北京奥林匹克地块商业定位分析报告

11.前言效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。的地块商业业态规划方案及建议。析、功能分析、优劣势分析、目标客户分析等方面进行详细、专业的阐述和论证。依据。2.项目总体定位商业发展的均衡化趋势商业重心的迁移趋势及内部促进作用不断增强，其商业发展潜力巨大。周边产业带动优势性区域交通环境优势性区域消费资源优势性区域商业发展空间优势性4综上所述，本项目商业性质用地结合地块自身自然特征、周边环境以及市场方可行性。高品质商业物业特性，从而带动本项目其它商业板块。号地块将塑造主体商业区域，B04与B06号地块将塑造与文化兼容的辅助商心部分，可以比作为核心中的核心，其未来起到商业影响力举足轻重，同时，5定位规划为中高档商业功能，以支撑主流消费力。消费力的需求。具体特征进行详细地分析对比论证，从中确定本项目商业地块定位主题为：多功能多功能商业是基础的功能型商业形态聚集区，可满足不同类型的消费需求。首先，作为奥运项目的商业性地块，其大体量的商业面积决定了商业用地要考虑其日后的经营与发展趋势。单一的功能定位无法量的商业保持经营利润，只有以综合性多功能商业组合，充分满不同功能需求，并向外不断延伸，使本项目商业地块成为辐射北6能定位的消费人群，才能达到良好的经营效果，保证商业的正常运营。其次，为区域内多功能主题定位服务，奥运会期间作为满足体育赛事及旅游文化、体育为主题的奥林匹克中心区承载着多种服务功能。因此，针对本项目的特殊性，商业物业首先要符合于整个区域的功能性布局，满足区域内功能需求，使商业的价值得以充分体现，使本区域内各种物业类型功能配套有机结合，发挥奥林匹克中心区的最大作用。与此同时向区域外围延展，辐射至区域外人群。功会行业项化体不同需求的消费人群。奥运期间消费人群包括国内外游区域周边人群，主要以旅游人群为主，消费人群不同的的消费需求。因此，本项目商业地块依据消费者的不同功会行业项化体体。商业地块作为其他能的辅助性配套功能，针对不同功能消费正进定位，由此也验证了商的多功能性。文化奥运文化由来已久，本目在总体定位时突出文特色，以文化、会展、育为主题，打造多功能奥林匹克中心区，文化是不可或缺的关键因7素。北京首次举办奥运会，奥林匹克中心区是奥运文化与北京文艺美术展馆，及展示中心都是发扬奥运文化与北京文化的有利途径。因此，本项目在定位时应注重文化的传播效应，挖掘其对本项目的潜在价值。商业兼容文化以奥运精神为依托，结合商业运作经验，在项目中规划了部分文的物业形式，这部分文化商业将奥运文化、北京文化与商业有机以展馆和艺术中心为主，既突出了奥运的文化范畴，又实现了商营性，两者的结合使奥运文化和商业价值都得到了有效的提升。83.B01-03地块组团市场定位建筑高度（M）5和15.20万平方米，从规模供应上分析，占据了商务、商业规划中相当重要的地位。建筑高度：9）：项目的判断将起到非常重要的推动，相应的，若B上述优势充分发挥。区域物业供应量急剧上升，竞争压力增大：程度上缓解矛盾。3.2.1.1定位思路3.2.1.2定位原则实现最大限度的满足商务、酒店、居住等物业至此，B01-03地块总体区域环境、自身特点已经基本清晰，最为商业配套应为心，但仍然起着至关重要的作用：可行性。一方面，区域未来的入住人群将具有较高的消费能力；第二，项目自身发展需要高档物业提纲携领，从而提升项目的总体物业品质；第三，作为整体项目的一部分，必须实现错位化的发展思路，本区域的高档路线将与其它区域形成较为合理的错位路线，促进项目整体规划的合理性；酒店、商务物业、居住物业的配套：本区域的物业，并不具有大力发展集中商业的功能，商业并非区域内的主体，在其它区域具有集中商业的情况下，本项目的商业发展的主要功能将以上述三种物业的配套为主旨，通过商业功能的完善、商业业态的丰富实现总体物业和区域价值的最大化；满足需求：本区域内主导发展的物业，均不具有非常明显的商业消费功能，但其自身的发展却全部需要商业功能以加以配套，此部分商业以配套功能出现，将使得其它物业实现合理的功能布局，从而通过商业的重点打造，进一价值的体现：由于本项目具有多处大型集中商业，因此本区域发展以配套为主题的特色商业并不孤单，在多家大商户的带动之下，人流和商业环境将得到充分的保证，本区域内的相对小体量商业在带动之下具有非常高的商业价值；有效的组成部分：由于此部分物业的发展方向主要是酒店、写字楼和住宅类产品，因此商业仅仅能够以配套物业出现。