物业管理师职业技能培训教学大纲33

具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力；掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经物业管理对物业的基本要求是：②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。④环境优美、安全、舒适。⑤为物业管理提供必要的设施。包括房屋建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。包括各种与业主和使用入相关的代办业务。包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房其他业务等。我国房地产开发的程序通常分为四个阶段：通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府请立项。研究报告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。2）项目的规划设计工作。3）规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发项目的建设方案。4）征用土地，开展拆迁安置工作。通信、平整土地。6）办理开工手续。通过招标、投标、发包工程，进行施工建设；同时，要加强施工期程监理，包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表验收，交付使用。这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段，通常包括房屋销售用管理（物业管理）和售后服务等。上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为：2）管道工程：包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。工程等。工程等。建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象，以施工现场为中心，遵循建筑施工的特点和规律，把各个施工过程有机地组织起来，使施工过程达到优质、本、安全、文明等要求。其主要内容包括：l）落实施工任务，签订对外承包合同；5）做好工程施工资料分析与整理。境和施工条件；术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划；根据房地产开发的不同阶段，物业管理早期介入实施的工作内客主要有：参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，用咨询报告的计单位，并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题：9）其他问题。通过参与施工管理，对工程建设提出意见。主要包括：要求）并提出意见：4）监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。住区人员自然状况分析：包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。住区人员需求分析：共设施必须具备，对于满足需求弹性大的公共设施，应从管区实际出发进行建设，并更多注意面向社会服务与经营，以提高其开发利用的效益。3）按需求条件分为现实需求和潜在需求。性结合，协助制订有针对性的方案。询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主被调查者提出询问，再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样三种。调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力手比较。（l）组建制订物业管理方案的工作班子：（2）对方案制订人员进行必要的业务培训：（3）准备经费；（4）准备设备；（5）准备相关资料。物业类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业消费水定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定，是制定订物业理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理务标准和收费标准是物业管理方案的核心。包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信机制等。包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。包括社区文化建设、社区服务与特约服务。包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容见的基础上确定。发动公司内部各部门以及全体员工提建议，在广泛征求意制订出物业管理方案。主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。主要是聘请业内著名专家，在向专家全面介绍调查结果的制订物业管理方案。可行性研究是在做出投资决策之前，对投资项目进行全面分析，即进行全面的调查研究和综合论证。可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可四个阶段。带有预测性，主要是分析投资方向的可能性，鉴别预计的能。投资机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。进行项目的初步选择和范围的确定。主要是从进方面进行预测，考察合格规模、估计资源分配和协作配套来源，对项目用的技术、装备进行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和的法律依据、特点和主要内容，掌握业主公约订立原内违反（公约）的行为，熟悉房屋装修程序。物业管理制度可分为两大类：一类是物业管理企业内部管理制度物业管理企业的外部制度。点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。任制。外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业各方的行为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有：包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对使用人以及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容：是一种交住户保存的文件，主要包括以下内容：l）居住区概况；7）其他应注意的事项。2）对房屋代管权责的规定。2）房屋装修管理规定。防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。