郴州物业管理公司金苑阁住宅小区物业服务投标书

第一部分提高物业管理服务水平的整体设想及策划第二部分采取的管理方式、工作计划和物质装备情况第一节拟采取的管理方式第二节工作计划第三节物质装备计划第一节管理人员的配备第二节管理人员的培训第三节管理人员的管理第四部分管理规章制度和档案管理第一节管理规章制度7(1)公众制度24个(2)内部岗位职责12个(3)管理运作制度34个(4)考核制度14个第二节管理处档案管理第五部分各项管理指标的承诺指标采取的措施第六部分节约资金降低能耗的经济运行方案第七部分经费收支预算和管理标准第一节收支预算(1)经费测算的依据及说明(小区人员工资支出统计表、小区上学管理费用统计表)第八部分丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施第一节社区文化第二节便民服务第九部分物业设施维修养护计划和实施第一节公共设施维修养护计划第二节房屋本体维修护计划第一部分提高物业管理服务水平的整体设想及策划郴州市郴州百仕达物业管理有限责任公司注册资本50万人民币，“金苑阁”住宅小区位于郴州五岭大道81号，规划建设起点高，物业管理面积和行业知名度，提高我公司的物管水平，好处不言而共同发展。我公司希望以真诚和实力来获得开发高和用户的信任和支4、积极参与本物业的市场培育。根据物业管理的特征，协助开发5、将本物业定位为郴州市区内高档住宅小区。因此，我们在制定管理方案和人员配备时将以提供与其定位相应的物业管理服务为出发第二部分采取的管理方式、工作计划和物质装备情况第一节拟采取的管理方式郴州市百仕达物业管理有限责任公司郴州市百仕达物业管理有限责任公司物业管理处主任维修组保安组(一)主任工作任务及服务内容(二)办公室、文化专干的工作任务及职责范围(三)工程维修组工作任务及职责范围设施正常运行。具工程维修给的管理具有严密的科学性和较高的技术(四)保洁绿化组的工作任务和工作职责(五)秩序维护组的工作任务和工作职责苑阁”是高尚住宅小区，对秩序维护工作要求较高，所以我公司对该激励机制：(见图)配式目标管理迈向自主目标的个别组团，将予以奖励，季评月次2次未达标优秀员工3次未达标评月周次周次3次获奖图二管理激励机制图1、实行目标管理方式，给每一项工作设定量化目标，达标者将受到中有学不完的知识，只要努力工作就可得到提升，从而得到人们的尊敬、3、对个人进行量化考评，连续二个月考评分未达标员工，可解聘。(三)全员全过程质量监督：(见下图)管理处实行全员、全过程质量监督，由管理处组成质量监督小组，对员工每天量化考核评分制。以管理处主任为为组长，各组长为成员组成的质量监督组对各部门目标实施效果每周评分，并予以公布，对最后一名者利用工作业余时间对其培训，连续二次接受培训的，将予以解聘。主任主任不定期抽检量化标准第一次第二次NO部门持检小组每月考评每周抽查NO标现场指导第一次第三次第二次是否达标不定期抽检量化标准量化标准现场指导管理目标图三质检督导流程图凡书面涉及住户之资料，都应在48小时之内送达物管员处进行筛选清第二节工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期准备和常前期管理工作计划表序号内容时间备注一组建物业管理队伍1、人员的选拔；2、人员的培训；3人员的上岗。5天二完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、安排员工宿舍；5天与(一)同时进行三制定管理规章制度1、制定切合实际的各项制度；5天与(一)同时进行四物业的验收与接管1、依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；3天五档案的建立和管理1、收集档案资料；2、科学分类；3、建档；4、运用。15天常规管理工作计划表序号时间备注一房屋及公共设施维护保养1、制定房屋保养和维护计划方案；2、对房屋作全面检查；接管之日起二机电设备的维修养护2、设备的运行管理；接管之日起三秩序维护管理1、治安管理；2、交通、车辆管理；3、消防管理。