但是总体而言，本项目总体规划将拥有大型超市、大型百货型购物中心、特色商业街、主题百货等多种多样的形态，社区商业、写字楼配套商业和酒店配套商业也将成为众多亮点之中的一部分，也将对本项目整体商业的发展产生较大的推动作用。通过上述阐述，B01-03区域的商业发展思路确定，配套商业是本区域商业的最大和完善。3.2.2.2.1.1公寓物业配套商业基础型商业配套：便利店、社区药店、宠物医院、医疗诊所、口腔诊所、洗衣店、杂货商店、冲印店、邮局、银行等；店、婚纱摄影店、西点屋等。具体目标客户如下：休闲健身、家饰品、邮局、西式快餐、员工餐厅、西饼屋、票务、中式餐饮、男女服饰皮具、商务酒吧、保健按摩、烟草专卖、精品店、特色商业等。具体业态如下：本项目B01-03地块的商业物业目标消互补充的复合消费群体，形成层次分明、相互促进、有机结合的消费系统。3.3B01-03区域各地块定位3.3.1B01地块定位通过酒店的带动，形成区域内具有极高档次的、中等规模的3.3.2B02地块定位主要功能为满足物业入住的居民，为其提供全面、3.3.3B03地块定位利用商务中心提供的大量中高档消费群体，重点打造以商务4.B4-7号地块组团市场定位建筑高度（米）积（公顷）（万平米）（万平米）（万平米）55应规模上来看，都是奥园板块重要区域东区板块的核心部分，在整个物业环境塑造、商业氛围凝造中占据突出地位。根据既定的各地块技术指标，结合奥园的总体规划情况，就各项指标分析如下：建筑高度：综上所述，B4-7号地块组团处于奥园板块功能区域的东侧的中部，属上具有外向性特性；总之，针对B4-7的主题商业形象。地块写字楼1-5F层部分，设置中高档多功能综合性购物中心。4.1.2.1B04-07号地块组团优区域环境非常优越：区域地理位置优势：超大供应规模优势：形象优势明显（品质）：城市规划推动作用：奥运会带来的巨大商机：通过上述分析，可以发现奥园规划之商务功能区域，判断将起到非常重要的推动，重要的是，B04-07地块发展高品质物业将更充分的发挥上述优势。地理位置较为偏远：区域建设与预期将形成一定的时间差：商业环境需要塑造：区域物业供应量急剧上升，竞争压力增大：通过上述分析，可以发现B04-07地块的发的问题，在实际运作过程中，可以通过切实的方法消弱不利影响，解决上述问题。标客群定位。4.2.1项目B04-B07号地块组团的市场定位原则4.2.1.1总体协调原则依据上述指导原则，我司确定本地块功能定位应如下几点来进行：围相互衬托，十分有利于本项目总体之发展。4.2.2项目B04-B07号地块组团整体市场定位综上所述，在本地块建设中高档综合性商业功能核心区是奥运项目的需要之举，其具备较强的必需性、可行性。基于以上定位依据，我们将本地块组团主题定为如下：+诠释主要如下：文化艺术主题多功能体验式综合商业服务区：档百货、购物中心、精品店中店以及餐饮、休闲娱乐以及商业艺术品卖场。与商业物业经营档次相吻合。经营商户与物业的业态分类相符合。充分考虑到区域外目标消费群以及旅游消费群的支持能力。各区域消费人群比例图如下：4.3针对B04—B07各地块市场定位4.3.1本项目B04、B06地块定位4.3.2本项目B05、B07地块定位5.B08-10号地块组团市场定位地理位置优越，靠近北四环，未来商业辐射广泛： 政府对奥运会的巨额投资将带来本地块组团土地的升值：本地块组团紧临主干道，未来辐射人群结构复杂，北京整体消费水5.2项目B8-10号地块组团总体市场定位5.2.1项目B8-10号地块组团市场定本地块组团定位应遵从以下几点原则：考虑本地块组团周边的区域环境，以及未来主要面对的终端消费客群及经营商考虑本地块与奥运园区内其他地块的不同之处，充分挖掘自身独有的商业优势，使这种优势对消费者（投资者、经营者、最终消费者）产生巨大的吸引力，而且是其他竞争者在无法复制的；考虑奥运会过后本地块组团的商业物业发展方向。从周边环境来看，从市场方面来看，其它商业功能板块的补充，其具备较强的必需性、完善性、可行性。务，这里是生活的组成部分。合性商业功能核心区的商业模式是便利的、迅捷的，全面的。经营商户的定位是项目进行招商的前提，是本项目商业物业能否成功塑造特色、中高档。5.2.2.2.2.1定位依据