生态旅游观光园开发可行性研究（报告）

(一)可行性研究编制依据(二)可行性研究编制原则本规划区固定资产投资8141.26万元，流动资金1200万元全部为自筹，投序号1项目总投资万元2流动资金万元3职工人数人4年平均销售收入万元5年平均销售利润万元6投资利润率%7投资利税率%8资本金利润率%9销售利润率%借款偿还期年资产负债率最高值%全部投资税前指标投资回收期年财务内部收益率%财务净现值(ic=%)万元全部投资税后指标投资回收期年财务内部收益率%财务净现值(ic=%)万元自有资金指标投资回收期年自有资金内部收益率%自有资金财务净现值万元盈亏平衡点%第二章项目建设理由(一)区位优势(二)资源利用优势(三)企业优势(四)XX服务设施的下迁面对XX日益突出的发展矛盾，柯村建设工程终于在2001年正式启动并动XX目前大力发展山下的项目，诸如99米地藏菩萨露天大铜像及刘冲石刻(六)XX二次创业机遇(一)资源劣势(二)环境劣势(一)可改善XX风景区产品结构特点。据XX管委会提供的资料，香客约占每年总接待量的60%以上，游客比率(二)可提升XX风景区产品质量(三)可改善XX空间布局第三章建设定位与市场分析十分可观。据统计，2004年全国接待入达9.3亿人次，国内旅游收入超过4000亿元。其中三个黄金周累计接待旅游者2.7亿人次，实现旅游收入1083亿元，均创历史新高。放眼未来，中国旅游业的增势更为明显，世界旅游组织预测，到2020年，中目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。国家旅游入境旅游将达到1.35-1.45亿人次，旅游外汇收入游收入1.9-2.7万亿人民币，届时旅游总收入将超过3.3万亿元，相当于全国国内生产总值的8%,中国将挤身世界旅游强国之列。(一)按旅游消费水平细分(二)按年龄构成细分(三)按旅游爱好和习惯细分了解消费者的旅游爱好和习惯是旅游企业营销人员和其他设计人员所应获(四)按旅游目的地细分政府工作人员业主探亲访友者2005年80——100万人次2010年120——150万人次2020年180——200万人次表3—1预期客源市场流量表时间项目增长率(%)8年份年接待游客年均游客数(万人)合计(万人)2、从XX近四年游客接待情况分析：平均增幅为8%(全国的平均增幅),而新规划区的增长幅度应略高于这一增幅，远期为8%。年风景容量=1.1万人×300=330(万人)则：日生态容量=景区的总面积×70%×生态压力指标=55.2公顷×70%×200人/公顷≈7728人第四章建设方案和总体布局(一)规划区范围界定(二)规划区划分原则(一)接待服务区(1)茶鼓主题广场(2)生态停车场与管理用房(3)天方自助素斋馆(二)佛茶文化苑(1)三德园■据《XX志》载：公元718年(唐开元6年)新罗国国王近族金乔觉东解坐禅之苦空。相传唐至德年间(公元756—758年)江南瘟疫流行，百姓深受(三)居士品茗庄规划设置的居士茶庄每座占地面积280平方米，共设茶庄10座，以体现唐、(1)唐茶文化区■青莲居■香山居人中的唐代诗人白居易，自号香山居士，平生爱茶，一生共写过50多首茶太守欢宴贡荼——阳羡茶和紫笋茶的名篇，常为后人所传诵。(2)宋茶文化区■六一居■东坡居■易安居■石湖居(3)明茶文化区■六如居■衡山居■鸿苞居■圣华居(4)茶艺培训中心(四)佛茶观光园(1)中国佛茶园■如四川雅安出产的“蒙山茶”,亦作“仙茶”,相传是汉代甘露寺普慧■福建武夷山出产的“武夷岩茶”,前身叫“乌龙茶”,该茶以寺院采制(2)亚洲佛茶馆■韩国茶道馆■印度茶艺馆(3)纪念茶园(4)茶叶加工厂(五)旅游购物街(六)禅农耕作区(1)水碓作坊(2)草鞋作坊(3)凉席作坊(4)竹木艺作坊(5)漂流上站头(五九公路六泉口处以西),置漂流竹筏80张。