办公楼物业管理服务（技术方案）

方投标文件（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****1报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据.第一章针对本项目的理解分析和工作思路 9 9一、项目概况 9二、物业管理服务的主导思路 9 六、**15号大楼物业管理服务政治要求 七、物业管理服务项目服务目标 八、用优势管理模式来服务 25一、车辆停放重点和难点 二、秩序安全应急重点和难点 三、环境卫生应急重点和难点 四、保密工作重点和难点 29一、车辆停放解决措施 三、环境卫生应急解决措施 四、保密工作解决措施 第二章针对本项目的管理模式和管理机制 2 一、项目主管岗位责任 二、工程维护员岗位责任 三、秩序维护员岗位责任 四、保洁员岗位责任 第二节服务沟通机制 一、管理运作机制 二、用人机制 三、信息反馈机制 四、员工激励机制 六、监督检查机制 一、巡视记录 二、档案管理 第三章物业服务方案 二、岗位设置 三、项目人员素质要求 3四、内部管理架构机制 五、进场准备及时间进度表 209六、接管工作流程 七、工作计划及工作衔接内容 219十、进退场交接措施 第二节设施设备维护方案 一、人员配置及工作时间 225二、岗位人员素质要求 三、岗位人员职责及主要工作内容 四、设施设备的养护实施方案 227五、故障处理应急预案 一、人员配置及工作时间 254二、岗位人员素质要求 256四、秩序服务要求 258 七、秩序维护工作方案 九、节假日及政府举办活动额外增加保安方案 2934 十一、奖惩条例 第四节保洁方案 一、人员配置及工作时间 二、岗位人员素质要求 六、保洁工作程序 333 九、检查与考核 346 十一、保洁员管理制度 十三、卫生检查制度 十四、清洁消耗品领用管理制度 362 第五节绿化方案 一、人员配置及工作时间 367二、岗位人员素质要求 三、岗位人员职责及主要工作内容 367四、绿化养护及技术措施 3695 六、绿化维护工作内容 九、节庆日环境布置管理规定 389十、室内绿化养护管理规定 十一、绿化药品领用和管理规定 390第四章增值服务方案 391第一节停车场管理方案 三、机动车辆管理 392 六、车辆管理工作程序 七、停车场管理标准 397二、会议服务岗位职责 三、会务服务人员仪表、仪态要求 四、会议服务工作内容及标准 402 六、会议服务流程 6七、会务服务工作标准 一、电梯操作规程 三、工程维护员对电梯的安全检查 第四节其他增值服务方案 一、报告程序 425二、组织机构的设置 427三、突发火灾应急预案处理措施 429四、突发停电应急预案处理措施 五、雨讯应急预案处理措施 七、注意事项及相关记录 442 二、公共安全应急预案处理措施 44三、公共卫生应急预案处理措施 四、安全生产事故应急处置预案 7六、注意事项及相关记录 第六章特色服务方案 541 一、总体要求 二、实施计划 三、垃圾分类实现一体化服务 543 一、意识方面 二、员工方面 548三、绿化方面 一、总则 二、保密范围和密级确定 三、保密措施 四、针对本项目的保密守则 二、中端消杀 三、末端处理 第七章物资配备表 第八章人员管理方案 8 574 三、人员考核情况表 585 一、培训制度 588二、奖惩制度 637 二、保障人员稳定性方案措施 652第九章投标人需要说明的其他文件和说明 9第一章针对本项目的理解分析和工作思路第一节项目特点工作思路及方案(一)服务地址：**市**15号建筑共3栋，其中1号楼为高新办公楼，地上建筑18层(其中地面架积约16189.48m²;2号楼为专家学者楼，地上建筑5层，总建筑面积约3000m²,一楼公共区域约1000m²;3号楼为设备压配电室、水泵房等),总建筑面积约500m²。大楼周边(红线范围(九)建立人性化的服务标识系统(CIS),我们将设立服务标障(一)环保(二)高效(三)亲和(一)质量管理责任化(二)管理制度精细化(三)人员管理系统化项目1房屋完好率房屋外观无破坏立面、无改变使用功能、无乱搭建、外观整洁、公用设施及通道无随意占用。2道路完好率及使用率排水畅通，无随意占道，无改变使3化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟完好率—落实责任人，实行巡逻制度，定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞、无积水、无塌4路灯完好率路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。5停车场、单车棚完好率 6公共文体、休憩设施完好率确保娱乐设备使用功能，定期维7消防设备设施完好率定期检查维护，确保系统设备始终8网络、电信设备完好率定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成9养兑现率提前制订维修保养计划，合理调整零修、急修及时率场，零修、急修及时完成，小修不维修保养质量合格率分项检查、结合部位严格把关，按率综合楼内实行卫生责任区包干，全天12小时保洁制，每天清扫、擦抹一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。特约服务项目提供项在充分挖掘内部潜力的同时，积极网络社会资源，扩展服务的广度和业主及来往办事人员投有效投诉在第一时间内解决，无效诉处理率业主及来往办事人员对物业管理综合满意率教育员工视业主及物业使用人为衣食父母，尽其才、尽全力为客户及办公人员排忧解难。员工上岗(培训)合格率培训合格的上岗人员。培训方式，集中培训与个人自学相结合，每半年轮训一次。违章发生率1%以下建立巡视制度，跟踪管理，服务投诉少于1%,有责零投诉。发现违章及时处理。档案资料建立完好率会务服务零缺陷率建立会务服务的流程、作业标准，工作满意度以上上级领导、客户、办公人员对我们的管理团队提供的服务感到满意。项目经理证书人员2名，拥有高级职称人员25名。我公司与职业院(三)开展全员微笑服务连续参与2015年至2020年**市创建国家级文明城市活动的考(五)具备履行**15号大楼物业项目的成功经验及实际物业的行业中具有较高的影响，这是我们做好**15号大楼物业项目工作最(六)公司成立伊始便建立党支部及工会组织，紧跟党的步伐，力，继续全力做好**15号大楼物业项目服务工作，力争**15号大楼第二节工作中可能出现的服务重点和难点**市**15号物业内入驻有**市审计局和**市纪委等政府机关部**市**15号物业内入驻有**市审计局和**市纪委等政府机关部**市**15号物业内入驻有**市审计局和**市纪委等这类对保密要求特别严格的政府部门，对在日常服务中第三节服务重点和难点相应解决措施(一)道路交通管理(二)停车场管理(三)机动车辆管理(四)非机动车辆管理(五)停车场管理制度(七)停车场管理标准标准化项目图例备注1规范停车位2辆碰撞标准化项目图例停车导向规范停车导向停车场入口设置减速带门禁管理系严格管车辆、人员(一)发现可疑分子的处置应急预案1、立即报告项目经理，并向其他执勤保安员3、若发现与公安机关通缉的在逃人员体貌(二)偷盗的处置应急预案2、当场抓获作案人后，要连同物证一起移送公3、保护作案现场，不能让人触摸现场痕迹和移4、对重大可疑被盗现场，可将事主和目击者反映的5、对可疑作案人员，可采取暗中监视设法(三)遇到抢劫的处置应急预案在工作中遇到有公开使用暴力或其他(打、砸、抢)手段，强(十)漏油应急预案(十二)群体围堵(堵门、堵车)应急处置预案(1)如何应答爆炸恐吓电话(4)尽量向打恐吓电话的人提出如下问题，获得足够信息①炸弹何时爆炸?