资产评估：原理与案例 唐龙海 课后练习题答案

《资产评估：原理与案例》练习题答案第一章资产评估概述一、单选题1、B2、A3、C4、C5、A6、C7、A8、B9、C10、B二、多选题1、ACDE2、BCD3、ABD4、ABD5、AC6、ABDE7、ACD8、ABC三、思考题1、资产评估应遵循哪些工作原则和经济技术原则？工作原则和经济经济原则分别解决了资产评估面临的什么问题？我国对资产评估行业行政监管的主要内容有哪些？我国国有资产评估项目管理的主要内容有哪些？我国资产评估准则体系框架包括哪些内容？

第二章资产评估基础理论一、单选题1、C2、D3、A4、A5、B6、D7、C8、B9、D10、A二、多选题1、BD2、CD3、ABC4、AB5、ADE简答题资产评估的相关价值理论包括哪些？2、什么是资金的时间价值？如何理解这一概念？3、先付年金和后付年金有什么区别和联系？4、简要阐述CAPM模型？第三章资产评估基本事项一、单选题1、B2、A3、D4、B5、B6、C7、A8、C9、C10、D二、多选题1、AB2、AD3、ACD4、AB5、BC6、ACDE7、ABCD8、BCDE9、ACDE10、ABCD三、综合题1、甲公司拥有某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙资产评估机构评估该加油站的市场价值。请问该评估项目的评估范围具体应包括哪些？（2017年全国房地产估价师考试真题）2、资产评估目的有何作用，以及如何确定资产评估目的？3、资产评估假设有何作用，常见评估假设的内涵是什么？4、主要价值类型的种类有哪些，有何特征，以及如何选择价值类型？【答案】1、评估范围具体应包括：加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；储油罐、加油机和加油枪等设备；各类存货；及特许经营权等无形资产。