接管之日起四智能化设施管理1、智能化设施的维护；接管之日起五小区环境管理1、园林绿化管理；2、清洁卫生管理。接管之日起六财务管理1、财务帐务。接管之日起七社区文化活动开展1、社区宣传；2、举办社区活动；3、提供社区服务。接管之日起便民服务接管之日起(1)“金苑阁”物业管理处整体动作流程拟制管理方案队伍组织培训装修审批监督违章装修装修验收搬迁入住/经营搬迁入住/经营建立各类档案清清洁卫生小区绿化家政服务机电设备养护消防设备养交通停车场管理治安管理档案管理小区事务内部管理与监加图一物业管理处整体运作流程图图二物业接收与接管程序流程图维修申班长据维修工完申报填维修申单上签认费重大维修项目工程部主管生星期将反馈工程汇总派工单交物业理图三房屋室内维修程序流程图业身份证常住人口1寸照片物业管理费填写房屋质量表图六档案建立程序流程图检查已经自动启动的消防灾情严重：打为警119,通投诉处理单第一联交责任部投诉处理单第二联交行政管处理完毕交物业部签收并转行政管理人员回行政管理员统一编号装订投诉处理交档案管理员归档保存图八业主、住户投诉处理程序流程图工程部主管审工程部主管审报有关单位至现场指导交档案管理图九公共设备维修程序流程图施工人员填写安全保证书和施工人员登记表，领取施工许可证及装修人员出入证。住宅装修竣工、及时进行装修验收，业主及相邻有关业主验收住宅，签署验收意见。保证期到后办退还押金手续。图十住宅装修管理程序流程图监督指导检查或其它途径发现问重大项目反馈图十一公共设施维修养护程序流程图保洁组填写每日图十二保洁管理流程图图十三绿化管理程序流程图(1)物业部管理工作标准(2)督察调度工作标准(3)房屋及公用设施维修、养护工作标准(4)机电设备管理工作标准(5)治安交通管理工作标准(6)清扫保洁管理工作标准(7)消防管理工作标准(8)绿化工作标准第三节物质装备计划管理用房计划：一套(含办公室、秩序维护宿舍、保洁宿舍),由器械、工具、装备以及办公用品计划单位：元类别编号名称数量单位单价合计备注维修工具175型室内疏通机1台2冲击钻1台3手枪电钻1台4铝合金梯1把5管钳2把6扳手1套7电工工具1套小计绿化工具8锄、铲、镐、刀、剪1批小计清洁工具9垃圾周转车1台小计通讯器材对讲机3台小计办公用品办公桌椅2套文件柜、保险柜1批办公电脑1台小计其它费用食堂开办费用小计总计第一节管理人员的配置物管物管员人维修组人保洁绿化组四人保安组七人管理处内部人员配置图人员配置说明：管理处拟配备各类人员14名，其中管理人员2名，各部工作人员10名。四二三拟订计划，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，管理服务水平，为“金苑阁”培养一支品质优良、专业过硬的物业管B、新技术(能)培训：智能化技术、信息网络技术、新设备仪器A、管理人员实行常规培训，即坚持每月写一篇体会，读一本专业B、操作层自我开发培训：利用社会办学条件，进行有关学历、职称的1、在职进修：主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演2、脱产进修：外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。公司公司将集中组织入职培训和岗前培训。培训内容分为4个方面：封“金苑阁”小区物业管理员工入职及岗前培训计划阶段天数培训内容培训人培训对象1天军训武警部队全体员工二半天企业概况及经营方针、企业理论和企业精神总经理全体员工半天“龙泉名都”小区概况、管理目标及管理规章制度副总经理全体员工半天标书内容讲解讨论主任全体员工三半天员工守册、理论行为规范守册、物业管理知识主任全体员工1天岗位与各种业务培训：岗位职责、工作流程、各部门主管全体员工四1天各部门、岗位人员互相应岗位学习IS09002的工作质量标准培训副总经理全体员工五半天房屋验收移交程序半天保密知识培训六半天消防安全、应急常识半天考试培训主题培训人培训对象备注智能化设施简易维修知识操作层员工物业管理现状及发展趋势管理人员岗前培训总结表彰操作层员工企业文化建设初探管理人员操作层员工公共关系原理管理人员怎样接待住户及处理投诉的艺术操作层员工企业管理学管理人员优秀大厦的评比标准操作层员工怎样杜绝违章操作层员工如何切实提高服务水准操作层员工人事管理技巧管理人员怎样有效调动工作的积极性操作层员工房地产基础知识管理人员怎样作好上门服务工作操作层员工机电设备的原理与维护管理人员怎样开展班组建设、增强凝聚力操作层员工怎样当好部门主管管理人员内务管理操作层员工2、培训中考核：技术(能)方面的培训，要根据实际情况，边培第三节管理人员的管理尽其才。