②炸弹位于何处?⑤在何种情况下炸弹会爆炸?⑥是你放置的炸弹吗?⑦为什么要这样做?⑧你从何处打来电话?⑨请问你的地址?⑩请问你的姓名?5、如何处理爆炸恐吓信(1)大多数人亲自投递此类包裹、信件；(2)如有邮递员投递，关注在正常状态下邮件凸出的部分；(3)邮件的摆放不均匀，有硬框架结构；(4)寄自公司的信件使用手写的信封或贴有标签。检查此公司(5)较小的邮件贴有高额的邮票，证明寄出时未经邮局称重；(6)未付邮资或没有邮戳的邮件；(7)邮件上有以下的字样“请本人拆阅”、“密件”、“今天(1)注意可疑人员。(1)准备布巾；业并拨打110报警电话(十六)凶杀事件处理预案(十九)高空坠物应急预案(4)派人看管好抛下的物品(证物),如所抛的物品砸坏公共(2)协助照顾伤者。为122。(二十三)暴风雨天气业“119”,现场疏散抢g通知指挥部对应部g通知指挥部对应部管提前知道停电时间辖区内线路故障恢复供电停电停停水88(三十)水淹应急措施山情况严重时立即报“110”v(三十一)投诉处理预案业水阀消控中心消控中心接火接火警警警门岗保安阻止外来人员进入火场，(趁乱滋事),制止疏散88管理处第一责任人通知顺序管理处第一责任人通知顺序管理处经理：沙爱萍服务部主管：蒋大庆管理人员在外场配合设置警戒通知餐厅等相关部门关气体气体风话严重泄漏严重泄漏电梯维保单位在20分钟内赶到现场(先援救、后修理)否否设备工到电梯轿厢所在楼层使用厅门三角形钥匙打8告告施施证施是否否实报是拨打110,等拨打110,等候救援否是否根据生理反应进行现场急救(如：人口呼吸、心脏按压)发现或接报辖区内发生斗殴(群殴)否是况式式车车救(心肺复苏法),稳定其病情作何东西(四十七)突发食物投毒事件的应急处置方案否立即拨打“120”急救电话(四十八)发生传染疫情应急处理流程接政府通知业进入IV级预警状态确定有效的消杀药物报疫情控制情况采用特定药物喷洒重点w业检查排水设施、化粪池、关闭门完成黄色预警信经理坚守岗位对外发布信息相关岗位加派人业时刻关注气象变化实施抢险工作，清理现场，做好记位和公司完成橙色预警信全体人员坚守岗增加重点部位巡视频次，全面进事后事后发现现场发现是应急信息小应急设备小应急清扫小应急安全小工程维护员保洁员秩序员(2)在日常工作中，成立专门10人的防范应急事件机构，随(4)根据现场情况，确定工作重点，10分钟内，各种准备工(5)如遇到冰雪天气，组织员工首先清理人行道和非机动车道(6)如果积雪较厚，动用机械化除雪，确保交通行人畅通。(7)如果是雨天，清理淤泥、沙石及树枝，及时疏通排水管道(8)及时清理人行道、非机动车道的积水，确保市民出行方(9)如路面结冰，采用工业盐抛洒路面，把冰层融化，再人工(10)如遇到大雾天气，环卫工人要及时提醒并设立显著标(11)工作中的安全事项，提前做好安全预防措施，并配备充(12)遇到市、县环卫检查或领导视察，及时组织人员，把重(13)做好救灾抢险的通讯联络工作，遇有险情，应沉着冷(14)做好救灾抢险的善后处理工作，及时调查或积极协助有(15)坚决服从各级主管部门的工作安排，积极做好配合性工和质量满意率为100%。(16)项目管理人员，接到甲方有关迎检的指令后，召开迎检(17)项目管理人员要到现场巡查，详细了解现场的具体情(18)召开现场工作运员会，将本次迎检相关的工作的内容、(19)根据迎检的标准和要求，准备充足的材料、机械设备、(20)特别成立应急分队，按照迎检的标准和要求，做到：车辆优先、材料优先、人员优先，10分钟到达现场，迅速、快捷、干(21)迅速处理完现场，并清理完现场，在甲方同意后，撤离(22)注意工作中的安全事项，提前做好安全防范措施。(23)建立应急事项演练，根据行业的特点，对应急事项的工接迎检通知接迎检通知组织会议传达落实迎检内容及要求迎检总结制定迎检计划成立迎检工作组迎检调度资源落实迎检演练检查整改洒水车对迎检区域洒水车对迎检区域喷雾降尘，洗地车进行隔离带清洗工作车带5名人员进行全区域的机动效果评估，工作总结检查前10分钟洒水车停止作业，洗地车继续作业，进行巡回保洁检查开始迎检前一天进行人员、车辆、指挥的演习迎检当天总负责提前对路段巡视检查并反馈信息应急信息小应急设备小应急清扫小应急安全小工程维护员保洁员秩序员上午7:00前清扫完毕，全天不断档巡回保洁，加大物业区域内路圾中，以免残留火星引燃生活垃圾。做好垃圾站(点)的管理工在节假日(例如春节、五一节、国庆节等)到来之前，项目负(1)总则(2)职责(3)管理细则5)各项目部、值班各部门(尤其公司办公室),假前应检查好1)值班组织结构品质部、安委会、后勤保障部、项目部(主2)报到制度报到至少两次，汇报相应片区生产作业、质早上：08:00-10:30;下午：17:00-17:30。3)巡检制度各项目部、作业部门值班管理人员对现场作业情况每天进行3-5次的巡检，现场出现任何异常情况时应及时组织、及时处理，并4)应急处置a)任何值班管理人员、现场作业工人遇有紧急情况、特殊事件班人员必须亲自到达应急作业现场，协助公b)如遇紧急、特殊情况需度假管理人员回岗时，由公司总值班5)假日期间，如有项目接管等需正常开展的重要工作时，相关组工程维护员保洁员秩序员级别职责负责对恶劣天气事件现场及周围的警戒，确保救援车辆和负责调动应急设备及车辆，配合安全小组做好灾区运输等工作应急信负责及时了解当地天气预报，第一时间将信息传达应急项负责联络业主，第一时间通知公安、消防、医疗等部门；1、拨打急救电话；2、负责事故中伤员的救助及初期急救；3、配合医院工作人员做好医疗救护工作。应急后负责及时提供救助物资，以保障项目救灾现部：准备备用金，急物资，协 决定是否报公安110、火警119、医院120提供应急物资、急救药品，保障物资 设备小对项目现场设备设施配备充足 惕，组织安全检查，要求各部门安1、按照2022年=公司安全管理制度执行。发生安全事故和其它安全事件后，项目经理必须以电话和短信方式上报(详细见安全作业管理方案),并于24小时内录入安全管理信息系统，安全隐患须在检查完成后48小时内录入安全管理信息系统。(1)电话、短信上报安全事故范围①火灾(视火情大小);②发生意外事故，造成人员伤亡；③发生安全事件，导致停工或媒体到场的；④发生群体性恶劣事件的；⑤因自然灾害、疫情、社会冲突等原因造成直接经济损失10万元以上或严重影响经营秩序的事件；⑥因安全原因被媒体(不含微博、微信等自媒体)报道给公司带来负面影响的；(2)电话上报时间要求：5分钟内上报项目经理现场救护有人员受伤时，在120救护车到场之前，由救护组开事件结束后，总经理宣布应急预案终止。办公室做好(1)突发案件，应急处理吨以下的垃圾1小时内清除，5吨以上的垃圾应在2小时内清理完(2)大片污染，集中整治2)如出现油渍污染道路时：我司在污染发生后20分钟内到达⑤漏洒现场清理工作完成后，应及时向公司领导汇报，并(5)突发性交通事故现场清理应急方案①如遇突发性交通事故，对路面造成污染、交通堵塞，我司现工作人员做好行人的疏导工作，并拨打110或120报警、急救电②应急领导小组接到通知后，应立即组织相关人员及车辆③应急人员到位后，第一时间协助交警和站内工作人员对④用清水对地面上的血渍部分进行浸泡，将大部⑤如果还留着黄色的残余渍迹，可以使用去除铁锈的去渍剂去⑥事故现场处理工作完成后，应及时向公司领导汇报，并将工(6)突发性工人意外事故、交通事故应急预案1)副组长职责：2)应急行动组职责：3)救护组职责：1)自救2)报警和报告3)救护4)疏导交通5)现场保护6)事故调查7)应急要点(1)工作原则(2)适用范围(3)组织机构及责任分工三级响应：是指较小范围的自然灾害和突发性公共事件造成轻二级响应：是指对一定范围的自然灾害和突发性公共事件造成一级响应：是指对较大或大范围内的自然灾害和突发性公共事组别人员备注1、2、3组司机1人1、密闭式垃圾收集车(操作方便，车型比较小巧，在内街里面行驶便利)2、垃圾清理工具(含扫把、铁铲、垃圾斗等)负责安全驾驶工作，必要时协助跟车工工作跟车工3人负责垃圾清理及装车3、4、5组司机1人负责安全驾驶工作，必要时协助跟车工工作跟车工3人负责垃圾清理及装车6、7、8组司机1人负责安全驾驶工作，必要时协助跟车工工作跟车工3人负责垃圾清理及装车(5)针对暴雨的应急措施暴雨预警信信号含义防御指南防御指南暴雨暴雨12小时内降雨量将达50毫米以上，或者已达50毫米以上且1、相关部门按照职责做好防暴雨准备2、驾驶人员应当注意道路积水和交通阻塞，确保安全；暴雨6小时内降雨量将达50毫米以上，或者已达50毫米以上且降雨可能持续。