某地产集团房产可行性报告q

南京孝陵卫地区房地产可行性报告一.项目简介第三部分法律风险分析4.1投资估算四.产品定位六.建筑七.户型6.2敏感性分析7.1社会评价(定性)7.2环境评价(影响及对策)8.1结论8.2建议1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》2、《南京土地招投标市场研究报告》3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》A、第一部分项目分析别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。家级开发区中排名16-18位。图1-1宗地区位四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路(312西至沪宁铁路和宁栖公路。国道),东起一环线——绕城公路，车速可达110公里/小时车速可达110公里/小时车速可达80公里/小时一环线2、宗地形状二环线图1-2宗地四至范围表1-1宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地面积(平米)合968亩合746亩图1-3宗地形状及尺寸坡度15度坡度10度(1)宗地内部东高西低□宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。□按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一图1-4宗地内部高差(2)宗地标高低于周边用地□东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。□南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。图1-5宗地与周边高差剖面图(东西向)标高35～125m铁路图1-6宗地与周边高差剖面图(南北向东侧)标高36～49m图1-7宗地与周边高差剖面图(南北向西侧)图1-8宗地与周边高差图1-9宗地土地利用现状(1)工厂与市场主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，表1-2工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无(2)居民400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。(3)农田(4)树木(5)水塘图1-11宗地地表水分布(6)高压线□现状有2条110KV二回高压线从宗地内部穿过。□根据规划，宗地西侧100米处将建设220KV变电站，宗地内部将只有1图1-12宗地高压线走向北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下2块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积1445亩，房屋总面积22.4万平米，居民693户、工企单位48家，需安置劳动力268人，保养人员148人。其中，□宗地拆迁面积968亩(含代征道路与绿化用地),占拆迁总面积的67%,拆迁居民400户。□代拆迁范围面积477亩，占拆迁总面积的33%,拆迁居民近300户。图1-13宗地拆迁范围三、周边道路及出行方式宗地□宁镇公路：既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达80公里/小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年5月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路、玄武湖隧道至老城区——新模范马路仅10分钟车程，并且可以通过新模范马路、城西干道等快速路连接城市西部地区。□绕城公路：时速可达110公里/小时，通过柳塘、马群、八百户、双龙街□宁栖公路：通往尧化门、栖霞山，规划拓宽为34米。□岔仙公路：通往亚东(仙林大学城),规划拓宽为33米。表1-3宗地周边现状与规划道路一览名称级别宽度车道速度(公里/小时)交通流量(辆/日)路面绕城公路全封闭快速路双向8车道沥青宁镇公路一级国道双向8车道混凝土宁栖公路现状公路8水泥规划交通性主干道双向6车道岔仙公路现状公路6—规划交通性主干道双向6车道一一图1-14宗地现状道路平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班8:40结束。表1-4公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔南京站-尧化门-新港开发区10分钟南京站-岔路口-马群一麒麟门一悦民路15-20分钟丹凤街-亚东(仙西)5分钟南京站-仙鹤门-亚东(仙西)15分钟南汤线南京站-岔路口-仙鹤门一麒麟门-汤山20分钟南上线南京站-尧化门-栖霞山-龙潭-上坝20分钟3、轨道交通规划排，预计将在2010年以后开工建设。图1-16宗地周边轨道交通规划四、周边3公里社区配套东中学”(宗地内现有居民的子女在这2个学校上学)以外，基本没有其它社区的仙西新市区中心”之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高图1-17社区配套分布图图1-18尧化门主要社区配套分布图图1-19花园路主要社区配套分布图图1-20仙西新市区中心规划图图1-21宗地周边规划设施之一，2005年“十运会”之前建成使用。规划占地面积3640亩，玄武区政□南京目前有6个高尔夫球场，但只有1个标准场——南京昭富国际高尔夫俱乐部，27洞，位于浦口珍珠泉风景区内，占地1860亩里镇的银杏湖国际高尔夫球场正在建设，占地面积达10800亩，总投资1亿元人民币，将于2003年10月投入使用。农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地面积约4000亩，南侧山脚用的生产、科研基地，占地面积约4000亩，总投资35亿元。