【大连市A住宅小区建设项目可行性探究（论文）16000字】

大连市A住宅小区建设项目可行性研究摘要从改革开放到现在，中国经济发展的速度突飞猛进，房地产经济发展的速度远超其他经济。房地产业经济发展是第三产业举足轻重的组成部分，已经成为我国经济发展过程中必不可少的一环。房地产是一个具有高风险、高投资、高收入的产业，其发展仍有不足的地方，因此，对房地产项目进行可行性研究是必要的。房地产项目在开发前进行项目可行性研究，是为了避免决策失误、盲目开发造成无法挽回的后果，同时可以提高经济效益，减少不必要的成本浪费。辽宁省大连市是我国副省级市，是重要的沿海港口城市，在2019年地区生产总值排名在东北省是第一名，在2020年，大连国民生产总值达7030.4亿元，同比增长0.9%，整体实力较强。大连市西岗区是大连市重要的商品物资集散地，是进出港人流的集散枢纽，2019年西岗区GDP达442.8亿元，同比增长6.6%，具有较强的经济发展能力。论文主要从项目背景与意义、国内外研究现状、相关理论基础、市场、经济分析，以A小区住宅项目为研究对象从项目概述、项目建设方案、项目投资估算、财务分析、提出建议与结论等方面展开，对A项目可行性进行深入研究。关键词：房地产；可行性研究；投资估算；财务分析 目录 摘要 I第1章绪论 1第1节研究背景与意义 1第2节国内外研究现状 2第3节研究思路与内容 3第2章相关理论基础 5第1节房地产可行性研究的概念及作用 5第2节房地产可行性研究原则 5第3节房地产业特点 6第4节房地产可行性研究步骤及内容 6第3章市场分析、经济发展分析 8第1节我国房地产市场分析 8第2节大连市房地产市场分析 8第3节大连市GDP趋势 9第4节大连市人均可支配收入、固定资产投资变化 10第4章项目概述 12第1节项目的基本情况 12第2节项目的SWOT分析 12第3节项目定位 14第5章项目建设方案 16第1节平面布置方案 16第2节建筑设计方案 16第3节安装设计方案 17第4节环保设计方案 18第5节节能设计方案 18第6节项目施工进度安排和开发方案 18第6章项目投资估算、财务分析 20第1节投资估算理论 20第2节投资估算 20第3节财务现金流量分析 25第4节风险分析 25第5节盈亏平衡分析 26第6节敏感性分析 27结论 27参考文献 29第1章绪论第1节研究背景与意义1.1研究背景 虽然中国的房地产开发起步较晚，但是发展速度却比其他产业还要快。近几年市场经济出现了泡沫式现象，发展过快势必会产生问题。但基这些问题可能会使房地产甚至步履蹒跚甚至停滞不前，所以要解决问题就必须加以分析和研究，使房地产稳定健康的发展。房地产保值和增值的特性，吸引人们的投资性需求。改善性和投资性需求的提高，使得未来对房地产需求的空间将进一步释放[1]。房地产自1998年来，经历了多次的房地产调控政策，有以下阶段：1998年到2002年住房改革发展期、2003年到2007年紧缩期、2008年到2009年宽松政策、2010年到2013年紧缩政策、2014年到2016年第二季度宽松政策、2016年下半年至今的紧缩政策等六个政策周期[2]，我国经济发展与房地产经济持续发展是密切关系的。房地产经济快速发展不仅有利于人们生活水平提高，同样也给国民经济带来贡献，成为我国经济支柱产业之一。我国购买力随着经济的发展，也在逐渐增加，人们对住宅的需求大幅度提高。大连市又被称作滨城，是国家的副省市级、计划单列市，是北方沿海中心城市、港口及风景旅游城市，素有北方明珠之称。大连位于辽东半岛南端，黄渤海交界处，三面环海，占土地面积达12574平方公里，下辖地区7个区、1个县、代管2个县级市。大连地势为中间高，向东西两侧呈阶梯状降低，气候属于暖温带季风性大陆气候，四季分明，气候适宜，适合人们的居住。历史悠久的大连，早在夏朝建立时期，就被开发了。在1998年，国务院颁发了具有房改里程碑意义的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，从此，中国房改开始了。在20多年间，大连市房地产市场发展快速的完成从萌芽状态到跨越式的大发展，从各个方面都完成了华丽的变身。大连市为经济稳定发展推出相关政策，《大连市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》这一相关政策为激发社会投资活力、经济发展保驾护航。政策提出：要减轻房地产企业、建筑企业成本压力，对国家和省市重点项目用地、用矿、用海，开通审批服务绿色通道，组织项目评审。按照高质量发展要求，全面梳理今年乃至“十四五”时期的建设规划和目标任务，切实谋划有利于推动高质量发展、有利于结构调整和提升城市整体竞争力的重大储备项目。加强政府财力资金保障，加快土地出让收入安排和使用，降低企业融资成本，稳定外商投资，加强要素保障力度等，为房地产发展提供一定的保障。1.2研究意义随着我国经济健康稳定的发展，城市化的进程也加快了脚步。