安置房市场分析

安置房市场分析一、安置房行业概述安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋，即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易；另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。二、安置房市场现状1、市场规模不断扩大近年来，我国城市现代化建设不断推进，拆迁安置工程市场规模不断扩大。根据行业数据，预计到2025年全国每年将有6亿平方米的老旧住宅需要拆迁改造，市场规模将继续增长。2、市场份额分布不均衡虽然安置房市场规模庞大，但由于拆迁安置工程行业门槛较高，市场份额分布不均衡。目前，国内拆迁安置行业市场份额前十强企业占据了市场份额的40%以上，保利地产、碧桂园、万科等大型房地产企业主导。相对较小的开发商更难获得市场份额，形成了业内知名品牌的寡头垄断格局。3、行业整合加速目前拆迁安置工程市场存在的问题是领域分散、管理混乱等问题。专业公司主要集中在拆别、搬迁、建筑施工等领域，而产权、土地等方面仍然由政府部门主导。因此，市场整合机会频繁，相关企业不断被吞并或合作，整合过程中领域交叉、资源整合等问题同时存在。三、安置房市场规模2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，涉及居民865万户；2023年上半年全国新开工改造老旧小区4.26万个，惠及居民742万户，按小区数计开工率80.4%。分省看，贵州、湖北、江苏、内蒙古等11个省份开工率超过95%。2021年西安三次集中供地总成交土地823万㎡，成交金额543亿元。安置房用地摘地面积3479亩，建筑面积644万㎡，安置房建面占比41%，其中主城区成交1564亩，成交建面285万㎡，安置房建面占比44%；西咸新区1915亩，成交建面359万㎡，安置房建面占比56%。西安市安置房的价格是商品房价格的30-50%。四、安置房市场存在的问题1、产权不清晰。很多安置房在买卖时可能还没有取得产权证书，因此最终谁是产权人还不明晰，有可能最终该在买卖协议中签字的卖家没有签，不该签的却签了，从而导致买卖合同效力出现问题引发房产纠纷。2、交易时间长。一般安置房的交易时间会比较长，所以其买卖过程中不可预见风险就会越多。如上文提到的第一类安置房卖方要在五年后才能交易过户，这中间出现不可预见因素和纠纷的可能性也大，如卖方因房价上涨而毁约、卖方死亡、房屋被抵押、被查封等风险出现，这些风险都会给买方带来一些难以解决的麻烦。3、税费风险。很多安置房的买卖合同中没有约定税费承担主体及方式，或者因为买卖期限较长导致国家政策变化产生了新的税费，从而可能导致买卖双方因税费争议而产生纠纷。另外，安置房在过户时可能需要补交土地收益等相关价款，双方也应对此进行明确约定，防止日后出现不必要的纠纷。五、安置房产业发展趋势随着我国城市化进程的不断推进，安置房作为政府提供的保障性住房形式，不仅解决了居民的住房问题，也具备了一定的投资价值，下面从宏观政策、市场需求、物业管理和环境友好四个方面分析安置房产业未来发展趋势：1、宏观政策趋势政府将加大对安置房小区建设的财政补贴力度，旨在促进房地产市场的稳定发展。在城市更新和房地产政策中，政府鼓励开展棚改和安置房项目，对于符合条件的开发企业将提供一定的财政支持，以确保安置房小区能够按时按质投入使用。政府将加强对安置房的规划管理，制定相应政策和标准，提高建设标准和质量。政府要求安置房必须符合一定的规模、环境、设施等要求，同时要求开发企业在安置房建设、销售和物业管理等方面需要符合相关规定，政府通过加强规划管理，提高建设标准和质量，保障安置房小区的居住品质和居民满意度。政府将鼓励安置房产业与其他产业的深度融合，推动哀怨共享和产业协同发展。政府将以开展产业升级和结构调整为重点，支持安置房产业与文化旅游、健康养老、教育培训等相关产业的深度融合，推动安置房产业向高附加值产业升级，提高安置房产业的竞争力和可持续发展能力。2、市场需求趋势市场需求多元化。除了传统的住宅需求外，居民对于配套设施的要求也在不断提高。未来，市场将对于安置房的配套设施、交通便利性、教育资源和医疗服务等提出更高的要求。因此，安置房产业需要进一步提高配套设施的建设标准和质量，满足居民的多元化需求。市场需求个性化。