楼宇经济发展有关问题的思考

楼宇经济发展有关问题的思考第一篇：楼宇经济发展有关问题的思考东施古镇楼宇经济发展有关问题的思考一、如何破解制约楼宇经济发展的主要瓶颈：一是要注重发展理念的前瞻化。着眼长远，引导楼宇经济长效发展。应该改变对楼宇增量的过度关注，转而注重楼宇发展产生的长效收益。二是管理与服务的同步化。应该培养楼宇经济专业人才队伍，提高楼宇经济工作人员的专业素质、管理水平和服务水平。二、楼宇招商方面的经验做法：一是打“联动牌”，完善镇党委政府对楼宇招商工作的保障机制。二是打“创新牌”，拓展楼宇招商工作服务的平台。三是打“招商牌”，强化现有资源的宣传力度。四是打“服务牌”，完善对楼宇企业的长效服务。五是打“特色牌”，利用本镇特色，为楼宇招商打基础。六是打“人才牌”，加强镇招商队伍建设。三、在服务楼宇经济发展上的对策和建议：楼宇经济的发展有两个关键环节：一是前期的规划定位，二是后期的执行保证。实践证明，执行比规划更重要。1．重视规划，改善楼宇经济的发展环境楼宇经济发展，离不开良好的基础设施、优美的城市环境、浓厚的商业文化、开放的市场体系、发达的现代化服务业等等。所以，促进楼宇经济发展的前提是具有完善的硬件设施和良好的软件配套。2．加大力度积极引进各类专业人才楼宇经济发展需要更多更高层次的专业人才。政府要更重视高层次专业人才尤其是业内专业人才的引进，制订创业的服务方案、政策措施，建立针对企事业单位所需的专业人才资源库，随时为企业提供人才、技术服务；要引进培育政府高层次管理人才，充分发挥政府在推动楼宇经济中的主导作用，形成政府、企业和社会互动机制。3．明晰楼宇经济扶持对象与政策政府制定楼宇经济重点发展与鼓励发展的产业导向政策、企业导向政策，明晰楼宇经济产业发展优先顺序和鼓励力度，明晰楼宇经济优先吸引的企业对象类型、规模和鼓励措施，以引导楼宇经济朝规划的目标发展。四、2016年我镇楼宇经济发展的思路：第一，统一思想，营造氛围。要从深入学习实践科学发展观的高度，充分认识发展楼宇经济的重要性和必要性，把发展楼宇经济作为落实创业创新总战略和新一轮思想解放大行动的具体工作来抓。大胆探索发展楼宇经济的新方法、新措施，借鉴学习先进地区的成功经验。第二，加强领导，明确职责。强有力的领导和明确的职责分工是发展楼宇经济的重要前提。建立楼宇经济工作领导小组，承担对楼宇经济发展的领导任务。配备专职工作人员，进一步加强工作力量。明确工作职责，落实工作机构和人员，努力形成工作合力。第三，加大推介，强化招商。招商工作是发展楼宇经济的重中之重。一是要加强招商推介。全面掌握楼宇资源状况，根据楼宇特色，采取定向式、个性化招商。二是要拓宽招商渠道。加强与地区外的联系；支持本地企业做大做强，优化对本地企业的服务，使企业“引得进”和“留得住”。第二篇：杭州市楼宇经济发展的若干思考改杭州市楼宇经济发展的若干思考一、引言近年来，总部经济、体育经济、社区经济、培训经济等各种新的经济术语所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜”。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球”，这就是楼宇经济。楼宇经济是经济、社会发展到一定阶段的产物，是知识与经济相结合、企业经营方式转变的结果。发展楼宇经济，对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等都有重要作用，它不仅可以用较小的代价换来更大的经济效益，而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾，是实现区域经济结构转型升级，提高城市中心区域效力，实现可持续发展的必由之路。楼宇经济当前成为经济发展的亮点，吸引着许多城市不断推出发展楼宇经济的规划。楼宇经济的出现大大拓展了城市经济发展空间，并成为国内一些城市经济最活跃的部分和财税收入的重要来源之一。因为占地少、污染少、产出高，有人形象地把“楼宇经济”称为新型财富效应，比作都市里的“垂直印钞机”，概括为“一幢写字楼税收赛过一个县”。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。北京、上海、深圳、广州、南京、青岛、宁波等城市把培育和发展楼宇经济作为优化产业结构、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要举措，纷纷出台相关政策措施，宣传、推介、扶持和服务楼宇经济。面对土地、空间、资源、环保等要素的制约，大力发展楼宇经济，已成为杭州集约利用资源、发展现代服务业、打造“生活品质之城”的迫切要求。二、文献综述（一）楼宇经济的基本内涵1、楼宇经济发展研究在国外有关楼宇经济的研究，始于20世纪20年代相关CBD的研究。1954年，墨菲（Raymond.Murphy）和范斯(James.E.Vance)在美国《经济地理》对CBD定义为“CBD是城市的心脏，是反映城市中最高地价和最高建筑物的办公楼和零售商店高度集中的地区”。开始关注商务楼宇的发展。20世纪80年代后，CBD特指“经济中心城市的市中心与全球经济一体化相关联的主要以商务办公为主的中央商务区”。把商务办公作为中央商务区的主要特征，楼宇经济的雏形初步显现。20世纪90年代中期后，以信息科技和数字网络为基础的新经济，将人类带入一个全新的经济全球化及知识经济时代，各种金融机构、跨国公司汇聚CBD，进驻各大商务楼宇，楼宇经济开始快速发展。楼宇经济在我国的提法始于上世纪9O年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市(杭州、宁波、福州、大连、天津等)，并且也日益被其它一些城市政府所接受。2、楼宇经济的概念楼宇，英译Building,最早是指土木建筑类的建筑物,随着房地产业和建筑业的不断发展,这个词逐渐地演变为特指高层或超高建筑物了。这类建筑物的共同特点是：在一定的时限内，可容纳不同数量的人从事社会交际活动、文化娱乐活动、经济交往活动和旅游活动等社会活动。楼宇广义上包含了商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、工业标准厂房、保护建筑、农居SOHO；狭义上仅指写字楼、商务楼。楼宇在旧上海被称为“写字楼”，这个称呼一直流行到现在，也流行在全世界华人中间。但是当年“写字楼”不仅仅是指商务，而是包含了所有的非体力劳动的场所；真正把现代“楼宇”概念带入中国的是改革开放以后。改革开放以来，我国经济和社会的快速发展引来了无数外资企业的竞相入驻，加上世界500强战略重心的转移、国内中小企业的蓬勃发展、民营经济的日益强大等等，推动了对“楼宇”需求的崛起。尤其是中国加入世界贸易组织以来，服务贸易分类表中商业分销、中介服务、旅游、娱乐等行业的逐步开放，对“楼宇”的需求不断增加，为“楼宇”发展提供了无限商机。楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源、带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。这种产业形态是一种服务形态、头脑经济、创意产业，是与知识经济紧密相结合的产业，提供的主要是金融、服务、咨询、高科技研发等高端的产品。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。楼宇经济以极小的土地资源集聚起最大化的经济和财富效应。在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。简言之，楼宇经济就是以商务楼为载体，通过从事商务活动产生经济效益的一种经济活动方式。3、楼宇经济的构成要素楼宇经济的构成要素很多，随着经济水平和城市建设的发展，不同时期、不同地区楼宇经济的构成要素会发生一些变化。