在“金苑阁”物业管理工作中，我们创立了旨在对人才创造力进行管理和对人才潜能进行开发的人才资源管理体系，启动“四优”工程，即：选优、培优、用优、留优。我们将秉持郴州百仕达公司的我们的人员管理体系由五部分组成：(见下图)我们的人员管理体系由五部分组成：(见下图)制订素质标准严格录用考核工作岗位设计合理配置人力制订规范管理形象规范管理工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励配置机制绩效机制激励机制素质机制组织机制“金苑阁”小区管理处遵循上述用人标准，确定了以下几项硬性4、年龄结构：主任级决策人员为30-45岁、管理层员工为25-40岁、秩序维护员为22-40岁，其他操作层员工可放宽到达40-45岁。1、组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、具2、分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因斗的成果，也为郴州百仕达赢得了人才和人心。团结拼搏奋斗，建立第四部分管理规章制度和档案管理第一节管理规章制度在建立“金苑阁”的管理规章制度时，力求完善健全，可操作性共计划拟规章制度84个，其中：公众制度24个，内部岗位责任制12个，管理运作制度34个，考核制度14个。二、内部岗位职责12个管理处管理处汽车(摩托车)保管员岗位职责“金苑阁”物业管理制度的具体内容(略)第二节管理处档案管理档案的建立与管理要做到(1)档案资料标准化；(2)档案管理员附表内容建筑与工程档案1、社区规划图，竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备竣工图3、地下管理网竣工图4、地质勘察报告5、工程合同及开、竣工报告6、工程预结算7、图纸会审记录8、工程设计变更通知及技术核定单9、竣工验收书10、主要材料、质量保证书11、水电、气等设备的检验合格书12、绿化工程竣工图13、社区各类房屋清单14、出售房屋的产权范围15、社区公共设施、设备及公共场所地清单16、社区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期住户档案1、购房合同书2、入伙通知书3、夫妻双方身份证、工作证复印件4、商、住户详细资料登记表5、前期物业管理服务协议6、家庭人员登记表7、管理费银行托收档案装修档案1、装修申报表2、装修管理协议3、装修人员登记表4、室内装修设计图管理资料1、管理规章制度2、管理处文件、通知、资料、历次活动记录3、部长值班工作记录4、商、住户投诉与回访记录5、员工培训与考核记录6、员工个人档案7、治安、交通管理记录8、绿化管养记录9、财务表及其公布方案10、业行会的文件、通知、资料、历次活动记录11、其它有关管理资料维修档案1、机电设备管理维修记录2、维修申报、派工记录3、维修回访记录4、重大完善、配套工程记录为郴州百仕达物业“金苑阁”的管理以达到国家优秀示范小区规管理优秀小区。序号指标名称国家指标达标指标管理指标具体内容1房屋完好率2房屋零修急修及时率98%以上零修及时完成，急修不过夜，建立回访制度和回访3维修工程质量合格率分项监督检查，结合部分严格把关，按照工序一步到位，杜绝二次返工。4管理费收缴率98%以上按规定收取各种费用，坚持用银行托收，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，每季张榜公布一次。