奥林匹克公园中心区地下空间（商业）建设项目建议书（代可行性研究报告）

奥林匹克公园中心区地下空间（商业）建设编制单位：北京市工程咨询公司总经理高级经济师公司审核：耿书文总经济师高级工程师部门审核：王兰英投资咨询部经理高级工程师项目负责人：沈春红项目参加人：张龙工程师束庆年工程师李春华工程师北京市工程咨询公司 3．北京市“2008”工程建设指挥部办公室“关于奥林匹克公园中心区地下4．北京市“2008”工程建设指挥部会议纪要“关于研究临建场馆和奥林匹5．北京市发展计划委员会“关于市土地整理储备中心分期进行第二十九届6．北京市发展和改革委员会“关于调整奥运场馆中心区土地一级开发主体7．北京市人民政府国有资产监督管理委员会“关于北京新奥集团公司问题8．北京市财政局“关于拨付资金用于归还奥运中心区征地拆迁贷款的函”4．奥林匹克中心区第一部分地下空间（商业）建筑地下一层一、项目概况（1）规划位于中轴线广场两侧的地下空间（商业）建筑，该部分地下空间（2）规划位于东部建筑群（规划商业和文化设施）以内的步行商业街以下120.754.6434538554.936432.76二、可行性研究报告编制依据5．北京市发展计划委员会“关于市土地整理储备中心分期进行第二十九届6．北京市发展和改革委员会“关于调整奥运场馆中心区土地一级开发主体7．北京市人民政府国有资产监督管理委员会“关于北京新奥集团公司问题一、项目建设背景按照北京2008年第29届奥林匹克运动会组织二、项目建设的必要性奥运会的成功举办打下良好的基础，而且在赛后可以满奥林匹克公园的游客购三、项目进展一、北京市宏观经济发展及城市规划情况二、北京房地产业现状及发展趋势分析从北京市商品房的历史发展情况来看，90年代初期，商品房开复工面积曾经有过一段高速增长的阶段，1996年，由于房地产宏观经济形式的调整，增长％，新奥运”的构想是新一届市委和全市各级党组织肩负的重要历史责任。奥运会的三、北京市商业物业市场的发展现状及趋势外，CBD、金融街、中关村地区、亚运村地区、南城等地区已形成浓厚的商业氛型零售商也不甘落后，将要在京开店；而BQ、欧倍德等家居连锁店也要与国内2003年，新开业的商业如石景山的沃尔玛，中关村的家乐福，西单的君太事实上，90年代后期以来，位于黄金地段的优质零售物业落成量开始逐渐和区域集中在城市的周边将会出现新的商业中心，比如正在投入运营的金源间。另外，10万平方米以上的大型商业设施商也不甘落后，将要在京开店；而BQ、欧倍德等家居连锁店也要与国内专营店四、北京奥运中心区地下空间商业物业的市场前景翔科技园主要以中国科学院各分院办公地点，亚运中心区纯办公楼仅有远大中2008年的北京奥运会，是在中国举办的第一届奥林匹克运动会，政府非常2008年奥运会成功举办后，奥林匹克中心区将在短时间内成为全球瞩目的奥运中心区商业设施的开发建设相对于周边的其他大型商业中心具有较大的竞第五大道（安立路与大屯路交界处）租金价格范围：1层11-14元/平方一、项目用地位置北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司二、用地现状三、场址条件北京市工程咨询公司据北京市气象局近30年统计数据，北京地区年平均最低温度为-9.4℃,年极端最低温度为-27.4℃;年平均最高温度为30.8℃,年极端最高温度为40.6北京市工程咨询公司场地特征分区边界A场地特征分区拟建场地边界北京市工程咨询公司图例第四纪覆盖层厚度等值线—m拟建场地边界性为房渣土及北京市工程咨询公司粘性土、粉土(2)该组地层中粉土、砂土层中赋存有第（台地潜水该层地下水对基础设防水位（基础外墙），还对较深基坑开挖和地基持力土层的工程性质产生北京市工程咨询公司下水长期观测网”资料表明：奥林匹克中心区规划建设场区地表以下50m深度部分断裂为正断裂性质，并在不同程度上控制着新生代不同时期发育的断陷盆北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司序号123北京市工程咨询公司一、地下空间（商业）建筑规划方案），北京市工程咨询公司二、地下空间（商业）建筑设计1．体现“人文奥运”理念：强调以人为本的设计理念，提供人性化的服务2．体现“绿色奥运”理念：建筑及环境设计考虑充分利用可再生能源和清北京市工程咨询公司三、建筑设计方案北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司4．