物业管理条例解读讲义

物业管理条例解读讲义《物业管理条例解读》的培训主要从两个方面展开：1、物业管理的概述；2、从案例分析中学习《物业管理条例》的相关内容。物业管理概述1、从物业管理的角度来讲，所谓物业就是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。2、所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。3、物业服务内容包括：1）物业共用部位的维修、养护和管理；2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4）公共绿化的养护和管理；5）车辆停放管理；6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7）装饰装修管理服务；8）物业档案资料管理。4、物业服务费定价：市场调节价、政府指导价。物业服务费用的收费方式：包干制（物业服务企业按合同约定的服务内容和质量标准为业主提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担）和酬金制（物业服务支出应全部按照合同的约定支出。物业服务支出年度结算后结余部分转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担）。包干制的物业服务费的构成包括：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）物业管理区域清洁卫生费用；4）物业管理区域绿化养护费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）办公费用；7）物业管理企业固定资产折旧；8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9）法定税费；10）物业管理企业的利润；11）相关法律法规规定的其他费用。5、提到物业服务费，可能大家都有听过业主说过这样的话：你们这些物业公司的人员都是靠我们交的物业费养着的。难道业主就是小区的主人，物业公司就是业主的仆人吗？当然不是，=1\*GB3①在法律上，我们双方是平等的民事主体关系，双方在平等自愿的原则下，通过双方选择签订合同明确各自权利和义务；=2\*GB3②在经济上，双方是聘用与被聘用、服务与被服务、委托与被委托的关系，物业管理公平的服务是企业行为，是有偿的，业主要为享受服务支付一定的费用，这是一种服务与被服务的平等关系。6、我国物业管理的产生与发展，主要提到的是逐步完善的相关物业管理的法律法规：2003年6月，国务院出台《物业管理条例》并于2003年9月1日起施行；2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布，自2007年10月1日起施行；2007年8月26日，公布国务院关于修改《物来管理条例》的决定，本决定自2007年10月1日起施行；随后，相继出台了《物业服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等。二、从案例分析中学习《物业管理条例》内容在对案例进行分析前需提到也许前期物业服务企业有可能是开发商的子公司，但子公司是独立法人，依法独立承担责任。在选聘时也应经过招投标方式进行。《物业管理条例》第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。案例（一）：依据《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定对案例分析如下：1、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；2、房地产预售合同中包含物业服务合同、临时管理规约不属于霸王条款，建设单位在物业销售前向物业买受人明示并说明物业服务合同及临时管理规约，物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当对遵守物业服务合同及临时管理规约予以书面承诺。如果条款中有损害业主利益、违反法律规定的，业主可以向人民法院起诉，请求予以撤销。3、开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。首先《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。也就是说，在商品房销售时，物业管理方面是合同的必备内容之一。这是因为，在房屋建成后，由于购房的业主入住率没有达到法宝的成立业主委员会的条件，为了维护小区的整体利益，实现对小区公共事务的管理，由建设单位与其委托的物业管理服务企业签订前物业服务合同。该合同对已入住的业主和已经购房但尚未入住的业主具有约束力。其次《物业管理条例》第21条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第22条规定：临时规约是建设单位在销售物业前，制定的对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。临时管理规约是由物业建设单位单方面制定的，因为在物业还没有销售，没有为购买物业的小业主办理产权证之前，物业开发建设单位是唯一的产权人，是大业主。因此建设单位可以根据物业管理的需要制定临时管理规约，但建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。当小区入住率等符合法定条件，成立业主大会和业主委员会后，业主制定正式的管理规约时，该临时规约就失去效力，因此其具有临时过渡的特点。