商业综合体物业公司工程部工作规程

设备管理控制程序1、目的通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。2、适用范围适用于公司物业管理权限内的公共设备。3、职责1）建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员负责移交使用时的验收。2）管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划编制。3）管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1）接管设备的验收（1）设备的接管与验收，由公司经理组织有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。（2）设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承接商负责整改。2）设备的标识、建账和资料管理（1）设备的标识所有设备实现单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况。（2）设备的建账工程部经理负责建立《机电设备台账》，台账内容包括：设备名称、统一编号、型号、生厂厂家、技术资料、保养人等；管理公司经理每半年审核一次《机电设备检查保养计划表》、《机电设备维修保养记录表》。机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归主机一体建档）。重大设备资料原件由管理公司统一保管，工程部持设备复印件。（3）设备资料的归档每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备维修保养记录表及说明书、合格证等。工程部经理集中保存《维修单》、《设备对外委托维修单》、《机电设备检查保养计划表》。（4）设备资料的管理所有的设备资料，集中存放于工程部并标识清楚；资料对所有资料的记录进行指导检查保证资料记录和使用的完好性。（5）设备的编号设备序号设备名称缩写部门代码设备序号设备名称缩写部门代码3）设备的运行设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确保责任人。对应不同的设备，制定“运行管理规程”，由工程部机电人员遵照执行，并做好相应的运行记录。4）设备的维修（1）发现设备损坏，工程部经理要组织人员进行维修，对于重大维修，工程部经理应在现场进行指导。（2）解决不了的故障需要外委维修的，工程部经理应填写《设备对外委托维修审请单》，经管理公司总经理审核后进行，维修结束，机电人员需要对设备进行检测，合格后方可验收。（3）所有设备的维修按单机记录在《机电设备维修保养记录表》内。5）设备的保养机电人员依《机电设备检查保养计划表》的安排，对应《设备检查保养表》的要求进行检查，并将结果按单机记录于《机电设备检查保养记录表》中。6）设备及零星部件的采购，按楼宇正常运作或维修的需要，由工程部经理填写《请购单》，经管理公司总经理审核后进行采购。7）采购采购人员按照《请购单》的规格要求，在确认所购产品、规格符合要求，且有产品合格证，价格合理的情况下方可付款提货手续。8）验证对新购置的产品，由工程部经理会同工程机电人员进行验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验收完毕，仓管员办理入库建账手续。9）设备库存的管理备件的管理，应做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、贴上标签。10）设备的报废或损坏无法修复，无法继续使用时，由工程部经理确认，提交管理处总经理审核，方可报废并除账。供配电设备（设施）维修保养规程1、目的通过对供配电设备（设施）的管理，使所有供配电设备（设施）在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2、适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备（设施）。3、职责1）建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员负责移交使用时的验收。2）管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划编制。3）管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1）低压配电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高压柜、变压器申请外委修理，机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环境的保养、清洁。2）电工按《低压电房保养计划》、《高压电房保养计划》、《低压设备查保养计划》要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于《维修记录表》，零部件更换及大修情况同进记录于《机电设备台帐》。3）维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。