第四章资产评估程序一、单选题1、B2、C3、D4、C5、D6、C7、D8、B9、A10、D二、多选题1、ABCD2、ACDE3、ABCD4、BCD5、ABC6、ABDE三、综合题1、A公司欲以自有厂房和设备等资产对外出资，甲资产评估机构接受委托对A公司拟出资资产进行价值评估。甲评估机构派出评估师进行评估，经了解，出资资产包含厂房4处，机器设备20多台。由于A公司资产管理不善，管理人员提供的资料与20多台机器设备的实际状况不完全匹配。评估人员最终确定，对厂房采用逐项调查、对机器设备采用抽样调查的方式进行现场调查。在评估过程中，A公司负责人与甲评估机构负责人沟通，为了在此次对外投资中获得较多股权，要求甲评估机构将最后的评估价值上浮30%体现在评估报告中，如果可以，A公司将多支付20%的评估费用，否则，A公司将不支付评估费用。甲评估机构经办公会研究确定，果断单方面解除了资产评估委托合同。A公司为此向法院进行了起诉，要求甲评估机构履行合同。要求回答下列问题：（1）评估师确定的调查方式是否正确，如不正确请说明正确的做法并说明理由。（2）本例中甲评估机构单方面解除合同的做法是否正确，说明理由。（3）根据资产评估法的规定，评估机构可以提前终止和解除资产评估委托合同的情形有哪些？【答案】（1）对厂房的调查方式正确，对机器设备的调查方式不正确。对机器设备的调查，应该采用逐项调查的方式。原因：当存在下列情形之一时，资产评估专业人员应当考虑进行逐项调查：①评估范围内资产数量少、单项资产的价值量大，比如不动产评估项目。②资产存在管理不善等风险，产权持有人或被评估单位提供的相关资料无法反映资产的实际状况，并且从其他途径也无法获取充分、恰当的评估证据。因此，对机器设备的调查，应该采用逐项调查的方式。（2）甲评估机构单方面解除合同的做法是正确的。根据资产评估法规定，委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的，资产评估机构有权单方解除合同。本例中委托人要求出具虚假的资产评估报告，在此情形下，按规定，资产评估机构可以单方面解除合同。（3）资产评估法的第十八条和第十九条分别赋予了资产评估机构在法定情形下可以拒绝履行或单方解除资产评估委托合同的权利。资产评估机构可以在洽商、订立资产评估委托合同时依法要求体现相关约定。包括：①委托人和其他相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产评估业务所需的权属证明、财务会计信息或其他相关资料的，资产评估机构有权拒绝履行资产评估委托合同。②委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的，资产评估机构有权单方解除合同。除此之外，还存在非资产评估机构及其评估专业人员原因，导致资产评估委托合同解除的其他情形：①委托人提前终止资产评估业务、解除资产评估委托合同。②因委托人或其他相关当事人原因导致资产评估程序受限，资产评估机构无法履行资产评估委托合同，在相关限制无法排除时资产评估机构单方解除资产评估委托合同。2、国内上市的A公司，拟收购境外的B公司全部股权，委托C资产评估公司为该经济行为进行资产评估。以下在资产评估委托合同中约定的内容是否恰当？（1）由于被评估企业B公司的核心资产是其在当地的矿资产，为保证本次资产评估结论的可靠性，本次资产评估应当以资产基础法的结果作为评估结论。（2）本次资产评估的专业服务费，在资产评估委托合同订立7日内支付合同款总额的20%,提交资产评估报告征求意见稿7日内支付50%,提交正式报告7日内支付15%;如果A公司与B公司签署了股权收购合同，A公司将在股权收购合同签署7日内支付评估合同款总额的15%,并同时支付25万元专项奖励金；如果A公司与B公司未能就收购达成协议，A公司不再支付剩余评估合同款。【答案】通过合同指定评估方法及评估结论确定方式，取代了评估专业人员在履行程序后依据专业判断选取适用评估方法的权利和责任；（2）将评估服务费支付与经济行为是否实现直接挂钩（包括奖励和扣费），限制了资产评估机构及其专业人员保持独立性，都属于不应在合同中约定的内容。

第五章市场法一、单选题1、C2、C3、D4、D5、C6、D7、C8、B9、C10、C二、多选题1、ABC2、ABCE3、ABCD4、AC5、ABC6、ABCE7、ABCE8、ABC9、ABC10、BDE三、简答题1、市场法的适用条件有哪些？2、简要阐述市场法评估步骤？3、运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有哪些？4、市场法中的直接比较法包括哪些？四、综合题1、（1）计算比准价格（单价）可比实例A比准价格=9800×(106.3/99.2)×(100/104)=10097.51(元/m2)可比实例B比准价格=9500×(106.3/99.8)×(100/102)=9920.33(元/m2)可比实例C比准价格=9700×(106.3/102)×(100/98)=10315.22(元/m2)（2）求取估价对象单价估价对象单价=（10097.51+9920.33+10315.22）/3=10111.02(元/m2)2、(1)市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较法或者类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。应用市场法进行资产评估需要满足两个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。(2)对该写字楼采用市场途径评估不恰当。因为：评估对象所处地区写字楼交易极不活跃，所采集的到的三个交易案例均为三年前的交易案例，并且交易案例与评估对象在区位条件、个别因素方面存在较大差异。第六章收益法一、单选题1、D2、C3、D4、A5、D6、B7、B8、B9、C10、B二、多选题1、ABC2、BCE3、ACD4、BCE5、ABE6、CDE7、ACE8、BCD9、ABDE10、ABDE三、简答题1、简要阐述收益法的应用前提和局限？2、简要阐述收益法评估步骤？3、收益法基本参数包括哪些？4、确定折现率的方法有哪些？四、综合题1、（1）首先将未来5年的收益额折现求和：P1＝130/（1＋10%）＋140/（1＋10％）2＋110/（1＋10％）3＋120/（1＋10%）4＋150/（1＋10％）5＝130×0.9091＋140×0.8264＋110×0.7513＋120×0.6830＋150×0.6209＝118.1830＋115.6960＋82.6430＋81.9600＋93.1350＝491.6170（万元）（2）求第六年以后的收益额的现值：P2＝（160/10％）/（1＋10％）5＝933.4741（万元）（3）确定该企业评估值：评估值＝491.6170＋933.4741＝1425.091（万元）因此，该企业的评估值为1425.091万元。2、（1）确定未来4年收益额的现值＝10÷（1＋10%）＋13÷（1＋10%）2＋15÷（1＋10%）3＋16÷（1＋10%）4＝10×0.9091＋13×0.8264＋15×0.7513＋16×0.6830＝42.0317（万元）（2）将第5年以后的收益进行资本化处理，即：16÷10%＝160（万元）（3）企业评估价值＝42.0317＋160×0.6830＝151.3117（万元）（4）30年收益的评估价值＝10÷（1＋10%）＋13÷（1＋10%）2＋15÷（1＋10%）3＋16÷（1＋10%）4＋16÷[10%×（1＋10%）4]×[1－1÷（1＋10%）30-4]＝42.0317＋160×0.6830×（1－0.0839）＝142.143（万元）第七章成本法一、单选题1、B2、D3、C4、C5、A6、A7、A8.D9、A10、B二、多选题1、ABC