1、相关部门按照职责做好防暴雨工作；2、根据路况在强降雨路段采取防护措施，谨慎作业；3、切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员到安全场所避雨；4、检查排水系统，采取必要的排涝措暴雨3小时内降雨量将达50毫米以上，或者已达50毫米以上且降雨可能持续。1、相关部门按照职责做好防暴雨应急3、处于危险地带的环卫作业人员应当暂时停止户外作业；4、做好排涝，注意防范可能引发的山暴雨暴雨3小时内降雨量将达100毫米以上，或者已达100毫米以上且降雨可能持续1、相关部门按照职责做好防暴雨应急和抢险工作；2、尽量停止外出作业；(6)针对低温的应急措施(7)针对高温的应急措施(四)一般突发创卫活动迎检工作应急预案信信息反馈(五)落叶等特殊天气应急预案(1)项目经理负责全面指挥；(2)管理员分别负责落叶清理工作的考核工作，及分别负责各2、预案启动方式以及响应等级(2)响应等级：本预案分为三级响应、二级响应、一级响应三(2)提前发放防暑降温药品(藿香正气水、藿香正气液及清凉饮料等),避免中暑现象发生。(3)防止爆胎；(5)应急处置发生车辆事故(事件),车辆应急领导小组应在第一时间赶赴现(6)善后处置(7)保障措施(七)恶劣天气应急预案(4)关注气象部门预报。(2)做好台账记录。了《保密守则》,对全体员工严加要求，以确保**15号大楼物业机密(一)总则1、物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民共和国3、建立忠诚可靠的组织架构和团队，在项目内部发展党员，要5、未经允许不能将机关内的任何资料带出机关或以电子邮件的6、机关所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非7、所有工作人员不允许谈论、打听机关领导及工作人员的私人8、所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进9、严禁使用临时工参加涉及机密的工作，外来人员在机关内从(二)管理人员保密规定(六)其他保密规定第二章针对本项目的管理模式和管理机制第一节岗位责任制度(一)工作职责(二)主要工作内容(三)岗位责任(一)工作职责(二)主要工作内容(三)岗位责任满意率98%。(一)工作职责(二)主要工作内容(三)岗位责任(1)按照规定路线和时间巡逻，对重点部位至少每1小时巡查(一)主要职责(二)主要工作内容化粪池清理(每年不少于1次)定期进行生活水箱和水池清理(每年不少于2次);定期进行石材清洁和养护(每年不少于2次)。(三)岗位责任(一)主要职责(二)主要工作内容(3)保证绿化完好率98%,草坪纯度达95%。(三)岗位责任第二节服务沟通机制(一)管理运作机制图示(二)内部运作流程(二)内部运作流程(一)设置严格的用人机制上岗(二)用人机制设置图说明中中反馈跟踪命令思想工作机思想工作机制培养提升机制机制工资福利机制激励机制约束(一)监督检查内容外来人员的监督管理、设施设备的养护情况、清洁标准的执行情况。(二)监督检查方式第三节工作记录及档案管理交接人时间接交人时间时间(时/巡查内容备注接交人备注(一)档案管理流程人介(二)档案的建立3、工作计划(1)第一阶段：(2)第二阶段：(3)第三阶段：(4)第四阶段：(1)硬件设施的建设(2)做好资料的收集、整理工作第一章总则第二章档案管理的范围(二)上级机关有关领导视察、检查公司工作时的重要指示、(三)代上级机关草拟并被采用为文件的定稿和印本。(四)其他文件材料。第二条公司文件材料应归档的有：(一)公司颁发的(包括转发及其他单位联合颁发的)各种正(二)公司的请求与上级机关的批复文件，各部门、各子公司(三)公司及各部门的工作计划、总结、报告；(四)公司召开的各种会议的全套文件以及会议形成的声像材(五)公司领导公务活动形成的重要文件、电报、电话记录，(六)公司领导或各部门有关负责人代表公司对电视台、广播(七)反映公司经营和管理的专业文件材料，如投资项目、设备购买、贸易、重大课题、信贷、租赁等业务中(八)公司或公司汇总的统计报表和统计分析资料(包括计算机盘片等);(九)公司及各部门、各子公司成立、启用印章及其组织机(十)公司及各部门、各子公司制定的规章制度等；(十一)公司的历史沿革(包括公司简介)、大事记、年鉴，第五条负责综合档案室库房的日常管理工作，第四章档案管理制度第四条档案保管期限第五章档案借阅制度第六章档案的销毁第七章罚则(三)档案的管理(1)档案归档率达到100%,(2)档案完整率达到98%以上；序号借阅文件借阅时间归还时间借阅人借阅原因部门负责人审批总经理审批备注序号资料编号保管期限起止时间鉴定时间数量(件)备注(二)对业主方投诉总原则第一条投诉处理原则(1)听清楚(2)问清楚(3)跟清楚(4)复清楚②口头投诉可以电话回复(1个工作日内),业主方来函投诉应回函答复(3个工作日内)。(5)记清楚(6)报告第二条业主投诉处理程序(1)一般性投诉(2)重大投诉(3)书面投诉(4)投诉汇总第三条投诉处理程序(一)人事管理(1)职务任免(2)招聘与录用(3)招聘程序(3)若个人资料有任何变动(如婚姻状况、生育状况、家庭成员、联系地址和联系电话等),员工须在变动10天内将变动情况报(1)新聘人员，按劳动合同约定一般均须经过1-3个月的试用(6)若各部门/各项目接到通知后10天内没有向公司提出员工(3)关键岗位员工(主管级以上和特殊岗位)按以上流程办理(3)“员工合同续签申请表”由本人填写后，上级主管逐级审(二)监督检查制度1、监督检查内容(1)工作计划执行情况包括：下达计划的落实情况，工作计划(3)工作质量的执行情况：包括物业清洁维护工作、举办活动2、监督检查方式3、监督检查时间(1)各点每月进行一次全面自查，每个点主管每周对项目内的(2)经理每月根据各点的自查情况进行抽查。(3)总公司每年进行抽查或巡回监督检查。4、监督检查要求(1)各点应结合日常管理工作，加大监督检查力度，按照上述(2)各点上报的自查情况报告，内容详实，数字准确，发现问关科(室)汇报。(三)财务管理3、会计年度自公历1月1日起至12月31日止。(2)结算起点(¥100元)以下的零星支付款项。(4)上班时间必须穿皮鞋(黑色或棕色),严禁穿凉鞋、布鞋、每班次不得超过2次。(3)公司员工一律实行上下班打卡登记制度，上下班均需亲自(4)员工于上班时间后考勤者，即为迟到。员工每月迟到三次(含)以下并在十分钟内者，不做考勤扣款。员工每次迟到十分钟内超过三次后自第四次起每次扣其该月基本薪资额之0.5%。员工于下退在十分钟内者每次扣其该月基本薪资之0.5%。