《长三角地区房价波动对居民消费的影响实证研究》13000字（论文）

VI一、引言（一）研究背景与意义1.研究背景随着我国经济的飞速发展，城市化进程不断加快，贫富差距逐渐拉大、社会经济发展不均衡成为社会发展中所日益严峻的课题。近几年，我国整体居民内部的收入基尼系数一直在0.4以上，超过国际公认警戒线水平，虽然近几年基尼系数有所降低，但“贫富差距扩大”仍我国经济社会面临的重要危机之一。有调查研究指出：引起社会贫富差距拉大和家庭收入不均衡的主要原因之一是住房差异。住房既是家庭必需品，也是高价值不动产，具有高保值、高投资回报的特性，因此，我国房地产市场发展迅速，房价连年攀升，自2000年每平方米均价2112元到2019年的每平米均价9310元，平均每年的上涨幅度约为15%。实际上自2003年以来，我国将房地产业确立为国民经济支柱产业，此后住房价格开启了长期上涨的趋势。2003——2020年，全国总体的住宅商品房平均销售价格从2197元/平米增长至9980元/平米，年均增长为9.3%，销售面积也快速增长，呈现“量价齐升”的特点。同时，随着外来人口进一步向发达城市和都市圈聚集，我国房地产市场开始出现分化，一线城市房价上涨速度明显超过其他城市，并出现了核心城市的房价空间外溢现象。大规模人口流动和集聚导致“大城市病”，出现了城市中心区拥挤、交通拥堵、公共服务资源紧张等问题。图3.1我国城市住宅价格上涨及分化房地产既是生活必需品，也是重要的生产要素，高涨的房价也直接影响了产业生产过程。房价上涨推高了居民生活成本和企业生产成本，提高了当地居民的工资要求，从而促使企业使用成本更低的资本来替代劳动，造成资本劳动比的快速增加，即资本深化现象。我国资本存量一直呈现上涨趋势，2001——2019年年均复合增长率为4.39%，而就业人员数量则较为稳定，2008年以后，资本存量和人均资本存量的增速明显提高。更进一步的，资本深化反过来会通过投资的挤出效应和住房需求的结构效应促进房价上涨，导致“房价上涨——资本深化”的恶性循环。这种由要素价格扭曲导也即是所谓房地产的“财富效应”，这一效应使原本收入水平高、家庭财富积累较多，具有购买房产能力的人，通过买卖或收取租金等方式实现家庭财富的快速增长，原本家庭收入水平较低、财富积累较少买不起房产的人，需要支付越来越高的居住成本，生活负担加重，形成“挤出效应”，挤占居民其它生活及消费支出。目前，我国房产净值增长额占家庭人均财富增长额的比例已超过90%，城镇居民对住房的需求已不仅是基本生存的需求，80%以上居民将房产投资作为资产保值增值的第一选择。不少居民将变相“炒房”作为增加家庭财富的重要手段，通过贷款来购买或囤积房产，进一步推动了房价进一步上涨。同时由于我国地理辽阔，各地区房地产市场发展状况和政策导向差异较大，区域差异因素对房地产市场的发展也具有明显影响，其中东部沿海地区由于交通相对便利，经济发展较快，住房的投资属性更高，房价上涨速度更快，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市，房价上涨幅度远高于投资属性并不明显的中小城市。房地产行业的产业关联度极高，一方面住房作为生活必需品，房产价格过高将导致居民生活受到严重影响；另一方面，住房资源占有量失衡导致社会收入差距拉大，资源错配导致社会发展不平衡不充分，阻碍了宏观经济的平稳健康可持续运行。因此，深入研究房价变化与居民消费的关系于维护房地产市场稳定发展、优化社会财富分配、促进社会经济均衡发展具有一定的理论和实际意义。2.研究意义从微观角度看，短期内房价上涨过快会使有购房需求的居民减少消费支出以此来增加个人储蓄，甚至会造成一定程度社会不稳定因素，例如工作压力剧增；生活质量下降；产生失业恐惧心理；城市的常住人口流失等等。从另一个宏观角度看，房地产不仅是一种投资商品，也是一种消费品。楼市价格的不断上涨，使得房产拥有者的财富不断增加，从而促进了消费，加快了经济增长。这也加大了无房人群的购房压力，从而抑制了消费，导致经济增长放缓或停滞。现在正处在我国快速城化的中后期阶段。在此背景下，要稳步发展房地产业，使房价健康有序增长，从而带动国家经济快速增大。