结合当前大部分城市的情况，比照上海、南京、成都等地的楼宇经济发展，可以从三个方面来看要素：从需求方，租户角度分析的楼宇经济构成要素：地段、政府的配套政策、楼宇品味、物业服务、与本行业相关的会展频率；从供给方，业主角度分析的楼宇经济构成要素，主要由投资回报率决定，具体包括三个要素：收益率、每年实收租金与预算年租金回收率之比、客户租用的平均年限；从政府的角度分析的楼宇经济构成要素：CBD区域的产出规模和CBD区域的资产规模。（二）楼宇经济的功能楼宇经济具有集聚性、辐射性、体制外性、流动性等特点。形成楼宇集聚的区域一般都具有以下4个共性：楼宇的形成区域一般都有悠久的中心商业街（区）历史、文化的沉淀背景；与当地的经济、金融、交通、信息等发展水平紧密相连；楼宇所在区域是人才比较集中、文化素质相对较高、年龄较轻的区域，能为商务活动提供所需要的人才支援；楼宇所在的区域一方面改变了“同行是冤家”传统观念，追求“双赢”而是非“零和博弈”，往往是几十幢、上百幢楼宇集中在一起，一些相同的行业也会集中在同一幢或者相近的楼宇中。另一方面在一幢楼宇中集中的又不完全是单一的某一种产业，而是多种不同产业的组合，便于楼宇中各种组织之间进行商品、信息交换和各种社会活动，产生产业集群效益。可以说发展楼宇经济就是发展现代服务业，就是发展总部经济、文创经济、税源经济。楼宇经济作为一个城市现代服务业的集聚区域，对推动整个现代服务业的发展起着决定性的作用。这是从产业层面上来分析楼宇经济的经济业态。如果从“产业链”层面上分析，则研发、销售、管理等环节往往在楼宇中进行。“研发经济”、“总部经济”属于楼宇经济，且处于“产业链”的高端，特别是总部经济，是楼宇经济发展的高级形态。楼宇经济是时代的要求、现实的挑战和发展的期盼，是“隐藏”在楼宇中的城市新兴经济和新的增长点，也是城市经济追求“空间”和“高度”效益、实现“提质增效”的重要途径，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。它具有城市形象塑造、引资示范、产业结构调整、经济发展的带动、信息交汇等功能。（三）楼宇经济发展的原因楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下：1、楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济形态。2、楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。3、楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离，企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。4、楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。5、楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体。（四）发展楼宇经济的益处作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。第一、发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。上海陆家嘴金融贸易区，是我国商务楼最密集的城区。目前，在其28平方公里的区域内，已竣工的商务楼面积接近1000万平方米，平均租售率超过87%。这里汇聚了130多家中外金融机构、7家国家级和市级要素市场、30多家跨国公司地区总部、60多家国内大企业集团总部，聚集了数百家律师事务所、会计师事务所等中介服务机构，以及上千家投资机构和贸易公司。一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成显著的“财富效应”。据统计，落户陆家嘴的外资银行的资产和贷款额，占到全国外资银行的一半以上；在陆家嘴高档写字楼里上班的金融人才超过2万人。写字楼里不断攀升的人气和财气，刺激着大楼自身和周边地区的会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业一路走红。第二、发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都是能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。楼宇经济是现代服务业不可分割的“伴侣”。从某种意义上说，没有高度发达的楼宇经济，也就没有现代服务业的迅猛发展。受“楼宇经济”的辐射和拉动，浦东东方路、潍坊路、崂山东路一带已形成酒吧、美食、美容等“特色街”。总投资4.5亿美元、总面积24万平方米的正大广场，集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，堪称亚洲规模最大的“销品茂”。第三、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。88层的金茂大厦，是目前国内最高的现代化楼宇，堪称“楼宇经济”的成功典范。其12万平方米的智能化写字楼，最高日租金达每平方米1.5美元，出租率超过90%。这里聚集了荷兰银行、德累斯登银行上海分行、富国基金总部、康柏中国投资、道琼斯办事处、中化国际、华为等90家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其容量和能级超过外滩，被誉为“站着的金融街”，而其53层到87层的超五星级金茂君悦大酒店，在过去的三年累计营业收入近20亿，金茂88层观光厅，开业头三年共接待游客330万人次，年收入累计达1.37亿元，取得了显著的旅游效益。金茂总投资逾54亿元，按目前的运营状态，预计15年可收回全部投资。三、杭州市楼宇经济发展的现状楼宇经济的出现，突破了我国城市中心城区土地资源匮乏的空间限制，在更深层次拓展了城区经济的空间，为城市经济发展从外延式扩张向内涵式深化的转变提供了重要途径，成为城市经济可持续发展的新增长点。楼宇经济的发展推动了城市新的商务功能区、金融功能区、都市型工业区的形成，优化了城市的产业布局，增强了中心城区的核心竞争力。（一）杭州市楼宇经济发展概况楼宇经济在全国许多城市雏形已现。杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初下城区庆春路金融街的形成，当时出现了以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。2007年底，全市八城区和经济开发区竣工可供对外招商的楼宇总建筑面积为461.43万平方米，可供对外招商面积有165.13万平方米；已批准建造并于2008年及以后竣工用做对外招商的楼宇200多幢,总建筑面积为1578.78万平方米，预计可供对外招商的面积有1219.96万平方米。到2007年底，全市税收在3000万元以上的有36座楼宇，共创造税收31.3亿元。楼宇用户业态主要为IT业、贸易业、金融业、制造业和中介服务业等。杭州市目前税收超亿元的楼宇共有8幢，在杭州大厦、嘉利中心、广利大厦、嘉德广场等楼宇经济的带动下，武林路女装街、庆春路金融区块一带逐步形成了酒吧、美容、购物、娱乐和休闲餐饮等特色商业街道。依托武林商圈、庆春路金融街等核心区块，下城区2007年引进的2000多家楼宇经济企业，涵盖了金融、咨询、广告、策划、影视制作、网络公司、律师事务所、娱乐服务、房地产开发、旅游服务业等国内外各类金融商业企业。可以说一幢高级商务楼就是一条垂直的经济街、金融街。早在2004年，延安路上的标力大厦就创造了一个“楼宇经济”的神话（见图1），该大厦占地11000多平方米（包含了银泰、建行等），共28层，近40家企业入驻，当年全年交纳的税收总额就达到了1.15亿元。