经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷及答案指导(2024年)

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试卷(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例材料】某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）在市区成功开发了两个大型住宅小区，分别为“幸福里”和“宜居园”。公司针对两个小区的销售策略有所不同：1.幸福里小区：地段：位于市中心，交通便利，周边配套设施齐全。房型：以中小户型为主，总价在150万元以下。推广策略：采用线上广告和线下经纪人推广相结合的方式，同时在小区附近设立销售中心，为客户提供便捷的看房服务。2.宜居园小区：地段：位于市区边缘，自然环境优越，空气质量好。房型：以别墅和洋房为主，总价在300万元以上。推广策略：主要依靠高端客户推荐和户外广告，同时举办高端客户答谢活动和品鉴会，提高品牌形象。公司计划通过两个小区的销售情况，评估不同销售策略的效果，并为未来项目开发提供依据。【小题】1、幸福里小区和宜居园小区在销售策略上的主要区别是什么？2、结合案例，分析幸福里小区和宜居园小区销售策略的选择对公司业绩可能产生哪些影响？3、针对两个小区的销售情况，公司应该如何进行后续的项目开发战略调整？第二题案例材料某市C房地产开发公司计划在城市新区开发一座集商业、住宅、酒店和写字楼于一体的综合性建筑群。项目总占地20万平方米，预计总建筑面积为80万平方米，总投资额预计为40亿元人民币。该项目地理位置优越，靠近新规划的交通枢纽，周边将有多条地铁线路交汇，并且周边规划有大型公园和商业中心，未来发展潜力巨大。为了确保项目的顺利实施，C公司进行了详细的市场调研和可行性研究，以下是项目的部分关键信息：1.项目选址位于城市新区核心位置，交通便利，未来周边配套设施完善。2.项目总建筑面积约为80万平方米，其中商业面积为20万平方米，住宅面积为30万平方米，酒店面积为10万平方米，写字楼面积为20万平方米。3.预计商业部分的销售价格为每平方米2万元，住宅部分的销售价格为每平方米1.8万元，酒店部分计划自营，写字楼租赁价格为每平方米200元/月。4.项目预计融资方式为银行贷款、企业债券和股东投入，其中银行贷款比例为50%，企业债券比例为20%，股东投入比例为30%。5.项目预计在建设期间，每年可产生销售收入5亿元，租金收入2亿元。6.项目预计总投资回报率为12%，预计项目建设周期为4年。问题1、根据案例材料，计算该项目预计的年销售收入和年租金收入总额，并计算项目的银行贷款总额和股东投入总额。2、分析该项目在商业、住宅、酒店和写字楼等不同业态上的市场风险，并提出相应的风险应对策略。3、基于项目总投资额及预期收益，制定一份初步的资金筹集与使用的财务计划，并解释为何这样的安排有利于项目的成功实施。第三题案例背景：某城市计划在市中心区域建设一座新的商业综合体，包括办公区、零售区、餐饮区及娱乐设施等。该项目占地约5万平方米，预计总投资额为20亿元人民币。项目由政府与私人企业合作开发，采用PPP模式（Public-PrivatePartnership，公私合营模式）。政府负责提供土地及部分资金支持，并承担一定的风险；而私人企业则主要负责项目的规划、设计、建设和运营。为了确保项目的顺利实施，双方签订了详细的合同协议，其中包括了项目的建设标准、进度安排、质量要求、资金管理、风险分担机制等内容。然而，在项目推进过程中遇到了一些问题，如原定设计方案与实际施工条件不符导致成本超支；周边居民对于噪音污染和交通拥堵表示担忧；以及由于市场环境变化，原计划的部分商业业态可能不再适合当前市场需求等。案例问题：1、根据案例背景，请分析该项目采用PPP模式的优势和劣势，并提出改进建议。（10分）2、针对案例中提到的成本超支问题，请提出至少两种可能的解决措施，并简要说明理由。（10分）3、面对居民对于噪音污染和交通拥堵的担忧，请设计一套合理的应对方案，包括但不限于技术手段和社会措施。（10分）二、论述题（30分）题目：论述在当前经济环境下，如何通过调整房地产市场的供需关系，实现房地产市场的平稳健康发展。