（1）在配电总盘和母线上进行维修或保养时，必须按以下步骤进行：停电验电装设接地线悬挂标示牌和装设遮栏（2）在带电的电流互感器二次回路上工作时，不得将回路的永久接地点断开，并应站在绝缘垫上，使用绝缘工具，设专人监护。（3）在电容器上工作，必须先断开电源，放电并接地后方可工作。（4）在低压设备上必须进行带电工作时，要经过领导批准，并要有专人监护，工作时要穿长袖衣服，戴绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站在绝缘垫上进行，邻近相带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开，严禁使用锉刀、钢尺等进行工作。（5）每次维修或保养结束时，必须清点所带工具、零件，以防遗失和留在设备内造成事故。4）供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司领导；5）在深夜发生的，不影响商户工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可由早班机电维修电工进行维修。6）工程师提供工作指导及检查监督。7）主管经理每年12月制定下年度保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。5、相关文件供配电设备（设施）运行管理规程1、目的通过对供配电设备（设施）的管理，使所有供配电设备（设施）在使用中保证完好状态，满足服务的要求。2、适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备（设施）。3、职责1）工程部经理负责审核《供配电设备检查保养计划表》及中修、大修计划；组织有关人员对机电设备房及设备进行周检、月检；因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。2）运行领班负责设备的技术资料、档案的管理；负责零星设备的配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作；每年12月制定下一年度《供配电设备检查保养计划表》，并按运行情况制定中修、大修计划；对配电设备维修保养提供工作指导和检查监督；负责编制供配电设备台账，设备卡。3）管理公司工程部运行人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1）机电运行值班工作程序（1）每班必须清洁值班室，保持配电室良好的卫生环境。（2）对高低压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于《高低压配电设备巡检记录》内。（3）每2小时记录一次高低压配电运行数据（环境温度、湿度、功率因数、电流、电压、有功电量、无功电量）于《高压配电运行记录》和《低压配电运行记录》内，同时检查运行状况。（4）当供配电设备发生异常及时报告主管经理，通知维修电工迅速处理，做好有关记录。（5）“市电”停电（大厦），应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视、记录。（6）按要求配合维修电工进行维修保养。（7）交接班要求。a）接班人员ⅰ认真听取交班人员的值班和设备运行报告；ⅱ查看上一班的《机电运行交接班记录》、《高压配电运行记录》、《低压配电运行记录》及《高低压配电设备巡检记录》；ⅲ检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在《机电运行交接班记录》上签名。b）下列情况之一的不准交接班ⅰ上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，配电室、值班室不清洁；ⅱ接班人未到岗，交班人不准下班；ⅳ接班人醉洒或接班人不具备值班能力的，交接班人不准下班；ⅴ严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；ⅵ若交接班过程中发生故障，应停止交接班，由交班人负责处理事故，接班人协助。8）夜班总值班工作流程2）配电室管理工作程序（1）配电室内机电设备由机电运行值班电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，按时抄填高低压配电运行记录，监视电气设备的运行状况，严禁不合理的超负荷运行。（2）非工作人员未经主领班或工程部经理许可不得进入配电室，批准进入者应有值班人员陪同。（3）室内应保持良好通风及照明，门窗应开关灵活。消防设施完善，配电室内禁止吸烟。（4）保持配电室清洁卫生，地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、无油渍。（5）不得擅自更改配电室机电设备线路及器材。3）安全操作工作程序（1）机电运行值班电工应严格按照操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。（2）进行配电柜检修时，应填写《配电柜检修工作票》，经领班及工程部经理批准后，方可进行。（3）全部停电或部份停电时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌，并拆掉操作电源保险。（4）严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全后才可进行。