浙江外经贸广场新楼建于2007年6月，是一幢设施完备、功能齐全、系统先进的现代化楼宇，目前除省外经贸厅外还招引了默沙东、渤海银行、外文书店、朗格语言培训、贝斯特、凯喜雅等一批国内外知名企业。省外经贸厅还联手企业，对建于1984年、设施陈旧落后的浙江外经贸广场南楼投入了上千万元进行了更新、改造、提升，以满足现代化办公需要，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、平安保险、汉帛集团、浙华设计事务所等一批优质客户。通过建设新大楼、更新老大楼，浙江外经贸广场成了主城区炙手可热的楼宇，为地方经济发展作出了更大贡献。在2008年2月19日的“杭州推进楼宇文化创意产业招商工作专题会议”图1杭州标力大厦上，浙江省委常委、市委书记、市人大常委会主任王国平说：“杭州将大力发展包括总部经济和文化创意经济在内的楼宇经济。打造好楼宇经济，关系到杭州的产业升级、和谐创业的建设、招商引资的突破、房地产市场的健康发展、老百姓生活品质的提高。”王国平在调研发展楼宇工作时指出，要把握“五大原则”，加快发展楼宇经济。要坚持市区联动、以区为主，市里主要负责楼宇经济发展规划、政策、协调、考核等工作，区里负责楼宇经济发展的各项具体工作；要坚持政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”，特别要充分调动房地产开发商和业主发展楼宇经济的积极性；要坚持经大带小、以大为主，着力培育亿元楼等大楼宇，带动“农居SOHO”等小楼宇；要坚持高低配套、以高为主，既要培育满足高端业态发展的楼宇，也要关注满足低端业态发展的楼宇；要坚持以存量促增量，推动楼宇经济又好又快发展。王国平还强调要按照“五个一批”的要求，突出招商先行，以“招商一批”带动“管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”。要以实施“831”工程（培育80幢重点招商楼宇、30幢特色楼宇、10大文化创意产业园区）为抓手，开展境内外招商活动，完善楼宇招商机制，建立楼宇经济信息系统，出台楼宇招商扶持政策，加强楼宇招商宣传，培育楼宇招商队伍，实现“招商一批”目标；要坚持“三分建设、七分管理”，坚持硬件不足软件补，出台楼宇管理导则，特别是建立楼宇星级管理制度，明确星级楼宇评级标准，开展楼宇管理评级活动，对楼宇进行专业化、精品化管理，推进楼宇信息化、品牌化、标准化管理，实现“管理一批”目标；要制定“杭州市城市楼宇更新改造技术标准”，实施楼宇更新计划，强化楼宇更新的政策引导，明确改造标准与内容，充分调动开发商和业主的积极性、主动性，改善楼宇设施，提高楼宇档次，更好地满足市场需要，实现“更新一批”目标；坚持高起点、高强度投入、高标准建设、高效能管理，抓好楼宇统计、审批、开工、竣工和使用，实现“建设一批”目标；抓紧编制楼宇经济空间布局规划和业态规划，充分发挥规划的引领作用，实现“规划一批”目标，努力实现杭州楼宇经济跨越式大发展。杭州市整个外资楼宇招商，其目标聚焦在“两大核心区块”：重点打造一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇群——黄龙商务区，使其成为具有世界水准的国际化商务区；重在培育一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇——钱江新城，使其成为具有充足发展空间和巨大发展潜力的杭州中央商务区。在近两年，力争引进国内企业进驻楼宇资金400亿元人民币，吸引30家世界500强企业及知名跨国公司入驻楼宇，培育50家世界500强企业或知名跨国公司为潜在客户。（二）杭州楼宇经济的范本——下城区1、下城区楼宇经济发展优势美国纽约有曼哈顿、法国巴黎有拉德方斯、日本东京有新宿„„这些世界知名的中央商务区（CBD)，给城市带来了巨大的发展空间；香港有中环、北京有朝阳区、上海有陆家嘴和外滩„„这些国内著名的中央商务区，正搭建起一个个国际商务大平台。现在，我们完全可以有自信地说：在浙江、在杭州，有武林中央商务区。在2008高新技术产业金融创新国际论坛上，在众多国内城市中央商务区参加的“2008中国最具投资价值CBD”评选中，下城区的杭州(武林)中央商务区成为唯一当选者，是楼宇经济的一个生动范本。下城区，楼宇经济起步较早、集聚度高，从20世纪80年代开始，就出现了一批以二轻大厦、东清大厦等为代表的商务楼盘，形成了下城区楼宇经济的雏形。目前，在下城区,发展楼宇经济的氛围越来越浓厚，武林商圈、庆春路金融街等地段的商务楼宇已成气候。下城区域面积31.46平方公里，其中：南部8.95平方公里，面积约占全区的三分之一，税收约占全区的三分之二；北部22.51平方公里，面积约占全区的三分之二，税收约占全区的三分之一。全区税收的70%来自楼宇经济，其中南部地区楼宇税收更是占了南部地区总税收的95%以上。截至2008年11月30日，下城区纳入楼宇信息系统统计的楼宇共有152幢，其中已使用94幢、在建25幢、待建33幢。各类商务楼宇建筑面积达300余万平方米，入驻的楼宇企业已达4500余家，聚集了世界500强设立的企业13家，全国500强和民营500强14家，注册资金在5000万元以上的内外资总部企业130余家。其中有河滨商务楼、凤起大厦、标力大厦等六幢亿元楼宇，以武林广场为中心的2.5平方公里核心区域内，每平方公里财政总收入达到14.66亿元，6幢税收亿元楼每平方米产生年税收3139元，最高的达每平方米4041元。杭州(武林)CBD核心区以武林广场和西湖文化广场为中心，向四周辐射：南起庆春路，北到文晖路，东邻中河北路、上塘路，西到武林路、环城北路转密渡桥路接京杭运河，面积约2.5平方公里。在这片2.5平方公里的土地上，经济繁荣，交通便捷，人流、物流、资金流、信息流高度聚集。在这里，以武林广场为核心的武林商圈年商贸零售额超过100亿元，杭州大厦连续三年位居全国商场单店销售额之首；在这里，入驻的世界500强企业已达到11家，注册资金5000万元以上的总部企业达到9家；在这里，商务楼宇总面积超过130万平方米，其中6座楼宇税收过亿元；在这里，金融经济风生水起，武林CBD内庆春路、延安路、凤起路一带聚集了浙江近80%的省级银行总部，云集了百家银行分支机构和其他金融机构，营业额占杭州城区的70%以上，形成了杭州乃至浙江金融服务业的核心区。目前，武林CBD核心区块的建设正紧锣密鼓，武林CBD品牌化提升工程已经启动。在这三年时间里，“杭州大厦扩张”和“银泰百货东扩”项目，将进一步提升两大商贸巨头在武林商圈的竞争力；投资约50亿元、在延安路中段开工建设的杭州嘉里中心项目，将基本形成规模；武林路、丝绸城借助“扩容”契机进一步提升，实现向都市高端休闲消费场所转型；庆春路、延安路和凤起路架构起的“工”字状金融街区，积极整合建筑空间，计划再引进20家以上的金融保险类大机构„„喜得宝地块开发、新时代动力广场项目，以及西湖文化广场商业配套服务项目等一系列建设的陆续展开，也将大大提升武林CBD的品牌化效应，使其成为辐射长三角南翼城市的区域性中央商务区。此外，正在建设中的杭州地铁一号线，也将给武林CBD带来全新机遇。加快“四站一中心”拆迁进度，促进沿线商业潜能的开发，使地铁物业成为拓展商业空间、发展服务业的重要渠道。通过大力发展楼宇经济，下城区经济发展实现了三个转变：一是实现了从土地招商到无地招商的转变。从“拼地”到“拼楼”，变“平面经济”为“立体经济”。二是实现了从传统产业到高端产业的转变。通过楼宇招商，总部经济、金融经济、中介服务、文创产业、风险投资等现代服务业快速发展，全区第三产业比重已超过87%。三是实现了从楼宇企业粗放式管理到精细化服务的转变。拉近了政府和企业间的距离，为企业做大做强提供了良好环境。杭州市委十届四次全会明确提出，积极吸引国内外大企业来杭设立各类总部，形成一批研发、创意、软件、外包、商务、总部楼宇，加快发展“楼宇经济”和“总部经济”，打造中国民营企业总部中心和全国文化创意产业中心。