(5)员工迟到、早退时间超过十分钟，应即于当日依请假手续基本薪资额1.5倍。连续旷工达3次以上者当月工资不予发放。(6)所有员工应于上班时间内恪尽职守，完成既定工作。如因何未得到主管书面批准的超时工作将不被计为加班(紧急情况除外每月末，员工根据实际出勤情况填写《加班统计表》,经权责主管核(7)凡法定节假日加班公司按国家规定给员工支付加班工资，的最小单位为0.5小时(下班后半小时起且加班时间超过一小时者始视为加班)。(8)除法定节假日外，部门经理级以上员工不得申请加班。(9)员工每次调休基数为4小时，加班调休使用期原则上为三(10)所有员工工作时间因公外出均需办理外出登记并经权责主4、值班电话使用管理规定公司总部①每月对所有项目巡查考核一次并进行排名；②每天巡查考核；③暗访式巡查考核，不得规定具体时间、名称和线内容①检查项目经理、区域管理员、班组长是否按规定开展督查工作；②检查垃圾收运是否按时、按规定线路运行并及时清③检查保洁员是否按时上下班并在岗正常工作；④检查工作人员是否按时上下班并在岗正常工作；⑤检查物业内卫生是否是否达标；⑥检查各个点垃圾桶配置和摆放是否合理；⑦检查所有工作机械设备是否按规定养护；⑧检查各岗位人员配置是否到位；⑨按考核标准对各项目各岗位的工作进行考核评分；汇报。项目分部①一星期对本项目进行一次全面巡查；②每天巡查；③每个月对本项目所有点进行一次考评排名并报分公④暗访式巡查考核，不得规定具体时间、名称和线⑤工会在项目工作中时刻为员工服务，保障员工权内容①检查保洁员是否按时上下班并在岗正常工作；②检查保洁区域内各点垃圾桶配置和摆放是否合理及丢损情况，并及时处理或向分公司及时汇报处理；③检查各点保洁区域是否达标；④检查保洁员工具使用情况；⑤检查垃圾收集是否及时和到位；⑥检查清运车辆是否按规定线路运行；⑦检查管理员是否按规定正常开展督查和考勤管理工⑧检查其他作业车辆是否按规定运行；⑨检查员工是否按时上下班并在岗正常工作；⑩每天检查所有作业车辆和设备是否及时养护和维修；汇报处理，发现当前存在问题并及时处理或及时向分公司经理汇报，并立即组织该区域负责人员在10分钟内①每天分上、下午两次对所负责区域保洁员进行巡查、②暗访式巡查考勤，不得规定具体时间、名称和线内容①检查保洁员是否按时上、下班并在岗正常工作并做好②考勤登记；③检查保洁区域是否达标；④检查垃圾是否及时清运；⑤检查垃圾桶配置和摆放是否合理，是否进行保洁；⑥检查保洁员工具使用情况；⑦发现当前存在问题并及时处理或及时向项目经理汇报处理；⑧每天巡查结果及存在问题以口头或书面形式当天向项目经理汇报。分公①每个月至少安排15天以上专门抽查到点；②每个项目部至少抽查5个点以上；开一次通报会或总结会；(七)安全防范管理(2)建立安全工作责任制6)及时、如实报告安全事故(3)安全检查制度①公司安全检查(填报《公司安全检查表》)②安全检查(填报《安全检查表》)4)检查入夜(当天服务中心下班之后到第二天上班之前)时间③岗位安全检查(填报《岗位安全检查表》)位2)特殊工种安全检查。4)重大节日安全检查。(4)培训教育(3)主要内容②值班人员一定要熟悉大楼安全防范的监控设备及措施，③接班后一定要仔细检查大楼的每一个角落，包括门窗锁，看④建立交接班制度，详细记录工作情况，如有情况必须清楚时⑥严格遵守公司安全防范制度，不得随意将公司的工⑦大楼严禁违规明火作业，若需必须经服务中心同意有并专人严禁私自挪用消防设施器材，及时进行设备的保养工作，确严禁三无人员进入大楼。(八)消防管理1、消防管理及维护标准(1)定期消防安全检查制度(4)后勤区域消防安全检查(1)监控③监控的录入资料应至少保持7天(特殊情况除外)。(2)消防安全的协助(1)物业项目消防管理要求(2)消防检查规定(3)消防管理工作标准(4)消防设施器材管理使用4次，主要检查项目有：消防栓、各种灭火器、防火门、各种(5)消防火警紧急措施“120”电话报案。并呼叫相关人员赶到现场立即启用灭火器实施救(6)消防设备故障紧急处理措施(7)消防管理监控措施(8)消防设备运行检查要求⑥各岗位对自己工作范围内的消防设备有责任配4、强化员工的安控消防培训及演练工作(1)确保员工综合素质①素质管理。对员工实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”,即统一作(2)强化消防管理意识1)消防教育宣传工作：邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴2)做好消防培训及演练工作：(九)保密措施第二条公司秘密是关系公司权力和利益，依照特定程序确定，第九条属于公司秘密的文件、资料，应当依据本制度第七条、第十五条不准在私人交往和通信中泄露公司秘密，不准在公共第十六条公司工作人员发现公司秘密已经泄露或者可能泄露时，第十七条出现下列情况之一者，给予警告，并扣发工资500元以上10000元以下：第十九条公司与员工签订《保密合同》,《保密合同》以书面形第二十三条本制度自发布之日起施行。4、针对本项目的保密守则(1)总则④未经允许不能将机关内的任何资料带出物业或以电子邮件的⑦所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进⑨未经同意任何人严禁加配物业大门及物业内任何地方的钥匙。(2)管理人员保密规定1、管理人员原则上只能在机关的公共区域内巡查，如需进入办(3)保洁员保密规定②清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以及电子文件试为③所有磁盘、带字纸张文件的处理必须经业主各相关部门同意，(4)物业服务过程中，工作人员很可能接触到、看到或听到很②物业服务人员在执勤或生活中不得窥探或试图窥探业主领导⑨参与执行安防任务或工作会议的人员不得将任务或会议内容第三章物业服务方案第一节综合服务方案 备注1项目主管11行政班2工程维护员77(含主管1工作时间根据实际情况进行安排3秩序维护员值勤岗：9人每天24小时值班，三班倒，每班3人，早、中班为形象岗、大夜班为普通岗巡逻岗：3人每天24小时值班，三班倒，早、中班为形象岗、大夜班为普通岗监控岗：3人每天24小时值班，三班倒，早、中班为形象岗、大夜班为普通岗行政岗：4人行政班要求为形象岗串休：4人8小时，3人形象岗、1人普通岗4保洁员(含主管1行政班(提前半小时上下5绿化员22行政班(提前半小时上下合计(一)项目主管：年龄在45岁以下，具有大专以上学历，具有(二)工程维护员：年龄在55岁以下，身体健康，形象良好，净身高1.65米以上。所有秩序维护员均持有《保安员证》,其中至少4人具有相关行政主管部门颁发的四级(中级)以上《消防设施操作员》或四级(中级)以上《建(构)筑物消防员》。(四)保洁员：年龄在55岁以下，身体健康，形象良好，无违(五)绿化员：年龄在55岁以下，具有绿化养护1年以上工作(一)管理运作机制(二)用人机制(2)公司质量方针培训(3)岗位专业技能培训(4)岗位操作规程培训(5)客户服务培训(6)物业相关法规培训(三)信息反馈机制其它渠道校方命令思想工作思想工作机制培训考核机制培养提升机制奖励机制工资福利机制激励机制(五)自我约束机制约束(六)监督检查机制(1)监督检查内容(2)监督检查方式(3)监督检查时间(4)监督检查要求2、监管模式(1)熟悉业主、群众的质量要求，并在作业过程中坚持以业主、群众的质量要求为核心；(2)业主、群众对企业项目服务质量进行考评，如不符合既定质量要求，第一时间进行改正，直至达到业主要求为止。公司质量考核体系图项目经理项目经理项目主管品质检查品质检查全面控制创高品质服务符合技术要求制定品质改进措施制定作业方案熟悉与作业作业交底现场质检自检互检(1)监督方式署意见。)