因此，研究房产价格变动对居民消费的影响具有重要的现实意义。（二）国内外研究综述1.国外研究综述房价波动是社会各界关注的热点，与宏观经济关系密切，是房地产相关学者关注的焦点。关于房价波动的研究，国外学者如Elizabeth（2010）、Dieci（2016）等应用存量—流量模型研究房价波动。还有学者应用住房消费跨期决策模型、预期理论（Lan，2014）等从不同角度研究房价波动。正如Sheiner（1995）所指出的那样：价格的上升意味着租户们要降低目前的支出来达到他们的购买计划，并提高他们的存款；即使他们的房屋价格上升导致了他们的支出增长，但这一增长将会抵消他们未来购买计划中所积累的存款，从而使得最终的社会总需求不会发生变化。卡罗尔（2006）首次运用寿命-持续收入理论，对房地产价格周期变化规律与居民消费增长的关系进行了系统的研究。还有一些学者从资产选择、心理预期等多个方面对房地产价格的变动和消费的影响进行了实证研究。2.国内研究综述韩丽红（2018）通过对我国短期面板数据的实证研究，得出了我国各省份的城市化进程，特别是在欠发达地区，对于拉动内需的经济增长具有显著的促进作用。温涛（2017）分别把城市化分为人口与空间两大类，实证分析显示，在空间上，人口城市化对城市的影响要大得多。姚星（2017）根据我国30个省份2000-2012年的面板数据来进行实证分析，得出的结果表明：我国城市化水平的提高对农村居民的消费水平具有明显的影响，而区域配套产业的发展对我国农村居民的消费水平也有很大的影响。缪萍萍（2018）以安徽省2010-2017年的季度数据为例，基于VAR模型，运用协整分析、因果检验、脉冲响应和方差分解等方法进行了实证分析。研究结果表明，长期以来，房价的波动对安徽省居民的消费产生了明显的财富效应，同时，可支配收入对消费具有正效应。高波（2011）基于2000-2009年长江三角洲16个城市的面板统计数据，将房地产价值纳入消费效用函数，并通过两阶段模型进行了实证检验。结果表明：短期内，房价上涨将导致长三角地区居民生活水平下降，但是受影响的程度小；长期来看房地产价格的上升对长三角居民生活支出的水平高低没有明显的影响。3.研究述评国内外学者通过大量宏观或各种微观分析资料及数据和各种实证分析方法分析了房地产市场价格对于我国居民消费的直接影响，结论大致可分为三种：房地产市场价格波动对我国居民消费增长有一定的抑制作用、房地产市场价格波动升对我国居民消费增长有一定促进作用、房地产市场价格波动对我国居民消费增长没有作用或者作用很小。但上述文献有诸多局限性：第一，应用线性计量的方法进行研究，房地产市场是复杂的非线性系统，房价波动复杂，线性方法难以准确刻画房价波动特征。第二，对于房地产市场有效性研究多是基于Fama有效市场理论（EMH），Fama有效市场理论的前提假设是期望收益变化呈正态分布，在实际中很难成立。第三，对于房地产市场有效性研究，上述研究只是做出“接受”或“拒绝”，均没有对房地产市场有效性程度进行度量，缺乏对房地产市场有效性程度的量化。（三）研究内容与方法1.研究内容本文的研究主要有以下几部分内容：第一部分为绪论。主要介绍有关研究主题“房价波动对居民消费的影响”的背景及意义和相关文献综述。第二部分为相关理论基础与传导机制的简介以及财富效应与挤出效应的传导机制。第三部分是研究方案的设计介绍，包括理论分析、数据来源、变量说明、对变量进行描述性统计以及模型构建等内容。第四章为房价波动对居民消费影响的实证分析部分。本部分基于中国家庭追踪调查（CFPS）数据库对我国房价波动与居民消费的关系进行了实证分析和稳健性检验。具体包括房价波动对居民家庭消费整体的基准回归，收入和相对房价水平在房价影响消费的机制中所起到的调节作用，最后基于不同视角分别对房价影响消费进行了异质性分析。第五部分是对全文的总结与研究展望。2.研究方法（1）文献归纳法采用关键字搜索法搜集国内外经济文献数据库中房价波动和居民消费相关文献，分析梳理相关文献，从研究视角、研究内容、研究方法以及研究框架等方面归纳整理该领域研究进展，基于已有文献提出本文研究视角和理论框架。（2）统计分析法应用图表分析、典型相关分析等方法梳理房价波动与居民消费的基本情况，同时，应用统计性描述方法对搜集回的数据、资料借助计算机软件进行统计分析与数据描述。（3）计量分析法本文选取了不同年份的CFPS的家庭样本构建一个非平衡面板数据，运用固定效应模型实证检验住房价格波动对长三角地区居民家庭消费的影响。