人们生活质量得以提高，人们的生活水平在得到保障的同时，对居住条件要求也随之提高。我国人多地少的国情，使企业在进行房地产项目开发时，必须进行可行性研究，为项目可行性、决策、投资提供依据。由于房地产发展速度过快，导致供给需求不合理，炒房现象严重。因此本文以西岗区A项目为例，在可行性理论基础上，结合项目本身特点进行市场、经济分析、项目建设方案、投资估算、财务分析，提高企业组织调控能力，达到最佳效益。第2节国内外研究现状2.1国内研究现状可行性研究在我国起步较晚，西方国家可行性研究的相关理论在改革开放时期被引进。在1983年，国家颁布了相关文件，将可行性研究列入基本建设程序。至此，可行性研究在我国发展起来，逐渐得到重视并加以应用。国内研究学者对房产可行性研究进行各个方面研究，比如：项目投资资金比例的方法分析和投资可行性方法分析、售价的合理预测等。房地产可行性研究是一种科学的方法，用于在投资决策之前，对与项目相关的市场、资源、工程技术、环境、经济、社会等问题进行全面分析、实证和评估。判断项目在技术上是否妥当、经济上是否合理，并优化多个方案。2.2国外研究现状在20世纪30年代，可行性研究最早在美国开始实施，被作为田纳西流域开发规划的依据。在二次世界大战，被应用在建筑方面和生产过程，得到推广和应用。进入80年代后，可行性研究理论开始在各个专业领域内得到使用，向多种专业渗透和交融。许多研究者结合自己的专业特点，对项目投资决策的不确定性和风险进行了详细地分析。国外专家学者从房地产位置进行分析选择，从投资成本和投资风险的不确定性等方面阐释和展示房地产项目的投资潜力。如今，可行性研究被作为一门学科，不断更新、补充，使可行性研究得以完善。第3节研究思路与内容3.1研究思路1.研究思路1）本文应用到项目定位分析法：通过分析市场、供求关系、客户，为设计开发者提供依据。2）SWOT分析法：此方法是美国一位大学教授提出，后来被麦肯锡公司应用，为企业确定战略定位。SWOT从四个方面进行分析，分别是优势、弱势、机会、威胁，就是从内部外部环境进行统计分析。3）盈亏分析法、动静态分析法，对项目盈利分析，对项目不确定因素、风险进行分析，为可行性提供支持。4）本文的研究思路如图1-1所示。图1-1研究思路3.2研究内容本文以研究背景、国内外研究现状、研究思路与内容为基础。针对房地产可行性研究进行分析，房地产可行性研究内容包括可行性研究概念、作用、原则、内容及步骤。在项目研究开始前，对我国及大连市房地产市场进行分析，浅析大连市GDP、人均可支配收入、固定资产投资变化。针对西岗区A项目为研究对象进行SWOT分析及项目市场定位。项目建设方案包括平面布置、建筑设计、安装设计、环保设计、节能设计，运用房地产项目初始成本和收益预测理论，获取项目财务分析和风险分析的相关数据，最后得出结论。第2章相关理论基础第1节房地产可行性研究的概念及作用1.1房地产可行性研究的概念房地产可行性研究是决策者在项目投资决策前，综合分析项目相关问题、资源、工艺技术、经济、社会等方面，实现项目收益最大化，是择优选择方案的科学方法。弃其糟粕，保留精华是可行性研究的一大优点，确定项目的有利和不利因素，确保项目的可行性。可行性研究作为房地产项目投资前期的一项重要任务和环节，一般可以划分为三个阶段，即投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、正式的可行性研究阶段。每个阶段都不可忽视[3]。1.2房地产可行性研究的作用1.充分发挥政策调控作用，投资者的合法权益得到保护，主体地位得到确立。营造有利于不同投资者公平有序竞争的市场环境，促进生产要素的流动和高效配置，优化投资结构，提高投资效益，促进企业发展和经济协调发展，社会全面进步与改革。2.开发者的投资决策依据。房地产开发投资项目需要大量的人力资源、财力和物资，不能凭借经验和理智做出投资决策。因此，在投资决策前，必须通过可行性研究，确定项目地址、项目规模、方案，是否能在技术上得到落实。确定项目的竞争力，计算项目的投资效益和经济效益。通过这些分析研究，项目建不建设，如何建设以及建设工程量清单如何取得最佳的投资效果，是项目投资决策的依据。3.作为相关部门备案、行政审批、银行借贷、投资者投资比例的依据。项目在开发前要向有关部门报备，获得批准可以进行项目的开发。项目可不可以开发，有关部门在对其审核的时候，可行性研究报告是主要依据。同时也对外吸引投资及申请进口设备免税带来便利。第2节房地产可行性研究原则1.房地产可行性研究原则1）实事求是：在实事求是的基础上，对项目进行可行性研究。实事求是的态度对项目进行分析研究，得出真实结论。2）逻辑合理：要求编制可行性研究报告逻辑通顺，具有合理性。3）公正客观，可靠：用公正客观态度对待项目的可行性研究，综合考虑各个方面。研究过程遵守国家规范。4）科学性：在对房地产进行可行性研究过程中，要按照科学的方法进行材料收集、分析、鉴定。任何数据必须是科学认真计算得出。