资产评估：原理与案例 课件 第6章 收益法

资产评估：原理与案例第6章收益法收益法概述收益法的主要参数及评估方法收益法评估案例一、收益法的概念二、收益法的应用前提和局限三、收益法的基本步骤第1节收益法概述收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。收益法包括多种具体方法。例如，企业价值评估中的现金流量折现法、股利折现法等；无形资产评估中的增量收益法、超额收益法、节省许可费法、收益分成法等。一、收益法的概念（一）收益法的应用前提资产评估专业人员选择和使用收益法时应当考虑收益法应用的前提条件：(1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；(2)预期收益所对应的风险能够度量；(3)收益期限能够确定或者合理预期。（二）收益法的局限对于没有收益的资产或者收益无法测算的资产，无法采用收益法实施评估，而且对未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，折现率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。二、收益法的应用前提和局限采用收益法评估资产，遵循以下基本步骤：(1)收集验证有关信息资料。(2)分析测算被评估对象的未来预期收益。(3)分析确定收益期限。(4)确定折现率或资本化率。(5)用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值。(6)计算资产的收益现值，确定被评估资产价值。三、收益法的基本步骤一、收益法的主要参数二、收益法的具体评估方法第2节收益法的主要参数及评估方法（一）预期收益（二）折现率（三）收益期限一、收益法的主要参数1.预期收益的概念根据投资回报的原理，预期收益是指在正常情形下，资产的产权主体预期能得到的所得额。预期收益是采用收益法评估资产价值的基本参数之一。2.预期收益的类型一般来说，资产预期收益有三种可以选择的类型：净利润、净现金流量和利润总额。净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量＝净利润＋折旧－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）3.预测资产预期收益的方法预测资产预期收益的方法很多，但主要有两种：时间序列法和因素分析法。（一）预期收益1.折现率的概念折现率本质上是一种期望投资报酬率，是指投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。在资产评估实务中，有时候会用资本化率来代替折现率。实际上，资本化率和折现率没有太大的区别，资本化率一般用于收益期限为无限期的资产评估，而折现率一般适用于收益期限为有限期的资产评估。2.确定折现率的方法确定折现率的方法包括：加和法、资本资产定价模型、资本成本加权法、市场法。（二）折现率1.收益期限的概念收益期限是指资产具有获利能力的时间，通常以年为单位，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。估测收益期限的方法包括：(1)以法律、法规规定的时间为基础进行估测；(2)以合同规定的时间为基础进行估测；(3)根据资产寿命周期进行估测。一般来说，取以上三者的最小值作为资产的收益期限。2.收益期限的分类收益期限分为有限期和无限期（永续）。3.收益增长模型(1)两阶段增长模型。(2)三阶段增长模型。(3)永续增长模型。（三）收益期限二、收益法的具体评估方法收益法是以适当的折现率将被评估资产在收益期内每年的预期收益折现

，然后再将每年的折现值加总的方法的总称

。可以用如下公式表示：

式中：P—资产评估值；Ri—未来第i年的预期收益；

r—折现率或资本化率；二、收益法的具体评估方法（一）预期收益不变当预期收益不变，则每年的预期收益Ri固定不变，假设年预期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示为：1、收益年期有限（1）折现率r固定且大于零如果折现率r固定且大于零，同时净收益每年固定为A，则上式各项为等比数列，可以通过等比数列求和计算，将上式表示为：此公式成立条件包括：①净收益A每年不变；②折现率r固定且大于零；③收益年期有限为n。（2）折现率r等于零

如果折现率r等于零，上式每一项都为A，上式各项求和可以表示为：

P＝A×n

二、收益法的具体评估方法（一）预期收益不变当预期收益不变，则每年的预期收益Ri固定不变，假设年预期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示为：2、收益年期无限当收益期限为无限期（即永续经营），各因素不变的情况下，计算公式可以表示为：上式可以进一步化简为：P=A/r

此公式成立条件：（1）净收益A每年不变；（2）资本化率r固定且大于零；（3）收益年期n趋于无穷大。【例6-1】鸿光食品公司拟转让一未公开的食品配方，现请资产评估师对其价值进行评估。经预测，该食品配方每年的预期收益为800万元，折现率为10%。（1）假设未公开的食品配方可以使用50年，试估算该食品配方的价值。（2）假设未公开的食品配方收益期限为无限期，试估算该食品配方的价值。（1）资产评估值（2）资产评估值=A/r=800/10%=8000万元二、收益法的具体评估方法