□今年9月6日，珠江路科技发展公司、合诚(香港)有限公司与深圳华区主体部分建设投资15亿元，其中前2年投资5亿元用于土地征用和基础设施研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10多家国内外著名软件企业表达了□2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，规划总面积34平方公里，建设总投资约50亿元，集中9至10所大学，吸纳15万高校师生，计划在3年内基本建成。今年，总投资约8亿元、全长24.6公里的大学城道路主框架全面开工。学校、南京邮电学院和南京中医药大学5所高校入驻，占地总面积约10平方公里，其中南京师范大学和南京经济学院近2万名师生已经入住。未来的3年内，□2002年4月被评为国家级经济技术开发区，进区企业1024家，总投资□2001年实现GDP60亿元，利税19.2亿元，出口创汇3.9亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在13至18位。出口额9215万美元，同比增长89.9%,实际利用外资6366.56万美元，同比增长215.9%,新批外商投资企业14个。□东西走向，有东、西2座山峰，西峰海拔125米，东峰海拔101米，由聚宝山西峰(从西南侧看)东南侧看)聚宝山东峰(从南侧看)西南侧看)聚宝山西峰(从聚宝山东峰(从宗地内看农场山(夏天)宗地内看农场山(冬天)(2)空气质量□主要污染源来自沪宁铁路、绕城公路和宁镇公路通行车辆的尾气及粉尘(3)噪声影响□沪宁铁路：平均每天通车170班，平均8分钟1班，其中，白天每小时至少6班，夜晚每小时4～8班。□绕城公路和宁镇公路：同一时段车流量相似，上午30辆/分钟，下午25辆/分钟，晚上17辆/分钟；客货比宁镇公路2:1,绕城公路3:2。□宁栖公路：车流量白天8-10辆/分钟，晚上6辆/分钟；货车居多，客货比1:2。表1-5交通流量分析表单位：辆/分钟时段分次测试宁镇公路绕城公路客车货车总计客车货车总计12539平均91727939平均8□55dB以下噪声值的分布区域：后退沪宁铁路300米，后退绕城公路100米，后退宁镇公路70米。表1-6噪声测试记录单位：dB后退距离沪宁铁路绕城公路宁镇公路不鸣笛鸣笛图1-22噪声分布等值图□聚宝山山坡、宗地红线边缘分布有宗地内居民的私坟，大部分在宗地边界即可看到。总计100个左右，绝大部分为水泥墓穴，土坟约10个。图1-23坟墓分布图□周边1公里内厂矿企业、仓库无辐射污染及易燃易爆物品。□宗地(净用地范围)西侧200米处规划一座占地面积1万平米的22万伏□原采石场处表层岩石已风化松散，遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。宁栖公路图例煤气22米规划道路雨水污水小高层建筑面积29.94万平米，多层与公建建筑面积14.97万平米，别墅建筑面积6.38万平米。表1-7主要规划设计要求指标规划要求规划用途建筑形态比例小高层住宅用地的面积不得超过总用地面积的1/3。容积率(≤)别墅≤0.3、多层住宅(含公建配套)≤1.0小高层≤2.0规划布局用地不纳入用地分配计算。建筑限高多层住宅的层数不得超过五层小高层住宅的建筑高度≤36米建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于1:1.3公建配套1、一所九年制一贯制十八班的学校，占地面积不小于15000平米。2、一所九班幼儿园，占地面积不小于3800平方米。3、公建用地纳入多层住宅用地计算。其它高压线可以移位建设要求1、地块周边绿化带和绿化带内22米宽的道路，由开发企业自行建设。表1-8根据规划设计要点计算的面积指标用地面积(万平米)容积率建筑面积(万平小高层多层(含公14.97(其中，学校1.5,幼儿园0.38)别墅21.27(其中A区2.17、B区0.36、C区0.87、D区2.89,合计6.30)合计图1-25宗地规划要求示意B、第二部分市场分析□主城面积243平方公里，人口260万人，人口密度10700人/平方公里。□人均国内生产总值2500美元□产业结构“二、三、一”□人均储蓄存款余额12002元□投资：房地产111亿元、住宅75亿元□施工面积：商品房1053万平米、住宅744万平米□批准上市面积：住宅324万平米□销售额：商品房106亿元、住宅83亿元(一)市场成长状况0南京市房地产开发投资变化50房地产开发投资增长率南京市房地产开发投资指标变化南京市房地产开发投资指标变化02000年2001年2002年上半年南京市房地产开发投资增长率变化南京市房地产开发投资增长率变化80发土地开发商品房(1)综述①需求增长大于供给□99-01年，商品房竣工面积与销售面积的差距由163万平米减小到98万平米，住宅竣工面积与销售面积的差距由128万平米减小到41万平米。□今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率(32.9%和23.2%)分别低于新开工面积(48.4%和54.0%)15.5和30.8个百分每年下降8万平米。南京市商品房供求关系变化(万平米)0南京市商品住宅供求关系变化(万平米)口竣工面积口销售面积1020口竣工面积口空置面积(2)供应量年波动幅度不超过10%,但今年上半年显著增长左右，波动幅度不超过10%;今上半年大幅增长，分别达到854万平米和658万南京市房地产施工面积变化南京市房地产施工面积变化(万平米)01999年商品房施工住宅施工面枳商品房增长2000年2001年2002年上半年住宅增长率50②竣工面积②竣工面积□99-01年，商品房和住宅施工面积分别保持在400万平米和300万平米左右，波动幅度不超过10%;今上半年大幅增长，同比增长率分别为12.4%和□住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率低于商品房1.3个百分点，今年上半年高9.8个百分点。