二、房价波动影响居民消费的理论分析（一）房价波动影响居民消费的理论基础1.绝对收入假说1930年前后，著名经济学家凯因斯就曾经表示，居民总消费与总收入之间有着密切的联系，用公示可以表示为：C=a+bY（2.1）其中，C代表当期的消费总额；Y代表特定时期消费者的总体收入；b代表边际消费倾向（0＜b＜1）。理论认为，在一定时期内，消费量与收入之间确切地存在某种关系，就这一段时间内，当前影响消费的最关键的因素就是绝对收入。绝对消费收入理论将消费总额的变化量与总体收入两者的比值记为边际消费倾向，消费是会随着收入的变化变化的，但是收入增大幅度大的时候，消费尽管也会增加，但其所占比例可能会有所下降。2.生命周期假说1950年前后，FrancoModigliani发表生命周期假说。假说表明，人的消费量不仅仅收到当期收入的影响，而且也会受到这阶段整体生活水平与的长期收入的影响，一个想要长期受益的人就需要根据自己一生的收入与储蓄来做消费做合理的安排，使得自己在整个人生中的收支持平，家庭的消费函数是：C=aWR+cYL（2.2）式中，C为消费支出，WR为财产收入，YL在我国，房产是一个重要的财产，其价值的增幅也会很大程度上影响一个人的消费。房产价格持续上升，就意味着消费支出量的持续增长。3.持久收入理论美国经济学家弗里德曼在1950年前后提出著名假说——收入持久假说，消费者的消费并不单单只取决于现有收入，而是纵观一个持久性的阶段收入，以此来确定自己的消费决策。目前，我国房产市场持续上行，人们对房产价格已经有了一定的心理预期，而消费者是否决定购买住房就取决于消费者当前的收入以及可预期到的这一阶段的持续性收入，房价的持续上升会刺激长期消费，持久性收入的增加，信心指数增大，居民信心效应增强，就能够进一步激发现有市场的消费潜力。（二）房价波动影响居民消费的传导机制1.房价波动对消费产生财富效应的机制分析对于财富效应给予定义：在不考虑其他因素的情况下，人们的消费决策会受到货币余额的影响，这就是所谓的实际余额效应。货币余额其实说的就是人们的资产，包括有两种，一种是金融资产，就是我们拥有的能够流通的资金；另一种是非金融资产，就包括拥有的实物以及房屋，也就是说现有资产余额一定程度上就会影响消费的决策。对于房地产财富效应的传导过程，其主要的传导渠道有两类：（1）实现财富效应拥有住房的家庭出售房产：房价上涨→出售房产→当期消费增加拥有住房的家庭出租房产：房价上涨→房租提高→当期消费增加（2）未实现财富效应只拥有一套住房的家庭：房价上涨→预期持久收入增加→消费增加2.房价波动对消费产生挤出效应的机制分析“挤出效应”这个概念是宏观经济学上的，它指的是政府支出增加，使得民间对投资的信心减少，进而引起私人投资进一步下降，这些原因一起导致了国民收入的减少。近几年房地产行业的发展在整个社会经济体系中同样产生了类似的“挤出效应”。具体有以下情况：（1）替代效应对于那些有购买意向的低收入消费者来说，价格上涨对这些消费者的作用主要体现在替代作用上。即：房价上涨→收入不足→降低消费；（2）预算约束效应对租客而言，不断上升的价格会造成租金的上升，从而使租户的生活费用上升。即：房价上涨→生活成本上升→预算约束→降低消费；（3）消费文化效应房价上涨会抑制一些居民的消费欲望，即：房价上涨→抑制消费欲望→降低消费；（4）信贷约束效应不断攀升的房价让消费者不能从银行这样的金融机构获得充足的贷款，而不断上升的房价将会减少他们的消费。即：房价上涨→信用限制→降低消费；（5）财富再分配效应这种变化使我国居民的财富分布结构发生变化，使居民收入差距进一步拉大，会对整体的消费带来不好的影响。即：房价上涨→财富集中→收入差距扩大→降低消费。3.双重效应的影响住房是有自己的价值的，所以住房不仅仅可以被购买者拿来居住与消费，其价值依旧可以用来进行投资。消费和投资在影响机制中的作用并不相似，双重作用共同作用于房价的波动波动影响居民消费的过程中。对于不同特征的经济主体，其影响不尽相同，正是财富效应和挤出效应的共同作用，才能最终确定房价波动是促进还是抑制了消费，对于已经拥有住房的家庭，在考虑投资房产的过程中也会因为住房数量、家庭收入等的影响产生不同程度的财富效应与挤出效应，房价对消费是促进还是抑制最终取决于双重效应的合力效果的影响。依据以上的理论分析，本文提出：假设1：房价波动对有房家庭消费具有显著的正向影响。假设2：收入在房价波动影响居民消费的传导机制中存在调节效应。