多屏幕影院位于地下空间（商业）建筑地下二层南侧，6．儿童活动场所设置于紧邻下沉花园的共商业区域的防火隔离带,替代防火墙将商业区划分为相对独立的安全区域（各自北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司四、结构专业设计方案《北京地区建筑地基基础勘察设计规范》D北京市工程咨询公司3．基础采用钢筋混凝土柱下扩展基础加隔（4．根据本地区所在位置，地下水位和抗浮设防水位有可能抗浮可采用压重法和锚桩法或两者混合法，具体采用何种方式则需待本工程的北京市工程咨询公司6．对于位于地铁上方的建筑其结构与相邻五、设备专业设计方案本工程生活用水、自动喷水灭火设施消防储水池的补水出市政给水管网直北京市工程咨询公司（1）室外消火栓用水由室外环状中水管网直供，室外地下式L／Shm221北京市工程咨询公司（1）地下层排水经排水管排至地下污水泵坑，经泵提升后排出室外。汽车（2）生活污水分清污水及粪便污水两个系统，粪便污水经化粪池处理后排（3）为充分体现“绿色奥运”精神，降低投资成本，本工程采用雨水间接（1）本工程设有中水系统，中水水源为市政中水管网，供本工程冲洗车库（3）各主要用户的给水总供水干管和中水总供水干管上均设置水表，便于（5）生活热水系统设有循环管及水泵确保热水供应正常，减少因等候热水（6）给水系统设置中央监控，防止水池满溢而未及时处理，以及确保水泵北京市工程咨询公司／h人%%565冷冻水温度为6／14℃,冷却水温度为32／37℃。北京市工程咨询公司（1）小空间、办公室等新风出新风空调器送入室内，排风经排风竖井由排（4）制冷机房、泵房、变配电、库房等分别设独立的机械送排风系统，排（3）排烟风机入口、垂直干管与各层水平风道交接处及穿越防火分区的排（4）地下车库排烟时补风由平时新风提供，火灾时保证补风机与排烟机联（1）加强建筑用能系统的(运行)管理，安装冷热量表计量收费，提高运行北京市工程咨询公司（2）设备选型考虑技术先进、维护方便、经济合理的原则，体现科技、环六、电气专业设计方案《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98《低压配屯设计规范》GB50054—95源，拟以地铁线为界，将本工程划分为东、西两区，东区商业建筑面积约北京市工程咨询公司温度传感断线报警，启停风机，超温报警/跳闸，三相绕组温度巡回检测及最大进行负荷估算后，本工程用电量约为20000KVA，其中，东区用电量化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于采用智能化能源管理系统对变配电系统进行监测。在变配电室设监控管理北京市工程咨询公司1．防雷系统的设计根据现行《建筑物防雷设计规范》(2000年版)北京市工程咨询公司利用地下空间（商业）的结构化布线系统构成内部高速局域网，实现与（1）本工程内设置建筑设备监控系统，对采暖通风系统、停车场二氧化碳浓度监控系统、给水排水系统、供配电系统北京市工程咨询公司（4）供配电系统：包括供配电系统、电力变压器、各种备（5）照明系统：包括商业营业场所照明、停车场照明、景观照（7）交通管理系统：包括停车场综合管理系统、垂直升降电梯和自动扶梯（8）设置楼宇控制中心，使整个地下空间（商业）自控系统联网及统一管（1）按国家消防规范要求进行设计，本工程设置火灾自动报警系统及消防北京市工程咨询公司急广播机在相关区域播放疏散广播。应急广播的擂放声压皱高于背景环境噪声本工程地下车库内设置车辆引导系统，对本工程区域内的车辆交通进行引北京市工程咨询公司一、项目场址环境现状及对环境的要求总悬浮颗粒物（TSP）日平均浓度在0.066～2.001mg/m3之间，非采暖期日二氧化硫（SO2）日平均浓度在0.005～0.299mg/m3之间，非采暖期日平均浓度二氧化氮（NO2）日平均浓度在0.016～0.181mg/m3之间，非采暖期日北京市工程咨询公司SO42---监测点，其中：1#、2#监测点位于南厂界，3#、4#监测点位于西厂界，5#、6#监测#######“4类”昼间“1类”昼间“4类”昼间北京市工程咨询公司45pHpH北京市工程咨询公司二、项目建设与运营对环境的要求二、环保措施业）建筑建成后符合“民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001”的北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司烟排放标准》(试行)GB18483－2001中的有关规定，达标后排北京市工程咨询公司一、编制依据二、项目耗能三、节能措施2．