西湖国际大酒店项目可行性研究报告

1第一节项目背景建设性质：新建湖北鑫诚房地产开发有限公司成立于2003年10月21日，企业法22、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、市政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建城区的基础设施，进一步带动汉川市的经济建设，促进汉川酒店服务五、项目可研报告编制范围本项目可研报告主要介绍汉川市水产大市场规划方案中七号楼西湖国际大酒店建设项目的可行性研究，对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。六、项目提出的理由为了认真贯彻落实汉川市委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造武汉城市后花园的目标，更好地促进汉川市“两型”社会的建设，提升汉川旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独第二节项目概况西湖国际大酒店位于汉川市滨湖大道以东，泵站路以北。本项目为汉川市西湖水产市场规划中的一部分，西湖水产市场总用地面积为24660.6平方米，该地块属于汉川市国有土地使用权挂牌出让用地，宗地编号为0010450311号地块。土地使用权证号为川国用(2010)第3西湖国际大酒店是汉川市西湖水产市场规划中的七号楼建设项目。大楼为26层高层建筑，层高为86米，框架剪力墙结构，总建筑面积为32128.81平方米。大楼一、二层为整体，建筑面积3684.14平方米，三层以上分三个单元楼。其中第一、二单元均为3—20层住宅楼，建筑面积17925.23平方米；第三单元为3—26层酒店客房，建筑面积为10519.4平方米。序号结构布局建筑结构层高建筑面积客房套数1架空层框剪水、电设施和停车场21层框剪餐饮32层框剪商务、足疗、棋牌等4一、二单元3—20层框剪均3m商品房住宅楼6三单元3—26层框剪均3m豪华客房顶棚合计168套41、主要建设西湖国际大酒店一座，建筑面积约14203.58平方米(不含住宅楼面积),土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等。项目建设期12个月，于2010年5—6月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于2011年7月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2010年8月—2011年4月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。截止目前，大楼已完成主体工程5层，施工仍项目总投资：估算为5560.35万元。其中建设投资5460.35万元 (其中工程费用4411.07万元，工程建设其他费用789.26万元，工程预备费260.02万元),-无建设期利息，流动资金100万元。(1)目前已投入资金5序号费用金额1规费2土地款3土地税费47#楼已开票桩基57#楼已开票毛渣6后期桩基开票7后期土建开票(到第10层)8投入货币资金9合计(2)一、二单元住宅楼商品房销售收入约1200万元(3)还需要自筹资金764.55万元3930.95-1966.4-1200=764.55万元4、项目财务和经济评价本项目年均营业收入为3268.69万元，年均利润总额1044.61万元，所得税后年均净利润总额为783.46万元，总投资收益率18.79%,所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%,投资回收期6.54年(含建设期1年),税后财务净现值2381.73万元，大于零。主要财务指标项目财务评价指标表6序号单位数量备注1项目营业收入年均休闲度假中的餐饮收入万元年均住宿收入万元年均商铺租赁收入万元年均娱乐项目收入万元年均会务会展收入万元年均旅游商品销售收入万元2年均营业税金与附加万元3年均总成本费用万元4年均经营成本万元5总定员人6投入总资金万元建设投资万元建设期利息万元流动资金万元7项目经济效益数据与指标项目税前财务内部收益率%项目税前财务净现值万元项目税前静态投资回收期年年项目税后财务内部收益率%项目税后财务净现值万元项目税后静态投资回收期年年资本金内部收益率%资本金财务净现值万元总投资收益率万元第三节存在问题及建议第二章市场分析7中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目(1)酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一(2)酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端(3)酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调8(1)从汉川现有酒店的绝对数及容纳能力来看汉川市目前有高档标准酒店1家，二星级酒店2家，再加上一些小型宾馆总数不超过15家。全市客房平均开房率为75%以上，节假日开(2)从利好因素对汉川酒店业的支撑来看虎的称号”,2008年3月入选湖北省纺织服装产业集群地。9汊湖、马口白石湖旅游资源的不断开发，也会有大批游客来汉川观光旅游，这些团体频频光顾汉川，将会给汉川的酒店带来的滚滚客源。其次，工商业的快速发展，衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这另外，汉川居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快，红、白喜事、交友聚会不再局限于家中和小宾馆，中、正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于汉川酒店行业。(3)从酒店经营状况来看从经营的角度来看，汉川酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐休(4)从酒店竞争能力来看汉川现有酒店规划相对周边县市还有待完善和发展。