l）成立业主委员会的宗旨、目的；6）有关补充说明。第一步：研究所管物业的实际情况。第二步：研究业主及物业使用人的全面情况。第三步：正确评价本企业状况。第四步：学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度，借鉴外企业经验。第五步：整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。第六步：分头草拟制度。第七步：征求各方意见，反复讨论修改。第八步：定稿。第九步：通过正式程序批准执行。规章制度的基本思路和规章制度的主要内容。业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有管理等方面的行为。其法律依据主要是：的客观行为。有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。和非业主使用人都具有约束力。业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主（代表）大会通过后上报行政主管部门备案。包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。首次制订业主公约一般按以下程序进行：规，尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”第二步：结合所管项目的实际情况，依照建设部“示范文本”的基本内容，制订出所第三步：用召业主大会将业主公约（草案）提交大会讨论。修改。第四步：业主大会通过修改后的业主公约。业主公约如需修改，一般由业主委员会提出修改意见及修改草业主大会计论通过后执行。营者。因此，违反《公约》的行为一般说来有以下三种：作为物业管理人员应正确处理的是业主和非业主使用人违反《公约》的有：装修时违反《公约》的行为，搬迁时违反《公约》的行为，日常违的行为。物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为，需做到：并处理使用人违约行为。待并处理业主和使用人反映的违约行为。也有个性，概括起来，共性表现在目的相同的实质内容相近上而个性则订者不同、承诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。对违反《公约》行为的处理只能按照《公约》约定的方式进行，主要有止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。考虑是否同意业主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意见。掌握物业管理资金的概念，了解物业管理启动资金与日常物业管理；掌握物业管理资金的使用方向和使用原则，掌握物业管理资金的作。物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全，充项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不物业管理启动资金和日常物业管理资金。物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所管理活动的整个过程。物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高用效率和运用效果，保证物业管理工作的高效开展。物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所开支的资金及物业公共设施专用维护基金。一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管虑，共同协商决定。划地使用，量收支出，专款专用，不挪用、多用或少用。避免发生意外事件，防止贪污、冒领现象的发生，并注意安全保卫工作。会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利币单位作为计量标准表现的经济信息，对经济活动进行组织、控制、调节和指导，促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种，主要通过对价值指标的监督，防止核算单位经济活动的偏差与失误，保障核算单位财产免遭损失。我国会计法规制度按它们之间的相互关系，可分为三层：第一层是基本的会计核算工作均有约束力的会计准则；第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层，第二层统驭第三层，三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。会计报表亦称财务报告，是会计核算的结果，是反映会计主体财务成果和财务收支情况的书面文件，是财会部门提供财会信息的一种重要手段。2）附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。3）报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。会计报表对外提供时，一般还附有财务状况说明书，这是会计部门明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。物业管理者根据提供的会计报表，通过一定的技术方法，对物业管金管理、经营状况进行过程分析和结果比较，总结经验，揭露问题，以理经营水平和经济效益。物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保活性。具体包括三方面：成本性资金支出，是物业管理服务在一定日期内发生，用生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的，是不产生资金回收的，是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值，为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的，是物业管理企业生存的基本条件之一。公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出，如向社会福利事业捐资、做公益性广告等，这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定，也不经常发生，物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金，主要是把暂用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性定要选好投资方向，注意资金的安全性、资金的回收周期，同时注意这物业管理资金整体的比例额。要。对投资性支出，要有目的、有步骤，在考虑收益的同时，注意回避投资风险。资金使用过程中存在相互制约机制，保证物业管理资金得到安用。