采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，3．集中空调机组的风量、风压要匹配并选择北京市工程咨询公司4．设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高3．采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照4．选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、2．卫生器具采用节水型新产品，如浴室淋浴器开关采用北京市工程咨询公司一、编制依据二、安全与劳动防护3．机电设备的选型、安装施工、验收必须严北京市工程咨询公司三、劳动卫生四、卫生防疫4．场内的工作人员、服务人员、观众卫生间应有洗手池和北京市工程咨询公司一、设计依据二、建筑消防措施北京市工程咨询公司三、消防给水由该区域附近的市政管网分别引入两条DN200～300输水管线组成独立的双水源，供水压力≥0.25Mpa。其供水能力可以满足展览厅、运动健身厅、走道等处属中危险级I北京市工程咨询公司五、灭火器配置手提式干粉灭火器。对于变配电室一般采用MT3手提式CO2干粉灭火器。六、消防电源及其配电北京市工程咨询公司七、空气调节和防烟、排烟管道和设备的保温材料、消音材料和粘结剂均采用不燃烧材料或难燃烧材北京市工程咨询公司七、消防控制系统北京市工程咨询公司车库等烟尘较大的场所设置感温探测器；高大空间采用双波段图象火灾探测系显示被保护建筑的重点部位、疏散方案及消防设备的位置（平面图或模拟北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司一、项目承办单位二、机构设置北京市工程咨询公司党委办公室规划设计部经理办公室监察审计部综合开发部经营策划部安全质量部财务计划部劳动人事部党委办公室规划设计部经理办公室监察审计部综合开发部经营策划部安全质量部财务计划部劳动人事部工程管理部三、主要负责人简历北京市工程咨询公司四、主要股东情况介绍北京北辰实业集团公司由北京市政府直接领导的大型综合性企业集团,其北京市工程咨询公司业资质。1992年，公司更名为“北京市房地产开发经营总公司”，名列北京市大，总公司下属企业数量的不断增多，企业集团初步形成。1999年，总公司实北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司一、项目进度安排北京市工程咨询公司序号一第一部分地下空间123二第二部分地下空间123二、经营运作方式北京市工程咨询公司北京市工程咨询公司一、投资估算北京市工程咨询公司2)2)l234567892)2)二l234567890.40%估算；第一部分地下空间（商业）建筑设计费取其工程费用的3.33%，第北京市工程咨询公司项目总投资为204987.6万元，其中，土地费用12504.6万元，工程费用6.1%二北京市工程咨询公司二、投资计划北京市工程咨询公司一45078.0（商业）1234（商业）1234三、资金筹措b.已出让土地的销售回款中的部分资金，已出让项目地价款总计约为北京市工程咨询公司123456北京市工程咨询公司一、项目财务评价的有关问题说明1.项目建设内容按奥运会比赛及未来经营项目构想设定，将根据最终设计3.未来的经营项目、出租价格和成本费用参数、收费标准等均参照目前北二、财务评价基础数据与参数选取出售，60%商业面积出租，地下车库自行经营，主要满足奥林匹克中心区以及地北京市工程咨询公司根据对目前国内及北京地下商业设施经营状况的分析及人们未来消费水平5）所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照北京市工程咨询公司2009年初开始。按照项目建设和运营、奥运会会期时间安排，项目财务分析只三、成本费用估算北京市工程咨询公司