天津市房地产投资调研报告

今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的城市化浪潮正冲击、席卷着古老的身影正悄悄浮出水面。天津，一个在历史上曾经无比辉煌的城市，是力和综合竞争力领先的大城市。在建国以后半个多世纪的时间里，尤其是改革开放以后，无论是城市形象、城市地位，还是城市的综合竞争力，都在不断地被一城市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸城市。我们认为，如果说过去几十年天津的发展的确是慢了么在经营城市的今天，天津却完全有可能凭借自身的很多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现代化和充满魅力的天津。新的发展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中寻找自己的发展定位，积极参与新一轮国际城市发展的竞争。2京沈高速公路的拉动，目前北京城市空间的发展方向是东南京津塘高速公路为主轴进行拓展。北京城市空间发展的主轴方向同天津城市空间发展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间发展主轴，三京首都经济区经济一体化中快速崛起提供了非常重要的基础。伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的即将崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动创造出新的在珠江三角洲、长江三角洲经济发展过后，环渤海经济圈，正将带领发展及房地产市场发展动向已经有了一定的认识；此报告的编写旨在通过部分宏观数据的统计分析使读者能够初步了解天津市的房地产投资环境，进而为公司战略发展提供相应依据。报告总体分为天津市宏观概况及天津市房地产要描述了天津市的地理特征、宏观经济发展、房地第二节天津市1997-2005年人均生第三节天津市全社会固定资产投资及增长情况第五节天津市主要行政区域占地面积、人口数量及相关区域特第二部分天津市房地产市场发展分析第一章天津市房地产市场发展状况调查研究最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。117公里；占地总面积11919.7平方公里。7天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：市河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；个：静海县、宁河县、蓟县。到2003年底，全市常住人口为1030万人。来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，是的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。民经济发展的主要特点是：持续性均明显增强。据初步核算，全年全市生产总值达到3663.86亿元，2005年新增经济产业发展比重图例第三产业第一产业第三产业第二产业1997年-2005年全市生产总值(GDP)单位：亿元0133638.特征。农业呈现良好势头。全年农业总产值完成工业继续发挥经济快速增长的引擎作用。全市全部工P增长9.1个百分点。1997年-2005年全市财政收入单位：亿元322第二节天津市1997-2005年人均生0829高，全年城市居民人均可支配收入达到12631997-2005年居民人均可支配收入单位：元11771116节天津市全社会固定资产投资及增长情况2005年固定资产投资增长较快。全年全社会固天津市2002-2005年固定资产投资.6人口保持低速增长。2005年末全市常口为940万人左右。