（二）预期收益在若干年后保持不变

当预期收益在若干年后保持不变，假设t年后预期收益保持为A不变，前t年分别为R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示为：1、收益年期有限如果收益年期是有限的，则上式后（n-t）项为等比数列，可以通过等比数列求和得出：

成立条件：（1）净收益在t年（含第t年）以前有变化；（2）净收益在t年（不含第t年）以后保持不变；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。二、收益法的具体评估方法

（二）预期收益在若干年后保持不变

当预期收益在若干年后保持不变，假设t年后预期收益保持为A不变，前t年分别为R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示为：2、收益年期无限如果收益年期是无限的，则n趋于无穷大，则上式可以表示为：通过极限计算，上式可以化简为：

成立条件：（1）净收益在t年（含第t年）以前有变化；（2）净收益在t年（不含第t年）以后保持不变；（3）收益年期无限；（4）r大于零。【例6-2】某收益性资产未来5年的收益额分别为45万元、50万元、60万元、65万元、68万元。假设从第六年开始，以后每年收益额均为60万元，折现率和资本化率均为10%。（1）假设该项收益性资产收益期限为无限期，试估算该收益性资产的价格。（2）假设该项收益性资产收益期限为30年，试估算该收益性资产的价格。（1）①第一，确定未来5年收益额现值。前5年收益现值=213.93(万元)②第二，确定第5年以后各年收益额的现值。第5年以后各年收益额的现值

=372.55(万元)③第三，确定该收益资产的评估值。资产评估值=213.93+372.55=586.48(万元)【例6-2】某收益性资产未来5年的收益额分别为45万元、50万元、60万元、65万元、68万元。假设从第六年开始，以后每年收益额均为60万元，折现率和资本化率均为10%。（1）假设该项收益性资产收益期限为无限期，试估算该收益性资产的价格。（2）假设该项收益性资产收益期限为30年，试估算该收益性资产的价格。（2）①第一，确定未来5年收益额现值。前5年收益现值=213.93(万元)②第二，确定第6-30年各年收益额的现值。第6-30年各年收益额的现值

=338.17(万元)③第三，确定该收益资产的评估值。资产评估值=213.93+338.17=552.10(万元)二、收益法的具体评估方法（三）净收益按等差级数变化1.在净收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下：

（6-13）成立条件：（1）净收益A按等差级数递增；（2）净收益逐年递增额为B；（3）收益年期无限；（4）r大于零。2.在净收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下：

（6-14）成立条件：（1）净收益A按等差级数递增；（2）净收益逐年递增额为B；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。二、收益法的具体评估方法（三）净收益按等差级数变化3.在净收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下：

（6-15）成立条件：（1）净收益A按等差级数递减；（2）净收益逐年递减额为B；（3）收益年期无限；（4）r大于零；（5）收益递减到零为止4.在净收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下：

（6-16）成立条件：（1）净收益按等差级数递减；（2）净收益逐年递减额为B；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。【例6-3】某收益性资产预计未来第一年的净收益为100万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加5万元，收益年限可视为无限年，折现率为10%。试估算该收益性资产的价格。【例6-4】根据被评估企业的章程，其于评估基准日的剩余经营年期为25年，且企业的实际控制方也没有继续经营的意愿。根据评估人员的分析，该企业未来25年的年净利润将保持每年5万元的减少额，且当前的年净利润为200万元。假定折现率为10%，试估算该企业的股东全部权益价值。=1476.93（万元）二、收益法的具体评估方法（四）净收益按等比级数变化1.在净收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下：（6-17）成立条件是：（1）净收益按等比级数递增；（2）净收益逐年递增比率为s；（3）收益年期无限；（4）r大于零；（5）r＞s＞0。2.在净收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下：

（6-18）成立条件：（1）净收益按等比级数递增；（2）净收益逐年递增比率为s；（3）收益年期有限；（4）r大于零；（5）r>s>0。二、收益法的具体评估方法（四）净收益按等比级数变化3.在净收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下：

（6-19）成立条件：（1）净收益按等比级数递减；（2）净收益逐年递减比率为s；（3）收益年期无限；（4）r大于零；（5）r>s>0。4.在净收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下：