2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试卷及答案指导一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例材料】某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）在市区成功开发了两个大型住宅小区，分别为“幸福里”和“宜居园”。公司针对两个小区的销售策略有所不同：1.幸福里小区：地段：位于市中心，交通便利，周边配套设施齐全。房型：以中小户型为主，总价在150万元以下。推广策略：采用线上广告和线下经纪人推广相结合的方式，同时在小区附近设立销售中心，为客户提供便捷的看房服务。2.宜居园小区：地段：位于市区边缘，自然环境优越，空气质量好。房型：以别墅和洋房为主，总价在300万元以上。推广策略：主要依靠高端客户推荐和户外广告，同时举办高端客户答谢活动和品鉴会，提高品牌形象。公司计划通过两个小区的销售情况，评估不同销售策略的效果，并为未来项目开发提供依据。【小题】1、幸福里小区和宜居园小区在销售策略上的主要区别是什么？答案：幸福里小区的销售策略主要集中在中低总价中小户型，侧重于线上线下的全方位推广，而宜居园小区的销售策略则以中高总价别墅洋房为主，侧重于高端客户推荐和品牌形象的打造。2、结合案例，分析幸福里小区和宜居园小区销售策略的选择对公司业绩可能产生哪些影响？答案：幸福里小区的销售策略可能会迅速回笼资金，提高公司的市场占有率和知名度和销售业绩，但由于定位中低档，可能难以带来高额利润。而宜居园小区的销售策略可能会带来较高的利润，但由于别墅洋房的市场份额相对较小，可能需要较长时间的销售周期来体现业绩。3、针对两个小区的销售情况，公司应该如何进行后续的项目开发战略调整？答案：公司应根据两个小区的销售情况，分析市场需求和公司实力，进行以下战略调整：若幸福里小区销售情况良好，说明公司在中低档住宅市场有较强的竞争力，未来可以考虑继续开发定位中低档的住宅项目，并进一步优化线上线下的销售渠道。若宜居园小区销售情况良好，说明公司在高档住宅市场也有一定的发展潜力，未来可以适当调整产品线和销售策略，开发更多的高端住宅项目，提升品牌形象和市场竞争力。同时，也可以考虑在宜居园周边区域进行综合地产开发，形成产业链优势。第二题案例材料某市C房地产开发公司计划在城市新区开发一座集商业、住宅、酒店和写字楼于一体的综合性建筑群。项目总占地20万平方米，预计总建筑面积为80万平方米，总投资额预计为40亿元人民币。该项目地理位置优越，靠近新规划的交通枢纽，周边将有多条地铁线路交汇，并且周边规划有大型公园和商业中心，未来发展潜力巨大。为了确保项目的顺利实施，C公司进行了详细的市场调研和可行性研究，以下是项目的部分关键信息：1.项目选址位于城市新区核心位置，交通便利，未来周边配套设施完善。2.项目总建筑面积约为80万平方米，其中商业面积为20万平方米，住宅面积为30万平方米，酒店面积为10万平方米，写字楼面积为20万平方米。3.预计商业部分的销售价格为每平方米2万元，住宅部分的销售价格为每平方米1.8万元，酒店部分计划自营，写字楼租赁价格为每平方米200元/月。4.项目预计融资方式为银行贷款、企业债券和股东投入，其中银行贷款比例为50%，企业债券比例为20%，股东投入比例为30%。5.项目预计在建设期间，每年可产生销售收入5亿元，租金收入2亿元。6.项目预计总投资回报率为12%，预计项目建设周期为4年。问题1、根据案例材料，计算该项目预计的年销售收入和年租金收入总额，并计算项目的银行贷款总额和股东投入总额。2、分析该项目在商业、住宅、酒店和写字楼等不同业态上的市场风险，并提出相应的风险应对策略。3、基于项目总投资额及预期收益，制定一份初步的资金筹集与使用的财务计划，并解释为何这样的安排有利于项目的成功实施。答案1、根据案例材料：年销售收入=商业部分销售收入+住宅部分销售收入=20万平方米×2万元/平方米+30万平方米×1.8万元/平方米=40亿元+54亿元=94亿元。年租金收入=写字楼租金收入=20万平方米×200元/月×12个月=4.8亿元。年销售收入和年租金收入总额=94亿元+4.8亿元=98.8亿元。银行贷款总额=40亿元人民币×50%=20亿元人民币。股东投入总额=40亿元人民币×30%=12亿元人民币。2、市场风险分析及应对策略：商业部分：市场风险主要在于未来市场竞争激烈，周边商业设施可能饱和。应对策略包括差异化定位，提供特色商业服务，以及加强营销推广。住宅部分：市场风险主要在于房价波动和政策调控。应对策略包括灵活定价策略，关注政策动态，以及提供高品质的住宅产品。