对杭州而言，发展楼宇经济是事关科学发展全局、事关共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”全局的重大抉择。面向未来新一轮发展，下城区委、区政府立足区情实际，深深地领悟到，中心城区经济转型升级的中心任务，就是发展现代服务业，重要载体就是楼宇，楼宇经济是中心城区发展的重要支点和增长点。2、下城区楼宇经济发展模式作为杭州核心城区，下城区面积小、人口多、土地资源极度稀缺，经济发展的区域空间非常有限。下城区把发展楼宇经济作为新经济增长点的“主渠道”和转型升级的“主抓手”，向蓝天要土地，向空间要效益。目前下城区提出了“南有CBD，北有新天地”的目标，规划在“十一五”期间，新打造商务楼10余家，实现每栋楼宇创造税收1亿元。通过加快构筑“两核三带七区块”的功能布局（见图2），“做精南部”、“加快北部”、打造“四个中心”，形成杭州国际化大都市中心城区发展的新格局。发展楼宇经济，一要有规模，二要有特色；既要看总产，更要看单产。下城区坚持一手抓“筑巢引凤”提增量，一手抓“腾笼换鸟”促产出，着力提升楼宇经济发展水平，在实践中逐步探索形成了以“3671”(六推力、六标准、六要素、七任务、一指数)为主要内容的“多楼+高产”模式。这被称为楼宇经济发展的下城模式。图2杭州市下城区楼宇经济发展规划第一、强化“六推力”，形成联动机制。下城区坚持政府主导力、企业主体力、市场配置力“三力合一”，并从楼宇经济发展的特性出发，细分参与主体，整合服务资源，形成了六个方面的推进合力。把握好政府主导力。一是发挥部门的政策指导作用。建立区发改局、经贸旅游局、科技局、财政局等12个部门参与的联席会议制度，开展楼宇经济的政策制定、业务指导等专项服务和管理。二是发挥街道的属地协调作用。建立街道发展楼宇经济工作小组，负责本辖区内楼宇经济发展的分规划制定、数字信息收集上报、楼宇业主和物业管理部门的沟通联络等具体工作。发挥好企业主体力。一是鼓励楼宇业主“招大引强”。在楼宇功能定位、开发建设、选商引资各个环节提供帮助，引导楼宇业主主动进行楼宇功能调整完善，实行“有限准入”，提升楼宇品质。二是扶持入驻企业“做大做强”。加强对入驻企业的服务和培育，引导科学经营、规范经营，促进企业提升规模档次和产业层次。运用好市场配置力。一是打造中介服务品牌。抓住下城区被列为杭州市“中介服务业发展试点区”的机遇，积极打造广利大厦、宏都商务楼两大中介服务业发展中心，加强与香港贸发局、戴德梁行等世界知名中介公司的信息对接，引进了有“世界500强办公室”之称的雷格斯，加强与优质品牌企业的联系沟通。二是做大行业协会平台。推动引进企业与属地行业协会的对接，发挥行业协会组织的专业性联络作用，并通过各地的浙江商会，加强与外地浙江企业的联系，实施“浙商回归工程”。第二、制定“六标准”，创新管理方式。按照“资源利用集约、优势企业集群、重点行业集聚”的要求，下城区在发展楼宇经济中积极提高土地集约利用强度和单位面积产出效益。建设现代化。一是建设理念现代化。坚持产业战略前导和规划先行，加快开发增量、有效调整存量、优化楼宇质量，提高楼宇整体承载能力。如以城市综合体为建设目标，积极推进创新创业新天地、嘉里中心等重点项目；加快推出喜得宝、重机厂等地块，形成高品质商务楼宇集群。二是楼宇设施现代化。在引导楼宇企业建设高智能化综合性楼宇的同时，鼓励实施楼宇升级工程，浙江外经贸广场南楼通过改造提升，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、浙华设计事务所等一批优质客户。三是楼宇形象现代化。树立大气、开放、和谐的“楼宇观”，提升楼宇的外部环境，着力优化产业和环境两个“生态圈”。推介市场化。加大重点楼宇包装推介力度，吸引优质资本和品牌企业。如政府出资租下了位于杭州市创新创业新天地南侧的10幢、总建筑面积达5万平方米的楼宇，建立电子商务产业园，成功引进了共和网、畅翔网等一批创新创意高科技企业。功能专业化。围绕商贸、金融、文化、会展“四大中心建设重点，积极引导同一行业、功能相近的企业聚集，促进楼宇内形成相对集中的产业群、行业群和产品群，楼宇间形成交错的产业集合和产业链。逐步形成了嘉德广场“金融特色楼”，国都发展大厦、海华广场、星汇大厦等“外贸特色楼”。浙江日报报业集团的传媒文化创意产业园也已正式启动。服务精细化。实行“一楼六员八人”，为每幢楼宇确定了一个管理服务团队，通过楼宇指导员(街道干部)、招商员(街道招商人员)、管理员(物管)、安全员(片警)、办事员(国税、地税、工商)、联络员(社区干部)，定期联系走访楼宇企业，为楼宇业主和入驻企业提供及时、有效的全方位配套服务。企业总部化。把楼宇作为总部经济发展的主平台，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，促进高能级企业聚集。发展全面化。积极探索旧城改造、城中村改造、工业企业“退二进三”同发展楼宇经济相结合的新路子，全面发展以商务楼、商业楼、城市综合体、科技孵化器、工业标准厂房等为依托的楼宇经济形态。第三、落实“六要素”，完善发展体系。下城区着力改变粗放式的管理服务模式，从完善体系出发，提升楼宇经济发展规范化、标准化、现代化水平。完善组织体制。成立了由区四套班子领导共同组成的发展楼宇经济工作领导小组，专门设立“楼宇办”，建立了领导联系楼宇大项目制度，加强工作指导协调。坚持规划先导。研究制定了下城区《楼宇经济发展规划》和《楼宇招商三年行动计划》，以武林CBD和创新创业新天地为核心区，明确“两核、三带、七区块”重点区域楼宇功能和产业定位。细化目标分解，力争到2010年实现规模楼宇翻一番、楼宇投用面积翻一番，企业入驻率达到90%以上、注册率达到80%以上、税收总量提高50%以上。强化信息服务。在“街道入户调查、部门数据导入”的基础上，动员街道、社区、物业、楼宇业主等各方力量，采集每幢楼宇的基本信息、入驻企业、商务房间、招商要求等数据，建立了楼宇动态信息库。同时，按照便捷实用、功能完备、利于操作的要求，自主研发楼宇综合信息管理系统，动态掌握每幢楼的基础信息和入驻企业情况，实现了对楼宇经济的网络化、信息化、实时化管理。加大政策扶持。出台了下城区《促进楼宇经济发展的财政扶持意见》、《楼宇经济培育管理试行办法》、《中介服务业发展中心管理办法》等多个扶持政策，适时推出一批示范项目，推进楼宇经济多元化发展。创新考核机制。按照三年行动计划的目标，制定了《下城区楼宇经济考核办法》，采取自评与互评相结合的方式在街道和部门间实行“双向考核”，评选街道层面的“楼宇经济贡献奖”和部门层面的“满意服务单位”。同时，加强与楼宇业主、物业公司等相关单位的互动，提高考核的参与面和公信度。搭建招商平台。在区政府网建立了“楼宇招商”专题网站，编制《读楼手册》、《楼宇地图》和楼宇沙盘，提高楼宇推介的准确度。夯实招商工作基层基础，区街两级面向社会公开招聘36名工作人员，充实到楼宇招商安商一线。第四、理清“七任务”，明确发展方向。下城区发展楼宇经济的总体目标是：以国际化、高端化、特色化、集约化为导向，“筑巢引凤”与“腾笼换鸟”并重，努力打造楼宇经济示范区，为杭州楼宇经济跨越式大发展提供先导。重点是通过规划一批、建设一批、更新一批、管理一批、招商一批“五个一批”的途径，全面落实“以百人队伍，盯百幢楼宇，招百强企业，引百亿资金，带百亿投入，建百万平方米楼宇，创百亿税收”七项任务，努力实现楼宇经济两个“三年倍增”目标，三年内培育12幢税收“亿元楼”和46幢税收千万元以上“主题楼”、“特色楼”。其中，世界500强楼(层)2幢，集团总部楼2幢，金融特色楼2幢，上市目标楼2幢，文化创意楼4幢，商住SOHO楼群幢中介服务楼5幢等。第五、创新“一指数”，推进科学决策。下城区把建立“楼宇经济指数”作为科学决策的基础、动态监测的核心、考核评定的依据，重点对楼宇经济入驻单位、发展规模、发展效益、创新情况和环境状况等5个领域20个指标进行评价，并按照20%、25%、25%、20%、10%的权重形成相应的五大指标。在对全区楼宇经济实际状况进行准确评估的同时，为发展提供正确的导向。