设票房，面积约20平方米，第五章旅游形象策划与产品开发(一)理念基础(1)XX因素(2)天方茶厂因素(1)生态文化(2)佛教文化韩国境内)王子金乔觉卓锡XX,潜心修持75年，99岁圆寂，佛门认证其为地(3)佛茶文化据《XX志》载：公元718年(唐开元6年)新罗国国王近族金乔觉东渡入禅之苦空。相传唐至德年间(公元756—758年)江南瘟疫流行，百姓深受瘟疫(二)形象定位XX佛茶园(三)促销口号吃茶去!未吃茶!●商旅会议游第六章建设条件与基础设施规划一、项目建设条件年平均降雨量约1500毫米，降雨主要集中在6-7月份，无霜期220天左右，常柱产业。全镇乡镇企业共完成产值1.75亿元，营业收入2亿元，实现利税926二、公用工程(1)旅游道路修建规划区的外环线(杨村---水库---吴村----景区入口),在原有的路基上进行改造，拓宽至5--6米，路面硬化。(2)游步道前山生态旅游观光园的游步道应根据其地理位置的特征与风景资源的特点(1)在景区入口处规划景区大门楼、停车场与茶鼓广场，沟通景区内外。(2)各分区内的游步道形成一个环线，路宽1.8米至3.6米不等，以求变(3)沿湖游线中间采用竖向格栅交错型大理石板或青石板铺筑，两边采用(4)各分区内的道路以青石板做路面，路基素土夯实处理，道路宽为时清 景区长度(m)宽度(m)起止点接待服务区3生态停车场----茶鼓主题广场----天方自助素斋馆佛茶文化苑3居士品茗庄3佛茶文化苑——唐茶文化区——宋茶文化区——明茶文化区佛茶观光园3中国佛茶园——亚洲佛茶馆——纪念茶园——茶叶加工厂旅游购物区3茶叶加工厂——XX自助购物区——天方佛茶交易中心禅农耕作区3水碓作坊——草鞋作坊——凉席作坊——竹木艺作坊——漂流上站(二)给排水(1)用水量预测1)散客用水量预测表6—2旅游用水量规划表规划时期日平均游客量(人)指标(升/人.日)日用水量(吨)2005-2006年2007-2010年2011-2015年2)住宿游客用水量预测表6—3旅游用水量规划表规划时期日游客量(人)指标(升/人.日)日用水量(吨)2005-2006年2007-2010年2011-2015年(2)给水现状(3)给水系统规划(1)污水排放量预测排污量按旅游用水量的80%估计，那么最高日排污总量为990吨/日。(2)排污现状(3)排污规划由于规划区内建有大面积的宾馆，规划在????建一定规模的污水处理(三)电力、电讯工程(1)电源选择(2)用电量预测表6-4旅游用电量规划表规划时期2005-2006年2007-2010年2011-2015年2、因此，旅游高峰最大用电量为1198.5度/日。(3)供电工程规划电线铺设方式主要遵循区内地埋(地下)的原则，对地下的线路要做好必要(1)区内通讯与区外通讯方式建成后规划区内各主要景点以及景点内各部门之间的通讯本规划将通过建设内线电话网络(但必须可以通过总机外转)实现，以方便管理和节约成本。(2)电话总机容量、机房位置与用地面积计划全区的电话总机容量为500门，并在接待中心设一间30平方米左右的电话(3)邮电营业网点的设置根据有关资料，与XX前山生态旅游观光园规划区紧邻的XX镇中已有1个邮(4)通讯主干线路的走向与架设方式进入规划区的通讯主干线路和支线路走向和布设仍然沿规划区道路进行下(5)公用电话设施规划规划区内应根据规模配置相应的公用电话亭，每个亭设2部公用电话，电数为30部。(6)宽带网络设施规划第八章企业组织和劳动定员人员。本项目安排劳动定员总数为257人，其中高级管理人员10人，包括总经理、总经理助理和各部门负责人各一名；一般员工257名，其中：管理房人员5人，斋菜馆80人，“和尚家风”茶堂20人，居士品茗庄30人，佛茶观光园17人。旅游购物中心85人，禅农耕作区10人。