第3节房地产业特点房地产和一般的商品都具有价值和使用价值，通过市场交易获得需求。但是房地产有不同于其他商品，有其独特性[4]。1.房地产具有耐久性。土地具有永久性，房屋虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。2.房地产具有不可移动性。房地产位置固定，不可搬运和移动。3.房地产价格具有波动性。房地产价格受众多原因影响，比如国家政策，周边环境等因素影响。4.房地产效益高回报性、风险性高。房地产开发前期需要投入大量资金，各种渠道进行融资。如果资金链断掉，会给项目带来巨大影响，甚至会导致公司破产。房地产一旦建成投入运营，操作得当，回报率极高。5.房地产业具有投资性。房地产有增值空间，各种人员根据自己需求可能会购置多套房屋，等到合适时机就转卖出去，从而获得不小的收益。第4节房地产可行性研究步骤及内容4.1房地产可行性研究步骤1.组织研究成员，成员组成有房地产市场经济专家、工程技术人员、环境分析专家等。2.现场勘查与资料收集整理，现场勘查主要有自然人文，社会环境。资料收集有：政府相关政策、交通、基础设施、气象等。3.初步方案设计、评估和选择。本阶段的任务是结合开发商现有资源状况和国家政策，制定具体的项目开发计划，对选择不同的发展计划，社会经济效益也会不同。4.深入研究分析，从各种经济发展状况分析出项目可行性。5.编写可行性研究报告，报告内容要具有科学性、本着实事求是的态度，公正客观。4.2房地产可行性研究内容1.项目概况。主要有项目名称、项目建设背景、项目宗旨等情况，建设项目人文地理、社会经济等条件，项目的重要指标。2.市场分析和供求关系。在调查了解各种资料的基础上，对该项目的市场供需，建设地址所在地的经济发展状况，进行了科学客观的分析和预测。3.选择最佳方案。在众多方案挑选出最科学合理，具有可行性的。4.施工进度计划安排。对项目建设方案进行统筹规划5.项目投资估算与财务分析。对项目成本预算，以及其他费用。6.项目的风险分析。主要有盈亏平衡分析，敏感性分析等，分析各种因素对项目的影响，得出风险大小。7.结论。通过可行性分析，提出有效的建议。第3章市场分析、经济发展分析第1节我国房地产市场分析自改革开放发展以来，我国房地产经济一直是快速发展。虽然经历了金融危机，由于积极面对危机再加上政府的调控，房地产又很快的恢复元气。房地产拉动了我国经济的增长，提高了人们的生活质量，带动相关产业的发展，提供更多就业机会，是我国支柱产业之一。房地产行业带动经济发展的同时，也会带来一些问题。房地产行业发展迅速，房价自然也随之上涨，房价上涨幅度较大，人们的经济能力有限，买房热情会下降，随之出现了泡沫化现象。我国房地产还存在问题有：房地产开发规模越来越大、土地开发利用不到位、供求关系不平衡、商品房空置量在持续增加、市场体系不完善。为此我国政府进行宏观调控，在房价保持基本稳定或者稍微有上升、下降的前提下，解决库存，降低杠杆率，使过去大量的投资、投机等虚拟需求平稳地转化为实际居住需求，促使房地产业回归理性发展的轨道[5]。通过国家的宏观调控，我国房地产投资开发增速呈下滑趋势。住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市的投资活跃度相对较高。随着行业竞争日趋激烈和政策的影响，未来房地产行业的竞争将更加激烈，行业盈利空间呈大幅增长的可能性较小。2020年新冠肺炎疫情全球大流行，经济全球化遭遇逆流，世界经济低迷，国际经济、科技、文化、安全、政治等格局都在发生深刻调整。但中央政府依旧坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，避免房价暴涨暴跌，并灵活的运用因城施策来确保房地产行业的健康稳定发展[6]。房地产投资前五个月出现负增长，到第六月房地产发展逐渐稳定，房地产投资开始回升。在2016年，中央国务院在会议上指出房子是用来住的，不是用来炒的。国家现在依然按照这个宗旨对房地产行业进行把控。在2021年，住建部将抓好8个方面的工作，妥善实施房地产长效机制方案，着力稳地价、稳房价、稳预期、因地制宜，多策并施。第2节大连市房地产市场分析大连市作为我国东北地区最为开放最具活力、综合经济实力最强、社会事业发展最快的城市之一‚其国民经济增长速度逐年加快‚综合经济实力显著增强[7]。大连市位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的重要位置，有四个国家级别先导区，分别是大连经济技术开发区、高新技术产业园区、保税区、国家级别旅游度假村。大连的地理位置有十分的优势，为经济发展奠定基础。大连市主要的定位有行政文化中心、中心商务区、现代产业区，主城区有西岗区、中山区、甘井子区、沙河口区、旅顺区组成。大连的人文地理、社会环境促使大连选择经济与环境相协调发展。