汉川酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模这是由汉川酒店业的发展历史所决定的：一方面，汉川酒店业发展才不过五、六年的时间；另一方面，汉川酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者缺乏经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了汉川酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内公路)附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%;第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐(桑酒吧)以及相关服务。其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学22.29%第三章项目分析与定位换的方式进行建设，总投资8600万元，于2007年9月28日开工兴建，汉川公园汉川汀汊湖旅游风景区汉明珠”之称。该湖长16公里，宽6公里。汀汊湖是湖北省十大湖泊厢10个，游船50条，停车场两处，年接待游客近10万人次，年营业额达500万元。主干道路——滨湖大道为四车道，交通便利，距汉川市经济开发区不超过十分钟车程。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从汉川市范围来看，汉川市未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全汉川市区1、项目总体定位酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色打造外来游客的栖息场所。从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在10分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，(2)商务——完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。随着汉川经济开发区的飞速发展，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是汉川酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场(1)从汉川其他县市酒店营运经验来看，就汉川以及周边地区的酒店，汉川在兴建一座高档大酒店能弥补这个缺憾，可以把外出其他(3)就项目地块综合素质而言，一座低于高档的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还属性年龄30-55岁职业外企高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员文化层次以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之经济能力月收入在5000-2万RMB左右者为主、其他收入层次者次之消费时关注因素保健、休闲、安全、保密主要消费项目娱乐、康体、餐饮、商务相关服务消费目的商务需要、释放工作压力第四章项目选址与建设条件第一节项目地理位置省通着的特大城市武汉，距国际天河机场仅45公里，距武汉57公里、距孝感52公里。长江最大支流——汉江横穿全境，107、318国道，平方公里，人口112万。旅游业。汉川市现有高档宾馆1座，二星级宾馆2座，中高档宾馆12“十一五”期间，汉川市的发展将按照“东伸北扩，发展新区；口达到50万人的中等城市框架。模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓2009全市生产总值为1658124万元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。从三次产业看，第一产业完成增加值326258万元，第二产业完成增加值859426万元，第三产业完成增加值472440万元，按可比价格计算，分别增长1.0%、25.2%和10.1%。全市人均生产总值16804.74元(按常住人口计算),可比增长16.39%。2009年汉川城市化进程进一步加快，全市年末总人口112万人，其中城镇人口达50.4万人，城镇化率为45.0%,提高5.8个百分点。城市建设总投资3515.3万元，全年新修城区街道14420米，新增绿化面积7.6万平方米。建成区面积20.2平方公里，建成区绿化覆盖面积204公顷，城市人均公共绿地面积5.0平方米。城镇人均居住面积33.6平方米，农民人均居住面积38.69平方米。2009,全市完成财政收入101316万元，增长14.1%,地方一般预算收入完成50199万元，增长19.0%。财政支出123020万元，增长城乡居民收入稳步提高，人民生活水平进一步改善。全年农民人均纯收入5598元，增加540元，增长10.68%;农民人均食品消费支出占生活消费支出的比重为40.78%(恩格尔系数),比重下降4.3个百年人均货币工资16947元，增加1839元，增长12.17%;在岗职工年人均该项目建址于汉川城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交通运输便捷，人流、物流畅通。附近有众多的单位和高档住宅区，市第三节建设条件一、自然条件汉川市地处江汉平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武汉。地势由西北向东南平缓倾斜，东南部为陇岗丘陵，中部、北部和西部皆为平原。海拨多在22～26米之间，最高为203米，最低为20.4米。地质属沉积性粘土，是长江洪水多次泛滥和江汉三角洲不断(2)地震根据我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，汉川市设计基本地震加速度值低于0.05g,属非抗震设防区。气候条件(1)气候特征：汉川市属副热带季风气候，春夏秋冬四季分明，雨量充沛，全年气候温暖湿润。主导风为北风。