务质量。(不定期进行，组长级以上多方签名确认。)总检——指每季度(必要时亦可按每月)由总经理牵头组织公司经理级(可扩大至主任级)人员进行全方位核查，以确定质量体系是否在全面、真实地执行。(注：不定期进行，主管级以上多方签署意见。)4、监督流程(1)监督机制是对管理架构和机构设置的动态应用，再好的架(2)由项目经理指令中层管理人员，中层管理人员再指令下属(3)公司成立质量监管委员会，由公司经理和各部门负责人组管理监督信息反馈管理监督管理监督信息反馈信息反馈通过书面问卷等形式调查到访市民群众对公共服务质量的反映定期对业主办公人员进行询问，查看服务后的实际效果业主联系根据合同服务期限，安排政府管理部门、承包企业同服务对象接触，听取服务对象的意见，以便改进服务追踪对投诉的及时处理情况，做好备案鼓励市民群众投诉组织市民群众监督考核序号区分时间责任人完成时间4日1进场计划拟定计划2各部门熟悉标书内容3选摸底人员成员确定后勤及人力资源人员确定项目负责人选确定4甲方沟通事项项目基础情况了解甲方分管领导情况认识及了解前承包商的基本情况了解，甲方的不满及期望架构配置甲方介绍各项服务方案甲方沟通重点区域甲方沟通识别其它5交通工具交通工具购买工具6服务范围熟悉摸底各区域面积测量(根据标书核对)核实各区域服务质量情况拍照汇总并成报告摸底与甲方确定服务区域及界限并做标记核实有争议及面积不符合区域记录卫生状况、人流量特点摸底形成汇总并初步规划人员布置报告7原承包商(或甲方)基本情况了解本项目人数摸底员工薪酬管理架构8存在问题汇总(甲方了解及现场识别)并形成报告报告9现存问题的解决方案方案人员配置方案(人员及片区划分，管理架构确定)设备配置方案(设备清单)设备购置(或调度)进度(安排)执行工作服装准备劳保秩序维护员套工具准备工程维护工具秩序维护工具保洁工具绿化工具员工薪酬方案确定薪酬原承包商(或甲方)确定工具对接方案确定设备移交方案入场方案前期现场布岗方案确定办公室装饰、宣传前期现场基本架构确定进场员工岗位安排(定岗、定责)进场上下班时间规范劳动纪律宣导薪酬制度宣导质量标准入职表签订合同签订安全知识宣导、培训保险雇主责任险保险社保(确定购买职别及人数)常态化运营完成前期整改计划方案常态完成作业岗位表及人力成本控制成本预算表制作(前期成本及常态成本预算)成本说明：运营管理中心：按双方约定时点提前三小时进驻项目项目1方案1.结合公司物业相关管理经验，加强与**15号大楼业主方合作，罗列管理要素。自确认中标结果起2.针对工程维护、秩序维护、保洁、绿化要素，对**15号大楼展开深层次调查研3.针对**15号大楼布局、服务需求等要素修订物业管理方案。2队伍1.人员的选拔：根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员，力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称、用工类型上均要按一定比例配置，人才来源以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。自投标之日起2.人员培训：按“全员培训、全过程考核”的培训方针实施；上岗前严格培训考核，熟练掌握、保洁各项操作技能。3.人员的上岗：对各岗位人员应制订出相增收减支，升华物业的档次，并确保该物3计划1.首批项目经理、和策划人员进场；确认中标结果期2.第二批部分保洁人员、后勤文员等主要人员进场；交接期交接期末日4业培训1.强调**15号大楼物业的重要地位，强调中标之日起至正式进驻前2.详细阐述我公司管理思路和管理运作方3.针对物业服务各个专业的管理特点进行5资计划1.安排管理、员工用房中标之日起至正式进驻前2.管理物资装备：(依据标书物资配置计划、管理承诺等采购、配备相应物资)。6制度1.制定切合实际的各项制度：建立科学完确认中标结果期后2.导入IS09000质量保证体系：严格按照IS09000国际标准及本公司质量体系文件要求，对**15号大楼实施专业化、规范化7完善公共场所物业标识、导示；内部管理设施进场日开始8成立工会、党支部不断健全组织架构，成立工会保护员工权益、福利，成立党支部全面靠拢中国共产党领导，不断提升团队信仰进场日开始(二)管理阶段工作计划项目1物业档案建立和管理1.收集档案资料(包括服务员工内部制度和约束各方的公共规章制度，各项制度均要以国家法律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有合法性、实用性和可操作性)。交接期起2.科学分类。3.建档(制作标准化、电脑化档案，建立档案管理流程，分环境资料、图纸、档案资料、文书档案、财务报表等各类资料)。2质量管理1.推行IS09000:2000质量管理体2.质量检查小组对管理质量不定期抽查。3.质量检查小组对管理质量定期内审。进场日开始3消防管理1.管理--按照安全管理思路，设置保障体系。进场日开始2.消防管理--按预防为主、防消结合的4保洁管理1.清洁卫生管理。进场日开始2.绿化管理5安全管理1.工程维护管理进场日开始2.秩序维护管理6财务管理1.财务账务：财务数据变更录入、收费登记、统计汇总、费用总览、银行划款等具体事务。提供费用总览、查询、图形分析等。进场日开始2.费用收取。7设备管理1.设施、设备的维护保养，2.物业内零星工程进场日开始8举办消防安全培训进场后2.每月对项目人员进行消防安全培训。9应急演练1.定期进行各种应急措施的演练，保证在突发事件时能反应迅速，镇定熟练。进场后一个月内2.定期进行大批人员疏散演习。3.完善应急程序和应急设施。工作计划计划要点实施时间1员工常规培训重点强调、服务技能的培训中标之日起2物业管理报告向业主详细汇报工作进程及状况每月2次3财务分析报告如实向业主反映物业管理费用使用情况每月1次4完善管理体系导入IS09000质量体系并定期内部评审进场日后一个月内完善服务中心信息局域网，修订管理办法(一)根据行业服务标准与业主规定要求，独立运作，制定和落(二)项目经理须与业主领导保持必要的工作交流，每天必须向(三)制定与所负责工作项目相关的突发事件应急预案，每年独(四)做好详细的员工档案、工作记录，原始台帐保存完好，以(五)使用的工具、器材须在指定地点整齐摆放，农药、化肥和(六)不得私自带外人入物业区域，禁止在物业区域内存放违禁(七)统筹安排全体员工无条件配合业主处理各种突发事件和做(八)与附近派出所、卫生防疫等职能部门加强合作与交流。(一)项目前期筹备工作计划2、预算前期资金20%的资金作为交接工作时突发事件或不可预见的费用，此预算经费3、制定工作计划4、招聘培训人员(1)人员招聘(2)人员培训5、采购设备工具(1)我公司在投标时，已和各供应商就项目需要的设备达成初(2)中标后，设备采购人员立即根据项目要求，安排资金，进6、组建应急小组各项目部抽调20名人员(含管理人员、工程维护员、秩序维护员、保洁员、绿化员),彻底对服务范围内重难点问题给予先期解决。7、落实福利待遇(1)项目进场一个月内，我公司将依据每个工人的实际情况，(2)员工基本工资不低于招标单位要求的工资标准；节假日、8、与业主单位协调(1)中标后，项目负责人及时和业主单位进行沟通协调。了解(2)项目负责人提前进场和原服务人员相互沟通，做好交接工作(3)进场前，与原服务人员进行沟通洽谈，签订劳动合同(二)项目进场过渡期工作计划表1、组建项目管理团队；接到中标通知书后项目负责人立即开始2、组织项目党支部、工会。