（5）自动空气开关跳开或熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。（6）操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋、工作帽。（7）电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。（8）不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4）停电管理工作程序因工程维修等原因停电，应由领班提交停电告，经工程部经理及公司领导批准后，通知客户中心，由客户中心填写“停电通知书”，提前24小时通知商户。因突然事故停电，应在1小时内联系有关部门及人员处理，并在恢复供电后24小时内向有关商户作出解释。5、节能运行标准1）必须按照国家“三电”的规定和供电部门下达的指标，实行计划用电。2）设置好专职机构或专人负责用电管理工作。3）根据用户（租户）用电容量、性质和负荷，作合理的分配。4）采用有效的节电光源实行节能用电。5）供用双方按规定，执行计划用电的权利、义务和经济责任。6）检查节约用电的执行情况及效果，相对作出修改计划，达到最大节能效果。6、相关文件柴油发电机操作规程1、目的保证柴油发电机运行，能随时启动，并在30秒内送电。2、适用范围商场及地下室消防及应急照明3、职责值班电工负责发电机运行操作，巡回检查；值班电工负责发电机维护、保养，检修；运行领班负责发电机的管理，制定维修计划，整顿值班电工和维修工的工作；工程部经理负责全面管理工作，决定重大事项和奖惩。工程程序柴油发电机是保证在紧急状态下供电的应急电源装置，应在30秒内快速起动，因此必须保证处于完好状态，严格执行运行管理规程；本运行管理规程包括柴油发电机主机，冷却水系统，供油系统以及排烟、降温消毒系统管理；遵守操作规程，在检查和维护保养设备时，先断开电源，严禁带电作业；发电机接地电阻不能大于1Ω，负载输出线必须良好，牢固，仪表准确；机房执行严格管理制度，非值班人员严禁内进，严格执行交接班制度，填写发电机运行记录，保证机房整洁，干燥无积水、油迹，通风良好，灭火器材足够；值班人员必须严格训练，考核合格，才能上岗；值班人员美班最少巡检2次，填写巡检记录表，发现问题及时处理；发电机30秒内发电后，送电前应检查，转换，？锁数量良好，确认无误后送电；运行领班有发电机管理权，并对发电机运行，维护保养，检修负责。机电值班工作规程1、目的保证大楼内所有机电设备正常工作。2、适用范围大楼内所有机电设备。3、职责机电值班人员负责设备巡检，记录，维修保养工作，运行领班监督指导，工程经理协调全面工作。4、工作程序1）机电值班人员要经常留意各机电设备在运行中状况，如有异常情况应及时处理，一时难以解决的问题，应及时向领导报告。2）加强业务学习，全面熟悉所管辖范围内各种安全操作规程，提高工作高利率和质量。3）机电值班员必须按时上下班，做到不迟到，不早退。4）经常巡视督促，制止一切不按安全操作及违章作业者。5）做好值班记录，做好交接班工作。5、相关文件机电人员安全操作规程1、目的保证大楼内所有机电设备正常运作。2、适用范围大楼内所有机电设备。3、职责机电人员负责设备操作、记录、维修保养工作；运行领班负责监督指导，工程经理负责全面协调工作。4、工作程序1）机电人员工在安装、维修机电设备之前，应了解、熟悉本机电设备的结构和性能。在机器完全停止以前，不准进行修理工作。2）电气设备的金属外壳均有良好的接地装置，使用中不准靠近或接触任何有电设备的带电部分。3）禁止在运行中清扫、擦拭和润滑机器的旋转和移动部分，以及把手伸入栅栏内。4）应防止异物进入机电设备内，并勿让腐蚀性液体溅到机上，以防出现危险。5）遇有机电设备着火时，应立即将有关设备的电源切断，然后进行救火。5、停、送电操作规定1）正常情况下的倒闸操作（1）工程部提前两天书面通知运行班停、送电范围（包括变压器报停，启用）。（2）运行班接到通知后，一天内完成以下工作：a.立即通知供配电专业人员接到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；b.若不可行（不合安规）应立即汇报情况，并说明原因；c.若可行，则应明确停、送电时间、范围，填好操作票后，由相关领导审批，同时将停、送电情况书面通知客户中心。（3）客户中心接到通知后，提前一天贴了停电通知以告之业主。（4）倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要，可将发电机操作开关置于停机位置。（5）确定时间，在监护人的临护下，操作人员按操作票进行倒闸操作。（6）倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置。（7）做好各项相关记录。（8）紧急状态下的倒闸操作a.发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员有权立即进行全部或部分负荷停电操作：根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关。b.停电后立即通知管理处和有关维修人员，维修人员到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电，消防中心值班员应通过消防广播对停电原因进行解释。c.做好各种记录，重大事故应立即报告上级领导。