5.建设工程竣工档案管理与质量保修制度

建设法规主讲：第五章：建设工程质量管理法律制度第五节：建设工程竣工档案管理与质量保修制度因施工方不办理工程竣工档案导致商住楼无法对外销售案例某房地产开发公司与某建筑公司签订商业住宅施工合同，经过一年多施工后工程基本完工，具备了办理竣工验收条件。但双方因工程款支付发生争议，建筑公司拒绝交付工程资料及配合竣工验收，房地产开发公司在未经验收的情况下使用了该工程。后建筑公司起诉要求房地产开发公司支付工程欠款650万元，房地产开发公司反诉工期延误、质量问题，并要求建筑公司交付工程资料及赔偿因未及时交付资料导致的损失590余万元。案例导入案件经市中院一审、省高院二审后结案，判决房地产开发公司支付工程欠款、建筑公司交付工程档案资料，后双方均不履行。因工程款未付清，建筑公司仍未交付工程资料，工程至今未办理竣工档案移交验收手续，导致开发商无法对外销售。该案从发生争议至今，施工企业一直坚持开发企业不付欠款就不予交付工程资料，导致开发企业在交房后不能进行备案验收，至今无法为商品房买受人办理产权证书，买受人根据房屋买卖合同约定纷纷提请仲裁，开发商逾期交房及逾期办证违约金金额达数百万元。案例导入案例分析：施工企业采用拒不交付工程档案资料的手段与开发企业进行工程价款争议的博弈与抗衡已是其惯用的措施和方式，在工程实践中屡见不鲜，这也是令开发企业比较头痛的问题之一。但面对施工企业拒不交付工程资料的问题，开发企业迫于交房或办证面临的巨大违约责任风险不得不在争议处理中妥协让步是常见的现象。由此可见，工程竣工档案的整理与移交工作是何等重要。案例导入1.建设、施工、监理等各方对原始档案资料编制负责（1）建设单位档案管理职责1）负责项目立项、规划设计、招投标阶段各项建设过程资料的保管与整理工作。2）负责监督、检查和指导各参建（勘察、设计、施工、监理等）单位工程竣工文件的形成、整理和组卷工作。3）负责收集和汇总勘察、测绘、设计、施工、监理单位报送的工程档案，并按规定进行严格的检查验收。建设工程竣工档案管理规定4）按照国家工程建设档案管理的相关规定，办理工程档案的验收与移交。在工程竣工验收备案后，负责汇集勘察、设计、施工、监理等单位形成的档案向市城建档案馆报送一套符合规定的工程档案。（2）勘察、测绘、设计单位职责负责工程勘察、设计文件的整理、组卷，在自验合格的基础上向建设单位报送各种设计资料。建设工程竣工档案管理规定（3）施工单位档案管理职责1）实行技术负责人负责制，健全施工文件管理岗位责任制，配备专职档案管理员。2）负责工程竣工图的编绘以及施工过程中形成的工程文件的收集、整理、组卷，按相关规定将自验合格的竣工档案向城建档案馆申请初步验收。3）建设项目实行总承包的，各总承包单位负责收集、汇总承包范围内各分包单位形成的工程档案；各分包单位负责分包范围内工程竣工图的编绘以及本单位形成的工程施工文件的整理、组卷。建设工程竣工档案管理规定（4）工程监理单位的档案管理职责1）负责工程监理工作中形成的工程监理文件的收集、整理、组卷，在自验合格后向建设单位报送。2）负责督促、检查监理范围内有关参建单位工程文件的形成、收集和整理工作。建设工程竣工档案管理规定2.工程档案资料的验收与移交（1）工程档案资料的验收工程档案资料验收工作由建设单位负责。一般建设工程竣工档案的验收，可与工程竣工验收同时进行。属于向地方城建档案管理部门报送工程档案的工程项目还应会同地方城建档案管理部门共同验收。国家、省市重点工程项目或一些特大型、大型的工程项目的预验收和验收，必须有地方城建档案管理部门参加。建设工程竣工档案管理规定（2）工程档案资料的移交1）施工、监理单位的档案向建设单位移交。施工单位、监理单位等有关单位应在工程竣工验收前将工程档案按合同或协议规定的时间、套数移交给建设单位，办理移交手续。建设工程竣工档案管理规定2）建设单位的档案移交。列入城建档案管理部门接收范围的工程，建设单位在工程竣工验收后3个月内向城建档案管理部门移交一套符合规定的工程档案。停建、缓建工程的工程档案，暂由建设单位保管。建设工程竣工档案管理规定3.不办理工程档案资料移交的处罚建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的，责令改正，处1万元以上10万元以下的罚款。给予单位罚款处罚的，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款。建设工程竣工档案管理规定1.质量保修书和最低保修期限的规定（1）建设工程质量保修书1）质量保修范围。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。建设工程质量保修制度2）质量保修期限。保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。3）质量保修责任。施工单位在质量保修书中，应当向建设单位承诺凡因施工单位原因造成质量问题都应履行保修义务。并制定具体保修措施，如保修的方法、人员及联络办法，保修答复和处理时限，不履行保修责任罚则等。建设工程质量保修制度（2）建设工程质量的最低保修期限在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。3）供热与供冷系统，为2个采暧期、供冷期。4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程保修期的起始日是竣工验收合格之日。建设工程质量保修制度2.质量责任的损失赔偿（1）保修义务的责任落实与损失赔偿责任的承担保修费用由质量缺陷的责任方承担。在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。建设工程质量保修制度下列情况不属于施工方的保修范围：1）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。2）不可抗力造成的质量缺陷。建设工程质量保修制度（2）建设工程质量保证金建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。建设工程质量保修制度1）缺陷责任期的确定。缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，具体可由发承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。建设工程质量保修制度2）预留保证金的比例。发包人按照合同约定方式预留保证金的，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金。建设工程质量保修制度3）质量保证金的返还。缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14日内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当在核实后14日内将保证金返还给承包人，逾期支付的，从逾期之日起，按照同期银行贷款利率计付利息，并承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14日内不予答复，经催告后14日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。建设工程质量保修制度《建筑法》规定，建筑施工企业违反本法规定，不履