“2008中国最具投资价值CBD”评选组委会，对杭州(武林)中央商务区如此点评：杭州(武林)中央商务区依托作为国际金融中心的上海，区域优势得天独厚。其自身独特的定位、活跃的市场需求以及政府的大力培育，都让我们看到了它深厚的投资价值。我们相信，随着时间的推移，杭州(武林)中央商务区的潜力会越来越明显。更优的发展环境、更大的发展空间、更高的发展品质，武林CBD将沿着“精致化、国际化、品牌化”发展道路走下去。四、杭州市楼宇经济发展存在的问题目前，杭州已进入新一轮快速发展期，为楼宇经济发展带来了难得的机遇。主要表现在：第一：具有良好的基础条件；第二，具有优越的综合环境；第三：具有潜在的市场需求；第四：具有活跃的民营经济基础。楼宇经济无疑是一种全新的具有极大发展潜力的经济形态，但发展并非“通天坦途”，与北京、上海、深圳、广州等大都市相比，杭州楼宇经济发展过程中还存在许多制约因素和亟待解决的问题：（一）规划滞后、功能定位不清从规划布局上看，商务楼宇发展自发成分较大，缺少统筹，缺乏超前谋划、整体运作，不能形成比较完整的商圈，致使楼宇经济的聚集度低。从功能定位上看，楼宇经济的关联主要表现在与其会展、商业、星级酒店、文化娱乐等产业相互促进、相互带动的关系。商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，不能突出楼宇商务功能，使楼宇经济难以发挥其综合经济效益。从产业分布上看，现代服务业与传统服务业混杂，重新整合难度较大。（二）产业集聚度不高，缺乏特色楼宇首先，受商务楼宇的租赁买卖方式的影响，多数的商务楼宇经营形式不是单一的租或卖，而是混合式的，其中还有一定比例的炒楼者，这就造成了无论是资源掌控上，还是在统一管理和招商导向的选择上，都比单一的整体打包租赁的形式难度大，操作起来比较复杂，难以调控。其次，楼宇投资人重招租，对入驻企业缺乏筛选，入驻企业关联度低，楼宇专业化不强，难以形成品牌效应和产业集聚效应。（三）配套不完善、设施陈旧从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。从内部环境看，由于商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。在政策扶持上，由于缺乏促进楼宇经济发展的实施细则、考核办法及物业管理企业的奖励政策，很难形成利益一致，导致楼宇闲置和税源流失。（四）提高认识，推进发展楼宇经济的发展，是一个涉及经济、社会、文化、环境等多个方面的复合系统，是一项系统工程，鉴于楼宇经济在城市发展中日益凸显的重要作用，亟待提高对楼宇经济重要性、必要性和紧迫性的认识，加强对楼宇经济在城市经济发展特点和规律的研究，本着向空间求发展、向空间要效益的思路，将楼宇作为招商引资和发展现代服务业的载体和空间加以重点培育和扶持，从而聚集人气、商气，激活楼宇市场。五、杭州市发展楼宇经济的途径目前杭州经济发展已受到土地资源短缺的约束，通过新增平面的发展空间来促进经济社会发展的方式，未来的难度将越来越大，化解招商引资与土地资源稀缺的矛盾的一个途径是发展楼宇，进行楼宇招商，向城市空间和高度要效益。楼宇经济集约利用土地和资源，已成为城市经济可持续发展的新增长点和重要突破口。发展楼宇经济有利于树立杭州城市形象，提升城市品位，提高城市竞争力。为加大杭州市楼宇招商力度、提升发展楼宇经济理论水平，杭州市政府于2008年11月在黄龙饭店召开第十届西湖国际博览会投资峰会——楼宇经济发展论坛，论坛邀请了权威专家研究杭州市楼宇经济发展模式的楼宇指数。遵循科学性、导向性、综合性、可比性、可操作性等原则，结合杭州市的楼宇经济的发展实践，最终确定了杭州楼宇经济发展指数指标体系。楼宇经济的发展是一个动态过程，随着社会的发展，各种专业特色商务楼宇会不断涌现，因而该体系并不是一成不变的，它将随着楼宇经济发展水平的变化适时进行调整，并在实践中不断探索、深化、完善。该体系能够科学地测度和计量楼宇经济的发展程度，动态地跟踪楼宇经济的进展情况，准确了解和把握实际发展过程中的各方面不足，并提出对策和措施，为编制楼宇经济规划制定有关政策提供科学依据。国务院最近公布了《进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意义》，为杭州发展以现代服务业为主要支撑产业的楼宇经济带来了难得的发展机遇，同时也面临着激烈的竞争和严峻的挑战。从国际、国内看，经济形势都非常严峻，对浙江、对杭州来说发展的根本出路在于转型升级。浙江省社会科学院院长葛立成认为，通过大力发展杭州楼宇经济，推动现代服务业发展，这是实现杭州产业转型升级的一个主要途径。怎样推动杭州楼宇经济发展呢？葛立成说，杭州发展楼宇经济重在改善供给。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，杭州发展楼宇经济，适应了城市和地区的功能，也就是所谓“时势造楼宇”。笔者认为，可以从以下途径来发展杭州楼宇经济。（一）整合盘活楼宇资源在杭州，尽管黄龙重点商圈、武林商圈、庆春路金融街地段的商务楼宇已成气候，但综观现有的163座商务楼宇，处于中高端的不多。以上城区为例，47座商务楼宇中，80%建于上世纪90年代中期之前，楼层不高，外观陈旧。另外，楼宇的周边环境、物业管理、交通及停车等不配套，难以吸引知名公司落脚。针对楼宇存在的问题，杭州市成立了楼宇（总部）经济领导小组，计划在三年内对现有163座楼宇进行整合，引导有序发展，完善提升商务楼宇品质。与此同时，有关部门计划着手整治杭州部分老商务楼。整治建筑立面，改造楼外管线，让数字电视、数字光纤进入楼宇。为推进楼宇经济的发展，还将推出位于中北桥的环球中心、新塘路采荷嘉业等30幢特色楼宇，加大商务楼宇招商力度，吸引中介服务、文化创意、服务外包、金融科研企业入驻。笔者认为，推进楼宇经济集聚壮大，应是杭州发展楼宇经济的下一个举措。积极引导楼宇业主招大引强，积极培育形成创意楼宇、研发楼宇、软件楼宇、外包楼宇、商务楼宇、总部楼宇等特色楼宇，实现高端化业态集聚，以此作为杭州招商引资的一大利器。（二）提升商业地产价值政府的大力提倡，以及可以预料的后续优惠政策，都将给商业地产带来了极大的升值空间。同时，随着地铁的陆续开通，规划中的地铁站周边的楼宇也进入了升温阶段，对入住地铁站附近的楼宇和配套商铺的企业来说，投资价值不言而喻。今年，在巩固现有10座亿元税收楼宇的同时，杭州市将再培育11座有望达到亿元税收规模的楼宇。这其中的增量楼宇，无疑是投资最容易进入的阵地。在今后3到5年内，杭州将推出1000万平方米左右的楼宇，预计到2010年，市区新投入使用商务写字楼220座，总建筑面积达到1600万平方米以上，其中高档甲级写字楼70座，主要楼宇入驻率达到70%以上，实现年税收1亿元以上的商务楼宇达到30座。杭州市对发展楼宇经济还将推出一系列的优惠政策。（三）打响楼宇经济品牌总部经济作为高端经济，需要完善的城市功能予以支撑。要有一个完善、及时和法制的商务环境，要有高度集聚的产业集聚、大量高素质的人才、丰沛的资本供给以及便捷通畅的信息交流和物品流通网络。那么靠什么吸引跨国公司来杭设立总部？杭州能为跨国公司总部提供怎样的服务？我认为，我们要向上海学习，但要走差异化道路。因为我们最大的优势还是环境。许多企业做大之后通常会移师上海，但是阿里巴巴就没有走。马云说，杭州是一座充满青春创业激情的城市，环境让人觉得舒适、自在。至今，杭州已多次被评为“中国大陆最佳商业城市排行榜”之首。上海的金茂大厦、中银大厦、汇丰大厦„„浦东鳞次栉比的现代化高楼，不仅以颇具创意的设计、超凡脱俗的造型成为繁华都市的新景好观；而且以独特功能和巨大容量，成为浦东“经济舰队”的一艘艘巨轮。改革开放的历史经验证明，楼宇经济是上海产业结构大调整的产物，一幢幢商务楼的崛起，带给这座城市的不仅仅是漂亮的建筑，更重要的是推动了适合在市中心生存的新兴产业——现代服务业的发展。