5绿化完好率区内绿化布局合理优化，花草树木与建筑小品配置得当，绿化率30%以上，绿地覆盖率不低于占地面积6清洁保洁率7道路完好率及使用率道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。8井完好率排放畅通无堵、无塌陷，井盖完好无损，化粪池、雨、污水井及时清理，沙井每周清理一次，有记录、有检查。9暗沟完好率路灯完好率路灯完好无损，夜间正常使用，并定期检查、维修停车场、单车棚完好率车辆行驶停泊有序，车场无损坏，无积水，平坦整公共文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率小区内治安重大案件发生率(年)1%(年)实行24小时上班巡逻制度，文明执勤，年度无重大消防设施消防系统完好无损，保持正常状态，定期检查保、火灾发生率年以下0.5%年以下违章发生率违章处理率住户有效力投诉率以下提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉处理有结果、有记录和回访。住户投诉处理率管理人员专业培训合格率管理人员持证上岗100%,培训与自学相结合，有培训制度、培训计划、培训考核、培训记录，其他人员持证上岗达95%以上。维修服务回访率建立严格的修缮制度，回访制度，做好回访记录，居民对物业管理满意率采取现代化的科学管理手段，开展温馨服务亲情服务，助残服务，完善社区服务，发优质服务感化居档案建立与完好率制定经济运行和节约能耗的一大目标为：在市场能正常运转情况第七部分经费收支预算和管理标准第一节收支预算1、二00三年六月八日中华人民共和国国务院第379号令颁布，并2、湖南省物价局、湖南省建设厅湘价服[2004]178号文件。3、郴州市物价局郴价[2005]8号文件。4、我公司有关专业人员对“金苑阁”小区进行实地查看后掌握的(一)小区人工费用支出统计表：数量综合测算依据月支出(元)年支出(元)人员工资1人1500元/月2、管理人员1人1100元/月4、维修人员1人900元员7人队长1人1000元+800元×6人4人600元/月×4人10人二社保和福利1、员工社保工资总额的35.5%2、员工福利工资总额的14%(二)小区日常管理费用统计表序号收费类别支出项目计算式年支出(元)备注行政办公费用交通费用100元/月×12月2通讯费办公用低值易耗300元/月×12月秩序维护器具损耗综合测算书报费综合测算社区文化费用综合测算绿化保洁费用绿化养护、补植绿化保洁工具费用200元/月除四害消杀费用50元/月×12月日常维护费用房屋道路等维护保养综合测算化粪池清理维护室内、外灯具维护综合测算低压配电设备维护综合测算消防系统清洗保养维护综合测算对讲设备保养维护费综合测算日常维护工具费综合测算四公共能耗费综合测算五前期费用分摊综合测算一至五项合计(一)+(二)+...+(五)管理佣金(利润)人工费+(五)×8%税金(五)+(六)×5.56%(五)+(六)+(七)注：人员工资207096+日常管理开支费用82413=289509元二、物业管理服务费22846×0.6元/月+1065×0.4元/月+12229×+0.9元/月=24140元24140×12=289680元注：从以上数据分析该项目全年的管理收入要略高于实际管理成本第一节社区文化程序直到于各项目活动细节。相信能够在“金苑阁”谱写出社区文化进入场21世纪的公民应该提倡创造生活，而不是跟从生活，创造(1)增值符合时代发展的价值观。(4)防治“第三状态”——亚健康。(5)设立健康服务中心和心理咨询中心，满足业主们对生理、心(3)每年3月的世界水日，开展保护水资源和节约用水系列活动。(1)大家都来遵守郴州市民“十不准”争做文明郴州2、具有超前性的文化视角3、祥和的文化气氛我们郴州百仕达公司在本市社区文化活动的实践中，积累了丰富“金苑阁”业主都具有较多的文化层次。