在1984年，大连市获得国务院的批准，作为向外开放的沿海港口城市之一，成立了经济技术开发区，对外开发程度高，活跃度高。在1992年成立了保税区，有利于吸引外资，促进经济发展。随着改革开放的发展，大连经济也快速的发展起来，城市环境、功能得到很大改善和提升。经济发展的同时，人们的生活水平也随之提高，对居住环境越来越重视，房地产行业抓住机会迅速地发展起来。大连市房地产开发建设经过了一个历史发展过程，大体经历了三个发展阶段[8]：第一阶段起步缓慢，房屋建设较缓，人均居住面积、增幅少；第二阶段是十三届三中全会，政策的鼓励，房屋建设加快，加快旧城市改造；第三个阶段是“九五”开始，扩大内需政策的实施，促进了房屋建设，房地产成为新的消费点，房屋提交量明显增加。房地产发展的同时，房屋价格也随之上涨，从最开始4000每平方米到如今的10000-20000每平方米。人们的收入增长，对房子的需求也会随之变化，导致房价大量上涨。房价上涨过快，会出现反弹现象，导致人们购买压力增加，需求减少，不利于房地产健康稳定发展。从2015年开始，大连市开始实施去库存政策，到2018年底，全市商品房待售面积下降16%。由于中心城区与县市区去库存的不平衡，一些区域短期的住房供求关系也在发生较大变化，比如中山、沙河口、西岗等区已从2014年和2015年的住房总体供过于求转变为2018年和2019年的供求基本平衡，甚至某些时段供不应求[9]。大连房地产市场要贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。满足首套刚需、支持住房改善，抑制投资投机行为，因城施策、分类调控，促进我市房地产市场平稳健康发展。第3节大连市GDP趋势国内生产总值反映了一国（或地区）的经济实力和市场规模，是国民经济核算的核心指标，是衡量一个国家或地区经济状况和发展水平的重要数据，有价值形态、收入形态和产品形态等表现形态。一个地区GDP的增长，反映出该地区的经济发展效益好，人们的生活指数、收入也会随之提高。收入提高意味着消费能力也增强，人们的购买力大大提升。近几年大连市GDP的增长层缓慢状态，如图3-1示，但是依然保持着辽宁省排名第一，综合实力还是较强的，这样就有利于房地产的发展。大连市拥有丰富的资源优势，要拓宽视野向更大规模、领域发展。始终坚持以人为本的宗旨，加大人民生产投入，提高生活质量，改善人民生活水平，朝着全民奔向小康生活努力，创建文明健康的生活环境。图3-1大连市近五年GDP对比图第4节大连市人均可支配收入、固定资产投资变化4.1大连市人均可支配收入人均可支配收入就是人们的收入在扣除各种税收之后剩下的钱，可以支付日常花销，自由支配。在2017年，城市居民的可支配收入达到40587元，相比较去年增长了6.7%；消费支出达27191元，比去年增长了0.3%。与2011年相比，是人均可支配收入将近两倍，是消费支出的一倍，人们的生活水平大幅度提升。2019年城市居民可支配收入达到46468元，比2018年增长了7.9%，消费指数同比增长3.3%。从图3-2以此看出居民的收入越来越高，这些离开不了国家的政策支持，以及本市的经济发展。消费水平越高，对房地产市场发展也越来越有利。人们消费水平高，购买力也增强，对生活保障的要求也随之提高，未来房地产市场发展前途较好，又离小康生活进了一步。图3-2大连近四年城镇居民人均可支配收入4.2大连市固定资产投资变化大连市的固定资产投资在近十几年历经了开始发展、迅猛增长到渐渐回落。大连在2015年，经济发展进入新常态，使产业结构不断得到升华和完善，优化投资比例，改善发展现状。2017年固定资产投资达1652.7亿元，同比增长15.1%，其中房地产开发投资增长了5.9%，其商品房销售面积约840万平方米，住宅销售面积约758万平方米。2019年房地产开发投资比2018年增长了3.3%，销售商品房面积约659万平方米，住宅销售面积约603万平方米。与2017年比，商品房销售面积下降了许多，从中分析出，房地产市场商品房屋销售与住宅房屋销售有所减少，成交面积或许出现阶段性高点。房地产市场发展的越快，盲目投资的可能性越大，要想准确把握投资方向，就必须对项目建设进行可行性研究，从而减少成本浪费、资源浪费。第4章项目概述第1节项目的基本情况该项目位于西岗区长春路，不仅是城市的眼睛，还是城市的中心。西岗区是主要城区、行政中心区、中部商贸商务区等政治经济重要位置，西岗区代表的是大连市居住环境舒适度最高的地区。其供水供电设备完善，交通秩序安定，医疗服务不断改善，环境优美，旅游资源丰富，鸟语花香，夏天没有酷暑，冬天没有严寒，适宜居住。长春路拥有绝佳的位置优势，四通八达的交通，临近繁华商区，周围有老建筑的风情，在西岗区是最有价值的中心位置。项目A位置临近公园，三面环山，在暖坡上。在距离城市级商业圈约10多分钟的路程，出行便利，购物需求可满足，属于改善型居住社区。项目的特色是品牌地产，项目主要有高层住宅、多层洋房、别墅构成。项目A有六个经典户型，分别有一居室、二居室、三居室、四居室等户型。