金融保险、法律会计、广告中介、信息服务等现代服务业的聚集发展，为政府带来了巨大的财政收入，成为中心城区经济增长的新亮点。楼宇经济还对周边的商业零售业、会展旅游业、生活服务业、教育医疗服务业等起到了直接的推进作用。楼宇经济具有高知识、高聚集、高增值等特征，集财源经济、人才经济、信息经济和物流经济与一体，体现了现代都市经济发展的未来趋势，是适合中心城区发展的“朝阳产业”。今人欣喜的是，杭州市还将继续推进八大六类服务业发展，尤其要大力发展现代物流、金融、商务、会展、咨询等生产性服务业。以“楼宇经济”、“总部经济”为载体，积极发展现代商务区，加大投资力度，增强城市现代商业板块。发展总部经济，着力引进市外新增的有规模的企业集团，坚持发展总部经济与发展城市产业相结合、与招商引资相结合、与浙商回归相结合、与引进上市公司相结合、与发展楼宇经济相结合、与政府引导和市场运作相结合的原则，注重引进总部带项目，建立研发中心，围绕适合杭州城市发展的新型经济业态，加强空间规划调整，促进同类业态相对集聚，形成一批以创意、软件、金融、外包、电子商务为主的特色楼宇。在布局上，总部经济更多地向商务区、开发区集聚。这些举措，对杭州营造环境的优化的提升将发挥显著的推动作用。六、加快杭州市楼宇经济发展的对策建议楼宇经济作为一种新的经济形态所产生的人气、财气和释放出来的巨大能量让业界叹为观止，促使不少城市在最近陆续推出发展楼宇经济规划。我们应该清醒的看到楼宇经济绝对不是依靠大兴土木的建设就能构筑的经济形态，楼宇经济的形成和发展需要有一定的经济、文化、背景的沉淀和金融、交通、信息、人才、社会等综合因素的支撑。楼宇经济有其深刻的城市经济活力与潜力作为产业基础，一个城市的商业商务空间的需求总量一定是有限度的，楼宇经济的前期投入和后期投入都非常高，一旦投入在短时间内收不回来，就会影响地区经济健康发展。因此发展楼宇经济要立足本地，以国际化、高端化、特色化、集约化为导向，以中心城区作为城市楼宇经济发展的中心区域，吸引各地发展比较好的企业集群化、重点行业集聚化、资源利用集约化的产业集聚。目前世界各国都高度重视楼宇经济。我国，尤其是上海近年来楼宇经济得到了长足的发展，2010年世博会将在上海举行，这将给上海的楼宇经济带来更为蓬勃的发展。整个长江三角洲区域经济在世博会的拉动下也将得到长足发展。杭州发展楼宇经济有三个重要的优势可利用发挥：一是杭州地处长三角地理前沿，同上海具有同城效应，但是商务成本比上海低；二是浙江具有全国最强大的民营经济；三是杭州具有人间天堂(山水、文化)的历史美誉。杭州应借鉴上海等地的发展经验与模式，分阶段地推进楼宇经济发展。要坚持政府主导力、业主主体力、市场运作力“三力合一”，将楼宇经济发展与产业结构调整、与招商引资、与总部经济发展、与“生活品质之城”创建等四个结合起来，既注重盘活存量，又注重扩大增量，超前规划，稳步推进。（一）以“四高”实现好中求快当前，无论从国家宏观调控形势，还是从区域经济社会发展实际看，加快楼宇经济发展都必须确立新思路、优化新规划、完善新政策、强化新机制，正确处理好区域与区属、政府与楼宇业主、楼宇物业和入驻企业等“三个关系”，努力实现双赢或多赢目标，好中求快。1、高标准建设商务楼。以现有中、低档次商务楼为基础，把握发展梯次，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或其分部、研发外包机构、销售中心，重点建设一批高档商务楼，打造区域商务楼宇精品。2、高效能盘活商务楼。从强调商务楼宇的集聚和辐射功能出发，盘活现有楼宇，优化入驻企业结构，使优质楼宇引进优势企业，增强优质楼宇的利用率，使小企业能找到适合的楼宇，便于低成本创业，实现楼宇资源的经济效益最大化。3、高水平管理商务楼。针对大部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，引导商务楼宇的管理主体提升物业品质。4、高质量培育商务楼。根据现代服务业对环境的较高要求，形成区域性特色商务楼产业链，做优楼宇外部环境。（二）进一步优化发展环境发展楼宇经济要优化软、硬环境，加强招商引资，注重实效。1、制定对楼宇业主的奖励政策。确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，引导楼宇业主注重引进市外优势企业。2、制定对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，及当年对财政新增贡献额等情况实行财政资助，吸引企业注册或入驻商务楼宇。对带动经济发展和产业升级有重大贡献的企业，在政策上采取“一企一策、一事一议”的办法予以扶持。3、完善对招商主体的奖励政策。建立健全楼宇招商属地责任制与考核激励机制，理顺市、区与街道的税收分配关系，实行市、区政府和街道三级财力分享机制，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，税收收入由区与街道分享。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介招商，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主、个人给予奖励。4、大力加强招商引资。加强对楼宇的包装策划，做好招商项目储备，大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，包括一些跨国公司和知名企业集团入驻，并以这些“龙头”企业为核心，着力吸引一批现代服务业企业，鼓励同行业企业入驻同一座楼宇，逐步形成一批区域性金融楼、科研楼、中介楼、现代物流等特色商务楼宇。5、加快政府职能转变，支持楼宇经济发展。成立促进楼宇经济发展中心，建立政府与楼宇沟通联系制度，经常性召集楼宇业主了解情况，积极安排解决楼宇建设和招商过程中的困难和问题。特别是主动协调楼宇经营方向和供电、供气、供水、交通运输、银行、税务、海关等方面的关系，支持楼宇经济的发展。（三）提升楼宇经济品质要紧紧围绕杭州市建设生活品质之城的目标，做大规模、做亮特色、做优布局、做细服务，全面提高商务楼宇企业入驻率和入驻企业质量，使楼宇经济成为杭州市经济发展的有效载体和重要形态，为杭州市打造长三角现代服务业中心，实现从“杭州制造”到“杭州服务”的历史跨越提供有力支撑。1、坚持政府引导、市场运作。坚持市场为主导，明确楼宇开发商、楼宇业主的主体地位，同时政府要作为主要力量协调各方利益，通过制定规划、完善政策等手段，积极引导楼宇经济发展，形成政府引导与市场运作协调发展的局面。2、坚持以点带面，合理集聚，通过强化集聚策略、专业化和特色化策略等，进一步摸清现有楼宇的整体情况，选择有较大潜力的楼宇给予重点扶持。在打造楼宇品牌的同时，辐射周边，形成规模型的楼宇经济群。3、坚持条块互动、属地为主。通过招商体制、运作机制、分配方案的完善和创新，调动各方面发展楼宇经济的积极性。4、坚持加强建设、完善服务，把握产业导向，适应市场需求，遵循城市规划，集中建设一批高档楼宇，完善楼宇配套的建设，对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程。同时要强化服务意识。定期联系走访楼宇企业承包，协调解决楼宇规划、建设、招商引资等方面遇到的各类困难。5、坚持规划引导，合理布局。加紧制定《杭州市楼宇经济发展规划》，进一步加强规划引导，调整功能布局，促进空间资源的优化整合，充分发挥规模集聚效应，按照“以块集聚、以带中联、块带结合”的思路，培育专业特色商务楼宇，强化中央商务区建设，拓展新商务楼宇区块。