中建多业态综合体EPC项目设计管理探索与实践

多业态综合体（EPC）项目设计管理探索与实践目录CONTENTS01020304引言工程概况管理机制限额设计05设计融合06结语01引

言引言/PREFACE住建部颁布《关于进一步推进工程总承包发展的若干意见》住建部颁布《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》住建部发布《建设项目工程总承包管理规范》2018年住建部发文《关于同意上海、深圳市开展工程总承包企业编制施工图设计文件试点的复函》2016年2017年2018年2018年7月2019年5月住建部颁布《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》（征求意见稿），在投资管理、发包阶段和条件、总承包单位条件、合同价格等方面有修改再次强调全面实施政策落地明确发展方向结合《政府投资条例》更新国家政策政府投资类项目如学校、医院、保障性住房等工程越来越多的采用工程总承包模式；新生代业主如电商、大型物流等企业，缺少项目管理经验，更希望和能为其提供“一揽子”服务的项目管理团队合作。急需转型的大型房地产企业也对工程总承包管理有强烈的需求大型房地产企业政府投资类项目新生代业主引言/PREFACE业主需求引言/PREFACE行业变化9.3%9.7%10.8%2017-2019年工程总承包项目在建筑业总产值中所占比例2017年2018年2019年国家政策业主需求行业变化2016年出台93号文各省市地区出台相关政策大力支持EPC模式大力支持需求旺盛企业转型业主需求EPC模式政府投资类项目新生代业主引言/PREFACE建筑业总产值中工程总承包

项目所占比例逐年稳步增长三局承接EPC项目近三年

平均增长率超过200%引言/PREFACE单体建筑施工总承包复合型建筑工程总承包设计管理重难点01设计仅占工程总投资的2%，对工程造价影响却达75%，限额管控是设计管理第一个重难点重难点一02EPC项目存在大量超前工作，如何消除这些超前工作带来的隐患甚至进一步将之转化为后期施工运维的有力保障，是设计管理的第二个难点。重难点二02工程概况工程概况集公寓、办公、酒店、商业等多种业态于一体多业态由勘察、设计、施工单位组成联合体，施工单位作为牵头方进行工程总承包管理。联合体总造价26.7亿元，总建筑面积约52万㎡工程造价成本控制压力极大，需进行限额设计大量超前工作，需做好设计优化项目难点03

管理机制建立设计管理机制成立设计管理小组制定相关方沟通机制明确设计管理工作界面相关方沟通机制设计管理工作界面04

限额设计限额设计助力成本管控方案设计阶段施工图设计阶段初步设计阶段需求识别、项目对标差异化限额划分初步拟定估算动态调整确定项目概算逐步锁定限额各阶段限额管控方法三算控制原则估算概算预算结算限额估算≤方案概算≤施工图预算≤工程结算通过看样定板，认质认价的推进，逐步锁定各专业，各地块造价，最后锁定整个项目的造价。概算不超估算结算不超预算预算不超概算限额设计助力成本管控四级写字楼及室外园林一级星级酒店三级自持公寓、定制化办公二级招商引资需要、超甲办公自持办公酒店商业、超甲公寓、定制化办公准甲、云谷公园业主各业态需求档次标准限额设计助力成本管控——需求识别