三、现状分析（一）数据来源与变量选取1.数据来源本文使用的宏观经济层面数据，即长三角地区各省市住宅商品房平均销售价格来源于国家统计局网站。使用的微观家庭层面数据是来源于《长江三角地区居民消费汇总记录》与CFPS数据库。本文出于研究的目的，选取了2014年、2016年以及2018年CFPS的家庭样本共36133个构建一个非平衡面板数据，从而有效提高实证估计结果的精确性。实证分析部分的处理过程是使用Stata.软件完成。2.变量说明被解释变量：本文的被解释变量采用居民家庭消费，具体包括四种，分别是总消费（C）、基础消费（Basc）和高层次商品消费（Highlc）和其他消费（Others）。借鉴黄隽（2018）的研究，将长三角地区居民消费进一步划分为基础消费、高层次消费和其他消费。将消费性支出中的前四类支出划为基础消费，后四类支出划为高层次商品消费，消费性支出之外的归为其他消费，居民总消费是这四大类消费的总和。本文的核心解释变量为住房价格lnhp和城市房价变动序列的Hurst指数，其中，住房价格为住宅商品房年平均销售价格，波动指数为本年本市的房价均值对上一年房价均值的增速。控制变量本文的控制变量首先包括包括长三角地区居民家庭的特征变量：家庭人口规模（familysize）和家庭住房数量（n）；房子当前市价（marketprice），家庭收入（income），家庭现金及存款总额（savings），房贷支出（mortgage）。（二）居民消费基本情况依据前人的研究成果，将具体消费划分为三类：生存型消费、享受型消费和发展型消费。其中生存型消费支出变化趋势常作为数据支撑，也经常被做为核算恩格尔系数的重要标度。图3.1呈现了长三角地区居民1990年至2020年（其中，1991年至1994年居民消费支出数据缺失，仅以1990年和1995年数据为分析依据）食品消费支出的总体变动情况。从消费支出总额上看，2020年城镇居民人均食品消费支出总额为7881元，较1990年提高了约11.4倍；除个别年份（2013年）出现短暂放缓外，农村居民食品消费支出表现出平稳的增长态势；当然与城镇居民相比，2013年至2020年，农村居民食品消费支出整体增长速度稍缓。图3.1城镇、乡村居民食品消费支出总额及变动趋势数据来源：国家统计局衣着属于快速消费品，在经济转型期，居民对衣着的消费已不仅限于满足基本的生存需要，开始追逐高质量、品牌化等个性化消费。图3.21990年至2020年城乡居民衣着消费及变动趋势数据来源：国家统计局图3.2呈现了长三角城镇、乡村居民1990年至2020年衣着消费支出变动趋势。可以看出农村居民和城镇居民衣着消费支出总额整体呈现逐年上涨趋势，尤其是2003年至2011年，同时这一时期也是房价增长较快的时期，房价增长与居民衣着消费支出增长表现出一定的同步性。（三）房地产行业基本情况根据人口数量划分城市等级。2014年国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知（国发〔2014〕51号）》，指出原有的城市规模划分标准已难以适应城镇化发展等新形势要求，明确了新的城市规模划分标准。以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档，表3.1为2020年长三角地区部分大中城市房地产投资基本情况。可以看出各等级城市房地产投资总量水平阶梯特征较为明显。