参考文献1、王国平，坚持五个一批战略方针努力实现楼宇经济跨越式大发展，2008年8月7日在杭州楼宇经济空间布局规划专题会议上的讲话2、赵敏，大力发展楼宇经济，提升区域经济核心竞争力，2008.103、陈信康，世博会与上海现代服务业的发展，《国际商业技术》，2005年第1期4、陈铭，楼宇经济：现代都市新核心增长极，《浙江经济》，2008年第16期5、马晓勤，楼宇经济在城市发展中的地位与作用，《经济改革》，2005年第12期6、杨丽、胡德斌、孔艳华，中国楼宇经济发展中的几个重要问题，《经济问题探索》，2004年第8期7、李耀东、李耀平、李毅，方兴未艾的楼宇经济，《经济问题探索》，2004年第8期8、乐基伟，楼宇经济生存环境及发展的实证研究，《特区经济》，2006年第2期9、王志海、徐建华、董山，楼宇经济空间集聚效应——上海陆家嘴功能区域的实证，《经济师》，2008年第4期10、陈秋玲，世博会与浦东新一轮商业发展战略，《上海大学学报》（社会科学版），2004年第2期11、王军红，中小城市发展楼宇经济思考，《经济金融观察》，2006第5期12、吴艳、陈跃刚、高汝熹，上海市楼宇经济的发展前景、形式及其对策研究，《产业经济》，2008年第5期13、姚伟、周军，培育城市楼宇经济、寻找新的经济增长点，《新余高等学报》，2006年第11卷第4期14、原欢祥、王兴中，当代西方国家中心商务区的演变规律，《世界地理研究》，2002年第11期15、住在杭州网16、中国楼宇网第三篇：常州市钟楼区楼宇经济发展问题研究常州市钟楼区楼宇经济发展问题研究摘要：楼宇经济作为一种新型的经济形态，在城市发展过程中起到了重要作用。本文在分析了江苏省常州市钟楼区的楼宇经济发展现状的基础上，提炼出钟楼区楼宇经济发展存在的问题，同时基于市场调查的方法总结了影响钟楼区楼宇经济发展的影响因素，分析了政府在发展楼宇经济过程中的职能作用。最后，提出了对策建议。关键词：楼宇经济；钟楼区；政府职能引言：楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。许多学者从不同的角度对楼宇经济问题进行了研究。谭国洪等[1]通过对浙江海曙区楼宇经济的调查分析，从内生的角度提出了海曙区楼宇经济发展的新思路。吴金群[2]从政府管理模式的角度对浙江下城区的楼宇经济问题进行了研究，提出了对策建议。郭彤烽[3]在借鉴其他大城市楼宇经济发展经验的基础上，分析了南昌市红谷滩新区的楼宇经济的发展现状以及存在的问题，并提出了相关对策建议。综上所述，众多学者利用统计调查方法和定性分析方法对楼宇经济问题进行了研究，取得了丰富的成果。在上述有关楼宇经济研究成果的基础上，本文首先对江苏省常州市钟楼区的楼宇经济发展现状进行分析，在此基础上提炼出钟楼区楼宇经济发展存在的问题；其次通过市场调查的方法总结了影响钟楼区楼宇经济发展的影响因素；最后分析了政府在发展楼宇经济过程中的职能作用。一、钟楼区楼宇经济发展情况（一）钟楼区楼宇经济发展的总体目标重点支持商业楼宇，通过转型升级，发展一批年营业收入超过1亿元的商务楼，以此形成新的经济增长点。同时充分发挥建设经济在城市工业中的发展，提高城市功能和其他方面的重要载体的作用，进一步深化楼宇经济发展的内涵。（二）钟楼区楼宇经济发展的成效分析●工业经济提档升级。实施规划策略，将高污染、高能耗企业关闭或搬迁至别处，完成融资12.46亿元，投入技术改革资金10多亿元。●现代服务业发展迅速。实现增值253亿元，同比增长10%，占国内生产总值比重58%。成功引进西电特高压变压器等3个项目，项目总投资超10亿元。●科技金融支撑有力。引进首都银行和其他银行3家，为企业协调应急贷款资金4亿4000万元，获得贷款12亿7000万元。由此可知，钟楼区要加快楼宇经济发展，应突出工业投资，创新投资，打造特色楼宇。一是要培养亿元建筑，来建造总部经济聚集区。二是引导产业聚集，打造特色楼宇。三是推动大众创业、万众创新，构建“众创空间”服务平台。（三）钟楼区楼宇经济发展中存在的问题●产权与管理分离，招商引资难。我区的商业建筑一般直接向各业主收购，通过建立物业管理公司提供物业管理服务。租赁、销售和购买的处所被推到区的中介机构。●尚未形成一个高档写字楼，聚集效应的建筑经济并不体现，其主导作用十分有限，难以带动经济快速发展。●缺乏行业支持。由于对大企业的区域影响较小，因此，大型营销服务公司、中介公司、研发中心是难以建立的。●租金价格存在差异。据了解，月平均租金、物业管理费，价格悬殊太大，其结果是严重阻滞楼宇经济的发展。二、常州市钟楼区企业楼宇经济调查与分析我们通过网络调查问卷形式对产生楼宇经济企业的调查，对回收问卷进行了归纳与总结，得出了以下结果：（1）对常州市钟楼区的企业种类进行了调查，通过调查得知民营合资企业、个体企业最多，共有148家；省辖，市辖和区属基本持平；央企不到3%。说明如今自主创业越来越多，这一部分企业应得到重视。楼宇是否可以尝试多和他们进行合作。（2）对公司产业种类的调查，得到如下图1：通过数据，我们不难发现该区域产业十分多元化且发展很平均。产业最多的是住宿/餐饮业，批发/零售业紧随其后，最少的是研发/专业技术服务业。该地区的企业更着重于人们消费，那么楼宇是否可以考虑建一座专门消费的楼宇，比如美食城等。（3）对该钟楼区企业占地面积进行了统计，发现该区域企业占地面积普遍处于中等偏大。则楼宇建设时应多创立一些中等空间，如正态分布一样。我们将公司种类与公司业绩是否单独核算问题进行交叉分析，最后得出结论大多数企业公司业绩都会选择单独进行核算。（4）公司对办公场所的看法的调查。首先调查公司是否愿意入住同类行业相对集聚的楼宇。发展楼宇经济应该把握住无所谓和不愿意的这部分公司，让他们真正看见楼宇经济的优势及好处，来吸引他们入住。然而在这些愿意入住的公司中，接近5成的公司青睐于商务与商业结合的写字楼，那么楼宇经济在以后更应该多建造一些商务类的写字楼来满足公司的需求。（5）公司对办公场所注重的因素的调查，发现公司最在意的是租金，交通，地段和周围商务环境。这4个因素基本上同等重要，那么以后楼宇经济更应该考虑的是如何将租金控制在大家可接受范围内，选择地段不错，交通比较便利，周围商务环境也不错的地址。（6）对办公场所注重的配套设施因素进行了调查，我们通过对数据的整理得其条形图2：由上图可看出，每一项都有很多人选，但是楼宇也不能面面俱到，选择最多的前三项是员工餐厅，多功能会议室，商务大堂。可知办公场所在配套设施上应优先考虑这三项。（7）对办公场所注重的周边环境因素的调查，公司更希望办公场所附近能便利就餐，卫生与绿化不错，有交通便利的购物环境。楼宇发展就应该结合这几项因素来考虑。（8）公司对钟楼区发展楼宇经济的主要优势的调查。超过9成的公司认为楼宇经济是有优势的，而且优势明显，那么楼宇经济更应该紧抓所拥有优势，不断改善，同时应提高人才智力，扩大楼宇经济。（9）对钟楼区发展楼宇经济所缺乏的东西的调查，其中缺乏完整的产业链条，合适的经营人才，有力的政府支持，完善的政府服务，良好的发展环境都占据了很大的比例，说明楼宇经济还是存在很多问题的，要想发展好楼宇经济，必须重视这些问题，慢慢改善，争取让劣势变成优势。（10）对具有竞争力的楼宇经济产业应当具备哪些重要条件的调查。从收到的数据来看，产业配套设施及服务完善，定位准确且有特色，入住门槛较低，给小企业提供更多的机会。那么要发展楼宇经济必须做到三点，然后慢慢的完善，做好做大。（11）对企业为什么会来钟楼区从事楼宇经济产业的调查，具体数据见如下图3：很直观的发现，这4个因素都是吸引企业来钟楼区从事楼宇经济产业的原因，企业待遇最高，说明楼宇经济是让企业觉得能为它带来更大收益的，但是政策优惠最低，说明现在政府对楼宇经济的支持力度还是不够，优惠政策还不足以让企业动心。（12）对企业是否了解钟楼区政府关于楼宇经济发展的政策的调查，企业基本上对钟楼区政府关于发展楼宇经济的政策是有一定了解的，但是都了解的不是很彻底，说明发展楼宇经济应该要大力宣传，从而吸引他们的加入。三、钟楼区发展楼宇经济的政府职能分析最近几年，楼宇经济凭借在现代城市中最具活力、最具潜力的经济特点，在我国城市经济发展中起到了越来越重大的作用。因此，我们有这种必要来对楼宇经济发展中的政府职能进行进一步深入而透彻的研究。（一）政府在楼宇经济发展中的职能●使资源做活。政府还应该通过建立品牌楼宇、品牌管理、品牌企业来提升城市的经济形象、楼宇质量和经营环境。