南京市房地产竣工面积变化(万平米)02001年2002年上半年③批准上市面积2000年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在320万平米左右，2001年商品房暖工面积住宅酸工面积商品房增长率住宅增长率2000年50略有增加，达到324万平米。1999年2000年2001年(3)需求增长加速①销售面积万平米，增长32.9%。□1999年以来，除2001略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积102.44万平米，增长23.2%。□2001年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断扩大，今年上半年低9.7个百分点。(万平米)02000年2001年2002年上半年商品房销售住宅销售面积商品房增长率住宅增长率1999年0②销售额□1999年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今年上半年分别实现销售额37.3亿元和29.9亿元，分别增长41.4%和32.7%。□1999年以来，住宅销售额除2000年高于商品房18.7个百分点，其余年份均低于商品房，今年上半年低8.7个百分点。南京市房地产销售额变化南京市房地产销售额变化00商品房销售额商品房增长率(4)需求增长的主要影响因素①大规模城建与拆迁□99年以来，南京市共拆迁居民4.057万户，占同期商品房交易总套数的25%左右。按每户住宅需求80平米计算，则拆迁扩大住宅需求100万平米，超过2001年全年住宅销售量的三分之一。②政策推动2002年5月，南京市政府下发《关于加快房地产市场发展的通知》,并出台交易税费减免(契税实际支付比例由2%下降为0.75%)、简化公房上市手续、户口政策向购房者倾斜(购买商品房、二手房均可落户)等重大利好政策，其中，各类购房税费合计减幅超过60%,直接带动了住宅市场的发展：5—8月份，二手③居民收入增长率，平均每年高2.7个百分点。□今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率12.3%,比往年高70%,高于同期住宅销售价格增长率(7.8%)4.5个百分点。8.00%6.00%4.00%2.00%2000年2001年2002年上半年人均可支配收入住宅销售价格人),占同期商品房交易总套数的10%左右。(4)空置量持续加速下降置面积下降为78万平米，同比下降10.8%,其中，空置一年以上的商品房19万平米，下降17.6%。□2000年以来，住宅空置面积持续下降，下降速度快于商品房，2001年下降率高1.9个百分点。增长10.7%,销售均价高达3486元/平米(房产局数据),据国家统计局统计，2001年南京市房屋销售均价为3572元/平米，在全国35个大中城市排第五位，长率5.5%,今年上半年销售均价(含江宁)为2920元/平米(统计局数据),同比增长211元/平米，增长率高达7.8%。南京市房地产销售价格变化南京市房地产销售价格变化86住宅增长率0商品房销售均价住电饼售均价丽品房地长率2000年2001年2002年上半年48420量成倍增长，今年上半年成交1.3万套，成交面积104万平米，首次超过新房成交量(102万平米)。□价格上涨幅度超过新房：2001年，二手房平均成交价格2182元/平米，增长率10%,超过同年住宅销售价格增长率(6.3%);今年上半年，成交价上涨200-400元/平米，同期，新上市商品200-400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上涨211元/平米。502000年2001年2002年上半年增长率交易额□99年以来，南京市累计供应经济适用房50万平米，年供应量仅占商品68万平米、定向供给仙西拆迁居民的75万平米、面向全市的景家村小区(二、三期)22万平米。因此，今后几年，大规模城市建设(拆迁户)产生的住宅需501999年2000年2001年2002年南京市个人购房比例变化南京市个人购房比例变化80%60%40% 南京市商品住宅按揭贷款变化02001年额1999年今年，南京市楼盘开发规模明显加大，例如，10月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万平方米以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30%,20万平方米以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。□本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单□外地发展商积极进入南京市场：今年进入南京市场的有香港金马、宁波(二)片区市场特征1、河西□启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域：90年代初期开始开发，以省市政府机关、事业单位工作人员和高校教师公寓为主；90年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地10平方公里，居住人口今年上半年已上涨300-500元/平米。应量190万平米，根据规划，中部和南部新城区有13.5平方公里的居住用地可□楼盘规模多在10万平米以上。雨润地华(河西地产)等。□供应量在南京各大片区中仅次于江宁：在建楼盘200万平米，绕城公路边缘约有5000亩可开发用地。□楼盘规模以5-10万平米为主，边缘地区出现20万平米以上大盘，最大的钟山花园城84万平米。□建筑形态以多层、小高层、高层为主，近年小高层比例明显增多。□楼盘品质位居南京各开发片区前列。□中低端市场定位，均价在各大片区中最低，仅2300元/平米，但将军路沿线的别墅达到3000元/平米以上。共出让土地800万平米，目前多半在建或尚未启动。□年消化量占全市的三分之一左右：80-100万平米/年□客户特征：城区的中低收入阶层、拆迁户；城区二次置业的中高收入阶层；江宁经济开发区内的企业工作人员；东山本地客源(约占20%)。□楼盘平均规模在各大片区中最大，一般在10万平米以上，其中30万平米以上楼盘近10个，最大的翠屏国际城占地面积80万平米。