冬季和春季盛行西南(2)气温：年平均气温16.1℃历史极端最低温-14.6℃(1971.1)历史极端最高气温38.4℃(1971.7)(3)气压：多年平均气压：1012.7mb;(4)降雨量：连续24小时最大降雨量：252.0mm(1959.6)(5)风向风速：(6)日照：年均日照量1993.6小时；(7)霜期：无霜期年均为247天。本项目可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工水等城市基础设施的管线(道),均已沿路架(铺)设。第五章建设方案规划与设计重点保护可视度范围内原生生态环境，使之成为场地重要的生态景观资源与开放空间。充分挖掘、提练场地景观要素特征，提升场地二、规模控制原则对场地的环境容量和用地规模进行双重控制，同时完善相应规模三、因地制宜原则场地规划、项目布局、环境艺术设计均应满足因地制宜的原则，第二节规划布局一、总体规划布局规划设计方案，详见规划总平面图项目区主干道路宽10米，区内道路呈环形路网，建有1500平方米的停车场，满足消防和宾客停车的需要。酒店入口道路和电梯进行无障碍设计，满足残障和老年人的需要本工程采用钢筋砼框架剪力墙结构，防火设计建筑分类为一类；耐火等级为二级；按抗震烈度6度构造设防，设计耐久年限为70年，区；1—2层为餐饮、商务厅、足疗、健身、棋牌区；3—26层为客房序号结构布局建筑结构层高建筑面积客房套数1架空层框剪水、电设施和停车场21层框剪餐饮32层框剪商务、足疗、棋牌等4一、二单元3—20层框剪商品房住宅楼6三单元3—26层框剪均3m豪华客房顶棚合计168套a.有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台；b.总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务；c.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外);d.提供信用卡结算服务；e.提供饭店介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；f.24小时位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；h.设门卫应接员，16小时迎送客人；i.设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行大堂经理，18小时在岗服务；1.在非经营区设客人休息场所；m.提供代客预订和安排出租汽车服务；n.门厅及主要公共区域有残疾人a.至少有30间(套)可供出租的客房；b.有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明；c.装修良好、美观，有软桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。入服务，并有使用说明；g.有彩色电视机。播放频道不少于16个，并提供插座转换器；j.有遮光窗帘；k.有单人间；1.有套房；客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；p.床上用棉织品(床单、枕心、枕套、棉被及被单等)及卫生间针织用品(浴衣、浴巾、毛巾等)材送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐a.位置合理，紧邻餐厅；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；d.粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；e.有必要的冷藏、冷公共区域a.提供回车线或停车场；b.4层(含4层)以上的建筑物有足够的客用电梯；c.有公用电话，并配备市内电话簿；d.有男女分设、工艺品等商品；f.代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务；g.提供电脑出租服务。h.有应急供电设施和第三节市政设施规划一、给水工程规划区主要是公共服务类建筑，结合本项目控规的生活用水量标公建用水量标准为10升/m²*日，酒店建筑面积约为14200万平米，则公建高日用水量140m³/日；另有道路广场、绿地用地面积约0.5公顷，用水量标准为10m³/公顷.日，则高日用水量约5m³/日。综合以上水共用系统，给水管道每隔120米间距设置一个消火栓，每个消火栓保二、污水工程1、排水体制污水量计算规划区污水量主要是公建污水，规划污水排放系数取0.9,日变化系数取1.4,污水集中处理率100%,按照给水量的预测，规划区平3、雨水排放规划区各地块雨水可就近沿地势排入水系，道路不再规划雨水管1、用电负荷预测结合项目建设总规模，采用单位面积负荷指标法对用电负荷进行预测，公共建筑负荷指标60W/m²,同时使用率为0.6;公共绿地及道路广场负荷指标1.5W/m²;经计算，规划区确定电源配置规划区电源来自主城区110kV变电站，中压配电采取110kV变电站-10kV开闭所-10kV/0.4kV公用配电所配电方式，提高供电可靠性。规划区设置一座10kV开闭所，建筑面积约80-100平方米，可结3、线路敷设规划10kV线路及低压配电线路均采用地下敷设方式，沿主要街道电力线路均选用交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。10kV线路、低压1、电话用户预测根据规划建设总规模，电话用户预测采用建筑面积电话装机指标配置，电话指标150部/万m²,则规划区电话用量为210部，实装率按0.8考虑，需电话交换容量168部。2、电话交接设备在规划区以北设置一处模块局，规划区电信线路来自该模块局。3、电信线路敷设规划电信管线采用埋地敷设，电信干管采用6孔90-110mm的PVC塑料管，分支管为4孔。管线在分支、拐弯处及直线段超过100米的中间，设小号手孔井。管孔数满足电话光缆、数据通信、广播电视、其它通信以及备用线路的铺设需求，不同用途线路尽量分孔敷设。有线电视信号由主城区引入，传输介质采用光缆。规划区内设一台光接收机进行光电转换，并对输出电信号进行放大，经分配，分支网络传1、垃圾收集垃圾采用袋装收集，收集后运送至垃圾收集点，再通过垃圾车运2、环卫公共设施规划废物箱应美观、耐用、防雨、阻燃，设于道路两侧或公共设施、广场、停车场等的路口，公共场所按间隔50-100米设置，主路按100-200米设置。