农业人口374万人，非农业人口566万人。全年人口天津市人口比例变化情况%%60%农业u非农业%%60%农业u非农业00%%.%%第五节天津市主要行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况主要行政区域面积示意图例(单位：平方公里)40404040红桥区河西区和平区河北区河东区南开区主要行政区域城镇人口规模分布 红桥区河西区和平区河北区河东区南开区有名的回族聚居区。三岔河口一带远在新石器时代即有人群聚居，元朝大兴漕运元、明、清历代南粮北运的重要通道，三岔河口也成为著名的转运枢纽，人烟日盛，商贾云集，逐渐繁华。明初傍河筑城，后又派兵有“先有三岔口，后有天津卫”之说。祥地著称，在中国民族工业发展史上占有重要位置。周恩来里起源，生意兴隆，至今不衰。享誉四方的“天津三绝”食品大胡同一带是天津市最繁华的地区之一。点高中和重点职专校。教学质量逐年提高。梦园娱乐中心、红桥文化宫、民族文化宫等功能完备的文娱场所为居民提供优雅的娱乐环境。红桥区是卫生保健机构为城市清洁和人民健康提供良好服务，驻区的天津市第二中心医院、民族医院、红十字会医院设备先进，技术精湛，医德高尚。社区服务不断开拓新的领域。被市政府确定为社会协调发展试验区，精神文明建设不断取得新成果。下江南登临天津的“桃花园”和他四次驻跸的中华名园——“水西庄”遗址。至今每到春暖花开季节，西沽北运河堤岸桃吐丹露，柳茂翠其独特的自然景色吸引着众多的中外游人赏花赋诗，流连忘近的河北工业大学，其前身是中国近代第一所大学——北洋区有全国重点文物保护单位——吕祖堂义和团纪念馆，以及母停船场，天津首郡清真大寺，天津三宗宝之一的铃铛阁和家严修故居等一批历史文化遗迹。河西区位于天津市东南部的海河西岸。东临海河与河东卫津路、津淄公路与南开区、西青区交界，南隔泗水道与津抵徐州道、马场道与和平区接壤。全区面积40平方公里，人口68万人，辖20个街道办事处，407个居民委员会。河西区是发达的工业区。区南部是天津著名的陈塘庄、土城工业区。全区有各类企业4000余家，大中型工业企业120多家，34万企业员工。既有历史悠久的造纸、毛织、染料、棉纺等一批老企业，又电子、机械、冶金、电机、建材、化工、食品加工等企业，领先、附加值高、市场占有率大，曾获国家部委和市级质量、科技大奖，有的获国际金奖，在国内外享有盛誉。区街经济篷勃发展，现出前所未有的生机和活力。天津，如同一颗熠熠闪光的明珠，镶嵌在渤海天津市的中心和平区就是那璀灿明珠最耀眼的光点。10.01平方公里，可人口却将近5军首脑机关都坐落在这个区内，闻名遐迩的劝业场商业区不多万人。享有东方“华尔街”之称的解放路，既是中国北方的时也是座万国建筑博览城，人们在这里可以欣赏到世界各地筑风格。全市的教育、文化、卫生机构也大多坐落于此。可到和平区就不叫到过天津，就领略不到这座北方名城的风采。最让和平人自豪的是这里繁荣的商业。和平区新中国文化用品商场、百信珠宝金楼等也都是享有盛誉的知有百年历史的老字号也坐落在这里，如盛锡福帽店、正兴德食店、稻香村食品店等等；享誉全国的狗不理包子总店是在食摊逐步发展成为饮食企业集团。就是通商口岸的金融中心，当时的美国花旗银行、英国的汇丰银行、俄国的华俄道胜银行等数十家外国银行设立在这里，对中国进行经济侵略。解放后，这些外国银行被赶了出去，相继建立了我们自己的银行，有中国人民银行天津市分行、中国银行天津市分行、中国工商银行天津市分行、中国农业银行天津市分行、中国建设银行天津市分行、中国投资银行天津市分行、人民保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司等十多家市级金融机构。随着国际金融业务的发展，韩国外焕银行、法国兴业银行、香港上海汇丰银行也相继在这个区设立了分行或办事处，使这里形成了中国北方的金融中心，年融通资金排在全国第2位。