每个户型都是方正，有利于布置家居，大多数都保障空间有窗户，方便采光通风，整体布局合理，居住舒适度颇高，公摊符合住宅正常范围。其占地面积为23000平方米，总的建筑面积为90000平方米。普通住宅产权年限为70年，联排产权年限为40年。其绿化率达到35%，容积率为2.95。住宅的物业费用是3.5元每平方米，总体住户有592户，车位有500个，车位的比例为1:0.84。开发商为大连中盈万泰置业有限公司，物业管理公司是保利物业管理有限公司。保利发展是目前集团重要发展目标，保利地产仅用五年时间就上市了，其实力不容小觑，是国家一级资质的房地产开发企业。保利集团拥有与时俱进，长远发展的能力。能够长久的在市场生存，是快速的市场反应能力，优秀的团队和人才，使得房地产快速发展。本项目本着生态环境建设，打造高端服务，着力完善基础设施，多种角度为业主考虑。从大连西岗区房地产来看，房地产市场发展速度虽然缓慢，但是需求还是有的。从项目地理位置及房价来看，在周边楼盘竞争中存在优势，市场优势较强。第2节项目的SWOT分析1.Strengths（优势）1）位置优越，位于西岗区长春路，西岗区是大连市最适宜居住的地方。周边环境较安静，内部设置有儿童乐园，休闲场地、社区居委会。还有英雄纪念公园，基础设施很完善。三面环山，空气质量绝佳。2）交通便利，四通八达。公交车多，距离地铁站也较近，出行便利。周围商城居多，比如有星海商城、华润万家、新玛特超市、百盛购物商城等，购物十分便利。3）医疗条件较好，有多家医院。有儿童医院、大连医科大学附属第一医院，体检中心等。附近还有图书馆、科技馆等娱乐休闲场所，旅游景区有大连森林动物园、白云山山体公园、大连观光塔等。4）教育优势和商业优势，有新石路小学、大连市第九中学、西岗区教师进修等学校。银行有中国工商银行。项目区位图，如图4-1所示。图4-1项目区位图2.Weakness（缺点）1）与普通的小区住宅相比，价格略高。2）在节假日时候，离市区较近，附近可能车辆多，有些喧闹。3）项目原址是火葬场，附近有一处墓地，有些人有所忌讳，对销售是一个挑战。3.Opportunity（机会）1）周边楼盘较少，竞争对手少，正在销售的楼盘少。位于最有价值的区域，性价比高，是稀缺的改善型的房型，升值空间大。2）项目楼盘种类较多，适合不同人群居住，满足人们不同的需求。3）市场供需量可观，价格稳定。4.Threaten（威胁）房地产项目威胁就是市场的不确定性、国家相关政策的变化、其他可变因素。影响房地产未来的发展、项目的开发。第3节项目定位西岗区A项目的产品定位是在市场调研、分析、预测的基础上，对潜在消费者产品形象进行分析，明确形象和过程。3.1客户定位1.别墅面向高端人士、富商、海外客户。这一阶段人群收入稳定，经济实力较强，日常花销富裕。这些客户大多都是人生阅历丰富，文化素质较高。目的是追求更高质量生活、投资升值需求、舒适的空间、安静的环境。要有自己的娱乐场所，喜欢花草，怡心养神。2.洋房的特点是房型南北通透，视野开阔，周围环境好，绿化做得好，小区安全系统好，物业服务意识高。选择洋房的客户大多是私企业主和公司高层管理人员，收入年薪在60万到100万之间。这些群体大都具有一定社会地位，没有较高的消费，喜欢休闲游玩。客户有的是健康养老类型，有的是品质型家庭。3.高层客户种类就比较多类化，如个人购买、二三次置业等。在城市工作者居多，定居者的居多，有一定基础的消费，收入稳定。注重周边环境，交通出行，看重舒适度。3.2产品定位A项目住宅定位有高层住宅、多层洋房、别墅。1、2栋为别墅，可居住也可以作为商用。3-7栋为高层住宅，可享受优美风景。8、9栋是多层洋房，享受雅致生活。项目住宅规划模型，如图4-2所示。图4-2项目住宅规划模型3.3功能、形象定位1.功能定位配套齐全，生态环境，打造雅致清幽，高端品质住宅。2.形象定位1）稀缺型、改善型的房屋2）品牌房地产3）地段最佳3.4户型定位A住宅项目户型定位，如下表4-3所示。表4-3户型定位户型户型平方一室一厅55二室二厅一卫88三室二厅一卫105三室二厅二卫128四室二厅二卫140第5章项目建设方案第1节平面布置方案工程施工必须对施工总平面进行合理规划，保证即有利于施工，又节约资源。平面设计主要以居民生活规律出发，体现以人为本与经济合理的原则，采用因地制宜的布局理念，为居民提供一个功能完善、居住舒适的生活空间[10]。5.1平面布置原则1.总平分阶段布置要与分阶段施工重点相适应2.优化布置，交通顺畅有序3.减少二次转运4.减少临时用水、用电线路的二次铺设5.文明施工程度要高5.2施工现场布置1.交通组织根据现场踏勘情况，场内比较宽敞，施工车辆、设备、材料能运至现场。场内施工道路进行规划后进行硬化处理，确保施工车辆、设备、材料进出场顺畅。2.各施工阶段采取优化布置，充分利用现有场地，对施工道路、机械设备、材料堆场及临时设施进行紧凑布置，做到既满足各施工阶段的要求，又不扰民的最佳施工状态。