其它人员10人。人员招收将根据国家劳动部和人事部相关法规以(一)提前开展招聘工作(二)开展岗位培训训、上岗与人事、工资管理相结合，实行“继续教育”和“终身教育”。人员(三)制定政策、吸引人才才外出考察或到著名高等院校学习创造条件人员招收将根据国家劳动部和人事第九章项目实施进度约需13个月(详见项目实施进度表)。序号年限内容12005年4月总体策划、立项、可行性研究报批22005年5月～7月初步设计、土地征用32005年8月～9月施工图设计、部分项目开工建设42005年10月～12月完成区内三通基础设施，建设部分景点52006年1月～3月建设其余景点62006年4月全面试营业72006年5月景区正式营业开张第十章投资估算与资金筹措功能区投资概算(万元)接待服务区其中茶鼓主题广场生态停车场与管理用房天方自助素斋馆佛茶文化苑其中三德园“和尚家风”茶堂XX禅茶廊佛茶观光园其中中国佛茶园亚洲佛茶馆纪念茶园茶叶加工厂居士品茗庄其中唐茶文化区宋茶文化区明茶文化区茶艺培训中心旅游购物区其中XX自助购物中心禅农耕作区其中水碓作坊草鞋作坊凉席作坊竹木艺作坊漂流上站合计表10—2固定资产投资估算表序号工程内容估算价值建筑工程其它费用合计1工程总费用工程费用旅游项目建设公用工程道路工程供电工程通讯工程给水工程排水工程绿化工程环卫工程其它工程费用工程前期费用勘查设计费建设单位管理费2预备费用3建设期利息项目总投资9980万元人民币，其中：拟向开行贷款6487万元，其余的由企表10—3资金使用计划表名称来源第一年第二年第三年合计固定资产投资开行贷款自筹流动资金开行贷款0000自筹0第十一章财务效益分析本项目总投资为9980.00万元人民币，其中固定资产投资8141.26万元，建设期利息638.74万元，流动资金1200万元。本项目设定的计算期为12年，其中建设期为2年，第2年投入试运营，经营期为10年。结合旅游市场预测，本项目预计经营第一年负荷为50%,之后逐年增长至70%,90%,100%年游客总人次达120万人次(详见市场预测)。税(税率为33%)。营业税按国家规定税率5%计算。城市建设维护税为7%,教育(1)按规定缴纳所得税。再提取),提取5%盈余公积金。(3)可分配利润。算(考虑每一收入的参与比例并取其平均值)。营运后期年度考虑一定的经济发前5年平均30*98.4=2952万元后5年平均30*120=3600万元每人餐饮消费按30元计算，并考虑一定通货膨胀率。前5年平均35*98.4*0.8=2755.2万元后5年平均35*120*0.8=3360万元该规划区范围内有较大的购物市场，购物收入客观，按每人购物花费35元计算，有80%的游客会在此消费；后五年考虑经济收入增长游客购买力增强按每人购物花费45元计算，有80%的人会购买。3、商铺出租的收入：1.5*(880+680)=2340万元租金价格设880元/m²·年，二层租金价格设680元/m²·年。营业期管理人员工资福利：高级管理人员按年薪10万计算，中级管理人员按5万计算，员工按人均1.5万元/年计。本项目建成后形成固定资产8141.26万元，固定资产按平均年限法，平均折旧年限为15年，残值率为10%,固定资产余值为3256.50万元，年折旧额为488.48万元。(一)项目财务评价(1)项目投资利润率=(年平均利润/投资总额)×100%=25.57%(2)项目投资利税率=(年平均利税总额/投资总额)×100%=32.86%(3)项目资本金利润率=(年平均利润/资本金)×100%=73.05%(4)项目销售利润率=(年平均利润/年平均销售收入)×100%=30.15%(1)财务内部投资收益率：全部投资(税前)为22.69%,全部投资(税后)为15.55%;自有资金为23.95%。万元。