□建筑形态以多层和别墅为主，是南京主要的别墅区之一，几乎没有小高后期成立亚东开发区以来，累计开发面积超过40居住区之一；2001年，调整后的南京总体规划确定仙西为南京的3个新市区之一，2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学供应居住用地20平方公里。□年消化量10万平米/年。□楼盘平均规模在10万平米左右。□供应量约占全市的1/6,在建楼盘150万平米；未开发居住用地100万□年消化量20万平米/年。□楼盘平均规模近20万平米，其中，翠竹园34万平米，最大的“秀林苑”□只有仁恒1家知名发展商。□年消化量20万平米/年。□建筑形态以多层为主，占80%以上。□客户特征：全市和周边地区的高收入阶层。(1)自然概况平方公里，是主城8大城区中土地资源最多的区。2000年底常住人口40.27万人，1995-2000年平均增长率2.15%,高于南京市人口平均增长率(1.84%)。图3-2玄武、栖霞区位图(2)历史沿革(3)基础设施□公路：沪宁高速公路、宁杭公路、宁镇(312国道)公路、绕城公路、2.5万吨级泊位、2个1千吨级泊位，年吞吐能力52万标箱。(1)经济总量在南京十一个区中分别排名第5和第9位；栖霞区实现GDP15.65亿元，人均GDP4603元，在南京11个区中分别排名第3和排第4位。玄武区统计数据偏小00(2)主要产业及企业特征项目周边是玄武、栖霞乃至全市的主要产业区，这些产业区内的员工将是项目的主要客源之一：珠江路软件产业园位于项目东侧，于今年9月份启动，占地面积约4000亩，总□南京经济技术开发区2002年4月被评为国家级经济技术开发区，进区企亿元，出口创汇3.9亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在13至18位。C、第三部分法律风险分析(1)出让方式竞买人资格1、境内外的公司、企业和其它组织。3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。底价6.5亿元。加价幅度竞买保证金4000万元，竞买截止之日后三日内退回(不计利息)。报价方式现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种人民币。成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地不含其它税费。竞得人的确定“价高者得”原则，报价低于底价为废标。项目公司的成立竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。无效报价1、报价低于底价；2、报价不高于前一轮报价；3、未按加价幅度报价；4、报价书未盖单位公章；5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；7、一份报价书中有两个或两个以上报价；8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；10、其它按规定应属无效的。(2)出让程序工作日2002年11月29日至2002年12月23日(星期一)办理报名手续，理办公室交付竞买保证金(到帐),方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回(不计利息),竞得者的竞买保证书面答疑。竞买者必须于2002年12月18日下午5:00之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2:00——5:00到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自2002年12月19日起不在接受任何形式的质疑。③报价□时间：工作日2002年11月29日上午8:30至2002年12月26日(星期四)下午2:30,2002年12月26日(星期四)下午2:30之后，按本批挂牌价之后顺延5分钟，5分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源□在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的⑤签约竞得者必须于2002年12月28日(星期六)与市国土局签订《国有土地使□报价低于底价；□报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；□一份报价书中有两个或两个以上报价；购买标书11月29日起11月29日——12月23日(工作日),以资金到帐为准；由于转帐需2天时间，因此，转帐支票支付最迟在12月20日，如12月23日支付，必须用本票。答疑书面答疑；2002年12月18日下午5:00之前提交；审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2:00——5:00领取书面答复。11月29日上午8:30至12月26日下午2:30(工作日),之后进入现场竟价程序。签订成交确认书成交当日(12月26日)签订土地出让合同，支付成交价款的15%12月28日(星期六)(1)交地标准拆成自然平整，外部条件(道路、水、电、气等)均以现状为准。(2)交地时间□第一期(西半部):2003年7月25日□第二期(东半部):2003年12月5日(3)付款条件□出让合同签定当日内(2003年12月28日),付成交价款的15%;□2003年1月10日之前，付成交价款的15%;□2003年3月5日之前，付成交价款的15%;□2003年5月12日之前，付成交价款的10%;□2003年7月8日之前，付成交价款的10%;□2003年9月4日之前，付成交价款的15%;□2003年10月9日之前，付成交价款的10%;□2003年11月18日之前，付成交价款的10%。(4)土地出让年限居住份额用地70年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地(5)开工时间2004年3月31日之前。