深圳半岛城邦营销全程报告

带格式的: 带格式的:第一部分项目定 第一章项目定位前 一、项目地盘解 二、市场条 三、项目资源及整 四、地块SWOT分 五、项目定位前提总 第二章项目定 一、项目定位思 二、项目客户定 二、项目客户需求分 三、项目核心吸引 第三章项目产品定 一、项目开发档次定 二、项目发展主题定 四、项目户型定 五、项目形象定 第二部分项目规划建 一、规划原则及理 错误！未定义书签。错误！未定义书签。二、项目规划方 错误！未定义书签。错误！未定义书签。第三部分项目开发战 第一章项目开发模 第二章项目的开发主 一、项目开发主 第三章项目开发周期及开发次 一、地块的划分及功能设 第三章项目入市时 第四部分项目营销推 第一章整体营销推广部 一、营销推广的占位思 二、营销推广的实施观 三、营销推广核 四、营销推广策 五、营销推广渠道（途径 六、媒体选 第二章一期的营销推广部 一、一期的营销推广战 二、一期的营销推广主 三、营销推广的核 四、营销推广阶段策 第五部分项目参考案 一、上海世茂滨 二、加拿大温哥 二、南非世纪 三、三亚水居巷及港门下村重建规 一、项目地盘解析(另外附1、项目区位2、技术经济指标3、地块现状1①、海资源优势A、从“观海”到“亲海”是深圳唯一能够实现真正的“临海而居”的滨海社区。B、从湾区到半岛“一线四湾四岛”的滨海城市。即在深③、52蛇口悠远的历史：蛇口的成长：“时间就是金钱，效率就是生命”洋气十"兰桂坊"国际化十分明显“深圳联合国”3①、陆路交通网络492万平米，社区内拥有商业、5SWOT优势①地段优势：本项目位于南山蛇口片区，蛇口本身是一个半岛，三面环海，②环境优势：项目周边三面环海，且被十五公里滨海长廊环绕，自然资源优③景观优势：本项目在拥有绝对海景资源的同时，东南面的新界嘉湖山庄，④区域文化：蛇口的国际化和异国情调，绿荫蔽日的街道，悠闲的生活氛⑤规模优势92⑥交通优势1525劣势机会CEPA的进一步实施，深港经济加快融合，将会有更多的港资企业4、威胁采用12302020D20%50010%（92万平米的体量，意味着客户群体的区域分布必定是宽泛的，也就 项目项目发展 30-35IT、高新技术领域、成长性较好、利润回报较高第二类：35-45第三类：45-55第四类：35-45第五类：35-4523职位/民营/企业主/合伙人/股东/IT/信息/高新科技/法人/高级管理层/高级业务骨干/国企/上市公司/法人/高级管理层/高级业务骨干/银行/证券/保险/高级管理层/高级业务骨干/外贸/内贸/法人/高级管理层/法律/建筑/财务/广告/专业咨询/介代理/文艺界/企业主/合伙人/高级技术骨干/高级业务骨干外企/外商/中资企业/留学/民/东南亚/管理层/技术业务/中央机构/省市机构/政界要人/【一部分主力目标客户】属于已经十分成功人士（后续经济能力强），【另一部分主力目标客户】他们学历较高，其事业刚刚有成，敢于冒险，极度的自信心3），生活空间——立体化的“阔绰”、冲破卧室、客厅、厨房传统界限，1考虑到以上四个方面，确定本项目的档次定位为：A海墅指的是拥有绝D在本项目中我们对海墅的意义进行了演绎，所谓住界☆不同阶层的客户，居住在不同的区域内。这种具有相同阶层地位，相☆住界是随着社会经济水平的不断发展，整体社会收入稳定提高，贫富

...3/4以上的区域被海洋所覆盖，可以利用的海洋资源是巨大230公里的海岸线。但这其中只有有人居住的区域的海1PUD国际化滨海富人生活区为规划主题，建设具有包注重安全性、私密性、舒适性2PUDe.HOPSCA(豪布斯卡)的规划理论，集合多种功能，以高品质环境和各功Apartment——公寓（国际名称的高档住宅1自然的海景资源、15公里滨海长廊、蛇口山公园已经成为本项目无可替代的、2(1)参考城市abBoatQuay和克拉码头（ClarkeQuay）——海边夜生活、HipHotel特 15