全面向组织靠拢，建立忠诚可靠的4、项目管理人员于进场当天6:00分之前到达项目现场，再次清(一)进场交接措施3、由业主领导召集原物业企业(或原服务人员),召开新老物(二)退场交接措施(三)职工的配合方法第二节设施设备维护方案备注1工程维护主管11行政班2工程维护员62白班岗：早上8:00至下午2中班岗：下午16:00至凌晨1零点班：凌晨00:00至次日1轮休合计77以上工作时间可根据实际情况进行安排有《特种作业操作证》(低压电工作业证)。(一)工作职责(二)主要工作内容电动管道疏通机等)。(三)岗位责任满意率98%。时限巡检制：每天都必须对所有重要设备，按照要求的时间和备的维修养护，做到不影响**15号大楼物业的正常工作。号序号1工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2内务管理与考核检查每月一次保持实施设备房干净整洁3应知应会学习每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4各类设备、设施操作规程和维护、保养知识每月一次熟悉掌握各类设施设备的操作规程及维护、保养知识5岗位服务操作流程每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准6消防知识及训练每季度一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能7突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力2、各项工作操作规程(2)机房地面整洁、无油渍、破损阀门(1)低压设备无异响、无异味(2)电流、电压正常(3)电容器正常(1)工具无缺失、无破损(2)可正常使用(1)每周巡查一次(2)电源控制盒电源正常，设备工作正常(3)进出水电磁阀开闭正常、龙头出水正常(4)净化水出水控制阀反冲洗状态正常(5)过滤器及活性炭过滤器外观无裂痕、无渗漏(6)管路无跑、滴、漏(7)龙头开关灵活，出水正常，外观无破损(1)巡视周期：每天一次(2)试运行：每月试运行一次、每次15分(3)机房地面积尘、绝缘垫无破损(4)灯具正常(5)无异响、异味(1)蓄电池充电器运行正常(2)蓄电池无变形、渗漏液现像润滑油(1)公共部位服务标准项目内容公共部位1房屋结构每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关2门窗每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、3屋顶每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关负责人、使用人并安排专项维修(台风、暴雨到来4面、侧石、窨井盖每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关负责人、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使5屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃6地面排水沟与围墙每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂7楼梯间、公用走廊的室内墙地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整起8防雷检测每年聘请有防雷资质的部门和单位对物业内设9安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施进(2)公共照明服务标准服务项目公共照明(1)每日一次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、(3)消防服务标准服务项目(4)设施设备服务标准①排水系统服务项目排水系统(1)每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。(2)污水处理系统每年全面保养一次。(3)暴气机空气过滤网每半年清洗一次。②供水系统服务项目③所有控制柜的维护保养项目实施时间交流接触器维修保养(1)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；每周/次(2)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉(3)清洁铁芯上的灰尘及脏物；热继电器维修保养(1)检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；(2)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换每月/次自动空气开关维修保养(1)用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M2,否则应烘干处理；每月/次(2)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；(3)清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。信号灯检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；指示仪表维修保养检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换；其他项(1)每日巡视保养项目①电力变压器内容1外壳查低压连接母线；低压母线不发热、无变色，外壳清2温度计检查是否完好；显示正常、无损坏、温度不超过3声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂4变压器室检查门窗、地面、四检查通风道、通风设检查室内照明设施；无杂物、不漏水、能以防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正②低压开关柜内容1柜正面1.清扫擦拭柜正面；2.检查仪表指示及运行参3.检查空气开关；4.检查闸刀开关、操作机构；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指2柜背面1.观察母线、连接点、引出③电容器柜内容1柜正面1.清扫(擦拭)柜正面；2.检查仪表指示及运行参3.检查自动补偿器；无灰尘、污迹，仪表工作正补偿器功能正常，指示灯完2柜内1.观察电容器壳体、套管；2.检查导线及其连接点；连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过④强电井内容1插接箱1.清扫外表面；2.检查空气开关；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松2强电井室1.检查房顶、四壁、地2.检查室内照明设施；无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤无放电痕迹、无过热(2)每周保养项目①低压开关柜内容1完成每日巡视保养项2柜背面检查闸刀开关；检查自动开关；检查保险丝具；检查电缆及电缆头；检查母线支撑固定灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦湖异味；无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无3地线接地线无锈蚀断股，接线桩头4地下电缆室检查室内环境；检查电缆托盘；无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定②电容器柜内容12柜正面手动(用转换开关)逐控制正常功能良好，指示仪表34柜内检查熔断器、接触器、(3)年度保养项目①电力变压器内容1完成每日巡视保养项2变压器1.