这对社区文化的开展既1、文化娱乐室：在物业管理用房安排1间，作为社区中举办有关2、公共场所：小区内的公共场地可发安排晨练、大合唱及其它文3、宣传栏：宣传是吐纳生活信息、激发人生灵感、丰富文化生活阁”社区文化分为常规项目和特别策划项目分类如序号项目名称效果时间场地1影视欣赏丰富业余生活长期文化娱乐室2健康服务中心预防为主、健康保障长期文化娱乐室3摄影沙龙交友、技术交流长期文化娱乐室4邮迷走廊丰富文化活动长期文化娱乐室5钓鱼俱乐部丰富业余生活长期野外6球类活动日常活动、自娱自乐长期公共场地7票友俱乐部定期公共场地8欢乐大家庭春节专场演出春节公共场地9无宵灯谜晚会元宵节公共场地中秋赏月活动十月公共场地(一)兼职人员(1人)负责组织各项社区文化活动，在管理处挑选爱好广泛并具有较强组织能力的管理人员，要求熟悉和掌握管理法(二)义务协助人员(3人)培养5名热爱公益事业并具有一定的(一)环境社区文化活动九项重要内容类别编号项目内容责任部门家政服务1残障人士特别服务秩序维护部2介绍保姆3代请家教4代租汽车商务服务5代购车票办公室6代寄代领邮件7代订报刊杂志安全保管8代为保管小件物品工程部9义务检查煤气漏气、宣传消防知识义务宣传家庭安全用电常识类别编号项目内容参考价格责任部门1贴瓷片55元/m²工程部2铺贴普通砖55元/m²3洗手盆安装20元/个4坐厕安装50元/个5安装抽油烟机20元/台6安装分体式空调机120元/台7安装窗式空调机100元/台8安装热水器50元/套9安装吊灯200元/套安装防盗网面议家用电器检查、小修10-20元/次换门锁(材料自备)10元/次更换、检修开关插10-15元/次插空调加雪种160元/次查线、换线10元/小时换镇流器15元/个木门维修50元/工日打扫卫生、买菜做饭面议接送小孩上学面议开办家政培训面议快乐餐市价电话市价办公室传真市价打字3元/页(A4)复印0.5元/页(A4)第九部分物业维修养护计划和实施公共设施和房屋主体的维修养护是“金苑阁”的重要内容。郴州利益，也树立了良好的企业信誉。在“金苑阁”的公共设施及房屋修向“金苑阁”广大业主汇报执行情况，使房屋维修专用基金发挥最大第一节公用设施维修养护计划(一)公共设施日常维修计划及实施方案序号类别日常维修计划方案标准实施效果1区内道路麻石路面、每天检查二遍，坏随修由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施IS09002运作程序文件《公区区域设施和卫生管理》IS09002运作程序文件《停车场管理》IS09002运作程序文件《物业绿化管理》IS09002运作程序文件理》平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。缓路径、砼道牙2室内外照明道路灯每天检查一遍，随坏随修。由工程技术部门专业维修工按操作规程实施灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。庭院灯投光灯3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修①井盖完好率达100%②无缺损，少污积③无堵雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化每天检查一遍，发现问题及时维修环境管理部进行绿花补种，园艺维修绿化管理设施、设备齐全完好雕塑小品、花池5停车场每天检查二遍随坏随修由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。