根据项目业态及2019年上半年专业分供商考评结果，前期拟选择14家专业单位进行设计管理、概算管理及合约规划等配合工作。

根据项目业态及2019年上半年专业分供商考评结果，前期拟选择14家专业单位进行设计管理、概算管理及合约规划等配合工作。配合单位选择配合单位管理

按业态划分工作范围，利于互相审核、监督、评价。限额设计助力成本管控——项目对标土建专业经济指标对标分析四象限法——差异划分项目限额各业态需求与品质关系各专业投资与效益关系投资高高投资低效益机电智能化土建高投资高效益精装修幕墙效益低投资低低投资低效益泛光品质低高需求低品质准甲低需求低品质公寓定制化办公大师工作室业主需求高品质高高需求高品质酒店超甲商业业主需求低云谷公园低需求高品质红点广场效益高低投资高效益园林电梯16种组合三、差异控制原则类别高需求高品质低需求高品质低需求低品质高需求低品质高投资高效益低投资高效益低投资低效益高投资低效益酒店精装修、幕墙商业精装修、幕墙国际设计大厦精装修、幕墙企业总部幕墙设计办公幕墙公寓精装修定制化办公幕墙大师工作室幕墙红点广场幕墙企业总部大厦泛光设计办公大厦泛光公寓泛光定制化办公泛光大师工作室泛光红点广场泛光酒店泛光商业泛光国际设计大厦泛光企业总部土建、机电、智能化设计办公土建、机电、智能化公寓土建、机电、智能化定制化办公土建、机电、智能化大师工作室土建、机电、智能化红点广场土建、机电、智能化云谷公园土建、机电、智能化酒店土建、机电、智能化商业土建、机电、智能化国际设计大厦土建、机电、智能化酒店、商业电梯、园林国际设计大厦电梯、园林红点广场电梯、园林云谷公园公寓电梯、园林定制化办公电梯、园林大师工作室电梯、园林企业总部电梯、园林设计办公电梯、园林必须降低成本必须提高限额必须降低成本必须降低限额必须降低成本必须提高限额必须降低成本必须提高限额必须降低成本适当提高限额适当提高限额适当提高限额适当提高限额保持限额保持限额保持限额保持限额适当降低限额必须降低成本适当降低限额必须降低成本必须降低限额必须降低成本必须降低限额类型分项内容必须提高限额酒店、商业、国际设计大厦精装修、幕墙红点广场、企业总部、设计办公幕墙适当提高限额酒店、商业、红点广场电梯、园林国际设计大厦电梯、园林公寓精装修，定制化办公、大师工作室幕墙企业总部、设计办公电梯、园林保持限额酒店、商业、国际设计大厦、企业总部、设计办公、红点广场/泛光公寓、定制化办公、大师工作室电梯、园林适当降低限额公寓、定制化办公、大师工作室泛光酒店、商业、国际设计大厦土建、机电、智能化必须降低限额各业态土建、机电、智能化必须降低成本酒店、商业、国际设计大厦精装修、幕墙红点广场、准甲、定制化办公、大师工作室幕墙公寓精装修以及各业态土建、机电、智能化四象限法——差异划分项目限额公寓办公五星级酒店商业公园先简单后复杂0102各业态由于出图节点不一，无法一次性将整个项目的限额划分精准确定初始阶段业主不认可我方的限额划分，认为仅为粗略估算，无法指导限额设计工作。存在问题先简单后复杂优先将公寓、办公相对简单的业态限额锁定其次锁定商业、云谷公园最后确定业态较复杂的五星级酒店应对策略限额设计助力成本管控——动态调整05

设计融合制定招采计划——确保招采工作有序开展编制交付标准——提前完成定样定板工作梳理界面接口——明晰专业接口界面问题设计融合助推精益建造——设计+招采招采计划交付标准界面接口共整理157项成本优化点含负三层地下室取消地下室负三层节约限额约1.5亿元优化停车位地下室方案地下室方案限额157减少地下室面积约3.5万㎡转移到幕墙、园林等专业限额设计融合助推精益建造——设计+建造设计融合助推精益建造——设计+成本符合方案设计阶段所做出的目标成本目标成本以项目合同条款要求及业主需求为切入点业主需求策划项目优化点并在施工图阶段转化为图纸设计优化010302案例：设计之都项目幕墙单方造价为1800元/㎡，超概算风险较大。进行市场询价及考察后，出于限额管理的考虑，幕墙形式由单元板更改为框架式幕墙，有效降低成本至1250元/㎡，符合项目目标成本，避免了超概的风险）设计融合助推精益建造——设计+运维从后期运营、管理成本考虑，提出相关设计需求导向。根据项目功能定位、投资、业态、专业需求、进度计划等信息，结合项目当地政策环境进行综合分析，确定运营策划设计需求项。

案例：机电安装专业通过运用BIM技术，优化线缆敷设及机房设备布局，减少各专业分包之间的施工矛盾和传统拆改现象的同时，改善后期运维条件。BIM优化通风机房设备布局BIM优化机电电缆敷设顺序06结

语结语

企业要发展，要转型，就要不断探索新的治理结构，优化资源配置以实现资源利用的最大化。从施工总承包向EPC工程总承包转型是挑战也是机遇。