河北区位于天津市城区东北部，东临河东区、东丽区，西以子牙河、北运河与红桥区相隔，南与和平区、南开区以海河为界隔水济河道与北辰区接壤。东西宽6.15公里，南北长6.88公里，总面积28.87平方公里。辖区内共有16个街道办事处、316个居民委员会。河北区历史悠久，文化渊远，三岔河口一带是天津的发地区在明末清初时期就是天津政治文化的中心。现济结构日趋合理，载体功能不断完善，投资环境宽多彩，生活环境优雅安全的极富潜力的新型城区，的新时期。冶金、化工、机械、电子、轻纺和医药业更具优势，是天津齐全的工业基地。轧钢三厂、第二钢丝绳厂、大中华橡胶厂一大批名优特产品已打入国际市场。河北区是重要的交通枢纽区，天津站、天津北站和铁路该区，津浦、京山铁路在区内交汇，天津站是目前国内最大环、外环交通干线纵横交错，形成四通八达的运输网络。邮可满足生产和生活需要。以万新村沙柳北路、双东路、月牙河为界与东丽区相临；西、南以海河为界分别与和平区、河西区隔河相望；北以京山铁路、真理道为界与河北区接壤。东西长10公里，南北宽6公里。河东区距塘沽新港38.4公里，距“先有大直沽，后有天津卫”之说。条，通过内环线、中环线和数条放射线与市内各区相连。津塘路起点与区内的九经路，可直达天津机场、塘沽新港和天津经济技术开发区。天津火车站的主站房位于区界内西端，坐落在区内十经路的天津铁路南站是铁路货运的重要集散地。从区内通过的京山铁路是沟通首都与东北的“大动脉”。因此，河东区是天津市海运、航运、陆运的要地。横跨在海河上造型各异的赤峰桥、大光明桥、刘庄桥、光华桥是通往海河西岸的咽喉。近几年新建的十一经路立交桥、东风立交桥、东兴路立交桥、中山门立交桥和李公楼立交桥，便利了交通运输，支援了工农业生产，促进了河东区的繁荣发展，也是天津市现代化建设的新景观。同时拓宽的十一经路、新开路、卫国道、华昌大街、华兴大街5条道路都与天津站相通，与3条环线相连，是天津市向国际、国内敞开的又一重要窗口，为河东区的现代化建设创造了良好的投资环境。纽的重要组成部分，具有发展科工贸经济的有利条备齐全，有利生产，方便生活的多功能、开放型的新市区。南低。南开区由老城区、新建区、规划发展区三部分组成。下辖鼓楼南街，鼓楼北街等18个街道办事处和426个居民委员会。常住人口72万人，人民族中，回族人口最多，其次为满族、蒙古族。文化和交通的中心；沿海河三岔口一带是明清时期繁华的内河航运码头，成为津门故里的发祥地。天津最大的公园——水上公园坐落在南开的西南部。这里水天一色，尽有，大型游乐场令人目不暇接，实为度假旅游的水上旅游区的国际村、天塔城，以各国不同风格的建筑，良吸引众多游客。微妙。天津紧邻北京，按说借着北京的光，天津能更快地发展，但实际情况却大相径庭。这些年，北京像一个巨大的磁场，将资金、人才、市场等都吸引了过来，而天津的发展则缓慢得多。雨点小。与此同时，三大经济圈中的珠江三角洲经济圈、长圈已经成为中国经济发展最快的两大区域经济板块。长三角圈得以迅猛发展的最主要原因之一是它们基本上是以市场为同形成一个城市体系，使整个区域经济得到迅速成长。北京和天津已达成交通合作意向，计划除京津建京津高速公路南、北两个通道，主要解决北京至华东方向的过境交通问题。与此同时，天津和北京之间还在酝酿一条高速城际铁路。通达的目标。目前该项目正在规划设计阶段。员往来将更加频繁，现有铁路运输能力已远远不能满足运量增长的需要。北京首都机场。京津城际轨道交通采用较快的速度标准，车覆盖沿线主要城镇，既要实现快速度、公交化、大容量运输足沿线各主要城镇间日益频繁的客流需求。项目建成后，可一体化进程，促进环渤海地区经济快速协调发展，并为北京举办奥运会提供良好的运输条件。天津市为从根本上解决道路交通问题，提高城市的通行能力，市委、两条纵向通道和两条快速射线。自宾水道与红旗路交口，途经红旗南路、纪庄子道、黑牛城仓道、泰兴路接东南半环,全长约30公里。