（6-20）成立条件：（1）净收益按等比级数递减；（2）净收益逐年递减比率为s；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零；（5）0<s≤1。【例6-5】某收益性资产预计未来第一年净收益为140万，此后每年净收益在上一年基础上减少4%，资本化率10%，收益年期无限期，试估算该收益性资产的价格。【例6-6】某宗工业房地产在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用期50年，已使用10年，预计未来第一年净收益72万，此后每年在上一年基础上增长2%，折现率为10%。试估算该工业房地产的价格。二、收益法的具体评估方法（五）已知未来若干年后资产价格的条件下：

（6-21）

成立条件：（1）净收益A在第n年（含n年）前保持不变；（2）预知第n年的价格为Pn；（3）r大于零。【例6-7】某宗商业地产目前已出租，该商业地产面积为1000m2，市场的月净租金为100元/m2。该商业地产的持有方打算继续出租5年，然后再将其出售。经资产评估师预测，5年后该宗商业地产的出售价格为45000元/m2，折现率为10%。根据以上条件估算该宗商业地产的价格。=32490.40（元/m2）资产评估值=32490.40×1000=3249.04万元一、BL中心花园商铺评估案例二、HB表业商标评估案例第三节收益法评估案例（一）评估对象概况评估对象是位于××市××区BL中心花园的商铺D1N13,建成时间为2005年7月26日，与商铺D1N14打通使用，用途为商业，评估对象地上裙房共1层，建筑面积为151.39平方米。(1)位置状况。（略）(2)权益状况。（略）(3)实物状况。（略）(4)基础设施状况。（略）（二）评估方法适用性分析（略）一、BL中心花园商铺评估案例（三）评估测算过程1.租金（单位月租金）的确定资产评估师对评估对象进行实地查勘，通过市场调查并对评估对象的自身情况进行综合分析后，确定月租金为155元／平方米。2.年总收益的确定评估对象在租赁期间的收益主要由其租金收益及租赁期间收取的押金所产生的利息收入组成。年总收益＝年租金收益＋年押金利息收入(1)年租金收益。年租金收益＝年租金毛收益×可出租面积率×出租率1)建筑面积。（略）2)年租金毛收益。（略）3)可出租面积率。（略）4)出租率。（略）(2)年押金利息收入。年押金利息收入＝单位月租金×建筑面积×可出租面积率×出租率×12个月×年利息率一、BL中心花园商铺评估案例（1）年租金收益年租金收益＝年租金毛收益×可出租面积率×出租率①建筑面积（略）②年租金毛收益（略）③可出租面积率（略）④出租率（略）（2）年押金利息收入年押金利息收入＝单位月租金×建筑面积×可出租面积率×出租率×2个月×年利息率3.年总费用的确定年总费用＝年管理费＋年维护费＋年房产税＋年“两税两费”（增值税、城市建设维护税、教育费附加和地方教育附加）＋年所得税＋年印花税＋年保险费4.未来第1年净收益的确定未来第1年净收益＝年总收益－年总费用5.收益期或持有期的确定资产评估师根据评估委托人提供的相关资料，计算出评估对象的土地剩余使用年限（约为43.72年），同时在实地查勘中对评估对象的建筑物结构和用途等进行了解，确认该类房地产项目的建筑物经济耐用年限大于其土地使用权的剩余使用年限，因此，本次评估按评估对象的法定土地剩余使用年限进行测算，即截止价值时点，评估对象的收益期或持有期为其土地使用权的剩余年限为43.72年。一、BL中心花园商铺评估案例6.报酬率的确定报酬率一般采用安全利率加风险调整值的方法确定。综合分析后取报酬率为7.00%。7.净收益有变化的期限和净收益逐年递增的比率的确定经过评估师调查和分析，该市的房屋租赁市场处于比较繁荣的时期，根据对评估对象和周边类似房地产租赁市场的调查，该地区类似房地产的房租一年确定一次，合同一年一签，租金的年增长率一般为4%~6%。结合评估对象所在区域类似房地产的聚集度和成熟度以及未来的升值潜力，并根据本次评估目的的需要及房地产评估原则，本着谨慎选取的原则，综合确定评估对象于评估时点客观、合理的市场租金。评估对象在净收益有变化的期限内的净收益逐年递增比率为5%,以后基本保持稳定。8.收益额的计算综上所述，评估测算过程中的具体取值及计算结果如表6-1所示（以个人出租为例）。一、BL中心花园商铺评估案例9.收益额的确定资