表3.1长三角地区部分大中城市经济与房地产投资及占全国比例情况等级城市全社会固定资产投资（亿元）房地产投资额(亿元)一线上海7246.63856.5二线南京6215.22170.2杭州5857.02734.2宁波5009.61374.5三线无锡4967.51201.9扬州3690.1401.6温州4178.51024.2金华2200.5371.6图3.3绘制了2011年至2020年长三角地区住宅商品房年平均销售价格的折线统计图，从图中可以直观的看到长三角地区房价正逐年上涨。图3.3住宅商品房年平均销售价格变动表3.2是变量的描述性统计，可以看出长三角地区居民总消费的平均值约为82020元，其中包括消费性支出与其他支出两部分，在消费性支出中基础消费的平均值大约为39363元，在家庭总消费中的占比是很高的，高层次消费的均值约为17127元，在总消费中是占比稍微较低的部分。房价的均值约为7598元/平方米，并且21.25%的家庭房价都比该平均值高一些，可以看到长三角地区目前核心城市房价居高不下的现状。从家庭内部来看，家庭人口规模的平均值为3.75，说明三口之家是典型的家庭模式，住房数量的均值为1.215，表明长三角地区大部分家庭仅拥有一套住房。表3.2相关变量及描述性统计类型变量名称符号样本数均值标准误差最小值最大值被解释变量总消费C3486382019.33916225.601.00e+08基础消费Basc3431239362.9863046.504580380高层次消费Highlc3502417127.3426875.6701312000其他消费Others3537310726.2929048.9602066004核心解释变量住房价格hp360487597.985451.635369437420.19lnhp360488.7500640.4648.21410.530房价增速hpir360480.0870.157-0.7901.143类型变量名称符号样本数均值标准误差最小值最大值控制变量家庭人口规模familysize361323.7491.905121家庭住房数量n361321.2150.50817家庭收入income3554274435.33188369.301.14e+07房子当前市价marketprice36132250.227144.7181453家庭现金及存款总额savings36132120.895137.9731420房贷支出mortgage36012264.5754345.8260560000

四、实证分析（一）模型构建为了更深入地对房价波动与不同居民消费的关系进行研究，对现有的非平衡的面板数据进行回归分析，将基准模型设为：LnCi,t=β0+其中，t代表时间，i代表各个家庭，被解释变量为家庭消费Ci,t取对数，核心解释变量P为房价取对数lnhp或房价波动指数，为避免微观个体差异对回归结果的影响，本文向其中加入了控制变量controli,t，ui代表个体固定效应，vLnCi,t=β0+进一步地，考虑到在不同收入阶层的居民中，他们的消费行为必定也有着不同的表现，比如收入较高的家庭已经满足了基本的住房需求，实际上是不太可能还向低收入的家庭一样为了买房而省吃俭用，将收入的很大一部分用来储蓄预防而不用来消费。陈斌开等（2013）的研究结果表明收入越低的家庭，房价对储蓄率的影响对收入低的家庭是更大更明显的，家庭如果收入较高则相对较小，本文通过加入家庭收入Yi,t与房价变量的交互项，来检验收入在房价波动对居民消费影响的传导机制中所起到的调节效应，CFPS数据库中的收入数据包括经营性、财产性、转移性、工资性以及其他收入这五种，居民收入就是这五种收入的总和。（二）房价波动影响居民消费的基准回归分析将居民总消费的对数作为被解释变量，以住房价格的对数和房价波动指数作为解释变量，运用固定效应模型来回归。表4.1即为房价影响消费的基准回归结果，其中，列1和列2表示以房价作为核心解释变量，列3和列4表示以房价波动指数作为核心解释变量，分别再依次加入控制变量后的结果。从回归结果可以看出，房价对总消费具有显著的正向影响，当房价每上涨1%时，总消费也会上涨0.04%，与此同时，家庭人口规模、家庭住房数量、家庭收入、房贷支出和房子当前市价都对家庭总消费有显著的影响，房价波动指数对总消费的影响在10%的水平上显著，房价增速总体呈现先上涨后下降的态势，属于市场正常的调节。