两条横向通道是：北横通道利用西青道，中途另辟新路连接志成道，路到卫国道，全长21.1公里，双向6车道。两条纵向通道是：西纵通道利用京津路、河北山铁路三线两侧路至张贵庄路，全长24.2公里，双向6至8车道。两条快速射线是：大沽南路快速射线，由外环天津将通过这一划时代的工程实现城市经济、文化的又一次腾飞。虽已被拆除，但至今仍没有新建筑矗立在广场中心，显得中心广场没有主体建筑，没有标志性空间。规划将现在中心广场前面的海河东路改造为广改造博爱道，将海河动路的交通引到博爱道上。修建广场的下面做2万平方米的地下建筑，可作地下商场和地下停车场用途。依托和平路商业街的区位优势，海河总体规划将中心广场对面地区的河的优势结合起来，做到空间相连，功能互补，立意同创，环境共享。改道至兴安路，张自忠路改为步行街，张自忠路与兴安路之间狭长的地段，建设一组总建筑面积约为30万平方米的现代化的集商业、娱乐、酒店为一体的综合性建筑，取名“和平广场”。该建筑群是中心广场轴线的延伸，并与之共同形成海河中心的标志性地区。旅游景点。每逢节假日，总有一些住在北京的外国友人专程感受中国传统城市文化的气息。很多城市规划专家和体现的老天津卫民间生活的画卷深表赞赏。不能满足今后旅游发展的需求。海河启动规划建设以宫南大街和宫北大街为界，对其以东沿海河的地段进行改造，拆除和古文化街不协调的建筑，在保留现有戏楼、玉皇阁大殿和原有建筑的基础上，另建造一处具有天津传统风格，带有一定码头文化特色的商业、娱乐游览区，该组建筑总面积宏大、气势雄伟。启动工程计划在玉皇阁附近，沿海河重修楼高50米，里面有歌舞弹唱和琴棋书画。三岔河口是天津的发祥地，是海河的起始点，现有的建筑十分破旧，建天津城市历史博物馆。新修三条石横街，并在子牙河上新建一座跨河桥（），河北区的五马路过子牙河到三条石横街，再过南运河的金钟桥到金钟河大三岔河口与大悲院地区也有了更方便的交通联系。在三岔河口改造后的护岸上，建一组以天津城市发展史为题材的大型浮雕。南站地区是规划预留的中心商务区，随着我市经贸活动的不断增多，的货场，拆除部分破旧住宅，建设一处总建筑面积约70万平方米，集现代化的办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐为一体的一组建筑，并修建过河桥梁，使之与解放南路金融街、凯悦饭店、利顺德饭店等著名建筑相衔接。带线下面建设。开发改造，建成一个跨越解放路通向海河的步行广场。广场政协办公楼（原德国俱乐部）的基础上，修建以啤酒馆、咖吧为主的“海河德式风情街”。打通蚌埠道和新建桥梁组成的一条形成马场道、合肥道道和大光明桥的交通压力。河东区天星广场一带也需做相应的改造，把这条新的城市道路的交通功能和商业功能充分发挥出来。根据专家分析，目前我国的建筑设计、建筑技术和建筑大转折时期，具有高度智能化、环保材料、节能设计的未来抢占中国未来的建筑市场，在海河北岸环境优美的衅先锋南城市、未来建筑的概念展示区，推广国际最新、最高级的建材料，使天津成为服务全国的现代化建设产业基地，对提高能，加快经济发展、增加就业机会将起到直接作用。开辟先锋南路到津塘路之间的联系道路，在沿发用地，完成规划后开始向国内外相关的企业发邀请，通过协会、科研机构等渠道广泛宣传我市“智慧城”的规划设想、策优势，然后召开一次国际会议，研讨未来建筑发展趋势，聚焦到这个极富发展潜力的产业经济上来。要从较宏观的视野进行研究、规划。采用市场化开发的方法，由政府修建道路、市政工程，的方式经开发商一定的土地进行商业性开发，并且按照规划划风景区。的总体目标，综合考虑了历史文化、经济发展等内容，提出化的6个主题目标。第三：突出亲水城市形象。第四：建设生态城市依托。第五：改善道路交通系统。第六：开发旅游休闲资源。海河两岸综合开发改造全面启动。海河清淤桥开工建设，狮子林桥成功顶升。筑，充分体现天津国际大都市的风采。划为高新经济发展区和生态风景旅游区，重点发展新兴工业。滨海新区范围，规划为多功能的内河港口经济区，重点解决岸线的开发利用。