2、ABCD3、BE4、BD5、AB6、ABDE7、ABC8、BC9、ABD10、ACE三、思考题1、简要阐述成本法的应用前提和局限？2、简要阐述成本法评估步骤？3、成本法四大基本参数分别是指什么？4、功能性贬值可从那两个角度进行分类？四、综合题1.（1）计算资产利用率：资产利用率＝50400/57600×100％＝87.50％（2）确定成新率：成新率＝8/（20×87.5％＋8）×100％＝31.37％（3）确定功能性贬值：功能性贬值＝3×（1－25％）×（P/A，10％，8）＝2.25×5.3349＝12.0035（万元）（4）由此可以确定评估值：评估值＝480×31.37％－12.0035＝138.573（万元）该资产的评估价值为138.573万元。2、（1）机器设备的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值三类；超额运营成本属于功能性贬值。（2）该机器设备的重置成本＝200×130%/100%＝260（万元）（3）该机器设备的实体性贬值＝260×7/（7＋3）＝182（万元）（4）该机器设备的功能性贬值＝10×（P/A,10%,3）＝10×2.4869＝24.87（万元）（5）机器设备的评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值-经济性贬值（6）该机器设备的评估值＝260－182－24.87-0＝53.13（万元）第八章房地产评估一、单选题1、C2、A3、B4、B5、C6、A7、B8、B9、B10、B二、多选题1、ACE2、ABCD3、ABCD4、ABDE5、ABC三、计算题（1）计算比准价格（单价）比准价格A=6000×100/100×（1-2%）4×100/100×100/99=5590.11元/㎡比准价格B=6100×100/100×（1-2%）4×100/102×100/101=5461.51元/㎡比准价格C=5800×100/100×（1-2%）3×100/97×100/100=5627.75元/㎡（2）估价对象单价=5590.11×0.4+（5461.51+5627.75）×0.3=5563元/㎡四、思考题1、房地产的特点有哪些？2、房地产价格的影响因素包括哪些？3、房地产评估方法包括哪些？4、假设开发法适合哪类房地产评估？第九章机器设备评估一、单选题1、C2、C3、A4、D5、A6、A7、C8、C9、B10、A二、多项选择题1、AB2、ABC3、BE4、ABD5、BD6、ACDE三、简答题1、机器设备的特点有哪些？2、简述机器设备的分类？3、机器设备评估的影响因素包括哪些？4、简述机器设备评估方法？四、综合题1、答案：（1）计算被估设备各部分的重置成本技术改造以外金额的重置成本＝100×（1＋10％）^5＝161.05（万元）技术改造部分的重置成本＝20（万元）被估设备的重置成本＝161.05＋20＝181.05（万元）。（2）实体性贬值计算技术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例＝161.05/181.05＝88.95％技术改造部分以外的实体性贬值率＝10×80％/[（10×80％）＋5]＝61.54％技术改造部分的重置成本占总重置成本比例＝20/181.05＝11.05％技术改造部分的实体性贬值率＝5×80％/[（5×80％）＋5]＝44.44％实体性贬值率＝88.95％×61.54％＋11.05％×44.44％＝60％实体性贬值额＝181.05×60％＝108.63（万元）。（3）功能性贬值＝（2000/10000）×12×（1－25％）×（P/A，10％，5）＝1.8×3.7908＝6.82（万元）注：因为本题是以万元为单位，所以需要将2000元换算成以万元为单位的金额，2000/10000＝0.2（万元）。（4）经济性贬值：由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求，所以不存在经济性贬值。（5）计算该设备的评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值＝181.05－108.63－6.82＝65.6（万元）。2、答案：(1)运杂费＝400×1.5%＝6(万元)(3)年超额运营成本＝8000×0.5/10000＝0.4(万元)税后超额运营成本＝0.4×(1－25%)＝0.3(万元)＝0.3×(P/A，10%，10)＝0.3×6.1446＝1.84(万元)(4)设备的评估值值第十章企业价值评估一、单选题1、D2、D3、A4、B5、D6、C7、D8、C9、C10、C二、多选题1、ABCD2、ABC3、ABCD4、ABC5、BDE6、ABDE三、简答题1、简述企业价值的含义及特点？2、企业价值的影响因素包括哪些？3、企业价值评估的注意事项包括哪些？4、运用市场法评估企业价值时，基本程序包括哪些？5、运用收益法评估企业价值时，评估模型有哪几类？6、资产基础法主要适用于哪些类企业的企业价值评估？四、计算题股权资本成本为：＝4％＋1.2×5％＝10％股权价值：