3.施工阶段平面布置要与该时期的施工重点相适应，因此各阶段场地的布置特别是生产设施的布置必然不同。但要在矛盾中寻找统一，某些设施应保持相对固定，尽量减少临时用水、用电线路的改设。4.认真控制施工可能产生的粉尘、废气、噪音、废水等对周围环境的污染，并将施工现场的环境卫生工作纳入现场的总体规划，认真做好。做好高温施工保护措施，冬雨季施工安全措施。第2节建筑设计方案建筑设计整体规划是打造稀缺型房源、生态环境，造福人们，为居民着想。建筑设计为两栋洋房、两栋别墅、五栋高层住宅。以高层建筑为中，别墅在高层住宅前面，洋房在右后方。追求每个房间均有窗户，整体采光和通风条件可保证。对卧室、客厅、卫生间等空间合理安排，创造舒适的居住环境。集节能型、环保型建筑为一体，成为既满足设计风格又满足建筑物使用功能的绿色建筑。周围三面环山，小区内部绿化达到35%，既能减少噪音又能使空气相对清新。1.装饰风格本建设项目从2021年开始，主打全装修风格，装修风格多样，有简约欧式、美式风格、新中式、现代式等风格。对色彩搭配要求很高，服务与不同人群对居住环境不同要求，其风格多变。业主可以通过后期的软装设计，来改变室内风格，打造自己的风格。如图5-1所示。图5-1项目住宅装饰设计2.空间设计对空间设计主打收纳、多变。以及适应老人、幼儿设计，把老幼安全、舒适度摆在首要位置。比如卫生间设计有安全扶手、紧急按钮等，以及室内智能灯控制。3.PC建筑设计PC建筑就是通过在工厂将各种构件生产出来再运到现场进行组装。是如今趋势所在，国家政策支持，是建筑升级转型的一环。PC建筑参与全过程，及时调整。第3节安装设计方案1.窗采用后塞口的方法进行洞口预设，门窗安装后要平整、方正，安装门框时一定要吊锤线和对角线卡方，塞缝前应检查平整垂直度，材料按设计要求处理，也可以用矿棉条或玻璃毡条分层堵塞，门窗洞口的缝隙应严密堵塞。坚持质量标准，严格检查，一切用数据说话的原则。2.楼地面采用地砖楼地面。踢脚线是地砖踢脚线。做好楼层隔音。内墙用仿瓷涂料墙面、贴面砖防水墙面等等。外墙面主要采用面砖，局部采用外墙漆。做好楼层隔音3.别墅、洋房与庭院景观相匹配。洋房顶层可种植花草，有观景型阳台，与小区花池相映。别墅门前草地面积多，可以按照喜好进行设计。别墅的立体设计样式更是百变，营造出庄重、大气，同时又不失生机。第4节环保设计方案1.建立项目经理为主的文明施工管理小组，加强材料、半成品、机械设备的堆放，管线布置和场内运输等工作的协调与控制。现场场容实行分片、区包干制度，划分管理区域，规定职责范围，工长、班组长分别为所管辖片区操作层及操作点的负责人，定期组织检查评比，制定奖罚制度，切实执行文明施工细则及奖罚制度。2.为了有效减少施工噪音，采用商品砼、减少现场搅拌机械的噪音。混凝土中加入减水剂，加大混凝土坍落度改善流动性，使混凝土易于振实，避免反复振捣。对于钢筋分布较密的构件，采取在混凝土振动棒端部加焊钢筋头或扁钢的方法进行振捣。严禁用振动棒振动钢筋或挤开钢筋，产生质量问题和巨大噪声。3.对小区车辆进入严格控制，相对减少汽车尾气对环境的污染。对生活污水、垃圾集中处理。第5节节能设计方案1.整个项目建筑规划房屋南北通透，通风和阳光照射时间相较长。小区类型多，所以楼与楼之间间距宽。绿化方面因为三面环山，多植被，可以形成全方位的绿化系统。2.利用科学技术，进行用水节约，对水压进行严格控制，设置水池水箱溢水报警装置，防止出现用水故障。3.利用风能、太阳能等可再生资源，应用到小区路灯，楼道照明灯等，多采用节能灯。定期清洗灯具各类配电箱、开关箱的安装和内部设置必须符合有关规定，箱内电器必须可靠完好，其选型、定值要符合规定，开关电器标明用途。第6节项目施工进度安排和开发方案6.1项目施工进度安排项目总建设时间为3年建设方案确定：2021年3月领取许可证：2021年5月基础工程：2021年5月至2021年11月主体结构工程：2021年11月至2022年4月设备安装工程：2022年5月至12月室内外装修工程：2023年2月至2023年10月竣工验收：2023年12月至2024年1月预销售：2024年3月6.2开发方案项目规划符合城市规划和住宅规划的要求，主要思考到土地现状，打造方便、舒适、优雅的居住空间。各功能区通过主干道和内部完整的步行通道形成一个整体。规划不仅满足了居民的物质和精神方案的需求，而且还为城市的发展提供帮助。要能体现出资源节约和社会和谐。实现安全、卫生、物质舒适，打造优美的人居环境和城市相呼应，成为城市的重要组成部分。该户型整体功能合理，划分区域明确，建筑使用效果增强。人流、车流合理地不相互干扰。追求交通的便捷与通畅，追求时尚简约的建筑风格[11]。项目是采取分批建设，建设完预售，然后开始下个建设项目。本项目针对特定的目标群体，按计划、分阶段系统地对项目的整体形象和卖点进行广告宣传。加强与业主和潜在客户的沟通，对项目进行宣传。第6章项目投资估算、财务分析第1节投资估算理论投资估算包含两大方面，分别是固定资产投资估算和流动资金估算。