全面清扫、擦拭；2.全面紧固螺栓连接部3.测量绕组直流电阻；4.测量线圈绝缘电阻；清扫，无油垢；牢固无松动；于三相平均值4%,线间差别不大于三相平均值之2%)采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规3电气联接1.调压联接片；2.一次电缆接头；调压联接片联接良好，电缆接头②低压开关柜内容2仪表校验仪表、校验电度3柜内全面清扫灰尘；整理二次线；补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全面检查紧固螺栓连接点；补刷相位漆。无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面(线)大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固，无松动，颜色符合规定。4无垃圾、杂物、电缆排列整③电容器柜内容1完成每日巡视保养项2柜内全面清扫灰尘；整理二次线，更换字迹不清晰的接线号；无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作3电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值士④供配电接地系统内容1接地线检查接地线螺栓及连接情紧固良好。2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀。3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地系统的接地电阻小于4⑤防雷接地系统内容1接地体各金属管网的防雷接2接地体电阻用接地电阻测量仪测接地系统的接地电阻小于101、消防水系统周期说明1.消防设备1外观日常检查外表清洁、无锈蚀损坏；螺栓、螺丝无松2消防泵个月检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；检查联动轴的对中程度(有联运轴的);开泵试运转，运行应无异常个月更换润滑脂(油);轴承体清洗、检查；更换零配件；绝缘良好(电部分);接线2.消防管道1消防管道3个月消防管道要通；连接部分要紧固，无跑、2管道附件3个月管道附件要齐，表面无锈蚀；管件连接要3管道吊管卡1个月管道吊支架、管卡连接要牢固；3.压力表1压力表3个月表体完整无缺，连接牢固，表面清洁；2、排水系统周期说明1.排水设备1污水泵日常检查外表、滤网、支架无严重锈蚀；螺栓、螺丝无松动断裂；水管与泵连接完好，接口2泵体日常检查个月检查泵内或管，无杂物堵塞；更换零部件；2.排水设施1排水闸阀1个月阀门启闭要灵活；阀体要完整；2排水栓卫生日常检查栓体完好；水流通；无锈蚀，无跑、冒、3各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；井底流3.排水管道1室内排水管道1个月2排气管1个月保持管内气体及时排出；下水管内不准有3管道吊管卡1个月4室外排水管道1个月5各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流1、消防设施、设备的定期维护与保养计划维护保养项目周期消防控制台1各类指示灯(含电源、信号)直观目测一个月2各类开关直观目测一个月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨半年4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘半年7控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表面灰尘每日区域报警器1指示灯直观目测一个月2电源电压在按下内部电源电压/后备电压切(或外部BatteryTest键)换键前后，目测指示灯是否正常一个月3报警功能按下测试键一个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固半年5信号(电源)线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘半年7直观目测一个月集中报警器1指示灯直观目测一个月2电源电压在按下内部电源切换键或外部键BatteryTest前后，目测指针指示是否正常一个月3报警功能按下测试键一个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固半年5信号(电源)线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换半年6表面及内部除尘表面及内部除尘半年烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测半年2温感探头用750W电吹风，在距探测器500mm处，向探测器吹热风半年防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨半年2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固半年3机械部分(齿轮、锋如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油一年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分一年5电机接线端子用螺丝刀紧固半年6直观目测一个月防火门1防火门门体直观目测半年2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件，若无损，加机油半年3消防通道，防火门直观目测,并开关防火门一周排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘一个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换半年3控制柜内各接线端子及羰子排端子用螺丝刀逐个紧固半年4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡一个月5排烟阀(1)微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子一个月(2)复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油一年加压送风系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘一个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨半年3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固半年4各送风口百叶窗直观目测三个月5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡一个月消防系统控制柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