随着人们对于生活品质的追求不断提高，个性化需求也越来越重要。未来市场将对于安置房的设计风格、户型结构、社区氛围等提出更高的个性化要求。因此，安置房产业需要注重满足居民的个性化需求，提供不同类型和风格的住房选择，提高居民满意度和购买意愿。3、物业管理趋势物业管理将借助信息技术实现智能化。随着信息技术的不断进步和智能化设备的广泛应用，物业管理将不断引入智能化系统，提高安置房的管理效率和服务水平。未来物业管理将通过智能化系统实现居民信息管理、设备运维、安防监控等功能，提高安置房居住品质和管理系效果。物业管理将注重提供优质的服务。在竞争激烈的安置房产业中，物业管理将注重提供优质的服务，以提高居民的满意度和忠诚度。未来物业管理将加大培训力度，提高物业管理人员的素质和服务意识，提供全方位、个性化的服务，满足居民的需求和期望。4、环境友好趋势建筑设计将注重节能环保，采用新型的建筑材料和节能设备，减少能源消耗和环境污染。小区配套设施将注重绿色化，例如建设绿地、公园和健身设施等，提高良好的生态环境和居住体验。物业管理将注重资源节约和环境保护，例如垃圾分类、水电节约等，减少资源浪费和环境污染。安置房可以买卖吗？随着城镇化不断推进，各地棚改、征收拆迁工作在如火如荼的进行，作为实物安置标的物的伴随而来的安置房在市场上也逐步流入市场逐渐增多。和传统商品房相比，安置房的这种房子虽然位置上可能不占优势，但价格通常会比商品房更加低廉低，这也是吸引广大购房者的一个重要原因亮点。由于安置房多存在内部权属混乱、产权置换、暂无房产证等特殊性，购买安置房也存在诸多问题。那么，但由于安置房性质的特殊性，关于安置房买卖的相关政策及法律规定也与商品房的买卖有很大不同，那么，安置房能否上市交易呢买卖？购买安置房有哪些注意事项？以及在购买安置房过程中遇到纠纷又该如何寻求救济呢？产权证还没办下来安置房暂无房产证，我与卖方签订的《安置房买卖合同》有效吗？分三种情况。第一种情况：处分权受到限制的所有人处分自己的财产。例如，原拆迁房产权证记载的所有权人是卖方本人，卖方本人也是唯一的所有权人，《拆迁安置协议》也是卖方与房屋征收实施单位所签，由于安置房的产权证尚未办理下来，所以卖方处分该安置房的处分权受到了限制。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，只要《安置房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，就合法有效。至于安置房的产权证尚未办理下来，并不影响《安置房买卖合同》的效力，只不过尚不能办理安置房的产权过户，虽然签了合同，买方也尚不是安置房的产权人，尚不享有房屋所有权人的权益。案例：吴某与林某房屋买卖合同纠纷案号：（2014）晋民初字第1406号审理法院：福州市晋安区人民法院【案情介绍】2007年原告吴某所有的鼓楼区房屋遇拆迁，以产权调换方式安置，其中一处安置房为福州市晋安区桂山路单元。2010年3月11日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告林某以485000元的价格购买前述的安置房。该房产尚未办理产权证。后原告起诉至法院请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，并请求判令被告将该房屋返还给原告。被告林某反诉请求判令原告继续履行《房屋买卖合同》。【法院裁判观点】本案双方的买卖行为在第三方中介下促成，系双方真实意思表示，应为有效。原告方主张对于诉争标的无处分权。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且本案诉争房屋系拆迁房，拆迁权益人为原告，因此原告必然会获得诉争房屋的所有权，买卖合同仍然具备继续履行的条件。因此原告主张合同无效于法无据，本院不予支持，反诉原告主张合同继续履行可予支持。第二种情况：非所有人处分他人房产。例如，父亲是原拆迁房的所有权人，父亲尚在世，儿子却与购房者签订关于安置房的买卖合同，在这种情况下，儿子就是安置房的无权处分人，其与购房者签订《安置房买卖合同》属于非房屋所有人处分他人房产。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，在父亲对该合同追认前，儿子与他人签订的《房屋买卖合同》属于效力待定的合同，如果后面父亲追认了自己儿子与他人签订的《安置房买卖合同》，则该合同合法有效，如果父亲不追认或拒绝，则该合同无效。