主要包含两个阶段：项目建议计划书阶段、可行性研究阶段。投资估算贯穿于整个项目建设过程。其编制过程要遵守国家相关政策、法律法规，建设规划书以事实角度出发，对资源合理利用，按照相关定额计价规范作为计算依据，借阅历年材料方面的差价、当地相关费用标准。数据的收集、存储、处理、应用和分类等过程可逐步通过计算机和网络来实现。可以作为项目计划规模的依据、计算分析投资经济效益依据，筹集资金、贷款的依据。第2节投资估算房地产项目建设开发成本估算包括土地费用、项目前期费用、建安工程费用、基础设施费用、开发期间费用等。2.1土地费用获取项目用地使用权的费用就是土地费用，其费用包括土地出让金、征用费、拆迁安置补偿费等。预计为15729万元。1.土地出让金=23000×0.3=6900万元2.城市基础设施建设费用=90000×0.0981=8829万元2.2前期工程费估算房地产企业前期工程费包括可行性研究费、地质勘察费、“三通一平”费用等。大概为475.13万元。1.前期规划费=4495×30%=134.87万元2.可行性研究费=4495×1.5%=67.43万元3.水文、地质勘探费=4495×0.5%=22.48万元4.通水、通电、通路费=4495×2.5%=112.38万元5.场地平整费=23000×0.006=138万元2.3建安工程费建设安装工程费由人材机、利润、规费、税金等组成，就是在建设房屋过程中产生的费用。依据相关指标计算得出项目大概结果。预计为2299.5万元。详见表6-1。表6-1建设安装过程费序号项目价格（元/平方米）1桩基础972土建工程12503装修8004水电安装2155消防806暖气307通讯178天然气359对讲机系统3110合计2555建设安装工程费=90000×2555=2299.5万元2.4基础设施建设费基础设施建设费就是指各个基础设施使用的费用，其中供水供电、燃气、绿化、电力电信等包含在基础设施建设内。预计为2244.8万元。详见表6-2。表6-2基础设施建设费用估算表序号项目价格（元/平方米）价格（万元）1供水工程605402供电工程12511253供气工程221984绿化工程1636.85道路工程1002306路灯及环卫工程51151.供水工程=90000×60=540万元2.供电工程=90000×125=1125万元3.供气工程=90000×22=198万元4.绿化工程=23000×16=36.8万元5.道路工程=23000×100=230万元6.路灯及环卫工程=23000×5=115万元2.5开发期间税费在投资房地产时产生的各类税金以及政府相关部门收取的所有费用就是开发期间税费。估算值大概243.414万元。详见表6-3。表6-3开发期间税费序号项目计算依据缴纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费×5.5%126.472供水管网补偿费0.3吨/人，600元/吨10.6563电话初装费200元/户11.844供电贴费、用电权费3KVA/户，480元/KVA85.255建筑工程质量、安全监督费建安工程费×0.4%9.1982.6管理费用管理和组织房地产开发活动产生的各项费用就是房地产管理费用。预计为622.45万元。（15729+475.13+2299.5+2244.8）×3%=622.45万元2.7财务费用财务费用指借款利息和其他财务费用。项目资金有银行贷款、企业自身资金，房屋销售部分资金。开发商投入15000万元作为启动资金。本项目第一年为10000万元，贷款利率为7.11%。每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内偿还完。建设期贷款利息计算如下：第一年：（0+5000÷2）×7.11%=177.75万元第二年：[（5177.75+0）÷2]×7.11%=181.94万元第三年：（2588.88÷2）×7.11%=92.03万元财务费用=177.75+181.94+92.03=451.72万元2.8项目销售收入估算本项目住宅销售价格为21000元/平方米；别墅销售价格30000元/平方米；洋房销售价格为21500元/平方米。详见表6-4，表6-5。表6-4销售收入预测用途可售数量销售单价销售收入（万元）高层住宅2124平方米；10240平方米21000元/平方米；23000元/平方米4460.4；23552洋房2800元/平方米21500元/平方米6020别墅1050元/平方米30000元/平方米3150车位500位150000元/位7500合计44682.41.高层住宅=2124×21000=4460.4万元；10240×23000=23552万元2.洋房=2800×21500=6020万元3.别墅=1050×30000=3150万元4.