测一个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨半年3各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固半年4电源(信号)线如有破损，用绝缘胶带包扎半年5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘每日消防指示牌1指示灯直观目测一个月2指示灯按测试键一个月消防应急广播系统1主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测一个月2各切换器、控制器通电试验一个月3各放大器放音试听音质、音量一个月4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，绝缘胶带包扎一年5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗3个月6各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好如松动，用螺丝刀紧固半年7主机柜内除尘毛刷、皮老虎除尘半年设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面一个月2开关电灯，通话检查一个月3地漏排水试验一个月灭火器材1干粉灭火器直观目测，并用手摇动瓶体一个月喷淋系统1水泵手动盘车2个月2水泵加润滑油更换并添加润滑油半年3阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆半年4水泵和电机用擦布和毛刷一个月5各信号阀直观目测一个月6各水流指示器放水试验三个月7喷淋头直观目测半年(3)做好引水处理。(4)压力降低后，更换喷淋头(厨房93℃、普通区68℃)。(1)断止水源头。(2)做好引水，并通知清洁部吸走浸水。(如有需要就使用移(3)检修水浸原因设施。(3)普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时。(四)停电应急预案(五)停水应急预案(六)触电应急预案(七)设备事故的处理2、当危及人身安全时，必须先保证人身安全，其3、造成供/配电设备损坏时，应及时进行更换，保证供/配电设(八)排污排涝事故的处理2、项目经理应第一时间通知业主负责人，由物业服务中心通过3、及时对渗、漏、积水等事故地段进行维修、排涝处理，消除(九)电梯故障应急预案2、服务中心一旦得知电梯困人，应立即通知现场巡逻保安员和第三节秩序维护方案工作时间1值勤岗9人每天24小时值班，三班倒，每班3人，早、中班为形象岗、大夜班为普通岗早班：早上8:00至下午16:00中班：下午16:00至凌晨00:00大夜班：凌晨00:00至次日8:002巡逻岗3人每天24小时值班，三班倒，早、中班为形象岗、大夜班为普通岗3监控岗3人每天24小时值班，三班倒，早、中班为形象岗、大夜班为普通岗4行政岗3人行政班要求为形象岗上午8:00至12:下午14:00至5主管1人6串休4人8小时，3人形象岗、1人普通岗合计好，建议党员优先，退伍转业人员优先，建议2男2女，上班时间比政府早半小时上岗，晚半小时下班(男性),正常上班时间2人在岗(1男1女),周末早七点半至晚六点半始终有人在岗；协助巡逻岗二十四小时值班3班3倒；执勤岗9人，三班三倒，特色：早上7点30至晚上6点30正门形象岗站岗(比政府上班时间早半小时上班，晚半小时下班)正大门固定2人：1人形象岗，1人执勤岗；信访接待处：1净身高1.70米以上；普通岗要求年龄58岁以下，净身高1.65米以政主管部门颁发的四级(中级)以上《消防设施操作员》或四级(中级)以上《建(构)筑物消防员》。(一)工作职责(二)主要工作内容(三)岗位责任(1)按照规定路线和时间巡逻，对重点部位至少每1小时巡查(二)秩序维护员岗位职责(三)大门岗岗位职责(四)监控岗岗位职责2、技术防范设施(如安防监控、周界报警等)能有效使用，对(五)巡逻岗岗位职责10、随时接受业主(使用人)求助，回答询问。(六)固定岗岗位职责(七)车辆引导规范(4)监控实行全天24小时监控，环境部负责对停车场及道路(2)严禁运载剧毒、易燃易爆物品及其他危险物品进入项目；(1)加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按(2)保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；(3)设立报修渠道，有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修(4)劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂(5)停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防7、警示标志管理措施(1)所有进入**15号大楼物业的车辆均必须按照区内交通标(2)在项目进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地(3)区内所有的交通标志牌必须依照交管部门的有关管理规定(4)加强所有交通标志的日常管理、维修。(5)任何单位和个人不得随意破坏、践踏或移动区内的交通标(八)保安工作标准二、四进行理论培训，培训时间为每天的15:00—16:00,周六、培训责(任人(一)秩序维护考核措施求，扣除缺岗人员的工资(按缺岗人员实际次扣款100元，第二次扣款300元，第三次扣款500元，并将其调款300元(以岗位职责工作标准为准)。员第一次扣款100元，第二次扣款500元，并将其立即调离**15号(二)行为规范(6)对违反**15号大楼物业规定破坏**15号大楼物业公共设(10)积极做好“四防”工作(防火、防盗、防破坏、防事故),落实各项安全防范措施，发现隐患因素，及时书面上报**15(3)执勤中不准吸烟(吸烟可到规定地点或隐蔽处)、看书(裤)袋。(三)考勤、请假制度6、工作需要加班的，一天以上者必须由主管上报扣除当月工资总额20%,连续旷工3天或一年累计旷工五天者，公处理，同时，每月考勤表于次月1日上报公司。(四)交接班制度1、交接班前，交班人需填好值班记录，做到当班情况、交接问(5)呼叫方结尾加问“收到请回答”,接收方以“收到，请(六)例会制度(1)门岗工作流程开始开始放行闲杂人员开始③职责三：邮件收发管理开始开始(2)车行岗工作流程开始签字一(3)监控岗工作流程开始(4)交接班工作流程接(5)治安管理工作流程报120、110(6)突发事件处置工作流程应急照明好、固定完好、无破损、无锈蚀、无积尘、无污渍淋盖齐全现场无障碍物遮挡、无跑冒滴漏、无破损、无锈蚀、无缺失、无积尘公共区域安全、对入侵探测器、周界防范、监控探头外观检查重点：测试设备、物资齐全检查监控屏幕，正常显示检查中控广播是否可以正常使用消防主机消防主机检查消防主机报警信号车场标是否醒目、洁净、有无破损检查车辆是否有损伤、车窗、门、灯是否关闭、有无漏油车场卫生、车辆设备完好、无漏水现象、占有消防通道(二)落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果4、建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防自然灾害5、在执勤工作时，对违