6、相关文件机电维修工作规程1、目的保证大楼内所有机电设备正常运作。2、适用范围大楼内所有机电设备。3、职责维修工负责设备维修工程，维修领班负责监督指导工作，工程经理负责全面协调工作。4、工作程序1）工作安排与接受领班布置工作进行分工，如暂时没有安排，维修人员应对责任区内机房设备进行清洁和维修保养，随时听从领班的工作安排。2）维修户内电器设备给排水设施（1）维修人员接到维修命令后10分钟内准备好工具袋，带上必备工具及针对维修项目的备用零配件若干，干净毛巾，干净工作手套，塑料袋。（2）身着干净工装和工作手套、佩带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。待用户开门先说“您好”，然后礼貌客气地询问是否需要维修，待用户首肯后再进屋维修。（3）在维修时，应尽量减少维修活动面积，保持户内清洁，严禁高声喧哗、游荡。（4）维修完毕请用户试用，将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所维修的部件和周围环境清洁干净。（5）用户验收后，请用户在维修单上签字，交付“第一联”与用户。（6）维修人员将签好的“维修单”交给主管工程师，由其转“第二联”给客户中心，“第三联”给财务部，第四联交业主。3）维修机电设备（设施）（1）维修人员接到维修指令后10分钟内准备好必备工具、零配件，穿戴好工作服、鞋、手套，在运行值班人员配合下进行维修保养，工作结束后要作好有关记录，并做到工完清场。（2）维修人员在接到紧急故障抢修指令后，要迅速赶到现场，听从经理安排。5、电气维修规定1）维修人员接到维修指令后，10分钟内准备好必备工具到达现场。2）穿整洁工装，带工作手套，配带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。3）询问是否需要维修，经业主首肯后才可入内维修。4）维修时尽量保持环境安静，严禁高声喧哗。5）维修完毕要将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所有维修部件及周围环境抹干净。6）最后，请业主试用、验收后请业主在“维修单”上签名，并交付“第一联”给客户中心。6、相关文件机电突发事故的应急措施1、目的确保发生突发事件或异常情况时，能迅速果断进行处理，防止事故扩大，保护大楼物业设备安全。2、适用范围适用于大楼各种物业设备（包括电力、给排水、中央空调、电梯）的突发事故或异常情况）3、职责值班电工负责物业设备突发事故时应急处理，各技术人员负责设备的安全运行，巡视检查，异常情况报告，发现问题立刻处理，运行及维护领班现场监督处理。4、工作程序1）对机电设备发生事故时，要保持冷静，进行认真分析后，按有关规程和安全制度操作，不得违章操作。2）当机电设备发现有人触电时，应立即切断设备电源，使触电人脱离电源，并进行急救，如在高空工作，抢救时必须注意安全，防止高空坠落。3）当机电设备因电气着火时，应立即将有关设备的电源切断，然后进行救火，对可能带电的电气设备以及发电机、电机等，应使用干式灭火器、二氧化碳或1211灭火器灭火，禁止用泡沫式灭火器和水灭火。4）当机械部分有夹伤人时，如是带电设备，应立即切断电源才进行急救。5、相关文件临时用电管理规程1、目的保障大楼规范用电、安全用电。2、适用范围大楼商场及地下室各项装修范围。3、职责二次装修管理人员负责临时用电的监管、巡查、纠正等。维修领班负责临电申请的审批、验收工作。4、工作程序1）临时线最长不超过七天期限。2）如用户需用临时电，必须向工程部申请，经领导批准后由工程部电工指定的开关接线。3）安装临时线必须安装漏电保护装置。4）所有电气设备、金属外壳须有良好接地线装置。5）放在地面上的临时线应加可靠的保护，如胶皮线、橡套电缆；应在过路处设有硬质的套管保护，管口要装护圈，以防割破电线。6）用户引接插座电源时，应采用三线插头，严禁用电线直接插入插座内。5、相关文件电梯安全操作规程1、目的保障电梯正常运行。2、适用范围大楼内客梯、货梯、自动扶梯。3、职责中控室负责运行监管，电梯工负责运行管理，技术档案整理，日常维护，检查、监督工作。维修领班全面负责工作及协调各方面、重大事情上报经理。4、工作程序电梯的操纵方法有两种，有司机或无司机。大部分乘客电梯具有可随时转换为有或无司机操纵的功能，大部分货梯是有司机操作的。1）无司机状况时，乘客使用电梯的正确方法：揿按外召唤按钮，上楼揿按上方向按钮，轿厢到达时，楼层方向指示即显示轿厢的运行方向，乘客判断欲往方向正确后进入轿厢，注意门扇的关闭，层门在开启数秒后即自动关闭，因此勿在层门口与轿厢门口对接处逗留，进入轿厢后，揿按欲往层站的选层按钮，若要厢门立即关闭，可揿按关门按钮，由轿厢层楼位置指示灯显示抵达层站，待轿厢门开起后即可离去。2）什么状况时，司机使用电梯的安全操作规程：（1）司机在首层层门口按钮盒上用钥匙按通电源观察层站指示器显示的轿厢位置，待层门自动开起后进入轿厢，如为手动开、关层门，则司机用机械钥匙开起层门后，应特别注意轿厢是否确实在本层站方可进入轿厢，然后开起照明、电源开关。（2）清洁轿厢内、轿门及乘客可见部分环境卫生后，操纵电梯上、下行驶至少一次，视无异常现象方可接待乘客。（3）司机应控制运载能力，不应超过电梯的额定载重量或乘载人数，应阻止将乘客电梯经常作为载货电梯使用，绝对不允许装运易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，则需经管理部门批准，并采用安全保护措施后，在有专人监督下方可装运。