案例：胡某与李某房屋买卖合同纠纷案号：（2015）商民终字第731号审理法院：商丘市中级人民法院【案情介绍】2006年5月9日，案外人刘某与商丘某房地产管理处签订商品房买卖合同一份，将涉案房屋售于案外人刘某。刘某将涉案房屋转售给孙某，孙某又转售给李某，但涉案房屋产权证记载的房屋所有权人仍为刘某。2010年4月9日，胡某与李某签订《购房协议书》一份，约定李某将涉案房屋出售给胡某。2013年1月10日刘某以胡某房屋侵权向商丘市梁园区人民法院起诉，经审理法院判决：胡某停止房屋侵权行为，于判决生效后二十日内将涉案房屋返还给刘某。【法院裁判观点】胡某与李某于2010年4月9日签订《购房协议书》，对涉案房屋位置、面积、价格及后续还款责任等进行了确认，且附有案外人刘某购房合同，进一步明确了房屋购买及转售情况。有效证据能够证明李某出售房屋行为没有得到房屋产权人刘某认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，李某出售涉案房产行为因不被权力人认可，行为当然无效。《购房协议书》未约定违约赔偿责任条款，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，结合双方明知无权处分仍然进行交易，双方存在过错之实情，确认双方当事人签订的《购房协议书》无效；判决李某返还胡某购房款；且没有支持胡某关于李某赔偿经济损失的诉讼请求，均正确。第三种情况：共有人处分共有财产未征得其他共有人同意。例如，父亲是原拆迁房的所有权人，父亲去世后，其房子由其妻及其子女继承，继承人之一与他人签订《安置房买卖合同》。如果其他继承人均同意将安置房出售并在《安置房买卖合同》上签字，就不会存在异议。如果其他继承人有人不同意出卖该安置房，争议就会发生纠纷。关于共有人处分共有财产未征得其他共有人同意的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》没有对共有物的处分设置相应的解释规则，但司法实践中，在安置房买卖中出现纠纷，通常安置房尚未转让给购房人，在这种情况下，法院的裁判规则也更倾向于认定《安置房买卖合同》有效，维护交易安全。只不过，其他共有人不同意出售的话，将来安置房产权证办下来后，无法完成过户，购房人可向签订《安置房买卖合同》的另一方主张违约责任，但无法要求对方继续履行合同。案例：苏某与华某房屋买卖合同纠纷案号：（2015）浦民一（民）初字第24906号审理法院：上海市浦东新区人民法院【案情介绍】2013年3月17日，原告苏某与被告华某签订《动迁安置房买卖合同》一份，约定被告华某将其动迁所得的位于上海市浦东新区翔川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告。2015年3月，原告致电被告询问系争房屋是否已取得产权证，被告华某回复称系争房屋在其女儿女婿及外甥的名下，导致房屋无法过户，故原告起诉，要求判令被告继续履行合同，协助原告办理该房屋的过户手续。【法院查明事实】争房屋相关权益由被告华某及第三人陆某、华某某、陆某某共有。【法院裁判观点】原、被告签订的《动迁安置房买卖合同》合法有效。被告华某是否有权处分系争房屋，并非认定买卖合同效力的条件，故被告华某主张合同无效，本院不予采纳。第三人陆某、华某某、陆某某认为不知晓原告与被告华某就系争房屋的买卖签约事实，对此，原告不同意第三人之述，但未能提供证据证明被告华某系经第三人授权出售系争房屋，或第三人默示同意被告华某出售房屋，因此，《动迁安置房买卖合同》不能约束等三人，现第三人明确表示不同意履行该合同，故该合同实际无法履行，原告经本院释明后，坚持要求继续履行合同、办理过户手续等诉讼请求，本院难以支持。买了安置房，出现纠纷，维权途径有哪些？首先，如果《安置房买卖合同》有效，对方又拒不履行合同的。购房者可以起诉请求法院确认合同有效、要求对方将安置房过户给自己，但前提是该房已经具备办理产权过户的条件，该条件需要购房者提供证据证明。如果该房的产权证尚未办理下来，尚不具备办理产权过户的条件，购房者如果向法院请求判令卖方配合将房子过户给自己，法院不会支持，不过购房者可以请求法院判令卖方将房屋交付给自己，等涉案房屋具备过户手续时，