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建(6)违约责任①付款□自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的3%向出让人缴纳滞纳金；□延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权②交地□每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的3%向受让人□超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让(1)主要政策性风险分析宗地周边的宁栖公路、环陵路等市政道路建设对项目施工和销售有较大影(2)控制手段4.1投资估算②拆迁成本(用于拆迁补偿或青苗补偿的开支)围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元34929平方米*48元=1676592元住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元34929平方米*15元/平方米=523935元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执1203.18元*34929平方米=42025874.裙房占地110*15*2=3300m²,三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；费用。按建安成本的2%取费。(规划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质勘探：2元/平方米；测量定位：10万元)根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/m²(方案1),1500元/m²(方案2),综合楼按1600元/m²,写字楼装修按600元/m²,酒店及配套服务功能装修按1000元/m²计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元(方案1),9168万元(方案2)。桩基：59460*100元/m²=594.6万元地下室：4861*600元/m²=291.66万元电梯：9栋*50万元/栋=450万元况，按50元/m²计算，本项目的室外工程费为万元。室外水电气工程：按50元/m²计算，本项目的室外工程费为万元。按建安工程总造价的1%计算，共计为万元。⑦预备费C营销预算利息总额为500万元(每年为250万元)。积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税)项目总投资估算表(方案1)项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)1)土地费用2)前期工程费用3)建筑安装工程费用(含装修费)4)建设配套费用5)室外工程费6)管理费用7)销售费用8)财务费用9)各种税金支出10)预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元(方案1),16342(方案2)。小高层住宅1900元/m²商铺6000元/m²地下车库800元/m²销售收入住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：142392800元营业税及附加142392800*5.5%=7831604各项费用142392800*4%=5695712附：全部投资的现金流量样表(单位：万元):时间项目12345678现金流入量合计7794463-5409自有资金投入1000主营业务收入资金5000现金流出量合计77867701707土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利财务费用250250250其他费用250258457现金净流量6-7238-6116项目资金占用量(万元)计算依据固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/m²;流动资金及税费486酒店的管理费用：营业额的50%不可预见费128上述两项费用之和的10%4.2融资方案(1)资金来源可靠性分析(2)融资结构分析(3)融资成本分析考虑到自有资金的有限(3000万元),现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29,绿化覆盖率45%。小等设施。(小区基本规划简图见附图2)1.户型选择面积(m²)①AB②CD③E房F房④GH2.技术设备条件1)室外2)室内：3)配套设备：4)智能化系统：技术经济指标居住户数户居住人数人户均人口人总建筑面积1.住宅建筑面积2.公建面积住宅平均层数层容积率绿地率%用地平衡表小区规划用地1.住宅用地2.公建用地3.道路用地4.公共绿地其他用地6.1盈亏平衡分析件下，通过分析拟建项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系，物业管理费按5元/m²×月计算，保平点是5÷50=10%6.2敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比/参数售价增加10%,净现金流量现值增加20%,则售价的敏感系数=20%/10%=2。敏成本变动幅度(%)对各项经济指标变化的影响。例如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%税后净利主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比税后利润6.3风险分析F、第七部分：综合评价7.1社会评价(定性)7.2环境评价(影响及对策)(1)工程建设对环境的影响(2)建设中环境影响的缓解措施7.3公司资源匹配分析G、第八部分：研究结论与建议8.1结论8.2建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些