（4）如司机因特殊情况需离开轿厢时，将轿厢停于基站，断开轿厢内电源开关，确认层门完全关闭严密后方可离去，绝不允许委托乘客或其他人员来代替司机操纵电梯。（5）司机不允许以检修、急停按钮作为正常行驶、起动的消除召唤信号，更不允许用检修速度在层、轿门升起情况下行驶，同时，不允许开起轿厢顶板、安全门，不允许以检修速度来装运超长物件行驶。（6）司机应随时劝告乘客勿依靠轿厢门。（7）司机应阻止轿厢顶部放置杂物，并要求载荷应尽可能稳妥地放置在轿厢中间或均匀放置。（8）因平层准确度不能满足运输货物要求时，司机可利用平层或点动平层。（9）司机在行驶时不得突然换向，如遇紧急情况，则应先将轿厢完全停止后，再换向起动。（10）不允许司机以手动轿厢门的起、闭作为电梯的起动或停止功能使用。（11）当电梯发生任何异常现象或故障时，司机应立即揿按急停、警铃按钮，并应保持镇静，同时劝阻乘客切勿企图逃出轿厢，或擅自开起安全门，并利用对讲机或电话报警系统与大厦内管理部门联系求援，安慰乘客，再已采取求援行动。（12）电梯使用完毕后，司机应将轿厢停于基站，并将操纵盒上的开关全部断开，关闭好层门。如为自动开、关系统，则在层门口处用钥匙关闭电源，待层门自动关闭后方可离去。5、相关文件电梯故障困人救援程序1、目的当电梯发生故障或停电时，帮助人员解困逃生。2、适用范围大楼内客梯、货梯、扶手梯。3、职责电梯工或有相应经验的值班电工负责故障解救工作，严重的上报领班或经理，同时通知电梯保养部门或厂家及时处理。4、工作程序凡遇电梯故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则机电部经过培训之救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：1）轿箱停于接近电梯口的位置：（1）确定轿箱所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；（2）关闭机房电源开关；（3）用专用外门钥匙开启外门；（4）用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；（5）协助乘客离开轿厢；（6）重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）2）轿厢停于远离电梯口的位置时：（1）利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关状态，则应先行将其完全关闭；（2）进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；（3）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；（4）救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。（5）确认刹车制动无误，放开盘车手轮。（6）然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。4．3遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。4．4此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。5．0相关文件给排水设备（设施）管理规程1、目的确保给排水设备正常工作，保证生活用水和消防用水正常供排。2、适用范围大楼给排水设备。3、职责1）维修班负责：（1）给排水设备（设施）的综合管理，包括技术资料、档案的收集，保管，负责零星设备配件，材料的采购计划的编制、外委修理的联系工作。（2）对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。（3）每年12月制订下一年度《给排水设备（设施）检查保养计划表》，并按运行情况制定中修、大修计划。2）物业公司经理：（1）负责组织人员进行周检、月检。（2）审核《给排水设备维修记录表》、《给排水设备维修管理制度》中修、大修计划。4、工作程序1）电工班负责给排水设备24小时运行的操作、监控、巡视记录。在给排水设备启动时观察电流、电压、水压，并倾听有无异响，并记录于《泵房运行日志》。水泵房每周打扫一次，机组每周清洗一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。2）给排水维修工按《给排水设备检查保养计划表》和《给排水设备（设施）检查保养表》要求进行维修保养，协助外委维修工程。3）严格执行《水泵房管理制度》、《给排水设备维修管理制度》、《给排水设备检查保养规程》、《给排水设备操作规程》。4）因工作维修等原因停水，由给排水维修工填写《停水通知单》经工程部经理、物业公司经理批准后交大厦客户中心，由客户中心提前24小时通知用户，因突发事件停机、停水，在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水后24小时向用作出解释。5、相关文件给排水设备（设施）检查保养规程1、目的保证给排水设备操作正确，运作正常。2、适用范围大楼内的给排水设备。3、职责值班电工负责给排水设备操作、监控、记录、保养，异常情况及时上报。4、工作程序1）给排水设备检查保养由给排水维修工负责。