6消防设施及排水管网排水管每周检查一遍，发现问题及时维修由于工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①管道畅通，无堵塞②无泄漏③消防设施正常有效7标志设施标识牌每周检查一遍，发现问题及时维修由于工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①标志设施完好率②标志无损坏警示牌8其他公共设施每周检查一遍，发现问题及时维修由于工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①确保围栏、挡土墙安全使用②确保垃圾转运站正常使用围栏9公共智能化系统摄像监控系统①每天对摄像系统监视器、控制器、摄像头等的外观及控制性能检查一遍②每天对车管系统IC卡读卡机外观性能阐杆的外观运行情况检查一遍③各消防控制系统外观，运行情况检查一遍由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①系统性能良好，正常运行②设施完好，整洁有序，无破损车辆管理系统消防控制中心电梯设备电梯设备每天检查一遍由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①正常安全使用②各项设施，设备完好③无异响(二)公共设施定期维护计划及实施方案序号类别日常维修计划方案标准实施效果1区内道路路面①装修期施工期杜绝车路面上拦制砼或砂架污路面；进行翻新；③翻新面积应控制在每年内，其他控5%每内，逐年递增10%①事物助理加强装修督查②工作由工程技术部门自行组织专业维修或委托有关施工单位实施IS09002运作程序文件设施和卫生管理》IS09002运作程序文件①减少不必要的路面受污和破坏②使局部损坏严重的路面通过翻新延长寿面，从而使整个道路保持均衡使用功能人行道缓路径2室内外照明道路灯①由工程技术部门按相关作业规程维护；②对于破损类具及老化线路①实现良好的灯具外观；②照明系统正常有效启用；③照明设施线路完好率达99%以庭院灯投光灯其他照明灯3沟渠雨水口①化粪池每半年清理一②井盖板每年刷漆一次，防止锈蚀；③每季度清理井内杂物④每年全面维修完善一同工程技术部门按相应作业理》IS09002运作程序文件②井盖正常使用雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化①春、夏季各补换3%-6%绿地一次，树木补种春夏各一次，每次②花木每半月修剪一⑤循环水每周更换一次雕塑一次；⑦根据病虫害发生规律，每年进行三次大消①由环境管理部门按照相应规程实施；②自第10年起按10%更换绿地草坪管理》IS09002运作程序文件理》①绿草丛丛，树木青青，剪切整②雕塑、小品完整清洁，流水清雕塑小品、花池序号类别日常维修计划方案标准实施效果5停车场地面停车场①每年对车场侧局部道损坏多次修补进行更新一次；一次，翻新量控制在5%①由于工程技术部组织实施或委托相关施②维护费用逐IS09002运作程序文件设施和卫生①停车场地面均衡，有效的发挥作用；延长使用寿命；③场地平整，无6消防设施及排水管理网排水管(消防每半年油漆一次；由工程技术部IS09002运作程序文件理》IS09002运作程序文件管理》IS09002运作程序文件理》室外消防栓水泵结合器7标志设施标识牌①每日清洁一次；护一次次②安放稳固；警示牌8其他设施垃圾转运站①每年刷油漆一遍；孔疏通情况由工程技术部按相关作业规雕塑小品、花池9智能化系统摄像监控系统传输线路完好；③软件及数据完车辆管理系统智能控制中心第二节房屋本体维修养护计划序号维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位①局部受②施工质量原因造成的结构问题。房屋工程维修部门按房屋修缮规定实施维请专家“会诊”,提出施；②如因施工原因造成结构问题请开发单位IS09002运件体维护》;①安全、正确2外墙面①外墙面空鼓脱落的修补；②外墙面局部渗漏；大面积渗④外墙面的翻新(25年周期)维修。由工程技术部门按有3公共屋面①隔热层②防水层破损造成③避雷网脱焊、间断；④屋面积水维修费用按逐年递增IS09002运件务》;IS09002运件理》;①无积水；②隔热层完好4机电设备日常机电设备的零部件易耗由工程技术部组织实②保障安全行5闭路监视系统由工程技术部门负责无故障，使用正常有效；②线路无乱搭6公用照明①线路的②灯具的维修及更新。①线路无乱搭②照明灯具正7本体消防设施准的维修及维护；②室内消火栓(箱)的有效维护及检修。设施有效，标志清楚，完好8通道门楼梯间①地面的维