上半年湖北省房地产估价师制度与政策注册房地产估价师管理体制考试试卷

2017年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：注册房地产估价师管理体制考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。（2009年试题)

A:地籍图

B：房产分幅图

C:房产分丘图

D：房产分户图

E：执行层的组织协调2、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布

B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分

C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定

D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分3、从事房地产经纪活动的基本条件是.

A:取得房地产经纪人协理从业资格

B：取得房地产经纪人执业资格

C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书

D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效

E：执行层的组织协调4、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元.该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8％。该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元

A．0.50

B．5.63

C．6。25

D．28.145、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。

A:国务院

B：w省人民政府

C:A市人民政府

D:B县人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章6、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在__。

A．资金供求双方直接形成债权、债务关系,债务人在经营上会产生较大的压力

B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少

C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多

D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要7、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款.如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1．5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是__。

A．1。07

B．1。47

C．2。07

D．3。338、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率"的方法来分析入住率，这种调查方法属于（).

A．观察法

B．实验法

C．讨论法

D．问卷调查法9、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格,2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__.

A．2002年1月10日

B．2004年1月10日

C．2005年1月10日

D．2007年1月10日10、耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。

A：改变开发时间

B:改变用途

C：改变产权人

D：改变使用人

E：执行层的组织协调

11、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。

A．市场分析

B．选择目标市场

C．细分市场

D．产品定位12、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是__。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．快速变现价值

D．投资价值13、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。

A．同时

B．随之

C．不能

D．权利人确定是否14、某期房预计2年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为元／㎡。

A：3473

B:4365

C：4500

D：4635

E:工业用地的监测点评估价格15、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__.

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产16、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0。8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2.

A．450

B．475

C．490

D．50017、住房置业担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的倍。

A：10

B:20

C：25

D：30

E：执行层的组织协调18、属于禁止发布房地产广告的情形有。

A：在划拨土地上开发建设的房地产

B：已设定抵押的房地产

C：未取得商品房预售许可证的房地产

D：没有选聘物业管理企业的房地产

E:房地产估价机构必须加盖公章19、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2％，则在成交日期时一次付清的价格为__万元。

A．50

B．79。43

C．78。87

D．77。7520、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0。5和0。2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．—100

B．-50

C．50

D．10021、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。

A：40

B：48

C:60

D:70

E:工业用地的监测点评估价格22、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。

A:不予补偿

B:按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

C：减半补偿

D：给予正常补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章23、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。

A．房地产开发投资

B．房地产置业投资

C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托公司24、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__.

A．商品房建设投资

B．置业投资

C．土地开发投资

D．土地一级开发25、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3．5％,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为．【2007年考题】

A：2204．55元／㎡

B:2397．99元／㎡

C:3237．60元／㎡

D:3345．64元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）1、按照专业性质不同,王程建设定额可以划分为三种。

A：全国通用定额

B：行业通用定额

C：专业专用定额

D：施工定额

E：概算定额2、属于房屋产权转移登记情形的有__。

A．翻建

B．扩建

C．分割

D．抵押

E．裁决3、房屋的建筑等级分为__方面.

A．建筑物的耐久性等级

B．建筑物的抗震等级

C．建筑物的耐火等级

D．建筑物的环保等级

E．建筑物的重要性等级4、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低,不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。

A．条形基础

B．独立基础

C．桩基础

D．箱形基础5、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于__。

A．购买国债

B．为单位或个人提供担保

C．购买股票

D．发放商业性贷款6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年,残值率为4％，该建筑物的成新率为__。

A．75％

B．79%

C．81％

D．84％7、下列关于银行的房地产金融业务,表述正确的是。

A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务

B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务

C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等

D：负债业务指银行吸取资金的业务,主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等

E：表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务8、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年.（2007年试题）

A:0。63

B：1.63

C：2.25

D：12。50

E：借款合同9、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般__。

A．较低

B．取决于周边环境

C．不受影响

D．取决于地段影响10、下列符合房地产广告要求的有。

A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离

C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明

D:房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积

E:预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容

11、建筑工程项目质量控制的主要工作包括(）.

A．原材料检验

B．配套设备检验

C．制定控制质量的具体措施

D．建立有关档案制度12、下列市盈率的表达式中，正确的是__.

A．市盈率=股价/每股净资产

B．市盈率=股价/每股收益

C．市盈率=市值/销售收入

D．市盈率=市值/现金流13、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12％，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．298514、下列说法正确的是__。

A．购买年是利息率的倒数

B．购买年法是地租资本化的另一种表现

C．购买年法实质是一种收益法

D．购买年实际是预计的可获收益的年限15、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为__m。

A．22

B．28

C．38

D．5016、房地产开发项目的前期工程费主要包括__.

A．“三通一平”费

B．土地租用费

C．可行性研究费

D．土地转让费

E．建筑费用17、价格等于“成本加平均利润"，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。

A．生产成本高于市场平均成本

B．生产成本低于市场平均成本

C．自由竞争

D．该种商品本身可以大量重复生产

E．生产成本等于市场平均成本18、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算等评价指标。

A：投资利润率

B：资本金利润率

C:资本金净利润率

D:财务净现值

E:借款偿还期19、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期.下列说法正确的包括.

A：偿还期在1年以内的为短期

B：1年以上、5年以下的为中期

C:1年以上、10年以下的为中期

D：10年以上的为长期

E:5年以上的为长期20、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的,可以在年内延续弥补。

A:2

B：3

C:4

D：5

E：借款合同21、决定某类房地产供给量的主要直接因素有.

A：该类房地产的价格水平

B：消费者的收入水平

C：该类房地产的开发成本

D:该类房地产的开发技术水平

E：房地产开发企业对未来的预期22、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A．10

B．15

C．20

D．3023、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人