2）工程部主任每年12月制订下年度的《给排水设备检查保养计划》。3）给排水维修工程按《给排水设备检查保养计划》、《给排水设备检查保养表》要求工作，并将检查保养情况，零部件更换记录在班组工作日志上。4）工程部经理提供工作指导及检查监督。5）给排水设备（设施）检查保养表序号检查保养项目保养内容（含使用材料周期01自动供水设备水泵机组外观清洁擦洗、除污半月压力表指示不正常、更换不定期电机主回路、控制回路测试、检查紧固半年水泵如渗漏，更换盘根填料不定期机械润滑加0#黄油半年02管道如渗漏，补漏；如锈蚀，除锈、刷漆不定期阀门如漏水，紧固螺丝；如锈蚀，防锈、润滑不定期5、给排水系统故障处理方法1）供水泵出现故障时，值班机电工应马上启用备用泵，然后立即通知给排水维修工及时维修。2）供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班机电工立即关闭阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。3）给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。4）凡是夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班机电维修工进行维修。5）给排水维修工按《给排水设备检查保养计划表》要求，并将维修保养情况记录于《给排水设备维修记录表》、《给排水设备保养记录表》，零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。6、相关文件水泵定期保养规程目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态适用范围所有大厦安装的生活水泵，消防泵，喷洒泵，补压泵，排污泵，潜水泵，空调水泵3、职责由机电安装维修工程部维修组负责。4、内容1）生活水泵和空调系统每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。2）消防水泵和喷洒泵每两月、补压泵每三月进行一次试运行，运行时间10~15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。3）排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。4）水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。5）泵体的保养：（1）检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向批示明确清晰、外观整洁、油漆完好。（2）补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予以更换。（3）检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。（4）联轴器的联接螺丝和橡胶垫若有损坏应予更换。（5）紧固机座螺丝并做防锈处理。（6）生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。6）电机的保养：（1）外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。（2）拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。0（3）电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。7）相关阀门、管道及附件的保养：（1）各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。（2）单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。（3）压力表指示准确，表盘清晰。（4）管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。（5）点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。8）控制柜的保养：（1）断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。（2）检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。（3）清洁控制柜内外灰尘。（4）合上总电源，检查电源指示应正常。a.保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。b.观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。5、相关文件及记录水泵月保养记录；水泵电机半年保养记录。空调系统设备运行管理规程1、目的确保中央空调系统设备正常工作，保证大楼空调良好运行。2、适用范围大楼内中央空调系统设备。3、职责制冷工负责空调设备操作、监控、记录、清洁，异常故障报告和维修保养。运行领班负责管理、监督操作和维修工作，经理负责运行、审批有关重大事务，协调各方面工作。4、工作程序1）管理人员工作程序（1）空调维修工空调机房内机电设备由空调维修工负责操作、监控记录，应在空调设备（设施）启动时观察电流、温度、压力大小，并倾听有无异响，并记录于《空调运行记录表》、《空调水泵运行记录》。