酒店部分：市场风险主要在于经营不善和市场竞争激烈。应对策略包括引进专业酒店管理公司，提高服务质量，以及制定有效的营销策略。写字楼部分：市场风险主要在于租赁市场波动和租户流失。应对策略包括提供优质的物业服务，灵活的租赁条款，以及积极开拓新的租户资源。3、资金筹集与使用的财务计划：初期阶段：主要依靠银行贷款和企业债券筹集资金，用于土地购置和前期建设准备。建设阶段：继续利用银行贷款，同时逐步通过预售和商业合作等方式回笼资金，确保建设进度不受影响。运营阶段：利用租金收入和销售收入，逐步偿还贷款，同时确保有足够的现金流维持日常运营和扩大再生产。这样的安排有利于项目的成功实施，因为通过多元化的融资渠道，可以确保项目在建设过程中有足够的资金支持；同时，通过预售和商业合作等方式，可以加快资金回笼，降低财务风险；最后，在运营阶段，通过稳定的租金收入和销售收入，可以确保项目的长期盈利和可持续发展。第三题案例背景：某城市计划在市中心区域建设一座新的商业综合体，包括办公区、零售区、餐饮区及娱乐设施等。该项目占地约5万平方米，预计总投资额为20亿元人民币。项目由政府与私人企业合作开发，采用PPP模式（Public-PrivatePartnership，公私合营模式）。政府负责提供土地及部分资金支持，并承担一定的风险；而私人企业则主要负责项目的规划、设计、建设和运营。为了确保项目的顺利实施，双方签订了详细的合同协议，其中包括了项目的建设标准、进度安排、质量要求、资金管理、风险分担机制等内容。然而，在项目推进过程中遇到了一些问题，如原定设计方案与实际施工条件不符导致成本超支；周边居民对于噪音污染和交通拥堵表示担忧；以及由于市场环境变化，原计划的部分商业业态可能不再适合当前市场需求等。案例问题：1、根据案例背景，请分析该项目采用PPP模式的优势和劣势，并提出改进建议。（10分）答案：优势：资源共享：政府可以利用私人企业的资金、技术和管理经验，加快项目建设速度，提高项目质量和效率。风险分散：通过合理分配风险，政府和私人企业共同承担项目可能遇到的各种风险，降低了单方面承担的风险程度。减轻财政负担：政府无需一次性投入大量资金，而是通过长期合作的方式逐步支付费用，有利于缓解短期财政压力。劣势：利益冲突：政府与私人企业在项目目标、利益诉求上可能存在差异，若协调不当，容易产生矛盾。监管难度增加：相较于传统的政府投资项目，PPP项目涉及多方合作，增加了项目监管的复杂性和难度。成本控制挑战：虽然PPP模式有助于吸引外部投资，但若项目初期评估不足或合同条款不够严谨，可能会导致后期成本超支。改进建议：明确合作框架：在项目启动前，双方应充分沟通，明确各自的责任、权利和义务，确保合同条款详尽且具有可操作性。建立有效的监督机制：设立专门的监督机构，定期对项目进展情况进行评估，及时发现并解决问题。加强公众参与：通过公开听证会等形式，让周边居民参与到项目规划中来，听取他们的意见和建议，减少社会阻力。2、针对案例中提到的成本超支问题，请提出至少两种可能的解决措施，并简要说明理由。（10分）答案：优化设计方案：重新审查现有设计方案，寻找可能导致成本增加的设计缺陷，比如不必要的豪华装饰、过高的技术标准等，适当调整以降低成本。这样做不仅能够有效控制成本，还能确保项目的基本功能不受影响。强化成本管理：建立健全的成本管理体系，加强对材料采购、工程进度等环节的监控，避免因管理疏忽造成的额外支出。同时，可以通过招标等方式引入竞争，降低采购成本。3、面对居民对于噪音污染和交通拥堵的担忧，请设计一套合理的应对方案，包括但不限于技术手段和社会措施。（10分）答案：技术手段：在施工期间采取降噪措施，如使用隔音墙、限制夜间施工等方法减少对周围环境的影响；优化交通组织，设置临时交通指示牌，指导车辆绕行，减少施工路段的交通流量。社会措施：加强与社区的沟通交流，定期向居民通报项目进展情况，收集反馈信息；开展环保教育活动，提高居民对城市建设重要性的认识；建立补偿机制，对于因施工受到影响的居民给予适当的经济补偿或提供其他形式的帮助。二、论述题（30分）题目：论述在当前经济环境下，如何通过调整房地产市场的供需关系，实现房地产市场的平稳健康发展。答案：一、调整房地产市场的供需关系，实现房地产市场的平稳健康发展，应从以下几个方面着手：1.优化土地供应结构（1）根据城市规划和市场需求，合理确定土地供应总量，避免供需失衡。（2）优化土地供应结构，适当增加住宅用地供应，尤其是中小套型住宅用地，满足中低收入家庭的需求。（3）严格控制商业、办公等非住宅用地供应，防止过度开发。2.完善房地产市场监管政策