车位=500×150000=7500万元表6-5销售费用估算序号项目计算依据价格（万元）1广告宣传费销售收入×2%893.6482销售代理费销售收入×2%893.6483其他销售费用销售收入×1%446.8244合计2234.12销售税金及附加计算如下：1.城市维护建设费=营业税×7%=156.39万元2.教育附加费=营业税×3%=67.02万元3.营业税=销售收入×5%=2234.12万元2.9总成本费用估算总费用成本估算如下表6-6所示。表6-6投资与总成本费用估算汇总表序号项目金额（万元）计算依据1开发成本20991.8441.1-1.6合计1.1土地费用157291.2前期工程费475.131.3建安工程费2299.51.4基础设施建设费2244.81.5开发期间税费243.4141.6不可预见费629.7551.1-1.5项和×3%2开发费用3308.292.1-2.3项和2.1财务费用451.722.2管理费用622.452.3销售费用2234.12销售收入×5%3合计24300.134项目开发成本为24300.134万元，自有资金10000万元为启动资金，银行贷款5000万元，第一年投入44.11%，第二年为33.53%，第三年为22.36%。因此，投资计划与资金筹措情况，如下表6-7所示。表6-7投资计划与资金筹措表序号项目名称合计（万元）计算期第1年第2年第3年1建设投资24300.13410718.798147.835433.512资金筹措24300.1342.1自有资金100004411335322362.2借贷资金50005000002.3预售收入再投入9300.1341307.794794.833197.51依据表6-7得出，不足款项由预售收入再投入。据计算，银行贷款在两年内还清，偿还能力较好，具有可行性。第3节财务现金流量分析3.1全部投资现金流量表设ic=10%，具体计算见表6-8。表6-8全部投资现金流量表序号项目名称建设经营期第一年第二年第三年1现金流量026809.4417872.961.1销售收入026809.4417872.962现金流出10274.07211973.0137983.562.1建设投资10274.0727809.7855208.0762.2销售税金及附加01474.518983.0122.3所得税02688.711792.473净现金流量-10274.07214826.4279889.44折现净现金流量-5416.716471.193402.015税前净现金流量-10274.07217515.13711681.876税前折现净现金流量-5416.718344.015421.341.评价指标：1）前全部投资=8344.01+5421.34-5416.71=8348.64万元FIRR=41%2）税后全部投资=6471.49+3402.01-5416.71=4456.79万元FIRR=28%根据数据可知，FNPV都大于0，FIRR都大于基准收益率，本项目具有可行性。第4节风险分析根据影响房地产投资风险性的因素的性质，一般可将房地产投资风险分为政策风险、社会风险、经济风险等，每种风险又可细分为多种风险。可以预测、可以规避的主要风险是经济风险[12]。4.1财务风险分析项目在开发时期容易受到各种因素影响，其中受财务风险影响较大。投资、融资、借款等筹集钱的方式是房地产开发投资中主要财务风险。投资结构比例要合理，如果投资规模过大，房屋滞留问题严重的话，债务负担会加剧。如果资金回收过程出现问题，偿还能力将下降，资金链断开，陷入困境，严重的话可能会破产。所以在开发过程中，不能掉以轻心，认真对待每一环节。本项目在进行过程，对于资金的使用要严格按照科学的方法和计划，尽量的节省资源。在保证房屋质量情况下，回收资金，同时寻求项目的合作伙伴，使财务风险尽量分散。加大力度推销，用多种方法进行推广，做好营销工作。4.2市场风险分析房地产市场具有不确定性，例如国家的宏观调控，为防止居民投资热情过高，出台了限购等政策。限制政策会影响到供求关系，带来房价的波动。供需关系、房价波动是市场风险最重要的两个因素。经济发展不好，人们的收入水平就降低，住房需求就减少，会对项目开发造成不良影响。要对项目进行分析，做好充分市场调查，时刻掌握市场最新消息。在项目开发之前，科学客观的分析市场供求关系，预测未来几年的政策变化趋势，以及人们的需求、心理，从而确定好开发时机，尽可能的减少损失。4.3经营风险分析经营风险在项目里是施工过程和工艺质量。A项目工程规模较大，施工管理和施工资金的执行情况对能否完成施工有着决定性的影响。为了确保在适当的时候完工，需要有详细的施工计划和专业人员管理项目，在项目建设进行事前、事中控制。在资金方面，自有资金要保障。在施工质量方面，对有关人员进行监督管理，对国家和公司的质量控制标准要严格执行。第5节盈亏平衡分析A项目住宅销售平均售价为21670元/平方米，项目总投资为24300.134万元。假设该项目总投资不变，盈亏平衡点为：1.以销售量表示盈亏平衡点：