海河上游段的四个分区根据海河沿岸的历史文化特点和目前的建设情况，规划）；）；）；把海河先期实施的基础工程进行了归纳，提出了十大基是：堤岸工程、通航工程、环境建设、灯光夜景工程、整修置换工程。海河两岸现在基本没有通畅的道路，此次规划对滨河道路、跨河道路、和交通枢纽进行整体改造。首先在海河东西两侧分别修建主通道，海河东侧从北洋桥一直到外环线有一条贯穿的路，海河的西侧从三岔河口到外环我们尽量把沿河路和河边留出较宽的活动带。比如张自忠路原来是沿着河边的路，我们把机动车改到兴安路，后面接到大沽路。张自忠路完全作为步行道，是市民步行游览的重要空间。在断面上我们也有多种处理方法，海河东西两条路，经过不同的区域都有不同的设计，象天津站和中心广场这里的海河东路又是天津南北交通的咽喉要道，为了解决这个矛盾，我们把这一段的路作成了地下穿越的形式，地面完全做成步行广场，一直延伸到海河边，将来是一个纵深非常开阔的城市标志性空间。我们还打通垂直于海河的重要通道，象北马路、锦州道、曲阜道等道路。一方面让跨河的交通迅速通过这一地区，另一方面方便从市区其他地方来到河边活动。这样使海河沿岸的道路系统形成鱼刺状，与城市更紧密地结合在一起。为了解决停车难的问题，规划在大悲院、古文化街、中心广场、南站、柳林等场，又是一个公交、地铁换乘的站点。通过这几个引更多的人来活动。与交通要求相符合。第二部分天津市房地产市场发展分析第一章天津市房地产市场发展状况调查研究居住用地价格涨幅方面也继续趋缓。报告省略了该项统计，这是近年来自设立该统计项时间容积率位总地价(￥)塘高速公路东侧0公司公路东侧塘高速公路东侧馆塘高速公路东侧司塘高速公路东侧0顺置地有塘高速公路东侧3塘高速公路东侧顺置地有6/24津西绍（挂）3289.700（商住）司塘高速公路东侧（商业）加油站2005-066号电视局转播四号台，公司江道，西至冶金路，份有限公份有限公2005-083号9（商住）司4（居住）建设集团有限公司40（商住）6（资料来源：天津土地交易中心，以上数据仅供参考）从几块公开成交的地块成交结果来看，在三季度中实际纯居住用地成交，仅仅河西区绍兴道有一块小面积的商住两用地块成交，米。而且按照万科的品牌差异化策略来看，未来该项目平均价格不低于7000元/平方米。竣工面积施工面积3075.002006（预计）施工面积3500.00120010008006004002000成交量成交金额127638127638537.488479803 198 263.8564 140.3391.76249.39258.31195.51 91.2.7.20057.单位:万平米400513一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月趋向平稳。这反映出市场一个可喜的变化，即市场少了不确消费波动，在多方合力下进入相对平稳的发展周期。随着国内出台了一系列打压房地产泡沫和非理性投资的政策，对实际的市在售项目的价格上升趋势开始得到遏制，这种势头一直延续到第三季度，市场陷入胶着状态。进入第四季度市场开始缓和，一些高档盘的陆续也拉升了市场成交均价。上升25.13%；2004年全市商品房0038单位:元38 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月平米，同比增长25.87%。入数格比价与收入比呈现下降趋势。澜壮阔的宏观调控，天津市政府出台了更多规范行融政策。公布公布-6-28例》的通知新的登记制度。建设-7部件，为低收入家庭的住房问题的解决提供新途径。-7-6-7-28-8-5《2004房地产金地产固定利率。-8-23局非普通住宅未住满五年转让，将征税-8-31规范历史风貌建筑保护腾迁行为，维护腾迁当事人的合法权益，保证-9-2-10-11府加强政府管理土地的力度和权限，持续发展。