推广核心F组团推广核心对创业型企业的商务带动（帮助）是整个产品的推广发力点本着顺承定位语，同时避免其居住性与住宅过分相近，推广发力点是商务与创业型企业的带动，关键词是“扶持、带动”项目定位定位出发点定位出发点综合体的写字楼同一本项目的综合体属性，是本项目的写字楼属性的基础写字楼物业市场定位本项目推广着重本项目推广着重解决的三大问题素来以“城市综合第一、如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化第二、如何解决大体量综合体整