在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上，建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制，即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任，财务责任，使用人员负使用责任，领导下达资金使用指令和计划，财会人员拨到使用者手中，三方面相互监督，共同完成资金的使用过程；并落实保证物业管理资金的使用效果。以财务管理体系为保障，全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。4）要充分利用管理会计的职能。一般都先由预算专业部门负责，如财务预算处根据往年的今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况，于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划，报领导审批，待审批后执行。对规模较大的物业管理企业，应采取分层编制，层层审核把关，最后汇总论证，再经横向、纵向讨论论证，经几个回合讨论，把集中制定和分散制定方法相结合，最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下结合论证式。围，预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。算周期。4）人本原则。预算应考虑人的因素，使之成为有激励效益的预算。P2＝F0（1＋i%F0’P4=∑Fi=F1+F2+F3即将预算周期始终保持在一个固定期间，如一年、一季度或一个月预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算，在执行过定下一个周期的预算。主要有以成本为中心的预算管理方法和以现金流量为中心的预为中心的预算管理方法将成本预算层层分解到人，着眼于降低成本；以中心的预算管理方法控制现金流入流出，尽量做到用最少的钱办更多的事。另外，还有以利润或出资人利益为中心的预算管理方法、以资本预算为中心的法。的最基本方法和技能，具备参阅施工图纸解决房屋修护问题的能力。建筑物是指直接供人们使用的建筑，为人们的生产、生活服务，如住宅、教学依据不同分类标准，可将建筑物进行分类。分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。建筑（10层以上的住宅和总高度超过24米的公共建筑及综合建筑，不包括高度超分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。分为承重墙结构、框架结构、剪力墙结构、商体结构、大跨度空间结构。地基是基础下面承受力的那部分土层，承受建筑物的全部荷载，包括基础的自重。是指由室外设计地面到基础底面的距离。基础的埋深直接影响工程基础和钢筋混凝土基础。2）按受力特点分为刚性基础（如砖基础、灰土基础、三合土基础、毛石基础、墙的作用主要是承重、围护和分隔空间。情况有关。墙身防潮层一般有油毡防潮层、防水砂浆防潮层、细石混凝等不同种类。4）构造柱：是设置在砖墙内的钢筋混凝土现浇柱，是房屋抗震的一个主要措施。5）变形缝：是沿建筑物的某些部位，将其垂直断开，分成若干独立它是为较少房屋应自然条件影响而受到的损害。变形缝包括伸缝三种。楼板层把整个建筑分成若干层，并将其承受的荷载传给墙或柱。钢筋混目前应用最广泛的楼板类型。按施工方式可分为现浇钢筋混凝钢筋混凝土楼板和装配整体式钢筋混凝土楼板。地面包括底层地面和楼层地面，由面层和基层组成，面层是人分，基层是地面的持力层，包括垫层、结构层、找平是楼层间的垂直交通工具，在紧急状态下供人们安全疏散。是房屋顶部的承受和围护部分。屋顶的类型归纳起来可分为坡屋顶、平屋顶。平屋顶的排水是重点。平屋顶的排水方式分为无组织排水和有组织排水。无组织排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般适用于降雨次要建筑。有组织排水是将降水有组织地通过管线排入地面或下水系统。又可分为排水两种方式。一般采用设置浮筑层或分仓缝处理。风的作用。窗的主要作用是采光和通风。如果投影方向垂直于投影面，那么所作出来的图形为正投影。正投影的原理绘制的。假想用一剖切面在物体内部结构比较复杂的部位剖开，移去物体的一部分，画出余局部剖面图和分层剖面图。在建筑施工图中凡承重墙、柱、梁、屋架等主要承重构件的位置处均应由细点划线画出，并进行编号，这就是定位轴线。在建筑总平图、平面图、立面图个剖面图上，经常用标高符号来表示某一部位的高度。标高符号以细实线绘制。在我国制订的《建筑模数协调统一标准》中，规定了模数和模数协调原则。是以选定的模数基数为基础展开的数值系统，分为扩大模数数列和分模数数列。为保证建筑制品、构配件等有关尺寸间的统一协调，在建筑模尺寸，分别是标志尺寸、构造尺寸和实际尺寸。一套完整的施工图，除了要有图纸目录和设计说明书以外基本方法：先大略后细小，先租看后细看。对工程的具体位置、周围环朝向先有一个概括地了解，然后从建筑平面围看起，负责不同专业的技根据不同要求。重点深入地看不同类别的图纸，阅读时还应特别注意各的联系，避免各专业之间的技术矛盾。(-)学习要求了解房屋修缮预算的特点；掌握房屋修缮定额编制步骤和编制方法。修缮定额与预算定额相比，有两个特点：依据，项目划分的原则，施工方法的确定，定额综合的主要内容，定额的换算原则和方法，选用材料的规格和各种材料损耗率的确定等。以及计算附表等。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项实物量。计算工程量，是整个修缮预算编制中最繁重但也是最响到修缮预算编制的速度和准确性。用量指标，还列有根据取定的人工工资标准、材料预算价格等分别计算出的人工、材料费用及其汇总的基价。在项目表上方列有该分项工程的工作内容和计量单位。根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和施工现场实际情况，确项目，并将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。要按先作与修补的修缮施工顺序进行，还需注意拆除工程对其他要按照当地省市颁布的修缮定额中的工程量计算规则逐项计算。按照修缮定额的分部分项顺序，逐项套用相应的修缮定额单价。同虑旧料的回收利用问题。要按先拆除、后新作与修补的顺序排列工程项目。这部分要反接费、分部工程的工程直接费，单位工程的人工费、材料费和机械费，种主要材料需用量。位和工程数量，填入工程预算表内。预算单价以及人工、材料、机械三种费用的单位价和主要材料预算表相应栏内。表相应栏内。即得其合价，分别填入工程预算表相应栏内。量，填入工程预算表相应栏内。行汇总，即得分部工程的工程直接费、人工费、材料费、机械费和各种用量，填入工程预算表相应的小计栏内。需用量分别进行汇总，即得单位工程的工程直接费、人工费、材料费、种主要材料需用量，填入工程预算表最后相应的总计栏内。反映主要材料的用量情况。有时也可采用主要材料分析统计表细的分析统计工作。主要材料实际价格和预算价格不一致时，应按照实际来源和各或批准的出厂价格和运费标准进行调整。具体办法主要有三种：2）汇总主要材料用量，对需要调价的主要材料，单独列表计算3）按照调整系数求得材料价差调整额。分