表4.1房价影响消费的基准回归变量名称（1）（2）（3）（4）lnClnClnClnClnhp0.034**0.041***（2.81）（3.68）hpir0.026*0.023*（1.19）（1.16）familysize0.063***0.062***（11.07）（10.91）n0.116***0.116***（8.57）（8.57）lnincome0.212***0.212***（21.46）（21.58）lnsavings-0.003-0.003（-1.25）（-1.24）lnmortgage0.068***0.068***（9.47）（9.49）lnmarketprice0.039***0.039***（5.43）（5.48）_cons10.314***7.743***10.613***8.090***（96.93）（54.86）（2495.70）（73.29）个体固定效应YESYESYESYES年份固定效应YESYESYESYESR-sq0.01540.39480.00870.3901注：（1）***、**、*分别表示1%、5%和10%的显著性水平。（2）括号内为统计量t的值。（三）房价波动影响居民消费的异质性分析1.基于住房数量的异质性分析拥有不同住房数量的家庭，房价变动对其消费也有着不同的影响，本文根据住房数量（n）将样本分为两组，即有一套住房的家庭和有多套住房的家庭，同时在基准回归模型的基础上删除住房数量（n）变量，再对其按照住房数量进行分组回归。从结果中可以看到，房价波动带来的财富效应对一套房的家庭和多套房的家庭促进作用都是显著的，在房价上涨1%的情况下，居民家庭消费分别提高0.027%和0.062%，房价的财富效应对拥有多套房家庭的消费具有更强的促进作用。表4.2基于住房数量的异质性分析结果变量名称（1）（2）一套住房两套及以上lnhp0.027*0.062**（1.77）（2.45）familysize0.063***0.060***（12.89）（4.43）lnincome0.202***0.214***（33.99）（12.13）lnsavings-0.003-0.010*（-1.77）（-1.72）lnmortgage0.080***0.038***（13.53）（5.23）lnmarketprice0.034***0.055***（5.42）（2.98）_cons7.782***7.384***（53.32）（23.62）N281316101个体固定效应YESYES年份固定效应YESYESR-sq0.36100.3373注：（1）***、**、*分别表示1%、5%和10%的显著性水平。（2）括号内为统计量t的值。2.基于不同消费结构的异质性分析表4.3结果显示，基础消费与高层次消费中lnhp的系数为正值，即消费性支出会随着房价的上涨而增加，其他消费lnhp的系数为负值，表明包括转移性和福利性等支出随着房价上涨而减少，与此同时，房价对基础消费的敏感系数为0.074，而对高层次消费的系数为0.028且只在10%的水平下显著，说明房价的财富效应对基础消费的促进效果更强一些。表4.3基于家庭消费结构的异质性分析结果变量名称（1）（2）（3）（4）lnClnBasclnHighlclnOtherslnhp0.041***0.074***0.028*-0.112**（3.68）（5.86）（1.73）（-2.54）familysize0.063***0.038***0.135***0.100***（11.07）（6.14）（17.55）（5.20）n0.116***0.099**0.067***0.245***（8.57）（6.86）（4.04）（6.05）lnincome0.212***0.194***0.184***0.368***（21.46）（20.12）（13.06）（14.36）lnsavings-0.003-0.002-0.0010.041***（-1.25）（-0.73）（-0.20）（5.60）lnmortgage0.068***0.032**0.019***0.