垃圾仍采用日产日清的处理方式。六、综合管线管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线冲突现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线之间、管线与建筑物之间的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。给水、燃气、电信管道一般敷设在道路西、南侧非机动车道下；污水、电力管道一般敷设在道路东、北侧非机动车道下；各种管线由西向东或由南向北的布置次序是：电信、给水、燃气、污水、电力。管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲不方便的。为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，超出建筑物首层以外的地下室的覆土深度应控制不小于2米。第六章节能节水和资源利用《中华人民共和国节约能源法》(1998年1月1日执行)向，利用夏季自然通风。汉川市属于夏热冬冷地区，外窗(包括透明幕墙)宜设置外部遮阳，建筑每个朝向的窗(包括透明幕墙)墙面积比均不应大于0.70。3、特色建筑标准—一所有建筑都应遵守《公共建筑节能设计规化而自动补偿到0.9以上。采用节水措施，加强对自来水管网的管理，采用先进节能的感应式出水阀及节水型设备。并加强用水管理，拟采用节水器具，高效利第七章环境影响分析与保护为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规定》1、主要污染源本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的2、预计排放情况(1)施工期施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘(2)运营期运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。五、环保措施的评述及其技术经济论证1、施工期环境质量保护措施(1)大气环境①在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物②在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向300m内无居民处.④项目建设要控制施工人员数量，施工单位生活服务设施应使用(2)水环境②有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污③禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水④对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保(3)声环境①施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休③尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间(22.00～6.00)停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影2、固体废物(1)建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建(2)设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定(3)禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。3、生态环境影响的保护与恢复措施(1)尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防(2)合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工(3)施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设(埋深≥0。5m).(4)施工完成后，要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环4、景观保护措施(1)工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风(2)工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植5、水土流失防护措施拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆(1)工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。(2)完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。(3)绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土6、运营期(1)废水治理项目运营期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只需进行对其污水处理处理应按《科学实验建筑设计规范》JGJ91-93及相凡含有毒和有害物质的污水，均应进行必要的处理，符合国家排(2)废气治理(3)生活废弃物治理固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作(4)绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪(5)照明与噪音控制应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑技术经济论证对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不第八章安全与消防1998年9月1日施行建筑消防措施(2)结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适入主水管供水，经消火栓管网至各层消火栓箱，在建筑内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何(2)干式灭火系统(3)消防电气系统包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机第九章项目实施进度安排第一节实施进度安排序号项目进度项目内容5678912341前期准备工作2工程招标3土建工程4安装工程5其他6竣工验收第二节工程招投标依照国家发展计划委员会2000年第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》,本项目建设可进行招投标。