第23条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示、并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。物业买受人在与售房单位签订商品房买卖合同时，合同中均对临时管理规约作了约定，是合同内容之一（有的作为合同的附件）。购房者在合同签订时，等同于对临时管理规约的确认，其确认行为应视为对临时管理规约的认可，因此在业主没有成立业主委员会，制定正式管理规约之前，业主对物业的使用及维护等应遵守临时管理规约的规定。业主若违反临时管理规约的规定，妨碍物业正常使用、造成物业损害或损害其他业主合法利益的，受侵害业主可以依据临时管理境内外约向人民法院起诉，要求其承担相应的责任。若业主认为临时管理规约的内容违反法律法规规定可以请求区主管部门予以撤销或通过诉讼予以解决，因此开发商在签订房屋买卖合同时，要求购房者签订并遵守业主临时管理规约，并非是霸王条款。第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。因此，在新建商品房销售时，由于某种原因业主大会和业主委员会尚未成立，此时由建设单位（此时也是业主）委托物业服务企业对小区进行服务是合法的，也是必要的。购房者在签订商品房买卖合同时就接受了前期物业管理合同约定的内容，当然这不是说，购房者在购房时就必须听从建设单位指令，如果物业合同约定内容有损害业主合法权益的，属于无效。虽然前期物业管理服务合同在订立时，业主没有参与协商，也不是合同当事人之一。但业主在签订商品房买卖合同时，对前期物业服务合同的确认，必然要受前期物业管理合同内容的约束。业主签订买卖合同之日起，物业服务企业就既对建设单位负责，又要对业主提供小区的物业管理服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出提高抗辩的，人民法院不予支持。可心说，业主签订房地产买卖合同时对前期物业服务合同的确认，有时并非是业主的“自愿”，但由于该前期物业管理服务合同，是为了小区业主整体利益制定的，其利益也归业主，且其制定有法律依据，因此不能说是建设单位“强买强卖”。但这也不等于说，建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同，购房人就必须遵从。若建设单位和物业公司签订的前期物业服务合同存在损害业主合法利益的，业主在签订购房合同时，可请求区主管部门予以撤销或通过诉讼予以解决。根据《物业管理条例》第26条规定：前期物业合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。案例（二）：这个案例也让我们想到一个问题，房子存在质量缺陷，业主能否拒交物业费？房子有质量问题，是由于开发商或建设单位造成的，业主可以找开发商解决质量问题；开发商与业主是卖方与买方关系，物业公司与业主是服务与被服务关系，只要物业公司按照合同约定履行了义务，业主均应向物业公司交纳物业管理费。根据《物业管理条例》第7条的规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和工作队用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第42条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。就是说，物业服务费交付的主体是业主。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由建设单位交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。因为在物业未交付前物业服务企业为建设单位提供了物业服务，建设单位在享受了服务同时必须承担相应的义务即交纳物业服务费。依此类推，买受人在接收物业后，享受了物业服务企业的服务，应承担物业服务费用。开发商在买卖合同中约定的交房日期，是业主和开发商之间关于交房的约定，能否实际履行，要看开发商或业主是否按时交房。延迟交房的原因需分析，如果是开发商延迟交房时间的，开发商应承担违约责任。如果是业主延迟交房的，应由业主承担违约责任。案例中提到是业主发现房屋存在问题而延迟交房时间的情况，业主可以与开发商协商解决的方法，确定延迟期间的物业服务费用由哪方交纳。案例（三）依据《物业管理条例》、《物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，分析如下：1、业主应该自办理交房之次日起支付物业服务费，因此，物业公司向业主催要物业服务费是合法的。2、业主以未入住没有享受物业服务为由拒绝交纳物业服务费，没有法律依据。若物业服务公司起诉该业主，要求其支付物业服务费的，法院会支持其诉讼请求。3、物业服务费是物业所有人或使用人，按照物业服务合同约定的收费标准向物业服务企业交纳的费用。《物业管理条例》第42条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说，业主从开发商处接收房屋时起，业主就实际占有了房屋，就应开始交纳物业服务费。至于业主是否实际使用，不影响物业服务企业收取物业服务费。因为物业服务公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、共用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、管理服务，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，而减少提供服务，减少管理成本。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物权法》第83条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以