空调维修工负责编制空调设备（设施）设备台账、设备卡。依据《空调检查保养计划表》，按时按《空调检查保养表》要求进行维修保养。空调机房每周打扫一次，机组每月清洁一次，地面墙壁设备无积尘、水渍、油渍。（2）运行领班a.运行领班负责空调设备的综合管理。包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制、外委修理的联系工作。b.每年12月制订下一年度《空调检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划。c.对空调设备维修保养提供工作指导及检查监督。(3)工程部经理a.进行周检、月检。每月最后一个星期对空调组织有关人员进行红旗机房设备检评。b.每半年审核《空调检查保养计划表》、《空调设备维修记录表》、《空调设备保养记录表》。2)空调运行时间工作程序每年5月~11月为空调运行期，特殊情况下按用户的需求确定空调的运行时间。3)空调机房工作程序（1）非工作人员进入空调机房须经运行领班或工程经理批准后，由空调维修工陪同，方能进入。（2）空调机房内机电设备由空调运行工负责操作，其他人不得擅自操作。（3）运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机。（4）消防设备完备，严禁吸烟。（5）保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。（6）空调运行工应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能目的。（7）保持良好室内照明及通风，门窗开启灵活无破损。4）停机工作程序因工程维修等原因停机，应由空调维修工填写《空调停机通知单》，经机电主管、管理处经理批准后，由大厦事务部提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。5)制冷系统各设备的开、停机顺序要使冷水机组启动后正常工作，应当保证：(1)冷凝器散热良好。(2)蒸发器中冷水先循环流动。制冷系统各设备的开机顺序是：冷却塔风机开冷却水泵开冷冻水泵开（延时1分钟后）冷水机组开。制冷系统各设备的停机顺序是：冷水机组停冷却塔风机停冷却水泵停（延时半小时后）冷冻水泵停。6)制冷系统各设备的联锁安全保护制冷系统各设备的联锁安全保护，在电路设计上应保证：(1)如果冷却塔风机、冷却水泵和冷冻水泵没有先启动，冷水机组就不能启动；(2)冷冻水泵启动后，应延时1分钟左右（具体参见产品样本），冷水机组才启动；(3)冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机三者中任一设备发生故障停机时，冷水机组应当能自动停机。7)制冷系统的运行监测总控制台应设置各个设备的手动控制按钮和显示各个设备正常运行和故障停机的红绿指示灯、警铃等。监测供电电路的电压、电流的仪表可设置在总控制台或配电屏上。5.相关文件空调系统设备维修管理规程1、目的保证中央空调系统设备操作正常。2、适用范围大楼内中央空调系统设备。3、职责制冷工负责维修保养，运行领班负责监督指导工程，经理负责全面协调。4、工作程序1）设备运转中发现异常现象，应分析故障发生部位，找出原因，避免盲目拆解。2）确定故障原因和部位必须拆解时，必须切断电源后方可进行。3）维修时应采用专用工具，避免设备部件损坏，如电气部分应一人操作，一人在旁监护。4）了解设备结构特点，维修拆解必须按步骤进行，边做边检视。5）零部件应分类装好，有需要的部件应及时包扎或进行保护，不允许损坏零部件。6）技术与理论结合，高效率地完成维修工作。5、相关文件空调系统设备保养管理规程1、目的确保系统安全正常地工作，保障空调设备系统具有良好的性能。2、范围公司管理的大厦空调设备，包括空调柜机，冷却水塔，冷却水泵，冷冻水泵，空调主机所有管线阀门。3、职责由机电安装维修部空调工负责。4、内容1）月保养：（1）水系统的保养：a.检查冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；b.清洗冷却水塔、塔盘。c.清洗冷却水管上的过滤器；d.在冷却水系统中加入缓蚀剂。e.检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。f.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。(2)盘管风机的保养：清洁过滤网、风机传动部位注油，检查电磁阀和温控开关。(3)水泵保养：见《水泵定期保养》。2)半年保养：(1)主机保养：主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次。机电安装维修部空调工检查合格后在保养记录上签字。(2)副机的保养：a.冷冻泵、冷却水泵保养见《水泵定期保养》。b.控制柜保养见《低压配电柜、控制柜保养》c.电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。3)冷却塔：(1)风叶螺柱紧固，检查转动时是否振动，刮塔壁。(2)齿轮箱油位检查、补油。轴承温升检查补加润滑油。(3)布水器转动情况检查。(4)塔盘、塔体倾斜校正。4、管道系统：(1)阀门漏水检修，保温层修补。（