根据《中华人民共和招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√设计√√√建筑工程√√√监理√√√设备√√√主要原材料√√√其他第十章项目经营管理方案新公司将按照《公司法》要求建立组织机构，董事会作为最高权力机构，决定公司的经营重要事项；董事长代表董事会执行常务经营决策事项，总经理负责公司经营目标的实现和运营管理工作，公司组品控部、财务部、行政人力资源部等重要部门组成。定员80人。组织品品控部行政部人力综合管理部物业管理部餐饮服务部财务部市场开发部客房管理部总经理二、项目盈利模式餐饮收入住宿收入娱乐旅游收入会议会展收入特色商品收入根据项目总体开发定位，接待设施需满足至少三个层面的宾客需求：第一类为满足高端消费者(私营老板)的需求；第二类为满足商务人士(企业高管和政界)的需求；第三类为满足都市中等大众性消第十一章项目投资估算(1)建筑工程部分(2)其他工程费用部分勘察设计费，依据计价格[2002]10号进行估算，并结合项目实编制工程量清单及预算控制价、全过程造价控武建价协[2006]1号进行估算，并结合项目实际情况考虑。(3)预备费预备费按工程费用和其他费用之和的4%估算。二、项目总投资项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为5560.35万元。其中建设投资5460.35万元(其中工程费用4411.07万元，工程建设其他费用789.26万元，工程预备费260.02万元),无建设期利息，流动资金100万元。工程建设费用估算表序号用地性质费用建筑总面积(m²)备注西湖国际大酒店高档商务1框剪结构2土建安装1584元/m²3装修及设备工程建设其他费用估算表费用名称土地征用费用万元/亩土地税费万元前期规费万元电力工程费万元环保万元防雷中心万元图纸测绘费万元造价咨询费万元人防费万元建设局配套费万元建设局建党费万元绿化补偿费万元占道费万元墙体专项费万元环境监测费万元勘察费万元项目总投资估算表—工程费用二工程建设其他费用三预备费四建设期利息五流动资金总投资项目所需投资3930.95万元全部由建设单位自筹。(1)目前已投入资金已投入资金汇总表序号费用金额1规费2土地款3土地税费47#楼已开票桩基57#楼已开票毛渣6后期桩基开票7后期土建开票(到第10层)8投入货币资金9合计(2)一、二单元住宅楼商品房销售收入约1200万元一、二单元住宅楼面积17925.23m²*1584元/m²=b.商品房销售收入：按当地保守均格2500元/m²,周围金山福星城均价已过2600元/m²一、二单元住宅楼面积17925.23m²*2500元/m²=4481.31万元毛利润=4481.31万元-2839.36万元=1641.95万元所得税=1641.95万元*25%=410.49万元(3)还需要自筹资金万元3930.95-1966.4-1200=764.55万元第十二章财务评价及风险分析一、财务评价1、费用与效益估算依据(1)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)(2)《中华人民共和国公司法》及其实施条例(3)《中华人民共和国营业税法》及其实施细则(4)《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例2、费用与效益估算数据选取(1)项目计算期：项目计算期定为11年，其中建设期1年，经营期11年。(2)项目用以测算财务效益的总资金估算为3930.95万元。(3)财务基准收益率的设定：目前全国社会财务基准收益率为8%,参照国家行业主管部门发布本行业融资前税前财务基准收益率为8%,因此本项目的财务基准收益率确定为8%。(4)主要税率的选取：根据《中华人民共和国企业所得税法》、例》及有关税法规定，本项目所得税率为25%、营业税率5%、城建税率为7%,教育附加费率3%,堤防费率0.1%。根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理费用、餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的60%;营业收入的50%估算；2、工资及福利项目一期劳动定员80人，工资按人均年收入1.44万元测算，福利费按工资的14%提取，预计年均工资及福利费为131万元。详见附3、固定资产折旧费限40年，年折旧率2.5%。折旧费从项目经营期第一年开始计提。摊销费用本项目固定资产投资中的项目递延资产主要为：建设单位管理费、勘察、设计费、工程监理费、招标代理服务费等，按国家有关规5、修理费修理费按固定资产原值扣除建设期利息后按0.5%计算。其他费用市场推广费用、物业营运及保养费用、劳动保护费、招待费7、总成本费用本项目在摊销完递延资产后年均总成本费用为4388万元，见附(1)固定成本(2)变动成本(3)经营成本按项目评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费预计本项目年均经营成本为1439.97万元，见附表：总成本费用项目建成后平均每年可接待8万人就餐，参照汉川市同类高档宾馆餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在120元/位。按上述的收费标准、就餐人数计，预计年餐饮收入合计为960万元。住宿收入参照汉川市同类宾馆收费标准，年