高端+ 住宅单体商务办公——60~70％,海洋（水文化）主题公园（. 夏威夷冲浪沙滩：【健康道 【水上出租车58W.S.Atkins500平方米总统套房（设专用电梯双人房，330平方 客四大豪华会所游艇俱乐部、游艇码头（★俱乐部采用会员制，可以租借游艇给会员；为会员提供泊船、养护和【海洋生活 【休憩小座【酒店与游艇码头的互动】★定期举办海洋世界展览、亨利.SPA健身中心KTV(3)嘉年华大道——用统一色调的屋顶，将特色小商店、购物步行街、广场串连（4）ab.c(5)abca、社区服务——新加坡邻里中心模式1）2）243）b摩托车房）c第一章项目开发模式100中心，在此前提下我们建议项目开发模式选择P（PlanednitDevelopment）“计划单元综合开发（PUD）”PUD——创新和多样化是PUD本项目显然具备上述特点，我们必须运用PUD模式，指导项目的开发：1、PUD2PUD3PUD高（3.08），4、pud指导项目开发顺序

（）滨海：15大都会：一方面指社区建筑面积110万㎡，规模大，必须以大盘的手法来操（性）。CCEADCB、B、C、D、E，序也基本上按照以A A区、E区地块与B区、CEBCDE通过以上比较得出，所有地块从好到差顺序为700 商业服务中心（含博物馆1、A2、B区增加办公区域，主要考虑到B区离活动中心相对独立，居住气3、C5、E区在原有商业体量的基础上增加商业面积，形成相对集中的商6AD2ABCABCDEDDCEAB优势：按A→B→C→D→E开发，由于B区指标中有18000B劣势：按上述开发秩序，由于B地块景观并非很好，很难将市场形象拔到A→E→→C→B发。A开发A地块。AE-2B-1E-1AE-2B-1E-1C-1C-2B-2DDA优势：15年底到2007年初投入使用，若开发完AE-1、D劣势：由于EEB地块先建成学校。这样，开发比较不集3积(㎡积(㎡A分1B-1与E-2B-2分2C-分2C-D分1E-1分1住宅、商业、幼儿园、E-2—与B-1酒店（与政府协商按上表分期，本项目一共可以分成7积(㎡积(㎡一AE-2区、B-1E-1住宅、商业、幼儿园、D区(部分)C-1区(部分宅B-2B-2第三章项目入市时机15本项目位于15公里滨海长廊的D区（东角头沿岸），功能为休闲20062007200720052004925方米，销售热潮预计在2005年上半年。6016单位，由8栋高层和11栋Townhouse组成。预计2004年底入市瑞河耶纳，建筑面积11万平方米，建筑容积率≤1.41,91121首期的占地面积53290，建筑面积155547平方米，产品囊括了住1420041.5是在2006佳入市时机为：2006年5月，借春交会市场热销之际开始正产品的国际化创新产品＿＿ （式浴、SPA、） 艺术主题――滨海画廊（全部玻璃走道、内外融通） （一）（二）――——充分利用CEPA、跨海大桥、地铁的接通有利时机，为本项目带来的国际五、营销推广渠道（途径差异化营销――户外广告――户广告。电视广告――卫星直邮广告――针对第一个阶段：2005年10月份——2006年2策略：宣传重点：片区再造、蛇口传说――蛇口片。市场机会分析品牌营销――形象楼书《蛇口传说》，项目LOGO【半岛标志】的全第二个阶段：2006年3月份——2006年7月份（5月开盘策略：传为主宣传重点：半岛印象、住界宣言――网络营销――开通网络服务、网络认购、网络预约国际化巡回展销――在重点城市巡回展销旅游营销――联合各大国际旅行社，进行第三个阶段：2006年8月份——12文化营销――与世界各国大使馆合办，系列的150上海最大规模的22712270749～55（获中国最高楼盘吉尼斯记录7栋楼全部面对黄浦江。主要建筑单元均自北向南以线形排列，2户型：80300园林：由世界知名景观公司澳洲普利斯（原贝尔高林）设计，70%的超高绿16物业管理：52002106价格策略上20001300020000180005000价格：200145016000～2000750%12%，虽2000581500011996Developed?2000235000104100017525001Ratanga海洋（水生）1200001800160CanalWalk(140住宅开发6001402000间的单位。在大世纪城的居住需求已经随着商2意大利式别墅35400台，40Ratanga主题公园非洲第一家最大规模的主题公园，Ratanga30世纪城位于临近连接Cape城CBD的N1高速公路，包括Johannesburg世纪城（物业）有限公司已建了一个新N124一共13个独立的写字楼组团，目标客是中小公司,世纪城已经成为西CapeodacomCompaex、DiscoveyHealth,,SA,Unisys,Telom,Nashua,theLouisGoup,ComputrAssociate,主题公园、海洋（水生）豪步斯卡—HOPSCAH——hotel酒店O——office写字楼P——parking停车场S——shoppingC——conference会展A——apartment公寓——entertainment休闲娱乐——electronic智能化文化与时代气息相结合，满足观光度假型、购物型及商务型游客的娱乐需求。水上娱乐广场：中间为音乐喷泉，周边围绕游船,游人可