198***（9.47）（5.58）（3.03）（19.40）lnmarketprice0.039***0.056***0.032***0.014（5.43）（7.10）（3.27）（0.60）_cons7.743***7.001***6.277***4.353***（54.86）（46.28）（31.68）（8.96）N34232339033459534815个体固定效应YESYESYESYES年份固定效应YESYESYESYESR-sq0.39480.35360.23360.1621注：（1）***、**、*分别表示1%、5%和10%的显著性水平。（2）括号内为统计量t的值。（四）稳健性检验由于本文采用微观家庭面板数据，而现实中影响消费的因素实际是非常复杂的，模型可能存在遗漏变量等所导致问题。因此本文考虑如下的稳健型检验。首先，考虑到模型的拟合可能受到部分极端值的影响，对模型中所用连续变量进行1%的winsorize缩尾处理，再进行回归分析检验核心解释变量回归所得系数的符号和显著性。第二，考虑到回归结果中可能存在的反向因果问题，本文利用前一期的房价作为核心解释变量，并使用系统GMM估计方法进行回归检验。采用更换被解释变量的方法，用居民边际消费倾向，即用家庭年度总消费与总收入的比值来代替居民总消费进行新的回归。检验结果显示，房价波动的回归系数在符号与显著性水平上都与基准回归保持一致，由此在一定程度上证实了房价上涨影响我国居民消费这一回归结果的稳定性。表4.4稳健性检验结果变量名称WinsorizeLagMPC（1）（2）（3）（4）lnhp0.034***0.118***0.025**（2.84）（4.68）（4.72）hpir0.025（1.11）_cons10.327***10.616***9.600***9.343***（100.99）（2652.74）（44.31）（56.25）其他变量控制控制控制控制个体固定效应YESYESYESYES年份固定效应YESYESYESYESR-sq0.01580.00900.03600.0240注：（1）***、**、*分别表示1%、5%和10%的显著性水平。（2）括号内为统计量t的值。（五）收入在房价波动影响消费中的调节效应分析进一步分析房价影响消费的路径，房价波动对居民消费的影响主要有两种传导渠道，直接的传导指的是房价上涨直接促进家庭消费的增加，间接传导路径指房价可能通过财产性收入变动从而间接影响消费。因此本文通过加入家庭总收入与房价变量的交互项，来检验收入在房价波动对居民消费影响的传导机制中所起到的调节效应。表4.5收入的调节效应检验结果变量（1）（2）（3）lnClnClnClnhp0.029**0.035***0.111***（2.59）（2.86）（11.37）lnincome0.234***0.487***（23.33）（23.05）Lnproperty0.008***（3.25）Lnhp×lnincome0.045***（6.00）其他变量控制控制控制个体固定效应YESYESYES年份固定效应YESYESYESR-sq0.37050.02330.3804注：（1）***、**、*分别表示1%、5%和10%的显著性水平。（2）括号内为统计量t的值。，模型（1）和（2）仅包括了控制变量，模型（3）引入了中心化后的家庭收入与房价对数的交互项，结果显示收入与房价的交互项系数为正向且显著（τi=0.045，p<0.01）考虑到不同地方的房价和居民收入水平不同，房价和收入的相对比值能在一定程度上反映居民对房价水平的真实感受，因此本文引入新的变量用房价和收入的比值来作为新的指标衡量房价的相对水平（rehp），分析相对房价水平对住房财富效应和挤出效应的影响。表4.6相对房价水平的调节效应检验结果变量（1）（2）lnClnClnhp0.026**0.025**（2.28）（2.28）lnincome0.265***0.267***（30.46）（30.83）rehp0.0009**0.001***（2.12）（3.94）Lnhp×rehp0.002**（2.21）其他变量控制控制个体固定效应YESYES年份固定效应YESYESR-sq0.39010.3910注：（1）***、**、*分别表示1%、5%和10%的显著性水平。（2）括号内为统计量t的值。模型（1）仅包括了控制变量，模型（2）引入了中心化后的相对房价水平与房价对数的交互项，结果显示交互项系数为正向且显著（τi=0.002，p<0.05）