第十一章无形资产评估一、单项选择题1、B2、B3、A4、C5、D6、D7、B8、A9、B10、B二、多项选择题1、ABCDE2、ABDE3、ACD4、ACD5、ABC6、ABCD7、BCDE三、简答题1.简述无形资产的特点；2.无形资产可以如何分类？3.简述无形资产的评估程序？4.无形资产价值的影响因素包括哪些？5.无形资产评估的方法包括哪些？四、计算题1.（1）求利润分成率80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）]=9.96%（2）求未来每年的预期利润额第1、2年：（500-400）×20=2000（万元）第3、4年：（450-400）×20=1000（万元）第5年：（430-400）×20=600（万元）（3）求评估值：9.96%×（1-25%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5]=394.25（万元）2.25%×（1-25%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5]=330.22（万元）

第十二章资产评估报告一、单选题1、A2、A3、C4、B5、B6、A7、C8、D9、C10、D二、多选题1、AE2、ABC3、ADE4、ABD5、BD三、思考题1、某市公安局刑警大队于2022年5月20日破获一起盗窃案，追缴物品中有一台进口游轮，因价格不明委托当地A评估机构进行价值评估并出具了委托书以及相应的资料。根据刑警大队提供的有关资料，涉案游轮购于2015年4月20日，于2020年2月3日晚被盗。该游轮在案件破获后，即被公安机关追回。A评估机构委派了2名资产评估师去现场，其中一名评估师做现场勘查，另外一名评估师做市场调查，评估师中的其中一名与被盗游轮的所有者有亲属关系。在完成评估程序后，A评估机构出具了评估报告，并送达当事人。请根据上述资料，回答下列问题：1．根据案例判断评估基准日。2．案例中评估人员的安排是否存在不妥之处？3．A评估机构在评估报告