●管理要精细。随着政策空间的缩小，楼宇之间的竞争在将来会演变为管理、服务等“软实力”的竞争，即楼宇经济应该在“精细管理”上下功夫，提高整体效率。●做优质服务。政府要继续简化办事程序来提高管理效率，从而实现政府在服务企业方面的零距离；同时，政府还要不断的优化服务平台，建立起楼宇业主、物业管理企业与入驻企业的三方交流平台，定期解决企业经济发展问题。（二）政府在楼宇经济发展中的缺失●驱动楼宇经济发展的动力不足。一是楼宇经济缺乏产业支撑力，主要原因是由于楼宇功能不明确。二是楼宇产业分散性高，集聚程度相对比较低。三是楼宇经济效益低。城市乡镇普遍面临着楼宇产出率低和税收属地率低的问题。●楼宇经济在提升质量方面正面临着连锁障碍。一是缺乏楼宇经济发展所需的基本要素。主要表现在土地要素、产权要素等方面。二是在管理运营模式方面存在着弱点，从而使机制性障碍产生。●楼宇经济的发展就目前而言承受着多重障碍与压力。一是存在中心城市发展强势的压力。二是区域相似度相对而言较大。（三）政府在楼宇经济发展中的职能提升●继续进行有针对性的宣传，结合政府门户网站和各种软件工具，定期发布与社会发展、人民生活密切相关的信息。要从被调查人的心理学角度出发，研究如何减少被调查人员的压力，从而减少工作阻力。●吸引并培养一批年轻的一线员工，充分调动他们工作的积极性。同时，也要善于利用外部力量，通过政府采购平台筛选出优质的服务供应商。●加强对统计数据的分析，使其更好的服务于经济发展。各级领导干部要从数据分析中了解当前情况、发现潜在的问题、发现未来的趋势，并将数据作为指导从而继续扩大优势、弥补劣势。●探索数据共享机制，建立信息化数据库，开展更加系统性的数据分析。继续简化工作报表，针对不同时间入驻的企业在企业内部采用不同的报表样式，以方便企业申报。●合理利用商务楼宇针对性统计的调查结果，开展新型的产业政策和激励机制，提供有针对性的服务，从而有效提高楼宇属地率和产业聚集度，优化投资发展环境。四、研究结论和对策建议钟楼区楼宇经济的发展不仅倚靠优越的区位条件、雄厚的经济基础和完善的配套机制等，而且还需要政府在促进楼宇经济可持续发展中的重要作用。钟楼区政府应根据产业发展的特点和城市功能的定位，制定出因地制宜的楼宇经济发展政策和战略，特别要注重建设相适宜的楼宇经济产业链，从而打破楼宇经济发展的制约因素。还应通过多个中央商圈的共同发展，来带动更多的人流量、物流量、资金流量和信息流量，形成强有力的支持来促进现代服务业集聚。在楼宇经济发展突破期，政府应把握好历史机遇，迅速从主导角色变成引导角色，在宏观政策和常州城市格局转变的特殊时机下，将钟楼区楼宇经济打造成全江苏省甚至是整个长江三角洲地区的核心竞争力。尽管本文对钟楼区的楼宇经济发展进行了初步的调查研究，但仍存在诸多问题需要进一步研究和讨论，如钟楼区楼宇经济的发展与周边区域的楼宇经济发的展应形成怎么样的关系？如何实施更有效的政策和优惠措施来吸引大型企业与商家入驻楼宇等等，显然，这些问题仅仅依靠个人想法和短暂研究是很难得出科学理论的，更需要实践来进行更深入的思考。参考文献：[1]谭国洪等.海曙区楼宇经济内生发展研究[J].宁波经济，2011，（8）：14-19.[2]吴金群.楼宇经济发展过程中的政府管理模式转型――以杭州市下城区为例[J].中共浙江省委党校学报，2011，（3）：27-32.第四篇：楼宇经济发展情况报告关于楼宇经济发展情况的报告2013年5月30日在区十七届人大常委会第9次会议上区商务局局长董德玉主任、各位副主任、各位委员：受区政府委托，现将全区楼宇经济发展情况报告如下，请予审议。近两年来，我区按照“三大板块”战略要求，在东部板块以中心商务区和临港商务区建设为中心，以商务楼宇经济发展为载体，积极推进转调创步伐，合力打造城市经济增长极，全区现代服务业实现了平稳、较快发展的势头，为建设“实力东港、幸福东港、美丽东港”做出了积极贡献。去年，全区全年完成服务业投资34亿元，占全区投资总量的68%，服务业提供税收20亿元，占地方财政收入的81%。一、总体情况（一）楼宇项目发展势头强劲，重点项目建设加速推进。经初步梳理，目前，全区重点在建楼宇经济项目共有22个，总建筑面积729.4万平米，总投资220.8亿元。新开工和即将开工项目遍地开花，华润凯旋门二期、温州城二期、金阳农贸城、京泰万荣城等7个楼宇新项目开工建设，总建设面积56万平米，总投资40.5亿元。17个续建项目加速推进，180米的“日照第一高”天德海景城项目已完成30层建设，投资3亿元的海洋财富中心已封顶，日照国贸中心项目“七一”之前能完成28层建设，华夏银行项目即将营业，预计续建项目上半年能完成建设350万平米，投资110.5亿元。洽谈项目进展顺利，钢铁1大厦、资润大厦等7个在谈项目已签订协议，预计总投资23亿元，招商银行、浦发银行等12个项目正在洽谈推进，计划建筑面积168万平米，总投资56亿元。（二）楼宇项目集聚效应突出，经济社会效益逐步显现。据不完成统计，目前，我区已建成楼宇项目43个，总建筑面积达210万平米，入驻客户近1000户，实现税收2.9亿元，占服务业税收的14.5%，到2016年，楼宇经济提供税收将服务业收入的50%以上，楼宇经济将成为我区转方式调结构、推进科学发展的重要渠道，成为我区绿色ＧＤＰ和财源建设的支柱产业。秦楼街道、石臼街道楼宇经济收入占财政收入的60%以上，秦楼街道已建成的14个楼宇项目400余家企业，实现税收1.3亿元，石臼街道的中盛商务港一座商务楼宇实现的产值达3.2亿元，税收3000万元，日照街道已投入使用的9座商务楼宇，入住业户700余家，年实现地方税收1500余万元，占日照街道财政总收入的10%以上。（三）以中心商务区和临港商务区为中心的商务新格局逐渐形成。中心商务区和临港商务区是东部板块建设的中心和龙头，按照“城市综合体+特色街区+集聚区”点、线、面联动发展的思路，坚持以点带面，点线联动，在中心商务区和临港商务区及周边逐渐形成了产业突出、特色鲜明、功能完善、人流物流信息流畅通的商务新格局。在中心商务区，以华润城市综合体为中心，沿济南路、烟台路、淄博路、泰安路，以城市综合体、金融证券、商务办公、信息服务、休闲娱乐等服务产业为主体，建设了华夏银行、日照银行、交通银行、2兴业银行，新玛特购物中心、银座商城，形成了休闲购物中心、金融服务中心、商务办公中心；在临港商务区，以中盛国际商务港为中心，沿北京路、上海路、绿舟路，以总部经济、临港物流、商务办公、高档餐饮服务等服务产业为主体，建设了蓝天国贸中心、海纳大厦、日照国际商贸中心、兴业〃蔚蓝海岸等楼宇项目，形成了滨海旅游中心，临港商务中心、临港物流中心。二、主要措施一是统一思想，提高认识，营造氛围。发展楼宇经济，提升现代服务业档次，是我区推动经济转型的重要举措，对建设“实力东港、幸福东港、美丽东港”具有重要意义，区委、区政府历来高度重视楼宇经济的战略地位，主要领导亲自进行安排部署，并在多次会议上着重强调发展楼宇经济的重要意义，全区上下对发展楼宇经济、推进科学发展的思想高度统一，认识空前一致。区政府成立了东部板块建设服务领导小组，编制了城市中心商业网点规划，各部门、单位、镇街道找准定位，明确目标，主动作为，调动社会各界力量参与楼宇经济建设，推动城市经济科学、快速、有序发展。二是健全完善机制，加大政策扶持力度。一是完善考核机制。制定了楼宇经济发展考核办法，纳入相关部门单位千分绩效考核，激发了发展楼宇经济的责任感、压力感、紧迫感。二是加强政策扶持。出台了《关于扶持楼宇经济发展的若干意见》，对东部板块内开发建设的商务楼宇投资开发主体、招商主体、入驻楼宇企业、物业管理等“建、招、用、管”四个层面全过程进行资金扶持，扶持资金从1万元到上3百万元，区财政设立区级服务业发展引导资金，集中用于扶持楼宇经济发展重点项目；并在招商引资中对三产服务业、外商投资鼓励类产给予一事一议优惠政策，吸引了更多楼宇经济企业来我区投资。三是强化措施，加大服务力度。一方面，实行大项目包保责任制。将重点楼宇项目纳入全区大项目库，年初，区政府下发