值得注意的是央行出台的《2004年房地产金融报告》，其中明确指出应该取消预售制度，并且鼓励商业银行推出房地产贷款的固定利率。而且建设部副部长刘志峰也随即在公开场合指出这一点的不由于该报告作为央行政策制定部门的理论研究成果，具有明性。虽然预售制度是需要立法来改革，而且相关执行管理的单位是建设部，但是不能排除央行通过对各商业银行出台条令的形式，以贷款限额来限制开发商依靠定金和预售回款的方式将注定受到影响。它虽然还不一定在今年由国内商业银行推出，但是在天津范中德银行这样的专业提供房地产贷款的银行提供此类产品，国建行和德国施豪银行合资的，中方控股的国家政策性银行津，是首家全国性专业住房储蓄银行。行加息之后，变得引人瞩目，销售形势看好。由此可见，此时若银行发放固定利率，对购房者来说对其规避加息风险有一定利好。身的影响不大。银行发放固定利率就是为购房者多其发放固定利率可能采用许多方式规避其自身的风险，这些购房需求并不会因为固定利率的出现而改变多少。及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税。为简化征管，市采取对本市房地产开发企业开发销售的商品房，按照其取得的收入预征让时免征土地增值税。对转让非普通住宅，居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。另外，对按照天津市统一标准建造出售社会保障住房、低保解困房和经济适用房并能提供证明的，免征土地增值税。因国家建设需要而被政府征用的房地产，以及企业改制、兼并重组而有偿转让的房地产收入，免征土地增值税。而且通过对开发商的预征，来调整市场上的产品供应结构。强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务，认真落实《通管理的牵头单位和相关部门责任的，要抓紧明确。尚未上报要将实施方案和牵头单位及负责人名单上报总局。央以明文重申其征收个人所得税的态度，一方面无疑是中央现的热钱流入中国楼市高端市场的反应，另一方面是对某些头，表明中央采取持续调控的态度。滨海新区位于天津市东部临海地区，包括：临着再次腾飞的重要机遇。以该地区目前高端项目伴景湾、万通新城国际为例，两进入销售阶段即在一至两个月内完成首期销售，也就是说，当期推出的供应量在一至两个月内即被市场全部消化，应该说明的是，这两个项目的平高端住宅的销售价格，但仍取得了不俗的市场业绩，究其原因，外来购买和投资性购买占到了主力，基本占总购买量的50%以上。可能存在泡沫，津开发区新出让的土地价格，未来两年内开发区高端住宅的供应价格可能津滨海新区未来的发展前景为众多投资者看好，也是滨海楼市一升再升的最大支撑。高端项目水域未来城，也创造了一个业绩，购房人群以塘沽和开发区中端投资购房者为主，为何产生这样的效选择高回报的产品；投资能力一般的投资者，选择能承载的投资产品；但市场的接力棒还在延续，大量热钱还在不断涌入，滨海的土地市场还在不断升温，则市场的增长会不断消化目前人们所认为的房产泡沫，因此，滨海市场还是一个良性增长的市场。包括已经成形的梅江居住区，及建设开发中的大梅江区众多，项目整体档次较高，一度成为天津市高档住宅区的代的整体开发中，政府行为是最大特点。区域开发规模大、开短期内很难满足业主的生活需要。别墅、多层住宅、高层住宅；水景洋房、半山洋房，真是百起步区内的以蓝水假期为代表的项目入住率更高。目前在销的水岸公馆，中也已自住为主，一个有趣的现象是，其中有部分购房者是原来起步区的客户，随着二手房市场的升温，他们原有的住宅获得了较大的市场利润，但同时也暴露出配套与现在新盘相比不够完善的缺陷，部分的业主也利用二级市场的活跃更新住宅。可以看出，梅江居住区的市场地位目前尚无其他区域可以比肩，对本市高端购买人群而言，梅江仍是首选的居住区域。设行为，会对本区域的向外延伸提供强大支持。相对于南部源相对逊色，物业价格及发展速度均有所局限。但华