五、结论与对策（一）研究结论近年来，住房价格的变化已经开始影响着我国居民的生活质量。在此基础上，选用个体样本便于区分房价影响消费在异质性主体中发挥的不同作用，研究分析房价波动对长三角地区居民消费的影响并进一步考察了这种影响的传导机制，得出三条主要结论如下：总体上房价上涨对居民家庭消费呈正向影响，分层消费视角下，高层次消费的弹性系数比基础消费的要小一些，说明房价对基础消费的促进作用更强，房价上升带来一定程度的家庭消费升级。房价波动对居民消费的影响通过家庭收入变动进行正向调节，进一步影响消费变动，房价的财富效应明显。相对房价水平的提高会增强房价通过家庭收入对消费的促进作用，即相对房价水平提高会促进住房财富效应的发挥。房价对居民家庭的影响存在明显的异质性。长三角地区住房价格对有房家庭都有显著性的正向影响，但是多套房家庭因为住房资产易变现，所以对于一套房家庭消费的促进作用比多套房低一些。（二）对策建议长三角城市群各家庭收入不同、住房数量差异等原因，房价财富效应的作用机制以及房价对居民消费的影响存在异质性。结合本文的实证结果，提出以下建议：1.构建完善的住房市场体系完善的住房市场体系是房价的财富效应发挥的一个重要保证，监管单位需要致力于二级市场线上平台，保证信息透明化公开化，大家共同的权益要得到保护，比如房屋信息查询系统，可以方便买房者及时查询了解主要信息，如果整个服务体系不规范的话，必定会对住房流动性造成影响。政府要坚决防范化解房地产市场风险，努力建立健全房地产市场平稳健康发展的长效机制。坚持因城施策、分类指导，整合城市重点责任，增强市场监管和口碑，认真负责稳定地价和房价，同时也需要加强房地产市场供需双向调节，使得住房供应结构得到相应的改善，政府需要支持理性民间需求，但是一定要坚决遏制投机行为，舆论引导加强和确保预测管理和市场稳定。2.实行差异化政策由于财富效应的影响具有家庭收入、住房数量差异，所以要实施差异化政策，减小居民收入差距。一方面要健全我国的收入分配体制，强化对居民收入分配的调控与管理。建立按其贡献分配的基本原则，健全分配体制，充分发挥人民的创业热情和创新活力。应坚持以效率、市场、公平为导向，加强对农村居民收入分配的调控，从税收制度、公共支出、转移支付等方面入手，以扶持贫困地区和贫困人口。要调整我国的高税收水平。加大转移支付力度，特别是对弱势行业和贫困地区的力度，以此来减少贫富差距。要从强化个人所得税征收管理、健全税收和财产管理等方面着手，调整城乡居民的收入差距，使社会各阶层的利益得到平衡，避免出现贫富差距两极化现象，促进社会经济的合理、公正的分配。另一方面解决好就业问题。要坚持以发展为导向，逐步建立促进就业的经济结构和增长方式，努力创造就业机会，大力发展第三产业，中小企业，劳动密集型产业，创造新的就业增长点。我国的失业保险体系需要不断地完善和创新，我国的就业问题需要得到有效的解决。要充分认识到高校毕业生就业问题，切实解决好高校毕业生的就业问题，切实维护好农民工的合法权益，营造一个更加公平、公正的工作环境。3.引导消费理念转变引导居民的消费理念对充分发挥房地产财富效应具有重要作用。在传统消费理念和养老理念的长期熏陶下，国内消费者在消费者权益保护、消费观念、消费方式等诸多方面存在明显不足，很多消费理念在很大程度上会对房价财富效应的发挥产生抑制作用。因此，政府部门需要合理引导居民消费观念，同时也应该给予一定的政策支持，具体包括支持无房家庭贷款买房，支持有房的家庭通过住房抵押贷款等手段获得流动性资金为房价上升等，为财富作用打造一个利于它发挥的环境和条件，人们要想转变传统的花费和养老理念需要通过一些积极的引导，最终将住房的财富效应充分释放出来，提高国内的消费需求。（三）不足与展望房价波动对居民消费的影响毕竟十分的复杂，各种渠道不尽相同又相互联系，无法穷尽其影响渠道，所以在研究内